樂城公司開發(fā)工作管理制度(開發(fā)部)

1、樂城公司開發(fā)部工作管理制度目錄第一部分：總則第二部分：前期工作管理制度與工作流程第一章：前期工作管理職責第一節(jié)：前期工作中開發(fā)的管理職責第二章：前期工作職能與工作流程第一節(jié)：前期工作職能第二節(jié)：前期工作界面第三節(jié)：前期工作操作指南第三章：前期工作內(nèi)部管理職責與工作流程第一節(jié)：前期工作內(nèi)部管理職責第二節(jié)：前期工作內(nèi)部管理流程第三部分：配套工作管理制度與工作流程第一章：配套工作管理制度第一節(jié)：配套工作中開發(fā)的管理職責第二章：配套外部工作流程第一節(jié)：市政手續(xù)辦理總流程圖第二節(jié)：公建各配套專業(yè)流程第三節(jié)：住宅各配套專業(yè)流程第三章：配套工作內(nèi)部管理職責與工作流程第一節(jié)：配套工作內(nèi)部管理職責第二節(jié)：配套工

2、作內(nèi)部管理流程第三節(jié)：園林工程的管理流程第一部分 總則房地產(chǎn)開發(fā)是較復雜的綜合性行業(yè)，它關系眾多領域涉及許多政府部門和專業(yè)。由于房地產(chǎn)整體開發(fā)周期較長，而開發(fā)工作作為重中之重始終貫穿于開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)。從掌握市場動態(tài)信息為土地獲取提供重要依據(jù)，到協(xié)調(diào)各方關系完成各項審批事項，開發(fā)工作都必須聚焦公司確定的時間節(jié)點，統(tǒng)籌、高效安排各項工作，縮短辦件周期，加快開發(fā)進度，保證項目按時開工、開盤。通過對各項政策充分理解與深入研究，廣泛利用各種資源，達到降低成本，增加利潤，為公司實現(xiàn)整體經(jīng)營目標保駕護航。開發(fā)工作不僅要聚焦時間節(jié)點，也要聚焦成本控制。在開發(fā)工作中必須嚴格控制成本，積極協(xié)調(diào)配套各專業(yè)局，以

3、項目有限的資金、資源，利用掌握的專業(yè)知識與豐富的工作經(jīng)驗，以及對相關政策的深入研究，高質(zhì)量完成各配套專業(yè)的設計、審批。特別是對于奧城大型公建項目，必須充分發(fā)揮創(chuàng)新精神，不斷開拓、進取，通過深入研究論證，使各項配套工作既符合公司經(jīng)營需要又滿足商業(yè)項目的實際需求，以最小投入獲取最好結(jié)果，同時還要為商業(yè)項目后期經(jīng)營創(chuàng)造有利條件。配套各專業(yè)施工需要統(tǒng)籌安排，嚴格現(xiàn)場施工管理，明確責任范圍，做好成品保護，保證各專業(yè)驗收的順利完成。開發(fā)工作在做好外部協(xié)調(diào)工作的同時，與公司各部門充分溝通也十分重要。通過溝通能及時了解項目變更信息，為保證項目按時入住，提前做好與相關驗收部門的協(xié)調(diào)工作，將所有不利因素全部化解，

4、使驗收工作順利完成，確保業(yè)主如期入住。園林工程作為整個建設項目的點睛之做，必須做到一絲不茍、精雕細琢，充分展現(xiàn)項目品質(zhì)，突出產(chǎn)品形象，為業(yè)主創(chuàng)造良好的人居環(huán)境，為樹立項目形象及口碑相傳起到重要作用。 第二部分 前期工作管理制度與工作流程第一章 前期工作管理職責第一節(jié) 前期工作中開發(fā)的管理職責一、 項目研究階段的管理職責1、 全面了解項目，結(jié)合政府相關流程及本項目開發(fā)節(jié)奏要求，擬定開發(fā)計劃2、 加強與政府各職能部門的溝通，及時把握政策動態(tài)，爭取工作的主動性。3、 認真學習新頒布的相關政策、規(guī)定，與相關人員提前溝通，充分討論，從中找出有利于公司的解決方案，有效降低成本。4、 要具有前瞻性，爭取做到

5、提前提出問題，提前解決問題，盡量減少對開發(fā)成本及開發(fā)周期的不利影響。5、 對項目運做要有大局觀，整體思考，各項手續(xù)穿插進行，縮短辦件時間，保證開發(fā)進度。6、 合理安排付款計劃，保證開發(fā)進度，以最小的支出獲取最佳的結(jié)果。7、 充分利用政府部門的資源，調(diào)動相關人員的積極性，提前知曉相關政策性收費變化的信息，有效控制成本。8、 加強橫向交流，與集團及各公司及時充分溝通信息，爭取每個部門有效支持，保證有效控制成本。二、 土地、規(guī)劃設計階段的管理職責1、 擬訂項目參與土地招標、出讓、轉(zhuǎn)讓提供可靠的信息。2、 在獲取土地前，與詳細規(guī)劃管理處建立良好合作關系，提前掌握土地控規(guī)各項指標，根據(jù)項目設計方案，將控

6、規(guī)指標調(diào)整到有利于公司項目設計方案的程度。3、 在修建性詳細規(guī)劃報批階段，配合設計部門將草案預先征詢市規(guī)劃局意見，做好審批部門的協(xié)調(diào)工作，使方案按照集團經(jīng)營要求，做到利益最大化。4、 在建筑方案報審時，做好審批部門的溝通協(xié)調(diào)工作，使建筑方案調(diào)整到既滿足規(guī)劃要求，又最大限度控制開發(fā)成本。5、 在規(guī)劃許可證報審階段，充分理解和研究設計規(guī)范，結(jié)合管理條例與審批重點，使報審的規(guī)劃面積做到優(yōu)化，從而使公司利益最大化。6、 與規(guī)劃執(zhí)法監(jiān)察部門保持良好關系，當項目建設與相關規(guī)定相違背時，降低公司損失，并且保證項目其他工作順利進行。三、 施工階段的管理職責1、 知各項審批辦件流程，統(tǒng)籌各項工作安排，加快辦件速

7、度，縮短辦件時間，為后期工作打下良好基礎。2、 熟知各項收費標準，結(jié)合項目特點，按照最優(yōu)標準交納有關費用，合理降低成本。3、 協(xié)調(diào)相關部門，保證各項招投標工作的順利進行。4、 充分了解建委相關政策，深入研究細則，使工程盡快開工。四、 銷售階段的管理職責1、 知建筑面積測量規(guī)范，合理增大可售面積，從而增加公司利潤。2、 與相關部門及工作人員保持良好關系，通過充分溝通，放寬審批條件，加快辦件速度，從而保證項目盡早開盤，保證公司現(xiàn)金流。五、 入住階段的管理職責1、 消防驗收部門保持良好關系，針對項目可能出現(xiàn)的問題，提前溝通，排除不利因素，使消防驗收順利完成，保證項目按時入住。2、 隨時掌握規(guī)劃設計調(diào)

8、整，與規(guī)劃驗收部門充分溝通，提前解決相關問題，避免給規(guī)劃驗收帶來不利影響，保證順利入住。3、 提前介入準入證辦理程序，及時掌握各專業(yè)進度，總體協(xié)調(diào)各種關系，提前解決各種可能出現(xiàn)的問題，按時取得準入證。4、 在房地產(chǎn)權初始登記過程中，協(xié)調(diào)產(chǎn)權主管部門，按照項目竣工入住的實際情況，核算產(chǎn)權面積，降低辦件難度，保證產(chǎn)權證按時取得。第二章 前期工作職能與工作流程第一節(jié) 前期工作職能一、 市建委、發(fā)改委審批事項1、天津市發(fā)展和改革委員會l 辦理內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案2、津市建設管理委員會 1) 房地產(chǎn)處 l 辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目資質(zhì)預審 l 辦理房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)l 辦理房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)年檢l 辦理項目配

9、套工程實施及申請交付使用備案登記l 辦理新建商品房準許交付使用證2) 設計處l 辦理施工圖審查備案3) 施工處l 辦理工程項目報建登記l 辦理施工許可證4) 節(jié)能辦l 辦理建筑節(jié)能技術資料備案3、天津市基礎設施配套辦公室1) 收費處 l 簽訂大配套收費合同l 辦理市政公用基礎設施大配套建筑申請l 辦理大配套接用設施通知2) 規(guī)管處 l 辦理住宅商品房配套合格證 4、津市發(fā)展散裝水泥管理中心 l 辦理散裝水泥專項基金5、天津市墻體材料革新和建筑節(jié)能管理中心 l 交納墻改費，辦理墻改證明6、天津市建設安全監(jiān)督管理站l 辦理安全監(jiān)督7、天津市建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理總站 l 辦理質(zhì)量監(jiān)督8、天津市建設工

10、程招標監(jiān)督管理站l 辦理勘察、設計、勘察監(jiān)理、監(jiān)理、施工、樁基檢測招投標9、天津市建設工程合同管理辦公室 l 辦理施工合同審查二、 市國土資源和房屋管理局審批事項1、土地交易中心l 辦理建設項目土地出讓手續(xù)，簽訂國有土地使用權出讓合同l 簽定出讓合同補充合同；2、市局財務處l 辦理款齊證明3、資源處l 辦理建設用地批準書4、地籍處、市區(qū)國土資源分局l 辦理房地產(chǎn)權使用證（土地證）5、物業(yè)處l 前期物業(yè)管理備案6、房地產(chǎn)登記交易發(fā)證中心1）測量大隊l 辦理商品房前置測繪l 辦理商品房登記測繪2）商品房登記科 l 辦理商品房預售登記l 辦理房地產(chǎn)權初始登記l 辦理土地變更登記手續(xù)；7、市場處l 辦

11、理商品房銷售許可證l 辦理商品房網(wǎng)上數(shù)據(jù)修改三、 規(guī)劃部門審批事項1、詳細規(guī)劃管理處l 在取得土地前，獲取相關地塊控規(guī)信息，為集團決策提供依據(jù)。2、建設項目管理處l 辦理建設項目選址意見書l 辦理建設用地規(guī)劃許可證l 辦理規(guī)劃設計方案申報（修詳規(guī)）l 辦理建筑設計方案申報l 辦理建設工程規(guī)劃許可證申報l 辦理建設工程規(guī)劃許可證變更事宜3、市政基礎設施管理處l 辦理（規(guī)劃方案中）市政方案的審批事宜l 辦理配套專業(yè)外網(wǎng)路由審批事宜4、執(zhí)法監(jiān)察管理處l 辦理違法建設項目的處罰事宜四、 區(qū)建委審批事項1、地名辦l 地名使用證2、配套辦l 住宅商品房非經(jīng)營性公建配套證明l 住宅商品房準許使用非經(jīng)營性公建

12、配套證明五、 區(qū)規(guī)劃處審批事項1、證監(jiān)科l 辦理建設工程規(guī)劃驗線申報與批復l 辦理建設工程規(guī)劃驗收申報六、 市人防辦公室審批事項1、人防辦工程處l 辦理修建人防工程審批事宜2、人防監(jiān)督站l 辦理人防監(jiān)督手續(xù)。七、 市消防局審批事項1、建審處l 辦理建筑消防設計審批意見書l 辦理建筑消防設計變更審核意見書2、技術處l 辦理建筑工程消防驗收審核意見書八、 市測繪部門l 理建設工程規(guī)劃放線事宜l 辦理建設工程規(guī)劃驗收竣工測量事宜l 辦理房地產(chǎn)權使用證（土地證）地籍測繪事宜l 辦理房地產(chǎn)初設登記地籍測繪事宜。九、 其它審批事項1、環(huán)保局：辦理建設工程環(huán)境影響評價批復。2、地震局：辦理地震影響評價批復。

13、3、交管局：辦理詳規(guī)道路開口的審批4、安全局：辦理商品房涉外銷售事宜第二節(jié) 前期工作流程一、開工、開盤流程出讓合同規(guī)劃方案批復規(guī)劃方案建設用地規(guī)劃許可證大配套合同環(huán)境影響評價規(guī)劃成果環(huán)境影響評價用地批準書土地證/土地確權建筑方案投資計劃小配套證明地名供熱證明大配套證明項目報建勘察監(jiān)理招投標及合同審查施工圖（規(guī)劃設計部）設計招投標及合同審查 消防證明人防證明 監(jiān)理招投標 建設工程規(guī)劃許可證監(jiān)理合同審查勘察報告 （工程部） 施工圖審查施工招投標/樁基檢測 墻改基金證明 散裝水泥基金節(jié)能備案質(zhì)量監(jiān)督施工合同審查 安全監(jiān)督 面積測量 工程開工施工許可證 物業(yè)備案 基礎驗收證明 銷售許可證預售登記證明二

14、、入住流程電力證明煤氣證明排水證明中水證明給水證明小配套證明供熱證明大配套證明消防驗收規(guī)劃驗收人防驗收/竣工驗收 （工程部）準入證產(chǎn)權面積測量地籍測繪初始登記分戶房地產(chǎn)權證第三節(jié) 前期工作操作指南編號項目名稱申報材料審批時限受理部門取得成果所需費用1簽定土地出讓合同1、受讓方填寫申請表；2、中標通知書； 3、受讓方為自然人的，需有效的本人身份證明復印件一份；受讓方為非自然人的，需有效的法人營業(yè)執(zhí)照和有效的法定代表人身份證明復印件，或設立組織的有效批文、組織負責人的任命文件及其有效的身份證明復印件；4、委托他人辦理的，需授權委托書及被委托人有效的身份證復印件。30國土資源和房屋管理局土地交易中心

15、土地出讓合同2房地產(chǎn)開發(fā)項目資質(zhì)預審1、 房地產(chǎn)開發(fā)項目資質(zhì)預審表；2、 經(jīng)規(guī)劃主管部門批準的項目規(guī)模及現(xiàn)狀地形圖；3、 與土地行政主管部門簽訂的國有土地有償使用合同；4、 市政公用基礎設施大配套收費合同。天津市建設管理委員會房地產(chǎn)處3項目備案1、 內(nèi)資企業(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案申請表；2、 土地出讓合同；3、 資質(zhì)證書；4、 營業(yè)執(zhí)照；5、 項目簡介。3天津市發(fā)展和改革委員會4建設用地規(guī)劃許可證1、 建設用地規(guī)劃許可證申報表；2、 申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件,同時交驗原件；3、 標明擬建項目用地范圍的1/500、1/2000或1/10000現(xiàn)勢地形圖2份；4

16、、 核定用地圖；5、 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。8個工作日天津市規(guī)劃局建設項目管理處建設用地規(guī)劃許可證5規(guī)劃設計方案（修詳規(guī)）1、出讓方式供地的提交國有土地使用權出讓合同 (涉及土地轉(zhuǎn)讓的還需提交土地轉(zhuǎn)讓合同)、建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準書復印件，其他方式的供地提交選址意見書復印件，同時交驗原件；2、1/500或1/2000現(xiàn)勢地形圖1份；3、規(guī)劃設計方案（包括規(guī)劃設計說明、現(xiàn)狀地形圖和規(guī)劃圖等）2份，電子文件1份；4、在規(guī)劃設計方案審定前，根據(jù)規(guī)劃設計方案修改通知書要求提交規(guī)劃設計方案16份，電子文件1份；1、 單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件,同時交驗

17、原件；2、 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。8個工作日天津市規(guī)劃局建設項目管理處規(guī)劃設計方案審定通知書6建筑設計方案1、 1/500或1/2000現(xiàn)勢地形圖1份；2、 出讓供地方式的建設項目提交國有土地使用權出讓合同（涉及土地轉(zhuǎn)讓得還需提供土地轉(zhuǎn)讓合同）、建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準書復印件，其他供地方式的建設項目提交選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設用地批準書復印件，同時交驗原件；3、 經(jīng)審定的規(guī)劃設計方案或總平面方案；4、 有相應資質(zhì)單位設計的建筑設計方案3份（含建筑效果、總平面、各層平面、立面、剖面圖等），重要項目需提交模型；5、 申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書；6、

18、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。8個工作日天津市規(guī)劃局建設項目管理處建筑設計方案審定通知書7房地產(chǎn)權使用證（土地證）地籍測繪土地出讓合同10天天津市測繪院地籍圖、核定用地圖按照物價局相關規(guī)定收取8房地產(chǎn)權證（土地證）1、變更土地登記申請書、土地登記委托書、法人身份證明書、地籍調(diào)查法人代表身份證明書、指界委托書；2、土地權屬文件：國有土地使用證、國有土地使用權出讓合同或劃撥合同、租賃合同及相關權屬證明文件；3、建設用地批準書；4、劃撥圖及通知、核定用地圖及通知；5、樁點坐標圖；6、地上物安置及補償協(xié)議書、發(fā)票并有協(xié)議單位出具的證明；7、土地出讓的，提交市國土資源和房屋管理局出具的已繳齊土地出讓金

19、及契稅證明；8、更名的提交更名文件；9、土地用途發(fā)生變更的，持市國土資源和房屋管理局的批準文件；10、營業(yè)執(zhí)照；11、地籍圖（現(xiàn)狀）2張及測繪資料；12、提交所有文件電子文本（掃描.JPG格式）30國土資源和房屋管理局地籍處、市區(qū)國土資源分局房地產(chǎn)權證1000平方米收取100元，每增加500平方米加收40元，不足500平方米按照500平方米計算。9建設用地批準書1、設項目用地預審意見；2、建設用地規(guī)劃許可證；3、屬政府資金項目，提交經(jīng)批準的投資計劃文件； 4、 1/2000現(xiàn)勢地形圖兩份； 5、規(guī)劃設計成果或經(jīng)批準的建設項目總平面布置圖； 6、初步設計或其他有關批準文件； 7、環(huán)保部門的審文件

20、； 8、勘測定界報告及勘測定界圖； 9、申報單位（人）委托代理的，需提交授權委托書； 10、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。30國土資源和房屋管理局資源處建設用地批準書10消防證明1、投資計劃；2、全套施工圖紙（不包含結(jié)構專業(yè)）；3、建筑消防設計防火審核申報表；4、自動消防設施設計防火審核申報表。30天津市公安消防局建審處消防設計審核合格意見書11人防證明1、結(jié)合民用建筑修建防空地下室申請表；2、修建性詳規(guī)3、投資計劃4、地面建筑平面、剖面圖及電子文件5、建設用地內(nèi)現(xiàn)有人防工程情況文件7個工作日天津市人民防空辦公室工程處民用建筑修建防空地下室審批意見12人防監(jiān)督人防地庫核算面積數(shù)天津市人防監(jiān)督

21、站人防監(jiān)督申報表1、人防監(jiān)督費：五級：單建3.5元/平米，復建：2.5元/平米；六級：單建：2.5元/平米，復建：1.5元/平米2、人防檔案編制費：10元/平米13非經(jīng)營性公建配套證明1、 正式規(guī)劃圖及施工總平面圖；2、 住宅項目竣工驗收備案通知書；3、 已按配套合同約定交付全部非經(jīng)營性公建配套費；4、 約定由建設單位代建的配套項目竣工，并提供相關資料及辦理移交；5、 年度投資計劃。5天津市南開區(qū)住宅配套建設管理辦公室14地名證1、 地名命名更名申請表；2、 建設用地規(guī)劃許可證原件及復印件；3、 經(jīng)批準的規(guī)劃總平面圖原件及復印件2份；4、 建筑位置示意圖一式3份；5、 大型建筑物、有特色的居民

22、區(qū)項目，還需提交建筑景觀圖一式2份；6、 地名定性詞語與事實相符的證明文件；7、 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。10天津市南開去地名委員會辦公室15建設工程規(guī)劃許可證1、 具有相應資質(zhì)單位設計的有關圖紙（一式4份及電子文件）；2、 標明用地范圍的1/500或1/2000的現(xiàn)勢地形圖1份；3、 建筑設計方案審定通知書及其附圖；4、 消防、人防、地名和大配套及小配套等部門的核準文件；5、 建設用地規(guī)劃許可證和土地使用權證、房地產(chǎn)權證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同 (涉及土地轉(zhuǎn)讓的還需提交土地轉(zhuǎn)讓合同)等土地權屬文件或土地管理部門出具的地籍調(diào)查成果復印件，同時交驗原件；6、 屬政府資金項

23、目，提交經(jīng)批準的投資計劃文件；屬非政府資金項目，提交已核準文件；7、 申報單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件,同時交驗原件；8、 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。8個工作日天津市規(guī)劃局建設項目管理處建設工程規(guī)劃許可證16建設工程規(guī)劃放線建設工程規(guī)劃許可證7天天津市測繪院建設工程規(guī)劃定位放線報告按照物價局相關規(guī)定收取17建設工程規(guī)劃驗線1、 建設工程規(guī)劃許可證及其通知書的復印件，同時核驗原件；2、 建設工程規(guī)劃放線測量技術報告（建筑工程）紙質(zhì)文件2份和電子文件（包括DWG和SHP兩種格式放線總平面圖）；3、 現(xiàn)場懸掛建設工程總平面示意圖照片；4、 法人身份證明;5、 申報

24、單位（人）委托代理的，提交授權委托書及被委托人身份證復印件,同時交驗原件；6、 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。7個工作日天津市南開區(qū)規(guī)劃處建設工程規(guī)劃驗線合格證18勘察、勘察監(jiān)理、設計、監(jiān)理、施工、樁基檢測招投標一、勘察招標、設計招標需提供的資料：建設工程計劃批準文件；（可暫時不提供，但應確保招標規(guī)模與在批計劃相符）建設工程報建登記表；建設工程用地許可證；建設單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章）；建設單位法人代表資格證明書、授權委托書；（一式三份）勘察、設計備案登記表；（一式三份）勘察、設計邀請函或招標公告；（一式三份）二、監(jiān)理招標需提供的資料：1、建設工程計劃批準文件；（若監(jiān)理是從勘察階

25、段開始的，也可暫時不提供計劃）2、建設工程報建登記表；3、建設單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋公章）；4、建設單位法人代表資格證明書、授權委托書；（一式三份）5、建設工程用地許可證；6、監(jiān)理備案登記表；（一式三份）7、監(jiān)理邀請函或招標公告；（一式三份）三、施工招標、樁基檢測招標需提供的資料：1、建設工程計劃批準文件；2、建設工程報建登記表；3、建設工程規(guī)劃許可證4、設計中標通知書；5、監(jiān)理中標通知書；6、施工圖審查報告；建設工程用地許可證；施工備案流程表；（一式三份施工邀請函或招標公告；（一式三份）10、建設單位法人代表資格證明書、授權委托書；（一式三份）四、辦理中標通知書需要提交：1、中標通

26、知書一式八份2、評標報告一式三份20天津市工程建設交易服務中心交易服務費監(jiān)理交易服務費收費標準：投資額500 萬元以上1000萬元 監(jiān)理交易服務費 1000元；投資額1000萬元以上3000萬元 監(jiān)理交易服務費 2000元；投資額3000萬元以上5000萬元 監(jiān)理交易服務費 6000元；投資額5000萬元以上8000萬元 監(jiān)理交易服務費 10000元；投資額8000萬元以上10000萬元 監(jiān)理交易服務費 16000元；投資額10000萬元以上 每增加1億元，加收0.4萬元，不足1億元的按照1億元計算，但最高不得超過5萬元。建設單位擔負60%設計交易服務費收費標準：投資額500 萬元以上1000

27、萬元 設計交易服務費 2500元，投資額1000萬元以上3000萬元 設計交易服務費 5000元，投資額3000萬元以上5000萬元 設計交易服務費 15000元，投資額5000萬元以上8000萬元 設計交易服務費 25000元，投資額8000萬元以上10000萬元 設計交易服務費 40000元，投資額10000萬元以上 每增加1億元，加收0.4萬元，不足1億元的按照1億元計算。但最高不得超過8萬元建設單位擔負60%施工交易服務費收費標準：投資額100萬元以上500萬元 施工交易服務費 1000元投資額500 萬元以上1000萬元 施工交易服務費 5000元投資額1000萬元以上3000萬元

28、施工交易服務費 10000元投資額3000萬元以上5000萬元 施工交易服務費 30000元投資額5000萬元以上8000萬元 施工交易服務費 50000元投資額8000萬元以上10000萬元 施工交易服務費 70000元建設單位擔負60%19散裝水泥基金1、 散裝水泥專項基金表；2、 施工圖審查備案書；3、 工程規(guī)劃許可證；4、 投資計劃；5、 施工圖 。天津市發(fā)展散裝水泥管理中心每噸水泥3元，每平米用水泥0.3噸20墻改1、 墻改費申請表；2、 施工圖審查備案書；3、 工程規(guī)劃許可證；4、 投資計劃；5、 施工圖；6、 施工合同。天津市新型墻體材料改革領導小組辦公室墻改費2.4元每平米，2

29、1安全監(jiān)督1、 銀行安全文明施工措施費用專項存款憑證（進帳單），中標通知書，施工合同，施工單位的意外傷害保險憑證（保單及合同）；2、 建設工程相關各方：建設單位、監(jiān)理單位、施工單位的安全承諾；3、 建設單位工程項目負責人名單、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師名單、監(jiān)理人員名單、施工單位工程項目負責人、安全負責人名單（名單中提供相關人員聯(lián)系手機電話）；4、 供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等地下設施情況說明5、 施工現(xiàn)場平面布置圖；6、 臨時圍擋情況；7、 文明施工措施費用計劃情況；8、 施工現(xiàn)場臨時用電施工組織設計；9、 施工單位安全方案：臨建設施、安全施工管理、安全防護設施等；10、 安全生產(chǎn)許可證；

30、11、 建設工程規(guī)劃許可證及建設工程規(guī)劃許可證通知書；12、 房地產(chǎn)開發(fā)項目資質(zhì)預審表；13、 工程建設項目報建備案表；14、 遠程視頻監(jiān)控系統(tǒng)設計、安裝委托書（合同）。5天津市建設安全監(jiān)督管理站文明施工措施費住宅框輕結(jié)構為工程費的1.8%，最高限額為42.39萬元；公建為工程費的1.64%，最高限額為38.62萬元。22質(zhì)量監(jiān)督1、 建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記表；2、 工程進度情況說明或補辦中水質(zhì)量監(jiān)督的承諾；3、 經(jīng)備案的勘察合同（原件）；4、 經(jīng)備案的監(jiān)理合同（原件）；5、 經(jīng)備案的施工合同（原件）；6、 電梯工程的購買合同(原件及復印件)；7、 電梯工程的安裝合同（原件及復印件）；8、 電梯

31、安裝單位的資質(zhì)（須市建委或建設部頒發(fā)的安裝資質(zhì)）。天津市建設工程質(zhì)量監(jiān)督管理總站23施工許可證1、 建設項目年度投資計劃或核準、備案文件；2、 提供經(jīng)辦人授權委托證明；3、 建設用地工程規(guī)劃許可證（復印件）；4、 建設工程規(guī)劃許可證（復印件）（住宅項目需附住宅套型建筑面積登記表）；5、 拆遷情況報告書；6、 天津市建筑工程施工圖紙技術資料報告書及設計審查備案書（建筑節(jié)能備案表）；7、 工程施工中標通知書及經(jīng)過備案的施工承包合同（副本）；8、 天津市建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記表（原件及復印件），安全施工措施備案（原件并復印件）；9、 建設資金證明（銀行存款證明，十日內(nèi)有效）；10、 在軌道交通安全保護

32、區(qū)內(nèi)的需提供軌道交通安全許可；11、 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他材料。3天津市建設管理委員會施工處24前置測繪1、 房產(chǎn)測繪申請書；2、 標準地名證；3、 經(jīng)規(guī)劃部門審批的建筑施工圖紙及電子文件；4、 設計單位出具的設備用房服務范圍的說明。每5萬平米20個工作日天津市國土資源和房屋管理局測量大隊前置測繪成果（辦理銷售許可證及預售登記用）住宅：1.36元/平米；公建：2元/平米25物業(yè)備案1、建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃平面圖； 2、前置測量報告； 3、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照； 4、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書； 5、前期物業(yè)管理服務合同； 6、物業(yè)管理服務制度； 7、服務內(nèi)容及標準； 8、物業(yè)管理服務費標準；

33、9、業(yè)主公約。7國土資源和房屋管理局物業(yè)處前期物業(yè)管理備案證明26商品房銷售許可證1、 天津市商品房銷售許可證申請書；2、 營業(yè)執(zhí)照；3、 資質(zhì)證書；4、 房地產(chǎn)權使用證（土地證）；5、 商品房投資計劃；6、 建設工程規(guī)劃許可證；7、 建設工程施工許可證；8、 公用基礎設施配套證明；9、 前期物業(yè)管理備案證明；10、 基礎部位達到正負零；11、 前置測繪成果；12、 商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明；13、 標準地名證；14、 土地出讓合同；15、 經(jīng)辦人身份證復印件及介紹信；16、 修建性詳規(guī)復印件；17、 如有土地抵押18、 ，須提供銀行證明。10個工作日天津市國土資源和房屋管理局市場管理處

34、商品房銷售許可證公告費：6000元27商品房預售登記1、 房屋預售登記申請書；2、 申請人身份證明（公司營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)辦人身份證）；3、 房地產(chǎn)權使用證（土地證）；4、 建設工程規(guī)劃許可證；5、 標準地名證；6、 前置測繪成果。7天天津市房地產(chǎn)登記交易發(fā)證中心商品房預售登記證明住宅：80元/套；非住宅：550元/樓28建設工程規(guī)劃驗收竣工測量1、 建設工程規(guī)劃許可證及其施工圖；2、 前置測繪成果。7天天津市測繪院建設工程規(guī)劃驗收竣工測量報告按照物價局相關規(guī)定收取29建設工程規(guī)劃驗收1、工程規(guī)劃驗線合格通知書復印件，同時核驗原件；2、建設工程規(guī)劃竣工測量技術報告（建筑工程）紙質(zhì)文件2份和電子文件（

35、包括DWG和SHP兩種格式竣工總平面圖）；3、 工程檔案預驗收證明原件；4、建設用地規(guī)劃許可證及通知書復印件，同時核驗原件；5、標準地名證書及附圖復印件，同時核驗原件；6、現(xiàn)場實景照片；7、法人已更換的應重新提供法人身份證明；8、更換委托代理人的還應提交授權委托書和受委托人的身份證明復印件，同時核驗原件；9、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他有關材料。10個工作日天津市南開區(qū)規(guī)劃處建設工程規(guī)劃驗收合格證30消防驗收1、電氣設施消防安全檢測報告；2、建筑消防設施檢測報告； 3、建筑消防設施質(zhì)量監(jiān)理報告； 4、室內(nèi)、外消防給水管網(wǎng)圖；5、供電方案；6、主要建筑防火材料、構件和消防產(chǎn)品合格證明；7、消防設計

36、審核部門出具的建筑工程消防審核驗收聯(lián)接單；8、消防竣工圖紙。30天津市公安消防局技術處消防驗收合格意見書31住宅商品房準許使用非經(jīng)營性公建配套證明6、 計劃、正式規(guī)劃圖及施工總平面圖7、 住宅項目竣工驗收備案通知書8、 已按配套合同約定交付全部非經(jīng)營性公建配套費9、 約定由建設單位代建的配套項目竣工，并提供相關資料及辦理移交10、 啟用地名通知書及圖11、 商品房建筑面積測量報告書12、 營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證13、 年度投資計劃5天津市區(qū)住宅配套建設管理辦公室32住宅商品房配套合格證1、 大配套接用設施通知；2、 新建住宅商品房給水工程配套合格證；3、 新建住宅商品房排水工程配套合格證；4、

37、新建住宅商品房燃氣工程配套合格證；5、 新建住宅商品房中水工程配套合格證；6、 新建住宅商品房電力工程配套合格證；7、 新建住宅商品房道路工程施工企業(yè)資質(zhì)，開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的道路施工合同；8、 新建住宅商品房路燈工程企業(yè)資質(zhì)，開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂的路燈施工合同；9、 開發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司（或相關接管單位）簽訂的小區(qū)道路、路燈長期養(yǎng)管協(xié)議，物業(yè)公司資質(zhì)；10、 界外地整治。33新建住宅商品房準許交付使用證1、 建筑安裝工程竣工驗收備案書；2、 建設工程規(guī)劃驗收合格證；3、 非經(jīng)營性公建配套證明；4、 基礎設施配套證明；5、 新建住宅商品房供熱配套證明；6、 土地使用權證書；7、 地名管理部

38、門批準的地名文件；8、 小區(qū)竣工資料；9、 入住申請書。材料齊全后對擬批準的開發(fā)建設項目在媒體進行為期7天的公示，公示結(jié)束時無群眾或相關管理部門提出異議，3個工作日內(nèi)核發(fā)使用證。34登記測繪1、 產(chǎn)測繪申請書；2、 標準地名證；3、 經(jīng)規(guī)劃部門審批的建筑施工圖紙及電子文件，如前置已提交則不需再提供；4、 如有變更，須提供相應變更圖紙。每5萬平米30個工作日天津市國土資源和房屋管理局測量大隊登記測繪成果（辦理產(chǎn)權證用）住宅：1.36元/平米；公建：2元/平米（與前置面積進行對比，如不足需補交差額）35房地產(chǎn)初設登記地籍測繪1、 房地產(chǎn)權使用證（土地證）；2、 登記測繪成果。10天天津市測繪院地籍

39、測繪資料按照物價局相關規(guī)定收取36房地產(chǎn)初始登記1、 地產(chǎn)初始登記申請書；2、 申請人身份證明（公司營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)辦人身份證）；3、 房地產(chǎn)權使用證（土地證）；4、 建設工程規(guī)劃許可證；5、 建設工程規(guī)劃驗收合格證；6、 標準地名證；7、 登記測繪成果；8、 已辦預售登記的需提供預售登記證明；9、 地籍測繪成果及電子文件。30天天津市房地產(chǎn)登記交易發(fā)證中心房地產(chǎn)權使用證（未售及不出售房屋）住宅：80元/套；非住宅：550元/樓（如辦理過預售登記的不需繳納此費用）37分戶房地產(chǎn)權使用證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)房地產(chǎn)權初始登記的件轉(zhuǎn)至南開房管局天津市南開區(qū)房地產(chǎn)管理局業(yè)主可辦理分戶房地產(chǎn)權使用證轉(zhuǎn)移登記費：3元

40、/平米第三章 前期工作內(nèi)部管理職責與工作流程第一節(jié) 前期工作內(nèi)部管理職責一、合同審批流程1. 政府性收費合同：凡包含在*項目政府性收費類說明適用范圍及收費標準范圍內(nèi)的文件，需填寫合同審批表、政府收費類說明。此類文件經(jīng)主辦部門填寫成本計劃部審核總經(jīng)理簽字返回成本計劃部編寫合同編號開發(fā)部合同蓋章。2. 一般合同：主辦部門填寫合同審批表后附說明、合同等經(jīng)辦人簽字部門負責人簽署意見成本計劃部簽署意見合同總經(jīng)理審核簽字返回成本計劃部編寫合同編號開發(fā)部合同蓋章。3. 特殊勞務費合同：由經(jīng)辦人詳細寫明支付勞務費原因 、經(jīng)辦人簽字 主管領導審核簽字 總經(jīng)理簽字確認二、合同附表1、說明：合同或協(xié)議價款可談判的政

41、府壟斷項目以及需二次設計的壟斷性配套項目。2、政府收費類說明：固定的政府性收費及政府壟斷性固定配套收費，即土地登記費、施工圖審查費，人防易地建設費、招標監(jiān)督服務費、墻改費、水泥專項基金、地名公告費、地籍地形圖、核地、合同審查費、銷售許可證公示費、銷售面積測量費、土地分證測量、分戶產(chǎn)權及土地登記費、房屋交易手續(xù)、質(zhì)量安全監(jiān)督費、文明施工費、住宅小配套費、建委備案標識費、準入證公示費，以上收費填寫政府收費類說明。3、直接委托審批表：直接委托用于企業(yè)行為，但無法通過招標、議標確定施工單位，只能直接委托給一個施工單位的工程。l 含有地區(qū)特點的企業(yè)行為的壟斷性項目 ，如天津地區(qū)有線電視入網(wǎng)。l 半年內(nèi)進

42、行過同類招標采購，規(guī)格型號相同、且市場價格沒有明顯波動，不高于當前市場價格。l 其他原因需要直接委托的工程。如天津地區(qū)室內(nèi)環(huán)境檢測工程等。1、 合同附件：合作方的資質(zhì)、采購明細、委托書等三、付款流程1、一般合同付款：合同審批通過填寫付款計劃成本計劃部審核總經(jīng)理批復填寫付款單經(jīng)辦人和主管簽字確認成本計劃部核實是否符合付款條件、簽字確認總經(jīng)理簽字內(nèi)勤錄入付款計劃財務部審核付款2、特殊勞務費付款：合同審批通過、經(jīng)辦人簽字 主管領導審核簽字 總經(jīng)理簽字確認 財務付款（注：勞務費均為現(xiàn)金支付，需提前通知財務部準備）3、前期工作的檔案管理歸檔范圍參照集團下發(fā)的融創(chuàng)集團檔案歸檔明細，凡屬歸檔范圍的文件，開發(fā)

43、部主辦人員在辦理完畢一個工作日之內(nèi)將原件交由部門內(nèi)勤，內(nèi)勤將原件復印留存。填寫檔案移交清單將原件及時交與綜合管理部檔案專員歸檔。復印件及時分類整理，編號，存檔。付款臺帳及時更新，定期與財務核對。第二節(jié)：前期工作內(nèi)部管理流程開發(fā)部設計部成本部工程部銷售部客支部公司辦理建設用地批準書委托相關單位編制環(huán)境評價、地震評價申請報告取得環(huán)境評價、地震評價批復。辦理建設用地規(guī)劃許可證簽定大配套合同申報修建性詳規(guī)以時間節(jié)點為主線開展全面手續(xù)辦理工作。全面了解項目，結(jié)合政府相關流程及本項目開發(fā)節(jié)奏要求，擬定開發(fā)計劃。對擬訂項目參與土地招標、出讓、轉(zhuǎn)讓提供可靠的信息。提供項目環(huán)評資料審核簽定土地出讓合同公司審核公

44、司審核開發(fā)部設計部成本部工程部銷售部客支部公司委托有資質(zhì)的招標代理機構進行招標工作，簽訂合同委托相應的招標代理機構進行監(jiān)理、樁基檢測、施工招投標工作，并辦理合同備案。辦理勘察、設計招投標辦理施工圖審查辦理房屋前置面積測量辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理房地產(chǎn)權證（土地證）取得投資計劃辦理項目報建提供數(shù)據(jù)、文件提供招投標文件提供報審圖紙并審核設計部提供全套施工圖及意見回復、對房屋面積測量補充相關說明成本計劃部確定監(jiān)理、樁基檢測、總包單位確定招標代理、勘察、設計單位提供招投標文件提供招投標文件公司審核公司審核開發(fā)部設計部成本部工程部銷售部客支部公司辦理房屋初始登記辦理地籍測繪辦理產(chǎn)權面積測量辦理準入證規(guī)

45、劃驗收消防驗收供熱證明大配套證明小配套證明辦理銷售許可證辦理預售登記證明辦理建筑工程施工許可證。辦理質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督、節(jié)能備案、散裝水泥基金、墻改基金等手續(xù)設計部提供相關設計說明提供節(jié)能等備案資料人防驗收電梯驗收竣工驗收提供驗收所需文件及現(xiàn)場提供基礎驗收證明提供安全監(jiān)督等備案資料提供網(wǎng)上數(shù)據(jù)支持財務部提供資金證明第三部分 配套工作管理制度與工作流程第一章 配套工作管理制度第一節(jié) 配套工作中開發(fā)的管理職責一、了解項目周邊市政配套現(xiàn)狀條件與規(guī)劃情況，擬定項目周邊配套實施方案。二、全面了解項目，加強與配套各職能部門的溝通，結(jié)合配套專業(yè)局相關流程及本項目開發(fā)節(jié)奏要求擬定配套實施計劃，及時把握配套相關

46、政策動態(tài)信息，爭取工作的主動性。三、加強與各配套專業(yè)局的溝通，認真學習相關配套政策，針對項目配套方案與各配套專業(yè)局相關專業(yè)人員進行深入討論，制定更有利的配套實施方案，使公司配套成本得到最有效的降低。四、深入了解項目，結(jié)合項目本身的特點及各配套專業(yè)特點，要做到項目配套的整體性及穿插性，提前發(fā)現(xiàn)問題，并做到及時有效的解決。避免對開發(fā)周期的影響及變更成本的投入。五、要及時深入了解相關政策信息，嚴格按照審定后的管理規(guī)劃執(zhí)行，取得項目的配套相關合法手續(xù)。一、 準確把握各配套專業(yè)進度信息，安排合理的資金計劃，使公司資金達到充分利用。二、 辦理項目開發(fā)各主管部門的審批事項。三、 辦理各項配套工程的前期手續(xù)。

47、四、 全面了解各配套專業(yè)周邊的配套設施情況，負責為綜合管網(wǎng)設計提供市政管線敷設規(guī)劃。五、 組織配套工程的竣工驗收，獲取相關驗收合格證。六、 加強與集團及公司各部門之間的橫向交流與溝通，使項目配套進度及資金得到最有效的安排和利用。七、 熟知各項審批辦件流程，辦理項目開發(fā)各主管部門的審批事項及各項配套工程的前期手續(xù)。八、 要與各配套專業(yè)局保持良好的工作關系，及時做好各配套工程的竣工驗收，獲取相關驗收合格證。保證項目及時、順利入住。九、 項目開始階段提前介入，在紅線外設計上配合各配套專業(yè)局制定合理管線規(guī)劃方案。十、 在各配套專業(yè)進件階段，結(jié)合各配套專業(yè)局在項目周邊的配套設施情況，將草案預先征各配套專

48、業(yè)局意見，做好審批部門的協(xié)調(diào)工作，使方案按照集團經(jīng)營要求，做到方案合理化和利益最大化，爭取在各配套專業(yè)方案設計前使成本投入最小化。十一、 在各配套方案報審及細部設計時，做好配套專業(yè)局設計部門及審批部門的溝通協(xié)調(diào)工作，使方案及設計調(diào)整到即滿足項目使用所需要求，又最大限度控制配套成本。十二、 關于配套專業(yè)部門指定的行政收費，應根據(jù)項目實際經(jīng)營情況，結(jié)合相關取費標準，按照最優(yōu)標準交費，達到減低成本的目的，根據(jù)各配套專業(yè)進度要求，有效的利用資金達到資金的最大利用率。十三、 加強與公司相關部門的溝通，嚴格執(zhí)行公司招投標及合同審批流程，控制好成本。第二章 配套工作外部流程第一節(jié) 市政手續(xù)辦理總流程圖制定供

49、電方 案制定供電方 式用電面積審核簽訂通信合同施工面積審 核施工面積審 核專業(yè)設 計專業(yè)設 計竣工驗收現(xiàn)場施工確定各專業(yè)施工單位各專業(yè)施工圖紙會審設 計 綜 合排水申報專業(yè)設 計專業(yè)設 計專業(yè)設 計施工面積審 核專業(yè)設 計專業(yè)設 計簽訂二次供水協(xié)議給水新 裝辦理節(jié)水指 標辦理臨時用 水弱電申報電力用電申報中水用水申報熱力用熱申報燃氣用氣申報自來水申報了解周邊配套設施建設情況第二節(jié) 公建各配套專業(yè)流程一、自來水1.自來水配套職能1）天津市自來水集團有限公司供水發(fā)展部l 受理項目的用水申請l 協(xié)調(diào)自來水設計人員勘察現(xiàn)場l 組織自來水施工隊伍招投標l 組織自來水施工單位現(xiàn)場施工l 負責審核表具費，收取考核表費l 審批自來水驗收手續(xù)是否合格，并發(fā)放自來水合格證l 負責臨時水的方案確定，預算申報2）天津市華淼給排水研究設計院有限公司l 配合自來水集團相關人員勘察現(xiàn)場l 調(diào)查項目周邊管網(wǎng)敷設情況l