房屋轉(zhuǎn)讓中的適用善意取得問題.

1、房屋轉(zhuǎn)讓中的適用善意取得問題 善意取得亦稱即時取得，源于日爾曼法 “以手護手 ”的原則，指無權(quán)處分他人財產(chǎn) 的人在不法將其占有的他人財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該財產(chǎn)時系 出于善意，則其取得該財產(chǎn)的所有權(quán)，原財產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還財 產(chǎn)。善意取得制度是近代大陸法系和英美法系民法上的一項重要制度，其涉及民 法所有權(quán)與交易安全之衡量與價值問題。在我國，作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)不適用善意 取得這一論斷已為理論界和審判實務(wù)普遍接受。但是不論房產(chǎn)的按份共有人還是 共同共有人，對房產(chǎn)的所有權(quán)受法律保護的同時，社會主義市場經(jīng)濟所需求的交 易秩序、交易安全也應(yīng)受到重視。而當保護房產(chǎn)共有人的所有權(quán)與維護

2、善意第三 人權(quán)益發(fā)生沖突時，為了維護社會主義市場經(jīng)濟的交易秩序與交易安全，是否可 適用善意取得制度？在我國尚未形成統(tǒng)一的認識。筆者通過以下事例，與大家共 同討論一下這個問題。一、案例及分歧意見周某和張某是夫妻， 2005年 7月 10日，周某經(jīng)人介紹，與原告尚某達成房屋買 賣協(xié)議。尚某購買周某房屋，價款為 13500 元，并于當日將房款全部交于周某， 周某將房屋倒出。周某于 7 月 22 日將房照給尚某，辦理了過戶，當時在場人有 吳某和馬某。 7月 25日，周某的丈夫張某卻以買賣房屋沒有經(jīng)他同意，認為買賣 協(xié)議無效，要求返還房屋。此時，周某也承認是自己做主，沒與丈夫商量而否認 房屋買賣事實。尚

3、某于是訴諸法院，求確認其與周某簽訂的房屋買賣協(xié)議有效。 對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認為，案中房屋是周某、張某的夫 妻共有財產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，周某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)張某同意，侵犯了張 某的房屋所有權(quán)，周某與尚某的房屋買賣無效；第二種意見認為，房屋產(chǎn)權(quán)登記 在周某名下，在房屋買賣協(xié)議簽訂過程中尚某有充分的理由相信房屋產(chǎn)權(quán)屬周某 所有，交易過程中也盡了適當?shù)淖⒁猓罁?jù)物權(quán)公示原則確認房屋買賣關(guān)系有 效；第三種意見認為，雖然周某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn)，但尚某作為第 三人不知道張某不同意出售房屋，是善意的，而且支付了相應(yīng)的對價，應(yīng)認定買 賣關(guān)系有效。張某的損失可向周某另行主張。筆

4、者同意第三種意見。理由如下： 第一，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見 （試行）第 89 條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn) 的一般認定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán) 益”。該司法解釋在一定程度上肯定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有 財產(chǎn)的處分，其內(nèi)涵的外延應(yīng)理解為包括夫妻共同共有的房產(chǎn)。本案中尚某與周 某交易的房屋符合本條司法解釋規(guī)定的情形，尚某的合法權(quán)益應(yīng)予保護。第二，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（一） 第十七條規(guī)定： 婚姻法第十七條關(guān)于 “夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的

5、 處理權(quán) ”的規(guī)定，應(yīng)當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平 等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫 或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié) 商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得 以不同意或不知道為由對抗善意第三人。本條解釋已明確指出夫妻對共有財產(chǎn)的處分，不得以不同意或不知道為由對抗善 意第三人。為此應(yīng)理解為夫妻共同共有的房屋也應(yīng)適用善意占有。第三，根據(jù)民法上的過錯原則，尚某在房屋買賣過程中已盡了相應(yīng)的注意義務(wù)， 按普通人的生活常識和認知能力，有理由認為周某可全權(quán)處理該房屋，無需進一

6、步了解周某丈夫張某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯。周某對尚某和張某隱 瞞實情，完成了法律上認可的房屋交付行為，致張某的權(quán)利受到侵害，過錯責(zé)任 在周某，張某應(yīng)向過錯方主張賠償，而不應(yīng)向尚某主張權(quán)利。第四，從法律適用的社會效果的角度考慮，若判令買賣協(xié)議無效，一是勢必發(fā)生 返還房屋的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打亂了已形成的法律關(guān)系的穩(wěn)定性， 并額外增加了訴訟成本的耗費。二是會在社會上產(chǎn)生不利于維護正常的房產(chǎn)交易 秩序及交易安全疑慮，不利于社會主義經(jīng)濟建設(shè)的有序進行。二、善意取得制度及其適用從所有權(quán)保護的角度來說，所有權(quán)不因他人的無權(quán)處分而消滅，所有權(quán)人可向受 讓人請求返還原物，受讓人應(yīng)當向所有權(quán)

7、人返還原物。受讓人依據(jù)其與讓與人之 間的法律關(guān)系，依法獲得救濟。善意取得制度能否兼顧對所有權(quán)人和善意第三人 的合法利益，則關(guān)系到正常的交易活動能否安全有序的運行，關(guān)系到社會主義市 場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定與健康發(fā)展，維護正常的商品交換。對于動產(chǎn)以占有獲得公信 力，對于不動產(chǎn)，因不動產(chǎn)的取得以登記為條件，不動產(chǎn)的登記使不動產(chǎn)的權(quán)利 狀態(tài)具有外部表征，具有公示作用。基于上述理論，在后世的民事立法中人們把 善意取得制度局限在動產(chǎn)范圍內(nèi)，只承認動產(chǎn)交易中適用善意取得的制度，不承 認不動產(chǎn)的善意取得。物權(quán)具有對抗第三人的排他性，使得物權(quán)的變動會對不特 定的第三人的利益產(chǎn)生限制，為避免第三人遭受不虞之害，要求物權(quán)

8、的變動應(yīng)當 使交易關(guān)系以外的第三人確知 物權(quán)的公示制度。物權(quán)變動的公示制度要求當事人將物權(quán)變動以某種便于從外部表象進行判斷的方 式對外界加以公示，從而使物權(quán)變動的當事人負擔公示義務(wù)。使第三人在參與交 易時有了一個識別、判斷物權(quán)的客觀標準。在正常情況下，無需進行實質(zhì)調(diào)查， 僅憑公示的外部表象即可交易。在交易過程中出現(xiàn)權(quán)利上的瑕疵，使真正權(quán)利人 與第三人之間形成了物權(quán)權(quán)能的沖突，法律只能以公示與否作為客觀標準，來平 衡當事人之間的利益，這樣較好地協(xié)調(diào)了靜態(tài)財產(chǎn)安全與動態(tài)財產(chǎn)安全。所謂公 信是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定為真正的權(quán)利人，如果以后事實證明登記 記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物

9、權(quán)的存在并從事了物權(quán)交易的人， 法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效力。該制度的實質(zhì)是保護交易當 事人的信賴利益。不動產(chǎn)公示采用登記的方法為各個國家和地區(qū)的通例。不動產(chǎn) 的善意取得制度借助登記的公信力原則來維護交易安全。三、共有房產(chǎn)可有條件適用善意取得制度 我國現(xiàn)行法律上沒有明確規(guī)定善意取得制度，但在審判法律適用的實踐中，還有 相當?shù)某潭鹊倪m用，存在極大的局限性。 作為上層建筑組成部分的法律制度應(yīng)當 與社會經(jīng)濟的發(fā)展相適應(yīng)，在我國當前情況下，共有房產(chǎn)可以有條件地適用善意 取得制度，其客觀理由有二。首先，我國房產(chǎn)登記制度不完備，適用善意取得制度有其客觀的社會環(huán)境。改革 開放以后，房產(chǎn)登記制

10、度逐漸推行，有關(guān)登記的法律法規(guī)也逐步建立起來。但與 社會主義市場經(jīng)濟的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍欠缺一些基本的法律規(guī) 定，如對登記的程序規(guī)定、登記機關(guān)的職權(quán)與管理、登記申請人的請求權(quán)等等一 系列問題未曾涉及。登記機關(guān)所從事的登記活動在很大程度上處于無法可依的狀 態(tài)。其次，思想因素。由于我國全民的法律意識還有待進一步提高，許多人對不動產(chǎn) 交易的登記意識較弱，在我國廣大農(nóng)村中，有的根本不知道不動力產(chǎn)交易應(yīng)當進 行登記，因此有必要借用善意取得制度予以調(diào)整。我國公民受儒家和為貴思想影響深重，較為普遍地對共有關(guān)系的登記持漠視的態(tài) 度，認為共有關(guān)系是內(nèi)部的事，是 “家”里的事，往往以親情、友情代替登記

11、，使 得共有房產(chǎn)不具有登記意義上的公開性。從上面兩點可以看出，當共有房產(chǎn)的部分共有人對外發(fā)生交易行為時，不可避免 地會發(fā)生無權(quán)處分的問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問 題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時出于善意，應(yīng)當從保護善意第三人、 維護交易秩序的目的出發(fā)，可以允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。同時，我國的 司法解釋并沒有回避共有房產(chǎn)可以適用善意取得制度。共有關(guān)系中，共有人內(nèi)部按份額或共同對共有財產(chǎn)享有完整的所有權(quán)，相應(yīng)地， 對共有財產(chǎn)的處分權(quán)，應(yīng)由共有人共同行使或按照份額權(quán)行使約定來行使。擅自 處分共有財產(chǎn)是無權(quán)處分行為?；诠灿腥俗裱餐惺箼?quán)利原則和各共有人權(quán) 利都應(yīng)得

12、到相應(yīng)尊重與保護等因素。共有關(guān)系中，共有財產(chǎn)的處分權(quán)屬于全體共 有人。因此，任何共有人行使其相應(yīng)處分權(quán)時，需通過一定條件的滿足，如征得 其他共有人同意等，轉(zhuǎn)化為共同處分權(quán)后，才能產(chǎn)生實際處分效果。即各種共有 人的處分權(quán)可以在影響或決定共同處分權(quán)中發(fā)生作用，而無法對共有財產(chǎn)整體作 出處分。在上述意義上，最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行 民法通則 若干問題的意見 （試 行）第 89 條中所規(guī)定的 “共同共有 ”從立法本意上考察，其精神仍可適用到按份 共有之中。另一方面，按份共有的房產(chǎn)與共同共有的房產(chǎn)其主要區(qū)別之一在于處 分權(quán)上。共同共有的房產(chǎn)共有人無權(quán)對共有房產(chǎn)進行處分，基于共同共有不確定 份額，若部分共有人實

13、施處分行為，則系無權(quán)處分行為；按份共有的房產(chǎn)共有人 確定了房產(chǎn)份額，享有份額權(quán)，實施處分行為時僅能處分相應(yīng)的份額，但若處分 了全部房產(chǎn)，對其他共有人的部分仍然是實施了無權(quán)處分行為。其他共有人基于 共有人內(nèi)部法律關(guān)系的權(quán)利，屬當事人的內(nèi)部約定，不能在對外關(guān)系上對抗善意 第三人。共有房產(chǎn)交易中的善意取得是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利 益，依此維護社會主義市市場經(jīng)濟體制下的交易規(guī)則和交易秩序，體現(xiàn)市場經(jīng)濟 條件下交易安全的要求，因而在具體適用中，必須嚴格其條件。第一，部分共有人實施了無權(quán)處分的行為。在按份共有中房產(chǎn)交易的出讓人必須 是共有人的部分，如果出讓是非所有權(quán)人，則其根本無權(quán)處分房產(chǎn)，其處分行為 一律無效。房產(chǎn)部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全處分權(quán)并實際 占有或控制房產(chǎn)的情況下對全部房產(chǎn)行使了處分權(quán)，才有善意取得制度適用的可 能性。第二，第三人善意且無過失。善意包括二種情況：一是第三人對房產(chǎn)為共有財產(chǎn) 的事實不知情；二是第三人知其為共有房產(chǎn)但對其他共有人不同意出