房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)探析—財(cái)經(jīng)金融

1、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)探析一財(cái)經(jīng)金融摘要：分析了我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，提出了尋求房地產(chǎn)金融 風(fēng)險(xiǎn)防范的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成 部分，在經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的行業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有投 資規(guī)模大、周期長(zhǎng)和商品價(jià)值大的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售等 活動(dòng)都是在金融部門(mén)的支持下進(jìn)行的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中 不可替代的重要支持和保障因素。防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地 產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的 穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要。1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)概述房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于

2、決 策失誤、管理不善或客觀環(huán)境變化等原因?qū)е缕滟Y產(chǎn)、收益或信譽(yù)遭 受損失的可能性。就房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要 有信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨 膨脹風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融中的其它風(fēng)險(xiǎn)。2我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀2. 1個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)2. 1. 1欺詐風(fēng)險(xiǎn)截止目前，我國(guó)人民銀行信用體系雖已建立起個(gè)人信用評(píng)級(jí)機(jī) 制，但還不夠完善，只能依據(jù)已在冊(cè)的信用記錄狀況來(lái)進(jìn)行評(píng)定和審 核，加上個(gè)人收入的不透明和個(gè)人征稅機(jī)制的不盡完善，銀行在發(fā)放 個(gè)人貸款時(shí)，很難對(duì)借款人的資信狀況做出正確判斷。在這樣的情況 下，借款人或擔(dān)保人就很容易采取捏造事實(shí)、隱瞞真相等不正當(dāng)手段

3、, 致使貸款人本息受損，加大銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。如果借款人的個(gè)人收入一 旦出問(wèn)題，雖可以通過(guò)處置抵押物來(lái)獲得清償，但這是在借款人另有 住處的前提下才可以強(qiáng)制執(zhí)行拍賣抵押物以清償債務(wù)，同時(shí)加大了執(zhí) 行的難度。此外還有通過(guò)虛擬抵押、虛立存款賬戶或保證金等方式來(lái) 騙取銀行貸款。2.1.2提前償還貸款風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)榻鹑诠ぞ叩牧鲃?dòng)性與收益率之間有一定的關(guān)系，提前還款發(fā) 生后，銀行將因此遭受服務(wù)成本不能得到補(bǔ)償、提前收回資金閑置、 預(yù)期收益減少等三種經(jīng)濟(jì)損失風(fēng)險(xiǎn)。2007年12月21日中國(guó)人民銀 行已經(jīng)連續(xù)六次上調(diào)人民幣利率，其中五年期的商業(yè)貸款利率提高到 了 7.74%,上調(diào)了 1.35個(gè)百分點(diǎn)；五年期以上個(gè)人住房

4、公積金貸款 利率提高到5.22%,上調(diào)了 0.64個(gè)百分點(diǎn)。利率對(duì)房貸借款人來(lái)說(shuō) 是最重要的財(cái)務(wù)指標(biāo)，因?yàn)樗苯佑绊懙浇杩钊说默F(xiàn)金流。利率的提 高直接增加了房貸借款人的還款數(shù)量，有可能使一部分目前有資金閑 置的還款人提前還貸，減少利息支出成本，從而使銀行面臨提前還貸 的風(fēng)險(xiǎn)。2.2房地產(chǎn)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)2. 2. 1假按揭因?yàn)閭€(gè)人住房貸款比項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款手續(xù)較為簡(jiǎn)單，利率也比較 低，速度快。為了獲取開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金，開(kāi)發(fā)商會(huì)使用“假按揭” 的方法來(lái)籌集建設(shè)資金。而這些“購(gòu)房者”往往與開(kāi)發(fā)商有協(xié)議在先, 約定只“落名”而不負(fù)責(zé)還款供樓。如果這些房屋有真正的買家時(shí)， 開(kāi)發(fā)商則要提前向銀行還貸，到房管局

5、注銷抵押登記后轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房 者?？墒且坏潜P(pán)銷售情況欠佳，這些按揭貸款就將成為又一筆房地 產(chǎn)不良貸款。即使銀行發(fā)現(xiàn)有“假按揭”的嫌疑，開(kāi)發(fā)商也總能夠拿 出各種材料和理由證明個(gè)人住房的合理性，或者索性將“假按揭”貸 款一次性償還。這樣，房地產(chǎn)的不良貸款的幾率會(huì)更大。“假按揭” 的危害性很大，一方面它使銀行信貸資金以流動(dòng)資金貸款之外的形式 諸如房地產(chǎn)行業(yè)，誘導(dǎo)大量住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地 產(chǎn)泡沫。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種欺詐行為來(lái)獲得資金，必然 導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款質(zhì)量惡化，形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)的 “假按揭”情況比較嚴(yán)重，在北京地區(qū)，僅2006年9月份先后就有 “盛鑫嘉園”和

6、“立恒名苑”兩起假按揭案件曝光，合計(jì)涉案金額達(dá)2. 2億元。2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息“失真”按人民銀行規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金達(dá)到30%以后才能申請(qǐng)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)貸款。由于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分依賴銀行的信貸資金，為了 取得商業(yè)銀行信貸支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用財(cái)務(wù)手段，制造虛 假報(bào)表來(lái)虛增自有資金的比例。因?yàn)楫?dāng)前商業(yè)銀行信貸分析的主要內(nèi)容是基于客戶財(cái)務(wù)報(bào)表的 財(cái)務(wù)比率分析，而在實(shí)際操作中，銀行信貸人員很難判斷自有資金是 資本金還是借款資金，多頭貸款、拆東墻補(bǔ)西墻是開(kāi)發(fā)企業(yè)的一貫做 法。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)。一旦企 業(yè)融資渠道不暢，“資金鏈”斷裂，就會(huì)造成項(xiàng)目停工，

7、已投入的信 貸資金就會(huì)遭受毀滅性的損失。3我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施3.1政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，改善對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善調(diào)控手段，提高調(diào)控能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健 康、穩(wěn)定、有序的均衡發(fā)展，防止大起大落，避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。 為此必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系 統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過(guò)全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采 集房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布，政府可以全面及時(shí)、準(zhǔn)確 的掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo)， 以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引 導(dǎo)。

8、其次政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制，引導(dǎo)土地持有者合理 提高土地使用效益，抑制土地的過(guò)度投機(jī)。比如對(duì)土地空（閑）置征稅, 以鼓勵(lì)持有人積極投資開(kāi)發(fā)，以刺激土地供給等。3.2加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)隨著我國(guó)住房商品化加快，個(gè)人住房貸款將迅速增加。當(dāng)?shù)揭欢?規(guī)模時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)面臨較大的資金缺口，以及資金來(lái)源的短期性與 住房貸款資金需求長(zhǎng)期性矛盾，這無(wú)疑會(huì)帶來(lái)新的金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)際 經(jīng)驗(yàn)看，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，呆壞比例容易升高，而實(shí)施住房貸款證券 化，可以分散該業(yè)務(wù)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)實(shí)施住房貸款證券化，使 整個(gè)住房金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)有機(jī)互動(dòng)，可以擴(kuò)大商業(yè)銀行的融資規(guī) 模，同時(shí)還

9、會(huì)帶來(lái)良性的連鎖效應(yīng)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低銀 行開(kāi)展住房貸款業(yè)務(wù)成本。3.3商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力首先商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體 系，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源，及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā) 展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力；要加強(qiáng)產(chǎn) 業(yè)政策研究，制定與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì) 房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次信貸從業(yè)人 員必須牢固樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí)，在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡 責(zé)，認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng) 險(xiǎn)，研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。3.4建立和完善個(gè)人信用制度從今后我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展方向來(lái)看，住房抵押貸款無(wú)疑 是發(fā)展的重點(diǎn)，在房地產(chǎn)抵押貸款中的比重會(huì)不斷提高。因此建立和 完善我國(guó)的個(gè)人信用制度，對(duì)降低我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)具有重要 的意義。鑒于我國(guó)國(guó)情和個(gè)人信用制度行業(yè)的特殊性，目前單靠民間 很難在較短時(shí)間內(nèi)培育出比較成熟的個(gè)人信用聯(lián)合征信公司。我國(guó)應(yīng) 該走歐美模式二者結(jié)合的，采取政府推動(dòng)、征信公司市場(chǎng)化運(yùn)作的模 式。4結(jié)語(yǔ)近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，房地產(chǎn)投資過(guò)熱，使