安徽天蘊(yùn)房產(chǎn)宿州開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作建議

1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。安徽天蘊(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司宿州開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作建議目 錄第一部分 市場(chǎng)解構(gòu)第二部分 客戶分析第三部分 產(chǎn)品建議第四部分 價(jià)格建議第五部分 營(yíng)銷通路第六部分 營(yíng)銷推廣第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第八部分、建筑設(shè)計(jì)第九部分、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)第十部分、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)第十一部分、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)第十二部分、物業(yè)管理服務(wù)引 言對(duì)于天蘊(yùn)康城項(xiàng)目的市場(chǎng)研究，是一件富有激情與創(chuàng)造力的事。其與生俱來(lái)的魅力及復(fù)雜性，決定了本次天蘊(yùn)康城項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體思路

2、方案也如其本身一樣充滿著難度，更具有與生俱來(lái)的沖擊力：如何將如此龐大而復(fù)雜的推廣體系理順、理清，并且富有執(zhí)行性？如何從種種困難與矛盾中找出正解，解決變數(shù)及不確定的風(fēng)險(xiǎn)？如何構(gòu)架一個(gè)從戰(zhàn)略到戰(zhàn)術(shù)到戰(zhàn)役一氣呵成，打動(dòng)市場(chǎng)的市場(chǎng)攻擊體系？如何建立一個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高中低多種推廣平臺(tái)的立體推廣體系？一個(gè)項(xiàng)目的推廣成功，需經(jīng)多方面努力及細(xì)致鋪排，而這些工作必須經(jīng)多方面的專業(yè)人士擔(dān)當(dāng)，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，形象包裝，廣告及宣傳策略等工作，均需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貓?zhí)行。本次建議，僅做概要性闡述，并將隨市場(chǎng)變化情況適時(shí)調(diào)整。房產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商品牌的載體，產(chǎn)品的定位與開(kāi)發(fā)理念，需與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念相一致，才能使

3、品牌深入人心。建議將“用心、品位、感動(dòng)宿州”作為天蘊(yùn).康城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念?！坝眯摹笔瞧髽I(yè)行為的準(zhǔn)則，也是立足業(yè)界、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根本；“感動(dòng)宿州”是開(kāi)發(fā)理念的核心，指對(duì)人性的關(guān)注，體現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)、功能配套等方面對(duì)人需求的關(guān)懷；“品位”指產(chǎn)品質(zhì)量方針和品質(zhì)保障。策劃目的1樹(shù)立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn)天蘊(yùn)康城項(xiàng)目的三個(gè)價(jià)值：1 中心區(qū)宿州開(kāi)發(fā)區(qū)文化核心區(qū)域和未來(lái)新商業(yè)中心區(qū)；2 升值空間天蘊(yùn)康城及項(xiàng)目區(qū)域具有很大的升值潛力；3 新生活與個(gè)人價(jià)值、身份體現(xiàn)個(gè)人、家庭在精神層面的成功感受。2使產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)認(rèn)可度，保證產(chǎn)品順利去化。3以成功的項(xiàng)目操作和品牌樹(shù)立，打造開(kāi)發(fā)商在業(yè)界的良好品牌形象，為開(kāi)發(fā)商的后期開(kāi)發(fā)

4、鋪平道路。策劃思路第一部分 市場(chǎng)解構(gòu)基本描述 1 宿州，位于安徽省北部。公路、水運(yùn)、航空多種方式組成宿州四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。鐵路有京滬、隴海兩大干線縱橫全境，符夾線在市內(nèi)腹地迂回，溝通京滬、隴海、京九鐵路，并擁有數(shù)條煤炭鐵路專用線；新汴河水道入洪澤湖抵長(zhǎng)江入海；國(guó)道104、206、310、311線以及合徐高速公路、連霍高速公路縱橫貫穿其中；規(guī)劃中的京流高速鐵路也將從宿州市穿越；徐州觀音機(jī)場(chǎng)距市區(qū)僅70公里。；2 宿州市自然資源豐富，名特產(chǎn)品眾多。境內(nèi)平原廣袤、沃野千里，氣候適宜，生物繁茂。平原面積8897平方公里，占全市總面積的91%，耕地997.79萬(wàn)畝，占地總面積的67.97%。地下礦產(chǎn)資

5、源豐富，煤儲(chǔ)量約為60億噸，是兩淮煤田的重要組成部分；黃口油田石油預(yù)測(cè)儲(chǔ)量達(dá)20億噸以上；宿南煤層氣已探明儲(chǔ)量達(dá)3000億立方米；大理石儲(chǔ)量4000萬(wàn)立方，居全省之首，花色品種達(dá)20個(gè)以上。靈璧奇石為中國(guó)“四大奇石”之一。；項(xiàng)目介紹 1地塊四至1 北面：北面為外環(huán)南路，與鋼材大市場(chǎng)僅一路之隔；2 西面：西面緊臨運(yùn)糧河；3 東面：東面為206國(guó)道；4 南面：南面為污水處理廠；2主要規(guī)劃指標(biāo)1 土地面積：27.49公頃。2 用地性質(zhì)：住宅用地。3 總建筑面積：372331平米。4 容 積 率：1.35。3地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位置為開(kāi)發(fā)區(qū)，是未來(lái)宿州城市發(fā)展的新核心地段。項(xiàng)目緊鄰?fù)猸h(huán)南路及206國(guó)道

6、。4周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高1 該地塊周邊商業(yè)沒(méi)有大型市場(chǎng)和超市和商業(yè)經(jīng)營(yíng)，無(wú)法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；2 項(xiàng)目距市中心相對(duì)較遠(yuǎn)。需在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中由開(kāi)發(fā)商自建或與工交公司協(xié)商開(kāi)通不低于2條的工交線路，將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢(shì)很明顯，緊靠206國(guó)道，向南可達(dá)蚌埠，向西可直到達(dá)合徐高速；3 教育、醫(yī)療等社會(huì)配套嚴(yán)重不足。4 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀； 醫(yī)院：項(xiàng)目向北有宿州市第二人民醫(yī)院。 娛樂(lè)：項(xiàng)目周邊欲建五星級(jí)酒店。 景觀：項(xiàng)目西面是運(yùn)糧河。5環(huán)境分析：1 區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)新區(qū)，火車站廣場(chǎng)附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增

7、多，區(qū)域整體形象看好。2 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)區(qū)，交通條件便利通達(dá)，但生活配套很不完善，臨近外環(huán)及206國(guó)道對(duì)居住條件有噪音污染等方面的負(fù)性影響。3 景觀環(huán)境：項(xiàng)目西邊有運(yùn)糧河，經(jīng)過(guò)改造后將享有景觀優(yōu)勢(shì)。4 商業(yè)環(huán)境：項(xiàng)目北面的鋼材大市場(chǎng)將會(huì)給本項(xiàng)目制造一些商業(yè)氛圍，但同時(shí)在項(xiàng)目的整體感覺(jué)上檔次不高。本項(xiàng)目建成后將制造一定的高品質(zhì)的商業(yè)氣氛，尤其是零售、住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。5 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：作為居住新區(qū)，規(guī)劃及在建了一批體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈。6 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場(chǎng)新增樓盤(pán)定位均為中高檔住宅，并規(guī)劃有部分別墅產(chǎn)品。swot分析1優(yōu)勢(shì)（strength）地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地

8、塊位于開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。離老城區(qū)雖然相距較遠(yuǎn)，但也給現(xiàn)代化高品質(zhì)的住宅項(xiàng)目提供了有利的條件。無(wú)論是在項(xiàng)目的規(guī)劃還是在項(xiàng)目建成后的居住環(huán)境上都存在很大的優(yōu)勢(shì)。隨著各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊緊臨外環(huán)線及206國(guó)道，對(duì)外交通便捷。 后發(fā)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾陆ǔ菂^(qū)，各種配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無(wú)任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目?jī)H用地面積就達(dá)40萬(wàn)平米，社區(qū)規(guī)模在宿州本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢(shì)，各種配套諸如商場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來(lái)了大量

9、的終端消費(fèi)者。2劣勢(shì)（weakness）項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂(lè)餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。緊鄰?fù)猸h(huán)南路及206國(guó)道，對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響。3機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）宿州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，當(dāng)?shù)氐V產(chǎn)資源豐富，市民購(gòu)買力得到了有效的提高。目前當(dāng)?shù)刈≌?、商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。宿州本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會(huì)另購(gòu)新房，為市場(chǎng)提供了有效的客源.隨著生活水平的提高，本地居民在生活上要求更高，

10、為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。4威脅點(diǎn)（threaten）1 近年來(lái)宿州經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，但相對(duì)而言宿州本地普通居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受力還相當(dāng)有限。而購(gòu)買力較強(qiáng)的客源選擇礦區(qū)職工私營(yíng)業(yè)主及外地在宿州投資購(gòu)房可能性較大。2 2006年為宿洲大盤(pán)開(kāi)發(fā)上市最集中的一年，同時(shí)也是市場(chǎng)供應(yīng)量放大關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)供給方將會(huì)重視對(duì)客戶的爭(zhēng)奪，稀缺的客戶資源加上激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，將使本項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)壓力。本案附近東方明珠、眾德.祥福苑、南方國(guó)際花園等項(xiàng)目已經(jīng)先期入市，因此對(duì)本案的銷售會(huì)產(chǎn)生一定影響。3 住宅三級(jí)市場(chǎng)并不活躍，購(gòu)房自用仍然是宿洲市民的主要購(gòu)房目的，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的增值保值作用無(wú)明確認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)投資意

11、識(shí)相對(duì)薄弱。4 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過(guò)金融手段與政策控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房?jī)r(jià)遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)的出現(xiàn)。第二部分 客戶分析目標(biāo)市場(chǎng)定位與分析1目標(biāo)消費(fèi)群定位先前（市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議報(bào)告中）經(jīng)過(guò)我們的闡述，已經(jīng)確定了產(chǎn)品走中檔偏高的路線，而作為一個(gè)中高檔樓盤(pán)，它所面對(duì)的客戶群也必然是有選擇性的。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說(shuō)對(duì)于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。介于本項(xiàng)目為大盤(pán)屬性，市場(chǎng)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源基本上以中等，中

12、高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：客源區(qū)域一級(jí)區(qū)域：宿州主城區(qū)內(nèi)；二級(jí)區(qū)域：宿州主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)?？驮绰殬I(yè) 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者； 宿州在外務(wù)工者； 宿州本地政府公務(wù)員； 企業(yè)高級(jí)管理人員； 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工； 宿州本地效益較好的企業(yè)職工； 富裕進(jìn)城的農(nóng)民。客源購(gòu)房目的 新增型：新婚或分家的購(gòu)房，拆遷購(gòu)房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房； 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的； 工作型：因?yàn)楣ぷ髟騺?lái)宿州，為了工作方便的人群。吸引客源種類 以個(gè)體買家為主，集團(tuán)客戶為輔； 立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引工薪階層。3 主力客源分析本案體量40萬(wàn)平

13、方米，客源定位為公務(wù)員階層、當(dāng)?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買力群體的購(gòu)買，從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的。年齡職業(yè)年收入家庭結(jié)構(gòu)25歲以下公務(wù)員1-2萬(wàn)獨(dú)身25-35歲公務(wù)員1-3萬(wàn)獨(dú)身或新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭36-45歲公務(wù)員2-4萬(wàn)有未獨(dú)立子女或獨(dú)立子女家庭46歲以上公務(wù)員4萬(wàn)以上有獨(dú)立子女家庭或子女已成家公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳?，年收入如上圖。居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主。未來(lái)居住需求：· 25歲以下人群：一般是處

14、于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，購(gòu)買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時(shí)沒(méi)有考慮購(gòu)買商品房，少數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購(gòu)買，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積90平方米左右。· 2535歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購(gòu)買力，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積90-110平方米。· 最需要關(guān)注的人群是36-45歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開(kāi)始打算購(gòu)買商

15、品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110-120平方米。· 另一較為值得關(guān)注的人群是46歲以上人群：他們多在國(guó)家機(jī)關(guān)部門(mén)擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上，收入水平在六安屬于高層階級(jí)，二次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積120平方米以上及別墅產(chǎn)品。富裕階層：收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。年收入如圖。居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購(gòu)買了商品房。私營(yíng)主自建房屋和與

16、父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購(gòu)買商品房的比例逐年增加。年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)30-45歲企事業(yè)中層干部3-4萬(wàn)新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4萬(wàn)以上有未獨(dú)立子女家庭或獨(dú)立子女家庭25-45歲私營(yíng)主3萬(wàn)以上獨(dú)身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭未來(lái)居住需求：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積120平方米以上及別墅產(chǎn)品。企事業(yè)中層干部收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期，因此存在購(gòu)買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買商品房的面積

17、及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大，面積110-120平方米。私營(yíng)主家庭年收入3萬(wàn)元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。25-35歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房為主，面積110平方米左右；36-45歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主，面積110-120平方米及以上。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買別墅。工薪階層收入狀況：工薪階層年收入1-3萬(wàn)元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)適用房為主，居住品質(zhì)較低。政府逐步對(duì)老城區(qū)分塊實(shí)施改造。工薪階層商品房的需求較強(qiáng)。未來(lái)需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力

18、戶型以二房及三房為主，面積90-120平方米。· 單身人群：由于家庭人口單一以及購(gòu)買力約束的問(wèn)題，相應(yīng)的對(duì)戶型及面積要求相對(duì)較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在60平方米左右區(qū)間。· 新婚夫婦家庭：購(gòu)買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對(duì)戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高，受總價(jià)約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對(duì)面積的需求主要集中在70-90平方米這個(gè)需求空間，戶型主要

19、需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在90-120平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。· 子女未獨(dú)立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)穩(wěn)定，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對(duì)購(gòu)買商品房面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大。· 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110-120平方米區(qū)間。返鄉(xiāng)置業(yè)者務(wù)工類型年限年收入家庭結(jié)構(gòu)體

20、力型10年1-2萬(wàn)單身、新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭專業(yè)型5年4萬(wàn)以上有未獨(dú)立子女家庭或 已婚技術(shù)型5-8年2-4萬(wàn)以上已婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭收入狀況：外出務(wù)工人員以體力勞動(dòng)為主，決定了這個(gè)階層主導(dǎo)是中低收入階層，但從中分化出來(lái)的置業(yè)者，其外來(lái)收入高于一般宿州人均收入，相對(duì)宿州的房?jī)r(jià)水平，具備較強(qiáng)的購(gòu)買力，同時(shí)處于對(duì)外出城市的向往和生活的習(xí)慣，往往會(huì)選擇在城市安居。居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在宿州的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。隨著城市化步伐的加快，宿州城市總?cè)丝趯哪壳暗?04.52萬(wàn)人不斷的增長(zhǎng)。在這一過(guò)程中，對(duì)照宿州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對(duì)大的比

21、重。未來(lái)需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以三房及帶閣樓的大面積住房為主，面積110-120平方米。具體房型的目標(biāo)客戶：二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；三居室：經(jīng)濟(jì)較好的企事業(yè)職工、私營(yíng)企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭；四居室：經(jīng)濟(jì)收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)當(dāng)定位于改善住房的再次購(gòu)房消費(fèi)群或多次置業(yè)者中，他們的消費(fèi)需求不低，對(duì)房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房?jī)r(jià)方面卻表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，因?yàn)槟壳八拗莸牟煌臉潜P(pán)和地段的選擇具有一定的差異性。現(xiàn)將著重分析他們對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為

22、。1 寬敞舒適的房型；2 高質(zhì)量的居住環(huán)境；3 有一定規(guī)模的小區(qū)；4 高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)文化需求；5 追求自由個(gè)性和實(shí)際效用的統(tǒng)一。第三部分 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議策劃思路 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前宿州市已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對(duì)不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。我們的項(xiàng)目地塊地處宿州市開(kāi)發(fā)區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項(xiàng)目特點(diǎn)，項(xiàng)目概念定位為：人文品質(zhì) 清新健康結(jié)合區(qū)域的市場(chǎng)環(huán)境分析，針對(duì)本項(xiàng)目周邊尚有規(guī)劃和在建的大面積的競(jìng)爭(zhēng)體量（接近100萬(wàn)方），建議確定本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：中高端的“品牌

23、社區(qū)”路線據(jù)此我們的目標(biāo)：提升地段價(jià)值、創(chuàng)新生活理念。我們的策略：由人文景觀引入、塑造天蘊(yùn).康城高端品牌形象。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域規(guī)劃之勢(shì)而上，撬動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目自身勝出同時(shí)通過(guò)行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)我們的品牌在宿州乃至安徽市場(chǎng)三級(jí)跳行為主張（領(lǐng)導(dǎo)品牌）物理感受（建筑）精神感受（生活）品牌認(rèn)同生活品位 增值空間地段價(jià)值 社區(qū)品質(zhì)1“陽(yáng)光化”的生活由于氣候的原因，區(qū)域居民對(duì)住宅的朝向要求較高，因此我們?cè)诋a(chǎn)品概念中，應(yīng)該營(yíng)造出一種“陽(yáng)光化”的生活，在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，可以設(shè)置一些公共陽(yáng)光會(huì)客室、陽(yáng)光書(shū)房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分住宅前綠化結(jié)合，營(yíng)造陽(yáng)光花園環(huán)境；頂層（閣樓

24、）適當(dāng)面積設(shè)置露臺(tái)，讓住戶享受更多陽(yáng)光，打造空中花園概念。2優(yōu)美的人文環(huán)境在我們的調(diào)查中了解到，區(qū)域居民對(duì)小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認(rèn)為小區(qū)居民的層次要大致相同，小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民“人性化”的要求。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤(pán)基本沒(méi)有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”。我們?cè)谛^(qū)的環(huán)境建設(shè)時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)提倡社區(qū)的文化營(yíng)造，給居民足夠的活動(dòng)空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽(yáng)光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住戶一種高品質(zhì)的生活。（1）規(guī)劃布局建議1、園區(qū)規(guī)劃

25、總體思路：掌握因地制宜原則，根據(jù)地塊各位置的差異性，有針對(duì)的規(guī)劃安排各種點(diǎn)板式建筑單體，合理的將各類戶型設(shè)計(jì)在相應(yīng)位置的建筑單體中；集中地下停車；人車局部分流；以多層為主，在沿外環(huán)路區(qū)域考慮小高層。關(guān)鍵點(diǎn)：Ø 純多層建筑設(shè)計(jì)Ø 5米高全架空設(shè)計(jì)，形成無(wú)障礙式全景景觀園林Ø 錯(cuò)落建筑體：使天際線富有變化，使整個(gè)組團(tuán)更具靈活性、藝術(shù)性、人本化，為居者營(yíng)造出更完美的理想居住空間；Ø 景觀設(shè)計(jì)：廣場(chǎng)花園、組團(tuán)景觀、樓間庭院、道路景觀、水景的規(guī)劃要更清晰、更合理、更有層次變化；Ø 考慮集中式廣場(chǎng)花園，加強(qiáng)園區(qū)核心的、有凝聚力的中心景觀空間。Ø

26、豪華會(huì)所等2、功能區(qū)塊劃分園區(qū)分為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、中心花園、水榭長(zhǎng)廊、地下車庫(kù)及戶外活動(dòng)場(chǎng)地等多個(gè)功能分區(qū)，各部分功能既要完整獨(dú)立，又要相互聯(lián)系，盡可能滿足使用者的各種需求。整體采用一次性完成總體規(guī)劃，充分考慮目標(biāo)顧客當(dāng)前需求與遠(yuǎn)期需求的結(jié)合，力求制造出來(lái)的產(chǎn)品10-20年之內(nèi)不落后。一次規(guī)劃，各期獨(dú)立，逐期開(kāi)發(fā)，渾然一體，規(guī)劃過(guò)程中將建筑、景觀、環(huán)境結(jié)合起來(lái)，注重規(guī)劃本身品質(zhì)控制的同時(shí)，考慮成本控制。園區(qū)規(guī)劃除遵循上述原則外，應(yīng)著重考慮如下要求：2.1、大尺度效果北方的民眾性格相對(duì)粗獷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍比較強(qiáng)調(diào)大尺度效果及小區(qū)整體氛圍的營(yíng)造，而對(duì)細(xì)部的審視能力相對(duì)較弱，也不太挑剔。2.2、與當(dāng)

27、地文化的結(jié)合如能將北方的大尺度效果與南方特有的靈秀麗有機(jī)結(jié)合，在規(guī)劃上突出功能性，體現(xiàn)現(xiàn)代化城市工作生活的居住方式高效、便捷、資源享受，將能給客戶們以全新的感覺(jué)。宿州市作為安徽省北方的一個(gè)重要城市，是各種地方文化的交匯地，民眾對(duì)各種地域文化的接受能力較強(qiáng)，喜歡交友、喜歡熱鬧，為增進(jìn)鄰里關(guān)系，體現(xiàn)社區(qū)文化內(nèi)涵，可設(shè)置相對(duì)集中的休閑、交流空間。2.3、地形改造就我們目前所看到的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，宿州目前的樓盤(pán)大多是在平地上直接建房子，幾乎沒(méi)有地形的起伏，給人感覺(jué)平淡、缺乏動(dòng)感及生命力。本項(xiàng)目也是一塊平地，容易產(chǎn)生一覽無(wú)余的感覺(jué)，要在合肥的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中創(chuàng)造出新穎的效果，并吸引客戶，推進(jìn)市場(chǎng)銷售，結(jié)合建筑群

28、落和環(huán)境的設(shè)計(jì)進(jìn)行適當(dāng)?shù)牡匦胃脑焓且粋€(gè)很好的突破口，通過(guò)改造，使整個(gè)小區(qū)掩映于景觀之間，進(jìn)退起伏、高低錯(cuò)落，從而產(chǎn)生對(duì)自然的歸屬感。3、居住組團(tuán)形式整個(gè)小區(qū)由多個(gè)主題相連，風(fēng)格各異的居住組團(tuán)構(gòu)成。組團(tuán)間采用圍而不合的規(guī)劃理念，各個(gè)組團(tuán)既相互獨(dú)立又彼此圍合。各住宅組團(tuán)之間由綠地、公共建筑、道路隔開(kāi)，形成靈活有序的居住形態(tài)，同時(shí)順應(yīng)地勢(shì)的變化，形成建筑高低錯(cuò)落，綠地相連，道路便捷，既統(tǒng)一又有變化的整體。4、天際輪廓線強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境與空間的自然品質(zhì)，力求人與自然的和諧統(tǒng)一，將高、中、低層不同建筑形成的住宅搭配布置精心營(yíng)造。不只局限于單一層數(shù)和形式的住宅。避免形成封閉的空間或形成與外部空間隔絕的局面，能

29、夠和擊圍形成統(tǒng)一的整體。順應(yīng)地形改造的地勢(shì)高差，合理運(yùn)用同地建筑形態(tài)，建筑呈階梯狀錯(cuò)落分布，層次分明，綠化、小品、配套設(shè)施等協(xié)調(diào)搭配，使整個(gè)園區(qū)布局高低起伏、形態(tài)各異、色彩和諧，視界豐富，形成委婉流暢的天際線。5、配套設(shè)施布點(diǎn)強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)設(shè)施的功能劃分，在布局上各成體系，做到功能的復(fù)合交叉。公共活動(dòng)設(shè)施在小區(qū)內(nèi)居中布局，各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施置于幾個(gè)小規(guī)劃居住組團(tuán)交界線形成的道路上，將這種道路建設(shè)成步行街或符合人尺度的人車混流的小路，改變其單純的交通功能，使其具有復(fù)合交通、商業(yè)設(shè)施等多重功能，集交往、購(gòu)物、休息、飲食、觀賞、兒童游戲于一體。并有可能形成密集人流的聚集地，以改善居住空間的生活氣氛。在各組團(tuán)

30、中心公寓底層設(shè)置健身房、棋牌房等文體設(shè)施，以供業(yè)主交流娛樂(lè)。利用各組團(tuán)中預(yù)留的彈性空間，允許某些功能以及功能所需空間自發(fā)形成或調(diào)整，以引發(fā)規(guī)劃無(wú)從設(shè)計(jì)的空間細(xì)節(jié)，從而在改善住宅組織結(jié)構(gòu)、重組各功能設(shè)施之間的關(guān)系的同時(shí)，逐小恢復(fù)傳統(tǒng)街區(qū)的多元化和多層次，在這些小街中提供需要的各種類型生活空間。6、綜合管線布置按規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)置。設(shè)置時(shí)，不影響入口、道路的美觀，尺可能掩藏于景觀綠化帶之中。管線布置原則：給水、電力、燃?xì)庠诼窎|或路北設(shè)置；污水、通訊、熱力在路西或路南設(shè)置；雨水在路中設(shè)置（道路紅線小于50米，大于50米，雙側(cè)）（3）、道路交通組織構(gòu)想1、道路骨架的構(gòu)架道路規(guī)劃將以人車分流為原則，整

31、體由一條步行主道路、一條輔助道路、一條車行道路組成。采有么點(diǎn)代直的規(guī)劃方法，創(chuàng)造出“雖由人做，宛自天開(kāi)”的自然環(huán)境來(lái)。道路采用逐級(jí)由寬到窄的樹(shù)枝狀道路網(wǎng)，塑造成自然、便捷的居住環(huán)境。2、小區(qū)出入口設(shè)置小區(qū)將設(shè)一個(gè)主入口，一個(gè)輔助入口。主入口將設(shè)計(jì)在外環(huán)路，既小區(qū)的北面；輔助入口則在小區(qū)的東面。3、停車場(chǎng)的設(shè)置外圍地上停車場(chǎng)：主入口外圍及步行區(qū)域外圍附近，用于集中停放訪客車輛及接送車輛。園區(qū)地上停車位：組團(tuán)外圍沿小區(qū)級(jí)道路兩側(cè)設(shè)置，用于停入業(yè)主車輛，同時(shí)不影響組團(tuán)內(nèi)部生活空間。園區(qū)地下停車場(chǎng)：在地塊的地下，用于停放業(yè)主車輛。4、地下車庫(kù)的接口設(shè)置地下車庫(kù)接口處與地塊內(nèi)大門(mén)道路或小區(qū)道路相連并靠近

32、出入口設(shè)置，盡可能避開(kāi)人行路口、小行區(qū)域、中心景觀及建筑物。接口處設(shè)置明顯交通標(biāo)識(shí)，并設(shè)置緩沖、防滑、隔音、排水、照明設(shè)施。車庫(kù)內(nèi)人行道應(yīng)與中心景觀、各單元入口相連，并考慮接口處的導(dǎo)示牌及燈光。5、道路系統(tǒng)布局形態(tài)人車分流，地面基本實(shí)現(xiàn)無(wú)車狀態(tài)，地下形成交通網(wǎng)絡(luò)。地面車行道路沿組團(tuán)外圍呈環(huán)狀布置，步行道路成為環(huán)繞景觀、建筑的紐帶，為居住者提供便捷的出行動(dòng)線，成為小區(qū)空間景觀和形象特征的構(gòu)建。小區(qū)的道路遵循小區(qū)-組團(tuán)-院落整體規(guī)劃分級(jí)布局的原則，與空間層次相吻合，充分考慮道路的人流量，避免對(duì)景觀、整體布局的破壞。道路系統(tǒng)布局流暢，適度彎曲、起伏，配合景觀，形成柔和舒適的社區(qū)氛圍。道路形態(tài)由環(huán)型、

33、樹(shù)枝型、自由型等，整體給人舒緩平靜、富于變化的感受。5.1、小區(qū)大門(mén)道路小區(qū)的標(biāo)志性道路，人車流量密集，道路布局體現(xiàn)美觀、功能、便捷性，路面寬敞平坦，設(shè)置雙向車道，分車綠化帶、緩沖減速帶以及標(biāo)志性景觀，并直接連接地下車庫(kù)入口。整體布局精致大氣，能夠成為進(jìn)入小區(qū)的第一道風(fēng)景線。5.2、小區(qū)級(jí)道路與次入口相連，主要車行道路，沿組團(tuán)外圍分布，與車庫(kù)入口相連，道路體現(xiàn)系統(tǒng)性的服務(wù)性，形成承上啟下的道路系統(tǒng)。形成“分”與“合”的良性組合，化整為零。注意交叉口的處理，合理分流車輛，滿足雙向車流的需要，并設(shè)置引導(dǎo)和交通標(biāo)識(shí)，地面設(shè)置緩沖帶，路邊設(shè)置綠化隔音帶，體現(xiàn)整合性，便捷性。5.3、組團(tuán)級(jí)道路組團(tuán)級(jí)道路

34、是從鬧到靜的過(guò)渡，主要人行道路，對(duì)道路的地下空間也要滿足大部分地下管線的埋設(shè)。道路形態(tài)應(yīng)彎曲流暢，與宅間小咱自然銜接，并在道路交界處設(shè)置路障，隔離組團(tuán)，在道路兩側(cè)種植高大喬木，隔離建筑，降低噪聲及視覺(jué)污染。5.4、宅間小路宅間小路是進(jìn)出住宅的最末一級(jí)道路，主要供居民出入，自行車及人行交通。步行道是近人的活動(dòng)空間，要有引導(dǎo)性，將步行的人們引向某處目標(biāo)。道路布局曲折、起伏、隱蔽、私密、注重與環(huán)境的融合，接近自然。6、道路分級(jí)6.1、小區(qū)大門(mén)道路：路寬10米，設(shè)置雙向車行道、分車綠化帶（車與車、車與人）、單邊人行道。6.2、小區(qū)級(jí)道路（主路）：路寬7.5米，設(shè)置雙向車行道6.3、組團(tuán)級(jí)道路（次路）：

35、路寬4.5-5米。6.4、宅間小路（步行道）：1.2-1.5米。7、停（存）車方式7.1、小區(qū)外圍地上臨時(shí)停車位：設(shè)置在道路邊緣地上集中停車場(chǎng)：入口旁或步行區(qū)域周邊7.2、停（存）車位的數(shù)量配比地下車位：60%地上車位：概據(jù)配套設(shè)施和休閑文體項(xiàng)目另行考慮。8、停車場(chǎng)地景觀因素的考慮地上停車場(chǎng)：停車場(chǎng)地面鋪設(shè)草坪磚，增強(qiáng)綠化透視效果，車位劃分使用不同規(guī)則的草坪磚區(qū)分，停車標(biāo)志及行車路線宜用綠化表示，車場(chǎng)邊緣搭配種植常青灌木與喬木，與外界隔離。地下停車場(chǎng)：考慮車輛流向、引導(dǎo)、交通、警示等標(biāo)識(shí)的運(yùn)用，體現(xiàn)安全、便捷、舒適性。同時(shí)注重整體氛圍的營(yíng)造，細(xì)部處理，綠化透視，燈光效果，智能化應(yīng)用、綠化引入等

36、。（4）、公共空間系統(tǒng)構(gòu)想1、公共空形態(tài)構(gòu)想1.1、環(huán)境總體氣氛整體氛圍堅(jiān)持和諧共生，尊重人與自然、人與建筑、建筑與環(huán)境的關(guān)系。舒適：空氣清新，沒(méi)有污染；寧?kù)o，沒(méi)有噪聲；豐富多彩的綠化；與水景親近；道路整潔；具有文化底蘊(yùn)；有適于人們散步的場(chǎng)所和空間；有游樂(lè)設(shè)施。方便：居住區(qū)內(nèi)外交通方便；公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)方式、項(xiàng)目、時(shí)間方便。安全：要保證居民的日常安全，還要考慮在特殊情況時(shí)的安全。衛(wèi)生：居住環(huán)境保持空氣清新。居住室外公共環(huán)境要清潔衛(wèi)生。美觀：建筑群體的空間組合、建筑小品的裝飾、綠化種植的配置方式、建筑立面處理和建筑墻面裝飾材料與色彩的選配協(xié)調(diào)互補(bǔ)。還應(yīng)與周圍的環(huán)境有機(jī)地結(jié)合，給人以明快、淡雅、

37、親切之感，富于人情味、生活氣息和地方風(fēng)格。1.2、建筑組合形成的氛圍空間圍合根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置及其地形地貌，考慮其規(guī)模、檔次，園區(qū)中心位置以點(diǎn)式的點(diǎn)狀樓為主，周邊則以板式的多層為主，做到點(diǎn)板結(jié)合，注意道路的舒展，與綠地自然銜接。建筑分類考慮到小區(qū)的建筑容積率等多方因素，在可能的情況下，整個(gè)小區(qū)以多層為主，補(bǔ)充少量的小高層建筑。園區(qū)出入口在園區(qū)的東面設(shè)一個(gè)主入口，與園區(qū)外的206國(guó)道相連接，既方便住戶進(jìn)出，也能比較醒目地展示園區(qū)容貌。為增加主大門(mén)道路導(dǎo)入的吸引力，沿道路兩側(cè)結(jié)合建筑與環(huán)境設(shè)計(jì)出有一定層次感受的景觀。泊車位按照?qǐng)@區(qū)的檔次和開(kāi)發(fā)趨勢(shì)及宿州人對(duì)車輛代步的需求比較旺盛，本項(xiàng)目的地下

38、車位配置率按60%配足。布局層次整個(gè)項(xiàng)目即為一個(gè)大的建筑群落，建筑布局建議分組團(tuán)的方式進(jìn)行。中心廣場(chǎng)北方居民喜歡彰顯大氣，為了優(yōu)化小區(qū)的人文環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的融合，在園區(qū)中心集中設(shè)置大面積廣場(chǎng)、綠地，形成業(yè)主活動(dòng)和交流的中心。組團(tuán)要地要明亮，既聚人氣，又與綠地景觀結(jié)合在一起，輔以組團(tuán)綠化，使整個(gè)小區(qū)綠化渾然一體，營(yíng)造一種園內(nèi)獨(dú)特的風(fēng)景和安寧的氛圍，也有利于提高小區(qū)品質(zhì)，增加亮點(diǎn)?？臻g構(gòu)圖、比例、色彩本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格、外觀、色彩、建筑體量等應(yīng)著重考慮讓所有看到的人都產(chǎn)生耳目一新并渴望歸屬的感覺(jué)。建筑群體應(yīng)注意建筑群落、建筑單體之間的呼應(yīng)關(guān)系和體量大小、高低錯(cuò)落、線條流暢，針對(duì)北方建筑中線條普遍

39、較硬的狀況，應(yīng)盡可能使用柔和的線條，力求建筑群的不同層次有錯(cuò)落關(guān)系。整體上渾然一體，并組合成合理的天際輪廓線，體現(xiàn)整個(gè)園區(qū)豐富、變化的層次，既軟化建筑體量，又賦予建筑以韻律的動(dòng)感?？紤]到北方地區(qū)冬天比較寒冷和春季風(fēng)沙大的因素，其色彩慶追求與環(huán)境融合互補(bǔ)效應(yīng)，以尊貴、典雅、莊重的暗色系為主。在外墻擬采用中高檔涂料，局部少量點(diǎn)綴面磚或石料進(jìn)行組合?？紤]大面積落地玻璃，建議采用大面積平開(kāi)落地窗和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)相組合的方式，南向的窗戶可以稍大些，部分空間應(yīng)用落地窗，北向的窗戶則按規(guī)范執(zhí)行即可。房間均采用雙層玻璃隔音。另外建筑坡面的色彩選擇要與建筑外墻、窗體色彩相諧調(diào)，同時(shí)注意屋面排水組織。2、公共空間中的環(huán)

40、保構(gòu)想2.1、垃圾收集處理方式每幢樓設(shè)置相應(yīng)容量的分類收集容器，并有明顯標(biāo)記；生活垃圾收集、處理設(shè)施應(yīng)當(dāng)相對(duì)獨(dú)立，布局合理，相對(duì)封閉，四周設(shè)置綠化隔離帶。垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日收，廚房垃圾直接進(jìn)入生化處理裝置處理；可回收利用物資進(jìn)入廢舊物資回收利用系統(tǒng)；其它分類垃圾進(jìn)行分類處理處置，家庭垃圾實(shí)行袋裝化。2.2、交通噪聲控制方式臨近道路的樓房，可在外墻結(jié)構(gòu)上增加隔聲層，或在外部空間設(shè)置隔間屏障并安裝雙層玻璃，實(shí)行人車分流的交通體系，對(duì)于臨近車行道的建筑，在道路和建筑之間設(shè)置立體綠化帶加以隔離，車庫(kù)入口處設(shè)置隔音緩沖設(shè)施。2.3、污水處理系統(tǒng)根據(jù)宿州的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)行雨、污水直排。2.4、娛樂(lè)公共空間和兒童

41、活動(dòng)空間的噪聲控制活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)置在建筑物相對(duì)稀疏、人流較少的位置，采用不易發(fā)出聲音的器材或設(shè)備，設(shè)置保護(hù)裝置，對(duì)使用時(shí)間和使用規(guī)范有要求，與相臨建筑之間設(shè)置綠化隔音帶。2.5、商業(yè)區(qū)的噪聲控制商業(yè)房的結(jié)構(gòu)上可實(shí)用隔音材料，并與臨近建筑之間設(shè)置綠化帶。在商業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍上嚴(yán)格把關(guān)，禁止高污染、高噪音的行業(yè)進(jìn)駐。第五部分、建筑設(shè)計(jì)（1）建筑單體設(shè)計(jì)1、建筑類型根據(jù)開(kāi)發(fā)構(gòu)思，建筑類型為多層和小高層及部分別墅住宅，一梯兩戶，使居住者的生活空間更加寬敞，建筑與自然和諧共生。讓人們擺脫鋼筋水泥的束縛，擺脫緊張的都市生活節(jié)奏，在輕松、幽雅的環(huán)境中找到情感的歸宿，享受休閑、舒適的生活。2、建筑層數(shù)多層建筑為主，1

42、1層小高層為輔局部配以別墅。人性化的建筑充分滿足人的生理居住和心理情感要求。讓建筑融于自然中，讓居住者的生活空間與環(huán)境親密接觸，創(chuàng)造高品質(zhì)的生活氛圍。3、建筑朝向戶戶朝南或戶戶朝景。宿州的氣候特點(diǎn)是四季分明，朝向問(wèn)題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素。人們對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。無(wú)論從有利于身體健康，還是從風(fēng)水、習(xí)俗的角度看，都十分重要。本項(xiàng)目作為宿州的高檔樓盤(pán)，第一套住宅都應(yīng)盡量滿足這個(gè)需求。規(guī)劃設(shè)計(jì)中要特別重視地東西向及端套住宅外墻、窗戶的處理，充分控掘東西兩側(cè)的朝陽(yáng)面和景觀面。主要原因是：夏季的西曬太陽(yáng)對(duì)住戶的酷熱危害比南方明顯要??；所以“朝陽(yáng)”也百為一個(gè)賣點(diǎn)。4、建筑間距建筑的南北間距直接影

43、響住戶的舒適度和心理感受，尤其在北方地區(qū)，冬季的陽(yáng)光顯得十分珍貴。建筑間距將按照最新的建筑法規(guī)和合肥當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況適當(dāng)?shù)姆糯蟆?、建筑通風(fēng)建筑通風(fēng)括括自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)。在設(shè)計(jì)時(shí)考慮恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風(fēng)，使室內(nèi)外空氣對(duì)流置換。機(jī)械通風(fēng)在現(xiàn)代生活中必不可少，正確設(shè)計(jì)安裝和安全使用空調(diào)系統(tǒng)，可保證室內(nèi)空氣不被污染。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，進(jìn)行局部排風(fēng)或全面換氣。頂層建筑處理好屋面天窗的設(shè)計(jì)和煙道的位置，以免引起居住者的心里反感和抗性。6、建筑抗震建筑抗震設(shè)防為7度。在搞震方面，從以“抗”為主防災(zāi)的思路向以“隔”、“消”為主思路轉(zhuǎn)變。運(yùn)用新型隔震技術(shù)，在多層砌體

44、結(jié)構(gòu)和大開(kāi)間建筑物的基礎(chǔ)上，可以有效地將地震作用與建筑主體結(jié)構(gòu)隔絕，從而保護(hù)上部主體結(jié)構(gòu)免遭破壞。7、建筑風(fēng)格新現(xiàn)代歐式古典主義高級(jí)城市公寓。簡(jiǎn)約、尊貴、穩(wěn)重較沉穩(wěn)的暗色系，外觀上舍棄繁瑣的裝飾線條，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確，形成流暢通透的空間感，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市簡(jiǎn)約、尊貴、大氣的，富有渾厚底蘊(yùn)的尊榮生活氣息；關(guān)鍵點(diǎn)：Ø 新古典現(xiàn)代主義建筑。采用一些古典建筑中優(yōu)美的元素與比例，使建筑外觀在現(xiàn)代的框架內(nèi)透射出古樸的美?？傮w風(fēng)格簡(jiǎn)潔大方而耐人回味。Ø 外立面要富有現(xiàn)代感，外立面要反映最新的材料技術(shù)和加工工藝，以創(chuàng)造只有先進(jìn)技術(shù)才能達(dá)到的動(dòng)感，同時(shí)也重視現(xiàn)代審美獨(dú)有的簡(jiǎn)練與飄

45、逸。Ø 色彩：沉穩(wěn)內(nèi)斂的暗暖色為主；Ø 材質(zhì)：石材加面磚，采用生態(tài)科技環(huán)保建材；Ø 結(jié)構(gòu)：平屋頂加露臺(tái)；轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，南面景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)成大進(jìn)深的deck形式；Ø 隱藏式百葉空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)；Ø 布線：管線統(tǒng)一裝飾化處理。8、建筑外觀材質(zhì)與設(shè)備樓宇建筑底部采用天然石材，中部面磚，兩段式處理，構(gòu)成一種親和力極強(qiáng)的建筑表情。處理好室外空調(diào)機(jī)位的位置及外觀，做到美觀實(shí)用，成為立面的美化點(diǎn)綴，盡量在外墻內(nèi)側(cè)或凹處設(shè)置（若必須在外側(cè)設(shè)置，可考慮用百葉窗式的欄桿裝飾），空調(diào)隔板的大小要盡可能滿足各種空調(diào)的尺寸要求，注意空調(diào)滴水管與雨水管的連接和掩

46、藏。對(duì)于窗戶，要把握好美觀、采景、節(jié)省成本和節(jié)能的關(guān)系。（2）建筑戶型設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)在本組團(tuán)戶型設(shè)計(jì)要滿足中產(chǎn)階層對(duì)生活的高品位要求，功能上強(qiáng)調(diào)豪華舒適享受型；面積上以中大型戶型為主力戶型，既滿足高品位生活也不片面追求豪宅。戶型設(shè)計(jì)中突出前瞻性、舒適性、多元性。關(guān)鍵點(diǎn)：Ø 前瞻性、舒適性、多元性Ø 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，確保不相互污染；Ø 最大限度采用自然光照和自然通風(fēng)，做到全明；Ø 大開(kāi)間，大落地玻璃設(shè)計(jì)，便于更大范圍的采景；Ø 南北多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)通透感；Ø 開(kāi)放式休閑陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)比一般常規(guī)設(shè)計(jì)大，做成大進(jìn)深deck空間，形成花

47、園式陽(yáng)臺(tái)；Ø 針對(duì)城市生活習(xí)慣的特殊要求，設(shè)計(jì)多功能用房（可以根據(jù)實(shí)際需要改成書(shū)房、棋牌房等），在宣傳上強(qiáng)調(diào)“第三間房”的概念，成為一個(gè)宣傳亮點(diǎn)；Ø 頂層躍層處理，帶大露臺(tái)，做成空中別墅。2、戶型比例根據(jù)產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，90120左右的戶型應(yīng)該是本項(xiàng)目的主流戶型。面積比例建議為：二房二廳一衛(wèi) 70 10%二房二廳一衛(wèi) 90 15%三房二廳二衛(wèi) 120 45%四房二廳二衛(wèi) 140 20%五房二廳二衛(wèi) 180 10%（部分空中別墅設(shè)計(jì)）3、戶型空間功能布局功能完善是生活品質(zhì)提高的標(biāo)志，從目前的消費(fèi)趨勢(shì)看，在有限的空間面積內(nèi)，“三大二多一小”即起居廳、廚房、衛(wèi)生間增大，居室間數(shù)、

48、儲(chǔ)藏間增多、臥室趨小已成為大眾消費(fèi)者的追求。鑒于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的定位，大部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)較為寬裕，但考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦男睦硇枨?，因此我們?cè)谠O(shè)計(jì)觀念上必須以創(chuàng)造舒適型房子為前提，同時(shí)從大部分老百姓的心里需求出發(fā)。臥室：二主一次（或二次），面積二大一?。ɑ蚨蠖。阅舷?yàn)橹?。客廳：為主要活動(dòng)、起居和觀景空間，南向面積宜稍大，配置半落地景觀窗兼顧拓寬視野和保暖。餐廳：有自然采光，應(yīng)考慮3-6人用餐標(biāo)準(zhǔn)，如根據(jù)設(shè)計(jì)需要只能做到間接采光也可以，但應(yīng)考慮通風(fēng)效果。廚房：面積宜稍大，布局為方型，有自然采光。衛(wèi)生間：自然采光，尺寸合理，充分考慮現(xiàn)代家居生活設(shè)施的擺放，以及私密性的要求，必須通風(fēng)。書(shū)房：在中、大

49、戶型中配置，大小可視戶型總面積而定。陽(yáng)臺(tái)：南北各一個(gè)，北陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一封閉；南陽(yáng)臺(tái)為敞開(kāi)式，面積宜適中，考慮使用功能及立面效果。4、輔助空間儲(chǔ)藏室：面積不必大，無(wú)采光要求，可與北陽(yáng)臺(tái)結(jié)合起來(lái)考慮。玄關(guān)：考慮居住的私密性和美觀性，在入口處設(shè)置。走入式衣柜：面積宜經(jīng)濟(jì)，盡量安排在主臥或靠近主臥室。室外空調(diào)機(jī)位：所有戶型都必須安排足夠的空調(diào)機(jī)位，并處理好建筑立面和冷凝水排水問(wèn)題以及機(jī)位立體尺寸。單元門(mén)廳：整體裝飾，設(shè)置圖片或裝飾物以及背景音樂(lè)系統(tǒng)。第六部分、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)（1）、項(xiàng)目景觀營(yíng)造總體設(shè)計(jì)思路采用西式現(xiàn)代園林的手法，講究自然藝術(shù)與人造藝術(shù)，導(dǎo)入水景，水景與游泳池結(jié)合處理；建筑底層做架空層，植入休閑

50、小品與綠化系統(tǒng)，延伸中心花園，做出園區(qū)人與人親切交流的“模糊空間”。同時(shí)園區(qū)的綠化向空中延伸，做入戶花園、空中花園與屋頂花園。關(guān)鍵點(diǎn)：Ø 西式現(xiàn)代園林風(fēng)格，引入中式園林的精髓，中西合璧，東情西韻。Ø 注重綠化布局的層次，導(dǎo)入“城市廣場(chǎng)道路綠化園區(qū)廣場(chǎng)庭院綠化宅間綠化空中綠化”六級(jí)綠化體系；Ø 導(dǎo)入立體綠化景觀概念，在舒適型和享受型的組團(tuán)考慮 空中花園、入戶花園的設(shè)置。Ø 結(jié)合旱噴和嬉水池做水景；Ø 注重各種植物之間的相互搭配，不僅具有景觀性，而且具有營(yíng)造園區(qū)小氣候的功能，起到隔熱、降音等作用；Ø 園區(qū)內(nèi)人行小徑做成健康步道；Ø

51、; 主入口連接中心廣場(chǎng)；（2）、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)1、園區(qū)道路實(shí)踐已經(jīng)證明，絕大多數(shù)的購(gòu)房人，會(huì)本能地沿著道路的走勢(shì)來(lái)感受園區(qū)內(nèi)部環(huán)境，并由此進(jìn)行評(píng)判，因此，園區(qū)道路必須精心設(shè)計(jì)。路寬的合理設(shè)定整體實(shí)行人車分流的交通體系，園區(qū)道路要滿足人行的基本功能。建議園區(qū)內(nèi)設(shè)主干道，若干條支路和多條宅前道路。道路彎曲度多一些柔和的彎度，可增加道路本身的美觀；路面也應(yīng)適當(dāng)作些起伏設(shè)計(jì)，使視覺(jué)上富于變化。路面材料園區(qū)主干道選用瀝青路面，其余道路結(jié)合園區(qū)景觀場(chǎng)所的不同，可選用石材或彩色廣場(chǎng)水泥磚、陶磚等，協(xié)調(diào)搭配使用，形成變化的路面色彩和質(zhì)感，以在豐富道路自身景觀。小區(qū)組團(tuán)道路可采用廣場(chǎng)磚鋪設(shè)，增加路面的柔和性，拉近

52、與人的距離感；宅間小路采用卵石步道或石塊點(diǎn)綴，使之融合于景觀中，增強(qiáng)人的歸屬感。道路流線在道路流線的設(shè)置上，除考慮行人、非機(jī)動(dòng)車通行的便捷性、安全性外，還應(yīng)考慮殘障人士的交通動(dòng)線，兼顧對(duì)園區(qū)綠景、水景和建筑景觀的觀賞角度，盡可能使行人沿路能看到較豐富和較精彩的景觀面。地下管線檢修蓋沿路敷設(shè)的地下管線檢修井蓋板，其強(qiáng)度、外觀、色彩要符合道路的使用要求，并盡量靠路邊布置或與景觀綠化相結(jié)合。道路標(biāo)識(shí)路面標(biāo)識(shí)要與道路主要功能結(jié)合，主干道與次干道交匯處設(shè)置明顯的方位指示牌，標(biāo)識(shí)色彩要醒目、便于識(shí)別、查找；宅前小路不設(shè)道路標(biāo)識(shí)，可作指示牌引導(dǎo)說(shuō)明。2、園區(qū)小品園區(qū)小品主要分為觀賞小品和休閑小品或二者兼設(shè)。

53、小品以風(fēng)格清新、淡雅大氣為好，不要讓人感覺(jué)多余、突兀。要與景觀氛圍融合，體現(xiàn)功能，起到點(diǎn)綴、升華作用。石景小品石景包括石桌、石凳、綠地上的天然臥石點(diǎn)綴、綠地中的石質(zhì)步行小徑及少量石材制作的標(biāo)識(shí)物、雕塑等?？稍谌巳杭谢蛟郝溟g使用。木質(zhì)小品包括部分綠地的低圍欄、休閑椅及園區(qū)平面示意欄等內(nèi)容。應(yīng)做到與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。綠化小品設(shè)置原則是恰到好處，過(guò)少而平淡無(wú)味，過(guò)多則繁雜累贅。3、園區(qū)標(biāo)識(shí)在公共區(qū)域中應(yīng)考慮設(shè)置信息標(biāo)識(shí)設(shè)施，其內(nèi)容大致如下：園區(qū)布局引導(dǎo)標(biāo)識(shí)位置：園區(qū)各主要入口處。內(nèi)容：園區(qū)平面示意圖及標(biāo)識(shí)牌位置提示形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一考慮。夜間照明：射燈、燈箱或近處門(mén)燈、路燈等輔助光源。組團(tuán)、幢名標(biāo)

54、識(shí)系統(tǒng)位置：組團(tuán)入口、每幢建筑前。內(nèi)容：各組團(tuán)名、各幢的幢名（或幢號(hào)）形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一考慮。夜間照明：內(nèi)置光源單元入口標(biāo)識(shí)系統(tǒng)位置：各單元入口門(mén)上方內(nèi)容：?jiǎn)卧?hào)形式：銅制噴漆銘牌夜間照明：?jiǎn)卧肟跓魬籼?hào)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)位置：各戶分戶門(mén)或門(mén)楣上內(nèi)容：各戶的統(tǒng)一編號(hào)形式：銅制噴漆銘牌夜間照明：樓道燈休閑娛樂(lè)服務(wù)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)位置：園區(qū)入口處，各設(shè)施附近內(nèi)容：各相關(guān)公建配套設(shè)施名稱形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一方案夜間照明：專配或借光交通標(biāo)識(shí)位置：園區(qū)入口處，小區(qū)主道路附近內(nèi)容：減速、禁鳴、轉(zhuǎn)彎、限速等形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一方案夜間照明：專配或借光安全警示系統(tǒng)位置：電梯，游泳池邊，地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)，圍墻、電力、通訊、消

55、防、管道煤氣等設(shè)施內(nèi)容：使用須知、限速或危險(xiǎn)標(biāo)識(shí)形式：由環(huán)境設(shè)計(jì)師統(tǒng)一方案夜間照明：專配或借光（3）、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì)1、園區(qū)綠化1.1、綠化準(zhǔn)則北方氣候條件特點(diǎn)：一是冬季漫長(zhǎng)，枯黃期限在五個(gè)月以上；二是空氣干燥；三是污染嚴(yán)重，灰塵多。根據(jù)這樣的氣候特點(diǎn)，在北方小區(qū)開(kāi)發(fā)中，綠化應(yīng)實(shí)行“三多三少”。第一，樹(shù)木要多，草坪要少。從經(jīng)濟(jì)性考慮。草坪種植后的維護(hù)費(fèi)用要大大高于樹(shù)木，不僅需用要專用的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、定期澆水、施肥、而且還需要不斷更新，物業(yè)管理費(fèi)往往是承擔(dān)不起的。其二，在冬季，枯黃的草坪便毫無(wú)景致可言。即便是草坪，也應(yīng)該采用多花草坪，混合草坪，甚至是自然植物草坪等，以降低維護(hù)費(fèi)用，同時(shí)盡可能創(chuàng)造野生生物的環(huán)境，使小區(qū)綠化自然、多元化。第二，高大植物要多，低矮植物要少。綠化植物的高矮應(yīng)與建筑相協(xié)調(diào)。第三，自然景觀要多，人工雕琢要少。小區(qū)綠化并非整齊劃一就好，自然景觀更具有觀賞性。第四，綠化栽植應(yīng)結(jié)合景觀效果，體現(xiàn)品種多樣化，色彩協(xié)調(diào)并具有層次感。1.2、綠化設(shè)施帶的考慮第一、分車綠地分車綠帶的植物配置應(yīng)形式簡(jiǎn)潔，樹(shù)形整齊，排列一致，形成良好的行車視野環(huán)境，使駕駛員容易辨別穿行道路的行人。中間分車綠帶應(yīng)配置灌木、灌木球、綠籬等枝葉茂密的常綠植物，陰擋相向行駛車輛的眩光。兩側(cè)分車綠帶應(yīng)以種植灌木為主，并應(yīng)灌木、地被植物相結(jié)合。被人行橫道或道路出入口斷開(kāi)的分車綠帶，其端部應(yīng)采取通透