不平衡使用容積率地塊商利用商業(yè)的案例

1、 貨值最大化不平衡使用容積率1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型）2、運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴大溢價范圍4、盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 1.1 不平衡使用容積率案例a-成都郫縣項目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地地 塊塊 經(jīng)經(jīng) 濟濟 技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo)凈用地面積凈用地面積126139.64126139.641515米和米和4040米代米代征綠地征綠地40728.7040728.70地上

2、可建設(shè)面地上可建設(shè)面積積520300.00520300.00容容 積積 率率4.14.1建筑密度建筑密度3030其中住其中住宅宅26%26%綠綠 地地 率率30%30%各業(yè)態(tài)市場分析含金量高含金量高 容積率面積收益容積率面積收益 容積率面積收益容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本地價外成本地價外成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費這里可以看到這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯是含金最高的，其次是多建電梯洋房洋房，最，最后剩余的容積率為后剩余的容積率為高層高層。各各 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 的的 容容

3、 積積 率率 面面 積積 收收 益益 表表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本 容積率面積收益社區(qū)商鋪 5025010000/ 1887 / 8113元普通聯(lián)排13000/2000/11000元親地底躍 20025012000/ 1960 / 10040元電梯頂躍 20025011000/ 1960 / 9040元電梯洋房 1001307500/ 2750 / 4750元34高層831306800/ （精裝）2505 / 4295元成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃要求：1.容積率:4.12.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè) 3層23551

4、00%普通聯(lián)排2.5層0.60.753035%底躍13層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房71.52.02530%無電梯花園洋房1.31.52832%高層（1233層）2.561520%1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的面積可溢價3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活4、5、6和頂躍溢價商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?2345677+1122+1123455+1高層提高覆蓋率20%，少占地，容積率8聯(lián)排無電梯洋房電梯洋房替代替代成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析不平衡容積率的規(guī)律：1、高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北

5、面和西面2、洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置3、洋房組團要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團 向40米綠帶借景成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析花園洋房集中、規(guī)?；鞘行蜗?、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺2、形成點、線、面豐富城市空間 成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例 功能分區(qū)多層返遷房規(guī)劃未建小區(qū)景尚景（高層）電梯花園洋房34層高層社區(qū)商業(yè)成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例不平衡使用容積率后的總貨值為不平衡使用容積率后的總貨值為40億元左右億元左右 ，大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高層的貨值為大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做高

6、層的貨值為36.5億左右億左右效果圖成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例 1.2 不平衡使用容積率案例b-重慶睿城項目地地 塊塊 經(jīng)經(jīng) 濟濟 技技 術(shù)術(shù) 指指 標(biāo)標(biāo)總用地面積（算容積率總用地面積（算容積率的基數(shù)）的基數(shù)）106690虎溪河及周邊綠地（不虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）計入綠地率）8395可建設(shè)用地面積可建設(shè)用地面積98295可建設(shè)地上面積可建設(shè)地上面積160035容容 積積 率率1.5建筑密度建筑密度30綠綠 地地 率率30%虎溪河市政停車場建設(shè)用地建設(shè)用地 各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)容積率容積率建筑密度建筑密度社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 3層層236710

7、0%普通聯(lián)排普通聯(lián)排 3層層0.60.72530%大院別墅大院別墅 24層層0.832%洋房洋房 7層層1.21.523%高層高層 22層層2.53.51015%n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.5的的容積率容積率n 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1 1、商業(yè)洋房、商業(yè)洋房 2 2、商業(yè)聯(lián)排、商業(yè)聯(lián)排/ /大院高層大院高層 3 3、商業(yè)聯(lián)排、商業(yè)聯(lián)排/ /大院洋房高層大院洋房高層7層7層總圖總圖 配比研究配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層 2.5層別墅 別墅別墅高層間距重慶睿城項目案例重慶睿城項目案例含金量高含金量高 容積率面積收益容積率面積收益 容積率面積收

8、益容積率面積收益 預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本地價外成本地價外成本 前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施及配套費期間費用這里可以看到這里可以看到商鋪商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大大院別墅、洋房院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為，最后剩余的容積率換為高層高層。各各 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 的的 容容 積積 率率 面面 積積 收收 益益 表表業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本預(yù)計地價外成本 容積率面積收益容積率面積收益社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪 20025010000/ 2700 /

9、7300元元經(jīng)濟型酒店經(jīng)濟型酒店 2002505000/ 2600 / 2400元元大院別墅大院別墅 2002508000/ 3450 / 4550元元花園洋房花園洋房 1001305500/ 2750 / 2750元元小戶型高層小戶型高層1001304200/ （清水）（清水） 3000 / 1200元元重慶睿城項目案例重慶睿城項目案例產(chǎn)品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼 88240其中：平層120躍層1201008551 其中：洋房314高層159商區(qū)78-單套面積180-240120-18039-53-總面積3818738

10、16555675197111400319928785重慶睿城項目案例重慶睿城項目案例不平衡使用容積率后的總貨值：不平衡使用容積率后的總貨值：10.8億左右，大于單一住宅產(chǎn)品億左右，大于單一住宅產(chǎn)品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為9.7億左右億左右東西分區(qū)高檔住區(qū)東西分區(qū)高檔住區(qū) vs vs 商業(yè)與小戶型高層商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)大院別墅南北分區(qū)大院別墅 vs 花園洋房花園洋房 商業(yè)商業(yè)vs小戶型高層小戶型高層 利用河道、綠地、高差利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。高層布置在遠(yuǎn)端。高層布置在遠(yuǎn)端。重重大大大大門門公公交交站站點點總圖價值挖掘總圖價值挖掘重慶睿城項目案例重慶睿城項目案例用地面積用地面積: 106688 m2地上建筑面積地上建筑面積: 160035 m2總建筑面積總建筑面積: 215671 m2容積率容積率:1.5綠化率綠化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅