關(guān)于房地產(chǎn)常用名詞解釋

1、房地產(chǎn)名詞解釋容積率 是建筑總面積與建筑用地面積的比值。 例如， 在 1 萬(wàn)平方米的土地上， 有 4000 平方米的建筑總面積，其容積率為 0.4 。得房率 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。開間 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。日照間距 指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。綠化率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，

2、綠化率高為好。建筑密度指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。住宅小區(qū)是由城市道路以及自然界線 （如河流） 劃并不為交通干道所越的完整居住的地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。錯(cuò)層式住宅是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、櫥、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。躍層式住宅是一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，而上下層之間不需通過公共樓梯，是采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接，其建筑面積或使用面積均應(yīng)是兩層建筑面積和使用面積之和。復(fù)式住宅 是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏

3、出夾層，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積， 提高住宅的空間利用率。 復(fù)式住宅的面積計(jì)算可根據(jù)各地對(duì)使用房間凈面積和凈高度的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。住宅建筑面積是住宅各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計(jì)算。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分。什么是商品房？商品房是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下， 通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋， 均按市場(chǎng)價(jià)出售。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。什么是外銷房？外銷商

4、品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的， 取得了外銷商品房預(yù) （銷）售許可證的房屋， 外銷 商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。什么是內(nèi)銷房？?jī)?nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的， 取得了商品房銷售許可證的房屋， 內(nèi)銷商品房可以 出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。什么是復(fù)式住宅？復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。 這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層， 實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2 米的夾層， 兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3 米，而一般躍層為5.6 米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、 洗浴等， 上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入

5、墻式壁柜和樓梯， 中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對(duì)獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。什么是躍層式住宅躍層式住宅是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。 這類住宅的特點(diǎn)是， 內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置， 上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。 躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面， 即使朝向不好， 也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，

6、相互干擾較小。使用面積住宅的使用面積， 指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。 計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況， 但在住宅買賣中一般不采用使用面積來(lái)計(jì)算價(jià)格。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定： 躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。 所謂凈面積就 是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 " 一手 " ，第二次交易則為 &

7、quot; 二手 " 。 北京的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市的政策， 成就了二手房市場(chǎng)。 一些無(wú)房的人， 可以買一套別人多余的房； 而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的， 可以賣掉舊房買新房； 而那些住房富 余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。并可由產(chǎn)權(quán)置換 是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。中介代辦置換手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國(guó)有土地的使用權(quán)， 房地產(chǎn)所有者對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。按揭按揭是英文"mortgage" （抵押） 的音譯， 是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證， 按揭人

8、在還清貸款后， 按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為。住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。 住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、 管理、 使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理的制度。具體內(nèi)容主要有三個(gè)方面：（ 1 ）按照 " 個(gè)人存儲(chǔ)，單位資助 " 的原則進(jìn)行歸集，所有行政和企事業(yè)單位極其職工均應(yīng)交納住房公積金， 即凡實(shí)行公積金制度的城市職工個(gè)人按月交納占其工資一定比例的公積金， 單位也按月提供占職工工資一定比例的公積金， 兩者均歸職工個(gè)人所有，存入職工個(gè)人公積金帳戶。 長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄，專項(xiàng)用于

9、住房支出，其公積金本息免征個(gè)人所得稅。（2）按" 統(tǒng)一管理 " 的原則管理住房公積金。職工的住房公積金由各地人民政府設(shè)定的住房公積金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)責(zé)、 權(quán)、 利一致的原則進(jìn)行統(tǒng)一管理， 由地方人民政府委托指定的專業(yè)銀行辦理。（3）按" 專項(xiàng)使用 " 的原則運(yùn)用住房公積金，只能用于職工購(gòu)、建、大修住房。如果職工積累的公積金（包括其本戶成員及其親屬積累的公積金）不足以支付購(gòu)、建、大修住房費(fèi)用的，可申請(qǐng)公積金貸款。實(shí)行住房公積金制度，可逐步形成國(guó)家、集體、個(gè)人三結(jié)合的籌資建設(shè)住房機(jī)制，加快住房建設(shè)速度，解決住房問題。印花稅印花稅的客稅對(duì)象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證

10、，包括房屋因買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬(wàn)分之五。契稅契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)， 就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向新業(yè)主 （產(chǎn)權(quán)承受人） 征收的一次性稅收。 它是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種， 主要對(duì)個(gè)人和私營(yíng)單位購(gòu)買、承受贈(zèng)與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%5%。個(gè)人住房抵押貸款是借款人購(gòu)、 建、 修住房時(shí)以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物， 向銀行申請(qǐng)一定數(shù)額借款的一種貸款方式。 借款人到期不能歸還貸款本息的， 貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。個(gè)人住房擔(dān)保貸款是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為

11、抵押物或質(zhì)物， 或由第三人為其貸款提供保證， 并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。 借款人到期不能償還貸款本息的， 貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 目前北京市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30 以上。健康住宅十五標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)世界衛(wèi)生組織的定義，所謂“健康”就是“在身體上、在精神上、社會(huì)上完全處于良好的狀態(tài)，而不是單純的指疾病或病弱”。據(jù)此定義， “健康住宅”就是指能使居住者“在身體上、在精神上、社會(huì)上完全處于良好的狀態(tài)”的住宅，具體來(lái)說(shuō)，健康住宅最低有以下幾點(diǎn)要求：1、會(huì)引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃度很低。2、 為滿足第

12、一點(diǎn)的要求，盡可能不使用易擴(kuò)散化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料等。3、 設(shè)有換氣性能良好的換氣設(shè)備， 能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外， 特別是對(duì)高氣密性、 高隔熱性來(lái)說(shuō)，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時(shí)換氣。4、在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)局部排氣設(shè)備。5、起居室、臥室、廚房、廁所、走廊、浴室等要全年保持在17'C27'C之間。6、室內(nèi)的濕度全年保持在40% 70%之間。7、二氧化碳要低于1000PPM。8、懸浮粉塵濃度要低于0.15mg/ 平方米。9、噪聲極要小于50 分則（A）10、一天的日照確保在3 小時(shí)以上。11、設(shè)足夠亮度的昭明設(shè)備。12、住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害的能力。

13、13、具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。14、住宅要便于護(hù)理老齡者和殘疾人。15、 因建筑材料中含有害揮發(fā)性有機(jī)物質(zhì)， 所以住宅竣工后要隔一段時(shí)間才能住， 在此期間要進(jìn)行換氣智能化住宅如何分類？像所有消費(fèi)品一樣， 智能化住宅也會(huì)根據(jù)軟硬件的品質(zhì)不同， 而分出不同標(biāo)準(zhǔn)。 但目前有關(guān)主管部門并未制定明確的劃分標(biāo)準(zhǔn)。以下甲乙類劃分為目前智能化住宅建設(shè)從業(yè)者的觀點(diǎn)。一、乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)1、安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)小區(qū)周界的監(jiān)控和紅外線報(bào)警防范；火災(zāi)與煤氣報(bào)警；緊急呼救報(bào)警；電話線防被切斷與防被破壞報(bào)警。2、通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶的至少兩對(duì)電話線和一個(gè)寬帶國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)(Internet )插口；可接收有線電視網(wǎng)節(jié)目。3、

14、信息服務(wù)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)三表遠(yuǎn)程計(jì)量，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)功能及一些物業(yè)管理功能。4、環(huán)境控制系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)背景音響與公共廣播、出入口控制、社區(qū)公告版。二、甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)除了乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)所有的功能外，另需增加一些功能，同時(shí)整個(gè)系統(tǒng)應(yīng)是一個(gè)由中央控制中心附帶數(shù)個(gè)分控中心構(gòu)成的集散控制系統(tǒng)：1、安全保安系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)可視對(duì)講功能；門禁系統(tǒng)功能；家庭智能化報(bào)警增加的功能有：可進(jìn)行程序自動(dòng)化控制功能、可實(shí)現(xiàn)室內(nèi)無(wú)線遙控功能、通過電話進(jìn)行遠(yuǎn)程遙控功能、電源控制及調(diào)光功能。2、通訊系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)住戶主要房間有獨(dú)立的信息點(diǎn)，光纖寬帶多媒體信息網(wǎng)接入小區(qū)，提供外語(yǔ)電視節(jié)目。3、信息服務(wù)系統(tǒng)增加實(shí)現(xiàn)電子購(gòu)物、電子圖書館、遠(yuǎn)程醫(yī)療登記等功能。4、環(huán)境控制系統(tǒng)

15、實(shí)現(xiàn)家電自動(dòng)控制功能；公共水電設(shè)施監(jiān)視等功能1什么是房地產(chǎn)？答：房地產(chǎn)是房產(chǎn)制地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附用也2什么是房地產(chǎn)權(quán)？答：指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生 的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。3為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)登記 ？答：房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地 產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)：厲地產(chǎn)權(quán)登記在二個(gè)方iiiT勺作用:產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即 確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)； 保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對(duì).房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督U5房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力 ？答：依法登記的房地產(chǎn)權(quán)

16、利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承 認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無(wú)權(quán)干涉 或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請(qǐng)求法律上的保護(hù)。6房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？答：根據(jù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門即深圳市規(guī)劃 國(guó)土局是特區(qū)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記發(fā)證工作具體由該局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處及屬下分局房地產(chǎn)權(quán) 登記科負(fù)責(zé)。7房地產(chǎn)證有什么作用 ？答：房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房 地產(chǎn)的憑證。8現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證與過去有關(guān)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土使用權(quán)證有什么區(qū)別？為什么要換證？答：現(xiàn)在頒發(fā)的

17、房地產(chǎn)證是由原房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證合二為一，統(tǒng)一隼:作成單一的£府地產(chǎn)訃，百一個(gè)部門統(tǒng)一頒發(fā)口 為統(tǒng)一房地產(chǎn)證的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證都要更換成新的房地產(chǎn)也，但在更換前繼續(xù)白效。9新的房地產(chǎn)證如何體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)？答：新的房地產(chǎn)證分別設(shè)置土地、房屋兩個(gè)欄目，對(duì)土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)同時(shí) 進(jìn) 行登記，以確認(rèn)權(quán)利人的上述兩項(xiàng)權(quán)利。10房地產(chǎn)證記載哪些內(nèi)容答：房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座落、坐標(biāo)等內(nèi)容。11房地產(chǎn)登記的程

18、序是怎樣的 ？答：房地產(chǎn)登記按下列程序辦理：（一）提出申請(qǐng)；（二）受理申請(qǐng)；（三）審查申請(qǐng)文件；（四）權(quán)屬調(diào)查；（五）依法公告；（六）確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利；（七）將核準(zhǔn)登記事項(xiàng)記載在房地 產(chǎn)登記冊(cè)上；（八）計(jì)收規(guī)費(fèi)并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；（九）立卷歸檔。12房地產(chǎn)登記的種類有哪些 ？答：房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。13怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記 ？答：申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)登記， 應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)間向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件， 經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給房地產(chǎn)權(quán)利證書,14房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記需要多長(zhǎng)時(shí)間？答：申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初

19、始登記的需要90日，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的需要 30日，申請(qǐng)抵押登記的需要15日，申請(qǐng)變更及其它登記的需要 30日。15房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？答：房地產(chǎn)登記的權(quán)利人第稱根據(jù)如卜辦法斷定：（1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定 名稱； 國(guó)家機(jī)關(guān)、事也單位，為該機(jī)關(guān)、單-位的法定名稱或政府確認(rèn)的片稱：（3） 非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準(zhǔn)的名稱；（4）個(gè)人，為合法身份證明上的姓名；M）共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。（5）共有人，為各權(quán)利人的名稱或姓名。16房地產(chǎn)登記是以什么為單位進(jìn)行登記的？答：房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記。 所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封 塊。 一

20、宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。17不按規(guī)定時(shí)間申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：，不按規(guī)定的時(shí)間申請(qǐng)登記的，每逾期 一日，按登記費(fèi)的千分之三加收逾期登記費(fèi)。18采取欺騙手段騙取房地產(chǎn)登記的，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：利用欺騙手段獲得核準(zhǔn)登記的，由登 記機(jī)關(guān)撤銷核準(zhǔn)登記，沒收其非法所得，并處以 非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)犯 罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。造成他人 損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。19哪幾種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不予受理登記申請(qǐng)？答：下列兩種情況房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以不予受理登記申請(qǐng)（口申請(qǐng)文件不齊全；

21、（2J申請(qǐng)不符合規(guī)定；房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、 交換、贈(zèng)與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。20哪些房地產(chǎn)登記需要由當(dāng)事人共同申請(qǐng)？答：房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈(zèng)予等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請(qǐng)。21哪些房地產(chǎn)登記可由當(dāng)事人單獨(dú)申請(qǐng)？答：下列情形的房地產(chǎn)登記，當(dāng)事人可單獨(dú)申請(qǐng)；（1） 土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；（幻 因繼承或遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；口）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記；（4）變更登記；行）因土地使用年期屆滿的注銷登記；（6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。22法律規(guī)定共同申請(qǐng)的

22、，一方當(dāng)事人不配合，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？答：應(yīng)由當(dāng)事人共同申請(qǐng)登記的，一方申 請(qǐng)，另一方不申請(qǐng)或雖申請(qǐng)但不 提供登記文件的，登記機(jī)關(guān)可責(zé)成不申請(qǐng)登記或不提供 登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。 限期內(nèi)仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機(jī)關(guān)經(jīng)審查認(rèn)為符合登記條件的，可逕為登記。23申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登記機(jī)關(guān) 提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。24哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。25哪幾種情況房地

23、產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以作出暫緩登記的決定答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可作出暫緩登記的決定：1）產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的；（2）涉及違法用地、違章建筑事項(xiàng)，未經(jīng)處理或正在處理之中的；C”受理申請(qǐng)后發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)文件需要修正或補(bǔ)正的；有關(guān)機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)利的； 法律，法封、中政府勤匚切定師菩裳登記T勺其也事上26什么情況下登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)？答：有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)可以決定撤銷全部或部份核準(zhǔn)登記事項(xiàng)：（一）當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)不擁有合法權(quán)利的；（二）當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或偽造有關(guān)證件、文件，采取欺騙 手段獲準(zhǔn)登記的；三）登機(jī)關(guān)審查有疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?

24、7房地產(chǎn)登記費(fèi)是如何收取的 ？答：申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定交納登記費(fèi)：（一）初始登記的，按登記價(jià)值千分之一交納。但登記價(jià)值超過三千萬(wàn)元的，超過部分按萬(wàn)分之.五交納：（二）轉(zhuǎn)移登記的，按登記價(jià)值的千分之一交納。但登記價(jià)值超過一千萬(wàn)元的，超過部分按萬(wàn)分之五交納；11三）抵押登記的，按抵押價(jià)值的打分之一交炯"1每項(xiàng)最低不下一白元；（四） 變更登記及其他登記的，每項(xiàng)交納二十元。28什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？答：我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記

25、過程中產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。29什么是房地產(chǎn)權(quán)初始登記 ？答：指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。30具備什么條件可以申請(qǐng)初始登記 ？答：（1）凡簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書，并付清了地價(jià)款后三十日內(nèi)； 1Z自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)；具備上述兩個(gè)條件，方可申請(qǐng)初始登記。31申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？答：申請(qǐng)土地使用權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：一、房地產(chǎn)初始登記申請(qǐng)書；二、身份證明，包括：個(gè)人身份證明，或企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法定代表人證明，或國(guó)

26、家機(jī)關(guān) 負(fù)責(zé)人證明，或市政府批準(zhǔn)設(shè)立組織的文件和該組織負(fù)責(zé)人證明。境外企業(yè)、組織提供的身分證明沌按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。三、土地權(quán)屬證明包括：1以出讓方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：土地使用合同書。根據(jù)土地使用合同書規(guī)定由權(quán)利人自行征地的，應(yīng)同時(shí)提交征地補(bǔ)償協(xié)議書；2付清地價(jià)款證明；2以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交：。）市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；（:力征地補(bǔ)償協(xié)議書;3以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。四、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。32申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件答：申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件：一、土地使用權(quán)屬證明；二、建筑許可證；三

27、、 施工許可證；四、 建筑物竣工驗(yàn)收證；五、經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的欲工結(jié)第書； 六、建筑設(shè)計(jì)總平面圖、 建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、 立面、 剖面圖）； 七、登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的實(shí)地測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書。33哪些房地產(chǎn)登記需要公告 ？公告期是多長(zhǎng)？答：申請(qǐng)房地產(chǎn)初始登記及申請(qǐng)補(bǔ)發(fā) 房地產(chǎn)證需要進(jìn)行公告，公告期分別為30日及6個(gè) 月。34 土地的使用年期是如何確定的 ？答：凡與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地， 其土地使用年期按國(guó) 家規(guī)定執(zhí)行。 即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。35什么

28、叫宗地？宗地號(hào)代表什么意思？答：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第 1帶07片第24宗地。36什么叫宗地圖？什么叫證書附圖？答：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。37什么叫確權(quán)？答：確權(quán)是依照

29、法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登 記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。38權(quán)屬調(diào)查包括哪些內(nèi)容 ？答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建 筑 物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、 權(quán)利性質(zhì)、權(quán) 屬 來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、座落等。40什么叫房屋的基底面積？答：房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。41什么叫房屋的建筑面積 ？房屋的建筑面積包括哪 些？答：房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻（或外柱

30、）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑 面積包括使用面積（深圳的使用面積包括墻體的面積）和公共面積二個(gè)部份。42什么叫房屋的公共面積？答：房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2 2米的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、 門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。43房屋的公共面積如何分?jǐn)?？答：每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓裁娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：1有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算。2如無(wú)面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。即：每戶?yīng)分?jǐn)偟?公共面積=SX（應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e各戶

31、使用面積之和x每戶使用面積。44房屋的建筑面積、公共面積由什么部門來(lái)確定？45什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、 法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。46哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記 ？答：經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之 日起三十日內(nèi)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記：1買賣；2贈(zèng)與；U交換； 4繼承； 5共有房地產(chǎn)的分割；6人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移；1依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移。47房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則是什么 ？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、自愿和誠(chéng)實(shí)

32、信用的原則。48房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些？答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：1當(dāng)事人的姓 名或者名稱、地址； 2房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)；3房地產(chǎn)座落的位置、面積、四至界線；4 土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期；5房地產(chǎn)的用途；6買賣價(jià)款及支付方式和日期；7房地產(chǎn)交付使用的日期；8公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；9 違約責(zé)任；(j合同糾紛的解決辦法；H 合同生效的條件及時(shí)間；12雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。49樓花是否可以轉(zhuǎn)讓？答：預(yù)購(gòu)的樓花當(dāng)預(yù)購(gòu)方付足購(gòu)房?jī)r(jià)款總額25猊上時(shí)，可憑已在登記機(jī)關(guān)備案的買賣合 同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價(jià)格等情況。50什么樣的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓 ？

33、答：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：1根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權(quán)的；2司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；4設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；5權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。51有哪些行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ？答：下列行為不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；1共有人之間對(duì)共有房地產(chǎn)的分割；2國(guó)家機(jī)關(guān)、由財(cái)政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機(jī)構(gòu)之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。52有哪些行為視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ？答：卜列行為視1司歷地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:1以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；2一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房

34、地產(chǎn)并以產(chǎn)權(quán)分成的；3收購(gòu)或者合并企業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移為新的權(quán)利人所有的；4以房地產(chǎn)抵債的；5國(guó)有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。53房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路、 綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、 連 廊、走廊、天臺(tái)或者其他公.用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移 .房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車 場(chǎng)、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。54什么是房地產(chǎn)交換？答：房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。55房地產(chǎn)交換有差價(jià)的，差價(jià)部分如何辦理？

35、答：房地產(chǎn)交換有差價(jià)的，應(yīng)當(dāng)就差價(jià)部分按有關(guān)規(guī)定交納稅費(fèi)。56什么是房地產(chǎn)贈(zèng)與？答：房地產(chǎn)贈(zèng)與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。57什么情況下，房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi)？答：父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。59在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同？在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同？咨：欲購(gòu)買己竣工驗(yàn)收、交付使用的商兒厲，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售價(jià)同。購(gòu)買尚 未 竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。60房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？答：房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售比地產(chǎn)應(yīng)巧符合卜列條件：（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證

36、書；（二）取得建筑許可和開工許可證；（三）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；（四）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；五）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給房地產(chǎn)預(yù)售許可證。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給商品住宅外銷可二.*C61向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？答：屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。62辦理房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件？答：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書；2）房地產(chǎn)證或其它權(quán)利證書；口）買賣合同書；ci）行政劃撥或減免地價(jià)款的土地，需提交市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià) 款的證明

37、；（5）市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；加j身份證明；（7）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。63向其它單位或個(gè)人購(gòu)買二手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？答：腐房地產(chǎn)三級(jí)巾場(chǎng)轉(zhuǎn)移。64辦理房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需提交什么文件？答：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書；（2）房地產(chǎn)證或其他房地產(chǎn)權(quán)利證明書；（3）身份證明；（4）買賣合同書、或贈(zèng)與書、或繼承證明文件、或交換協(xié)議書、或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行 政決定書；（5）行政劃撥、減免地價(jià)款的土地，需提供市局或分局同意轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)文件及補(bǔ)足地價(jià)款的證明；（6）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。65向開發(fā)商購(gòu)買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購(gòu)房者需交的稅費(fèi)有哪些？答：

38、需交印花稅：數(shù)額為交易價(jià)的萬(wàn)分之五，每證另貼花5元。 登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。66三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移需交哪些稅費(fèi) ？答：賣方應(yīng)交網(wǎng)稅費(fèi)有：（1）營(yíng)業(yè)稅：為售價(jià)的5%； 城建維護(hù)稅：為售價(jià)為的0 。涓; 印花稅：為售價(jià)的0 。滸；（1）有所得的，單位須交所得額15%勺單位所得稅，個(gè)人須交 20%勺個(gè)人所得稅；（,5）有增值的，須交增值額 20%勺土地增值費(fèi)。買方應(yīng)交的稅費(fèi)有：（1）印花稅：為售價(jià)的0 ?；?；另每證貼花5元；（2）登記費(fèi)：為 登記價(jià)的067 土地增值費(fèi)的收取有什么規(guī)定 ？答：凡1993年1月1日以后通過招標(biāo)、 拍賣方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者第一轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)時(shí)，免交土地增值費(fèi)

39、。從1993年11月9日起發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的， 轉(zhuǎn)讓人應(yīng)按土地增值額的20蜂納土地增 值 費(fèi)。 1993年11月9日以前，以協(xié)議方式取得土 地使用權(quán)或已發(fā)生轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其土地增殖費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)為按土地增值額的40%?00%等。68什么情況下可變更或解除房地產(chǎn)買賣合同？答：發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同：一）經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和他人利益的；（二）因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無(wú)法履行或者不能仝部履行的：（三）因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；【四）出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當(dāng)事人根據(jù)本條第（二）、（三）、（四）項(xiàng)的規(guī)定要

40、求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。69什么樣的防地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓？答：下列房地產(chǎn)應(yīng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并補(bǔ)足地價(jià)款后，方可轉(zhuǎn)讓：一）通過行政劃撥取得土地用權(quán)的；（二）取得土地使用權(quán)時(shí)減免地價(jià)款的；（三）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形070以買賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，同等條件下什么人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？答：（一）房地產(chǎn)共有人；（二）房地產(chǎn)承租人；一項(xiàng)房地產(chǎn)買賣合同同時(shí)具有上列當(dāng)事人時(shí)，按上述順序依次享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。71如何識(shí)別真?zhèn)畏康禺a(chǎn)證 ？答：拿房地產(chǎn)證到市規(guī)劃國(guó)土局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國(guó)土局信 息中心直詢.看是否口才登已記樂,房地產(chǎn)此號(hào)、青地產(chǎn)座落位置.等是否屬實(shí),注意識(shí)別房地產(chǎn)

41、證上所蓋印章的真?zhèn)?。要注意印章的使用日期及字體。72什么叫房地產(chǎn)抵押？答：指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（抵押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。73申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么文件 ？答：（一）房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書；（:二）房地產(chǎn)權(quán)利證書；（三）身份證明； （四）主合同和抵押合同。非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準(zhǔn)文件； 預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交本條第 （一）、（三）、（四）項(xiàng)規(guī)定的文件 和房地產(chǎn)買 賣合同書。74預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)如何進(jìn)行抵押登記？答：預(yù)購(gòu)房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書、身份證明、主合

42、同和抵押 合|司取后地產(chǎn)買賣價(jià)|門巾等上件堂記人員上.岳門產(chǎn)工實(shí)介I司巾匕如前把汨七用章；76同一抵押物設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí)，如何辦理登記？答：以同一房地產(chǎn)設(shè)定若干抵押權(quán)時(shí)，抵押人在設(shè)定抵押權(quán)前，須將設(shè)定抵押權(quán)狀況告知各抵押權(quán)人，抵押權(quán)的順序以核準(zhǔn)登記的先后為序。77 土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押登記如何辦理？答：凡企業(yè)土地來(lái)源屬行政劃撥或減免地價(jià)款的房地產(chǎn)抵押，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其地面 建筑物 已經(jīng)合法登記的，可同意單獨(dú)以房屋作抵押， 在處分抵押物時(shí)，必須委托市 不動(dòng)產(chǎn)拍賣 行進(jìn)行拍賣或變賣，不動(dòng)產(chǎn)拍賣行負(fù)責(zé)扣發(fā)應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款， 凡行政、事業(yè)單位的房地產(chǎn)， 不得擅自為企業(yè)提供抵押擔(dān)保。

43、78登記人員如何辦理房地產(chǎn)抵押登記？答：對(duì)核準(zhǔn)抵押登記的，登記人員在抵押人的房地產(chǎn)證上他項(xiàng)權(quán)利一欄中加蓋抵押 專 用章，填寫抵押日期及抵押權(quán)人， 并在房地產(chǎn)登記冊(cè)上作抵押記錄及錄入電腦。抵押記錄應(yīng)包括抵押人、抵押權(quán)人、抵押物名稱、面積、價(jià)值、抵押金額、抵押期限等。79借款期限屆滿時(shí)，登記機(jī)關(guān)能否逕為注銷抵押登記？答：抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。借款期限與抵押期限不是同一概念。借款期限屆滿時(shí)，登記機(jī)關(guān)不能逕為注銷抵押登記。80,什么情況下不能辦理房地產(chǎn)抵押登記？答：（1）權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是限制抵押 （包括福利房、微利房、 行政劃撥土地、減免地價(jià)土地 ）， 而又未取得市局同意的；

44、根據(jù)城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權(quán)的；（3）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共行人書iii兀意的：（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（用法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；（7）除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權(quán)和依法承 包并經(jīng)發(fā)包方 同 意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)之外的其它集 體土地使用權(quán)。81已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓 ？答：根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓， 但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán) 人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況； 抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的， 轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效

45、。82以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？答：以房地產(chǎn)做為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)中華人民共和國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。84什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記 ？答：（一）房地產(chǎn)使用用途改變的；（二）權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；（三）房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。85申請(qǐng)變更登記應(yīng)提交什么文件 ？答：（一）房地產(chǎn)變更登記申請(qǐng)書；，:二）房地產(chǎn)權(quán)利證書；（三）身份證明；（四）改變房地產(chǎn)用途的，應(yīng)提交土地主管部門同意改變用途的批準(zhǔn)文件及土地使用合同書，需補(bǔ)地價(jià)的，還應(yīng)提交付清地價(jià)款證明書；

46、改變權(quán)利人姓名或名稱的，應(yīng)提交有關(guān)行政機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文行。87遺失房地產(chǎn)證如何申請(qǐng)補(bǔ)領(lǐng) ？答：房地產(chǎn)證毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的國(guó)土分局報(bào)失，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后， 刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在房地產(chǎn)證 上 注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。88申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證需提交哪些文件？答：（一）刊登聲明的報(bào)紙；（二）具結(jié)書； （三）身份證明；I四）補(bǔ)發(fā)房地產(chǎn)證申請(qǐng)書。91購(gòu)房者個(gè)人入戶應(yīng)具備什么條件？答：一、購(gòu)房入戶者須為非農(nóng)業(yè)人口。具有干部、職工身份的在職人員購(gòu)房入戶須憑縣以上勞動(dòng)、人事部門開具的辭職證明辦理購(gòu)房入戶手續(xù)。國(guó)家規(guī)定的十個(gè)邊遠(yuǎn)地區(qū)的干部、職工不享受水財(cái)仍入戶政策。二、購(gòu)

47、房者可為其親屬申辦藍(lán)印戶口。其親屬入戶應(yīng)具備以下條件：年齡應(yīng)在18歲（含18歲）至50歲之間。2J具有中專以上文化程度或勞動(dòng)部門認(rèn)定的中級(jí)以上的技術(shù)等級(jí)。（的以家庭為單位 的入戶者，戶主須滿足條件 （1）、（2）,其隨遷的未成年子女（18歲以下）入戶不受文化程 度的限制.（4）符合計(jì)劃生育政策。5）沒有犯罪記錄。 購(gòu)房者所購(gòu)商品住宅的入 住人員，須以家庭為單位。 企業(yè)為職工申 辦藍(lán)印戶口，入戶者條件與個(gè)人購(gòu)房為其親 近中辦藍(lán)印戶口為條件用同二 三、“購(gòu)房入 戶”政策只適用于現(xiàn)樓，購(gòu)買樓花者不予申報(bào)藍(lán)印戶口。92購(gòu)房者辦理入戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供什么資料？答：購(gòu)房者個(gè)人向公安部門申請(qǐng)辦理入戶手續(xù)時(shí)，應(yīng)

48、提供以下材料；（一）房地產(chǎn)買賣合同書； 二）房地產(chǎn)證；（三）購(gòu)房入戶證明書。93藍(lán)印戶口轉(zhuǎn)常住戶口需要什么條件？答：在取得藍(lán)印戶口滿 1年后，符合以下條件者可申請(qǐng)轉(zhuǎn)入常住戶口：符合購(gòu)房入戶者藍(lán)印戶口申報(bào)條件； （2）付清全部房款；（3）繳清全部城市增容費(fèi)；（力所購(gòu)商品住房未轉(zhuǎn)讓或出租。94集資房能否銷售？答：集資房不能銷售。只有經(jīng)市政府主管部門批準(zhǔn)，并發(fā)有預(yù)售許可證、銷售許 可證或外銷許可證的商品房，才可以在市場(chǎng)上公開銷售。95 土地使用權(quán)受讓人交清地價(jià)取得土地使用權(quán)后還要否交納土地使用費(fèi)？答：同樣要按規(guī)定交納土地使用費(fèi)。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，所以每個(gè)使用土

49、地的單位和個(gè)人，都應(yīng)交納土地使用費(fèi)。97什么樣的房地產(chǎn)發(fā)紅皮房地產(chǎn)證？答：可以在市場(chǎng)上公開銷售的市場(chǎng)商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮房地產(chǎn)證。紅皮房地產(chǎn)證記 載 的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。98什么樣的房地產(chǎn)發(fā)綠皮房地產(chǎn)證？答：凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮房地產(chǎn)證：1以行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)；2在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)；3通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的土地使用權(quán)（以協(xié)議方式按市場(chǎng)地價(jià) 標(biāo)準(zhǔn)支付地價(jià)款的除外,）-L在 繳付協(xié)議地價(jià)款的土地上建成的房地產(chǎn)；5獲得減免地價(jià)的土地使用權(quán)；6在減免地價(jià)的土地上建成的房地產(chǎn)；7準(zhǔn)成本商品房； 8按“房改”取得的全成本（建筑費(fèi)用加室外工程配套

50、費(fèi)用）商品房；9微利商品住宅；10農(nóng)村居民私人住宅； 11房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它非市場(chǎng)商品房地產(chǎn)。99綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租 ？答：凡綠皮本房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。需抵押、，典當(dāng)、或出租的，應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土局依法批準(zhǔn)，并辦理相應(yīng)手續(xù)。出租的，需按租金的6刎房屋租賃管 理部門交費(fèi)，抵作地價(jià)款。100如何識(shí)別真?zhèn)畏康禺a(chǎn)證 ？答：拿房地產(chǎn)證到市規(guī)劃國(guó)土局測(cè)繪產(chǎn)權(quán)處、各分局產(chǎn)權(quán)管理科或市規(guī)劃國(guó)土局 信 息中心查詢，看是否白登汜記錄，房地產(chǎn)證號(hào)、房地產(chǎn)座落位置等是否屬實(shí)C注意識(shí)別房地產(chǎn)證上所蓋印章的真?zhèn)巍Ｒ⒁庥≌碌氖褂萌掌诩白煮w。國(guó)有土地有償使用國(guó)有土地有償使用是指國(guó)

51、家將一定時(shí)期內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位或個(gè)人使用，而土地使用者按照土地有償使用合同的規(guī)定，一次或分年度向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)的行為。 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。協(xié)議出讓土地使用權(quán)協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指出讓方與受讓方（土地使用者）通過協(xié)商的方式有償出讓土地使用權(quán)。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人），以 書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。 拍賣出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)， 是指在指定的時(shí)間、 地點(diǎn)

52、、利用公開場(chǎng)合由政府的代表者一一土 地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用 預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而 成的住宅。磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，是 指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材 料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等。“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料， 包括樓板、過梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合， 可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以

53、 下。房屋權(quán)屬登記：是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押 權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋權(quán)利人：是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的法人、其他組織和自然人。房屋權(quán)利申請(qǐng)人：是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請(qǐng)，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。房屋所有權(quán)登記發(fā)證：是指申請(qǐng)人按照國(guó)家規(guī)定到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部 門申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的行為?？偟怯洠菏侵缚h級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。初始登記：是指新建房屋

54、（竣工）或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國(guó)有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋 所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)移登記：是指因房屋買賣、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。變更登記：是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。- 房屋坐落的街道、門牌號(hào)或者房屋名稱發(fā)生變更的；- 房屋面積增加或者減少的； - 房屋翻建的； - 法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。他項(xiàng)權(quán)利登記：是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。注銷登記：是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。房屋權(quán)屬證書： 是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房

55、屋行使占有、 使用、 收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國(guó)家法律保護(hù)。房屋權(quán)屬證書包括房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)共有權(quán)證、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。所有權(quán)證：指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對(duì)房屋擁有合法所有權(quán)的證書。共有權(quán)證： 指由縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門對(duì)共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)， 每個(gè)共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。他項(xiàng)權(quán)利：指在他項(xiàng)權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案：是指房地產(chǎn)行政主管部門在房地產(chǎn)權(quán)屬登記、調(diào)查、測(cè)繪、權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等房地產(chǎn)權(quán)屬管理工作中直接形成的有價(jià)值的文字、圖表、聲像等。房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理： 是指房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)歸檔的房地產(chǎn)權(quán)屬文件材料進(jìn)行登記、 整理、分類編目、劃分密級(jí)、編制檢索工具等的管理。物業(yè)管理： 是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托， 依照合同約定， 對(duì)物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、 養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)