房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究

1、 房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的作用分析研究摘要在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)是人們進(jìn)行社會生產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)活動以及科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等活動的基礎(chǔ)和栽體，是國民經(jīng)濟(jì)中不可缺少的組成部分，也是決定國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占比重如此之大，使我們不得不重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)其他組成要素如農(nóng)業(yè)、工業(yè)等發(fā)展的基礎(chǔ)，我們將通過對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)知識的認(rèn)識，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，綜合分析房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所發(fā)揮的重要作用，并提出對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的必要性，以及使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的對策與措施。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 作用 協(xié)調(diào)發(fā)展目錄目錄11前言1

2、1.1本文研究背景11.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀11.3研究目的和意義12我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀22.1泡沫成份開始收縮22.2 成交量萎縮，空置率上升22.3緊縮政策下房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大32.4市場開始走向分化32.5房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難33房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重要作用43.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的作用43.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用43.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮其他重要作用53.3.1房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。53.3.2房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。53.3.3房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動消費(fèi)市場的開拓。53.3.4房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)。54對房地

3、產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實行宏觀調(diào)控的必要性64.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要64.2加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要64.3加強(qiáng)對房地產(chǎn)“特殊產(chǎn)業(yè)”宏觀管理的需要64.4保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要75房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的 對策與措施75.1平衡部門經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，實現(xiàn)正確的產(chǎn)業(yè)定位75.2進(jìn)一步完善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控75.3加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)的理論管理85.4建立完善的金融政策95.5協(xié)調(diào)房價與收入的比例關(guān)系95.6完善土地政策96結(jié)論9后記10參考文獻(xiàn)111前言1.1本文研究背景房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有很大的比重，而且還起到了推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展

4、的作用。研究房地產(chǎn)在我國國名經(jīng)濟(jì)中的作用，是非常有必要的。房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理、土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款、以及由此形成的房地產(chǎn)市場。對于房地產(chǎn)業(yè)的完整理解包含兩個層次的意思：一是房地產(chǎn)業(yè)所從事的主要活動內(nèi)容，二是具體參與這些活動的組織和機(jī)構(gòu)。即房地產(chǎn)業(yè)是指從事以第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)為輔的，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、評估、管理，以及土地開發(fā)、房屋建設(shè)、維修等活動內(nèi)容，以及從事這些活動的組織和機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)是包括住宅在內(nèi)的各類房屋及承載房屋的土地的開發(fā)、建設(shè)、流通、消費(fèi)、服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動內(nèi)容的一個產(chǎn)業(yè)，是隨著房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

5、中日益呈現(xiàn)的重要性而提出的，是國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性的產(chǎn)業(yè)。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀現(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了部分城市房地產(chǎn)價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、低收入群眾住房困難等突出問題。【1】中低價位、中小套型普通住房供應(yīng)明顯不足、一些房地產(chǎn)開發(fā)倉業(yè)囤積土地、捂盤惜售、造勢抬價的行為時有發(fā)生、這些矛盾和問題，雖然是局部性的、結(jié)構(gòu)性的.但影響很大。國外房地產(chǎn)發(fā)展的形勢也各不相同。美國房地產(chǎn)住宅銷售量增長，商業(yè)樓閑置率上升，目前的房地產(chǎn)業(yè)呆帳比例有2左右，但房地產(chǎn)企業(yè)的財政形勢在繼續(xù)惡化，呆帳比例將會持續(xù)上升。同時，商業(yè)建筑業(yè)將急劇收縮。商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)目前面臨的困境主要是由于需求短期疲軟，

6、如果經(jīng)濟(jì)恢復(fù)順利，商業(yè)房地產(chǎn)的出租率就有望回升，日本房地產(chǎn)創(chuàng)新改革，為了充分利用辦公樓，緩解市中心住宅緊張狀況。政府以都市圈的辦公樓為對象，鼓勵將辦公樓層改裝成住宅。英國央行降息，住房抵押貸款利率也不斷下降，目前經(jīng)濟(jì)相對平穩(wěn)和失業(yè)率較低，住房貸款市場更趨活躍，預(yù)計房地產(chǎn)市場將繼續(xù)旺銷，購房需求不斷增加，不僅當(dāng)?shù)氐臐撛谫彿咳藛T增加，外國人到倫敦置業(yè)的人數(shù)也在逐年上升。另外，由于經(jīng)濟(jì)因素，預(yù)計今后相當(dāng)一段時間內(nèi)利率不會有太大的上升，這更為貸款買房和養(yǎng)房提供了有利條件。1.3研究目的和意義房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)部門，與國民經(jīng)濟(jì)中的其他產(chǎn)業(yè)部門一樣，在其生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程中也要經(jīng)過四個環(huán)節(jié)，即生產(chǎn)、分配、交換

7、、消費(fèi)。房地產(chǎn)生產(chǎn)，就是對土地進(jìn)行開發(fā)和再開發(fā)，對房屋進(jìn)行的開發(fā)、建設(shè)、維修和養(yǎng)護(hù)等生產(chǎn)活動；房地產(chǎn)分配，就是依據(jù)國家經(jīng)濟(jì)制度和經(jīng)濟(jì)體制確定的分配原則和分配方式，把房地產(chǎn)品分配到國民經(jīng)濟(jì)各個部門和居民之間。房地產(chǎn)流通，就是房地產(chǎn)品在市場上形成的各種交易活動，即對房地產(chǎn)品出售、租賃和抵押等經(jīng)營活動，通過房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置和房地產(chǎn)價格和價值，滿足居民生產(chǎn)和生活的需求。在房地產(chǎn)消費(fèi)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門還要為消費(fèi)者提供房屋維修、管理和消費(fèi)過程中的其他服務(wù)，也就是我們現(xiàn)在所說的物業(yè)管理活動。從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、維修、服務(wù)和管理的企業(yè)，就是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)

8、體系有機(jī)構(gòu)成部分。按照國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類或性質(zhì)的劃分，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)部門。無論在理論研究上，還是在實踐上，對國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)上，都有著極其重要的意義。2我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀2.1泡沫成份開始收縮 2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國的房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價在2007年11月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的173

9、50元/平米相比，下跌了36%；而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，深圳的房價還會進(jìn)一步探底。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米，與2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價格堅挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。而據(jù)某門戶網(wǎng)站報道，北京的多數(shù)樓盤的房價開始松動，并出現(xiàn)了普遍的打折促銷現(xiàn)象，一些樓盤的價格也較去年高峰時有了較大的下降。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了20

10、06年初的價格。而根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，今年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售。同時一些炒家為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進(jìn)行拋售【2】。2.2 成交量萎縮，空置率上升與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量為10

11、0.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量僅33.62萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。 據(jù)焦點網(wǎng)新聞中心根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2008年7月1日-16日，北京市期房網(wǎng)上簽約住宅簽約平均每天為164.63套，而去年同期平均為393.07套，同期下降58.12%。 2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳一手房成交面積為28.3 萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%。 廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市十區(qū)一手住宅成交

12、量僅239.78萬平方米，與去年同期的427.82萬平方米相比大幅度下降44，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52。從單月來說，今年上半年單月成交量最大的是6月，為64.64萬平方米，其它月份全部低于40萬平方米，成交量最低的2月僅23.12萬平方米，而去年同期，每個月樓市成交量平均都在60萬-75萬平方米之間，足見當(dāng)中的差距。同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。 2.3緊縮政策下房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大目前，我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力【3】。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。一些中小地產(chǎn)商隨時面

13、臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。而這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。 2.4市場開始走向分化一是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實力較小的房地產(chǎn)

14、很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。三是，房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力。六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進(jìn)行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。1月22日，北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。此外，其他城市也紛紛出現(xiàn)

15、了一些中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉現(xiàn)象。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。 2.5房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。去年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”事件和“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳。今年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。創(chuàng)輝租售在廣州的100多家門店已張貼公示，聲稱因股權(quán)調(diào)整需要暫時停止?fàn)I業(yè)。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小中介也提前關(guān)

16、店。 在杭州，據(jù)杭州市信息中心監(jiān)測的家中介公司的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：6月杭城二手房市場成交量較上月下降46%，成交量比上年同期亦減少了35.7%；杭州中介行目前的處境十分嚴(yán)峻，已經(jīng)處于普遍虧損的尷尬境地，6月份，中介公司幾乎都處在虧損狀態(tài)。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊伍也進(jìn)行了裁員。同時，國內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的

17、現(xiàn)象。3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的重要作用房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料表明，“預(yù)測1998年城鄉(xiāng)住宅投資總額約占GDP的比例為7.98%”，“住宅產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的增加值約占GDP的增長量的8.9%，也就是說，在1998年國民經(jīng)濟(jì)增長8個百分點中占0.71個百分點”。據(jù)有關(guān)反映我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)據(jù)資料分析，房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅建設(shè)投資增長、城市居民人均居住面積增長、房地產(chǎn)開發(fā)竣工房屋面積增長都同國民生產(chǎn)總值及全社會固定資產(chǎn)的增長同步，呈正相關(guān)。3.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基本承載體，在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)繁榮

18、的基本支撐點，是為生產(chǎn)乃至整個社會活動提供基礎(chǔ)性條件的重要產(chǎn)業(yè)。主要表現(xiàn)為以下幾個方面【5】：第一，房地產(chǎn)業(yè)是社會一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件。農(nóng)業(yè)勞動的對象和最重要的生產(chǎn)資料是土地；工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等各行各業(yè)也都需要房屋和與其經(jīng)濟(jì)活動相適應(yīng)的場地和交通用地，作為基本活動的場所。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、水平、速度，都將直接決定并影響各行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局，和發(fā)展水平與速度。同時，任何行業(yè)也必然會擁有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)，并作為產(chǎn)業(yè)部門固定資產(chǎn)的重要組成部分，直接參與價值生產(chǎn)和價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過程。第二，房地產(chǎn)業(yè)是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件。住宅是勞動力維持生命，恢復(fù)體力和養(yǎng)育后

19、代的基本的生活消費(fèi)品，或生存消費(fèi)資料。如果沒有住宅及與之相配套的文化、娛樂、交予、衛(wèi)生、體育、公共設(shè)施等用地和用房，就沒有勞動力的生活采納和再生產(chǎn)，勞動力的素質(zhì)也難以得到發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要物質(zhì)基礎(chǔ)。土地、房屋、道路及其他公用設(shè)施的規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)直接影響城市的形成與發(fā)展。現(xiàn)代城市是否具有高效益的經(jīng)濟(jì)活動，往往取決于城市內(nèi)部的結(jié)構(gòu)是否合理以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善程度。第四，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來源。房地產(chǎn)業(yè)是一個高附加值的產(chǎn)業(yè)，利用土地開發(fā)和房屋建設(shè)，可以為國家提供大量的積累資金，加快城市建設(shè)的步伐。3.2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的作用房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)

20、業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠直接或間接的引導(dǎo)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，我國每增加一億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)就相應(yīng)增加投入1.479億元；被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個。同時，住宅消費(fèi)的提高還能帶動建材，化工，家電、裝飾及家具等生活資料消費(fèi)的相應(yīng)增長，其比率大約是1：6.與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)性比較大的幾個產(chǎn)業(yè)的具體關(guān)系分析如下：第一，房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的帶動作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接為建筑業(yè)開拓市場、籌集資金、促進(jìn)其資金的周轉(zhuǎn)。建筑業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供勞務(wù)和技術(shù)服務(wù)，建筑業(yè)的發(fā)展要以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為前提條件，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，土地開發(fā)和住房的建設(shè)，必然擴(kuò)大對建筑業(yè)的需求，為建筑業(yè)提供

21、更為廣大的市場和發(fā)展機(jī)會。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系式“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系。第二，房地產(chǎn)業(yè)對建材、冶金、化工、森林、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的帶動作用。房地產(chǎn)業(yè)的興旺，為這些產(chǎn)業(yè)提供了立足的場所，擴(kuò)大了對這些產(chǎn)業(yè)的社會需求，直接或間接地促進(jìn)了這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的推動作用。房地產(chǎn)業(yè)的投資量巨大，資金周轉(zhuǎn)期長，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持；繁殖，房地產(chǎn)業(yè)以其投資回報率高，投資風(fēng)險小等特點，也是吸引金融業(yè)的投資的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)的驚奇會帶動金融業(yè)的興旺，房地產(chǎn)業(yè)的低迷，首當(dāng)其沖受損的事金融業(yè)，所以，兩者也是息息相關(guān)的【6】。3.3房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮其他重要作用3.3.1

22、房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。羅斯托的起飛理論和增長階段理論認(rèn)為，人類社會的發(fā)展可劃分為6個階段，由傳統(tǒng)社會向工業(yè)化社會的轉(zhuǎn)變時“起飛”階段，在以后的每個階段都應(yīng)有“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展和帶動。我國已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化發(fā)展的加速時期，這一階段是房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的形成時期。各業(yè)的發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到巨大的推動作用。3.3.2房地產(chǎn)業(yè)能夠促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的繁榮。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有助于優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提高城市的集聚效益；也有利于與城市生態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，改善投資結(jié)構(gòu)；也能夠促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加城市財政收入；同時利于社會市場體系的培育和完善，促進(jìn)

23、企業(yè)的改革和發(fā)展。3.3.3房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動消費(fèi)市場的開拓。除了房地產(chǎn)業(yè)的直接效應(yīng)外，人們對物業(yè)功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量持續(xù)不斷地追求和更新，必然帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)消費(fèi)市場的發(fā)展。有了合適的住房，人們還希望創(chuàng)造更舒適的居住條件，如通過室內(nèi)裝飾、購置新式家具、電器等改善生活的空間。這樣，無疑會帶動各種裝修材料和家電，家具的消費(fèi)。同樣，隨著對辦公條件要求的不斷提高，也會帶動現(xiàn)代通訊設(shè)施，自動化監(jiān)控設(shè)備，及自動化辦公設(shè)備等消費(fèi)。3.3.4房地產(chǎn)業(yè)能夠優(yōu)化城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)。住房消費(fèi)時居民消費(fèi)中的重要組成部分。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，我國住房實行的是實物性，福利性分配政策，人們對住房消費(fèi)缺乏選擇的自由，在傳統(tǒng)的住

24、房制度下，租金支出僅占生活總消費(fèi)的比例不到2%，因此住房支出比例低是形成不合理的消費(fèi)結(jié)構(gòu)主要因素之一。4對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實行宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。局聯(lián)合國統(tǒng)計，世界各國以房地產(chǎn)形式所形成的固定資產(chǎn)占同期形成的固定資產(chǎn)總值的59%以上。例如，英國的房地產(chǎn)價值占該國財富的73.2%，房地產(chǎn)價值戰(zhàn)全國固定資產(chǎn)總值的2/3；美國的房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)相結(jié)合為其戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展提供了強(qiáng)大的物質(zhì)保證，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)一起成為四大經(jīng)濟(jì)支柱之一。與世界發(fā)達(dá)國家相比，我國的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，建設(shè)質(zhì)量不高，商品房空置量過大等一系列問題仍比較突出，加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)是推

25、動房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的迫切要求和重要內(nèi)容【7】。4.1房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要政府宏觀調(diào)控是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制條件下政府的基本職能，市場經(jīng)濟(jì)體制的基本要求是社會資源以市場配置為基礎(chǔ)。但市場配置有其自發(fā)性和盲目性等缺陷。為彌補(bǔ)市場失靈，保證其健康運(yùn)行，政府必須對市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為市場經(jīng)濟(jì)中的一個子系統(tǒng)，其資源配置在充分發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)作用的基礎(chǔ)上，同樣要受到政府的調(diào)節(jié)和控制，以保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。土地和房屋是重要的社會資源，特別是作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地不可再生，是一種稀缺資源，它的合理配置直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，所以各國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的控制和干預(yù)相對較強(qiáng)。4.2加強(qiáng)

26、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用決定了必須對它實施政府宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度大，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，直接影響這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑裝潢業(yè)甚至有決定性的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，他在國民生產(chǎn)總值中所占的比重將日益提高，地位不斷上升【8】。目前，房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)總值中所占的比重雖然只有3.5%，但是，他的發(fā)展?jié)摿艽?。我國“九五”期間房地產(chǎn)的增加至每年以18%的速度增長，20002010年每年將以12%的速度增長，到2010年房地產(chǎn)業(yè)的增加值占國民生產(chǎn)總值的比重將增加到5%，將逐步發(fā)展為

27、支柱產(chǎn)業(yè)。根據(jù)發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占國民生產(chǎn)總值的比重可達(dá)到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，直接影響社會總供給和總需求的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡，對整個國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)快速發(fā)展至關(guān)重要。因此，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，就成為政府對整個國民經(jīng)濟(jì)實施宏觀調(diào)控的重要組成部分。4.3加強(qiáng)對房地產(chǎn)“特殊產(chǎn)業(yè)”宏觀管理的需要（1）房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，位置固定不能移動，短期內(nèi)難以調(diào)整或調(diào)整費(fèi)用很高，所以必須合理規(guī)劃和控制。（2）房地產(chǎn)是使用年限特別長、價值鏈巨大的耐用品，投資決策正確與否，對整個社會的供給總量和需求總量的平衡和結(jié)構(gòu)平衡關(guān)系極大，所以房地產(chǎn)投資要實施有效控制。（3）房地產(chǎn)交易是一種產(chǎn)權(quán)交易，

28、要依法通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓來完成，如產(chǎn)權(quán)的界定，分割，符合，充足，轉(zhuǎn)移都要靠法律來界定、確認(rèn)和保護(hù)，因而更需要用法律手段來規(guī)范其行為。4.4保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于起步階段，其發(fā)展的幼稚性也要求對他實施政府宏觀調(diào)控。這種幼稚性主要表現(xiàn)在如下幾方面：（1）發(fā)展不穩(wěn)定。20世紀(jì)80年代以前長期處于停滯狀態(tài)，1992年開始進(jìn)入迅猛發(fā)展期，超常發(fā)展，近年來又遇到有效期需求不足的障礙，處于相對低迷狀態(tài)；（2）地區(qū)間發(fā)展不平衡。東部地區(qū)發(fā)展快速，西部地區(qū)則緩慢。（3）競爭無序，市場運(yùn)行不規(guī)范。（4）房地產(chǎn)價格秩序混亂，價格體系尚未理順；（5）作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動缺乏

29、經(jīng)驗，操作不規(guī)范。這些矛盾表明我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處于初始階段，很不成熟，容易產(chǎn)生大的波動，因此，必須有政府強(qiáng)有力的扶持和引導(dǎo)，通過適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控措施，促使其更快的走向成熟，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮其應(yīng)有的作用【9】。5房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的 對策與措施5.1平衡部門經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，實現(xiàn)正確的產(chǎn)業(yè)定位第一，要優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，正確處理和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)各部門之間的關(guān)系，既要繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更要考慮其與整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的協(xié)調(diào)。在這一過程中，特別要強(qiáng)化地方政府的職責(zé)，通過土地的垂直管理抑制其過分投資的沖動。各地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征因地制宜的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，避免不顧當(dāng)

30、地實際情況，爭相構(gòu)建以房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，應(yīng)該從區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化布局著眼，把房地產(chǎn)業(yè)放到適當(dāng)位置上加以發(fā)展【10】。第二，要保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模，從根本上切斷房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的途徑。近年來，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地方政府的固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長過快，引發(fā)了投資過熱。當(dāng)前，特別要注意防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱，避免其影響到我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。同時，由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱將會增大銀行體系的金融風(fēng)險。為此要加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管，逐步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款總額中的比例，積極拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，并加快發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，以化解

31、房地產(chǎn)投資所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。 第三，要改變房地產(chǎn)業(yè)的粗放型發(fā)展模式，加快形成并推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)集約型發(fā)展的創(chuàng)新模式。在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，粗放型痕跡比較明顯，不乏高投入、高能耗，造成了大量的資源浪費(fèi)。這與“十一五規(guī)劃”所要求的集約型經(jīng)營方式和國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)不相協(xié)調(diào)。因此，加快我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變顯得尤為迫切。從全行業(yè)來看，當(dāng)前，要更加注重“環(huán)境、文化、科技、環(huán)保”的先進(jìn)理念，本著以人為本、節(jié)能省地的原則發(fā)展我國的房地產(chǎn)業(yè)。 5.2進(jìn)一步完善房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控第一，在防止或解決房地產(chǎn)業(yè)過熱采取降溫措施的同時，要維持房地產(chǎn)業(yè)的適度規(guī)模。當(dāng)前，由于房地產(chǎn)業(yè)過熱的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，

32、降溫是必要的，但這并不意味著我國房地產(chǎn)的規(guī)?；l(fā)展已經(jīng)歷史性地告一段落。相反，無論是從全球經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢，還是從中國市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，以及產(chǎn)業(yè)自身成熟度來看，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模發(fā)展，走規(guī)模經(jīng)濟(jì)之路不僅是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大的必然選擇，也是整個社會經(jīng)濟(jì)的需要。從房地產(chǎn)業(yè)的自身情況看，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度不高，最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全國的市場占有率僅僅約為 1%，與美國最大開發(fā)商4.5%的市場占有率相比，發(fā)展規(guī)模依然有較大的上升空間。房地產(chǎn)業(yè)通過發(fā)展規(guī)模經(jīng)濟(jì)，可以從根本上改變重復(fù)建設(shè)和重復(fù)生產(chǎn)造成的過度競爭狀況，在一定程度上達(dá)到分工的專業(yè)化、成本的節(jié)約，以提高經(jīng)濟(jì)效益及相關(guān)資源的使用效率。第二，

33、要完善我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的運(yùn)作體系【11】。在我國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展過程中，各種不良現(xiàn)象和危險信號在一些城市已頻頻顯現(xiàn)，但是某些地方政府由于認(rèn)識上的或者利益上的種種原因，有可能對中央政府宏觀調(diào)控政策進(jìn)行選擇性執(zhí)行。近年來，我國中央政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，在某種意義上也可以說是針對地方政府的調(diào)控。隨著中央政府調(diào)控政策的全面化、縱深化和嚴(yán)厲化，一些地方政府的態(tài)度和反應(yīng)也經(jīng)歷了一個演變的過程，已從觀望猶豫轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極響應(yīng)。然而，從更高的要求看，還要進(jìn)一步提升地方政府在宏觀調(diào)控中的自覺性和主動性，這就需要在稅收、信貸等方面有完善的配套措施。只有完善了政府在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控中的整個運(yùn)作體系，宏觀調(diào)控

34、才能更加有效，從而確保房地產(chǎn)業(yè)按經(jīng)濟(jì)規(guī)律持續(xù)健康的適度發(fā)展。第三，要創(chuàng)造條件建立更加完善的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控機(jī)制。為了緩解房地產(chǎn)業(yè)過快的增長，我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控在今后相當(dāng)一段時期也就成為了一種常態(tài)。由于房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)巨大，所以還需關(guān)注并防止因為調(diào)控不當(dāng)造成產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的過度降溫，引發(fā)國民經(jīng)濟(jì)下滑和失業(yè)人數(shù)增加。所以房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策必須在適當(dāng)降溫的同時維持并促進(jìn)適度的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。這就需要我們建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中更有效的市場機(jī)制，從而形成更完善的市場資源配置體系、市場傳導(dǎo)機(jī)制和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。讓房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控由原來的“剎車機(jī)制”進(jìn)一步調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)樵诤暧^調(diào)控下比較完善的“自控機(jī)制”。對此，按照我

35、國現(xiàn)階段國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體要求及社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，必須深化研究，從長遠(yuǎn)來說，這樣的調(diào)控機(jī)制才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)的發(fā)展。 5.3加強(qiáng)政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)的理論管理 當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況,其真實原因是在于市場需求過高但不理性上。政府對經(jīng)濟(jì)與社會問題的公共政策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的政策。首先,政府應(yīng)實施引導(dǎo)性政策,宣傳國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同階段人們應(yīng)有的理性消費(fèi)觀念,避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費(fèi)、投資理念,以降低社會公眾的主觀需求【12】。據(jù)統(tǒng)計,

36、我國城鄉(xiāng)居民的住房私有化度近80%,遠(yuǎn)比歐美發(fā)達(dá)國家的50%左右、香港的40%左右要高出許多,為什么在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)并為產(chǎn)生矛盾呢,就因為他們有較為成熟和理性的消費(fèi)需求。其次,政府應(yīng)實施提高城鄉(xiāng)居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫(yī)療衛(wèi)生保障等減少客觀差距的政策,幫助社會公眾提高有購買力的住房需求,通過擴(kuò)大有購買力的需求,使房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。 5.4建立完善的金融政策 國外的發(fā)展經(jīng)驗表明，金融業(yè)的參與對實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起著重要作用。我國今后可通過進(jìn)一步簡化個人住房抵押貸款手續(xù)，制定多種靈活的還款方式，延長個人住房抵押貸款的期限，降低首期付款比例，進(jìn)一步加大房

37、地產(chǎn)信貸的力度，滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。為了更好的完善我國房地產(chǎn)金融市場，應(yīng)從以下幾點進(jìn)行完善。商業(yè)按揭貸款、住房公積金低息貸款、住房合作基金、住房儲蓄、政府的優(yōu)惠政策。另外，建立有效的住房金融管理制度，目前房地產(chǎn)融資渠道單一以及銀行運(yùn)營體制不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，健全住房金融機(jī)構(gòu),豐富住房金融工具,完善住房金融市場以及制定有效的政策法規(guī)和管理體制,是建立住房金融體制的基礎(chǔ)【13】。5.5協(xié)調(diào)房價與收入的比例關(guān)系房價收入比例高達(dá)到一定程度會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，從而誘發(fā)金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)，最終危機(jī)甚至破壞國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。協(xié)調(diào)好房價與收入比例關(guān)系對建設(shè)和諧社會有重大意義。1）保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長【14】。合理調(diào)整城鎮(zhèn)居民收入分配的差距，增加中低收入者的收入。2）穩(wěn)定和控制商品住宅價格過快上漲。3）大力發(fā)展住房二級市場。要大力發(fā)展住房二級市場，二手房上市多了，一方面會增加住房供給量，降低房價，另一方面使購房者增加了更多的選擇機(jī)會，可以買到自己更滿意的住房。4）積極推進(jìn)住房金融的改革和創(chuàng)新，為消費(fèi)者提供更加便捷、完善、多樣的金融產(chǎn)品和服務(wù)。5.6完善土地政策完善有關(guān)管理制度，加快完善土地市場的制度建設(shè)，保障土地市場建設(shè)順利進(jìn)行【15】。土地供應(yīng)，能夠從源頭上調(diào)控房地產(chǎn)市場的起伏與波動。土地供應(yīng)的數(shù)量、價格、時機(jī)和方式，不僅要