恩施州畜牧局地塊融資項(xiàng)目

1、恩施州畜牧局地塊恩施州畜牧局地塊融資項(xiàng)目融資項(xiàng)目1.11.1用款項(xiàng)目用款項(xiàng)目- -恩施州畜牧地塊融資項(xiàng)目恩施州畜牧地塊融資項(xiàng)目1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 項(xiàng)目位于工農(nóng)路、民族路和工農(nóng)路三巷之間，占地面積:約118畝。 地塊內(nèi)為恩施畜牧局家屬區(qū)和辦公樓，拆遷面積38000平米，按比例還房約5萬(wàn)平米，地塊東連恩施廣場(chǎng)，西連新開發(fā)區(qū)、恩施州政府，位于迎賓大道的中心位置, 距離稅務(wù)局、電力局辦公樓及交費(fèi)大廳50米，距離小渡船中學(xué)200米，距離恩施廣場(chǎng)及百貨商場(chǎng)、中心立交橋、恩施汽車站500米，小渡船醫(yī)院600米，小渡船小學(xué)、恩施中醫(yī)院800米，周邊有商務(wù)酒店7座，四星級(jí)酒店一座，休閑會(huì)所4家，保險(xiǎn)公

2、司一家, 步行2分鐘可達(dá)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、聯(lián)通、電信營(yíng)業(yè)廳、銀行等，休閑娛樂(lè)餐飲一條街近在咫尺。該項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，周邊道路四通八達(dá)，4條公交線路經(jīng)過(guò)工農(nóng)路，生活配套一應(yīng)俱全。姓 名：黃中福 性 別: 男 出生日期: 1962年1月專業(yè): 建筑工程施工 行業(yè): 建筑工程主要從業(yè)經(jīng)歷： 從1982年就開始從事建筑行業(yè)相關(guān)工作,通過(guò)多年沉淀從1992年開始從事建筑工程勞務(wù)承包；從1992年至1998年間主要承包工程如下：1992年6月至1993年5月 大溪溝電廠(勞務(wù)總包) 勞務(wù)總包負(fù)責(zé)人1994年5月至1996年2月 修建唐家沱制藥七廠(勞務(wù)總包) 勞務(wù)總包負(fù)責(zé)人1997年3月至1998年10月 沙

3、坪壩汽車站綜合樓(勞務(wù)總包) 勞務(wù)總包負(fù)責(zé)人1999年至2006年，開辦涂料生產(chǎn)廠，2006年開始從事建筑工程總承包，主要總承包工程如下：2006年5月至2008年 7月 重慶渝能晨陽(yáng)置業(yè)有限公司2009年7月至2010年 9月 中國(guó)人民解放軍通信學(xué)院綜合樓2010年8月至2011年 8月 中國(guó)人民解放軍后勤工程學(xué)院新校區(qū)第十八標(biāo)段工程2011年3月至2012年8月 中國(guó)人民解放軍后勤工程學(xué)院小招待所裝飾工程2012年11月至今 重慶市龍鄉(xiāng)苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司半島明珠項(xiàng)目2012年12月至今 重慶茂創(chuàng)機(jī)電有限公司廠房項(xiàng)目黃中福通過(guò)多年在建筑行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷，已經(jīng)擁有做建筑工程總承包所必須的經(jīng)濟(jì)實(shí)

4、力及管理能力，同時(shí)也擁有得力的專業(yè)團(tuán)隊(duì) 1.21.2融資方介紹融資方介紹1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1.31.3融資方過(guò)往總承包項(xiàng)目合同文本節(jié)選融資方過(guò)往總承包項(xiàng)目合同文本節(jié)選1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1.31.3融資方過(guò)往總承包項(xiàng)目合同文本節(jié)選融資方過(guò)往總承包項(xiàng)目合同文本節(jié)選1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1.41.4項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 恩施位于中國(guó)湖北省西南部，清江上游，西北鄰重慶市。恩施市區(qū)常住人口25萬(wàn)以上，現(xiàn)整個(gè)恩施在建樓盤在100萬(wàn)平米以內(nèi)，整個(gè)城市面臨全面舊城改造過(guò)程，住房均價(jià)視位置不同，每平米在3500元到5300元之間。本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，500米

5、內(nèi)新建樓盤每平米均在4300元-5000元左右，且已無(wú)房可售。 合作方式：由我司和融資方新在恩施市成立開發(fā)公司，融資方自行籌資金2000萬(wàn)，我司投資5000萬(wàn)，所有資金由我司管理，其中5000萬(wàn)作為和恩施政府下屬恩施城市建設(shè)投資有限公司的項(xiàng)目保證金，此資金作為拆遷安置的過(guò)渡費(fèi)，由我方、銀行、恩施城市建設(shè)投資有限公司三方共同監(jiān)管，不能挪作他用，剩余2000萬(wàn)作為支付我司投資收益。拆遷工作由恩施分管副市長(zhǎng)任指揮長(zhǎng)，對(duì)市畜牧局辦公樓及家屬區(qū)進(jìn)行拆遷，并保證在3到6個(gè)月之間交付使用。1.5項(xiàng)目區(qū)位圖1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景1.5項(xiàng)目區(qū)位圖1. 1. 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景 項(xiàng)目正面周邊環(huán)境2.1周邊配套

6、2. 2. 項(xiàng)目配套與環(huán)境項(xiàng)目配套與環(huán)境項(xiàng)目右側(cè)周邊環(huán)境2.1周邊配套項(xiàng)目后門周邊環(huán)境2. 2. 項(xiàng)目配套與環(huán)境項(xiàng)目配套與環(huán)境2.1周邊配套 正面400米范圍商圈2. 2. 項(xiàng)目配套與環(huán)境項(xiàng)目配套與環(huán)境 500米范圍內(nèi)房?jī)r(jià)對(duì)比參考2.2周邊房?jī)r(jià)參考2. 2. 項(xiàng)目配套與環(huán)境項(xiàng)目配套與環(huán)境虎民一級(jí)公路松樹坪至民族路段將于2013年6月建成2.3周邊交通2. 2. 項(xiàng)目配套與環(huán)境項(xiàng)目配套與環(huán)境規(guī)劃占地面積78158平米，約117畝。容積率3.02，綠地率30%，建筑密度32.9%。地面總建筑面積23.6萬(wàn)平米，（不含車庫(kù)3.6萬(wàn)平米）其中住宅公寓、安置房共計(jì)19.6萬(wàn)平米，商業(yè)4萬(wàn)平米。車位116

7、1個(gè)，地上123個(gè)，地下1038個(gè)。3.1 3.1 項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)3. 3. 項(xiàng)目建設(shè)成本分析項(xiàng)目建設(shè)成本分析3.2 3.2 項(xiàng)目成本初步核算項(xiàng)目成本初步核算3. 3. 項(xiàng)目建設(shè)成本分析項(xiàng)目建設(shè)成本分析項(xiàng)目利潤(rùn)：項(xiàng)目利潤(rùn)：9.22-7.02=2.29.22-7.02=2.2億元億元建設(shè)成本建設(shè)成本車庫(kù)成本： 36000平米*1500元=0.54億元建筑成本： 商業(yè)40000平米*1900元=0.76億元 住宅196000平米*1980=3.88億元土地及拆遷：1億元稅金：5000萬(wàn)元營(yíng)銷成本：1400萬(wàn)元人力資源：500萬(wàn)元辦公，車輛及日常開銷：500萬(wàn)元不可預(yù)計(jì)：1000萬(wàn)元總計(jì)：

8、7.02億元 銷售收入銷售收入商業(yè)： 40000平米-10000平米(還房) =30000平米*8000元=2.4億元住宅： 196000平米-40000平米(還房) =156000平米*4000元=6.24億元車庫(kù)： 1161個(gè)*50000元=0.58億元合計(jì)：9.22億元此次合作屬于完整的恩施州政府舊城改造項(xiàng)目，在恩施州成立房地產(chǎn)開發(fā)公司，我司控制80%股份，財(cái)務(wù)全部由標(biāo)普財(cái)務(wù)接管，前期投資共7000萬(wàn)元，我司5000萬(wàn)元，融資方2000萬(wàn)元，其中5000萬(wàn)元用于拆遷安置及補(bǔ)償?shù)谋ＷC金，此款打入銀行由我司、恩施城市建設(shè)投資有限公司、銀行三方共同監(jiān)管，只用于拆遷安置補(bǔ)償，不得另作他用，余下2

9、000萬(wàn)元用于公司日常開銷及支付我司收益。由于此地塊拆遷范圍為恩施州政府的迎賓大道，是老城商業(yè)區(qū)到新州政府及工業(yè)園區(qū)的車輛必經(jīng)之路，為迎接恩施州建州60周年，13年8月底必須通車，所以恩施城投能依照我國(guó)憲法（在遇市政道路規(guī)劃及重大市政工程項(xiàng)目時(shí)，居民有義務(wù)必須配合政府拆遷，由政府根據(jù)國(guó)家政策給予賠償）保證能在3到6個(gè)月內(nèi)交付該地塊。4.1 4.1 資金及過(guò)程管理資金及過(guò)程管理4. 4. 過(guò)程管理與風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程管理與風(fēng)險(xiǎn)控制拆遷安置補(bǔ)償所花銷一并計(jì)入新公司投資該項(xiàng)目的成本，該地塊經(jīng)新公司和恩施城投整治后，土地成本由新公司與恩施城投共同做高，根據(jù)評(píng)估和出讓底價(jià)開始舉牌，如無(wú)其他公司舉牌，新公司順利

10、拿地開始興建，如遇其他公司試圖摘牌，新公司也舉牌將地價(jià)抬高，以此可分得高于出讓底價(jià)的40%作為收益，此項(xiàng)和恩施城投有合同為據(jù)。新公司摘牌成功后，修建還建房由恩施政府按市價(jià)分兩次回購(gòu)并安置給拆遷居民，以回購(gòu)房屋款項(xiàng)抵扣新公司招拍掛程序取得土地的土地出讓金，新公司也不會(huì)因?yàn)橥恋爻鲎尳鸪惺苜Y金壓力，反而承接了一個(gè)幾十萬(wàn)平米的建筑工程。4.2 4.2 風(fēng)險(xiǎn)控制措施風(fēng)險(xiǎn)控制措施4. 4. 過(guò)程管理與風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程管理與風(fēng)險(xiǎn)控制該地段區(qū)域優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯，且恩施市舊城改造才剛剛開始，一個(gè)常駐人口28萬(wàn)人的城市，目前在建的商品房不足100萬(wàn)方，周邊區(qū)域的新建商品房早已售馨，無(wú)房可賣，此時(shí)是一個(gè)非好的契機(jī)。公司提高風(fēng)險(xiǎn)保證金由10%提到20%，融資方違約時(shí)壓力更大。該項(xiàng)目雖有拆遷但60%是恩施市畜牧局辦公區(qū)及家屬區(qū)，地段處于恩施重大市政工程處，又有城投公司的拆遷周期保證。畜牧局拆除后整個(gè)小區(qū)樓盤就完全可以呈現(xiàn)出來(lái)，剩余部分為就是在迎賓大道必經(jīng)的地方，政府必將督促加快拆遷的進(jìn)度。一旦土地掛牌后，新公司股份和財(cái)務(wù)管理均由我司控制，無(wú)論是對(duì)外招標(biāo)承建單位，還是利用項(xiàng)目抵押招商引資，都可解決本金回收