商鋪投資收益率四種算法共11頁文檔

1、商鋪投資收益率四種算法：目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么 計(jì)算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種：1. 租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金按揭月供款）X12/ （首期房款十期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。2. 租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）x12/購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)： 考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對

2、關(guān)系，是選擇 “績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。3. 內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金x投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)（按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=內(nèi)部收益率。上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足

3、：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。4. 簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)的年收益x 15年=房產(chǎn)購買價(jià)，則 認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？ 如何計(jì)算投資回報(bào)率有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：計(jì)算購入再由租的投資回報(bào)率=月租金x12（個(gè)月）/售

4、價(jià)計(jì)算購入再售生的投資回報(bào)率=（售由價(jià)一購入價(jià)）/購入價(jià)例如，有一臨街商鋪，面積約50 平方米，售價(jià)約200 萬元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400 元 /平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得 2 萬元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率=2萬元x12/200 萬元， 通過計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215 萬元成交，那么它的投資回報(bào)率=（215-200）/200 ,通過計(jì)算，我們得由這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5如何判斷投資回報(bào)率現(xiàn)在，投資回報(bào)率

5、計(jì)算出來了，那么，我們該如何判斷這些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能 10 個(gè)人就會有10 個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無幾，第 3 頁差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒佩琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的 理想投資回報(bào)率不盡相同，比如就拿我們在“透視商機(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及 名校物業(yè)來說，它們的合理利潤

6、、投資臨界點(diǎn)和超高利潤率 將大致如下表所列：物業(yè)類別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率（需審慎）商住兩用物業(yè)10 12%ROI（投資回報(bào)率）是一個(gè)比較簡單的概念，它指企業(yè)所投入資金的回報(bào)程 度。IDC稱ROI是不同規(guī)模投資的凈收益（包括降低的成本和增加的收益） 標(biāo)準(zhǔn)的簡化ROI 益/投資 X 100%這是以前別人的回答，我看了不大滿意。我本人是搞技術(shù)的，沒學(xué)過會計(jì), 但是現(xiàn)在做項(xiàng)目都要先考慮投資回報(bào)率，讓我很頭疼，這個(gè)投資回報(bào)率中 的投資難道僅僅是本次投入的資金？以前的固定資產(chǎn)投入是不是要計(jì)算？如果計(jì)算按照折舊金額計(jì)算還是原價(jià)計(jì)算？以前的人力成本和其它 成本是不是也要計(jì)算進(jìn)來？這些其他成本是

7、按照實(shí)際使用固定資產(chǎn)的比 例來計(jì)算還是按照其他的方式（總不可能這個(gè)也折舊吧）？哪位經(jīng)濟(jì)學(xué)高 手能給個(gè)滿意的回答呢？期待 如何計(jì)算投資回報(bào)率以下介紹如何計(jì)算你的投資回報(bào)：1首先計(jì)算某一個(gè)商業(yè)期滿時(shí)你所擁有的財(cái)產(chǎn)額，稱之為你的期末財(cái)產(chǎn)與A。2扣除你對該公司的最初投資額。最初投資額成為你的期始財(cái)產(chǎn)與B。3所得的結(jié)果再除以你的期始財(cái)產(chǎn)。4最后乘以100以表示你的回報(bào)的百分比。公式：A-BBX 100=ROI（投資回報(bào)率）比如說你查明教會正計(jì)劃為當(dāng)?shù)氐暮⒆优e行一個(gè)美術(shù)和手工藝賽事。他們需要為孩子們準(zhǔn)備50件絲網(wǎng)印刷襯衫。你去批發(fā)市場以每件4美元的價(jià)格買了 50件襯衫，共花去200美元：50件襯衫X 4美

8、元/每件=200美元然后你以400美元的價(jià)格將襯衫賣給教會。采用以上的 4個(gè)步驟來計(jì)算你 的該投資回報(bào)率為多少？400美元-200美元200美元=200美元200美元=1 X 100=100%該投資回報(bào)率為100%這里有一個(gè)簡單的方法來記住該公式：你的所得你的付出X 100%投資回報(bào)率1 .總公式為二年利潤/投資總額2 .利潤：年利潤表示你投資這個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)每年平均凈賺多少，這個(gè)可就 是要你做項(xiàng)目的自己估計(jì)了，比如你這個(gè)項(xiàng)目一年賣出80萬，你的投資成本是70萬，則你今年的凈利潤就是 10萬。3 .投資總額：=原始總投資+資本化利息。其中，原始總投資是你項(xiàng)目建 設(shè)時(shí)的各項(xiàng)花費(fèi)之和。資本化利息就是

9、你這個(gè)項(xiàng)目如果是用借款建設(shè)的， 那這部分借款從你開始建設(shè)一直到你項(xiàng)目交工所發(fā)生的利息就是資本化利息。通俗的說你企業(yè)打算做五年，前期的投入有：固定資產(chǎn)10萬，人工5萬，其他前期投入5萬。(分五年攤，每年固定成本為 4萬)第一年，凈利潤10萬，費(fèi)用、材料共計(jì)46萬。第一年的投資回報(bào)率 =10/ (46+4) *100%=20%第二年，凈利潤20萬，費(fèi)用、材料共計(jì)46萬。第二年的投資回報(bào)率 =20/ (46+4) *100%=40%這里的重點(diǎn)就是前期的投入分?jǐn)倖栴}，如果你的前期投入受益年限更長的話，那每年分?jǐn)傎M(fèi)用就更少。1目前五年期以上的房貸基準(zhǔn)利率是 5.94%,對于第一次購房的用戶通常 可以打8

10、5折，也就是5.05%,個(gè)別銀行還可以打 7折，也就是4.16%。2目前對于新購房的首付國家規(guī)定了最低不得代于2成，100萬的房，也就是首付要20萬。3你沒有提供貸款期限，就按常用的 20年期，70萬貸款，5.94%的基準(zhǔn)利 率來給你算一下吧，月供為 4990元。關(guān)于投資回報(bào)：以藏會_1號樓A棟8樓一房一廳單元為例:一房號：802建筑面積：49.14行套內(nèi)面積：43.425行單價(jià)：6404元總房價(jià)：314693元1、 購房首會款：按總樓款的30嬉：314693X 30%=94693元余款70烘計(jì)220000元做銀行按揭貸款2、 年/月供額：貸款220000元按揭30年每月月供： 22 萬元 X

11、72.19 元/月/萬元 =1588.18 元每年月供總額：1588.18元X 12=19058.16元（首年免）3、 投資者購房費(fèi)用：約總樓款X 5%契稅：3%其他辦證費(fèi)用約2%314693X 5%=15734.65 元購房費(fèi)用明細(xì)如下：1、合同印花稅：157.35 元（按總樓款的 0.5 %。計(jì)算）2、契稅： 9440.79 元（建筑面積不超過 144 平方套內(nèi)面積單價(jià)不 起G3500元的為樓價(jià)X 1.5%;建筑面積超過套 144平方內(nèi)面積單價(jià)超過 3500元的為樓價(jià)X 3.0%,請客戶自行到房管局繳交 ）3、房屋測繪費(fèi)：80 元【50平方米以下為 80元/宗，50100平方米為120元/

12、宗（每遞增100平方米則增加 40元）】4、房屋所有權(quán)登計(jì)費(fèi)：80 元5、房地產(chǎn)權(quán)證/房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證印花稅： 10 元，10 元/本，每增加一本加收 10元6、房地產(chǎn)權(quán)共有證/房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證工本費(fèi)： 40 元， 40元/本，每增加一本加收 20元7、銀行按揭印花稅：15.7 元；（按貸款額的 0.05%。計(jì)算）8、抵押登計(jì)費(fèi)80 元；（按建筑面積 100行以內(nèi)80元/宗，以上的100元/宗）9、房地產(chǎn)查檔費(fèi)20 元；（按建筑面積計(jì)算 80行以內(nèi)20元，80-120 行 30 元，120-150 行 50 元）10、按揭合同工本費(fèi)50 元/套；11、見證費(fèi) 300 元/套。12、專項(xiàng)維修資金：

13、982.8 元；（按建筑面積住室 20元/行，不 足購房款2囑B分，由購房者按業(yè)豐委員大會決定的方案交納， 請客戶自行 到市建設(shè)局繳交）4、 投資者前期只需投入的款額：首付款 +購房費(fèi)用=總投入即：94693+15734.65=110427.65 元5、 投資者資本年回報(bào)率：年月供+購房總房價(jià)二年回報(bào)率19058.16 + 314693=6.06%6、 投資者實(shí)際資本年回報(bào)率：年月供+實(shí)際投入=實(shí)際年回報(bào)率19058.16 + 110427.65=17.26%7、 經(jīng)營酒店的盈虧平衡點(diǎn)：酒店經(jīng)營成本費(fèi)用+投資者所購買房產(chǎn)的 30年按揭12個(gè)月供保守估算入住率達(dá)到 35%;口可滿足平衡點(diǎn)。35%

14、住率基本構(gòu)成分別為：1、 散客入住占5%Z上2、 旅游團(tuán)入住占20%Z上3、 機(jī)關(guān)部門、企事業(yè)單位接待占10%以上隨著肇慶旅游事業(yè)的持續(xù)發(fā)展，市政府對鼎湖山的政策扶持，泛珠三角合作的深入，2007年旅游人次1024萬、接待過夜人次 610萬、日均消費(fèi)480元/人、旅游人數(shù)年均增長 28.99%的龐大市場，藏會的價(jià)值與投資 回報(bào)必然與日俱增。8、 藏會以五星級作為標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)大中型酒店來經(jīng)營，保守定收費(fèi) 400元/天，802房一年所產(chǎn)生收益為：400 元/天X 365 天X35%=51100元9、 若入住率達(dá)到 40% 50% 60%400 元/天 X 365 天 X 40%=58400元400 元/天 X 365 天 X 50%=73000元400 元/天 X 365 天 X 天=87600元投資者投資純利潤約為：(年收益一酒店經(jīng)營費(fèi)用一年月供額)x 70%當(dāng)入住率為 40%4： ( 5840051100) X70%=5110元當(dāng)入住率為 50%5： ( 7300051100) X70%=15330元當(dāng)入住率為 60%M： ( 8760051100) X 70%=25550元十、所以投資者實(shí)際投入資本年回報(bào)率為：(年月供額+純利潤)+總投入 =實(shí)際年回報(bào)率當(dāng)入住率為 35%外：19058.16 + 110427.65=17.26%當(dāng)入住率為 40%4：( 19