商業(yè)項目租費管理制度三知識分享

1、商業(yè)項目租費管理制度（三）商業(yè)項目租費管理制度（三）提要：本制度的“租費”范圍包括但不限于持有物業(yè)和銷售物業(yè)的租金、物業(yè)管理費、停車費、戶外廣告租金、保證金更多精品源自方案商業(yè)項目租費管理制度（三）一、目的規(guī)范租金、物業(yè)管理費等費用收取、減免、欠租欠費等工作，確保租務工作有序順利推進。二、術(shù)語本制度的“租費”范圍包括但不限于持有物業(yè)和銷售物業(yè)的租金、物業(yè)管理費、停車費、戶外廣告租金、保證金、 意向金、場地使用費、廣告費等相關(guān)的業(yè)務收入，同時，對 于業(yè)務活動的應收費用（水、電、保潔、保安費等），以及客戶退款的管控也可參照本制度執(zhí)行。三、適用范圍適用于各公司開業(yè)項目營運期間的租金、物業(yè)管理費、停車

2、場等收取、減免、欠租、租賃信息管理工作。四、關(guān)鍵活動描述收租準備工作商業(yè)公司總經(jīng)理作為收租工作的第一責任人，要將租金 收繳工作列為經(jīng)營管理的重要指標，把責任逐級分解，落實到人，協(xié)調(diào)一致，確保租金按時、足額收繳。在開展收租工作前，商業(yè)公司營運部須向項目公司（產(chǎn) 權(quán)人）取得租金收繳的授權(quán)委托書；跟蹤項目公司完成政府 主管部門對租賃合同的登記備案工作，確保收租工作的 合法有效。商業(yè)公司營運部應依據(jù)各地實際情況，指定專門部門及專門人員作為收租工作的責任部門及責任人。營運部及責任 人要與承租方（主力店、步行街商戶）保持良好的工作聯(lián)系， 密切關(guān)注收租過程， 及時發(fā)現(xiàn)問題，溝通、協(xié)調(diào)、解決問題， 按月向主管

3、領(lǐng)導和商業(yè)集團營運中心營運部匯報租金收繳 情況。商業(yè)公司財務部負責租金收繳的審核，負責依據(jù)租賃 合同審核租金收繳臺賬，并向承租方發(fā)出收租文件，協(xié)調(diào) 各地項目公司財務部開具租賃發(fā)票，按時上報租金統(tǒng)計報 表。為保證收租工作順利進行，應注意：應嚴格履行合同，按租賃合同及物業(yè)服務合同 約定提供良好的物業(yè)服務，營造有序的經(jīng)營環(huán)境，協(xié)調(diào)配合 與承租方物業(yè)界面的管理，建立和保持良好的合作關(guān)系，消 除和減少欠租隱患。保持與項目公司的良好溝通，妥善處理和解決可能出現(xiàn) 的設備維保、工程整改等承租方關(guān)注的工程問題，協(xié)調(diào)項目公司與承租方的合同關(guān)系。持有性物業(yè)主力店和步行街商鋪的收租工作租賃信息的管理商業(yè)公司營運部與項

4、目公司和集團招商中心溝通，取得主力店租賃合同。商業(yè)公司營運部根據(jù)招商進度，及時歸檔步行街商鋪 租賃合同，并向商業(yè)集團營運中心營運部上報。商業(yè)公司營運部應建立主力店、步行街商戶業(yè)務聯(lián)系人 臺賬，明確聯(lián)系人、辦公電話、手機、傳真、注冊地址等信 息，并根據(jù)實際情況及時更新，歸檔。租賃合同及租金收繳臺賬的建立商業(yè)公司營運部依據(jù)租賃合同，建立主力店、步行街商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并將合同相關(guān)信息錄 入商業(yè)系統(tǒng)，將合同文本掃描后作為附件上傳商業(yè)系統(tǒng)。商業(yè)公司財務部依據(jù)租賃合同，審核主力店、商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并對營運部錄入商業(yè)系統(tǒng)中 的合同信息進行審核確認。商業(yè)集團營運中心營運部將結(jié)合

5、經(jīng)營管理目標的管理指標，不定期對商業(yè)公司的租金收繳臺賬進行檢查、稽核。物業(yè)的交付商業(yè)公司營運部根據(jù)租賃合同約定，及時與招商中 心、項目公司溝通，確定主力店承租物業(yè)交付的時間。商業(yè)公司營運部根據(jù)整場開業(yè)計劃，及時與項目公司溝 通，確定步行街商鋪物業(yè)交付時間。商業(yè)公司營運部、工程部參與由招商中心主持的項目公 司與主力店物業(yè)交接，取得主力店物業(yè)交付確認書，掌握物 業(yè)實際交付狀態(tài)和進場日期。商業(yè)公司營運部、物管部參與項目公司與步行街商鋪的 物業(yè)交接，取得步行街商鋪進場交付確認書，掌握物業(yè)實際 交付狀態(tài)和進場日期。若實際交付給主力店的物業(yè)未達到租賃合同約定的 條件，商業(yè)公司營運部應組織協(xié)調(diào)項目公司確定承

6、租方進場 條件整改時間表，協(xié)助項目公司和集團招商中心與承租方確 認實際物業(yè)交付日，確認需以書面形式，雙方蓋章為準。若實際交付給步行街商戶的物業(yè)未達到租賃合同約 定的條件，商業(yè)公司應協(xié)調(diào)項目公司確定承租方進場條件整 改時間表，協(xié)調(diào)項目公司與承租方確認實際物業(yè)交付日。租金的收繳商業(yè)公司營運部依據(jù)主力店租賃合同和商鋪租賃 合同和進場確認書，配合招商中心和項目公司與主力店確 定起始計租日，以及首期應付租金的支付時間。商業(yè)公司營運部按照 租賃合同約定，確定租金標準, 或按照租賃合同約定向抽成計租的承租人索取營業(yè)財務 報表，確認當期應收租金額。商業(yè)公司財務部審核應收租金額，由營運部于繳租日前 五個工作日（

7、原則上主力店 / 次主力店不晚于每月的 日，小商戶不晚于收費月的 22 日）前，向承租人送達繳 納通知書（見附件四） ，明確租金支付金額和支付時間，以 及租金支付賬戶， 并請承租方簽收確認， 歸檔保留原始文件 租金賬戶的管理 項目公司開設的用于存儲主力店租金及保證金的專用 賬戶為商業(yè)公司收取主力店租金及保證金的賬戶，商業(yè)公司 對該賬戶有查詢權(quán)。收租責任人員應及時跟蹤租金到賬情 況。商業(yè)公司應在基本戶所在銀行分支機構(gòu)開立專用賬戶 用于存儲步行街商鋪租金及保證金。商業(yè)公司應定期將收到 的步行街租金和保證金凈額劃轉(zhuǎn)到項目公司開設的租金專 戶中。劃轉(zhuǎn)前完成商業(yè)公司內(nèi)部審批流程即可。租賃發(fā)票的開具 商業(yè)

8、公司財務部協(xié)調(diào)項目公司財務部，取得由項目公司 提供的加蓋財務專用章或發(fā)票專用章的空白發(fā)票，按租賃 合同約定的時間節(jié)點向承租方開具租賃發(fā)票，并由收租責 任人員交至承租方。商業(yè)公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執(zhí)行相關(guān) 管理制度，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。并定 期與項目公司財務部核對發(fā)票存根和實收租金。保證金的管理商業(yè)公司營運部應配合由招商中心負責的主力店保證 金管理工作。在需按主力店租賃合同的約定退還保證金 時，商業(yè)公司營運部應及時向招商中心反饋主力店的繳租繳 費情況。商業(yè)公司營運部負責步行街商鋪的保證金催繳工作。步 行街商鋪保證金的退還或沒收，須由商業(yè)公司財務部發(fā)起審 批流程，經(jīng)商

9、業(yè)集團及領(lǐng)導審批后，方可執(zhí)行。收租信息的反饋項目開業(yè)后，商業(yè)公司商業(yè)項目租費管理制度（三）提要：本制度的“租 費”范圍包括但不限于持有物業(yè)和銷售物業(yè)的租金、物業(yè)管 理費、停車費、戶外廣告租金、保證金 更多精品源自方案應根據(jù)商業(yè)集團下達的步行街租金決策文件，將步行街招商 租金標準的執(zhí)行情況進行匯總，編制商鋪租金收益匯總 表，經(jīng)商業(yè)集團招商中心審核后提交營運部，作為步行街 商鋪租金控制管理的依據(jù)。商業(yè)公司營運部應保持與主力店的信息暢通，凡有關(guān)主 力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等， 須及時上報商業(yè)集團營運中心營運部，并配合集團招商中心 解決。商業(yè)公司應保持與步行街商鋪的信息暢通，凡

10、有關(guān)步行街商鋪租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀要等，須及時上報商業(yè)集團。商業(yè)公司對步行街商鋪進行調(diào)整時，應執(zhí)行商業(yè)集團下達的租金標準；步行街商鋪調(diào)整后，商業(yè)公司營運部應對租 金變動情況應及時上報商業(yè)集團營運中心營運部，并附租 賃合同或補充協(xié)議，與此相關(guān)的租金臺帳的更新須經(jīng)商業(yè) 集團營運中心營運部復核確認。商業(yè)公司財務部應于每年初（新項目在項目開業(yè)前）依據(jù)租賃合同及市場行情對本項目步行街商鋪的年度租 金收入進行預測，并上報商業(yè)集團營運中心營運部，營運部 將于當年年末依據(jù)租金實收情況對年度租金收入預測進行 復核。商業(yè)集團將對復核結(jié)果進行考核，納入年度經(jīng)營管理 目標體系。欠租的處理在送達繳

11、款通知書后，租金未按合同約定時間足額 到賬，收租責任人員應及時與承租方溝通，落實原因。在確 認租金因承租方原因未到帳后，應立即送發(fā)第一次欠租（費）催款通知書，在通知書中明確拖欠租金金額及應付 滯納金的標準和繳納時限，并歸檔保留承租方簽收回執(zhí)或其 他相關(guān)證據(jù)。在欠租（費）催款通知書送達五個工作日后，承租 方仍未繳納租金和滯納金，又無合同約定的制約租金收繳等 業(yè)主方和管理方原因，應及時發(fā)出第二次欠租（費、滯納 金）催繳通知書，限期繳納欠租和滯納金，并歸檔保留承 租方簽收回執(zhí)或其他相關(guān)證據(jù)。在第二次送達欠租（費、滯納金）催繳通知書五個 工作日后，承租方繼續(xù)未繳納租金和滯納金，商業(yè)公司應立 即向承租方

12、發(fā)出律師函，并上報集團營運中心和集團律師。因特殊原因引起的欠租，應定期（每月）送達欠租（費、 滯納金）催繳通知書，確認欠租金額，請承租方簽收確認， 并歸檔保留確認的原始文件。若承租戶拒收各種催租催費文件，可用特快專遞寄送上 述文件至承租戶公司所在地，并歸檔保留寄送文件和承租方 簽收的原始文件。商業(yè)公司應根據(jù)承租方欠租原因，依據(jù)租賃合同，協(xié)調(diào)集團招商中心、項目公司，以及商業(yè)公司相關(guān)部門，解 決承租方提出的問題，并跟進問題解決的進程。需要采取法律手段催繳租金，應提前將擬采取的方案上報商業(yè)集團，經(jīng)評估法律風險，并經(jīng)商業(yè)集團同意后方可實 施，同時跟進過程，及時上報商業(yè)集團。租金的減免主力店租金的減免須

13、經(jīng)集團審批同意，由商業(yè)公司財務 部和商業(yè)公司總經(jīng)理發(fā)起申請，經(jīng)商業(yè)集團營運中心、商業(yè) 集團財務部，商業(yè)集團營運副總、商業(yè)集團總經(jīng)理，集團總 部財務管理中心，并最終由執(zhí)行總裁審批。審批獲批后，應 與主力店正式簽訂的補充協(xié)議。商業(yè)公司營運部應配合招商 中心負責的與主力店簽訂補充協(xié)議的工作，并及時反饋主力 店的繳租繳費情況。步行街商鋪租金的減免須經(jīng)集團審批同意，審批流程同 主力店租金減免一致。審批獲批后，與步行街商鋪簽訂補充 協(xié)議，而后方可執(zhí)行。商業(yè)公司營運部依據(jù)與主力店、步行街商鋪補充協(xié)議更 新的租金收繳臺賬，須經(jīng)商業(yè)集團營運中心營運部復核確 認。租金收繳工作界面的劃分在確認主力店實際計租日以前，

14、商業(yè)公司應積極參與、 配合由集團招商中心牽頭，會同項目公司與主力店協(xié)商、協(xié) 調(diào)因起始計租日不確定而導致的欠租問題。商業(yè)公司營運部 應配合集團招商中心協(xié)調(diào)主力店確認實際計租日，協(xié)助集團 招商中心將各主力店的首付租金及時、足額地催繳到位。商業(yè)公司營運部應及時反饋因主力店對租賃合同條 款產(chǎn)生歧義導致的欠租問題，配合集團招商中心與主力店協(xié) 商解決欠租。在項目公司完成租賃合同約定的物業(yè)交付條件之前，商業(yè)公司營運部參與由集團招商中心牽頭，會同項目公司協(xié)調(diào)解決因工程問題引起的欠租。在項目公司完成 租賃合同 約定的物業(yè)交付條件之后， 商業(yè)公司營運部負責解決因工程、物業(yè)管理以及運營管理方 面問題引起的欠租，商業(yè)

15、集團相關(guān)部門予以協(xié)調(diào)配合。銷售性物業(yè)未出售部分的收租工作同持有性物業(yè)的收 租管理工作。物業(yè)管理費收費工作日常管理 商業(yè)公司財務部負責審核當期應收物管費并通知營運 部，由營運部至少于繳費日前 5 個工作日（原則上主力 店/ 次主力店不晚于每月的 10 日，小商戶不晚于收費月的 22 日）前，向主力店和其他商戶送達繳納通知書 ，明確當 期應付物管費金額、支付時間和物業(yè)管理費收取賬戶，并請 對方簽收確認存檔。商業(yè)公司財務部在收款和開票過程中應嚴格執(zhí)行貨幣 資金管理制度 ，開票和收款要嚴格分開，不得由一人完成。欠費處理物管費欠費處理按本節(jié) 2-i 條要求執(zhí)行。物管費減免 原則上，不得對承租方進行任何形

16、式的物業(yè)管理費減免 或打折。承租方因各種原因提出減免請求，商業(yè)公司必須對承租 方提出的減免原因進行復核。其中，因下列原因?qū)е挛飿I(yè)費 減免的，商業(yè)公司須向商業(yè)集團總部提交專題書面報告，經(jīng) 逐級審批后方可減免；1 ）因未按照合同要求向承租方提供相關(guān)服務項目而導 致承租方要求減免的；2 ）因向承租方提供的房屋或設備設施存在質(zhì)量原因而 導致承租方要求減免的；3 ）因廣場整體經(jīng)營需要，對部分或全部承租方的物業(yè) 管理費標準進行減免或調(diào)整的。審批流程：由商業(yè)公司財務部和商業(yè)公司總經(jīng)理發(fā)起申 請，經(jīng)商業(yè)集團營運中心、商業(yè)集團財務部，商業(yè)集團營運 副總、商業(yè)集團總經(jīng)理，并最終由執(zhí)行總裁審批。審批獲批 后，應與主

17、力店或步行街商鋪正式簽訂補充協(xié)議。商業(yè)公司營運部依據(jù)與主力店、步行街商鋪補充協(xié)議更 新的租金收繳臺賬，須經(jīng)商業(yè)集團營運中心營運部復核確 認。停車場收費管理職責商業(yè)公司應根據(jù)當?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)辦理地下停車場經(jīng)營許 可證明及停車收費許可證明，并依法進行年檢，確保經(jīng)營收 費的合法有效。商業(yè)公司每年應制訂年度停車場經(jīng)營年度指標，報商業(yè) 集團批準，納入年度經(jīng)營目標考核體系，并依據(jù)經(jīng)營目標， 制定停車場經(jīng)營方案，將年度指標分解到月，把責任分解到人。商業(yè)公司物業(yè)部是停車場收費的責任部門，應嚴格執(zhí)行 政府物價部門審定的收費標準，加強收費管理，做到票款相 符、日清日結(jié)，杜絕徇私和侵占公司利益的行為。商業(yè)公司財務部是

18、停車場收費的監(jiān)督管理部門，負責日常收費審核稽查，以及建立、上報停車場收費臺賬，按月統(tǒng) 計，依法納稅。商業(yè)公司應注重停車場廣告、多種經(jīng)營等創(chuàng)收資源的開發(fā)，結(jié)合寶龍城市廣場實際經(jīng)營狀況，拓展創(chuàng)收渠道。定期對停車場不同時段的車位利用率、收益率進行統(tǒng)計，包括：固定包月停車收入、臨時停車收入、占用車位其 它經(jīng)營收入等，同時對周邊停車場的經(jīng)營情況進行調(diào)研，對 停車場的經(jīng)營形勢進行綜合分析，并形成分析報告，適時調(diào) 整停車場經(jīng)營方案。停車場收費工作商業(yè)公司應建立停車場臺賬， 明確規(guī)劃車位、已售車位、 主力店免費使用車位、多種經(jīng)營占用車位、可經(jīng)營車位等數(shù) 量，以及與主力店約定的停車優(yōu)惠政策。商業(yè)公司應建立停車場年度收費臺賬，按月統(tǒng)計匯總停 車場稅前收入、稅金支出、發(fā)票工本支出、政府主管商業(yè)項目租費管理制度（三）提要：本制度的“租 費”范圍包括但不限于持有物業(yè)和銷售物業(yè)的租金、物業(yè)管 理費、停車費、戶外廣告租金、保證金 更多精品源自方案 部門管理費支出及扣除以上支出后的凈收入，并依據(jù)與業(yè)主 （或集團）約定的比例對凈收入進行分成。商業(yè)公司財務部應于每月第三個工作日內(nèi)，編制上月停 車場收費報表，上報商業(yè)集團營運中心營運部。在停車場內(nèi)占用車位的多種經(jīng)營項目，須報商業(yè)集團批 準。停車場內(nèi)占用車位的多種經(jīng)營收入，均應列為停車場收 入。多