結(jié)合國情實(shí)際探討城市物業(yè)管理策略論文

1、結(jié)合國情實(shí)際探討城市物業(yè)管理策略論文編者按：本文主要從物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)； 創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式；實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的 應(yīng)用；全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)；結(jié)語五個方面進(jìn)行論 述。其中，主要包括：明確基金使用程序、建立基金審查制 度、建立續(xù)籌資金的籌集制度、打破物業(yè)公司管理一種模式 的體制、社區(qū)全體成員管理、物業(yè)管理組織非常精干、加強(qiáng) 行業(yè)監(jiān)管.斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”、建立物業(yè)企業(yè) 資質(zhì)等級制度、有效整合物業(yè)管理資源、對業(yè)主委員會人員 進(jìn)行崗前培訓(xùn)、對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定等，具 體材料請?jiān)斠?。論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前 施行于各個城市的管理

2、模式都是從香港或國外引進(jìn)，與中國 實(shí)際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運(yùn)作，管理模式和企 業(yè)規(guī)模四個方面詳細(xì)論述，目的是找到一種新的思路，從而 使我國物業(yè)管理能進(jìn)步發(fā)展。物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀(jì)的英國.伴隨工業(yè)革命逐漸 興起.發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程.因此它的理 論、運(yùn)作模式與西方經(jīng)濟(jì)理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物 業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實(shí)際.就必 須從各方面對其進(jìn)行調(diào)整.開辟一條新思路。筆者在從事物 業(yè)管理教學(xué)實(shí)踐操作中.認(rèn)為從以下四方面可以進(jìn)行新的嘗試:物業(yè)維修基金的運(yùn)作模式的改進(jìn)維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修 的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)

3、定：由市住房資金 管理中心.在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房 款中提取.多層住宅20%.高層住宅30%.然后再由業(yè)主 按照房改成本價房價的2%交納。如果專項(xiàng)維修資金花光或 者不到首次交納金額的30%.就要啟動續(xù)籌機(jī)制。盡管如 此.在實(shí)際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：（1）物業(yè)管理企業(yè) 私自挪用占有：（2）業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié) 果.公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴(yán)重。我們認(rèn)為應(yīng) 從以下方面改進(jìn)1明確基金使用程序由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用.確定要維修 的工程.報(bào)業(yè)主大會同意后.通過信息管理系統(tǒng)分?jǐn)偟骄S修 工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀 行再從每家

4、每戶中扣取專項(xiàng)維修資金。如果費(fèi)用不高，經(jīng)過 業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準(zhǔn)，到銀行支取就可以了，如果 費(fèi)用比較高就實(shí)行階梯性的交費(fèi)，比如先預(yù)支30%,讓維修 工程先運(yùn)行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5%的 質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立 之前.維修費(fèi)用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計(jì)劃和預(yù)算 報(bào)告，政府相關(guān)部門受理.并指定專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估， 最終由市國土房管局批準(zhǔn)到專戶銀行支取費(fèi)用。建立基金審查制度每個財(cái)政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財(cái)政、 審計(jì)部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進(jìn)行審查。檢查內(nèi)容 包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序.核查每筆資金 的使用過程。專項(xiàng)

5、維修資金在存儲銀行時.所得的利息都存 八相應(yīng)的業(yè)主名下.利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€業(yè)主的 名下。除了維修工程外.其他任何的形式都不能提取專項(xiàng)維 修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年 的213號文件.閑置的專項(xiàng)維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可 以委托銀行購買國債.但是有金額的限制.不能把所用的專 項(xiàng)維修資金都用來買國債.同時專項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險 較大的投資.如股票等。最終審查結(jié)束后.將審查結(jié)果在物 業(yè)區(qū)域張榜公布.使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚.資 金使用透明化。.建立續(xù)籌資金的籌集制度對于續(xù)籌資金.應(yīng)明確各戶繳納比例.通常是按建筑 面積計(jì)算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收取

6、.也可直接存 入維修基金專門賬戶.以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳.應(yīng) 建立滯納金制度.每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不 交費(fèi)的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實(shí)經(jīng)濟(jì)困難的應(yīng)辦理 緩繳手續(xù).延長繳費(fèi)期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主 應(yīng)有懲罰措施.如停止物業(yè)管理服務(wù)等。%1. 創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式目前.絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式.即 所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這樣雖然能對整個 小區(qū)實(shí)行集中統(tǒng)一管理.提高專業(yè)化程度。但也存在管理費(fèi) 用較高.很多中低收入居民承受不起的問題.是當(dāng)前物業(yè)管 理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾.應(yīng)該打破物 業(yè)公司管理一種模式的體制.引入我國臺灣地區(qū)

7、普遍實(shí)行的 業(yè)主自營式物業(yè)管理.實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理 兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管 理.就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)（即 居民的住房）.由業(yè)主自己負(fù)責(zé)：另一部分是公產(chǎn).包括庭 院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物.市社區(qū)全體成 員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會.全權(quán)負(fù) 責(zé)本管理純屬義務(wù).沒有任何報(bào)酬。委員一般任期一年.每 月開會一次.討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理 組織非常精干.專職人員只有兩位.一位是干事.另一位是 門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進(jìn)行監(jiān)控的先進(jìn)電 子設(shè)備：并且24小時錄像.保留2周）.另外有少量的臨

8、時 工.如保潔員、修理工等.由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費(fèi) 來源是將公用房屋出租.從中收取管理費(fèi).所收的管理費(fèi)在 支付了人員費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、公產(chǎn)運(yùn)作費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi).以及其他費(fèi) 用公共開支以后.一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多.尚且普遍推行業(yè)主 自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件 下.卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低 收入者交不起物業(yè)管理費(fèi).而物業(yè)管理公司由于收入較 少.出現(xiàn)經(jīng)營困難.使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對 現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革.由單一的物業(yè)公司管理模 式.改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。三、實(shí)現(xiàn)規(guī)模

9、經(jīng)濟(jì)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量 高.專業(yè)性強(qiáng)的獨(dú)立的行業(yè).但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純 的勞動密集性行業(yè).成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。 相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營.服務(wù)產(chǎn)品單一 管理項(xiàng)目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有 四點(diǎn)：一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場； 三是資源分割.物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費(fèi)偏低.收繳 率不高。針對這些問題可采取以下措施：1.加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管.斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父了關(guān)系”很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn) 公司供血.而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽.小企業(yè)吃不了.資源 浪費(fèi)嚴(yán)重的市場狀況

10、。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強(qiáng)監(jiān) 管每年進(jìn)行財(cái)務(wù)審查.由政府的審計(jì)部門審計(jì)物業(yè)公司 的經(jīng)濟(jì)賬目.斷絕雙方的資金支持：（2）強(qiáng)制推行物業(yè)區(qū)域 的招投標(biāo).每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進(jìn)行招投標(biāo).由政府組 織向全社會公開.實(shí)現(xiàn)透明化。建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗(yàn)等多方面進(jìn)行 規(guī)定.不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求.達(dá)不到 一定規(guī)模則不準(zhǔn)注冊.從而提高了準(zhǔn)入門檻。有效整合物業(yè)管理資源針對中小城市居住小區(qū)而積偏小、居民收入的特點(diǎn).我 們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進(jìn)行聯(lián)合.統(tǒng)一進(jìn)行招投標(biāo)。 區(qū)域面積大了.既能充分挖掘企業(yè)潛力.提高企業(yè)人員工作 能力：同時又因?yàn)榻档土私?jīng)營成本

11、：從而能減輕業(yè)主交費(fèi)負(fù) 擔(dān)。四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速.但畢竟只有二十多年的發(fā) 展.人們在觀念上認(rèn)識層次上還需要更大的提高。正是由于 差距的存在.使得企業(yè)在實(shí)施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù) 過程屮產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者 認(rèn)為應(yīng)進(jìn)行以下工作：1對業(yè)主委員會人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè) 主委員會.作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強(qiáng)業(yè)主素質(zhì)教育 就應(yīng)從委員會成員做起.以點(diǎn)帶面.推動全員物業(yè)管理知識 的普及。具體做法是（1）半地房地產(chǎn)行政主管部門每年定期 免費(fèi)開班培訓(xùn).凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派50%以上成員參 加.否則該業(yè)委會不予注艦（2）業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè) 主.宣傳物業(yè)管理方面的知識。對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定冃前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認(rèn)證工作.每年都進(jìn)行 物業(yè)管理員（師）資質(zhì)考試.但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī) 泄.各企