東城別墅地塊初步測(cè)算報(bào)告

1、.東城別墅地塊投資初步測(cè)算報(bào)告一、規(guī)劃指標(biāo)表1 用地及建筑指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目面積（萬(wàn)m2）戶數(shù)1總用地14.022容積率0.613計(jì)容總面積8.524擬建總面積9.854.1地上8.524.1.1獨(dú)棟別墅5.912114.1.2雙拼別墅0.56224.1.3洋房1.4984.1.4商鋪0.514.1.5公館會(huì)所0.124.2地下1.33二、項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值的確定1. 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為4年，分期開(kāi)發(fā)，建設(shè)期3年，銷售期3年，建設(shè)銷售搭接進(jìn)行。土地取得費(fèi)的支付方式暫未明確，假設(shè)在開(kāi)發(fā)周期開(kāi)始時(shí)一次性投入。2. 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的半年后均勻投入，利息按單利計(jì)算。3. 評(píng)估對(duì)象用途為住宅。4. 在

2、全部建成后1年內(nèi)銷售完畢。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，其臨近地區(qū)及商圈可比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的售價(jià)為表2 銷售參照序號(hào)項(xiàng)目名稱成交均價(jià)（元/平方米）1荷塘月色雙拼別墅：16,000 洋房：9,5002旗峰天下洋房：10,0003御景臺(tái)洋房：9,0004天驕峰景洋房：8,5005東莞峰景高爾夫別墅25000（二手）6東方威尼斯廣場(chǎng)二期商鋪商鋪：200007中信慧坊商鋪：195008東城十三碗商鋪：280009一里洋場(chǎng)商鋪：3000010平均值別墅：16000雙拼/25000獨(dú)棟洋房：9500 商鋪：25000取上述案例銷售均價(jià)的算術(shù)平均值作為本項(xiàng)目的參考售價(jià)，假設(shè)完全銷售，忽略室外停車位和會(huì)所物業(yè)可能帶來(lái)的收益，

3、則總開(kāi)發(fā)價(jià)值為：25000 * 5.91 + 16000 + 0.56 + 9500 * 1.4 + 25000 * 0.51 = 182760 萬(wàn)元三、成本費(fèi)用1. 前期費(fèi)用：包括籌建開(kāi)辦、設(shè)計(jì)、勘察等，按建安費(fèi)用的6.4%計(jì)取，為1100萬(wàn)元。2. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括供水、供電、園建、道路、圍墻等。約為7474萬(wàn)元。3. 建安及機(jī)電工程費(fèi)用：按東莞市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，按1991元/平方米計(jì)算，約16972萬(wàn)元。工程資金峰值大概發(fā)生在施工開(kāi)始后的1.5年，此時(shí)建安、機(jī)電、園建等工程同時(shí)加速進(jìn)行，預(yù)計(jì)工程資金峰值資金占工程總投資的10%-15%，取中值約為390

4、0萬(wàn)元。4. 其他費(fèi)用：包括基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、質(zhì)安費(fèi)、招標(biāo)、監(jiān)理等費(fèi)用。其其他費(fèi)用共1051萬(wàn)元。5. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按建安費(fèi)用的5%，約849萬(wàn)元。6. 貸款利息：項(xiàng)目施工周期定為3年，土地取得費(fèi)用一次性投入，建安費(fèi)用與半年后均勻投入，利率取5.31%，按單利計(jì)，則：工程費(fèi)用= 前期 + 基礎(chǔ)設(shè)施 + 建安機(jī)電 + 其他 + 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) = 27445 萬(wàn)元貸款利息 = 27445 * 5.31% *（3 0.5）= 3643 萬(wàn)元故：本項(xiàng)目成本費(fèi)用 = 工程費(fèi)用 + 貸款利息 = 31088 萬(wàn)元工程建造成本 = 31088/85246 * 10000 = 3647 元/平方米項(xiàng)目的成本分

5、析具體見(jiàn)附表1。四、管銷費(fèi)用1. 銷售代理費(fèi)?？紤]別墅項(xiàng)目需要較為強(qiáng)大的宣傳廣告等銷售攻勢(shì)，按銷售收入的2%計(jì)取，約3655萬(wàn)元。2. 管理及專業(yè)人事費(fèi)。按銷售收入的1.5%計(jì)取，約2741萬(wàn)元。管銷費(fèi)用 = 3655 + 2741 = 6396 萬(wàn)元五、兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）按銷售收入的5.5%計(jì)取，約10052萬(wàn)元。六、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的制約和供求關(guān)系影響，開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)增加，投資利潤(rùn)率降低。綜合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定該項(xiàng)目建造成本投資回報(bào)率為30%，則建造成本投資利潤(rùn)率為：31088 * 30% = 9326萬(wàn)元七、求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)余值 = 項(xiàng)

6、目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 - 成本費(fèi)用 - 銷售費(fèi)用 - 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) = 135949萬(wàn)元八、求可接受熟地價(jià)（對(duì)應(yīng)計(jì)劃投資回報(bào)率30%）設(shè)地價(jià)為X，購(gòu)地期望回報(bào)率取30%。利率同前。熟地總價(jià)格 X = 135949/（1+30% +5.31% * 3）= 93160 萬(wàn)元樓面熟地價(jià) = 熟地總價(jià)/建筑面積 = 10928 元/平方米九、收益分析（經(jīng)濟(jì)極限分析）表3：收益分析（按所求熟地價(jià)）序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）總價(jià)（萬(wàn)元）取費(fèi)依據(jù)1銷售收入預(yù)測(cè)852461827601.1獨(dú)棟別墅59075147750按25000元/平方米1.2雙屏別墅56388960按16000元/平方米1.3洋房1403313300按9

7、500元/平方米1.4商鋪510012750按25000元/平方米2總成本130645按所求熟地價(jià)測(cè)算3兩稅一費(fèi)10052按銷售收入的5.5%4土地增值稅5483按銷售收入的3%5毛利潤(rùn)365806所得稅9145稅率25%7凈利潤(rùn)274358凈投資利潤(rùn)率21%凈利潤(rùn)/總成本9單位成本15325單位：元/平方米由表3可知，當(dāng)總成本在13億元的上限以內(nèi)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行?，F(xiàn)假設(shè)項(xiàng)目的總成本為10億元，則經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大致如下：表4：效益分析（假設(shè)總成本為10億元）序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）總價(jià)（萬(wàn)元）取費(fèi)依據(jù)1銷售收入預(yù)測(cè)852461827601.1獨(dú)棟別墅59075147750按25000元/平方米1.2雙

8、屏別墅56388960按16000元/平方米1.3洋房1403313300按9500元/平方米1.4商鋪510012750按25000元/平方米2總成本100707按所求熟地價(jià)測(cè)算3兩稅一費(fèi)10052按銷售收入的5.5%4土地增值稅5483按銷售收入的3%5毛利潤(rùn)665196所得稅16630稅率25%7凈利潤(rùn)498898凈投資利潤(rùn)率49.54%凈利潤(rùn)/總成本9單位成本11813單位：元/平方米由表4可知，若總成本控制在10億元，本項(xiàng)目大約獲利5億元（稅后）。十、缺點(diǎn)指出及建議項(xiàng)目所處的優(yōu)越位置已不需多說(shuō)，短范圍內(nèi)周邊均為富人生活區(qū)及公務(wù)員生活區(qū)，項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；優(yōu)質(zhì)地段打造優(yōu)質(zhì)別墅項(xiàng)目也必

9、然提升集團(tuán)的品牌魅力。但作為高尚住宅并以別墅為主的物業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)看，本項(xiàng)目存在以下幾方面缺點(diǎn)：1. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入資金量巨大。項(xiàng)目總投入估算10.17億元，分3期投入，平均每期投入3.4億元，工程峰值資金達(dá)3900萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資金投入巨大，擠壓現(xiàn)金流。2. 項(xiàng)目用地不具備開(kāi)發(fā)尊貴級(jí)大型別墅項(xiàng)目的占地條件。一般貴族別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要足夠用地面積支撐，以便于環(huán)境打造和增強(qiáng)居住舒適度，且具有地勢(shì)地貌可供利用。本項(xiàng)目占地210畝，用地較為擁擠，地形無(wú)天然起伏波浪，地勢(shì)雖有一定高差，但高差不大且較為單調(diào)，平地面積較大。因此，若開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目，以“城央別墅”的模式定位可能較為合適。目前東莞中心城區(qū)的城央別墅以光大的

10、景湖灣畔、宏遠(yuǎn)的江南第一城為代表，聯(lián)排別墅為主，檔次一般。本項(xiàng)目獨(dú)棟和雙拼為主的物業(yè)是區(qū)別于它們的主要賣點(diǎn)；而相對(duì)片區(qū)內(nèi)的荷塘月色，獨(dú)棟則是主要競(jìng)爭(zhēng)力。因此，即便是城央別墅級(jí)別的別墅項(xiàng)目，本項(xiàng)目仍然有可發(fā)掘的優(yōu)勢(shì)，但需大資金投入極力打造。3. 項(xiàng)目位置被“富人”“包圍”。本項(xiàng)目一面臨城市主干道，另外三面均被大型高檔、高層房地產(chǎn)項(xiàng)目（天驕峰景、荷塘月色、公務(wù)員住宅）環(huán)繞，形成包圍的態(tài)勢(shì)，一方面說(shuō)明項(xiàng)目所在片區(qū)的高價(jià)值，但另一方面則暴露了缺乏視野縱深，主要因?yàn)橹苓呿?xiàng)目均為高層房地產(chǎn)住宅，而本項(xiàng)目則為容積率較低的、最高的物業(yè)僅為多層物業(yè)的、以別墅為主的低矮住宅。從片區(qū)的宏觀面看，片區(qū)天際線凹向本項(xiàng)目

11、，壓抑感較強(qiáng)，難以提高別墅項(xiàng)目的檔次。因此，本項(xiàng)目必須提高“圍合造景”的質(zhì)量，大力打造區(qū)內(nèi)環(huán)境，通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)盡量降低外部環(huán)境的不利影響，出色的園建設(shè)計(jì)費(fèi)用很可能超過(guò)1000元/平方米。4. 項(xiàng)目具備山的“名”，缺乏水的“靈”。項(xiàng)目南面僅一路之隔即臨旗峰山，掌握稀缺的不可復(fù)制的環(huán)境資源。但是一般高檔別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，除了“背山”的需要外，“面水”也是不可忽略的一面?？v觀項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目本身的地勢(shì)、層高限制，要獲得天然水景的賣點(diǎn)已不可能，有必要規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目“明堂”前水的動(dòng)線，為項(xiàng)目注入靈性之美。此外，從風(fēng)水的角度來(lái)看，大多數(shù)有能力添置別墅物業(yè)的富人，對(duì)風(fēng)水總有一定的要求。反觀對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的支撐，大風(fēng)

12、水格局的形成也可作為項(xiàng)目去化的閃光點(diǎn)，但規(guī)劃設(shè)計(jì)與專業(yè)人士費(fèi)用可能需要大量投入。5. 項(xiàng)目操作存在客源不足風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)越的地理位置決定了本項(xiàng)目難以走中檔或以下路線；而項(xiàng)目自身的不足（以上幾點(diǎn)）以及龐大的供應(yīng)量（共331套別墅和洋房）也決定了難以走最高檔的稀缺性路線。項(xiàng)目定位存在的矛盾，必然反映在客戶定位上，中等收入客戶望而卻步，而高收入人群則會(huì)對(duì)定價(jià)較高的本項(xiàng)目把持“食之無(wú)味，棄之可惜”的雞肋態(tài)度。從本地別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)中可以看出，城央聯(lián)排正是以其中檔路線備受中高收入階層青睞而迅速去化，本項(xiàng)目的客源市場(chǎng)細(xì)分較難找到數(shù)量龐大既能接受本項(xiàng)目的物業(yè)定價(jià)，又能接受本項(xiàng)目的環(huán)境缺陷的潛在客戶群。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)

13、運(yùn)行的不確定也將對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)作帶來(lái)不利影響，潛在客戶對(duì)高消費(fèi)物業(yè)的選擇將考慮更為謹(jǐn)慎，更著重物業(yè)的多種稀缺資源。綜上所述，本項(xiàng)目雖然經(jīng)濟(jì)上可行，但考慮到資金投入量巨大，尤其是土地費(fèi)用的支付金額與支付方式暫未明確，項(xiàng)目自身缺陷也需刻意改善，潛在客源可能不足、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)尚有待明確等風(fēng)險(xiǎn)，建議暫不考慮。二九年五月 附表：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資估算表項(xiàng)目數(shù)量單位單價(jià)（或費(fèi)率）小計(jì)(萬(wàn)元)土地費(fèi)用85246 7416 63222 土地出讓金85246 M27200.0 61377 土地契稅61377萬(wàn)元3.00%1841 土地登記費(fèi)、土地證工本費(fèi)等4 前期費(fèi)用85246 129 1100 籌建開(kāi)辦、市場(chǎng)調(diào)查、

14、可研85246 M2543 規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)85246 M292.51 789 臨時(shí)設(shè)施85246 M225.00 213 水文、地質(zhì)、勘查費(fèi)85246 M26.50 55 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)85246 877 7474 供電85246 M230.00 256 供水85246 M216.00 136 園林景觀工程78512 M2650.00 5103 道路25797 M2400.00 1032 室外管溝及化糞池85246 M250.00 426 圍墻85246 M215.00 128 路燈與監(jiān)控85246 M236.00 307 其他配套85246 M210.00 85 建安及機(jī)電工程費(fèi)85246 1991 16972 基礎(chǔ)工程85246 M2400.00 3410 主體工程85246 M2830.00 7075 內(nèi)裝修工程85246 M215.00 128 外裝修工程85246 M2500.00 4262 精裝修85246 M20.00 0 安裝工程85246 M2110.00 938 消防工程85246 M250.00 426 暖通工程費(fèi)85246 M215.00 128 人防工程費(fèi)85246 M225.00 213 煤氣工程85246 M220.00 170 通訊工程費(fèi)85246 M26.00 51 智能化系統(tǒng)85246 M220.00 170 其他費(fèi)用85246 1