鄭州高新區(qū)祝福紅城項(xiàng)目認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案84p

1、祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案祝福紅城認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案2011年07月13日樂信地產(chǎn)（中國）河南分公司目錄part 3 截止認(rèn)籌營銷策略part 2 房源整體梳理part 1 宏觀市場環(huán)境part 1 宏觀環(huán)境n政策回顧n鄭州市場分析n高新區(qū)市場分析part 3 part 3 截止認(rèn)籌營銷策略part 2 part 2 房源整體梳理part 1 part 1 宏觀環(huán)境part 1 宏觀環(huán)境n政策回顧政策回顧n鄭州市場分析鄭州市場分析n高新區(qū)市場分析高新區(qū)市場分析國十一條國十一條國十條國十條國五條國五條新國八條新國八條n競爭到2012年未解決1540萬萬戶低收入家庭住宅問題n首套首付2成成，利率7

2、折折；二套房首付4成成n防范信貸資金、境外“熱錢”沖擊我國市場n合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模n落實(shí)地方人民政府責(zé)任n建立考核問責(zé)機(jī)制n首套90以上首付3成成n二套房首付5成成，利率1.1倍倍n三套停貸、限購政策出現(xiàn)端倪n對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房，嚴(yán)格按有關(guān)政策執(zhí)行n確保完成2010年580萬萬套保障房n地方政府公布房價(jià)控制目標(biāo)；n購房不足5年轉(zhuǎn)手，全額征稅；n二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍倍；n1套房家庭限購1套，2套以上限購套以上限購；n落實(shí)保障房及穩(wěn)定房價(jià)責(zé)任；n全國大中城市出臺細(xì)則并上報(bào)；n房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限限定居民家庭購購房套數(shù)n家庭

3、首套首付3成成，二套首付5成成，利率1.1倍倍，暫停暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款n加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款消費(fèi)性貸款的管理，禁止用語購買住房n契稅優(yōu)惠僅適用于家庭首套普通住房，取消個(gè)稅優(yōu)惠n違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期政策回顧：國務(wù)院三度發(fā)文調(diào)控樓市，抑需求、促供給、力空前政策回顧：國務(wù)院三度發(fā)文調(diào)控樓市，抑需求、促供給、力空前政策回顧政策回顧一 各級政府須在第一季度公布房價(jià)控制目標(biāo)；二 加大保障性安居工程建設(shè)力度；三三 個(gè)人購房不足個(gè)人購房不足5年轉(zhuǎn)手的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅年轉(zhuǎn)手的，統(tǒng)一按銷售收入全額征

4、稅，重點(diǎn)對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查；四 提高第二套住房貸款的首付款比例和利率，對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于，對貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；倍；五 嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，大力推廣以“限房價(jià)、競地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地；六六 已有已有1套住房的家庭限購套住房的家庭限購1套住房；對已擁有套住房；對已擁有2套及以上住房的家庭，套及以上住房的家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房；七 落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制，細(xì)化約談問責(zé)范圍；八 堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引

5、導(dǎo)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。細(xì)則內(nèi)容細(xì)則內(nèi)容2011年1月26日， 國務(wù)院再度提出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。新國八條新國八條國八條國八條 稅收稅收 n個(gè)人住房不足個(gè)人住房不足5 5年轉(zhuǎn)手年轉(zhuǎn)手交易的全額征收營業(yè)稅交易的全額征收營業(yè)稅限購（仰需求）限購（仰需求） n要求：戶籍限購要求：戶籍限購2 2套，非戶籍最多套，非戶籍最多1 1套套n范圍：范圍：3535個(gè)大中城市和房價(jià)過高，上漲過快的城市個(gè)大中城市和房價(jià)過高，上漲過快的城市n時(shí)間：時(shí)間：2 2約中旬前出臺細(xì)則約

6、中旬前出臺細(xì)則政府責(zé)任政府責(zé)任 n一季度公布住房價(jià)格控制目標(biāo)一季度公布住房價(jià)格控制目標(biāo)n執(zhí)行不到位將問責(zé)約談執(zhí)行不到位將問責(zé)約談保障房（促供給）保障房（促供給） n1111年保障房建設(shè)年保障房建設(shè)10001000萬套萬套n增加公共租賃住房供應(yīng)增加公共租賃住房供應(yīng)信貸（仰需求）信貸（仰需求） n家庭購二套房首付家庭購二套房首付6 6成，利率成，利率1.11.1倍倍n20112011年年7 7月月7 7日年內(nèi)第三次加日年內(nèi)第三次加息，房貸利率至息，房貸利率至1010年最高水平。年最高水平。新國八條新國八條限購令已覆蓋全國30余個(gè)城市，東部沿海城市覆蓋率最高；以北京和上海最為嚴(yán)厲，以北京和上海最為嚴(yán)

7、厲，其中北京規(guī)定外地戶籍居民需連續(xù)連續(xù)5 5年年繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅 方符合購一套房的資格；上海則規(guī)定不能提供2 2年內(nèi)在本年內(nèi)在本市累計(jì)市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)的外地戶籍居民禁購；力度最松的為濟(jì)南，力度最松的為濟(jì)南，外地戶籍居民有無納稅、社保證明均可新購一套住房，且二手房不在限購行列；其他城市多中規(guī)中矩，遵照國八條條款， 鄭州、貴陽等城市設(shè)定限購區(qū)域。同時(shí)按照規(guī)定，凡在限購城市內(nèi)已有按照規(guī)定，凡在限購城市內(nèi)已有購房記錄的客戶，原則上均按累計(jì)記購房記錄的客戶，原則上均按累計(jì)記錄計(jì)算購房資格。錄計(jì)算購房資格。已出臺限購細(xì)則城市截止截止2011年年3月底，月底，“限購令限

8、購令”潮襲全國，潮襲全國，30余城市同余城市同“限購限購”，樓市寒流，樓市寒流來襲來襲新國八條新國八條part 1 宏觀環(huán)境n政策回顧政策回顧n鄭州市場分析鄭州市場分析n高新區(qū)市場分析高新區(qū)市場分析限購區(qū)限購區(qū)：鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)，商品房自3月4日起限購非限購區(qū)非限購區(qū)：鄭州市高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；各郊縣及地市不限購2011年年3月月4日，日，“鄭十五條鄭十五條” 落地，即日起鄭州市區(qū)（含金水區(qū)、管城區(qū)、中原落地，即日起鄭州市區(qū)（含金水區(qū)、管城區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)）商品房銷售區(qū)、二七區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)）商品房銷售“限二禁三限二禁三”。 鄭州限購令鄭州限購令各項(xiàng)目客戶來訪量普

9、遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；各項(xiàng)目客戶來訪量普遍下降，短期內(nèi)成交量將大幅萎縮；（在售項(xiàng)目客戶到訪量少、案場冷清，房展會參展企業(yè)數(shù)量迅速下滑）住宅需求被住宅需求被“壓抑壓抑”，商業(yè)、寫字樓地產(chǎn)迎來，商業(yè)、寫字樓地產(chǎn)迎來“春天春天”（在售商業(yè)及寫字樓項(xiàng)目案場火熱，趁勢推售，客戶關(guān)注度高）剛性主流產(chǎn)品依舊影響略小，小戶型及大戶型銷量銳減剛性主流產(chǎn)品依舊影響略小，小戶型及大戶型銷量銳減（主流兩房及經(jīng)濟(jì)型三房影響較小，投資性公寓及改善型置業(yè)影響大）樓盤推售節(jié)奏減緩，市場潛在推售項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)推遲樓盤推售節(jié)奏減緩，市場潛在推售項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)推遲（蘇荷公寓、藍(lán)堡灣公寓、海馬項(xiàng)目等項(xiàng)目銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)向后推遲）隨

10、著隨著3月月4日鄭州限購令的執(zhí)行，鄭州樓體初步呈現(xiàn)出以下狀況：日鄭州限購令的執(zhí)行，鄭州樓體初步呈現(xiàn)出以下狀況： 市場反應(yīng)市場反應(yīng)從從20102010年至今整體市場發(fā)展來看，商品房市場一直保持基本的供求平衡，甚至供小年至今整體市場發(fā)展來看，商品房市場一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越來越嚴(yán)厲的政策影響，銷售量自于求。但受越來越嚴(yán)厲的政策影響，銷售量自1 1月份起與同期相比明顯下降。月份起與同期相比明顯下降。u10年4月至11年4月，全市商品房預(yù)售1152.9萬，去化1074.3萬，供求比1.07；供求基本平衡；u自11年1月份起銷售量明顯下滑，且供求比一直在1.0以上。鄭州市供求趨勢鄭

11、州市供求趨勢各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投放、消各類商品房銷售均價(jià)持續(xù)快速上漲，商業(yè)及辦公類物業(yè)非住宅物業(yè)投放、消化、價(jià)格方面漲幅明顯?；?、價(jià)格方面漲幅明顯。非住宅投放量為40.79萬，環(huán)比增加77.42%，同比增加90.07%,漲幅明顯。消化量為21.91萬，環(huán)比增加73.89%，同比增加25.63%；均價(jià)為12070元/ ，環(huán)比下降13.11%，同比上漲62.47%；受到新政影響，投資類客戶被擠出住宅市場，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)和辦公市場，非住宅市場異?；鸨?。非住宅類物業(yè)分析非住宅類物業(yè)分析1.1. 鄭州市整體的剛性需求支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，供銷量鄭州市整體的剛性需求支

12、撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，供銷量及整體價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。及整體價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)健上升的趨勢。2.2. 受調(diào)控政策的影響，市場發(fā)展受到抑制，短期內(nèi)出現(xiàn)觀望態(tài)受調(diào)控政策的影響，市場發(fā)展受到抑制，短期內(nèi)出現(xiàn)觀望態(tài)勢，銷售量下滑，同時(shí)供應(yīng)量放緩；勢，銷售量下滑，同時(shí)供應(yīng)量放緩；3.3. 由于之前市場一直處于供求平衡甚至供小于求的現(xiàn)象，市場由于之前市場一直處于供求平衡甚至供小于求的現(xiàn)象，市場存量有限，因此對長期來看供求趨勢難以改變。存量有限，因此對長期來看供求趨勢難以改變。4.4. 結(jié)合目前國家調(diào)控目標(biāo)來看，短期內(nèi)嚴(yán)厲的限購政策將會持結(jié)合目前國家調(diào)控目標(biāo)來看，短期內(nèi)嚴(yán)厲的限購政策將會持續(xù)，市場將進(jìn)一步進(jìn)入

13、深入的博弈狀態(tài)。續(xù)，市場將進(jìn)一步進(jìn)入深入的博弈狀態(tài)。5.5. 后續(xù)的市場走勢取決于目前限購政策執(zhí)行的持續(xù)性，一旦政后續(xù)的市場走勢取決于目前限購政策執(zhí)行的持續(xù)性，一旦政策有所放松，市場將快速回升；但若政策一直持續(xù)，價(jià)格松策有所放松，市場將快速回升；但若政策一直持續(xù)，價(jià)格松動現(xiàn)象也將會出現(xiàn)。動現(xiàn)象也將會出現(xiàn)。宏觀市場總結(jié)宏觀市場總結(jié)part 1 宏觀環(huán)境n政策回顧n鄭州市場分析n高新區(qū)市場分析鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)位于鄭州市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區(qū)而過。高新技術(shù)開發(fā)區(qū)屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區(qū)水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。 交通：地鐵、brt、繞城高速、連霍高速

14、、301國道、科技大道等等總?cè)丝冢撼鞘锌側(cè)丝趯⑦_(dá)到36萬人，其中新增城市人口24.1萬人。 交通四通發(fā)達(dá)、工業(yè)集聚、兩翼齊飛組團(tuán)之一高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)連霍高速連霍高速距市中心距市中心12公里公里距距301國國道道2公公里里繞繞城城公公路路800沉沙胡休閑公園蓮花公園西流湖公園在居住用地方面，2020年，高新區(qū)規(guī)劃居住用地面積1170.31公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的22.50。 其中一類居住用地面積為112.64公頃，二類居住用地面積為1057.67公頃。 在工業(yè)用地方面，2020年，高新區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地面積1007.68公頃，占高新區(qū)城市建設(shè)用地的19.37。 預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)

15、概況東部居住區(qū)光機(jī)電產(chǎn)業(yè)基地新材料產(chǎn)業(yè)基地生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地教育科研基地信息產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)旅游北部居住區(qū)科學(xué)大道以北居住區(qū)：科學(xué)大道以北居住區(qū)：依托高新區(qū)新中心設(shè)置，服務(wù)于教育科研和高新產(chǎn)業(yè)人員形成的居住區(qū)。科學(xué)大道、瑞達(dá)路東部居住區(qū)：科學(xué)大道、瑞達(dá)路東部居住區(qū)：東部依托解放軍信息工程大學(xué)和植物園以東片區(qū)開辟為新型居住區(qū)，實(shí)現(xiàn)與市區(qū) 一體化發(fā)展。鄭州高新區(qū)將作為一塊重要的功能區(qū)域成為鄭州的城市核心區(qū)之一，現(xiàn)鄭州高新區(qū)的定位向新城區(qū)的轉(zhuǎn)變已初現(xiàn)成效。幸福中原海幸福中原海升龍又一城升龍又一城盛世港灣盛世港灣睿智禧園睿智禧園美景菩提美景菩提萬豐慧城萬豐慧城高新區(qū)產(chǎn)業(yè)分布、居住區(qū)分布圖幸福中原海幸福中原海

16、升龍又一城升龍又一城盛世港灣盛世港灣睿智禧園睿智禧園美景菩提美景菩提萬豐慧城萬豐慧城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地占地（畝）（畝）建面建面（）（）容積率容積率分期分期目前銷目前銷售階段售階段睿智花園40058萬2.23期3期咨詢?nèi)f豐慧城8020萬3.112期售罄盛世港灣27530萬1.7 3期1#樓排號美景菩提4713萬3.5別墅銷售、商鋪?zhàn)稍冎性?0064萬2.24期一期咨詢升龍又一城600120萬4.5一期咨詢 目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)主要在售樓盤有美景菩提、升龍又一城、睿智禧園、中原海、基正盛世港灣等項(xiàng)目。 高新區(qū)的建筑密度和居住密度均較低，早期開發(fā)項(xiàng)目以多層、小高層為主，隨著土地成本的提高，高層產(chǎn)品

17、成為高新區(qū)市場主流產(chǎn)品形態(tài)。 項(xiàng)目周邊競爭項(xiàng)目分布項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況開發(fā)商開發(fā)商河南新合鑫置業(yè)河南新合鑫置業(yè)物業(yè)位置物業(yè)位置梧桐街與雪松路梧桐街與雪松路交匯處交匯處 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅住宅占地面積占地面積400400畝畝建筑面積建筑面積5858萬平米萬平米銷售價(jià)格銷售價(jià)格二期在售余房二期在售余房53005300元元/ /三期預(yù)計(jì)三期預(yù)計(jì)58005800元元/ /戶型面積戶型面積37-20037-200樓層狀況樓層狀況電梯洋房、小高層、高層電梯洋房、小高層、高層開發(fā)周期和現(xiàn)售開發(fā)周期和現(xiàn)售期數(shù)及體量期數(shù)及體量分三期開發(fā)，一期已售清，二期基本售罄，主要30、40平米小戶型和110平米三房；

18、三期咨詢階段，推三期咨詢階段，推出出1#1#、2#2#、3#3#樓，樓，2424層高層，其中層高層，其中1 1號樓一被三門號樓一被三門峽水利以峽水利以50005000元元/ /均價(jià)團(tuán)購均價(jià)團(tuán)購100100套，公司員工也可套，公司員工也可購買，每人限購兩套，價(jià)格購買，每人限購兩套，價(jià)格50005000元元/ /，7 7月底交定月底交定金。預(yù)計(jì)金。預(yù)計(jì)1010月推出銷售，先草簽合同，可按揭月推出銷售，先草簽合同，可按揭（40%40%），也可一次性付款。），也可一次性付款?？蛻裘枋隹蛻裘枋龈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工高新技術(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工作上班族、焦作、溫縣等地

19、市在鄭州上班作上班族、焦作、溫縣等地市在鄭州上班三期三期1#1#、2#2#、3#3#樓樓 戶型配比戶型配比房型房型面積段面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例供應(yīng)比例兩室一廳兩室一廳88-8988-8921421440%40%三室二廳三室二廳11911921421440%40%136136484810%10%四室兩廳四室兩廳160160484810%10%合計(jì)合計(jì)524524100%100%睿睿智智花花園園睿睿智智楠楠園園睿睿智智禧禧園園一期二期三期123二期二期三期三期四四期期1#2#3#4#5#6#項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況開發(fā)商開發(fā)商幸福置業(yè)幸福置業(yè) 物業(yè)位物業(yè)位置置科技大道與長椿科技大道與長椿路

20、交叉口路交叉口500500米米 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)占地面占地面積積400400畝畝建筑面積建筑面積6464萬平米萬平米銷售價(jià)銷售價(jià)格格預(yù)計(jì)均價(jià)：預(yù)計(jì)均價(jià)：50005000元左右元左右戶型面積戶型面積45-16045-160樓層狀況樓層狀況一期一期18-2418-24層高層層高層銷售狀況銷售狀況目前一期咨詢階段，每天來訪量目前一期咨詢階段，每天來訪量2-32-3組，售樓部僅組，售樓部僅兩名接待人員，預(yù)計(jì)兩名接待人員，預(yù)計(jì)20122012年年前項(xiàng)目取得預(yù)售證年年前項(xiàng)目取得預(yù)售證后開盤。后開盤。一期一期1-6#1-6#樓樓 戶型配比戶型配比房型房型面積段面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比

21、例供應(yīng)比例一房一房40-6040-6020020020%20%兩室一廳兩室一廳81-8881-8838438440%40%三室二廳三室二廳11211228828830%30%12212248485%55%合計(jì)合計(jì)968968100%100%88135項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況開發(fā)商開發(fā)商升龍置業(yè)升龍置業(yè) 物業(yè)位物業(yè)位置置科技大道與長椿科技大道與長椿路交叉口路交叉口500500米米 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)占地面占地面積積600600畝畝建筑面積建筑面積120120萬平米萬平米銷售價(jià)銷售價(jià)格格戶型面積戶型面積45-16045-160樓層狀況樓層狀況高層城市綜合

22、體高層城市綜合體銷售狀況銷售狀況目前售樓部已裝修完畢，因?yàn)榇迕癫疬w問題未接目前售樓部已裝修完畢，因?yàn)榇迕癫疬w問題未接待客戶待客戶項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況開發(fā)商開發(fā)商美景置業(yè)美景置業(yè) 物業(yè)位置物業(yè)位置科技大道與瑞達(dá)路交叉科技大道與瑞達(dá)路交叉口口500500米米 物業(yè)物業(yè)類型類型住宅、別墅住宅、別墅占地面積占地面積4747畝畝建筑建筑面積面積1313萬平米萬平米銷售價(jià)格銷售價(jià)格高層一層：高層一層：88008800元元別墅：別墅：1.6-2.21.6-2.2萬元萬元/ / 戶型戶型面積面積89-30089-300樓層狀況樓層狀況3333層層4 4棟，兩梯四戶共棟，兩梯四戶共10561056套，套，3

23、 3層（四合院別墅層（四合院別墅232-232-260260平）平）8 8棟棟 共共4444套。套。銷售情況銷售情況2010.12.252010.12.25開盤當(dāng)日，開盤當(dāng)日，銷售銷售85%85%，目前已基本銷售完畢目前已基本銷售完畢目前商鋪處于咨詢階段目前商鋪處于咨詢階段139三房三房89兩房兩房89兩房兩房89兩房兩房項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況開發(fā)商開發(fā)商基正房地產(chǎn)基正房地產(chǎn)物業(yè)位置物業(yè)位置梧桐街與臘梅路梧桐街與臘梅路交叉口交叉口 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅住宅占地面積占地面積275275畝畝建筑面積建筑面積4040萬平米萬平米銷售價(jià)格銷售價(jià)格5000-55005000-5500元元戶型面積戶型面

24、積75-11075-110樓層狀況樓層狀況2424層層開發(fā)周期開發(fā)周期分三期開發(fā)，一期，二期基已售罄，分三期開發(fā)，一期，二期基已售罄，目前在售圖中標(biāo)示目前在售圖中標(biāo)示1#1#樓，售樓部僅樓，售樓部僅1 1名接待人員，名接待人員，排號階段，排號階段，1 1萬抵萬抵1.51.5萬，萬，7 7月底選房，先草簽合同，月底選房，先草簽合同，可按揭（可按揭（50%50%），或一次性付款。），或一次性付款?？蛻裘枋隹蛻裘枋龈咝录夹g(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)上班職工、部分學(xué)生家長、鄭州工作上班族工作上班族三期高三期高層層一、二期一、二期多層、小多層、小高層高層1項(xiàng)項(xiàng)目目基基本本情情況況開

25、發(fā)商開發(fā)商河南萬豐置業(yè)河南萬豐置業(yè) 物業(yè)位置物業(yè)位置銀屏路銀屏路2525號號 物業(yè)類型物業(yè)類型住宅住宅占地面積占地面積8080畝畝建筑面積建筑面積2020萬平米萬平米銷售價(jià)格銷售價(jià)格尾盤，剩余房源尾盤，剩余房源55005500元元戶型面積戶型面積33-20033-200樓層狀況樓層狀況1818層小高層、層小高層、2222層高層層高層開發(fā)周期和現(xiàn)售開發(fā)周期和現(xiàn)售期數(shù)及體量期數(shù)及體量分兩期開發(fā)，基本售罄，僅余分兩期開發(fā)，基本售罄，僅余6060小戶型，現(xiàn)房小戶型，現(xiàn)房銷售，銷售，7 7月中下旬簽合同。月中下旬簽合同。( (五證俱全五證俱全) )客戶描述客戶描述863863軟件小區(qū)職工、高新區(qū)部分公司

26、員工、高新區(qū)軟件小區(qū)職工、高新區(qū)部分公司員工、高新區(qū)村民村民123567891011121516171819一一期期二二期期 從目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一些重點(diǎn)樓盤的每月成交數(shù)據(jù)看，從目前高新技術(shù)開發(fā)區(qū)一些重點(diǎn)樓盤的每月成交數(shù)據(jù)看，月均的銷售量在月均的銷售量在40-6040-60套左右套左右，重點(diǎn)爆發(fā)，重點(diǎn)爆發(fā)的月份都是在項(xiàng)目新開盤推樓棟的月份的月份都是在項(xiàng)目新開盤推樓棟的月份, ,均價(jià)：元/平米5500萬豐慧城5000盛世港灣5300睿智楠園在售樓盤價(jià)格列表1.美景菩提以地段配套與中心廣場市政公園資源為依托，引領(lǐng)市場價(jià)格；2.睿智楠園交通地段，教育市政公園，大盤優(yōu)勢，價(jià)格出現(xiàn)提價(jià)的趨勢；3.盛世港

27、灣地段稍偏，未來配套，但價(jià)值也處于提升階段； 地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價(jià)格的重要因素。成為影響價(jià)格的重要因素。6800美景菩提重點(diǎn)樓盤銷售分析重點(diǎn)樓盤銷售分析項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱合計(jì)合計(jì)一房一房二房二房三房三房四房四房五房含復(fù)式五房含復(fù)式面積面積區(qū)間區(qū)間比例比例套數(shù)套數(shù)面積面積區(qū)間區(qū)間比例比例套數(shù)套數(shù)面積面積區(qū)間區(qū)間比例比例套數(shù)套數(shù)面積面積區(qū)間區(qū)間比例比例套數(shù)套數(shù)面積面積區(qū)間區(qū)間比例比例套數(shù)套數(shù)萬豐萬豐慧城慧城1850185030-6030-609%9%170170套套77-8877-8830%30%548548套套92-92-13013053%

28、53%978978套套復(fù)式復(fù)式160-160-2002008%8%154154套套睿智睿智禧園禧園52452488-9088-9040%40%214214套套119-119-13613650%50%262262套套160 160 10%10%4848套套盛世盛世港灣港灣2048204830-3530-3526%26%532532套套61-9761-9737%37%778778套套102-102-12212230%30%615615套套1801806%6%123123套套中原海中原海96896840-6040-6020%20%200200套套81-8881-8840%40%384384套套112

29、-112-13513540%40%384384套套美景美景菩提菩提10561056- - -89 89 50%50%528528套套127 127 25%25%264264套套140 140 25%25%264264套套主力面主力面積合計(jì)積合計(jì)6446644630-6030-6014%14%902902套套59-9759-9738%38%24522452套套92-92-15015039%39%25032503套套5%5%312312套套170-170-2002004%4%277277套套二房三房是主力戶型，二房三房是主力戶型，四房以上比率不超過四房以上比率不超過1010 以兩居室（以兩居室（7

30、7-97）和三居室（）和三居室（92-130）為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最）為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最 普遍特點(diǎn)普遍特點(diǎn)。發(fā)展方向：三居室將朝發(fā)展方向：三居室將朝100-120 左右的經(jīng)濟(jì)型三房發(fā)展為主。左右的經(jīng)濟(jì)型三房發(fā)展為主。競爭項(xiàng)目面積和比例匯總分析競爭項(xiàng)目面積和比例匯總分析本案本案風(fēng)格風(fēng)格（古典簡約）（古典簡約）普羅旺世普羅旺世琥珀名城琥珀名城鄭開森林半島鄭開森林半島青苑青苑宋城雅居宋城雅居開元華庭開元華庭琥珀名城琥珀名城鄭開森林半島鄭開森林半島青苑青苑碧麗國都碧麗國都宋城雅居宋城雅居碧水藍(lán)城碧水藍(lán)城豪德天下融豪德天下融城城鼎立國際城鼎立國際城p從

31、建筑風(fēng)格上來看，從建筑風(fēng)格上來看，目前西高新區(qū)的建筑立面均顯得檔次不高，目前西高新區(qū)的建筑立面均顯得檔次不高，樓盤名稱樓盤名稱 綠化率綠化率 園林排布及特色園林排布及特色 睿智花園37%小區(qū)內(nèi)部有水系環(huán)繞，各棟樓之間均有綠化帶環(huán)繞。幸福中原海39%集中綠地與帶狀、點(diǎn)狀綠地共生的理念，喬木與灌木搭配種植、低矮綠籬與高大樹木立體組合升龍又一城32%現(xiàn)代特色景觀美景菩提31%現(xiàn)代與中國古禪意居所園林結(jié)合萬豐慧城38.75%社區(qū)入口采用下沉式景觀，輔于小品、雕塑等，中央組團(tuán)分配特色景觀、沿交通線依次鋪設(shè)。基正港灣2.9萬方生態(tài)水系、1.2萬方觀景廣場、外環(huán)50米綠化帶、各種樹種。p 景觀是高端樓盤競爭

32、的關(guān)鍵因素，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目景觀只要借助市政公園；景觀是高端樓盤競爭的關(guān)鍵因素，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目景觀只要借助市政公園；p 項(xiàng)目本身在景觀上。項(xiàng)目本身在景觀上。美景菩提美景菩提基正港灣基正港灣睿智花園睿智花園萬豐慧城萬豐慧城各競品建筑風(fēng)格各競品建筑風(fēng)格競品園林景觀競品園林景觀p項(xiàng)目建筑形態(tài)：項(xiàng)目建筑形態(tài)： 高新區(qū)在售項(xiàng)目是集多層和小高層、高層為一體的住宅，目前推售產(chǎn)品均為高層 大多數(shù)產(chǎn)品2梯4戶的為純居住板式住宅p區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：l 區(qū)域在售項(xiàng)目供應(yīng)產(chǎn)品以80-90平方米兩房、100-120平方米三房為主，l 與鄭州市區(qū)住宅產(chǎn)品線供應(yīng)基本相符p在售項(xiàng)目價(jià)格特征：在售項(xiàng)目價(jià)

33、格特征：l 高新區(qū)在售項(xiàng)目大多數(shù)為五證不全項(xiàng)目，跟開發(fā)商草簽合同。l 在售項(xiàng)目多層基本5000-6000元/平方米左右，p在售項(xiàng)目成交客戶特征：在售項(xiàng)目成交客戶特征：l 高新區(qū)購房置業(yè)客戶大多數(shù)本區(qū)域的居民，現(xiàn)有住房需更新?lián)Q代，屬于改善型居住需求；l 高新區(qū)政府機(jī)關(guān)單位工作人員存在大量購房需求，如高新區(qū)管委會等；l 各園區(qū)、產(chǎn)業(yè)基地中高層工作人員；l 鄭州大學(xué)、工程信息管理大學(xué)等各校區(qū)教師，購買中小套戶型將來自住，以備現(xiàn)有住房單位收回；l 因高新區(qū)環(huán)境清新、適宜居住，部分鄭州市區(qū)客戶為其父母購房用于養(yǎng)老。p 案場銷售氛圍：案場銷售氛圍：l 美景菩提、睿智禧園，售樓部昭示性強(qiáng)，內(nèi)部布局較為合理，

34、銷售人員較為專業(yè)l 幸福中原海、盛世港灣售樓部內(nèi)僅1-2名接待人員，氣氛冷清，案場管理混亂。1.區(qū)域項(xiàng)目總體素質(zhì)不高區(qū)域項(xiàng)目總體素質(zhì)不高，從建筑規(guī)劃、項(xiàng)目品牌、銷售價(jià)格、營銷策劃、，從建筑規(guī)劃、項(xiàng)目品牌、銷售價(jià)格、營銷策劃、案場氣氛案場氣氛等各個(gè)方面多數(shù)屬于等各個(gè)方面多數(shù)屬于低端運(yùn)營低端運(yùn)營2.加大向西發(fā)展的政策支持、非限購區(qū)、地鐵一號、二號的建設(shè)等利好消息，加大向西發(fā)展的政策支持、非限購區(qū)、地鐵一號、二號的建設(shè)等利好消息，將會提升該區(qū)域價(jià)值，未來前景可觀將會提升該區(qū)域價(jià)值，未來前景可觀市場小結(jié)市場小結(jié)part 2 房源整體梳理n項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)n各樓棟戶型配比分析n剩余房源分析part 3

35、part 3 截止認(rèn)籌營銷策略part 2 part 2 房源整體梳理part 1 part 1 宏觀環(huán)境part 2 房源整體梳理n項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)n各樓棟戶型配比分析各樓棟戶型配比分析n剩余房源分析剩余房源分析一期一期二期二期一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積37826.6建筑面積95072.17平米套數(shù)796套總技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積100295.15總建筑面積471081.77容積率4.09停車位2420總套數(shù)3936二期經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)占地面積62839.9建筑面積288080套數(shù)3140項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)part 2 房源整體梳理n項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)n各樓棟戶型配比分

36、析各樓棟戶型配比分析n剩余房源分析剩余房源分析1#1#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房88-924022%2413%169%2+192-935429%3117%2313%三房114-1359049%8446%63%合計(jì)184100%13976%4524%啟動區(qū)房源梳理1#樓31256789111218f變變電電站站2#2#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房937233%31%6932%2+1937233%11%7133%三房1337233%199%532

37、5%合計(jì)216100%2311%19389%啟動區(qū)房源梳理2#樓31256789111218f變變電電站站3#3#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房87-944053%00%4053%2+1951824%00%1824%三房1331824%1824%00%合計(jì)76100%1824%5876%啟動區(qū)房源梳理3#樓31256789111218f變變電電站站11#11#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房1403033%78%2326%四房161-1736067%

38、89%5258%合計(jì)90100%1517%7583%啟動區(qū)房源梳理11#樓31256789111215f變變電電站站36#6#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房122-1432867%00%2867%4+1182-1971433%410%1024%合計(jì)42100%410%3890%啟動區(qū)房源梳理6#樓312567891112電梯電梯7f變變電電站站37#7#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比三房1211433%921%512%四房1601433%614%819

39、%4+11921433%819%614%合計(jì)42100%2355%1945%啟動區(qū)房源梳理7#樓312567891112電梯電梯7f變變電電站站35#5#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比兩房862569%2467%13%三房96514%411%13%復(fù)式122-134617%00%617%合計(jì)36100%2855%822%啟動區(qū)房源梳理5#樓312567891112多層多層6.5f6.5f多層多層6.5f6.5f變變電電站站39#9#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套

40、數(shù)占比兩房77816%00%816%3+1128-1422856%918%1938%復(fù)式104-2371428%00%1428%合計(jì)50100%918%4182%啟動區(qū)房源梳理9#樓312567891112多層多層6.5f6.5f多層多層6.5f6.5f變變電電站站312#12#房源房源房型戶型配比戶型配比銷售情況銷售情況剩余情況剩余情況面積區(qū)間（）總套數(shù)套數(shù)比套數(shù)占比套數(shù)占比3+11154575%4372%23%四房16658%58%00%復(fù)式1421017%35%712%合計(jì)60100%5185%915%啟動區(qū)房源梳理12#樓312567891112多層多層6.5f6.5f多層多層6.5f

41、6.5f變變電電站站3part 2 房源整體梳理n項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)n各樓棟戶型配比分析各樓棟戶型配比分析n剩余房源分析剩余房源分析 啟動區(qū)剩余房源486套，剩余面積58073，剩余套數(shù)占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#號樓?；厩闆r已售情況剩余情況總面積總套數(shù)已售套數(shù)套數(shù)占比已售面積面積占比剩余套數(shù)套數(shù)占比剩余面積面積占比1#15-18層高層19521 18413976%15099 77%4524%4421 23%2#23057 2162311%2909 13%19389%20148 87%3#7826 761824%2394 31%5876%5432

42、 69%11#14278 901517%2338 16%7583%11940 84%小計(jì)64681 566 195 34%22740 35%371 66%41941 65%6#7層電梯洋房6240 42410%760 12%3890%5479 88%7#6641 422355%3596 54%1945%3045 46%小計(jì)12881 84 27 32%4356 34%57 68%8524 66%5#6.5層多層3402 362878%2474 73%822%928 27%9#6657 50918%1210 18%4182%5447 82%12#7451 605185%6218 83%915%1

43、233 17%小計(jì)17510 146 88 60%9902 57%58 40%7608 43%啟動區(qū)剩余房源分析啟動區(qū)剩余房源分析基本情況已售情況剩余情況總套數(shù)比例已售套數(shù)已售比例剩余套數(shù)剩余比例兩房18523%5128%13472%2+114418%3222%11278%三房25732%14155%11645%3+1739%5271%2129%四房7910%1924%6076%4+1284%1243%1657%復(fù)式304%310%2790%合計(jì)796100%31039%48661% 啟動區(qū)剩余房源中占比最大的戶型為復(fù)式、四房、兩房及2+1戶型，銷售最快的戶型為3+1戶型及三房，其原因是面積適

44、中，居住舒適，單價(jià)低，總價(jià)低。part 3 截止認(rèn)籌營銷策略n推廣目標(biāo)n任務(wù)分解n銷售節(jié)點(diǎn)n營銷費(fèi)用估算part 3 part 3 截止認(rèn)籌營銷策略part 2 part 2 房源整體梳理part 1 part 1 宏觀環(huán)境part 3 截止認(rèn)籌營銷策略n推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)n任務(wù)分解任務(wù)分解n銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)n營銷費(fèi)用估算營銷費(fèi)用估算資資金金穩(wěn)穩(wěn)健健回回流流企企業(yè)業(yè)品品牌牌升升華華利潤最大化利潤最大化全案營銷目標(biāo)全案營銷目標(biāo)保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)健回收是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)！保證項(xiàng)目現(xiàn)金流的穩(wěn)健回收是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)！ 爭取以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目爭取以項(xiàng)目養(yǎng)項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)1：現(xiàn)金流目標(biāo)：現(xiàn)金流目標(biāo)追求利潤銷售速度的平衡

45、點(diǎn)是項(xiàng)目營銷目標(biāo)！追求利潤銷售速度的平衡點(diǎn)是項(xiàng)目營銷目標(biāo)！通過項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘,借勢營銷,有效的推廣，體現(xiàn)項(xiàng)目最大的價(jià)值展現(xiàn)合理的推售時(shí)序,不同產(chǎn)品的組合,有計(jì)劃的價(jià)格控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有序銷售一期開盤實(shí)現(xiàn)5300元/，逐步提升價(jià)格 目標(biāo)目標(biāo)2：利潤目標(biāo)：利潤目標(biāo)現(xiàn)狀：現(xiàn)狀：目前高新區(qū)暢銷戶型面 積為80120的兩房、三房， 成交均價(jià)在5000元6000 元之間，我項(xiàng)目需要一定 的市場培養(yǎng)期來實(shí)現(xiàn)均價(jià)。項(xiàng)目的成功不僅體現(xiàn)在銷售的成功項(xiàng)目的成功不僅體現(xiàn)在銷售的成功實(shí)現(xiàn)祝福企業(yè)實(shí)現(xiàn)祝福企業(yè)形象全面升華形象全面升華加快祝福置業(yè)加快祝福置業(yè)的品牌建設(shè)的品牌建設(shè)建立高新區(qū)新建立高新區(qū)新居住模式的標(biāo)桿居住模式的標(biāo)

46、桿開啟祝福置業(yè)開啟祝福置業(yè)開發(fā)的新紀(jì)元開發(fā)的新紀(jì)元祝福祝福提高祝福置業(yè)提高祝福置業(yè)住宅開發(fā)水準(zhǔn)住宅開發(fā)水準(zhǔn)目標(biāo)目標(biāo)3：品牌建設(shè)目標(biāo)：品牌建設(shè)目標(biāo)項(xiàng)目的核心問題在于項(xiàng)目的核心問題在于, ,如何使一批產(chǎn)品在獲得良好銷售業(yè)績的同時(shí)樹立如何使一批產(chǎn)品在獲得良好銷售業(yè)績的同時(shí)樹立整盤的高端形象，以促進(jìn)后期更大體量產(chǎn)品價(jià)值的提升？整盤的高端形象，以促進(jìn)后期更大體量產(chǎn)品價(jià)值的提升？通過我司對目前市場的分析與研究及長期操盤的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論，一通過我司對目前市場的分析與研究及長期操盤的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)得出結(jié)論，一個(gè)項(xiàng)目的一批推售的成功與否，與其推售的產(chǎn)品組合有重大關(guān)系，作用個(gè)項(xiàng)目的一批推售的成功與否，與其推售的產(chǎn)品組

47、合有重大關(guān)系，作用大到可以決定一個(gè)樓盤的命運(yùn)，特別是高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)槭袌霾粫蟮娇梢詻Q定一個(gè)樓盤的命運(yùn)，特別是高端房地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)槭袌霾粫o予我們第二次樹立第一印象的機(jī)會！給予我們第二次樹立第一印象的機(jī)會！我司本著對項(xiàng)目負(fù)責(zé)，對祝福地產(chǎn)負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們不但要保證項(xiàng)目一批的成功，更要保證整個(gè)項(xiàng)目的成功，保證祝福地產(chǎn)鄭州首個(gè)大型項(xiàng)目運(yùn)作成功！因此，樂信地產(chǎn)對項(xiàng)目的營銷推廣做出如下建議：項(xiàng)目要達(dá)到高價(jià)、快速銷售的前提條件項(xiàng)目要達(dá)到高價(jià)、快速銷售的前提條件必須保障一批開盤的成功！必須保障一批開盤的成功！推售核心問題分析推售核心問題分析1 1批推售房源批推售房源 保留目前市場上稀缺的多層、電梯洋房產(chǎn)

48、品（6#、9#售出不多，房源可保留），等待后期升值銷售，實(shí)現(xiàn)利潤最大化！ 其他一期剩余房源全部推出銷售，共計(jì)407套，47147平米。按照均價(jià)5300元/平米，預(yù)計(jì)全部銷售額約2.5個(gè)億。1#15-18層高層454421530024988 2#193201483#58543211#75119407#7層電梯1930455#6.5層多層892812#91233合計(jì)40747147530024988 312567891112推售房源推售房源保留房源保留房源祝福紅城祝福紅城2011-20122011-2012年銷售運(yùn)營計(jì)劃表年銷售運(yùn)營計(jì)劃表年度年度20112011年年20122012年年1010月月

49、1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月營銷節(jié)點(diǎn)營銷節(jié)點(diǎn)一期開盤一期開盤開盤后開盤后持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷開盤后開盤后持續(xù)熱銷持續(xù)熱銷尾盤銷售尾盤銷售拿到預(yù)售證，拿到預(yù)售證，按揭款到賬按揭款到賬銷售面積銷售面積30000 30000 800080006000 6000 31473147銷售比率銷售比率64%64%17%17%13%13%6%6%銷售均價(jià)銷售均價(jià)53005300540054005500550056005600銷售額銷售額1590015900432043203300330017621762首付款首付款9540 9540 2592 2592 198019801057

50、 1057 按揭款按揭款1011310113合計(jì)回款額合計(jì)回款額9540 9540 2592 2592 198019801057 1057 0 00 0 10113101131 1、 20122012年年4 4月拿到預(yù)售證，簽訂售房合同，月拿到預(yù)售證，簽訂售房合同，4 4月底按揭款到賬；月底按揭款到賬；2 2、假設(shè)住宅、假設(shè)住宅80%80%客戶首付客戶首付50%50%，20%20%一次性付款；一次性付款； 3 3、認(rèn)籌、開盤均采取入會的隱蔽形式，簽訂入會協(xié)議書，其會員編號為房源位置。、認(rèn)籌、開盤均采取入會的隱蔽形式，簽訂入會協(xié)議書，其會員編號為房源位置。4 4、由于二期的規(guī)劃、戶型、面積未確定

51、，暫不列入計(jì)劃表、由于二期的規(guī)劃、戶型、面積未確定，暫不列入計(jì)劃表 1 1批銷售資金流向表批銷售資金流向表現(xiàn)狀項(xiàng)目證件不齊全項(xiàng)目資金回款壓力大現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場變化快五證不齊的情況下銷售的情況高新區(qū)較為普遍后續(xù)競爭項(xiàng)目啟動，競爭壓力大，應(yīng)搶占先機(jī)關(guān)于項(xiàng)目認(rèn)籌方式的思考關(guān)于項(xiàng)目認(rèn)籌方式的思考解決辦法項(xiàng)目認(rèn)籌均采用辦理祝福會會員的形式，交付會員費(fèi)享受購房優(yōu)惠。項(xiàng)目開盤也采用入會形式，會員編號即為所選房源位置，交付定金。選房工作結(jié)束后，與客戶草簽合同，可加大按揭和一次性付款的優(yōu)惠 差別，鼓勵(lì)一次性付款。項(xiàng)目取得預(yù)售證后，辦理購房合同和按揭手續(xù)等。鄧州尚正一品項(xiàng)目入會協(xié)議書鄧州尚正一品認(rèn)籌、開盤流程借鑒

52、鄧州尚正一品認(rèn)籌、開盤流程借鑒5月月15日日認(rèn)籌活動當(dāng)天發(fā)放排序卡600余張由于房管局相關(guān)部門的制止，以及現(xiàn)場秩序維持的考慮，辦卡活動僅進(jìn)行半天，辦理會員卡280張。后續(xù)通知客戶分批次辦理，共計(jì)600余張。6月月31日日開盤活動現(xiàn)場無任何開盤布置及包裝，僅簽訂入會協(xié)議，按洋房15萬/套，高層10萬/套收取會費(fèi)，每天通知客戶30-50組選房，目前基本售罄，實(shí)現(xiàn)開盤去化率90%以上。推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)目標(biāo)1 項(xiàng)目整體高調(diào)亮相 目標(biāo)2 一批房源開盤前蓄勢三條主線：活動為主打，渠道速占位，廣告樹形象三條主線：活動為主打，渠道速占位，廣告樹形象part 3 截止認(rèn)籌營銷策略n推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)n任務(wù)分解任務(wù)

53、分解n銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)n營銷費(fèi)用估算營銷費(fèi)用估算=任務(wù)分解任務(wù)分解=407套房源成交 285套房源成交70%認(rèn)籌713組解籌率40%需新增來訪2375組；計(jì)劃來訪2375組來訪轉(zhuǎn)認(rèn)籌30%如何蓄客，如何高調(diào)亮相？如何蓄客，如何高調(diào)亮相？1、如何保證項(xiàng)目一炮走紅，一舉奠定公司及項(xiàng)目形象；2、如何借助電梯洋房高端產(chǎn)品，提升整個(gè)項(xiàng)目高端價(jià)值形象；3、如何保證在高調(diào)亮相前提下，降低推廣費(fèi)用，為公司節(jié)約資金；4、如何恰當(dāng)找到目標(biāo)客群；5、如何保證現(xiàn)場高人氣，持續(xù)引爆售樓部；6、如何提高認(rèn)籌量，為公司及時(shí)回款；7、如何降低因春節(jié)造成推廣斷檔、客源來訪不暢的不利影響 ；part 3 截止認(rèn)籌營銷策略n推廣目

54、標(biāo)推廣目標(biāo)n任務(wù)分解任務(wù)分解n銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)n費(fèi)用估算費(fèi)用估算9月4日 認(rèn)籌啟動2011年10月16日1批開盤開盤前推廣節(jié)點(diǎn)（暫定）8月 20日亮相認(rèn)籌蓄客期亮相蓄客期開盤續(xù)銷期祝?；仞侓呷８；仞侓呷桥砂l(fā)百萬購城派發(fā)百萬購房基金房基金祝福紅城會祝福紅城會員全城招募員全城招募8.208.209. 49. 48月 10日進(jìn)場高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主專場推介會專場推介會9.259.25祝福紅城紅祝福紅城紅酒品鑒會酒品鑒會10.0210.022011年年10月月11月月提升影響力，積累客戶提升影響力，積累客戶鞏固影響力，維系客戶鞏固影響力，維系客戶8月月9月月vipvip客戶答謝客戶答謝會暨中秋

55、節(jié)同會暨中秋節(jié)同慶會慶會9.129.128月月10日售樓日售樓部開放部開放1010月月1616日開盤日開盤戶外戶外圍擋圍擋道旗道旗候車亭候車亭高塔高塔公交公交短信短信單頁單頁加油站加油站直投直投推推廣廣線線活活動動線線銷銷售售線線亮相信息亮相信息開盤強(qiáng)推期開盤強(qiáng)推期+集中推介集中推介認(rèn)籌期認(rèn)籌期強(qiáng)勢推廣期強(qiáng)勢推廣期亮相期亮相期開盤期開盤期9 9月月4 4日認(rèn)籌日認(rèn)籌9月月11月月8月月20日亮相日亮相10月月認(rèn)籌信息認(rèn)籌信息開盤信息開盤信息8月月營銷營銷節(jié)奏節(jié)奏推廣推廣策略策略9.18認(rèn)籌，發(fā)行vip卡銷售銷售目標(biāo)目標(biāo)認(rèn)籌積累目標(biāo)700組客戶市場接觸全面樹立樓盤形象，集中資源，全面推廣，增加客

56、戶來訪量推廣推廣計(jì)劃計(jì)劃7月14日提交認(rèn)籌前推廣執(zhí)行方案、物料物料包裝包裝活動活動營銷營銷8月9月10月正式接待客戶完成項(xiàng)目推廣首次亮相名片、紙杯、手袋、單頁、折頁、戶外、圍擋、車體、候車亭主流：單頁、戶外大牌、高塔、短信、加油站投遞輔助：工地圍擋、車體、道旗、候車亭售樓處內(nèi)部包裝高新區(qū)準(zhǔn)業(yè)主專場推介會9.4認(rèn)籌活動10.16開盤盛典10.16開盤慶典開盤認(rèn)購285套7月各媒體計(jì)劃確定置業(yè)顧問招聘、培訓(xùn)置業(yè)顧問進(jìn)場祝?；仞侓呷桥砂l(fā)百萬購房基金vip客戶答謝會暨中秋節(jié)同慶會8.20售樓中心亮相9.4認(rèn)籌10.16開盤祝福紅城紅酒品鑒會工作計(jì)劃表11月8.10售樓中心開放沙盤8.20亮相活動pa

57、rt 3 截止認(rèn)籌營銷策略n推廣目標(biāo)推廣目標(biāo)n任務(wù)分解任務(wù)分解n銷售節(jié)點(diǎn)銷售節(jié)點(diǎn)n營銷費(fèi)用估算營銷費(fèi)用估算針對祝福紅城項(xiàng)目情況，我們特建議使用更為精準(zhǔn)的渠道策略，以達(dá)到出奇制勝的效果。高新區(qū)美景菩提推廣幅度較大，科學(xué)大道的候車亭、燈箱、大牌都為其所占，氣場十足；高新區(qū)美景菩提推廣幅度較大，科學(xué)大道的候車亭、燈箱、大牌都為其所占，氣場十足；項(xiàng)目宣傳主要布局化工路，使用戶外廣告、道旗、高塔等，項(xiàng)目宣傳主要布局化工路，使用戶外廣告、道旗、高塔等，避其鋒芒，主動出擊拉動區(qū)域，精準(zhǔn)到位目的：1、化工路、瑞達(dá)路車流、人流量大，昭示性強(qiáng)。2、拉升項(xiàng)目的形象。戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油

58、站投遞位置化工路西段橫跨橋瑞達(dá)路、科學(xué)大道交匯處西北角（500）鄭汴路與未來路交匯處金水路與文化路交匯處西北角時(shí)間半年一年費(fèi)用14萬25萬85萬80萬合計(jì)204萬位置：化工路（西環(huán)-長椿路）道旗； 瑞達(dá)路（橫跨橋附近）道旗時(shí)間：2個(gè)月道旗數(shù)量：330個(gè)費(fèi)用： 71.28萬元目的：1、引導(dǎo)客戶到臨時(shí)售樓部;2、由農(nóng)業(yè)路進(jìn)入高新區(qū)，產(chǎn)生視覺沖擊，使客戶對項(xiàng)目認(rèn)知；3、有效的傳遞項(xiàng)目信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：項(xiàng)目工地圍擋位置：項(xiàng)目工地圍擋形式：圍墻粉刷項(xiàng)目宣傳語，形式：圍墻粉刷項(xiàng)目宣傳語， 分別在西面和南面樹立分別在西面和南面樹立 大型戶外廣告牌大型戶外廣告

59、牌面積：廣告牌面積：廣告牌10001000 圍墻圍墻10001000費(fèi)用：費(fèi)用：42.542.5萬萬目的：圍合項(xiàng)目，長期使用，傳遞項(xiàng)目信息，有效提高項(xiàng)目形象，對項(xiàng)目地塊有整體性指示作用；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位位 置：選擇置：選擇6868路、路、k72k72路路(24(24路、路、328328路備選）路備選）時(shí)間：半年時(shí)間：半年 公交數(shù)量：公交數(shù)量：1010臺、拉手若干臺、拉手若干費(fèi)用：費(fèi)用：1818萬萬6868路路k72k72路路戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：瑞達(dá)路位置：瑞達(dá)路時(shí)間：半年時(shí)間：半年規(guī)格：規(guī)格：3.53.5* *

60、1.5m=5.251.5m=5.25 共共1010個(gè)個(gè)費(fèi)用：費(fèi)用： 1.151.15萬萬目的：目的：1 1、有效的占位，引導(dǎo)來往、有效的占位，引導(dǎo)來往客戶了解項(xiàng)目；客戶了解項(xiàng)目；2 2、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳項(xiàng)、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳項(xiàng)目信息；目信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單頁加油站投遞位置：化工路、西三環(huán)交匯處位置：化工路、西三環(huán)交匯處時(shí)間：一年時(shí)間：一年規(guī)格：三面廣告規(guī)格：三面廣告費(fèi)用：費(fèi)用：5454萬萬目的：目的：1 1、昭示性強(qiáng)；、昭示性強(qiáng)；2 2、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳項(xiàng)、精準(zhǔn)制導(dǎo)，長期有效的宣傳項(xiàng)目信息；目信息；戶外大牌工地圍墻道旗公交車體高塔候車亭短信單