沈北樓市研究——九如溪谷竟品分析45p

1、沈北樓市研究九如溪谷竟品分析泰盈策劃部二o一0年四月 本次匯報(bào)目錄本次匯報(bào)目錄part1 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境簡(jiǎn)要part2 不同區(qū)域板塊重點(diǎn)別墅和高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析part3 輝山板塊別墅項(xiàng)目分析part4 棋盤(pán)山山板塊別墅項(xiàng)目分析宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境簡(jiǎn)要宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境簡(jiǎn)要重點(diǎn)城市成交走勢(shì)重點(diǎn)城市成交走勢(shì)成交量成交量 幾個(gè)監(jiān)測(cè)城市的商品房住宅成交持續(xù)保持旺盛，雖然在幾個(gè)監(jiān)測(cè)城市的商品房住宅成交持續(xù)保持旺盛，雖然在1010月份出現(xiàn)小幅調(diào)整回落外，但月份出現(xiàn)小幅調(diào)整回落外，但1111、1212月月隨即出現(xiàn)反彈。隨即出現(xiàn)反彈。重點(diǎn)城市成交走勢(shì)重點(diǎn)城市成交走勢(shì)成交均價(jià)成交均價(jià) 各個(gè)監(jiān)測(cè)城市價(jià)格比較穩(wěn)定，增

2、長(zhǎng)幅度并不明顯，各個(gè)監(jiān)測(cè)城市價(jià)格比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)幅度并不明顯，大部分城市每月的價(jià)格增速在大部分城市每月的價(jià)格增速在3%3%左右，而全年累計(jì)均左右，而全年累計(jì)均價(jià)比價(jià)比20092009年年1 1月份則均有較大增幅。月份則均有較大增幅。和平區(qū)和平區(qū)6幅，幅，46701m2沈河區(qū)沈河區(qū)2幅，幅，76768m2大東區(qū)大東區(qū)6幅，幅，126359m2皇姑區(qū)皇姑區(qū)4幅，幅，88439m2鐵西區(qū)鐵西區(qū)22幅，幅，866685m2蘇家屯區(qū)蘇家屯區(qū)8幅，幅，871859m2沈北新區(qū)沈北新區(qū)45幅，幅，2943847m2渾南新區(qū)渾南新區(qū)15幅，幅，665534m2東陵區(qū)東陵區(qū)12幅，幅，573811m2于洪區(qū)于洪區(qū)

3、23幅，幅，2472989m209年綜合、商業(yè)、居住用地土地供應(yīng)分布圖年綜合、商業(yè)、居住用地土地供應(yīng)分布圖123450909年荷蘭村土地開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)，于洪區(qū)土地放量較多。年荷蘭村土地開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)，于洪區(qū)土地放量較多。注：具體供應(yīng)情況見(jiàn)附件注：具體供應(yīng)情況見(jiàn)附件和平區(qū)和平區(qū)4幅，幅，304924m2沈河區(qū)沈河區(qū)0大東區(qū)大東區(qū)1幅，幅，470240m2皇姑區(qū)皇姑區(qū)1幅，幅，53563m2鐵西區(qū)鐵西區(qū)11幅，幅，788682m2蘇家屯區(qū)蘇家屯區(qū)2幅，幅，2517528m2沈北新區(qū)沈北新區(qū)16幅，幅，1958898m2渾南新區(qū)渾南新區(qū)13幅，幅，1100819m2東陵區(qū)東陵區(qū)8幅，幅，1070633m

4、2于洪區(qū)于洪區(qū)4幅，幅，359870m224513注：具體成交情況見(jiàn)附件注：具體成交情況見(jiàn)附件09年綜合、商業(yè)、居住用地土地成交分布圖年綜合、商業(yè)、居住用地土地成交分布圖0909年荷蘭村土地開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)，于洪區(qū)土地放量較多。年荷蘭村土地開(kāi)始供應(yīng)市場(chǎng)，于洪區(qū)土地放量較多。不同板塊重點(diǎn)別墅和高檔項(xiàng)目簡(jiǎn)析渾南板塊渾南板塊項(xiàng)目名稱總建物業(yè)類(lèi)型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2)金地長(zhǎng)青灣40萬(wàn)別墅、情景洋房、高層別墅345-370平；高層185-260平別墅均價(jià)12000元/平高層均價(jià)7300元/平萬(wàn)科金域藍(lán)灣56.6萬(wàn)高層、小高層149-160平8000元/平匯景新世界400萬(wàn)高層90-300平，主力1

5、50-200平6500-7000元/平沿海賽洛城56萬(wàn)高層50-130平4700元/平首創(chuàng)國(guó)際城61萬(wàn)高層47-120平4700元/平在售項(xiàng)目以外來(lái)開(kāi)發(fā)商品質(zhì)項(xiàng)目為主，包括萬(wàn)科、金地、首創(chuàng)等國(guó)內(nèi)一線品牌開(kāi)發(fā)商；以純住宅物業(yè)為主，均價(jià)在5000-8000，戶型以舒適戶型為主，面積區(qū)間較大，含蓋了50-300m2的區(qū)間；隨著渾南新區(qū)的不斷成熟，景觀及居住環(huán)境好，城市中心大量客戶的外流客戶。匯景新世界金地長(zhǎng)青灣 金域藍(lán)灣沿海塞洛城首創(chuàng)國(guó)際城道義板塊道義板塊項(xiàng)目名稱總建物業(yè)類(lèi)型主力戶型（m2）09年底均價(jià)(元/m2)目前均價(jià)(元/m2)碧桂園150萬(wàn)別墅、洋房、高層、小高層62-88精裝；122-14

6、8洋房;雙拼315612;聯(lián)排278376別墅5200洋房3800雙拼別墅雙拼別墅8000272-457平平大學(xué)城50萬(wàn)多層、高層40-803500江南甲第60萬(wàn)多層、高層80-1004200在售項(xiàng)目在中端及中端項(xiàng)目為主；普通住宅均價(jià)約3500-4200之間，普通住宅以緊湊型戶型為主，區(qū)間面積為40100；客戶以本地客戶及城市中心消費(fèi)力有限的年輕客戶為主。江南甲第碧桂園大學(xué)城于洪新城板塊于洪新城板塊項(xiàng)目名稱總建物業(yè)類(lèi)型主力戶型（m2）09年均價(jià)(元/m2)目前均價(jià)(元/m2)恒大綠洲227萬(wàn)小高層、高層80-1364230陽(yáng)光100200萬(wàn)多層、小高層、高層80-1406200碧桂園銀河城40

7、0萬(wàn)高層，別墅80-160高層4230聯(lián)排別墅5200雙拼別墅現(xiàn)房雙拼別墅現(xiàn)房9000-100009000-10000期房期房1300013000在售項(xiàng)目以外來(lái)開(kāi)發(fā)商品質(zhì)項(xiàng)目為主；均價(jià)在4300-6200，戶型以緊湊型戶型為主，面積為80140為主；由于區(qū)域早期較少人員居所，所以客戶以城市中心年輕客戶為主。恒大綠洲碧桂園銀河城陽(yáng)光100蘇家屯板塊蘇家屯板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類(lèi)型主力戶型（m2）09年底均價(jià)(元/m2)目前均價(jià)(元/m2)碧桂園鳳凰城142萬(wàn)高層、別墅別墅315-530平，高層80-120平別墅5700元/平，高層2700元/平聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅59005900315-530315-

8、530平平泰盈十里錦城60萬(wàn)洋房，7+1，高層71：99-102平三室和70-90平兩室18層：57-71平一室和90-96平兩室洋房：103-129平三室為主7+1：3700；洋房：4600；高層：3200；在售項(xiàng)目以中低端為主，較少中端及以上供應(yīng);高層均價(jià)在3200-4600，戶型以緊湊型戶型為主，面積在60120為主；客戶以蘇家屯區(qū)域內(nèi)客戶為主，較少和平區(qū)置業(yè)能力有限的年輕客戶。碧桂園鳳凰城十里錦城輝山板塊別墅項(xiàng)目分析輝山片區(qū)的主要項(xiàng)目輝山片區(qū)的主要項(xiàng)目 總規(guī)模約總規(guī)模約385385萬(wàn)平，多為復(fù)合型產(chǎn)品，容積率多在萬(wàn)平，多為復(fù)合型產(chǎn)品，容積率多在1.01.0以上以上二中二中大連漁港大連漁

9、港九如溪谷七里香堤育育才才中體花園一號(hào)中體花園一號(hào)規(guī)模：10萬(wàn)容積率：0.7開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.6泉涌新鎮(zhèn)泉涌新鎮(zhèn)規(guī)模：13萬(wàn)容積率：1.2開(kāi)盤(pán)時(shí)間：06.6翔鳳山水國(guó)際翔鳳山水國(guó)際規(guī)模：20萬(wàn)容積率：1.0開(kāi)盤(pán)時(shí)間：06.8陽(yáng)光國(guó)際花園陽(yáng)光國(guó)際花園規(guī)模：16萬(wàn)容積率：1.60開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.10嶺海明珠嶺海明珠規(guī)模：58萬(wàn)容積率：0.87開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10年皇第龍邸皇第龍邸規(guī)模：130萬(wàn)容積率：2.08開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.12原香墅原香墅規(guī)模：22.5萬(wàn)容積率：0.65開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.6大溪地大溪地規(guī)模：99萬(wàn)容積率：1.8開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.12碧桂園碧桂園規(guī)模：16.5萬(wàn)容積率：1.48開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.

10、6碧桂園碧桂園輝山板塊輝山板塊在售項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)型別墅型物業(yè)為主；均價(jià)在6000-13000之間，主要供應(yīng)的聯(lián)排戶型以180-250為主；客戶以城市中高端客戶為主，在享受都市第一居住的同時(shí)，也考慮5+2的居住性。原香墅九如溪谷大溪地皇第龍邸項(xiàng)目名稱占地/建面物業(yè)類(lèi)型09年底均價(jià)（元/m2） 產(chǎn)品面積目前均價(jià)（元/m2）大溪地51/99別墅、洋房、高層聯(lián)排：7200-8500聯(lián)排：285-303m2聯(lián)排聯(lián)排80008000元元/ /平平（230230萬(wàn)起）萬(wàn)起）皇第龍邸62/130別墅、洋房，多層、高層獨(dú)聯(lián)體：13000獨(dú)聯(lián)體：207-250m2獨(dú)聯(lián)體獨(dú)聯(lián)體11000-1300011000-1300

11、0元元/ /平，平，220-320220-320萬(wàn)，一次性萬(wàn)，一次性9.29.2折，貸折，貸款款9.49.4折。折。洋房洋房4100-49004100-4900，83-15083-150平，平，一次性一次性9898，貸款無(wú)折扣，貸款無(wú)折扣九如溪谷60/36別墅、情景洋房、小高層、7+1聯(lián)排：5500獨(dú)體：6800聯(lián)排：190-210m2獨(dú)體：230-240m2原香墅18.7/22.5別墅、洋房聯(lián)排：9800聯(lián)排：170-290m2聯(lián)排聯(lián)排1010010100元元/ /平，一次性減平，一次性減200200，翔鳳山水國(guó)際18/22獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排獨(dú)體：7500雙拼：5400聯(lián)排：558-890m2

12、雙拼：356-388m2獨(dú)體：558m2聯(lián)排聯(lián)排135135萬(wàn)萬(wàn)/ /套起套起雙拼雙拼260260萬(wàn)萬(wàn)/ /套起套起獨(dú)體獨(dú)體10000-1200010000-12000元元/ /平平翔鳳山水國(guó)際碧桂園太陽(yáng)城代表案例代表案例1 1：原香墅：原香墅輝山片區(qū)輝山片區(qū)“最高品質(zhì)最高品質(zhì)”的項(xiàng)目的項(xiàng)目二中二中原香墅原香墅育育才才規(guī)模占地18.7萬(wàn)，建面22.5萬(wàn)容積率0.7物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排別墅、洋房、未來(lái)還有30層高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年6月14均價(jià)聯(lián)排：9800 洋房：4600主力戶型別墅218-298洋房98-140產(chǎn)品風(fēng)格西班牙風(fēng)格總戶數(shù)161戶車(chē)戶比別墅配備車(chē)庫(kù)、車(chē)位各一個(gè)發(fā)展商沈陽(yáng)嘉鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

13、 項(xiàng)目占地18.7萬(wàn)，總建22.5萬(wàn)，周邊自然資源豐富，三面環(huán)水，北臨蒲河、東臨月牙湖、南臨南溝水庫(kù)及生態(tài)公園，園區(qū)內(nèi)部目前規(guī)劃以多聯(lián)排別墅為主園林景觀精心打造為核心賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目總體規(guī)劃與分期項(xiàng)目總體規(guī)劃與分期項(xiàng)目二期目前在售，為十聯(lián)排別墅產(chǎn)品，通過(guò)錯(cuò)位規(guī)劃并且通過(guò)園林的打造，居住舒適性、私密性均較強(qiáng)；建筑層次豐富，布局錯(cuò)落自然，合理分期，且內(nèi)部園林精心打造；物業(yè)類(lèi)型以聯(lián)排別墅為主，一期有少量洋房供應(yīng)已交樓，遠(yuǎn)期規(guī)劃有高層。一期別墅(已交樓)二期別墅（在售）假日酒店(售樓部)三期規(guī)劃一期多層洋房（已交樓）未來(lái)四期(高層)一期別墅與多層洋房鳥(niǎo)瞰二期十聯(lián)排鳥(niǎo)瞰精致優(yōu)雅的園林環(huán)境品質(zhì)成為其核心賣(mài)點(diǎn)精致

14、優(yōu)雅的園林環(huán)境品質(zhì)成為其核心賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目園林精心打造，一期已建成區(qū)域所展示的環(huán)境精致、舒適，使其園林成為其核心賣(mài)點(diǎn)，同時(shí)對(duì)十聯(lián)排的別墅物業(yè)也營(yíng)造出了較強(qiáng)的私密性；該項(xiàng)目以前為苗圃，擁有得到獨(dú)厚的樹(shù)木資源，后期用地仍種植大量樹(shù)木。林蔭大道林蔭大道后期用地上的苗圃后期用地上的苗圃多層前的園林多層前的園林聯(lián)排前的園林聯(lián)排前的園林一期園林水系一期園林水系一期中心園林小品一期中心園林小品代表案例代表案例2 2：大溪地：大溪地生態(tài)景觀空間最突出的項(xiàng)目生態(tài)景觀空間最突出的項(xiàng)目二中二中大大溪溪地地育育才才規(guī)模占地51萬(wàn)，總建99萬(wàn)容積率1.8物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排別墅、洋房、高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007年12月31日均價(jià)聯(lián)排720

15、0-8500洋房5200主力戶型聯(lián)排270-304產(chǎn)品風(fēng)格西班牙風(fēng)格總戶數(shù)一期聯(lián)排別墅160戶車(chē)戶比別墅每戶配比兩個(gè)車(chē)庫(kù)項(xiàng)目配套網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、籃球館、健身房、spa等、山地高爾夫打席場(chǎng)、太極廣場(chǎng)、山地步道、滑冰場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植體驗(yàn)園、老年保健中心 項(xiàng)目占地51萬(wàn)，總建99萬(wàn)。項(xiàng)目占地較大，同時(shí)用地內(nèi)景觀資源非常好，有純天然內(nèi)湖和原生態(tài)公園等。 目前一期尾貨在售，以聯(lián)排、多層洋房為主。二期預(yù)計(jì)明年上半年開(kāi)賣(mài)。合理利用景觀資源進(jìn)行分期規(guī)劃，別墅與多層產(chǎn)品分組團(tuán)合理利用景觀資源進(jìn)行分期規(guī)劃，別墅與多層產(chǎn)品分組團(tuán)設(shè)計(jì)，私密性較好設(shè)計(jì)，私密性較好麗湖麗湖濕地公園濕地公園一期聯(lián)排一期聯(lián)排一期洋房

16、一期洋房二期小高二期小高售樓處售樓處項(xiàng)目緊鄰23萬(wàn)平純天然內(nèi)湖麗湖和15萬(wàn)平原生態(tài)公園和園，總體規(guī)劃中體現(xiàn)“一湖、兩軸、三大板塊”，景觀資源非常豐富；項(xiàng)目在售一期為現(xiàn)房，包括聯(lián)排和多層產(chǎn)品，依北坡山勢(shì)而建，兩類(lèi)產(chǎn)品園區(qū)分別獨(dú)立，區(qū)隔好；明年開(kāi)工的二期產(chǎn)品仍以別墅及小高層為主。五期別墅五期別墅二期別墅二期別墅三期別墅三期別墅四期別墅四期別墅合理利用極具氣場(chǎng)的外部景觀空間，凸顯生態(tài)建筑合理利用極具氣場(chǎng)的外部景觀空間，凸顯生態(tài)建筑大溪地項(xiàng)目最大的特點(diǎn)與亮點(diǎn)就是合理利用大氣磅礴的山水景觀，實(shí)體建筑合理規(guī)劃分布，打造大環(huán)境下的產(chǎn)品，充分體現(xiàn)景觀的資源價(jià)值，凸顯強(qiáng)列生態(tài)建筑、生態(tài)氣息。洋房因景觀優(yōu)勢(shì)而暢銷(xiāo)

17、、別墅產(chǎn)品有硬傷且單價(jià)較高亦基本售洋房因景觀優(yōu)勢(shì)而暢銷(xiāo)、別墅產(chǎn)品有硬傷且單價(jià)較高亦基本售罄罄項(xiàng)目早期入市時(shí)洋房在非常熱銷(xiāo)，憑借其優(yōu)越的地理位置和景觀資源，成為其區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目中洋房最熱銷(xiāo)的項(xiàng)目；別墅產(chǎn)品從最初銷(xiāo)售較差，主要因?yàn)閱蝺r(jià)在區(qū)域內(nèi)的較高，同時(shí)窗戶設(shè)計(jì)比較小，其通風(fēng)采光性受到較大影響。棋盤(pán)山板塊別墅項(xiàng)目分析渾河渾河世博園正門(mén)世博園正門(mén)棋盤(pán)山片區(qū)的主要項(xiàng)目棋盤(pán)山片區(qū)的主要項(xiàng)目 總規(guī)模約總規(guī)模約141141萬(wàn)平，多為單一型別墅產(chǎn)品，容積率多在萬(wàn)平，多為單一型別墅產(chǎn)品，容積率多在1.01.0以下以下唯美十方唯美十方規(guī)模：4.75容積率：0.21開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.8中旅國(guó)際小鎮(zhèn)中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)模：2

18、0萬(wàn)容積率：0.53開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.5清韻百園清韻百園規(guī)模：80萬(wàn)容積率：0.51開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.4蘭喬圣菲蘭喬圣菲規(guī)模：11萬(wàn)容積率：0.6開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.10漫步地中海漫步地中海規(guī)模：18萬(wàn)容積率：1.56開(kāi)盤(pán)時(shí)間：08.6桑堤亞納桑堤亞納規(guī)模：7萬(wàn)容積率：0.46開(kāi)盤(pán)時(shí)間：07.6保利十二橡樹(shù)莊園保利十二橡樹(shù)莊園規(guī)模：25容積率：0.4開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09.10首創(chuàng)琥珀城首創(chuàng)琥珀城規(guī)模：23萬(wàn)容積率：0.65開(kāi)盤(pán)時(shí)間：09.10棋盤(pán)山板塊棋盤(pán)山板塊區(qū)域是沈陽(yáng)最高端的度假物業(yè)板塊，在售項(xiàng)目以高端別墅為主，產(chǎn)品上也以獨(dú)棟為主，雙拼、聯(lián)排為輔；獨(dú)棟均價(jià)在15000-18000、雙拼、聯(lián)排以6000-

19、9000為主；獨(dú)棟戶型區(qū)間以308780m2之間，聯(lián)排、雙拼以190-340m2為主客戶以沈陽(yáng)最高端的客戶，以及外地置業(yè)者。十二橡樹(shù)莊園蘭喬圣菲首創(chuàng)琥珀灣桑堤亞納漫步地中海沈陽(yáng)碧桂園清韻百園中旅國(guó)際小鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱占地/建面09年底均價(jià)產(chǎn)品面積目前均價(jià)清韻百園157/80聯(lián)排6200雙拼7500獨(dú)體16000聯(lián)排：270-303、雙拼：258-457、獨(dú)體：445-495m2聯(lián)排聯(lián)排65006500，雙拼，雙拼80008000獨(dú)體獨(dú)體1600016000保利十二橡樹(shù)莊園25/10聯(lián)排6000起獨(dú)棟12000起聯(lián)排222-269、獨(dú)棟250-380聯(lián)排聯(lián)排8000-100008000-10000，獨(dú)

20、體，獨(dú)體15000-1900015000-19000唯美十方23/4.75獨(dú)體15000-18000聯(lián)排：300獨(dú)體：609-780聯(lián)排聯(lián)排6 6、7 7月份出價(jià)格月份出價(jià)格獨(dú)體獨(dú)體1600016000沈陽(yáng)碧桂園110雙拼6100聯(lián)排聯(lián)排54005400雙拼：315-612聯(lián)排：聯(lián)排：230-320230-320聯(lián)排聯(lián)排8000-120008000-12000漫步地中海28/18獨(dú)體10000聯(lián)排7500獨(dú)體：410-470、聯(lián)排：200-300聯(lián)排聯(lián)排8000-100008000-10000獨(dú)體獨(dú)體1200012000桑堤亞納15.3/7獨(dú)體15000-18000獨(dú)棟：417-515獨(dú)體獨(dú)體

21、15000-1800015000-18000蘭喬圣菲 35 / 11聯(lián)排11000獨(dú)體23500次聯(lián)排：240-270、獨(dú)體：308-320次聯(lián)排次聯(lián)排1500015000獨(dú)體獨(dú)體2400024000中旅國(guó)際小鎮(zhèn)36/20雙拼7000-9000聯(lián)排：220-250（+60-70地下室）雙拼：300（+120平地下室）聯(lián)排聯(lián)排70007000雙拼雙拼1200012000渾河渾河蘭喬圣菲蘭喬圣菲代表案例代表案例1 1：萬(wàn)科蘭橋圣菲：萬(wàn)科蘭橋圣菲經(jīng)典高端別墅項(xiàng)目經(jīng)典高端別墅項(xiàng)目規(guī)模前四期占地30.23萬(wàn)，總建9.22萬(wàn)容積率0.3物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟、聯(lián)排別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期06年10月7日二期07年6月28日

22、三期08年8月28日四期08年9月14日均價(jià)獨(dú)棟20000聯(lián)排12000主力戶型獨(dú)棟308-596聯(lián)排240-280產(chǎn)品風(fēng)格西班牙風(fēng)格總戶數(shù)前四期獨(dú)棟229套聯(lián)排24套項(xiàng)目配套會(huì)所6000m2（含室內(nèi)泳池、桌球館、棋牌室、健身房、餐廳等）發(fā)展商沈陽(yáng)萬(wàn)科新墅置業(yè)有限公司 項(xiàng)目前四期占地30.23萬(wàn)，總建9.22萬(wàn)，打造頂端低密度別墅社區(qū)。擁有沈陽(yáng)最稀缺的兩處天然資源棋盤(pán)山、渾河的自然景觀。 整個(gè)社區(qū)分五期開(kāi)發(fā)，目前第四期尾貨在售，產(chǎn)品以獨(dú)棟與聯(lián)別為主。規(guī)劃有效利于山脈特征，開(kāi)規(guī)劃有效利于山脈特征，開(kāi)發(fā)合理分期發(fā)合理分期項(xiàng)目位于棋盤(pán)山山脈，分五期開(kāi)發(fā)，一期06年開(kāi)發(fā)，首推沿交通主干道區(qū)域，有效降低

23、區(qū)域不成熟性；整體規(guī)劃有效利用其山脈與山谷的地形特征，打造出“四山三谷”坡地建筑典范。一期一期二期二期二期二期二期二期三期三期三期三期四期四期四期四期未來(lái)五期未來(lái)五期交通主干道交通主干道售樓部售樓部頂級(jí)別墅，品牌豪宅別墅的旗手頂級(jí)別墅，品牌豪宅別墅的旗手蘭喬圣菲別墅的品牌和旗號(hào)成為萬(wàn)科銷(xiāo)售的重要賣(mài)點(diǎn)之一。從06年開(kāi)盤(pán)至今，沈陽(yáng)最頂級(jí)別墅的名頭已成為品牌別墅的旗幟。代表案例代表案例2 2：唯美十方：唯美十方比蘭喬圣菲定位更高的項(xiàng)目比蘭喬圣菲定位更高的項(xiàng)目渾河渾河唯美十方規(guī)模占地23萬(wàn)，總建4.75萬(wàn)容積率0.2物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年8月均價(jià)1200萬(wàn)/套主力戶型609-830m2產(chǎn)品風(fēng)格英倫

24、風(fēng)格總戶數(shù)93套項(xiàng)目配套露天音樂(lè)廣場(chǎng)、魚(yú)吧、魚(yú)館、宴會(huì)餐廳、臺(tái)球室、棋牌室、桑拿房、小型影吧、spa、大型游泳池、卡拉ok廳、綜合會(huì)議廳、客房等發(fā)展商大連億達(dá) 項(xiàng)目占地23萬(wàn)，總建4.75萬(wàn)，是億達(dá)地產(chǎn)繼唯美品格之后的又一升級(jí)力作，整個(gè)園區(qū)全部設(shè)計(jì)為獨(dú)棟別墅。規(guī)劃布局依地勢(shì)而設(shè)計(jì)，有效利用用地內(nèi)的原生的自然條件。有效利用自然坡地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造高端豪宅有效利用自然坡地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造高端豪宅規(guī)劃有效結(jié)合用地內(nèi)的自然坡度，獨(dú)特的起伏慢坡使得唯美十方在整體建筑布局呈貼合地勢(shì)而設(shè)計(jì)；園區(qū)內(nèi)泉水依靠獨(dú)有的坡地地形在園區(qū)內(nèi)匯集成一個(gè)水域面積極為寬闊的活水湖，大湖的北側(cè)是私家園林。一期一期二期二期會(huì)所

25、會(huì)所打造頂級(jí)別墅，具有神秘氣質(zhì)的豪宅別墅打造頂級(jí)別墅，具有神秘氣質(zhì)的豪宅別墅代表案例代表案例3 3：中旅國(guó)際小鎮(zhèn)：中旅國(guó)際小鎮(zhèn)旅游復(fù)合地產(chǎn)的嘗試旅游復(fù)合地產(chǎn)的嘗試渾河渾河中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)?？偨?88萬(wàn)m2一期占地36萬(wàn)，總建20萬(wàn)m2容積率一期容積率0.55物業(yè)類(lèi)型住宅、花園洋房、雙拼別墅、聯(lián)排別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間08年9月29日均價(jià)聯(lián)排6000-7000主力戶型聯(lián)排240-280，雙拼280-330產(chǎn)品風(fēng)格歐陸風(fēng)格總戶數(shù)624戶項(xiàng)目配套規(guī)劃有6萬(wàn)m2商業(yè)街，行政中心、星級(jí)酒店、會(huì)所、大型超市、演藝中心、文化廣場(chǎng)、學(xué)校等發(fā)展商中國(guó)港中旅集團(tuán)/港中旅（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司 項(xiàng)目占地36萬(wàn)，總建20萬(wàn)，與區(qū)域

26、內(nèi)其他別墅項(xiàng)目不同，容積率較高，打造別墅物業(yè)的同時(shí)，也打造了大量多層物業(yè)，同時(shí)自身規(guī)劃大量配套，投入資金較大，但因其區(qū)位較遠(yuǎn)，銷(xiāo)售情況仍然較差。交通主干道交通主干道分期較不合理，受容積率限制，規(guī)劃大量多層、洋房物分期較不合理，受容積率限制，規(guī)劃大量多層、洋房物業(yè)，拉低其項(xiàng)目定位，也未有效提升銷(xiāo)售進(jìn)度業(yè)，拉低其項(xiàng)目定位，也未有效提升銷(xiāo)售進(jìn)度目前一期規(guī)劃分東西二區(qū)，08年9月開(kāi)盤(pán)至今，主要銷(xiāo)售東區(qū)，09年10月剛開(kāi)銷(xiāo)售西區(qū)別墅，但東區(qū)別墅仍尾貨在售；項(xiàng)目受因容積率限制，規(guī)劃大量多層、花園洋房，在拉低整體項(xiàng)目檔次的同時(shí)，也未有限提升其銷(xiāo)售進(jìn)度。遠(yuǎn)期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃西區(qū)西區(qū)售樓部售樓部大型商業(yè)配套區(qū)大型商

27、業(yè)配套區(qū)東區(qū)東區(qū)綜合型旅游大盤(pán)，帶有商業(yè)味道的別墅綜合型旅游大盤(pán)，帶有商業(yè)味道的別墅該項(xiàng)目豐富、完善的配套，使其綜合性的旅游大盤(pán)氣質(zhì)凸顯，其大量的商業(yè)配套也使其別墅私密性較差，帶有較濃的商業(yè)味道。 項(xiàng)目配套均有較大投入，高端頂級(jí)豪宅通過(guò)早期的較大項(xiàng)目配套均有較大投入，高端頂級(jí)豪宅通過(guò)早期的較大投入有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格投入有效提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格項(xiàng)目項(xiàng)目配套內(nèi)容配套內(nèi)容已建成的配套已建成的配套價(jià)格表現(xiàn)價(jià)格表現(xiàn)蘭喬圣菲會(huì)所6000m2（含室內(nèi)泳池、桌球館、棋牌室、健身房、餐廳等）均已建好聯(lián)排12000獨(dú)棟20000桑堤亞納臺(tái)球室、溫泉會(huì)所（含游泳館、spa、按摩中心、地中海風(fēng)情吧、戶外陽(yáng)光濕泉池等）臺(tái)球室已建

28、好，溫泉會(huì)所裝修中獨(dú)棟15000-18000唯美十方露天音樂(lè)廣場(chǎng)、魚(yú)吧、魚(yú)館、宴會(huì)餐廳、臺(tái)球室、棋牌室、桑拿房、小型影吧、spa、大型游泳池、卡拉ok廳、綜合會(huì)議廳、客房等均已建好獨(dú)棟15000-18000原香墅具體功能不詳，兩層規(guī)模約2000m2售樓處未來(lái)裝修成會(huì)所聯(lián)排9800皇第龍邸網(wǎng)球館、羽毛球館、乒乓球館、籃球館、健身房、spa等、山地高爾夫打席場(chǎng)、太極廣場(chǎng)、山地步道、滑冰場(chǎng)、農(nóng)業(yè)種植體驗(yàn)園、老年保健中心規(guī)劃位于山頂，目前在建獨(dú)棟13000疊拼6000大溪地壁球館;桌球館;棋牌室;閱覽室;健身房售樓處未來(lái)裝修成會(huì)所聯(lián)排7500中旅國(guó)際小鎮(zhèn)規(guī)劃6萬(wàn)m2商業(yè)街、 1.1萬(wàn)m2的體育文化會(huì)所

29、（網(wǎng)球場(chǎng)、恒溫泳池等）、6千m2接待中心、星級(jí)酒店、大型超市、學(xué)校、婚禮禮堂等在建雙拼7000-9000九如溪谷室內(nèi)泳池、桌球館、棋牌室、閱覽室;、健身房、美容中心、餐廳已建成，內(nèi)部裝修中聯(lián)排5500獨(dú)體6800附件：規(guī)?？偨?5萬(wàn)m2一期占地9萬(wàn)，總建7萬(wàn)m2容積率一期容積率0.77項(xiàng)目地址沈陽(yáng)沈北新區(qū)梅江北街18號(hào) 物業(yè)類(lèi)型雙拼別墅、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅開(kāi)工時(shí)間2010年3月20日開(kāi)工均價(jià)未定主力戶型產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情總戶數(shù)項(xiàng)目配套小區(qū)內(nèi)部配套：星級(jí)奢適生活。香緹會(huì)館（俱樂(lè)部），為業(yè)主提供生活、休閑、娛樂(lè)甚至商務(wù)服務(wù)，半地下游泳館。幼兒園，社區(qū)商業(yè)等。 新增項(xiàng)目1：榮盛香緹瀾山 “榮盛香緹

30、瀾山”項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市沈北新區(qū)梅江北街18號(hào)，占地約25萬(wàn)平米，為“托斯卡納風(fēng)情別墅”，是榮盛發(fā)展2010年開(kāi)篇之作。項(xiàng)目盤(pán)踞道義大學(xué)城板塊、華強(qiáng)中國(guó)版迪士尼板塊、蒲河生態(tài)居住板塊交接帶，緊靠蒲河景觀長(zhǎng)廊、人杰湖、地坤湖、天乾湖。園區(qū)以低密度的別墅與花園洋房為主，建筑與園林秉承托斯卡納風(fēng)格，力求打造一種原鄉(xiāng)、休閑、浪漫、優(yōu)雅、恬靜的別墅生活。區(qū)域的快速發(fā)展以及第一生態(tài)新城的定位，將使香緹瀾山成為真正的別墅第一生態(tài)居所。規(guī)?？傉?4萬(wàn)m2總建9.8萬(wàn)m2容積率一期容積率0.70項(xiàng)目地址沈北新區(qū)蒲河大道與陵園北街交匯處，碧桂園東側(cè) 物業(yè)類(lèi)型雙拼別墅、聯(lián)排別墅開(kāi)工時(shí)間2010年4月8日開(kāi)工均價(jià)未定主力

31、戶型一期別墅，共8種戶型，建筑面積156-298平方米。a戶型單套219平方；b戶型單套270平方；c戶型，156平方米/套；d戶型單套228平方；e戶型（雙拼，單套298平方）。地下室，地上三層+閣樓層產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格總戶數(shù)459項(xiàng)目配套地處大學(xué)城，文化氛圍濃厚。福瑞嘉超市，吉家購(gòu)物、道義大市場(chǎng)、皇姑樂(lè)購(gòu)、盛京醫(yī)院（在建）、七三九醫(yī)院、肯德基、玉鱗池、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)網(wǎng)通、15分鐘可達(dá)皇姑東購(gòu)、739醫(yī)院新增項(xiàng)目2：三盛頤景園 三盛頤景園位于沈陽(yáng)沈北新區(qū)蒲河新城道義開(kāi)發(fā)區(qū)。北臨蒲河大道，南隔規(guī)劃的濱河路與地坤湖體育公園相鄰，東為陵園北街。項(xiàng)目總占地約429畝，共分南北兩個(gè)獨(dú)立管理的社區(qū)，中間為

32、體量4萬(wàn)方的商業(yè)步行街；南面為英倫風(fēng)格純排屋社區(qū)；北面為純正古典蘇州園林景觀的高層電梯洋房社區(qū)。 規(guī)模總占19萬(wàn)m2總建14萬(wàn)m2容積率一期容積率0.74項(xiàng)目地址沈北新區(qū)蒲河大路 物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅開(kāi)工時(shí)間未定均價(jià)未定主力戶型300平小獨(dú)體產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情總戶數(shù)未定項(xiàng)目配套二中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育才中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、道義小學(xué)、道義中學(xué)道義農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)早智幼兒園、博士達(dá)幼兒園、少年宮幼兒園盛京醫(yī)院（沈北分院）（在建） 新增項(xiàng)目3：龍湖香醍漫步位于道義蒲河大路與蒲河交匯處以西，項(xiàng)目一期占地18萬(wàn)平。坐擁占地50平方公里的沈陽(yáng)最大的森林公園、韓華溫泉；緊鄰棋盤(pán)山、輝山風(fēng)景區(qū)，道義項(xiàng)目營(yíng)造優(yōu)美的托斯卡納田園

33、小鎮(zhèn)風(fēng)情，與自然融合的立面設(shè)計(jì)，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)完善的生活配套設(shè)施，將為業(yè)主提供品味生活、享受自然的居住環(huán)境。規(guī)?？傉?萬(wàn)m2總建7萬(wàn)m2容積率容積率0.80項(xiàng)目地址沈北新區(qū)輝山通順街（棋盤(pán)山北側(cè)） 物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅開(kāi)工時(shí)間2010年1月1日竣工時(shí)間2011年12月1日均價(jià)未定主力戶型300平小獨(dú)體（別墅每戶1個(gè)室內(nèi)車(chē)庫(kù)，1個(gè)室外車(chē)位）產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情總戶數(shù)未定項(xiàng)目配套二中、省實(shí)驗(yàn)中學(xué)、育才中學(xué)、人和街商業(yè)，項(xiàng)目自建10萬(wàn)方商業(yè)規(guī)劃中：香港置地商業(yè)廣場(chǎng)、浙江步陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)、香港奧特萊斯品牌商城、香港雅居樂(lè)商業(yè)廣場(chǎng)、歐美亞總部基地、美國(guó)amb東北物流分撥中心和深基地寶灣物流中心等項(xiàng)目；新增項(xiàng)目4：龍

34、湖滟瀾山 一期項(xiàng)目主要包括高檔獨(dú)棟別墅住宅及配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等類(lèi)型建筑。建筑依地勢(shì)而建，設(shè)計(jì)高程逐級(jí)遞進(jìn)，西低東高，豐富了空間層次，并爭(zhēng)取最有利的朝向。利用地形的高差變化，用建筑圍合成小型院落，宅間綠地與各戶的下沉庭院結(jié)合，營(yíng)造出變化豐富的宅間公共綠化用地和私家宅院。園區(qū)總的分為四大主題花園。小區(qū)周邊的規(guī)劃方式配合原生地貌與植被加以完善，在設(shè)計(jì)中充分利用和順應(yīng)地貌地形，做到與自然的完美結(jié)合。南向茂密的山林景觀帶和坐落在山丘上的大型綠化帶，給園區(qū)添加了原生的氣息。規(guī)模總占9萬(wàn)m2總建5.6萬(wàn)m2容積率一期容積率0.62項(xiàng)目地址東陵?yáng)|陵南街16和18號(hào) 物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅開(kāi)工時(shí)間未定均價(jià)未定主力戶型200-500平產(chǎn)品風(fēng)格托斯卡納風(fēng)情總戶數(shù)4000戶（一期規(guī)劃191戶）項(xiàng)目配套英達(dá)街道中心小學(xué)，沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)大學(xué)附屬小學(xué)，沈陽(yáng)新星實(shí)驗(yàn)高級(jí)中學(xué)，沈陽(yáng)市東陵區(qū)英達(dá)中學(xué)，沈陽(yáng)農(nóng)業(yè)大學(xué)，遼寧公安司法管理干部學(xué)院；陸軍總院，東陵區(qū)中心醫(yī)院，東陵區(qū)第二醫(yī)院，沈陽(yáng)市工人醫(yī)