北京市海淀區(qū)商業(yè)商業(yè)中心調查概要

1、流通調研課程設計 . 錯誤！未定義書簽。 一、 北京市宏觀經(jīng)濟調查 . 4 （ 一 ） 人口環(huán)境分析 . 5 （ 二 ） 中心城市道路網(wǎng)絡 . 5 （ 三 ） 旅游業(yè) . 6 （ 四 ） 北京市中心城區(qū)行政區(qū)基本情況 . 7 二、 海淀區(qū)主要商業(yè)圈 . 8 （一） 公主墳商圈 . 8 1 公主墳商圈范圍 . 8 2 公主墳商圈概況 . 8 3 公主墳商圈特點 . 9 4 典型項目 . 10 （二） 五棵松商圈 . 10 1 五棵松商圈范圍 . 10 2 五棵松商圈概況 . 10 3 五棵松商圈特點 . 10 4 典型項目 . 11 （三） 四季青商圈 . 11 1 四季青商圈范圍 . 12 2

2、 四季青商圈概況 . 12 3 四季青商圈特點 . 12 4 典型項目 . 13 （四） 中關村商圈 . 13 1 中關村商圈的范圍 . 13 2 中關村商圈概況 . 13 3 中關村商圈的特點 . 14 4 典型項目 . 15 （五） 萬柳商圈 . 15 1 萬柳商圈范圍 . 15 2 萬柳商圈概況 . 15 3 萬柳商圈特點 . 16 4 典型項目 . 16 （六） 上地商圈 . 16 1 上地商圈范圍 . 16 2 上地商圈概況 . 17 3 上地商圈特點 . 17 4 典型項目 . 18 （七） 大鐘寺商圈 . 18 1 大鐘寺商圈范圍 . 18 2 大鐘寺商圈概況 . 18 3 大鐘

3、寺商圈特點 . 19 三、 北京市海淀區(qū)商業(yè)中心的雛形及發(fā)展 . 20 （ 一 ） 發(fā)展現(xiàn)狀： . 20 （ 二 ） 發(fā)展方向： . 21 （ 三 ） 代表商業(yè)： . 21 四、 北京市消費特征調查 . 22 五、 對海淀區(qū)商業(yè)中心建設的意見及需求調查 . 23 （一） 商業(yè)服務設施需求調查 . 24 1、商貿服務業(yè)需求調查： . 24 2、都市休閑服務設施需求調查： . 24 3、社區(qū)商業(yè)需求調查： . 24 （二） 商品需求調查 . 24 1、 大類商品需求調查：品牌服裝獨占鰲頭 . 24 2、服裝鞋帽類商品需求調查： . 24 （三） 商業(yè)中心建設風格調查 . 25 六、 結論：調查的主

4、要發(fā)現(xiàn)及建議 . 25 附： . 31 （ 一 ） 調研目的 . 31 （ 二 ） 調研內容 . 31 （ 三 ） 調研的地點、時間、對象和抽樣 . 31 （ 四 ） （四）調研的方式和方法 . 31 （ 五 ） 調研資料的整理與分析方法 . 32 （ 六 ） 調研程序及進度安排 . 32一、 北京市宏觀經(jīng)濟調查 2013 年宏觀經(jīng)濟走勢分歧集中在下半年， 市場上存在兩種截 然不同的看法，一則認為下半年經(jīng)濟好于上半年，主要判斷是基 建和房地產 （ 行情 專區(qū) ） 投資在二季度加速， 二則認為不管是財政 還是貨幣政策都偏向謹慎，下半年經(jīng)濟會回落至 8%以下，整體上 需求溫和，供給層面趨于收縮，經(jīng)

5、濟實現(xiàn)自我修復式增長。 2012年消費貢獻4%的GDP增速，過去10年以來第一次超過 投資，消費是本輪經(jīng)濟復蘇的主導貢獻。乘用車年銷量已突破 2000 萬輛，耐用消費以及總消費的彈性下降，反腐力度加大，高 檔餐飲和煙酒銷量也出現(xiàn)下降，決定消費的復蘇趨勢也將相對溫 和。 從價格來看，判斷上半年通脹溫和上行，下半年風險升溫。 貨幣是影響中國通脹的最主要因素，隨著外匯存款、各類債券、 信托委托貸款的增加，貨幣的范疇在發(fā)生變化，需要關注更為廣 義的貨幣 M4走勢，2004年以來M4增速領先 CPI約1年，2012 年M4的回升幅度不大，對 2013年CPI的推升動力有限。 需求溫 和復蘇也對通脹拉動作

6、用有限。 從微觀層面看， 2013 年下半年要 素價格改革若加快推進， 將帶動 PPI 上升，從而拉動非食品 （ 行情 專區(qū)）CPI上升，豬肉價格周期也將于 2013年中期見底，下半年 通脹風險將有所升溫。 在經(jīng)濟保持較快速度發(fā)展的過程中，北京的產業(yè)結構調整 以及城市功能轉變也將逐步推進。北京在基礎設施方面投入較 大，如奧運會場管、首都機場等重點工程進一步完善了中心城區(qū) 的配套優(yōu)勢，進而強化中心城區(qū)與郊縣市場的經(jīng)濟互動。北京的 投資環(huán)境日益完善，隨著京津一體化戰(zhàn)略的實施，作為環(huán)渤海沿 岸最大的城市和國際貿易合作的重要樞紐，北京的區(qū)域價值也將 受到更加深遠的影響 其中2012年至今社會消費品零售

7、總額（億元）如下圖 7,702.8 2012年至今北京對外經(jīng)濟貿易情況如下圖所示 （一）人口環(huán)境分析 外來人口迅速增長，有助于刺激北京市的住宅市場需求。尤 其是隨著一系列大型基建項目和投資項目的落實和推進，大量的 高級技術管理人員流入北京，將對北京的高檔住宅市場形成大量 的需求，促進市場的進一步穩(wěn)步上升。北京市人口結構的年齡化 趨緩，年輕化上升反映在對居住環(huán)境的要求上，是對社區(qū)環(huán)境、 產品檔次、項目品位上的提升。 （二）中心城市道路網(wǎng)絡 到2020年，北京市中心區(qū)道路總長度將達到 4,760公里, 路網(wǎng)密度為 4.4公里/平方公里。這一指標達到了國際化大都市 的水準。市中心區(qū)道路系統(tǒng)仍保持方格

8、網(wǎng)與環(huán)路、放射線相結合 的布局，路網(wǎng)由快速路、主干路、北京市 破吾單位所在地出口總驗千美元） 59,632.039 磐善單商在tS遊口總踰千賞 14S475 229 次干路和支路組成。其中，快 速路系統(tǒng)由3條環(huán)路、17條放射線及兩條環(huán)路聯(lián)絡線組成。 結合 城市結構調整和新城建設，將建設外圍新城干線道路網(wǎng)絡，增加 東部、北部道路網(wǎng)密度，形成以高速公路和快速路為骨架、配置 合理的路網(wǎng)系統(tǒng)。新城與市中心區(qū)之間， 建立起復合型交通走廊， 以新城快速路為主，規(guī)劃新城的道路路網(wǎng)密度為 5至7公里/平 方公里。 （三）旅游業(yè) 2012年，北京市旅游總收入 3626.6億元人民幣，同比增長 12.8%。 旅游

9、總人數(shù)2.31億人次， 同比增長 8.1%。 旅游購物和餐 飲零售額1880.9億元，同比增長10.5%,占全市社會消費品零售 額比重24.4%。旅游特征產業(yè)完成投資額 681億元，同比增長 26.8%，占全社會固定資產投資的比重 10.5%。旅游增加值1336.2 億元，同比增長 12.2%，占全市 GDP比重7.5%。 其中2012年全國公休假期北京旅游接待情況如下圖所示 假期容稱 接待總人數(shù) （萬人次） 比上年增長 （%） 旅游總收入 （億元） 比上年増長 %） 元日 161,8 20. 1 7,71 21.4 音節(jié) 827.3 2 34.04 9.3 清明 259.6 =1. 8 9.

10、89 10.1 五一 484.7 15. 6 17. 96 16.5 端牛 30E.2 -0.9 1L 78 14.2 中秋、國 慶 1312. 1 i 87. 96 29.4 2012年北京區(qū)縣旅游業(yè)綜合收入情況如下圖所示 單位:億元 2012 年 2011 年 増長 區(qū)縣合計 2680* 6 2377, 4 12, 8 東城 582.3 514. 5 13,2 西城 376.3 335.2 12.3 朝陽 728. 8 643*6 13. 2 豐臺 144, 0 127.1 113 石最山 34.5 3L3 10.2 海淀 409. 6 369.4 10. 9 門頭溝 16,8 14,6

11、15,0 房山 34.8 32.7 6.5 通才卜1 24.0 2L0 14. 1 順義 47. 7 40, 7 17. 2 昌平 89.0 77,9 14. 3 大興 42*8 37.6 118 懷柔 41. 5 3氐6 13. 6 平谷 24.4 2L 2 1x0 密云 36.5 32.2 13.5 延慶 47.4 4L9 11 0 （四）北京市中心城區(qū)行政區(qū)基本情況 區(qū)域 面積 （平 方公里） 人 口 （萬） 城市功 厶匕 冃能 區(qū)域特征 西城 區(qū) 31 71 金融/旅 游/商業(yè) 政治、文化、旅游、金 融商業(yè)中心 東城 區(qū) 28 62 行政/旅 游/商業(yè) 政治、旅游、文化 宣武 區(qū) 19

12、 55 新聞媒 體 新聞媒體聚集地、宣南 文化發(fā)祥地和傳統(tǒng)商 業(yè)區(qū) 崇文 區(qū) 16 43 體育/商 業(yè) 體育產業(yè)聚集區(qū)、都市 商業(yè)區(qū)和傳統(tǒng)文化旅 游、娛樂地區(qū) 朝陽 區(qū) 460 140 對外服 務業(yè) 國際交往窗口、對外服 務發(fā)達、現(xiàn)代體育中心 和咼新技術產業(yè)基地 海淀 區(qū) 426 120 技術/教 育/科研 高新產業(yè)基地、教育和 科研機構 豐臺 區(qū) 304 80 國際國內企業(yè)代表出 聚集區(qū) 石景 山區(qū) 86 50 綜合服 務 西部發(fā)展帶，城市綜合 服務中心 二、 海淀區(qū)主要商業(yè)圈 （一） 公主墳商圈 1. 公主墳商圈范圍 北起玉淵潭南路，南至新興橋南，西起翠微路，東至國海廣 場 2. 公主墳商

13、圈概況 公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規(guī)模的市級商業(yè)中心。 它的標志性建筑是城鄉(xiāng)貿易中心和翠微大廈，在區(qū)域周邊分布 著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機專賣、餐飲小吃等一 應俱全，形成了北京著名的綜合商業(yè)區(qū)，并主要服務于北京西 部和西南的消費人群。 以“翠微”、“城鄉(xiāng)”為中心，按順時針方向排序，新興橋西 北角，翠微大廈、城鄉(xiāng)貿易中心和城鄉(xiāng)華懋，商業(yè)面積超過 8 萬平方米。正在建設中的翠微廣場，總面積達 10萬平方米。新 興橋東北角的海育大廈，商業(yè)面積 1 萬平方米。同樣在東北角 的還有建設中的國海廣場。 新興橋南道路兩側的手機賣場聚集， 總面積約 2.2 萬平方米。路東有華鷹大廈、四維大廈、

14、萬發(fā)大 廈、榮華等寫字樓其底商面積 1.7 萬平方米；路西有國硅科技 廣場、公主墳通信綜合大廈，商業(yè)面積 5000 平方米。公主墳商 圈內商業(yè)營業(yè)面積已經(jīng)超過 30 萬平方米。 3 公主墳商圈特點 （ 1） 傳統(tǒng)零售商圈，手機市場成特色 公主墳商圈一直以來就是滿足西城區(qū)社區(qū)消費需求為主的 百貨商圈；主要經(jīng)營服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛 樂配套相對較少。手機市場是公主墳的一大特色，周邊大大小 小的手機專賣店有幾十個，已經(jīng)形成一定的影響力，吸引著京 西大部分的手機消費人群。 （ 2） 交通樞紐，人氣鼎盛 公主墳商圈由于位于西三環(huán)中路和長安街西延長線的交匯 處，再加上早期建成通車的地鐵 1

15、號線，是西部最早形成的交 通樞紐。每日經(jīng)過的流動人口較多，人氣較高，使得區(qū)域內商 業(yè)氛圍更加濃厚。 （ 3） 底商難尋，消費人群特殊 公主墳地區(qū)周邊多為央產房， 商品房小區(qū)較少， 且為數(shù)不多 的商品房項目也沒有底商，公主墳商圈周邊有大量的社區(qū)和機 關單位，部隊大院也相對集中，因此這里的消費人群以居住人 群、機關事務人群和部隊人群為主， 跟其他商圈有一定的區(qū)別。1) 典型項目 城鄉(xiāng)貿易中心 翠微大廈 五棵松商圈五棵松歷來不是一個地區(qū)型商業(yè)中心，它位于公主墳商圈 和永定路商圈之間，可以說多年來一直是一個商業(yè)的真空地。 但是隨著西長安街西延規(guī)劃的出臺，五棵松商圈將成為西長安 街的中心，地段的重要性不

16、言而喻。另外，五棵松商圈是西奧 板塊的核心區(qū)域，因聚集了很多奧運場館而迅速走熱，市政配 套的大力建設迅速改善了區(qū)域內的交通、居住和公共服務等設 施，從而，五棵松的區(qū)域定位也隨之升級為“城市中心區(qū)” ，商 圈內商業(yè)配套也必將隨之升級。 3 五棵松商圈特點 (1) NBA籃球帶動商圈發(fā)展 五棵松籃球館即將成為首家 NBA駐北京的運動場館，場館周 邊規(guī)劃的國際酒店、銀行、郵局等重要配套設施將逐步完善。 中建國際發(fā)展股份有限公司，與鳳凰城集團共同投資開發(fā)的高 端寫字樓西長安中心的入市，成功打造五棵松商圈內的地標建 筑，帶動了五棵松商圈升級。 再加上華熙長安 Mall 這一西長安 街沿線最大的是集商業(yè)、

17、文化、休閑、娛樂、交友于一體的綜4 2) 1 五棵松商圈范圍 南至復興路，北至八里莊橋，東至西翠路以東，西至西四環(huán) 一西 2 五棵松商圈概況 合性購物中心。五棵松商圈正在形成一個集商務辦公、娛樂休 閑、國際賽事、居住購物等于一體的國際化現(xiàn)代新商圈。 （ 2） 高科技產業(yè)聚集，消費潛力巨大 五棵松商圈內聚集著眾多尖端科技產業(yè)集群，五棵松地鐵 站周圍匯聚了中國航天科工集團二院在內的多家航天科技行業(yè) 的企事業(yè)單位，中國生物技術學術中心與周圍生物醫(yī)藥科研單 位 （ 軍事醫(yī)學科學院、航天二院等 ） 、301 醫(yī)院、 302 等醫(yī)院共同 形成京西生物創(chuàng)新帶，如此的產業(yè)基礎使商圈內的消費力水平 不容小視。

18、（ 3） 特色商業(yè)突出 五棵松商圈東臨的公主墳商圈是北京的市級商業(yè)中心，城 鄉(xiāng)貿易中心和翠微大廈歷來是京西人購物的首選之地，西靠的 永定路商圈是北京上世紀七八十年代興起的老牌地區(qū)型商業(yè)中 心，經(jīng)過多年的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)不斷更新，功能增加，服務齊 全，早已成為周邊人們消費的便捷之地?；谶@些歷史和位置 因素，商圈內能夠立足的商業(yè)一定是特色商業(yè)，經(jīng)營的商品是 周圍商圈無法取代的，甚至是在北京市“獨有”的，這樣就涌 現(xiàn)出了攝影城、婚紗城等一批在北京市有一定知名度的商業(yè)在 商圈內得以在此立足。 4 典型項目 （ 1） 西長安中心 （ 2） 華熙長安 MALL （三） 四季青商圈 四季青商圈位于海淀區(qū)四季

19、青，東至運河，西至西四環(huán)， 北至南塢橋、南至四季青橋南。 2 四季青商圈概況 四季青商圈是北京新興商圈的代表。商圈內現(xiàn)有包括香格 里拉、世紀金源大酒店等在內的四星、 五星級涉外賓館， 可以 承接大型的國際會議和大型活動； 68 萬平米的世紀金源購物中 心、 13 萬平米的金四季購物中心等大型商業(yè)設施，集購物、餐 飲、休閑、娛樂、汽車城為一體，匯國內外品牌于一身，營造 了良好的商業(yè)氛圍，凝聚了商圈的人氣，提高了商圈的整體質 量。 3 四季青商圈特點 （ 1） 高檔小區(qū)聚集，消費基礎強大 商圈內之內有三十多個高檔住宅小區(qū)，如世紀城、世紀城 三期、曙光花園、酈城、紫竹花園等，入住人口超過 40 萬，

20、原 有小區(qū)總建筑面積為 600 萬平方米， 已入住人口為 25 萬。大多 數(shù)具備很高的文化修養(yǎng)，追求格調和品位，傾向于選擇環(huán)境浪 漫幽雅、 功能齊全的高檔餐飲、 高檔康體娛樂以及能定向消費、 充分私密的高端會所進行消費。消費人群龐大且具有相當?shù)南?費能力，使商圈的發(fā)展的得到有力的保證。 （ 2） 集中商業(yè)帶動商圈發(fā)展 目前商圈內主要的商業(yè)項目是金源時代購物中心 （ 建筑面 積 68 萬平方米，營業(yè)面積 38 萬平方米 ） 和金四季購物中心 （ 建 筑面積 13.2 萬平方米，營業(yè)面積 5.5 萬平方米 ) 。業(yè)態(tài)豐富， 功能完備，在一定程度上滿足了區(qū)域內中高檔的消費需求，同 時使商圈內獨立商業(yè)

21、物業(yè)、自持商業(yè)物業(yè)、自營商業(yè)物1 四季青商圈范圍 業(yè)的比 例均得以提升，對商圈的二次提升預留了空間。 另外，兩個項目均配備大型的免費停車場，對外部人流的 導入起到了關鍵作用，使商圈的影響力擴展到最大化，四季青 商圈已經(jīng)不再是區(qū)域型的配套商圈，正慢慢形成自己的特色， 依靠獨一無二的量體優(yōu)勢必將發(fā)展成北京最具吸引力的市級商 圈。 典型項目 1) 金源時代購物中心 2) 金四季購物中心 四) 中關村商圈 中關村商業(yè)圈是近年來發(fā)展最為迅速的商業(yè)圈之一， 已經(jīng)從 北三環(huán)延展到四環(huán)地區(qū)，隨著產業(yè)不斷升級，業(yè)態(tài)類型也從傳 統(tǒng)百貨向購物中心、 shopping mall 轉化，該商圈已經(jīng)逐漸發(fā) 展成集科技、商

22、務、購物、信息、休閑及第三產業(yè)匯集于一體 的北京最全面的多功能商業(yè)區(qū)。 1 中關村商圈的范圍 中關村商圈位于海淀區(qū)中關村，東至大鐘寺，西至蘇州街， 北至北四環(huán)，南至北三環(huán)，規(guī)劃占地面積約 1.8 平方公里。區(qū) 域內商業(yè)的總建筑面約 60 萬平方米， 總營業(yè)面積 47 萬平方米。 2 中關村商圈概況 中關村商圈一直以來以“ IT 商貿”為核心，是中關村商圈 區(qū)別與其它商圈的最主要的特性，也是北京市眾多商圈中為數(shù) 不多的由單一業(yè)態(tài)支撐起來的商圈，隨著以海淀鎮(zhèn)為核心的中 關村西區(qū)不斷開發(fā)和完善，中關村商圈已日漸成熟，而且伴隨 著家樂福、沃爾瑪?shù)攘闶凵痰倪x址布店，中關村購物中心等大 量體商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營

23、，中關村商圈的業(yè)態(tài)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變 化，電子市場的格局已經(jīng)被多元化商業(yè)業(yè)態(tài)所取代。 3 中關村商圈的特點 （ 1） 商圈內的消費能力較高。 商圈內的從業(yè)人員大多從事的是行業(yè)收入水平較高的電 子、科技等行業(yè)，并且所在單位也是報酬和福利較好的國有大 型企業(yè)、外資企業(yè)，這部分人群占中關村人口的一半以上；同 時幾十萬大學生和高校的教職員工組成另一股不容忽視的學院 消費客群，這部分人群具有時尚的消費欲望，擁有高檔消費的 能力， 約占總人口的 20。區(qū)域消費力水平較高， 可以和燕莎、 CBD金融街幾大高消費商圈并列。 （ 2） 中關村西區(qū)的建設，帶來更多的商務消費人群 西區(qū)中心 （ 原中關村西區(qū) ）是北

24、京市 十五規(guī)劃中科技園 區(qū)建設的重點項目 , 也是國家級重點建設項目， 位于北京市海淀 區(qū)海淀鎮(zhèn)， 總占地面積 51.44 公頃，總建筑面積 150 萬平方米， 地上 100 萬平方米， 地下 50 萬平方米。 中關村西區(qū)中心的主要 功能是金融資訊、科技貿易、行政辦公、科技會展，并配有商 業(yè)、酒店、文化、康體、娛樂、大型公共綠地等配套公共服務 設施。西區(qū)的大規(guī)模建設帶來了更多的商務消費人群，更快的 帶動了區(qū)域地塊的價值提升，使商圈的人群結構更豐富，商圈 的發(fā)展基礎更加強大。 （3） 配套居住不足，催生萬柳商圈 中關村商圈商務辦公的氛圍極為濃厚，而居住區(qū)明顯不 足， 且存在一定的空間距離，自 2

25、003 年以來，新建的住宅項目 已很少，而核心范圍新建住宅更是少的可憐。因此，離商圈最 近的萬柳區(qū)域成為各開發(fā)商開發(fā)的重點， 并且吸引了大量的 “村 民” 4 入住，逐步形成了以居民消費為核心的萬柳商圈。 典型項目 （1） 海龍大廈 （2） 太平洋大廈 （3） 中關村 E 世界 （4） 翠宮飯店 （5） （五） 1 當代商城 萬柳商圈 萬柳商圈范圍 巴溝村路以南，蘇州街以西，遠大路以北，昆玉河以東 2 萬柳商圈概況 萬柳商圈緊鄰中關村商務區(qū)， 周邊密集分布著萬泉新新家 園、 陽春光華、光大國際公寓、楓尚公寓、蜂鳥社區(qū)等諸多成 熟高檔社區(qū)，是北京人均儲蓄最高、消費最高、文化層次最高、 購買能力最

26、強、接受新事物意識最強的商圈之一，被譽為北京 富人區(qū)，是高消費群體聚居地的集中消費之所。 3 萬柳商圈特點 （ 1） 中關村“村民”聚集地，消費力水平高 由于中關村居住配套的嚴重不足， 與之鄰近的萬柳區(qū)域成 為中關村區(qū)域的居住配套區(qū)，這里是中產階級及高端人才居住 的地區(qū)， 主要以 IT 、金融等精英為主。 大部分在中關村內工作， 經(jīng)過多年的財富積累，已經(jīng)擁有了了相對高段的消費能力，是 商圈發(fā)展的基礎。 （ 2 ） 缺乏大量體多元化的商業(yè)集中體 由于商圈內以住宅開發(fā)為主， 區(qū)域內商業(yè)設施主要以底商 形式存在，分布較散亂，缺乏集中型的大量體商業(yè)，商圈影響 力無法有效擴展，消費外流的現(xiàn)象也比較嚴重。

27、 （ 3） 餐飲需求強烈，娛樂休閑缺乏 目前各業(yè)態(tài)的發(fā)展極不平衡，除餐飲由于需求強烈而異常 火爆外，娛樂、休閑等絕對缺乏，是商圈內的巨大空白點，這 也與商圈內缺少集中商業(yè)有關。 4 典型項目 （ 1）萬貿購物中心（由于定位高端，招商困難較大，至今仍未 開業(yè)，一旦入市，將改變商圈的商業(yè)格局，必將成為商圈發(fā)展 的領軍項目） （六） 上地商圈 1 上地商圈范圍 上地商圈位于海淀區(qū)圓明園西路附近，東至上地信息路、 南至農大南口，西至圓明園西路，北至百旺新城。 2 上地商圈概況 上帝商圈位于海淀區(qū)東北旺鄉(xiāng)。 距中關村約 7 公里。 功能 定位為集軟件研發(fā)、企業(yè)孵化和綜合管理服務于一體的國家級 軟件研發(fā)、

28、生產基地。日后將建設成為集企業(yè)孵化、軟件研發(fā)、 軟件測評、技術支持、信息公用平臺及軟件培訓和管 理的綜合 功能為一體的促進軟件產業(yè)發(fā)展的， 國際一流的園林式軟件園。 3 上地商圈特點 （ 1） 住宅項目眾多，消費潛力巨大 目前，上地的住宅項目有中海楓漣山莊、博雅德園、楓潤 家園、博雅西園、當代城市家園、圓明園花園、青庭等，創(chuàng)業(yè) 園、上地佳園、上地東里、上地西里住宅小區(qū)等住宅總量已經(jīng) 超過 200 萬，而且由于小戶型較多，人口密度更大，消費人群 數(shù)量相當巨大。 而且業(yè)主大多是高學歷高素質高收入人群， 商 業(yè)發(fā)展的基礎相當強大。 （ 2） 交通方便，更像以前的望京 上地地理位置優(yōu)越， 交通便捷，

29、八達嶺高速路是連接上地 和三環(huán)的主干道，同時，近2 0條公交車、空調大巴可直達三 環(huán)內各個重要區(qū)位，城市輕軌的開通使得出行更加方便，人流 的聚集和疏散都非常方便，個人認為，某些地方像起步階段的 望京區(qū)域。 （ 3） 甲級寫字樓和商業(yè)配套嚴重不足 上地商圈目前寫字樓較多， 但是由于入住公司以成長型科 技公司為主，因此，以乙級為主的寫字樓為主，高檔的寫字樓 稀缺。目前很多寫字樓以科技公司總部的形式出現(xiàn)，如四方集 團大廈、科利華網(wǎng)絡大廈、方正大廈等等，還有諸如金隅科技 中心、上地南天大廈、辰光大廈、科實大廈、華勝大廈、康得 大廈等等，商務人群數(shù)量可觀，但是商業(yè)配套嚴重不足，基本 上都是自己項目解決項

30、目內部商業(yè)消費需求，對外的商業(yè)配套 基本沒有，甚至連像樣的餐館也很少見。 4） 商圈正在逐步成熟，發(fā)展前景樂觀 隨著一些大型綜合新商業(yè)項目的入駐使用，區(qū)域商業(yè)配套 已經(jīng)開始進一步完 善，硅谷亮城、萬霖購物廣場，等復合型多 元化的項目正試圖改變商圈內以往的頹勢，這就有效地推動了 上地區(qū)域商業(yè)朝多元化發(fā)展，再加上自身的消費基礎和路通條 件，商圈的發(fā)展將無可限量。 4 典型項目 （1） （2） 硅谷亮城 萬霖購物廣場 七） 大鐘寺商圈 1 大鐘寺商圈范圍 西土城路以西，聯(lián)想橋以東，財經(jīng)學院路以北，至北四環(huán)路 周邊的區(qū)域 2 大鐘寺商圈概況 上世紀 80 年代大鐘寺商圈就已經(jīng)形成， 其核心商業(yè)就是大

31、鐘寺農副產品批發(fā)市場。其憑借特殊的地理及交通位置，每天 吸引著全國各地的農副產品進京，不僅豐富著北京市民的菜籃 子，成為聞名全國的十大批發(fā)市場之一。隨著城市的變遷和城 市經(jīng)濟發(fā)展的需要， 2003 年，大鐘寺農副產品批發(fā)市場撤市， 這個以批發(fā)聞名的大鐘寺商圈逐漸退出人們的視野。北三環(huán)電 子市場、購書中心、建材購物廣場、音像廣場、服裝市場、蘇 寧電器、國美電器和愛家國際收藏品交流市場則相繼入主大鐘 寺商圈。但由于整個大鐘寺商圈的商業(yè)定位和特色并不明晰， 商氣難以聚攏，商圈的發(fā)展一度停滯不前。 3 大鐘寺商圈特點 （ 1） 地理位置優(yōu)越，交通便利 大鐘寺商圈地處中關村商圈、亞奧商圈和金融街板塊交匯

32、 處，緊鄰城市三環(huán)主干道、城鐵站點直達的，交通條件非常優(yōu) 越。因其交通的便利性，和周邊商圈的聯(lián)系更加緊密，可以最 大限度的吸引使商圈外部人流順利導入。 （ 2） 高檔項目密集，有一定的消費能力 區(qū)域內中高檔住宅林立，如太陽園小區(qū)、漢榮家園、金谷 小區(qū)、滿庭芳園等；居住人群有一定的消費能力，另外知名商 業(yè)如藍景麗家家居商城、蘇寧電器城、國美電器城、金五星服 裝批發(fā)市場等也多集中于此，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，雖然受周邊 商圈的擠壓，商圈的發(fā)展沒有太多的空間，但是人流的支撐確 實非常穩(wěn)定。 （ 3） 大鐘寺國際廣場將帶動整個商圈的發(fā)展 大鐘寺國際廣場位于大鐘寺商圈核心， 是北京市三環(huán)內最 大的綜合性商業(yè)地

33、產項目，也是唯一一個有城鐵通過的大型商 業(yè)項目，大鐘寺國際廣場是“北京市 60 項重大工程”之一，項 目總投資 30 億元人民幣，總建筑面積 43 萬平方米，占地面積 14 萬平方米，主題商業(yè)區(qū)域建筑面積約 21 萬平方米；大鐘寺 國際廣場定位為 “第四代商業(yè)模式” ，充分體現(xiàn)城市生活時尚休 閑所倡導的以“體驗、娛樂、休閑”為主導的核心思想。自項 目推出以來，家樂福 ; 香港新華角川影院，北京王府井百貨分 批進駐 , 必勝客、肯德基、棒約翰、吉野家、亮視點等著名商家 也將在此開店，大鐘寺商圈的定位也將由大鐘寺國際廣場這個 項目的定位決定，商圈的發(fā)展將以其為龍頭，迎來第二次整體 升級。 三、 北

34、京市海淀區(qū)商業(yè)中心的雛形及發(fā)展 北京市海淀區(qū)商業(yè)發(fā)展源自于電子類高新技術產業(yè)， 其中特 征最突出的是中關村科技園區(qū)， IT 產業(yè)一直引吭高歌。 中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)起源于二十世紀八十年代初的 “中 關村電子一條街” 。 1988 年 5 月，國務院批準成立北京市高新技 術產業(yè)開發(fā)試驗區(qū)，它就是中關村科技園區(qū)的前身。中關村科技 園區(qū)中關村科技園區(qū)管理委員會作為市政府派出機構對園區(qū)實行 統(tǒng)一領導和管理。 2009 年 3 月，國務院批復同意建設中關村國家 自主創(chuàng)新示范區(qū)，要求把中關村建設成為具有全球影響力的科技 創(chuàng)新中心，成為創(chuàng)新型 國家建設的重要載體，掀開了中關村發(fā)展 新的篇章。 （ 一 ）

35、 發(fā)展現(xiàn)狀： 經(jīng)過 20 多年的發(fā)展建設， 中關村已經(jīng)聚集了以聯(lián)想、 百度為 代表的高新技術企業(yè)近 2 萬家，形成了以下一代互聯(lián)網(wǎng)、移動互 聯(lián)網(wǎng)和新一代移動通信、衛(wèi)星應用、生物和健康、節(jié)能環(huán)保以及 軌道交通等六大優(yōu)勢產業(yè)集群以及集成電路、新材料、高端裝備 與通用航空、新能源和新能源汽車等四大潛力產業(yè)集群為代表的 高新技術產業(yè)集群和高端發(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)， 構建了 “一區(qū)多園” 各具特色的發(fā)展格局，成為首都跨行政區(qū)的高端產業(yè)功能區(qū)。 中關村示范區(qū)經(jīng)濟發(fā)展始終保持較高的增長速度。 2012 年中關村 示范區(qū)實現(xiàn)總收入 2.5 萬億元，同比增長 25%以上；高新技術企 業(yè)增加值超過3600億元，占北京

36、市GDP比重達到20%比上年提 高了一個百分點；企業(yè)實繳稅費達到 1500 億元，同比增長超過 60%；企業(yè)從業(yè)人員達到 156 萬人，比上年增加 18 萬人；企業(yè)利 潤總額 1730 億元，同比增長 13%；實現(xiàn)出口 230 億美元，約占全 市出口總額近四成；企業(yè)科技活動經(jīng)費支出超過 900 億元，同比 增長 25%。 （ 二 ） 發(fā)展方向： 到 2015 年，中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)創(chuàng)新發(fā)展的主要目標是： 初步形成有利于自主創(chuàng)新的體制機制。 自主創(chuàng)新能力顯著提升。 中關村人才特區(qū)基本建成。 產業(yè)國際競爭力居世界前列。 創(chuàng)新國際化水平大幅提升。 （ 三 ） 代表商業(yè)： 大鐘寺國際廣場 地處中

37、關村商圈、亞奧商圈和金融街板塊交匯處，形成獨具特色 的大鐘寺商圈，是北京市唯一的緊鄰城市三環(huán)主干道、城鐵站點 直達的大型商業(yè)項目。傲踞海淀繁華商業(yè)核心區(qū)域，周邊環(huán)繞多 棟高檔寫字樓， 分布 80 多所知名高校， 聚集 400 多萬高科技人才。 其定位城市生活時尚休閑中心，以人為本、多元業(yè)態(tài)、開放的街 區(qū)模式。締造除家、辦公室、網(wǎng)絡以外的第四生活空間。綜合娛 樂、休閑、購物和商務多種功能，完整地展現(xiàn) 21 世紀開放式的商 業(yè)街區(qū)文化。 四、 北京市消費特征調查 近十多年來，北京市經(jīng)濟有了長足發(fā)展，經(jīng)濟總量迅速增 加， 城鎮(zhèn)居民收入和消費水平大幅提高，生活質量明顯改善，根據(jù)分 析這一時期經(jīng)濟增長和

38、消費變化的軌跡，可發(fā)現(xiàn)以下消費行為特 征： 食品消費在可支配收入中比例大幅下降，消費結 構升級，并慢慢發(fā)展向多層次、多樣化的消費結 構轉移。 家用電器等耐用消費品市場逐漸趨于飽和，轉向 高端家用電子產品。 交通通訊消費所占比重越來越高，是消費結構中 增加最快的支出項目。 娛樂教育文化服務類消費不斷提高，其中用于娛 樂消費的比例正在呈不斷加大態(tài)勢。 奢侈品消費比例近幾年不斷攀升。高檔奢侈品受 到青睞。 美容、首飾、健身消費品市場經(jīng)久不衰。 節(jié)假日期間，餐飲業(yè)消費保持在最高水平 2012年至今北京市居民消費水平 地區(qū)：|:匕貞市丫 指肘 宣誼時旬：2012年 2 十至今 7 0盾民消驀ZK平阮）

39、30 350 農村居民i醪水平阮） 14,664 民消劉K平阮） 32.357 居民倉鑒水 F 舉上年=100） 106.6 野農袍居民注孺琨打數(shù)|上年=詢心： 舄鑲水鉀E（年二100） 1067 105 5 北京市2012年至今農村地區(qū)平均每人消費支出如下圖所示 地&才跡Y 0農村居翡龜立均每人i擴袁出園 跟村居民冢取巨均每人樣品消舄文岀園 0農村居民冢惡孚均每人衣著消叢豆岀（元） 0農村居民家庭至均每人居瓷消務支出園 0交據(jù)民家旌爭均每從寵設備及崔甜擴支出園 0農村居民家龜臣均每人交通邇售渣軽更斗元 0農村居民家彥三均每人文較罠樂消霆立 n 元） 0氏時屋民贏蠡 m 均每人醫(yī)療探爵

40、遠出園 陽擴內半均每人真他消霸支出阮） 査詢時間；2012年 7 五、 對海淀區(qū)商業(yè)中心建設的意見及需求調查 至今M 羽遼年 11,578 9 3,944 8 948 0 2,199 S 7735 1,398 8 1152.7 1.1252 336.2 （一） 商業(yè)服務設施需求調查 1、商貿服務業(yè)需求調查： 顧客對各類大型購物中心、專賣店、大賣場、小型超市、便利 店的需求最高。對服裝批發(fā)市場、百貨商廈、家電、家具賣場也 有一定的需求。 2、都市休閑服務設施需求調查： 居民在文化、 休閑設施呼聲最高， 其它依次為體育健身設施、 娛樂設施、休閑設施。 餐飲設施特別是便民特色餐飲仍有較大 需求。 3

41、、社區(qū)商業(yè)需求調查： 居民對社區(qū)商業(yè)配置需求最大的是商務服務、 音像圖書、 有著 較大發(fā)展空間。 衣服洗燙、超市便利店、保姆介紹需求較大， 說明我市城區(qū)居民收入水平有所提高。 郵政、餐飲小吃、通信 服務、小藥房等也有著一定的需求。美容美發(fā)需求較低。 （二） 商品需求調查 1、大類商品需求調查：品牌服裝獨占鰲頭 調查顯示： 品牌服飾呼聲最高，占 23%，南北土特產需求 第二占 18%，同時也說明該地區(qū)商廈的商品無法滿足地區(qū)居民日 益增長的消費的個性需求。 藥品藥材、箱包、特色食品、工藝 品、特色食品為第二類大的需求。 黃金首飾、電腦信息產品、 保健品為第三類需求。 2、服裝鞋帽類商品需求調查：

42、調查顯示： 在服裝商品需求中 ,職業(yè)裝呼聲最高 , 其次是運 動休閑裝和淑女裝。 中高檔皮鞋、西裝、童裝童鞋有相當?shù)氖?場需求。 西裝、青少年裝需求也占到相當比例。 (三) 商業(yè)中心建設風格調查 市商業(yè)中心的建設風格調查顯示： 大部分市民贊成市商業(yè) 中心的建設風格是現(xiàn)代和地方特色的統(tǒng)一，占 77%。 贊成現(xiàn)代 風格的 47%，贊成地方特色的占 30%。 市商業(yè)中心開設中高檔百 貨及大型購物中 心是否愿意去的調查顯示： 絕大部分市民對市 商業(yè)中心開設中高檔百貨及大型購物中心持肯定態(tài)度。 六、 結論：調查的主要發(fā)現(xiàn)及建議 (一) 商業(yè)進入超常規(guī)發(fā)展階段，多種業(yè)態(tài)同步發(fā)展 近年來， 我市經(jīng)濟快速發(fā)展

43、，商業(yè)也進入了“一年一個樣”的超常規(guī)發(fā)展 階段， 其主要特征是： 多種業(yè)態(tài)同步發(fā)展，躍進式進入現(xiàn)代商 業(yè)。 1、百貨業(yè)仍保持龍頭地位 2003 年百貨大樓銷售額完成 1.47 億元，位列全市零售商業(yè) 銷售額之榜首。 2、品牌專賣店星羅棋布 品牌專賣店的發(fā)展已進入比較成熟的階段， 其特征是： (1) 各類品牌基本齊全。如服裝中的西服、休閑服、運動服、各類女 裝、青少年裝，家電中的各類品牌，婚紗攝影的各類店鋪應有盡 有。 (2) 品牌店比較集中。 如服裝集中在新城路一帶，家電集中在各大家電市場。 3、餐飲業(yè)興旺發(fā)達 發(fā)展了金杯酒店、 金悅酒店、 泰西賓館等多家專業(yè)餐飲企業(yè)。 一些特色小吃店鋪的取名

44、及裝潢都頗具特色，體現(xiàn)了食文化。 (二) 商業(yè)有較強的購買力支撐，發(fā)展前景看好 1、從近年總體經(jīng)濟運行情況看，發(fā)展情況良好，為提高購買力奠 定了基礎。 (1) 綜合經(jīng)濟實力不斷增強， GDP穩(wěn)步增長，2003年GDP實現(xiàn) 129.65 億元。 (2) 產業(yè)結構較為合理，第二產業(yè)占 56.2%，三產占 31.5%，為提 高購買力提供了 保證。 (3) 財政收入增長迅速， 2003 年比 1999 年的增長 40%。 2、 進入現(xiàn)代城市的發(fā)展階段，人口不斷增長，消費人口趨向優(yōu) 化。 (1) 現(xiàn)代化的標志之一是城市人口不斷增長的向心力趨勢。 (2) 消費人口有優(yōu)化發(fā)展的趨勢：外商及外省市投資商不斷進

45、入， 市郊富起來的農民進城購房。 3、 超市賣場的引進改變了市民的消費習慣， 并將進一步促進購買 力的提高。 (1) 市民副食品消費部分已從菜場轉向超市商品的購買。 市民對冷凍食品的開始接受促進了購買力的提高。 (2) 市民對休閑食品的需求開始增長。 4、旅游休閑活動的增加，大大提高了市民的生活質量 (1) 餐飲業(yè)本身富 有特色，對市民 及旅游者的吸引 力將不斷增 強。 (2) 未來購物中心的出現(xiàn)， 集吃穿玩樂于一體的場所將進一步推動 和促進市民的消費，并提高市民的生活質量。 (三) 商業(yè)必須整體規(guī)劃，使之有序發(fā)展 以各地發(fā)展的經(jīng)驗和教訓看，商業(yè)進入超常規(guī)發(fā)展階段，必 須計劃先行，進行科學調查

46、預測，進行整體規(guī)劃設計，才能使之 有序發(fā)展。整體規(guī)劃的原則應注 J八 意： 1、歷史承繼性 商業(yè)發(fā)展與其它產業(yè)發(fā)展一樣，不能脫離其原有歷史及基 礎，如：重視現(xiàn)有主要商業(yè)中心所在地，建立市級商業(yè)中心，如 新城路為傳統(tǒng)商業(yè)中心，無論客流量、商業(yè)網(wǎng)點群等都為最，應 繼續(xù)加強建設，尊重民意。 2、時代創(chuàng)新性 尊重歷史不等于因循守舊，要根據(jù)時代發(fā)展的特點賦予創(chuàng)新 性： (1) 應高起點發(fā)展，品牌引進、商業(yè)引進都應注重先進業(yè) 態(tài)的引進，規(guī)劃設計也應注意先進性。 (2) 應注意前瞻性。 3、標準化和系統(tǒng)性 商業(yè)規(guī)劃應注重標準化和系統(tǒng)性。即： (1) 規(guī)劃商業(yè)中心、 專業(yè)商業(yè)街和各種業(yè)態(tài)都要有一定的標準， 如

47、 經(jīng)營面積、經(jīng)營內容、經(jīng)營特色等。 (2) 規(guī)劃商業(yè)中心要注意系統(tǒng)性， 即規(guī)劃時的全面性、 建設配套時 各子系統(tǒng)的完整性，以及考慮消費需求發(fā)展時的前瞻性。 (四) 目前應重點加強市級商業(yè)中心建設，同時重視社區(qū)商業(yè)建 設。 1、重點加強市級商業(yè)中心建設。 目前新城路等主要商業(yè)街走勢正 旺，加強市級商業(yè)中心建設還須： (1) 明確市級商業(yè)中心的概念、功能、地點，以使建設有方向、有 目標。 (2) 市級商業(yè)中心主要應以發(fā)揮集聚與輻射功能為主， 有完善的經(jīng) 營服務功能，吸引國內外游客，充分體現(xiàn)城市的繁榮繁華。 (3) 市級商業(yè)中心建設不僅要在數(shù)量上擴張， 更要注重商業(yè)結構的 調整和內部質量的提高。 2、社區(qū)商業(yè)建設不可偏廢。社區(qū)商業(yè)建設是關系民生 的大問題，要從便民利民的角度，關心社區(qū)、重視社區(qū)商業(yè)的 建設。要注意幾點： (1) 布局的合理性。 如多大面積的小區(qū)應建設多少網(wǎng)點， 其與小區(qū) 面積的比例應為多少等。 (2) 設計的多樣性。 社區(qū)商業(yè)可設計為小區(qū)外部的開敞式， 計為小區(qū)內部的群落式，再可利用鄰近商業(yè)街的共享式。 （五）商業(yè)中心建設須符合“民意” 1、考慮當?shù)氐南M習慣 （1） 日常生活