東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交監(jiān)管和使用實(shí)施方案

1、?東莞市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳交監(jiān)管和使用實(shí)施方案（征求意見稿）2008-03-27 03:37:16 （ 已經(jīng)被瀏覽 104 次 ）一、目的意義 根據(jù)國家、省有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳交、監(jiān)管和使用的有關(guān)文件精神和我市物業(yè)市場發(fā)展的形勢，為了不斷提高我市物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，適應(yīng)廣大業(yè)主對于物業(yè)管理服務(wù)日益增長的需求，保證物業(yè)維 修的制度化，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，提升全市人民的生活品質(zhì)，創(chuàng)建和諧社會，就物業(yè)專項(xiàng)維修資金 的繳交、監(jiān)管和使用等具體問題制定本方案。二、政策法律依據(jù)1、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（ 1998 年第 13 號，于 1998 年 10 月 1 日生效）第三十二條規(guī)定：物業(yè)管 理

2、維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給 業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。國務(wù)院法制辦公室對廣東省人民政府法制辦公室 的答復(fù) （國法秘農(nóng)函 2007371 號）答復(fù) “2003 年 8 月 31 日物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施前，廣東省范圍內(nèi)物業(yè)專 項(xiàng)維修基金的繳交主體問題應(yīng)當(dāng)適用廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 ”。2、物業(yè)管理?xiàng)l例（國務(wù)院 2003 第 379 號，于 2003 年 9 月 1 日生效）第五十四條規(guī)定：住宅 物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定 交納專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金繳交、使用、

3、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部 門所制定。而建設(shè)部、 財(cái)政部只有 1998 年下發(fā)的住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998 213 號，于 1999 年 1 月 1 日生效），其第五條規(guī)定：購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2 3% 的比例向售房單位繳交維修基金。3 、住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法（建設(shè)部、財(cái)政部令第 165 號，于 2008 年 2 月 1 日生效）第七條規(guī) 定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面 積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5% 至 8% 。 可見，以上法規(guī)

4、的規(guī)定在繳交主體和繳交比例等方面存在差異，而且實(shí)施時(shí)間的銜接上也有些脫節(jié)，造成 我省各地在執(zhí)行上的混亂現(xiàn)象。三、目前我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金征管的實(shí)際情況及存在問題 目前，我市物業(yè)專項(xiàng)維修資金的征管也同樣存在著比較混亂的現(xiàn)象：一是由于一直未出臺物業(yè)專項(xiàng)維修 資金的征管辦法，我市絕大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未開始征收；二是部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目開發(fā)完畢后， 已經(jīng)實(shí)行轉(zhuǎn)制或變更，造成難以追繳該部分維修資金；三是一部分新建樓盤的建設(shè)單位按購房款的2收取了購房者的維修資金，但是這筆資金并無專門的部門監(jiān)管,特別在小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會的情況下 ,由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司單方管理和使用，存在很大隱患 , 業(yè)主的利益

5、得不到保障；四是一些早期開發(fā)的房 產(chǎn)，保修期過后，需要進(jìn)行維修改造，由于當(dāng)時(shí)建設(shè)單位并沒有收取維修資金, 而物業(yè)管理公司不可能承擔(dān)這筆維修費(fèi)用，使得物業(yè)維修工作無法落實(shí)。四、我市專項(xiàng)物業(yè)維修資金繳交、監(jiān)管和使用的具體辦法 根據(jù)有關(guān)的政策法規(guī)，結(jié)合我市的實(shí)際情況，同時(shí)參考廣州、深圳等周邊地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)做法，確立我市物業(yè) 專項(xiàng)維修資金的繳交、監(jiān)管和使用應(yīng)遵循依法（規(guī)）繳交、科學(xué)管理、以民為本的原則，并制定以下具體 的實(shí)施辦法和程序：（一）、繳交1 、繳交主體與繳交標(biāo)準(zhǔn)（1 ）、核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 10 月 1 日前的商品房， 建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同中約定物業(yè) 專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位

6、繳交的，按物業(yè)管理?xiàng)l例由購房者按購房款 2% 的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。（2 ）、核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 9 月 30 日后，在 2003 年 9 月 1 日前的商品房，建設(shè)單位與購房 者未在預(yù)售合同中約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金由購房者繳交的 ,由建設(shè)單位按住宅建筑面積 30 元/ m2 、非住宅 建筑面積 40 元 / m2 標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。（3 ）、核發(fā)商品房預(yù)售證在 2003 年 8 月 31 日后，在 2008 年 2 月 1 日前的商品房 ,由購房者按購房款 2% 的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。（4 ）、核發(fā)商品房預(yù)售證在 2008 年 1 月 31 日后，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)

7、的建 筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金， 每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b 工程每平方米造價(jià)的 6% 。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位 不得將房屋交付購買人。（5 ）、公有住房的， 由業(yè)主按建筑面積每平方米當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2% 及售房單位按多層住宅不低于售房款的 20% 、高層住宅不低于售房款的 30% 從售房款中一次性提取。（6 ）、對上述情況確權(quán)后仍未售出或由建設(shè)單位保留自用的單元,由建設(shè)單位承擔(dān)該部分單元的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，存入以建設(shè)單位名義設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶。（7 ）、物業(yè)公司或建設(shè)單位已代收代繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金的

8、，在本方案實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，必須把已使用維修資金的情況做好臺賬，并將每個(gè)單元的明細(xì)賬列出，經(jīng)業(yè)委會或業(yè)主大會確認(rèn)后交由當(dāng)?shù)胤抗芩鶎徍恕?監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)公示 15 天，按要求劃入各業(yè)主專用帳戶。所代收代繳的款項(xiàng)達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的：1、核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 9 月 30 日后，在 2003 年 8 月 31 日前的樓盤，建設(shè)單位與購房者在 預(yù)售合同中約定由購房者繳交的，其不足部分由建設(shè)單位繳納，合同中沒有約定而建設(shè)單位代收了維修資 金的，建設(shè)單位需將所代收資金全額退還給購房者，并由建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳專項(xiàng)維修資金。2、核發(fā)商品房預(yù)售證在 2003 年 8 月 31 日后的

9、樓盤，由購房者補(bǔ)繳不足部分；（8）、投資商掛靠各房地產(chǎn)開發(fā)公司的， 物業(yè)專項(xiàng)維修資金先由各被掛靠房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)墊付。 墊付 后，再由各房地產(chǎn)開發(fā)公司向掛靠單位追繳。（9 ）、因房屋轉(zhuǎn)讓等原因 ,引起業(yè)主變更的，分以下兩種情況處理：1、在方案實(shí)施后，已辦理完成過戶手續(xù)且新舊業(yè)主在合同中未約定維修資金繳交的，由新業(yè)主繳交；未 辦結(jié)過戶手續(xù)，且新舊業(yè)主在合同中未約定維修資金繳交的，由舊業(yè)主繳交。2、在方案實(shí)施前，已繳交專項(xiàng)維修資金的業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所 有權(quán)同時(shí)過戶。2 、繳交程序：（1 ）、對于本方案實(shí)施后銷售的房屋， 購房者應(yīng)在商品房銷售合同備案前到指定銀行

10、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按規(guī)定繳交物業(yè)專項(xiàng)維修資金。（2 ）、核發(fā)商品房預(yù)售證在 2003 年 9 月 1 日后的樓盤，需由購房者繳交或補(bǔ)交維修資金的，購房者應(yīng) 在方案正式實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交款項(xiàng)；業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，將繳交憑證一 并提交當(dāng)?shù)胤抗芩?。? ）、核發(fā)商品房預(yù)售證在 1998 年 9 月 30 日后、 2003 年 8 月 31 日前的樓盤，建設(shè)單位沒有代收代 繳維修資金的，應(yīng)在方案正式實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)，列出該項(xiàng)目物業(yè)維修資金明細(xì)賬，由當(dāng)?shù)胤抗芩_認(rèn)后， 到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交，并把繳交憑證送當(dāng)?shù)胤抗芩鶄浯?。對約定由業(yè)主繳交，但未達(dá)繳存標(biāo)準(zhǔn)的，由 建設(shè)單位補(bǔ)繳，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)

11、定時(shí)間內(nèi)到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)補(bǔ)繳；在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)將繳交憑 證一并提交當(dāng)?shù)胤抗芩?。? ）、文件實(shí)施后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起 30 日內(nèi)，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng) 維修資金專戶。（5 ）、已辦理入住手續(xù)的公有住房，售房單位沒有代收代繳維修資金的，應(yīng)在方案正式實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)， 列出該項(xiàng)目物業(yè)維修資金明細(xì)賬，由當(dāng)?shù)胤抗芩_認(rèn)后，到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)繳交，并把繳交憑證送當(dāng)?shù)?房管所備存。（6 ）、維修資金的續(xù)繳。對于維

12、修資金使用后，不足首期繳交數(shù)額30% 的，需要進(jìn)行續(xù)繳。維修資金續(xù)繳對象為購房者，由維修資金管理部門通過物業(yè)公司通知業(yè)主委員會,并通過業(yè)主大會續(xù)籌專項(xiàng)維修資金 ,使余額達(dá)到首期標(biāo)準(zhǔn)。沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，通過小區(qū)物業(yè)公司通知到業(yè)主本人, 要求其補(bǔ)充繳交維修資金到首期標(biāo)準(zhǔn)。（7 ）、因拆遷、自然災(zāi)害等原因造成房屋滅失的,業(yè)主可持本人身份證及房產(chǎn)主管部門出具的產(chǎn)權(quán)注銷證明, 到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理專項(xiàng)維修資金注銷手續(xù)。手續(xù)辦結(jié)后, 業(yè)主可從賬戶內(nèi)提取剩余資金。（二）、使用及其監(jiān)管 1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須在主管部門、銀行、業(yè)主共同參與的全過程監(jiān)管下進(jìn)行使用，任何一方（或其他 部門）不可擅自動用。2

13、、各房地產(chǎn)項(xiàng)目必須選擇跟市房管局簽訂維修資金監(jiān)管協(xié)議的銀行設(shè)立物業(yè)維修資金賬戶，賬戶按樓盤 棟戶規(guī)則設(shè)置 ,每戶業(yè)主有獨(dú)立的維修資金專用賬戶。業(yè)主可以查詢本帳戶的資金使用狀況，但不 可自行提取資金。3、維修資金的使用采用業(yè)主決議、房管部門備案、銀行憑備案證明撥款的方式：（1 ）、沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，在物業(yè)保修期滿后需使用維修資金進(jìn)行維修或更新改造的,物業(yè)管理公司或建設(shè)單位須根據(jù)實(shí)際情況聘請專業(yè)的有資質(zhì)的施工單位計(jì)算出維修所需的預(yù)算資金, 再由物業(yè)管理公司制定維修資金使用計(jì)劃，計(jì)劃當(dāng)中應(yīng)載明維修項(xiàng)目、預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等情況（ 如維修資金使用超過首期繳交數(shù)額 1/3 的, 計(jì)劃中還應(yīng)包

14、含維修資金續(xù)籌方案 ） 。計(jì)劃定出后 , 由物業(yè)管理公司將有關(guān)情況 向維修物業(yè)所涉及的業(yè)主公告并征求意見 ,若取得專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上的業(yè)主同意 , 則使用計(jì)劃通過 , 業(yè)主簽訂書面決議。物業(yè)管理公司應(yīng)持維修資金使用計(jì)劃、相關(guān)施工單位出具的預(yù)算計(jì)劃及業(yè)主簽訂的書面決議到市房管局進(jìn) 行備案 , 房管局核實(shí)后出具備案文件，物業(yè)管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項(xiàng)。（2 ）、已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，在物業(yè)保修期滿后需使用維修資金進(jìn)行維修或更新改造的 ,物業(yè)管理公 司須將制定的維修資金使用計(jì)劃及由有資質(zhì)施工單位制定的預(yù)算情況提交業(yè)主委員會審核；業(yè)主委員

15、會審核后與維修物業(yè)所涉及的業(yè)主商討 , 若取得專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上 的業(yè)主同意 ,則使用計(jì)劃通過， 書面決議由業(yè)主委員會全體委員簽名并加蓋公章； 物業(yè)管理公司持維修項(xiàng)目、 預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等資料到市房管局進(jìn)行備案 , 市房管局核實(shí)后出具備案文件；物業(yè)管理公司憑備 案文件到指定銀行提取維修款項(xiàng)。（3 ）對于在緊急情況下需要對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行搶險(xiǎn)搶修和維護(hù)的， 由物業(yè)公司先行墊付資金， 待搶修維 護(hù)完畢后，物業(yè)公司可將資金使用情況向業(yè)主公示并報(bào)業(yè)主委員會或主管部門審核通過后，從維修資金中 取回所墊付款項(xiàng)。4、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新

16、、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海? ）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造費(fèi)用， 由相關(guān) 業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。? ）售后公有住房之間共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單 位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建 筑面積的比例分?jǐn)?。? ）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、 改造費(fèi)用， 先按照 建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位 按照所交存住宅專項(xiàng)

17、維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的， 開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、 改造費(fèi)用。6 、維修工程實(shí)行招投標(biāo)制度。 對于需要維修資金數(shù)目較大的項(xiàng)目 , 須由房管部門實(shí)行現(xiàn)場勘查 ,嚴(yán)格把關(guān)。 對工程量超過 20 萬元的項(xiàng)目 , 原則上要求物業(yè)公司組織招投標(biāo)；投標(biāo)單位不少于3 個(gè)，按照公平、公開、公正的原則確定施工單位；少于 20 萬元，但業(yè)主委員會或涉及專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主 且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意要求招投標(biāo)的工程，也可實(shí)行招投標(biāo)。五、法律責(zé)任 （一）公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金、違反規(guī)定將房屋交付買受人的、未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費(fèi)用的，由人民政府財(cái)政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正： （二）開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門 責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以 3 萬元以下的罰款。開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、 更