東麗湖物管劃的方案

1、 物業(yè)管理策劃方案匯報(bào)物業(yè)管理策劃方案匯報(bào)總目錄總目錄第一部分第一部分 物業(yè)管理特色物業(yè)管理特色第二部分第二部分 服務(wù)模式服務(wù)模式第三部分第三部分 安全管理安全管理第四部分第四部分 商業(yè)與配套服務(wù)商業(yè)與配套服務(wù)第五部分第五部分 賽事管理賽事管理第六部分第六部分 難點(diǎn)與建議難點(diǎn)與建議第七部分第七部分 一期的管理方案一期的管理方案第一部分第一部分 物業(yè)管理特色物業(yè)管理特色 dong li hu 生態(tài)清雅健康休閑舒適 生活的 健康的 開放的 便利的dong li hu “生活的”構(gòu)成元素親水生態(tài)庭院文化綠樹蔥蔭休閑場所“便利的”構(gòu)成元素便利的交通便利的商業(yè)便利的交流快捷的服務(wù) “開放的”構(gòu)成元素 內(nèi)

2、緊外松 市政服務(wù) “健康的”構(gòu)成元素 運(yùn)動(dòng)休閑配套 文化人文第二部分第二部分 服務(wù)模式服務(wù)模式 dong li hu “點(diǎn)式管理”主要指成立機(jī)動(dòng)組織在管理區(qū)域內(nèi)點(diǎn)狀分布隨時(shí)待援，通過增加社區(qū)智能化程度，維持管理服務(wù)人員與業(yè)主之間的業(yè)務(wù)維系。dong li hu 市政服務(wù) +內(nèi)緊外松的專業(yè)服務(wù) 物業(yè)專業(yè)服務(wù)+社會(huì)資源介入招援系統(tǒng)+指揮中心為基本服務(wù)單位 第三部分第三部分 安全管理安全管理 dong li hu 社區(qū)鄰里中心安全形象崗盛裝值崗；公共區(qū)域便衣值勤；夜間組織制服隊(duì)員組隊(duì)巡邏；聘用異地員工執(zhí)行安全勤務(wù)并統(tǒng)一管理；dong li hu 全面建立小區(qū)交通標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)，使人、車流向明確；住宅入

3、口設(shè)置ic卡門禁，同時(shí)設(shè)置多可視對(duì)講；業(yè)主室內(nèi)配置室內(nèi)安防系統(tǒng)；各區(qū)域涉及水域的邊界設(shè)置隱蔽監(jiān)控?cái)z像頭；關(guān)鍵部位配置招援系統(tǒng) ；危險(xiǎn)水域附近設(shè)置警戒帶；配置快速反應(yīng)工具：摩托車（一期可暫不考慮）dong li hu 嚴(yán)格制度造就高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)安全管理隊(duì)伍 ；聯(lián)合執(zhí)勤，維護(hù)轄區(qū)社會(huì)秩序 ；智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，聯(lián)機(jī)聯(lián)防監(jiān)控；分區(qū)劃片，設(shè)立高級(jí)安全員，落實(shí)責(zé)任 ；組建“信息控制中心”確保信息有效傳遞 ；dong li hu 設(shè)置市政標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)；設(shè)置交通信號(hào)燈（總體方案）；設(shè)置交通指揮安全員（盡量由政府行使此項(xiàng)功能）；訪客車輛控制入口劃出專門停車場，步行入?yún)^(qū)；訪客車輛控制入口劃出專門停車場，提供電瓶車游

4、覽車（收費(fèi)）（總體方案）；第四部分第四部分 商業(yè)與配套服務(wù)商業(yè)與配套服務(wù) dong li hu dong li hu 超市、肉菜市場、餐飲、咖超市、肉菜市場、餐飲、咖啡屋、醫(yī)療、洗衣店啡屋、醫(yī)療、洗衣店第五部分第五部分 賽事管理賽事管理 dong li hu 賽事期間對(duì)居民影響，引導(dǎo)業(yè)主的參與感與自豪感；賽事期間車輛引導(dǎo)，一期控制在中部出入口，總體方案中應(yīng)考慮首期開發(fā)與后期開發(fā)的關(guān)聯(lián)性；賽事期間外來及賽務(wù)人員用房的配置，建議地產(chǎn)考慮商用配套用房；賽事安排帶來的國際性影響，旅游參觀對(duì)鎮(zhèn)區(qū)管理的影響；dong li hu 第六部分第六部分 難點(diǎn)與建議難點(diǎn)與建議 dong li hu 設(shè)立代步觀光電

5、瓶車、自行車及車棚（總體方案） 強(qiáng)化家居安防系統(tǒng) 親水設(shè)計(jì)帶來的管理壓力（總體方案）在環(huán)路以及必要點(diǎn)設(shè)置招援電話（總體方案）一期垃圾房設(shè)置建議臨時(shí)配置；配置救生汽艇，閑置時(shí)可由物業(yè)人員駕駛作為觀光使用 ；環(huán)路照明及綠化、休閑區(qū)域照明應(yīng)考慮多路控制；配置部分太陽能動(dòng)力； dong li hu 遠(yuǎn)離市區(qū)、建議組建自己的半專業(yè)化消防隊(duì)伍，并配備至少一輛消防車輛；改變以往安全巡視方式，建議為安全部配備豪華型低噪音摩托車；為工程部和環(huán)境管理部配備電瓶車，快速便捷的為業(yè)主服務(wù)；小鎮(zhèn)中央地帶安裝對(duì)講轉(zhuǎn)發(fā)器天線；dong li hu 地產(chǎn)要盡早與政府相關(guān)職能部門對(duì)接，考慮后期政府職能的鎮(zhèn)區(qū)設(shè)置，物業(yè)過程參與；

6、就紅線內(nèi)市政設(shè)施的歸屬及維護(hù)，地產(chǎn)過程中應(yīng)與政府積極協(xié)調(diào)；建議政府按照建鎮(zhèn)的理念建立相關(guān)的政府機(jī)構(gòu)；消防的考慮與必要硬件人員的設(shè)置；規(guī)劃中豁然開朗的世外桃源的氛圍營造；考慮電訊電信，建立信號(hào)中繼轉(zhuǎn)發(fā)塔；建立高檔的會(huì)所娛樂設(shè)施（壁球、沙湖球等）；dong li hu 大型配套設(shè)施的引進(jìn)；商業(yè)生活配套在一期的考慮及運(yùn)行費(fèi)用；建筑上過多考慮視覺效果與物業(yè)后期維護(hù)的平衡；水景的運(yùn)行與維護(hù)；周邊社情復(fù)雜給管理帶來的壓力；開放管理給管理帶來的壓力（總體方案）、鎮(zhèn)區(qū)巴士的管理（早期引進(jìn)及管理）第七部分第七部分 一期管理方案一期管理方案 dong li hu 專業(yè)管理沿用目前管理操作模式dong li hu

7、管理特點(diǎn)管理特點(diǎn)安全：機(jī)動(dòng)設(shè)防，政府介入，招援互動(dòng)安全：機(jī)動(dòng)設(shè)防，政府介入，招援互動(dòng)交通：生態(tài)社區(qū)，無污染方式滿足內(nèi)部交通：生態(tài)社區(qū)，無污染方式滿足內(nèi)部服務(wù)：管家部設(shè)立，強(qiáng)調(diào)服務(wù)服務(wù)：管家部設(shè)立，強(qiáng)調(diào)服務(wù)綠化：天然與人工的互補(bǔ)綠化：天然與人工的互補(bǔ)保潔：市政模式，非商業(yè)區(qū)夜間維護(hù)保潔：市政模式，非商業(yè)區(qū)夜間維護(hù)dong li hu 引入iso9004環(huán)境管理保證體系；中英文雙語識(shí)別系統(tǒng)；生態(tài)保護(hù)措施；工作人員便裝服務(wù)；招援服務(wù)系統(tǒng)；個(gè)性化服務(wù) （爭取明細(xì)百項(xiàng)）設(shè)立代步觀光電瓶車、自行車及車棚；dong li hu 一期人員配置計(jì)劃 經(jīng)理1人；設(shè)內(nèi)政部、工程部、管家部、安全部、環(huán)境管理； 內(nèi)政部

8、、工程部、安全部主管各1人 內(nèi)部行政管理5人（人事/品質(zhì)管理1人、文檔資料及信息管理1人；） 安全管理20人（分三班）； 家政管理7人；環(huán)境管理26人（含綠化）； 設(shè)備維修、裝修管理及家庭維修管理：10人； 共計(jì)69人（管理中心部分崗位設(shè)置可兼職。人均管理面積約900平方米，含清潔綠化）。dong li hu 東麗湖一期管理費(fèi)測算東麗湖一期管理費(fèi)測算由于東麗湖項(xiàng)目目前管理處只做了人員成本測算預(yù)計(jì)70000元，配套及相關(guān)資料暫不完整，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算處在初期，按萬科現(xiàn)行物業(yè)管理成本測算，人工成本占整各管理成本50%，由此管理費(fèi)成本在140000元，考慮稅金因素,建議管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在2.30-2.50元之間。（詳細(xì)費(fèi)用測算在物業(yè)管理方案中體現(xiàn)）dong li hu 一期資源配置計(jì)劃管理用房采用臨時(shí)