土地估價(jià)報(bào)告容易出錯(cuò)的地方(續(xù)一).

1、土地估價(jià)報(bào)告容易出錯(cuò)的地方（續(xù)一）     土地估價(jià)一、估價(jià)原則（明確說明此次估價(jià)所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）常用的原則：1、替代原則（所有方法適宜）2、變動(dòng)原則（所有方法適宜）3、需求與供求原則（所有方法適宜）4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）5、協(xié)調(diào)原則（所有方法適宜）即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評(píng)價(jià)時(shí)，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結(jié)合原則8、最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。待開

2、發(fā)的土地評(píng)估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評(píng)估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程（要求說明估價(jià)方法選擇依據(jù)和每種方法的估價(jià)過程）【應(yīng)根據(jù)待估地特點(diǎn)及項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項(xiàng)估價(jià)中所選方法不少于兩種，并說明估價(jià)方法選擇的依據(jù)。同時(shí)，各種估價(jià)方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】1、估價(jià)方法選擇：說明估價(jià)方法的選擇依據(jù)2、估價(jià)過程：詳細(xì)表述估價(jià)方法（估價(jià)測(cè)算過程）可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤：選

3、擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法（表面看是兩種方法實(shí)際是一種）（一）市場(chǎng)比較法應(yīng)用此種方法估價(jià)，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的、市場(chǎng)上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格。要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對(duì)比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：a、比較實(shí)例選擇。所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號(hào)和宗地號(hào)）比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求：與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級(jí)別，且

4、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級(jí)土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%）與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉(cāng)儲(chǔ)，前提是已有12個(gè)與估宗地用途交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。與待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進(jìn)行易類型的修正。（除抵押評(píng)估外，一般不選擇抵押實(shí)例）成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。a 如果市場(chǎng)比較穩(wěn)定且交易較少，

5、比較的有效期限可延長(zhǎng)，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長(zhǎng)不超過3年）；b如市場(chǎng)變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長(zhǎng)不超過12年），一般交易案例的有效期最長(zhǎng)不超過3年。交易案例必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場(chǎng)勘查）如下：交易實(shí)例狀況a座落位置、形狀、地質(zhì)b水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施c商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件'd土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途e有關(guān)地上建筑物的基本情況f權(quán)利狀況和土地使用年限等成交價(jià)格：包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和

6、房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類。付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級(jí)、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。選擇因素的原則：結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對(duì)應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。影響土地

7、價(jià)格的區(qū)域及個(gè)別因素：區(qū)域因素主要包括：a繁華程度b交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通便利程度）c環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）d城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）e城市規(guī)范限制（包括對(duì)用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）個(gè)別因素a、位置b、面積大小c、宗地形狀d、臨街狀況e、地勢(shì)、土地平整程度f(wàn)、地質(zhì)水文狀況g、規(guī)劃管制條件h、土地使用年限i、其它因素根據(jù)我們?cè)u(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，將主要4種用途的因素條件列表，見表1、表2、表3、表4。因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相

8、應(yīng)增刪因素。1：交易日期（必選）2：交易情況（必選）3：交易類型（必選）4：土地使用年限（必選）5：區(qū)域因素a、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用幾通一平反映）b、商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選、用距城中心、商業(yè)中心距離遠(yuǎn)近反映）c、對(duì)外交通便捷度（用距火車站、長(zhǎng)途汽車站、港口碼頭距離來反映）d、道路通達(dá)度（用道路類型、寬度反映）e、公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點(diǎn)分布及距離來反映）f、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度g、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）6：個(gè)別因素a、綠地覆蓋率（住宅用地選）b、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）c、規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）d、自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）e、容積率（必選）f、宗地面積（必選）g、宗地形狀（必選

9、）h、臨街狀況（商業(yè)必選）i、地質(zhì)條件（坡度、地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）j、地形、地勢(shì)（以上因素根據(jù)土地用途和位置篩選確定。參考規(guī)程p27-28確定。）3、因素條件說明。具體說明估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時(shí)應(yīng)注意幾點(diǎn)：（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級(jí)別用市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)描述。道路通達(dá)度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達(dá)到開工條件

10、、三通一平、五通一平、七通一平來描述，（2）因素條件說明時(shí)，要實(shí)事求是，即要客觀、具體，且與評(píng)估報(bào)告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最后再寫個(gè)別因素。因素條件說明，（按規(guī)范格式要求描述）注要不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對(duì)應(yīng)。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：（1）用途修正指數(shù)最好選相同用途（按細(xì)類用途）案例，可省去用途修正可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數(shù)。（2）

11、土地等級(jí)修正指數(shù)（最好選用同一級(jí)別或相鄰級(jí)別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似（3）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進(jìn)行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評(píng)估時(shí)選。（4）交易情況修正指數(shù)選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對(duì)正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。（5）交易期日價(jià)格指數(shù)確定方法：a直接采用土地所在的地價(jià)指數(shù)或房

12、地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)b調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場(chǎng)資料，分析、測(cè)算、確定地價(jià)指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例地價(jià)指數(shù)如以1994年1月1日為基期，調(diào)查xx市住宅用地市場(chǎng)情況，地價(jià)從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為95%。平均每月上漲0264%，如將1994年1月1日地價(jià)指數(shù)定為100，則地價(jià)指數(shù)詳見表xx市住宅用地地價(jià)指數(shù)表年度 199411 199581 199641 1996121 19961231地價(jià)指數(shù)（%）100 105016 107128 109240 109500（6）土地使用年限修

13、正指數(shù)利用年期修正公式k=1-1/（1+r）n（7）區(qū)域因素條件指數(shù)a、商業(yè)繁華度條件指數(shù)a商服中心級(jí)別條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級(jí)到低級(jí)依次分為市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)和街區(qū)級(jí)四個(gè)等級(jí)，以待估宗地商服中心級(jí)別指數(shù)定為100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。b商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)定為優(yōu)（大于100）、較優(yōu)（50-100）、一般（30-10）、劣（小于10）五個(gè)級(jí)別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級(jí)，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。c、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，

14、因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾或千分之幾。b、交通條件a、交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點(diǎn)數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1%。b、道路通達(dá)度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道。支路、胡同四個(gè)級(jí)別，因素指數(shù)增加或減少l%。c、對(duì)外交通便利度指數(shù)：以待估對(duì)象與火車站（或碼頭）直線距離為100，每增加或減少1公里（或幾公里），因素指數(shù)增加或減少1%。d、距市中心距離指數(shù)：以待估對(duì)象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少1。e、路網(wǎng)密度將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大干××公里/平方公里）、較優(yōu)（密

15、度在××公里/平方公里××公里/平方公里之間）、一般（密度在××公里/平方公里××公里/平方公里）、較劣（密度在××公里/平方公里××公里/平方公里）、劣（密度小于××/平方公里）五個(gè)等級(jí)，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。c、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度指數(shù)（或環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個(gè)等級(jí)，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或

16、下降百分之幾 或千分之幾。d、基礎(chǔ)設(shè)施狀況a、生活設(shè)施完善度指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個(gè)等級(jí)，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。b、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平 、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達(dá)到開工條件等（注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定），說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。e、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)將工業(yè)

17、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個(gè)等級(jí)，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降05%。（8）個(gè)別因素條件指數(shù)a、容積率條件指數(shù)a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。b、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了（或路）三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個(gè)等級(jí)，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。c、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，（

18、面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在700010000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000-7000平方米劃為一般；面積在2000-4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣），每增加或減少一個(gè)等級(jí)，地價(jià)指數(shù)上升或下降02%。（只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r）（注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定）。d、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降x。e、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)（劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3-5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10 20%屬一般，坡度在20

19、-25%屬較劣，坡度大于25%屬劣），每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降x%。f、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)（劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在 20-25噸/平方米屬較優(yōu)，在 12-20噸/平方米屬一般，在8-12噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣），每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降x%。g、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價(jià)指數(shù)上升或下降x%。在確定因素條件指數(shù)時(shí)，注意以下幾點(diǎn)：因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓蓟虿捎玫幕鶞?zhǔn)地價(jià)報(bào)告中的宗地因素條件修正系數(shù)表

20、中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算宗地地價(jià)的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。在確定修正幅度時(shí)，不同用途其地價(jià)影響因素、影響程度不同如住宅用地，對(duì)交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達(dá)度對(duì)住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達(dá)度的對(duì)地價(jià)影響程度大，而交通便捷度對(duì)其地價(jià)的影響程度相對(duì)較小，應(yīng)充分考慮。6、實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算經(jīng)過比較分析，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價(jià)對(duì)象條件時(shí)的地價(jià)，再依據(jù)規(guī)程的地價(jià)確定方法，最后確定待估土地的估價(jià)市場(chǎng)比較法可能會(huì)出現(xiàn)的錯(cuò)誤：1、實(shí)例選擇不符合要求。案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不同

21、、交易日期相差太長(zhǎng)、價(jià)格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可*性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號(hào)交易價(jià)格類型（出讓價(jià)格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格）、價(jià)格內(nèi)涵、交易時(shí)間描述等。2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個(gè)別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素選擇與報(bào)告中選用基準(zhǔn)地價(jià)因素不一致且相差較大。3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時(shí)與評(píng)估報(bào)告一般、區(qū)域及個(gè)別因素或其他評(píng)估方法中的描述不一致。4、確定因素條件指數(shù)中可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個(gè)因素修正幅度不合理或修正錯(cuò)誤）。5、因素條件修正系數(shù)表中

22、可能會(huì)出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項(xiàng)或多項(xiàng)，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對(duì)應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)。6、地價(jià)指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯(cuò)誤。7、計(jì)算比準(zhǔn)地價(jià)時(shí)錯(cuò)誤。8、確定地價(jià)時(shí)只以其中一個(gè)比準(zhǔn)地價(jià)為結(jié)果或計(jì)算錯(cuò)誤。9、計(jì)算公式錯(cuò)誤（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價(jià)，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序進(jìn)行，技術(shù)報(bào)告應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容予以明確說明。具體說明實(shí)際總收益和客觀總收益及估價(jià)時(shí)采用的收益額和相應(yīng)的條件?？傎M(fèi)用中涉及到的項(xiàng)目和各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項(xiàng)參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)。說明純收益的測(cè)算依據(jù)和方法。明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、

23、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。說明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價(jià)格確定。1、收益還原法的基本公式收益還原法評(píng)估地價(jià)的公式有6個(gè)，主要有4個(gè)常用：（1）土地年純收益不變。r不變且大于零，無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r（2）土地使用年期有限且其他因素不變的土地價(jià)格計(jì)算公式：p=a/r×1-1/（1+r）n（3）土地純收益每年按等差級(jí)數(shù)遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：無限年期的地價(jià)計(jì)算公式：p=a/r±b/r2有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=（a/r±b/r2）×1-1/（1+r）n±b/r×n/（1+r）n（4）土地純收益按一

24、定比率遞增或遞減土地價(jià)格計(jì)算公式：無限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/（r±s）有限年期地價(jià)計(jì)算公式：p=a/（r±s）×1-（1±s）/（1+r）n上述公式中：p-土地價(jià)格a-土地純收益r-土地還原利率b-純收益的等差級(jí)數(shù)遞增或遞減的數(shù)額s-純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價(jià)格計(jì)算公式a、土地使用年期無限當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t 年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零a，使用期無限時(shí)b、土地使用年期有限當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使

25、用期無限時(shí)（6）未來若干年后的土地價(jià)格已知的條件下的計(jì)算公式當(dāng)未來某年的土地價(jià)格已知，而已知的土地價(jià)格的年份以前的純收益有變化，土地價(jià)格的計(jì)算公式為：根據(jù)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公式（2）是我們?cè)u(píng)估時(shí)最常用的公式2、采用收益還原法評(píng)估土地的步驟（1）確定房地產(chǎn)總收益a、在確定總收益時(shí)，一般應(yīng)考慮以下條件：a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。b、收益必須是長(zhǎng)期可以固定取得的收益。c、收益是安全可*的收益（即風(fēng)險(xiǎn)小的收益）。b、確定收益的方法根據(jù)資料收集情況及土地所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，收益有土地收益（單純的土地租金）、房地收益兩種。a、確定土地收益調(diào)查、收集土地所在地的與待估宗

26、地同區(qū)域的單純的土地出租案例（土地租賃協(xié)議），結(jié)合待估宗地的區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日等因素修正，采用市場(chǎng)比較法確定宗地的土地收益。b、確定房地收益調(diào)查待估宗地所處區(qū)域、同類用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面積等情況，分析、比較確定待估房地的收益。房地年總收益=年總租金×房屋出租率×有效出租面積（有效使用面積）c、確定企業(yè)總的營(yíng)業(yè)收入（2）確定房地出租總費(fèi)用根據(jù)確定的收益，分以下幾種情況考慮費(fèi)用a、計(jì)算土地租賃總費(fèi)用一般單純的土地租賃，發(fā)生的費(fèi)用主要有：a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如城鎮(zhèn)土地使用稅，按有關(guān)文件規(guī)定取值。b、管理費(fèi)：

27、指管理人員的薪水及其他費(fèi)用，一般以年租金的3%計(jì)算。c、維護(hù)費(fèi)：維護(hù)土地使用所發(fā)生的費(fèi)用。如給排水及道路的修繕費(fèi)，調(diào)查或按年租金的1%3%計(jì)算。年總支出費(fèi)用=a+ b+ cb、計(jì)算房地出租中的總費(fèi)用房地出租中，支出的總費(fèi)用有：a、管理費(fèi)：對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需費(fèi)用，一般按年租金的2%5%。b、維修費(fèi)：按房屋重置價(jià)的15%2%。c、保險(xiǎn)費(fèi)：按房屋重置價(jià)或房屋現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率，我國(guó)的保險(xiǎn)費(fèi)在015%02%。保險(xiǎn)費(fèi)=房屋重置價(jià)×（015%02%）=房屋現(xiàn)值×（015%02%）d、稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時(shí)應(yīng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)文件、規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年租金的12%計(jì)

28、）、營(yíng)業(yè)稅（按租金的5%）、附加城市維護(hù)建設(shè)稅035%、教育費(fèi)附加005%等。e、計(jì)算房屋折舊費(fèi)：年折舊費(fèi)=（房屋重置價(jià)-殘值）/耐用年限=房屋重置價(jià)×（1-殘值率）/耐用年限注：房屋重置價(jià)、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個(gè)建筑物重置價(jià)必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計(jì)。則：年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限c、計(jì)算企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益中總費(fèi)用企業(yè)經(jīng)營(yíng)

29、中的總費(fèi)用一般包括：a、原料費(fèi)b、運(yùn)輸費(fèi)c、折舊費(fèi)d、一般管理費(fèi)e、職工工資f、應(yīng)納稅金g、工廠房屋的維護(hù)、保險(xiǎn)等費(fèi)用在股份制改造土地價(jià)格評(píng)估中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的總費(fèi)用可采用資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果。（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益=房地產(chǎn)出租總收益-房地產(chǎn)出租總費(fèi)用（4）確定房屋出租純收益房屋純收益=房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率a、房屋現(xiàn)值的確定方法：a、房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)-房屋折舊總額=房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×（1-殘值率）/耐用年限×房屋已使用年限b、房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)×成新度b、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出23%。

30、（5）計(jì)算土地純收益土地純收益可依據(jù)評(píng)估對(duì)象采用的不同而計(jì)算a、土地租賃中土地純收益的計(jì)算：土地純收益=租金-（管理費(fèi)+維護(hù)費(fèi)+稅金）b、房地出租中土地純收益的計(jì)算：土地純收益=房地出租純收益-房屋出租純收益c、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計(jì)算：土地純收益=銷售收入-原材料價(jià)格-運(yùn)輸費(fèi)-折舊費(fèi)-工資-利潤(rùn)-稅金-其它應(yīng)扣除費(fèi)用的余額（6）確定土地價(jià)格根據(jù)評(píng)估設(shè)定待估宗地的年限，確定土地價(jià)格的計(jì)算公式一般采用下式：p=土地年純收益（a）÷土地還原利率（r）×1-1/（1+r）n3、采用收益還原法評(píng)估地價(jià)的（1）合理、客觀、準(zhǔn)確地確定土地、房地產(chǎn)、企業(yè)的收益。（2）合理從收益中扣除有關(guān)費(fèi)用。（3）合理確定方法中所涉及到的有關(guān)參數(shù)。如土地還原利率、建筑物還原利率、重置價(jià)、殘值率等參數(shù)的確定依據(jù)、方法和