2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析

1、2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析2017 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房?jī)r(jià)差距將更大政府一直想在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)大中小城市的均衡發(fā)展。但由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)，所以城市發(fā)展中的“馬太效應(yīng)”將日益明顯。大城市房屋日益資產(chǎn)化一線城市，以及10 個(gè)左右的強(qiáng)二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國(guó)化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對(duì)于多數(shù)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，房子最令人痛苦的時(shí)代過(guò)去了。絕大多數(shù)城市的 95 后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。小戶型將機(jī)械化在大城市中心區(qū)，機(jī)械化

2、的小戶型將崛起。 20 來(lái)平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過(guò)折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場(chǎng)景。開發(fā)商，越來(lái)越像客機(jī)、游輪的生產(chǎn)商。逆城市化很難出現(xiàn)很多國(guó)家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來(lái)10到 20年，中國(guó)很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊?guó)人多，耕地少，土地國(guó)家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。大城市很難“去中心化”目前中國(guó)特大城市無(wú)不面臨交通、環(huán)境的壓力，讓一個(gè)城市擁有多中心成為很多人的夢(mèng)想。但中國(guó)的國(guó)情是人均耕地少，土地國(guó)有化。國(guó)家正在劃定大城市的邊界，防止無(wú)限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難

3、度極大。商鋪面臨價(jià)值重估商鋪面臨的最大問(wèn)題是，“提袋消費(fèi)” （ 服裝、鞋帽、家電等） 日益被網(wǎng)購(gòu)取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)” （ 餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng) ） 。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來(lái)越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。寫字樓跟住宅價(jià)格將長(zhǎng)期倒掛在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓 （ 含商務(wù)公寓 ） ，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒(méi)有學(xué)位，不能落戶口 ; 第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。房產(chǎn)稅由于絕大多數(shù)城

4、市房地產(chǎn)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，為了穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)家不太可能出臺(tái)嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來(lái)肯定會(huì)因地制宜，稅率各不相同，減免政策也不相同。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會(huì)最高。整體而言，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。計(jì)劃生育政策未來(lái)，可能還會(huì)有更寬松的人口政策。否則，中國(guó)在幾十年之后，將面臨嚴(yán)峻的人口危機(jī)（過(guò)度老齡化，勞動(dòng)力不足） 。這對(duì)樓市構(gòu)成長(zhǎng)期利好，但作用可能沒(méi)有想象的大，因?yàn)樯鷥河某杀驹絹?lái)越高，年輕人在生育上的積極性在下降，這也是全世界的趨勢(shì)。大城市的房?jī)r(jià)中國(guó)的城市模式完全不同于美國(guó)。我們是摞起來(lái)的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨

5、幣供應(yīng)量長(zhǎng)期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。2017 年新西蘭房地產(chǎn)行業(yè)分析回首過(guò)去一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司 corelogic 稱， 凱庫(kù)拉大地震、英國(guó)脫歐和特朗普當(dāng)選都給新西蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更多的不確定性，盡管這種變數(shù)在增加，但人們對(duì)于房地產(chǎn)的積極態(tài)度將使新西蘭的房市在今年仍將保持增長(zhǎng)。今年是新西蘭的大選年，不斷有人拋出問(wèn)題：奧克蘭的房地產(chǎn)市場(chǎng)被高估了，限貸政策也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了不確定性。事實(shí)上，市場(chǎng)本身已經(jīng)顯露出令人不安的跡象，比如銀行緊縮借貸?！霸鏊俜啪徥谴_確實(shí)實(shí)的，” corelogic 高級(jí)分析師nickgoodall 說(shuō)，截至去年12 月，奧克蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)年度增幅為

6、12.8%，較前一年的24.4%大幅下降。但他同時(shí)表示，目前奧克蘭平均房?jī)r(jià)處于 105萬(wàn)紐幣的高位，在這一基礎(chǔ)上的任何上漲都會(huì)被認(rèn)為是過(guò)度的，“尤其收入增幅遠(yuǎn)沒(méi)跟得上房?jī)r(jià)漲幅的情況下?！边@一分析也得到了 statisticsnz 數(shù)據(jù)的呼應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，在全國(guó) 182萬(wàn)棟住房中，只有115萬(wàn)棟 (63.1%) 為業(yè)主自用住房。這意味著新西蘭房地產(chǎn)市場(chǎng)有著巨大的投機(jī)因素。房地產(chǎn)研究院 (propertyinstitute) 首席執(zhí)行官 ashleychurch 認(rèn) 為，住房自有率持續(xù)下滑“是一場(chǎng)災(zāi)難，威脅到新西蘭人的根基”。越來(lái)越多的新西蘭人被隔絕在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，無(wú)法買得起房，將產(chǎn)生巨大的“連鎖

7、反應(yīng)”?！斑@不僅僅與房產(chǎn)作為一種資產(chǎn)有關(guān)，而且在于你如何使用自己的房產(chǎn)，” church 說(shuō)，當(dāng)大量的新西蘭人窮盡畢生收入只用來(lái)買房，或者因?yàn)橘I房而承擔(dān)巨大的房貸負(fù)擔(dān)，那么他們就沒(méi)有錢來(lái)投資、辦公司、給孩子更好的教育、積攢退休的錢，拼命節(jié)約消費(fèi)支出，“這相當(dāng)于一場(chǎng)災(zāi)難，不僅對(duì)于個(gè)人，乃至對(duì)于整個(gè)新西蘭的經(jīng)濟(jì)都是如此?！绷硗?，如果這一代的孩子們因?yàn)楦改笩o(wú)法買房而在出租房里長(zhǎng)大，也不利于他們的成長(zhǎng)。asb高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家janeturner認(rèn)為，2017年的新西蘭經(jīng)濟(jì)值得 期待?！皩?duì)于新西蘭經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，重回向上軌道的基礎(chǔ)已經(jīng)奠定?！彼f(shuō)，“強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)以及低利率水平，推升了建筑需求。游客潮的到來(lái)又推升了零售業(yè)的