商圈知識(shí)介紹

1、商圈含義 商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的 區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地 理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來 店購買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。零售商店的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對 穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、 經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大 差別。同樣一個(gè)零售商店在不同的經(jīng)營時(shí)期受到不同的因素的干 擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時(shí)大時(shí)小。 商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要

2、的基礎(chǔ)工作。 商場在選址時(shí)，首先要明確商圈范圍，了解服務(wù)對象，確定經(jīng)營 范圍，評(píng)估經(jīng)營效益，然后確定大致地點(diǎn)和商店規(guī)模。商圈的構(gòu)成商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主 要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店 65%左右的顧客來自主要商圈。 在主商圈內(nèi)， 顧客在人口中的密度 較高，每個(gè)顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型 商店的商圈發(fā)生重疊，否則就易出現(xiàn)過度競爭。一般來說，小型 商店的核心商圈在 0.8 公里之內(nèi)，顧客步行來店在 10 分鐘以內(nèi)； 大型商場的核心商圈在 5 公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具

3、來店， 不超過 20 分鐘。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要 區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購買商品也 較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店 25%左右的顧客。一般 來說，小型商店的次要商圈在 1.5 公里之內(nèi)，顧客步行來店在 20 分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8 公里以內(nèi)，無論使用何種交 通工具來店，平均不超過 40 分鐘。邊圈邊圈即邊緣商圈， 也稱第三商圈， 是指位于次要商圈以外的區(qū)域。 在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約 10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域 的消費(fèi)者來商店購買商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊 緣商圈在 1.5 公里以外，顧客步行

4、來店在 20分鐘以上； 大型商場 的邊緣商圈在 8 公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40 分鐘以上。商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會(huì)經(jīng)常變化的，一 般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)則的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。商圈分析商圈分析是指對商圈的構(gòu)成、特點(diǎn)和影響商圈規(guī)模變化的各種 因素進(jìn)行綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定 適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場開拓目標(biāo)，明確哪些是 本商場的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助 于企業(yè)有效地進(jìn)行市場競爭，在掌

5、握商圈范圍內(nèi)客流來源和客 流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對性的營銷。商圈分析的必要性商圈分析是百貨商店進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)工作商場在選擇店址時(shí)，總是力求以較大的目標(biāo)市場，來吸引更多 的目標(biāo)顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi) 人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關(guān)資料，在此基礎(chǔ) 上，進(jìn)行經(jīng)營效益的評(píng)估，衡量店址的使用價(jià)值，按照設(shè)址的 基本原則，選定適宜的地點(diǎn)，使商圈、店址、經(jīng)營條件協(xié)調(diào) 融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。商圈分析是百貨商店制定競爭經(jīng)營策略的基礎(chǔ)本前提在日趨激烈的市場競爭環(huán)境中，價(jià)格競爭手段僅僅是一方面， 同時(shí)也是很有限的，百貨商店在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地 采取非價(jià)格競爭手段，諸如改

6、善商店形象，進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì) 與策劃，完善售后服務(wù)等等。這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析， 掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點(diǎn)，采取競 爭性的經(jīng)營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競 爭優(yōu)勢。商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件一家百貨商店的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商 圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。 通過商圈分析，可以 幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客 群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制 定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市 場占有率。商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段 百貨商店經(jīng)營的一

7、大特點(diǎn)是流動(dòng)資金占用多， 要求資金周轉(zhuǎn)速 度快。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約， 商圈規(guī)模又 會(huì)隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化，當(dāng)商圈規(guī)?？s小時(shí)，而百貨商 店的經(jīng)營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導(dǎo)致企業(yè)的一部分流動(dòng)資 金的占?jí)?，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤率。商圈分析應(yīng)考慮的因素人口數(shù)量及特點(diǎn)包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu) 成等。建設(shè)狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等對于百貨商 店?duì)I銷的方便程度。社會(huì)因素分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場所、影劇院、 展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商

8、店的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摿Πㄙ徺I潛力和現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。 這兩個(gè)因素是對百貨商 店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)計(jì)算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是不 足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。影響商圈大小的因素百貨商店的自身的特點(diǎn)百貨商店的商圈不僅有別開其他商場和商店的商圈，而且即使 同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商 圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信 譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營的特色，價(jià)位的高低，以及物 質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營同類商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū) 的同一條街道，其對顧

9、客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商 圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在消 費(fèi)者中樹立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會(huì)較其他同行 業(yè)商店大。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模百貨商店因其經(jīng)營規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來說， 商店的經(jīng)營規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因 為規(guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半 徑就越大。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會(huì)無限擴(kuò)張。百貨商店的經(jīng)營商品種類百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營的商品種類而異即百貨商店的 商品經(jīng)營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營 日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈（第一 商圈）為主，

10、而以經(jīng)營高檔大件耐用消費(fèi)品為主的百貨商店， 其商圈的邊緣部分可擴(kuò)展到 12 公里左右。交通運(yùn)輸情況交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的又一個(gè)主要因素。位于交通便 利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大，反之則限制了商圈的延 伸。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速 公路，會(huì)無情地截?cái)嗌倘Φ慕缦?，成為商圈?guī)模擴(kuò)大的巨大障 礙。所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí)，要考慮到影 響顧客來店的交通條件， 如街道通達(dá)程度、 公共汽車運(yùn)行狀況、 交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴(kuò)大商圈，使百貨商店有更 寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。競爭對手的地理位置相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛 在顧

11、客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會(huì)吸引一部 分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會(huì)因此而縮小。但有此相 互競爭的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較選擇機(jī)會(huì)而被吸 引過來，則商圈反而會(huì)因競爭而擴(kuò)大。根據(jù)有關(guān)專家的研究， 兩家同類型的百貨同商店相距在 1.5 公里以外， 8 公里以內(nèi)， 對顧客的爭奪是激烈的，兩家商店的商圈都會(huì)縮小，只有少部 分的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離婚公里以外，隨著距離的擴(kuò)大，競爭程度會(huì)逐漸減弱，以至形成各自的商圈 百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制 約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營者的主觀努力也會(huì) 影響商圈的變化，如百貨商

12、店通過廣告宣傳，開展公關(guān)活動(dòng)， 以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影響 力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模 會(huì)驟然擴(kuò)張。消費(fèi)者的流動(dòng)性隨著消費(fèi)者流動(dòng)性的增長，光顧商店的顧客來源會(huì)更為廣泛， 邊緣商圈會(huì)因此而擴(kuò)大，商店的整個(gè)商圈規(guī)模商鋪概念 商鋪，由 "市"演變而來，說文將 "市"解釋為 "集中交易之場所 "， 也就是今日之商鋪。 北宋時(shí)期商鋪和市場是分開的， 首都東京（開封） 是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載： （東京）東大街至新宋門， 魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧?，西大街至新鄭門有鮮果市場、

13、 珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。 清明上河圖曾翔實(shí)地記 錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。到現(xiàn)在，商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、 服務(wù)/ 或 感受體驗(yàn)的場 所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易 的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能， 而且包含 了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱鏊?，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽 車銷售店都有規(guī)模不等的商品交易場所。商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場所， 簡單舉例很容易理解， 比如餐飲設(shè)施、 美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里， 通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)， 享受服務(wù)的品質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場所，比如電影城、 KT

14、V量販、健身設(shè) 施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、 設(shè)施、 氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實(shí)現(xiàn)收、人益。商業(yè)分類： 商鋪分類： 從商鋪的概念可以看出， 其范圍極為廣泛， 不對它進(jìn)行有 效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究， 更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖 析。按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式、 按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地 產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展， 其中包括建材、汽車配件、 服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。（2）、市場類商鋪在這里，我們所說的

15、"市場" 是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、 零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市 場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高， 在全國各地都有大量從 事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子 市場、家用電器市場、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位， 其經(jīng)營對象主要是住宅 社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是 1-3 層商業(yè)樓或建筑底層商鋪， 有些 鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）、百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物

16、中心里面的 鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀 況影響直接而深遠(yuǎn)。5）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展 覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。 這類商鋪的規(guī)模相 對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。 商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng) 營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀 行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、 娛樂項(xiàng)目等， 其定位通常為中高檔消費(fèi)者， 而且國際品牌在當(dāng)中占很 大的比重。（6）、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、 火車站、 飛機(jī)場等交通設(shè)施里 面及周圍的商鋪，以

17、及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。商業(yè)業(yè)態(tài)的分類的基本特征： 商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級(jí)市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場 （主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲(chǔ)式商場等。各主要業(yè)態(tài)選址 和經(jīng)營特征如下：1、百貨店 百貨店是指在一個(gè)大建筑物內(nèi)， 根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)， 開展進(jìn) 貨管理、運(yùn)營，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。a）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。b）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在 5000 平方米以上。c）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。d）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。e）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。f）采取定價(jià)銷售

18、，可以退貨。g）服務(wù)功能齊全。2、超級(jí)市場超級(jí)市場指采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品、副食品和生 活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。（ 1）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。（2）以居民為主要銷售對象， 10 分鐘左右可到達(dá)。（3）商店?duì)I業(yè)面積在 1000 平方米以下。（ 4）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主。（ 5）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機(jī) 統(tǒng)一進(jìn)行。（ 6）營業(yè)時(shí)間每天不低于 11 小時(shí)。（ 7）有一定面積的停車場地。3、大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式， 以銷售大眾化實(shí)用品為主， 滿 足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。（ 1）選址在城鄉(xiāng)

19、結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。（ 2）商店?duì)I業(yè)面積 2500 平方米以上。（3）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（4）采取自選銷售方式。（ 5）設(shè)與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。4、便利店（方便店） 便利店是滿足顧客便利性需求為主要的目的的零售業(yè)態(tài)。（1）選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，以及車站、醫(yī)院、娛樂場 所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)所在地。（ 2）商店?duì)I業(yè)面積在 100 平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（ 3）居民徒步購物 57 分鐘可到達(dá)，80%的顧客為有目的的購買 （4）商品結(jié)構(gòu)以速成食品、飲料，小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小 容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)。（5）營業(yè)時(shí)間長，一般在 10小

20、時(shí)以上，甚至 24小時(shí)，終年無休日 5、購物中心 購物中心指企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的各類零售業(yè)態(tài)、服 務(wù)設(shè)施的集合體。（ 1）由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營。（ 2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。（3） 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專 賣店、快餐店等組合構(gòu)成。（ 4）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敝明亮，實(shí)行賣場租賃制。（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的 80%。（ 6）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（ 7）根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。6、倉儲(chǔ)式商場 倉儲(chǔ)式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、低價(jià)銷售、提供有 限服

21、務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會(huì)員制形式，只為會(huì)員服務(wù)） 。（ 1）在城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道。（ 2）商店?duì)I業(yè)面積大，一般為 10000 平方米左右。（ 3）目標(biāo)顧客以中小零售商、餐飲店、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。商業(yè)街商鋪：商業(yè)街商鋪類型商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。專業(yè)商業(yè)街 商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè) 街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定， 經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營， 如北京西單商業(yè)街， 北京宣 武區(qū)的大都市街等。商業(yè)街（1）專業(yè)商業(yè)街特點(diǎn)規(guī)模大小不一，和經(jīng)營商品的類型有關(guān)，比如，經(jīng)營服裝的商業(yè) 街和經(jīng)

22、營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙?huì)有較大的差別。 北京的 "女人街 " 屬于典型的女性服裝商業(yè)街，單個(gè)獨(dú)立的 "女人街 "規(guī)模在一萬多平 米；而北京十里河建材街， 建筑規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一萬平米，達(dá)到近十萬 平方米。商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī) 模。如果一個(gè)商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)， 那么商業(yè)街將會(huì)面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。（2）沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也 可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過 600 米， 消費(fèi)者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn) 專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街

23、所在的位置和所經(jīng)營的商品 類型兩大要素。 比如，"北京三里屯酒吧街 " 名稱就準(zhǔn)確包含了位置元 素"三里屯" ，和經(jīng)營商品類型元素 "酒吧" ，位于北京西三環(huán)至西四環(huán)、 由北京世紀(jì)金源投資集團(tuán)集團(tuán)開發(fā)的金源大酒店 "不夜城 " ，消費(fèi)者從 其名稱就可以很容易搞清楚該商業(yè)街項(xiàng)目的位置及可以提供的服務(wù) 等。復(fù)合商業(yè)街的特點(diǎn)（1）商業(yè)街規(guī)模特點(diǎn) 復(fù)合商業(yè)街大多數(shù)規(guī)模龐大。 無論北京的王府井商業(yè)街， 還是上 海南京路，都是商業(yè) "巨無霸" ，沿街商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)面積達(dá)幾十萬平 方米。（2）商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)特

24、點(diǎn) 沿街兩側(cè)布置，大多數(shù)為多層建筑，長度往往比較長（有的復(fù)合 商業(yè)街長度達(dá)到 23 公里）。復(fù)合商業(yè)街規(guī)模龐大， 對規(guī)劃設(shè)計(jì)的水平有較高要求。 科學(xué)考慮 交通組織、停車場規(guī)劃、消防、環(huán)境、商業(yè)引導(dǎo)概念等問題。（3）商業(yè)街名稱特點(diǎn)復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在的位置。復(fù)合商業(yè)街的名稱主要體現(xiàn)其所在位置的地名， 那么這個(gè)地名的 品牌價(jià)值需要很高，至少比較高。一個(gè)很陌生的、新開發(fā)的復(fù)合商業(yè) 街，其市場前景值得商鋪投資者謹(jǐn)慎考慮。商業(yè)街設(shè)計(jì)：一、尺度近人建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。 商 業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使用人覺得親切、放松“平易近人” ，使人有 愉悅的消費(fèi)心情，而不是“以

25、勢壓人” 。商業(yè)街的尺度應(yīng)該以行人的活動(dòng)為基準(zhǔn)， 而不是以高速過往機(jī)動(dòng) 車為參照。 購物行人所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑一層。 對一層 以上的范圍幾乎是 “視而不見”。而橫向關(guān)注范圍一般也就在 10 米 20米之間，而超過 20 米寬的商業(yè)街，行人很可能只關(guān)注街道一側(cè) 的店鋪，不會(huì)在超 20 米寬的范圍內(nèi)“之”字前行。這恰好說明了商 業(yè)街建筑外觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該在建筑外觀設(shè)計(jì)的第三個(gè)層面上。建筑外觀造型的設(shè)計(jì)可以分為三個(gè)層面。 第一層面是建筑的宏觀 造型，也就是天際輪廓線。 著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人 過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對建筑 的感知方面， 也就是

26、建筑外觀的中觀元素。 包括建筑開窗與實(shí)墻面的 虛實(shí)對比，立面橫豎線條的劃分等。 而第三個(gè)層面則是人到建筑近前， 與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這一層面上的設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)該是建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運(yùn)用。商業(yè)街的設(shè) 計(jì)重點(diǎn)也應(yīng)在首層外觀的細(xì)部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應(yīng)用， 臺(tái)階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色 彩與劃分等等。建筑師的設(shè)計(jì)深度不應(yīng)僅僅停留在第一個(gè)層面上， 缺 少細(xì)部的設(shè)計(jì)無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會(huì)空洞沒有 人情味。國外商業(yè)街經(jīng)常被作為設(shè)計(jì)樣板， 這與國外商業(yè)街的小體量、小 尺度的人性化設(shè)計(jì)分不開。國內(nèi)的設(shè)計(jì)容易偏重于氣

27、派、豪華、厚重 的形象和氣勢。商業(yè)街設(shè)計(jì)的尺度把握應(yīng)該以人為本。二、空間的限定人在商業(yè)街內(nèi)的活動(dòng)和感知空間是三維的。 所以設(shè)計(jì)師對街道的 長度方向、寬度方向和高度方向都應(yīng)有針對性地設(shè)計(jì)。 首先商業(yè)街的 長度隨商業(yè)的規(guī)模而定，沒有一定之規(guī)。但室外建筑空間根據(jù)心理感 受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發(fā)散的、 通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業(yè)街這樣一個(gè)有聚 合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環(huán)境的空間，它 必須是一個(gè)通過建筑手段塑形成的“積極空間”。也就是在商業(yè)街的 兩端需要某種形式的空間標(biāo)志物和限定物，標(biāo)志著商業(yè)街的起和終。 同時(shí)也起到把車行交通空間

28、同步行購物空間隔離的目的。例如在北京珠江國際城商業(yè)街設(shè)計(jì)中， 入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標(biāo)志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用, 把城市交通與步行空間隔開。 小區(qū)中心一端以一座高聳的鐘塔既作為 商業(yè)街結(jié)束也標(biāo)示著小區(qū)的中心。 兩端標(biāo)志的建立確立了商業(yè)街的寬 間范圍，購物人能隨時(shí)感知自身在這一空間內(nèi)的位置， 預(yù)知未走的路 程。這一手法避免了購物者在大市場內(nèi)常有的混亂與迷失感。從人的行為模式來看，一般步行商業(yè)街的寬度宜在 10 20 米 之間，超過 20 米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例 來看，街寬宜在樓高的 1/3 1/4 。商業(yè)街的寬度也與商業(yè)規(guī)模有 關(guān)，但不等

29、于說街越長樓越高，街應(yīng)該越寬?？臻g的舒適度也是必須 考慮的。若寬于 20 米，“街”的感覺則可能被“廣場”的感覺取代。商業(yè)街空間的高度方向的限定應(yīng)遵循以行人為模數(shù)的原則， 并考 慮二次空間的應(yīng)用。住宅區(qū)的商業(yè)街經(jīng)常是同住宅建筑合二為一的， 也就是底層商業(yè)。頂部住宅，特別是高層建筑因與商業(yè)建筑個(gè)性不同， 與商業(yè)街的建筑設(shè)計(jì)手法不必相同。多層、低層住宅如有可能，在尺 度和色彩上適當(dāng)加以商業(yè)特點(diǎn)能提高商業(yè)街與住宅的整體性。在首層商業(yè)與二層住宅之間用雨罩、 騎樓、遮陽等形式將商業(yè)空 間與居住空間在室外區(qū)分開是必要的。 既能降低噪音和視覺干擾， 也 可使上下不同的建筑個(gè)性有一個(gè)明確的區(qū)分帶。 雨罩騎樓這

30、樣的空間 劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級(jí)的二次空間。 騎樓這樣的空間正好適應(yīng)購物行人的尺度， 無論建筑主體有多高， 這 樣的二次購物空間給人穩(wěn)定的舒適感。三、風(fēng)格色彩的多元化自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街的誘人之處在于其不同時(shí)期建造， 風(fēng)格迥 異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達(dá)到統(tǒng)一的繁華效果。 新設(shè)計(jì)的商業(yè)街往往因人為的統(tǒng)一而流于單調(diào)乏味。 為追求傳統(tǒng)商業(yè) 街的意境，設(shè)計(jì)師應(yīng)有意識(shí)地放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一， 甚至應(yīng) 刻意創(chuàng)造多種風(fēng)格的店鋪共生的效果。不同風(fēng)格的建筑單元拼在一起使人聯(lián)想起小鎮(zhèn)風(fēng)情。即便是同樣設(shè)計(jì)的不同單元，也通過材質(zhì)、顏色的變化，加強(qiáng)外觀差異化。商業(yè) 街的魅

31、力就在于繁雜多樣立面形態(tài)的共生。 這也是商業(yè)街與大型百貨 商廈的區(qū)別。四、面材的軟化與精化商業(yè)街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據(jù)自身商 業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設(shè)計(jì)僅僅是一個(gè)基礎(chǔ) 平臺(tái)。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、 樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的 元素。失控的第二次外裝可能會(huì)同原建筑設(shè)計(jì)立意沖突， 甚至破壞建 筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業(yè)街表面構(gòu)件上越來越多地應(yīng)用了軟性面材， 例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物

32、招牌等飾件。 這一趨勢使得建筑立面設(shè)計(jì)更趨近裝修裝飾設(shè)計(jì)、也要求設(shè)計(jì)師不能 停留在建筑框架的設(shè)計(jì)深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè) 計(jì)。換句話說，商業(yè)街的外觀設(shè)計(jì)已經(jīng)很室內(nèi)化。五、重視非建筑元素商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態(tài)和立 面形式，但也取決于其它一些建筑元素的運(yùn)用，比如室外餐飲座、涼 亭等功能設(shè)施，花臺(tái)、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商 業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更“友善”，就需要從景觀、園林的角度深化商業(yè)街的設(shè)計(jì)?？傊虡I(yè)街的設(shè)計(jì)不應(yīng)是簡單滿足規(guī)模、流量、流程等技術(shù)指 標(biāo)

33、，也應(yīng)重視它所給人的心理感受。而為達(dá)到一個(gè)舒適、活躍而有新 意的視覺與空間效果，設(shè)計(jì)師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀 設(shè)計(jì)的深度來要求商業(yè)街外觀的設(shè)計(jì)成果。1、Shopplngmall國內(nèi)外 shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀 購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有 100 年的歷史。Shopping mall 是指城市市區(qū)購物中心， shopping center 是指郊區(qū) 的購物中心。購物中心的定義 如下：1、 購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；2、適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；3、尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；4、擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方

34、便的停車場；5、擁有良好的購物環(huán)境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等 特色綜合服務(wù)；6、統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進(jìn)行營運(yùn)；7、有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。購物中心的建筑特征1、 商業(yè)空間步行化； 2、商業(yè)空間室內(nèi)化； 3、公共空間社會(huì)化 購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。 管理者對購 物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維 修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織的進(jìn)行， 公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理， 對 所有的零售商與購物者共享。 經(jīng)營者不參與管理， 定期向管理者交納 管理費(fèi)用， 而所有者與管理者都參與經(jīng)營， 租金收入和經(jīng)營狀況并無 直接關(guān)系。1、主題策劃Sho

35、pping mall 最直觀的特點(diǎn)就是大，集購物、休閑、娛樂、餐 飲等各功能于一體。 Shopping mall 的功能概括為 3 個(gè) F、3 個(gè) E： F family, 滿足一個(gè)幾代同堂的家庭所有家庭成員的需求，成為他 們家庭生活的一部分 food ，可以提供美味的食品店物， fashion, 販 賣最流行和最時(shí)尚的商品， 滿足各種年齡層次和收入水平的消費(fèi)者的 消費(fèi)欲望； E entertainment, 有足夠的娛樂項(xiàng)目，讓 shopping mall 里的人玩的盡興， event, shopping mall 里不時(shí)會(huì)舉辦各種活 動(dòng)，給消費(fèi)者帶來各種流行資訊， exhibition,

36、經(jīng)常舉行大小展覽如 工藝品展、車展、房屋等。在布局方面， 如廣州正大廣場： 正大廣場地下兩層的易初蓮花超 市可以滿足消費(fèi)者的日常生活需要。一到四層的百貨公司和專賣店， 既有為高收入者服務(wù)的名品專賣， 也有針對小白領(lǐng)們的時(shí)尚品牌、 受 年輕人青睞的運(yùn)動(dòng)休閑服飾， 還有小資們愛逛的家居用品店。 五樓是 餐飲層，深受都市人寵愛的各類簡餐、中西快餐、咖啡館、茶館一應(yīng) 俱全。六樓的加州大道是節(jié)慶氛圍最濃的地方，花車、禮品是主打。 七樓的蘇州街為熱愛古中國風(fēng)情的高級(jí)白領(lǐng)和觀光客流連之地， 在這 里可以買到絲綢、字畫等情調(diào)商品。八樓有電影院、音樂餐廳、電腦 城、KTV是男孩子女孩子們休閑玩樂的地方。九層的多功能廳，既 可以幫時(shí)尚秀的秀場，也可以用來召開新聞發(fā)布會(huì)、搞大型活動(dòng)。十 樓為高級(jí)餐廳。這樣一個(gè)商業(yè)場所， 足夠消費(fèi)者一家?guī)卓谂萆弦徽臁?今天購物中心最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度， 以景觀主題營 造溫馨、舒適的購物環(huán)境；