酒店財務(wù)預(yù)算!

1、酒店財務(wù)預(yù)算酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán) 銷售所得，個別酒店在計算凈利潤時把土地轉(zhuǎn)讓金和拆遷補償費的投 入算在了酒店固定資產(chǎn)折舊中，這種測算方法是錯誤的，因為世界上 的土地屬稀缺資源，是永遠不會貶值的，更談不上什么折舊。常常有業(yè)主來找我?guī)推錅y算即將開業(yè)酒店的盈虧情況，每當我看完現(xiàn) 場、拿到設(shè)計圖紙和工程概算時，我心里的感受多半是遺憾，因為酒 店即將落成，“生米已煮成熟飯”，財務(wù)測算已經(jīng)流于形式、失去了 真正意義。正確的流程是，在新酒店籌劃之初，就該請一位具有綜合 能力的酒店財務(wù)專家對投資項目進行論證和測算，其依據(jù)主要是項目 的地理位置、交通情況、城市位置、地區(qū)消

2、費習慣和消費水平、城市 酒店概況、同檔次同規(guī)模酒店數(shù)量及其營收數(shù)據(jù)等，當然，被測算項 目的總體規(guī)劃圖紙是論證和測算的重要資料。 b5E2RGbCAP經(jīng)過財務(wù)專家的反復(fù)論證和測算，如果新酒店能在開業(yè)首年持平，接 下來的幾年都能盈利，那么業(yè)主就能上酒店項目，如果新酒店開業(yè)后 的幾年都不大賺錢，甚至虧本，那么業(yè)主還有投資的信心嗎？話又說 回來，即使經(jīng)酒店財務(wù)專家測算出的項目風險很大，也不意味著酒店 項目不能繼續(xù)進行，因為業(yè)主可以召集設(shè)計師和酒店管理專家一起認 真研討財務(wù)專家給出的論證測算，找出虧損的原因，再對設(shè)計的圖紙 進行調(diào)整，比如調(diào)整項目規(guī)模、酒店檔次、建筑結(jié)構(gòu)、功能布局等， 然后將調(diào)整后的圖紙

3、和工程預(yù)算交給財務(wù)專家進行二次測算，其間的 工作要耐心務(wù)實，直到把酒店項目的投資方案修正到能夠保證賺錢為 止。 p1EanqFDPw新酒店的財務(wù)測算一般以開業(yè)后五年時間為限，為了通俗易懂地向讀 者傳達測算技巧，筆者舉出一個測算案例。這是一家擁有 300 間客房的四星級酒店， 建筑面積 3.3 萬 M2 ，餐飲服 務(wù)設(shè)施有：零點餐廳、宴會包間、多功能廳、咖啡廳、大堂吧；娛樂休閑服務(wù)項目有：KTV包間、足浴按摩、美容美發(fā)；健身項目有：桌球、乒乓球；還有會議設(shè)施等。 現(xiàn)就該酒店的首年經(jīng)營情況測算如下： DXDiTa9E3d 營業(yè)收入預(yù)測1、客房收入預(yù)測團隊入住率在 9%，平均房價 300元/ 間天；

4、會議入住率在 15%，平均房 價 400元/ 間天；商務(wù)散客入住率在 51%，平均房價 430 元/ 間天。預(yù)計 全年客房收入為 ： RTCrpUDGiT(300 X 9% + (400 X 15% + (430 X 51%x 300 X 365=3353.985 萬元2、餐飲收入預(yù)測零點餐廳： 餐位數(shù)為 300 個，按二餐測算，人均消費水平為 65 元，餐 廳利用率為 45%，預(yù)計全年零點餐廳收入為：300X 2X 65X 45%X365=640.575 萬元。 5PCzVD7HxA宴會包間：共計 30 間，餐位數(shù)約為 380 個，按二餐計算，人均消費水平為100元，包間利用率為 60%預(yù)計

5、全年宴會包間收入為：380X 2X 100 X 60%X 365=1664.4 萬元。 jLBHrnAILg咖啡廳：餐位數(shù) 120 個，人均消費88 元，按二餐計算（早餐不計，對外開中晚自助餐），餐廳利用率為30%，預(yù)計全年咖啡廳收入為：120多功能廳：餐位數(shù)約為 300 個，人均消費水平為 80 元，餐廳利用率為35%，預(yù)計全年多功能廳收入為：300X 80X 35%X 365=306.6 萬元xHAQX74J0XX 2X 88X 30%X 365=231.264 萬元。 LDAYtRyKfE大堂吧： 餐位數(shù) 96 個，人均消費 30 元，餐廳利用率為 170%，預(yù)計全 年大堂吧收入為 96

6、X 30X 170%X 365=178.704 萬元。 Zzz6ZB2Ltk會議室： 多功能廳 1 個，每周利用率按 1.5 次計算，每次消費額為 1萬元， 預(yù)計全年多功能廳會議收入為 1.5 X 1X 54=81 萬元；中會議室 2 個，利用率為 30%，平均每場次消費額為2000 元，預(yù)計全年中會議室收入為 2X 2000X 30%X365=43.8 萬元；小會議室 2個， 利用率為 30%， 平均每場次消費額為 1200 元，預(yù)計全年小會議室收入為2X 1200X 30%X 365=26.28 萬元。預(yù)計全年會議室收入為 151.08 萬元。 dvzfvkwMI1預(yù)計全年餐飲收入為 31

7、72.623 萬元。3、健身收入預(yù)測乒乓球桌 1張，每小時消費額為 40 元，每周按 6小時計算，預(yù)計全年乒乓球收入為：40X 6X 54=1.296萬元；臺球桌1個，每小時消費額為 40元，每周按12小時計算，預(yù)計全年臺球收入為：40X 12X 54=2.592萬元。健身收入共計 3.888 萬元。 rqyn14ZNXI4、娛樂休閑收入預(yù)測娛樂休閑項目設(shè) KTV和足浴按摩美容美發(fā)全部對外承包。KTV有28個包間，占裙樓一層，共 1700M2，月租金60元/M2 （含物業(yè)管理費， 但水電空調(diào)費按表另計），即首年租金 122.4 萬元（以十年為限，每 年租金遞增 2%）；足浴按摩美容美發(fā)占裙樓一

8、層，共1700M2 ，月租金50元/M2 （含物業(yè)管理費，但水電空調(diào)費按表另計），即首年租金102 萬元（以十年為限，每年租金遞增2%）?？傆?224.4 萬元。 EmxvxOtOco5、商場收入預(yù)測共有兩個小賣部，全部對外承包，以五年為限，每年租金遞增5%，面積共 70m2 ，預(yù)計全年房租收入 26 萬元。 SixE2yXPq56、其他收入預(yù)測其他收入包括洗衣、 電話、商務(wù)中心等， 按客房、餐飲收入總計的 1.5% 計算，全年預(yù)計其他收入為： 6526.608X1.5%=97.8991 萬元。 6ewMyirQFL 預(yù)計全年酒店總營業(yè)收入為 6628.3951 萬元，若加上對外承包項目收 入

9、，預(yù)計全年酒店總收入為 6878.7951 萬元。 kavU42VRUs營業(yè)成本預(yù)測 營業(yè)成本主要指餐飲成本，因本酒店的娛樂休閑和商場兩個項目全部 外包。零點餐廳綜合飲食成本率按47%計算，預(yù)計全年餐廳成本為640.575 X47%=301.07 萬元。會包間綜合飲食成本率按45%=748.98 萬元。45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為1664.4 X多功能廳綜合飲食成本率按50%=153.3 萬元。50%計算，預(yù)計全年餐廳成本為306.6X咖啡廳綜合飲食成本率按45%計算，預(yù)計全年餐廳成本為231.264X45%=104.07 萬元大堂吧綜合飲食成本率按30%計算，預(yù)計全年大堂吧成本為178.7

10、04 X30%=53.6112萬元。預(yù)計全年餐飲成本為 1361.0312 萬元營業(yè)稅金預(yù)測營業(yè)稅金按酒店總營業(yè)收入的 5.55%計算，預(yù)計全年交稅金為：6628.3951 X 5.55%=367.876 萬元。 y6v3ALoS89本預(yù)算未按照現(xiàn)新政計算，請留意分辨。費用預(yù)測1 、工資： 人員定編按客房總數(shù)的 1:1.6 配備，預(yù)計員工總?cè)藬?shù)為 480 人。部門經(jīng)理以上管理人員約為 8 人（總經(jīng)理、駐店經(jīng)理、餐飲部、客房 部、前廳部、財務(wù)部、工程部、人力資源部經(jīng)理或總監(jiān)各一人）和高 級廚師 5 人，預(yù)計以上 13 人的工資按人均月工資 12000 元測算（已含 養(yǎng)老保險、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生

11、育保險）， 按 13 個月計算，預(yù)計全 年工資總額為：（ 8+5）X 12000X 13=202.8 萬元。 M2ub6vSTnP普通員工 467 人，月人均工資按 2000 元測算，按 13 個月計算， 預(yù)計全年工資總額為：467 X 2000X 13=1214.2萬元。 0YujCfmUCw預(yù)計酒店全年工資總額為 1417 萬元。2、福利費： 按員工工資總額的 14%計提福利費， 全年預(yù)計 1417X 14%=198.38 萬元。3、養(yǎng)老、 醫(yī)療、 事業(yè)、 工傷、 生育保險費用： 按員工工資總額的 24.3% （分別是 2 0%、 8%、 2%、 0 .5%和 0.7%）計提費用 ， eU

12、ts8ZQVRd全年預(yù)計 467X 2000X 12X 31.2%=349.6896 萬元。4、工作餐費用：外聘部門經(jīng)理以上高級管理人員為 8 人，早中晚三餐，按每人每天 50 元計算，預(yù)計全年為 8X 50X 365=14.6 萬元。 sQsAEJkW5T普通員工 472 人，按每人每天 16 元（早餐 4 元、中晚餐各 6 元）每月 按 26 天計算，預(yù)計全年為 472X 16X 26X 12=235.6224 萬元。 GMsIasNXkA 預(yù)計全年工作餐總費用為 250.2224 萬元。5、工作服及勞保用品： 按每人每年 800 元計算，預(yù)計全年費用為 800X 480=38.4 萬元。

13、6、洗滌費： 按客房、餐飲營業(yè)總收入的 1.2%測算，預(yù)計全年洗滌費用 為：( 3353.985+3172.623 )X 1.2%=78.3193 萬元。 TIrRGchYzg7、消耗品費用： 客房部按客房收入的 1.2%測算，餐飲部按餐飲收入的0.8%測算，預(yù)計全年消耗品費用為3353.985 X 1.2%+3172.623 X0.8%=65.6288 萬元。 7EqZcWLZNX8、棉織品費用：客房部按客房收入的 2%測算，餐飲部按餐飲收入的2.5%測算，預(yù)計全年棉織品費用為：3353.985 X 2%+3172.623X2.5%=146.3953 萬元。 lzq7IGf02E10、辦公郵

14、電費： 按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年辦公郵電9、餐具費用：餐具費用按餐飲收入的 2%測算，全年餐具費用預(yù)計為：3172.623 X 2%=63.4525 萬元。 zvpgeqJ1hk13 / 18費為 6628.3951 X 0.8%=53.0272 萬元。 NrpoJac3v111、宣傳廣告費： 按酒店營業(yè)總收入的0.8%測算，預(yù)計全年宣傳廣告費為 6628.3951 X 0.8%=53.0272 萬元。 1nowfTG4KI12、交際應(yīng)酬費： 按酒店營業(yè)總收入的0.7%測算，預(yù)計交際應(yīng)酬費為6628.3951 X 0.7%=46.3988 萬元。 fjnFLDa5Zo13 、材

15、料維修費： 按酒店營業(yè)總收入的1%測算，預(yù)計全年材料維修費為 6628.3951 X 1%=66.284 萬元。 tfnNhnE6e51 4、水費（含排污費）： 按酒店營業(yè)總收入的2.2%測算，預(yù)計全年水費為 6628.3951 X 2.2%=145.8247 萬元。 HbmVN777sL1 5、電費： 按酒店營業(yè)總收入的 7%測算，預(yù)計全年電費為 6628.3951X 7%=463.9877 萬元。 V7l4jRB8Hs1 6、天燃氣費：按餐飲收入的 2.8%測算，預(yù)計全年天燃氣費為 3172.623X 2.8%=88.8334 萬元 。 83lcPA59W91 7、柴油費： 按酒店營業(yè)總收

16、入的1.7%測算，預(yù)計全年柴油費為6628.3951 X 1.7%=112.6827 萬元。 mZkklkzaaP18 、其他費用（又稱不可預(yù)測費用）： 按酒店營業(yè)總收入的1.2%測算，預(yù)計全年其他費用為 6628.3951 X 1.2%=79.5407 萬元。 AVktR43bpw預(yù)計全年經(jīng)營費用（1-18項）總額為3717.0943萬元經(jīng)營毛利潤預(yù)測酒店的經(jīng)營毛利潤計算方法很簡單，就是酒店的總收入減去總成本、總費用和稅金的總和就是酒店的毛利潤，那么上述酒店預(yù)計全年（開業(yè)首年）實現(xiàn)經(jīng)營利潤為：6878.7951 -1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936萬元

17、。oowcEd第二至第五年酒店財務(wù)測算參數(shù)標準酒店首年可行性財務(wù)測算產(chǎn)生后，就可以輕松地測算出第二至第五年酒店經(jīng)營情況的較為準確的數(shù)據(jù)，因為測算所依據(jù)的參數(shù)變化的占少數(shù)，不變的占多數(shù)，現(xiàn)將變化的參數(shù)列表如下予以說明：2MiJTy0dTT從表中所列數(shù)據(jù)可以看出，由于第二年至第五年的收入增長幅度始終高于費用增長幅度，所以，只要酒店開業(yè)首年產(chǎn)生一定的經(jīng)營毛利，那么一般情況下接下來四年酒店的毛利只會增加，不會減少。gliSpTA酒店經(jīng)營的最終目的是獲得凈利潤酒店投資者的資金來源主要有自有資金、銀行貸款和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)銷售所得，若是用自有資金作酒店投入，那就必須計算銀行利息，若是從銀行貸款的，就必須每年

18、準時向銀行還貸，若是做產(chǎn)權(quán)式酒店， 就必須逐月逐年地向業(yè)主返還高額利息。uEhOUlYfmh若一大筆自有資金定期五年存放在銀行，其利息收入至少在5%以上；若從銀行貸款，目前的貸款利息大概是1-3年為5.4%, 3-5年是5.76%，六年以上是5.94%;若要付給產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主回報，一般是稅前9%外加每年一定數(shù)量的免費客房入住券。IAg9qLsgBX因此，酒店投資者花巨資將酒店建成后，如果經(jīng)營的毛利潤多于自有 資金存入銀行的利息，或多于銀行貸款的利息，或多于業(yè)主返租費用， 那么酒店就產(chǎn)生了凈利潤，這才真正達到了投資者的目的；如果經(jīng)營 的毛利潤還不夠付那些利息或返租費用，那么酒店就意味著虧本經(jīng)營； 如果酒店的毛利潤為負數(shù)，連自己都養(yǎng)活不了自己，那么業(yè)主除了要 拿出一筆可觀的資金還貸或返給產(chǎn)權(quán)業(yè)主租金外，還要繼續(xù)向酒店投 入，這樣的酒店麻煩就大了。值得我們注意的是，中國乃至世界上的 酒店管理公司絕大多數(shù)采用的是委托管理方式，他們只輸出管理，而 不負責酒店的盈虧，賺了錢要分存。WwghWvVhPE他們所謂賺錢的概念是什么呢？就是酒店產(chǎn)生了毛利，其實這是很不 公平的，因為有毛利的酒店許多還是在虧本經(jīng)營，合理的游戲規(guī)則應(yīng) 該是，酒店有了凈