藍光東方天地專項方案建議

1、 Copyright BRC 2015東方天地項目專項方案建議藍光商業(yè)中心管理有限公司藍光商業(yè)中心管理有限公司20152015年年0808月月0808日日 Copyright BRC 2015編制說明u招商時間節(jié)點分解計劃u人員配置建議u代理公司外聘建議u招商策略建議u推廣策略建議 Copyright BRC 2015招商計劃招商計劃Page 2原時間計劃節(jié)點。時間2015年8月2015年10月2015年12月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月2016年6月2016年8月2016年9月招商率20%30%45%55%65%70%75%80%85%90%裝修率0%0%

2、0%0%0%30%50%70%80%85%開攤率0%0%0%0%0%0%0%0%70%85%東方天地2015年8月完成招商率20%2016年2月完成招商率55%2016年4月完成進場率40%2015年12月完成招商率45%2015年10月完成招商率30%2016年6月完成進場率70%2016年3月完成招商率65%2016年4月完成招商率70%2016年9月實現(xiàn)開業(yè)開攤率85%2016年5月完成招商率75% Copyright BRC 2015根據(jù)藍光東方天地集中商業(yè)開業(yè)前分解計劃（3A），在3A計劃中的五項內(nèi)容不改變的情況下，其他月份計劃根據(jù)實際情況進行相應(yīng)調(diào)整。Page 3說明：招商計劃招商

3、計劃 Copyright BRC 2015招商計劃招商計劃Page 4根據(jù)實際情況，現(xiàn)根據(jù)3A計劃制定出以下時間節(jié)點。時間2015年9月2015年10月2015年11月 2016年2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月2016年6月2016年7月2016年8月招商率10%25%30%50%55%60%70%80%90%95%裝修率0%0%0%45%0%55%60%70%85%95%開攤率0%0%0%0%0%0%0%0%90%95%東方天地2015年9月完成招商率10%2016年2月完成招商率50%2016年2月完成進場率45%2015年11月完成招商率30%2015年10月完成招

4、商率25%2016年6月完成進場率70%2016年3月完成招商率55%2016年4月完成招商率60%2016年7月實現(xiàn)開業(yè)開攤率90%2016年5月完成招商率70% Copyright BRC 2015Page 5東方天地招商東方天地招商推進計推進計劃表劃表時間軸時間軸2015年2016年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月工程進度工程進度-交付-招商目標(biāo)招商目標(biāo) -10%（3A）25%30%（3A）40%50%55%60%70%（3A）80%90%（3A）95%面積面積( (m m）-4380-13140-30660-39420-招商計劃招商計劃 Copyright B

5、RC 2015時間節(jié)點15年08月15年09月-11月16年12月-02月16年03月-05月16年06月-08月持續(xù)時間1個月3個月3個月3個月3個月工程節(jié)點項目建設(shè)項目建設(shè)項目建設(shè)、3月交付項目建設(shè)項目開業(yè)招商經(jīng)營節(jié)點招商籌備期招商亮相期項目鑄造期全面啟動期項目裝修準備期招商準備主力店、餐飲、零售招商洽談全面的招商執(zhí)行完成招商，開業(yè)籌備重點工作完成相關(guān)規(guī)劃定位工作，客戶積累主力店、特色餐飲招商合同洽談品牌餐飲及零售合同簽訂全面的招商執(zhí)行招商沖刺，開業(yè)籌備業(yè)態(tài)定位規(guī)劃招商策略的完成租戶、租金分解到位、招商人員到位主力品牌店簽約完成各類零售商戶各類餐飲商戶各類娛樂&兒童游樂商戶部分餐飲

6、商戶可以進場裝修租戶調(diào)整協(xié)助入場裝修開業(yè)籌備推廣商家資源摸底與儲備；主力店商家洽談摸底針對目標(biāo)品牌一對一宣傳；招商進度宣傳；招商簽約儀式；各項酒會沙龍活動安排項目整體形象宣傳品牌招商會；重點品牌簽約慶典及新聞發(fā)布會。有目的性地招商推廣，針對消費市場的立體廣告宣傳，提升項目知名度標(biāo)志事件2015年9月前主力店影院簽訂合同若干酒會，分業(yè)態(tài)，例如兒童餐飲專場品牌招商大會2016年5月前完成試營業(yè)招商節(jié)點計劃說明 Copyright BRC 2015 人員需求設(shè)置招商招商營運（營運（7 7人）人）招商營運經(jīng)理：2人招商營運副經(jīng)理：1人招商營運專員：2人策劃專員：2人 保障措施Page78月到位1名經(jīng)理

7、，負責(zé)餐飲業(yè)態(tài)，偏向招本地人員8月到位副經(jīng)理，配合兒童、娛樂業(yè)態(tài)洽談兼顧流程報批等文字工作。9月到位1名經(jīng)理，配合服裝零售業(yè)態(tài)10月到位2名招商專員，全業(yè)態(tài)洽談配合及項目客戶接待，后期轉(zhuǎn)營運。在招商架構(gòu)的建立上，遵循精英、精簡、垂直化原則，實現(xiàn)人員最少化、 指揮執(zhí)行系統(tǒng)最簡化、效率成果最大化。以節(jié)省招商費用，提高工作效率。招商人員職責(zé)如下：招商人員主要工作職責(zé) ：（1）招商一組主要負責(zé)主力店的招商工作。（2）招商二組主要負責(zé)餐飲、娛樂的招商工作。（3）招商三組主要負責(zé)綜合類招商工作。（4）策劃部暫定員兩名（按項目招商進度安排招聘），主要負責(zé)招商的策劃、媒體計劃的制定執(zhí)行、招商文案的策劃撰寫。

8、Copyright BRC 2015 外聘招商代理公司Page 8費用名稱費用名稱類型2015年預(yù)估費用金額（按第三方招商15%計提傭金）備注招商代理費招商代理費用用獨家代理招商傭金100萬+20萬（機動）按照招商面積進行傭金支出（建筑面積43800平米，3A計劃11月底完成30%，付傭為2個月租金，租金按平均70元計算）擬定于2015年9月舉行項目招商大會。邀請媒體，政府等各界人士，知名品牌商，簽約商家品牌客戶，對外推廣宣傳東方天地項目，擴大影響力，知名度，同時進行主力店簽約儀式，推動整個項目招商宣傳。自主招商+第三方招商（可聘請一般代理公司進行招商+餐飲代理），具體收費：保障措施代理公司確

9、定時間節(jié)點：8月底。 Copyright BRC 2015招商費用及獎勵機制 招商任務(wù)指標(biāo)分解到個人，成本分解到個人。 重點保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和提成、獎勵（包括重點客戶的特殊獎勵）管理。 重視大客戶招商和關(guān)系招商，費用安排上予以傾斜。 重點品牌的裝修補貼費用（見下表）。保障措施 Copyright BRC 2015招商策略Page 10東方天地重點品牌裝修補貼預(yù)算東方天地重點品牌裝修補貼預(yù)算序號商家名稱業(yè)態(tài)預(yù)估套內(nèi)面積（）設(shè)定裝補標(biāo)準套內(nèi)面積（元/）設(shè)定裝補總額（萬元）1ASOBIO及同級零售7503000元/2252C&A及同級零售10003000元/3003UR及同級零售8

10、003000元/2404MJ STYLE及同級零售8003000元/2406綾致及同級零售4003000元/1207拉夏貝爾及同級零售4002500元/1008衣戀及同級零售4003000元/1209百麗及同級零售4003000元/12010千百度及同級零售2002000元/4012NIKE/ADIDAS及同級零售4002000元/8016ZOO咖啡及同級餐飲4002000元/8017星巴克及同級餐飲2002750元/55合計61501720萬裝 補 Copyright BRC 2015擬定業(yè)態(tài)擬定業(yè)態(tài)零售類零售類餐飲餐飲主力店主力店次主力店次主力店賃租面積20方以內(nèi)20-100方100-30

11、0方小于200方200-300方300-1000方超過1000方超過1500方-租賃期限3年3年3-5年3-5年5-8年8-10年10-15年8-10年免租期 免租期半年，免租裝修期兩個月，從進場裝修開始算起，2015年11月前簽意向書的商鋪，送1個月免租期。 裝修免租期誠意金繳納鋪位租金的30%，2015年11月份之前簽約商戶，額外給免租期1個月租賃保證金2押3租（每個租賃合同押金計算后不足1萬元時按1萬元收?。┕芾碣M25元/平米經(jīng)營方式純租賃+保底銷售和扣點取其高租金每季度交一次租賃條件租賃條件招商策略 Copyright BRC 2015招商策略Page 12扣點模式聯(lián)營扣點模式1、聯(lián)營

12、對象 ：購物中心主力店 2、商務(wù)條件：具體方式：1、固定保底租金+聯(lián)營扣點二者取高。業(yè)態(tài)意向商戶服裝零售ASOBIO、拉夏貝爾、衣戀、綾致、哥弟、阿瑪詩、萬寧、屈臣氏及同級餐飲麥當(dāng)勞、KFC、真功夫、ZOO咖啡及同級兒童娛樂大白鯨、巴拉巴拉童裝及同級A租賃期限市場慣例為5-10年B租金支付按月營業(yè)額提取扣點服裝零售7%-15%每2年跳增扣點1%餐飲業(yè)態(tài)7%-12%每2年跳增扣點1%兒童娛樂8%-12%每2年跳增扣點1%C 財務(wù)管理聯(lián)營商戶采用REM財務(wù)軟件與商管公司財務(wù)系統(tǒng)對接，便于監(jiān)控。D退鋪機制合同約定，商管公司有權(quán)按市場規(guī)律調(diào)鋪，調(diào)位，保證購物中心良性運轉(zhuǎn)。為了吸引連鎖品牌進駐東方天地項

13、目，增加項目的亮點，吸引優(yōu)質(zhì)品牌的進駐，通過調(diào)整變通談判條件，為他們量身定制扣點的合作模式。 Copyright BRC 2015扣點商家案例參考麥當(dāng)勞：第一年至第三年按餐廳稅后銷售額的9%提成，第四年至第六年按餐廳稅后銷售額的9.5%提成，第七到第十年按照餐飲稅后銷售額的10%提成?？系禄耗隊I業(yè)額在800萬以下，按營業(yè)額的7%提成；年營業(yè)額在800萬以上，按營業(yè)額的8%提成。 屈臣氏：營業(yè)額600萬，5.5%抽成；600營業(yè)額800萬，6.5%抽成；800萬營業(yè)額1500萬，7.5%抽成；營業(yè)額1500萬，8%抽成。 必勝客：年營業(yè)額在800萬（含）以下，7%扣點；年營業(yè)額在800萬以上的

14、，8%扣點。 Page 13部分品牌由于銷售額比較高，因此扣點模式對我司租金貢獻來講，可高于純租賃收入部分品牌由于銷售額比較高，因此扣點模式對我司租金貢獻來講，可高于純租賃收入。 Copyright BRC 2015招商物料準備 招商物料：招商手冊、招商單張、招商辦宣傳案版、銷控圖、商場裝修效果圖、 商業(yè)統(tǒng)一說辭，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策; 招商合同文本（制定并印制招商租賃合同、意向登記表、合同審批表、相關(guān)協(xié)議、 商業(yè)管理守則等）;招商執(zhí)行方案、招商流程、租賃協(xié)議等;樓層平面規(guī)劃圖、品牌落位圖(客戶簽訂意向持續(xù)更新）;制定商戶準入標(biāo)準、引入原則、操作規(guī)則；消費者問卷調(diào)查；招商辦公區(qū)導(dǎo)視、商業(yè)沙盤的制作；辦公室設(shè)