北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

1、北京市物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法第一條 為標(biāo)準(zhǔn)本市物業(yè)效勞收費(fèi)行為， 保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益， 根據(jù)?中 華 人民共和國(guó)價(jià)格法?，國(guó)務(wù)院?物業(yè)管理?xiàng)l例?，國(guó)家開(kāi)展改革委、建設(shè)部?物業(yè)效勞收 費(fèi)管 理方法?，制訂本方法。第二條 本方法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)效勞收費(fèi)管理。第三條 本方法所稱物業(yè)效勞收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對(duì)房屋 及配 套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序， 向業(yè)主 所收取的費(fèi)用。第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì) 物業(yè) 管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；促進(jìn)物業(yè)效勞

2、收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成；禁止價(jià)格欺詐。第五條 本市物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)效勞 收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)效勞合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人協(xié)商確定；實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)效勞收 費(fèi)由市 價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市房屋主管部門(mén)制定基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度，并定期公布。第六條 符合以下情形之一的物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：1、辦公、商用及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套用房等非住宅；2、按照?北京市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方法?選聘物業(yè)管理企業(yè)并確定物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；3、業(yè)主大會(huì)或按照?物業(yè)管理?xiàng)l例?第十條規(guī)定不成立業(yè)主大會(huì)但共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)效勞

3、合同的住宅區(qū)；4、本方法實(shí)施后，在物業(yè)效勞合同和房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定了物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)；5、本方法實(shí)施前，經(jīng)方案、規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土房管等政府主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的公寓、別墅等高檔住宅區(qū)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整時(shí)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)或共同履行業(yè)主大會(huì)、 業(yè) 主委員會(huì)職責(zé)的全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。第七條 經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)、執(zhí)行?北京市加快城市危舊房改造實(shí)施方法試行? 京 政 辦發(fā) 200019 號(hào)政策的危改回遷小區(qū)，在未成立業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所提供 的服 務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，按不高于經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定物業(yè)效勞 收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)。按房改政策出售的公

4、有住宅區(qū)、 安居康居 住宅區(qū)， 以及不符合第六條規(guī)定的住宅區(qū)， 在未成立業(yè)主大會(huì)前，執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)住宅物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。原物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于基 準(zhǔn) 價(jià)浮動(dòng)幅度上限的，執(zhí)行原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如要調(diào)整，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根 據(jù)規(guī) 定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)效勞合同中約定。但如物業(yè)管理企業(yè)提供平安防范設(shè)施設(shè) 備、消 防設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)效勞的，可收取相應(yīng)費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)總計(jì)不能高于基準(zhǔn)價(jià)浮動(dòng)幅 度上限； 原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中已包含上述效勞收費(fèi)內(nèi)容的，不能重復(fù)計(jì)算收費(fèi)。第八條 按照物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)管理的住宅區(qū)有多種房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)住宅的，物業(yè) 效勞 收費(fèi)按與物業(yè)效勞標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)政

5、府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，改變住宅使用性質(zhì)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照改變 后 的住宅使用性質(zhì)，確定物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容， 涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。第十條 物業(yè)效勞費(fèi)用由業(yè)主交納，但按房改政策出售公有住宅的單位和購(gòu)置安居康居護(hù)、綠康 居式由與業(yè)主的業(yè)稅費(fèi)酬住宅的職工所在單位，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定承當(dāng)綜合管理、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維 化養(yǎng)護(hù)、 電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)等費(fèi)用。 按房改政策出售公有住宅的單位和購(gòu)置安居 住宅的職工所在單位，就物業(yè)管理效勞費(fèi)用承當(dāng)問(wèn)題與購(gòu)房人

6、另有約定的，從其約定。第十一條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)效勞收費(fèi)，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方 業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè) 在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或物業(yè)效勞合同中約定。第十二條 實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)效勞支出屬于代管性質(zhì)，為所交納 主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外的支出。第十三條 實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用包干制的，物業(yè)效勞費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢(qián)、法定 和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)管理企業(yè)的 金。物業(yè)效勞本錢(qián)或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般包括以下局部：1、管理效勞人員

7、的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用； 7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金 予 以列支，不得計(jì)入物業(yè)效勞支出或者物業(yè)效勞本錢(qián)第十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)

8、效勞資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。其中，業(yè)主大會(huì)提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行書(shū)面答復(fù)。實(shí)行物業(yè)效勞費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)效勞合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)效勞資金年度預(yù)決算和物業(yè)效勞資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。第十五條 未建立專項(xiàng)維修資金的住宅， 物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備的大修、 中修和 更新、 改造費(fèi)用收取與使用按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十六條 電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)偡椒?。業(yè)主大會(huì)成立前， 按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同、 物業(yè)效勞合同中約定或物業(yè)管理公約中的約定執(zhí) 行； 業(yè)主

9、大會(huì)成立后，按照業(yè)主大會(huì)的決議執(zhí)行。不符合以上條件的，暫按以下方法分?jǐn)傆?jì) 算： 電梯運(yùn)行效勞首層住戶，每建筑平方米電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用= 電梯運(yùn)行維護(hù)總費(fèi)用 / 房屋建筑面積-70%電梯運(yùn)行效勞首層住戶建筑面積X 30%其他樓層住戶每建筑平方米電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 =電梯運(yùn)行維護(hù)總費(fèi)用 /房屋建筑面積 -70% 電梯運(yùn)行效勞首層住戶建筑面積執(zhí)行物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按不高于電梯行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十七條水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人在房屋買(mǎi)賣(mài)合同、物業(yè)效勞合同中約定； 業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞合

10、同中約定。執(zhí)行物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的住宅區(qū)，水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按不高于水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二次供水用戶不包括自備井多層樓房用戶按政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)交納水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；市政直供水用戶不交納水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。第十八條房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和共用部位與共有房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主 大會(huì)、 物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十條業(yè)主按房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付之日開(kāi)始交納物業(yè)效勞費(fèi)。納入物業(yè)管理范 圍的 已竣工但尚未出售，或者因

11、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)可按月、按季或按年度計(jì)收物業(yè)效勞費(fèi)用，但不得一次性預(yù)收一年以上不含一年的物業(yè)效勞費(fèi)用。第二十二條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè) 主負(fù) 連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)效勞費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)效勞合同 約定 逾期不交納效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)

12、當(dāng) 向最 終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托提供的特約效勞，效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)除政府價(jià)格主 管部 門(mén)有統(tǒng)一規(guī)定外，由雙方約定。第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)效勞中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè) 效勞 合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的效勞。第二十六條 物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著 位置， 將效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。第二十七條 市、區(qū)縣價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)效勞收費(fèi)行為。 物業(yè)管理企業(yè)有以下行為的，由價(jià)格主管部

13、門(mén)依法進(jìn)行查處：1、超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定價(jià)格的；2、擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)工程，亂收費(fèi)用的；3、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；4、只收費(fèi)不效勞或不按照規(guī)定提供效勞而收取費(fèi)用的；5、其他違反本方法規(guī)定的行為。第二十八條 本方法由市開(kāi)展和改革委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)按各自職責(zé)負(fù)責(zé)解釋。第二十九條 本方法自 2005 年 月 日起執(zhí)行。原?北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法? 京價(jià)房字 1997 第 196 號(hào)、 ?北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)方法 試行 ?京價(jià)房字2000163 號(hào)、?北 京市高檔住宅物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?京價(jià)房字 1998 第 394 號(hào)、?關(guān)于 調(diào)整委

14、 托管理住宅電梯高壓水泵收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知?京價(jià)房字 1996 第 274 號(hào)同時(shí)廢 止。本辦 法執(zhí)行之前的其他有關(guān)規(guī)定與本方法相抵觸的， 以本方法為準(zhǔn)。 本方法實(shí)施前， 在 房屋買(mǎi)賣(mài)合同、物業(yè)效勞合同、物業(yè)管理公約中確定的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超出住宅物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)浮動(dòng)幅度上限的普通居住小區(qū)，可執(zhí)行至間，2005年 月曰。在此期如果成立業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)與全體業(yè)主重新協(xié)商確定物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，按本方法第六條規(guī)定執(zhí)行；未成立業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)未能與全體業(yè)主重新協(xié) 商確定物業(yè)服 務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，2005年 月 日起，一律按照住宅物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。北京市物業(yè)效勞收費(fèi)政府指導(dǎo)

15、價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)效勞內(nèi)容效勞范圍效勞標(biāo)準(zhǔn)綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及公共財(cái)(1)負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理效勞工作方案，并組織實(shí)施；產(chǎn)和公共事物的(2)每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行平安普查，根據(jù)日管理查結(jié)果制定維修方案，組織實(shí)施；(3)白天有專職管理員接待住戶，處理效勞范圍內(nèi)的 公共性事務(wù)，受理住戶 的咨詢和投訴；夜間有人值班， 處理急迫性報(bào)修，水、 電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；(4) 協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；(5) 管理規(guī)章制度健全，效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；(6)與業(yè)主簽定物業(yè)效勞合同等手續(xù)；公開(kāi)效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；(7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情

16、況進(jìn)行管理；(8)全體員工統(tǒng) 著裝，佩帶有相片胸卡，持證上岡；(9)每年進(jìn)行 次物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理效勞工作的改良和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù)的80 %；(10)建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案,包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投入運(yùn)行；(11)投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)(0.04元/建筑平方米月)。物業(yè)共用部位、共按?北京市住宅公(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)用設(shè)施設(shè)備日常共維修基金使用和小修，執(zhí)行?房屋及其設(shè)備小修效勞標(biāo)準(zhǔn)?；運(yùn)行維護(hù)管理方法?中附件(2 )保證護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化:共用部位共用

17、設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)活動(dòng)場(chǎng)地到達(dá)根本平整，邊溝涵洞通暢；包括的范圍的內(nèi)(3)確保雨水、 污水管道保持通暢， 定期清淘化糞池、容為準(zhǔn)；不包括另雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)(4)單元樓外園區(qū)照明能源費(fèi)用(不包括市政道路路施，如電梯、水泵、燈電費(fèi))。暖氣等設(shè)備綠化養(yǎng)護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。清潔衛(wèi)生小區(qū)規(guī)劃紅線以維護(hù)和保持效勞范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生 ，包括：內(nèi)，業(yè)主戶門(mén)以外1有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；2設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將效勞范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃

18、圾樓、站，對(duì)垃圾專用樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；3每日對(duì)保潔效勞范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行 次清掃，做到效勞范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；4對(duì)樓梯間、門(mén)廳、電梯間、走廊等的門(mén)、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行周次清掃；5按政府有關(guān)規(guī)定向效勞范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲(chóng)劑；6在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃；7發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。秩序維護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門(mén)以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：1 相對(duì)封閉： 做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身平安處有明顯標(biāo)

19、志和防范措施；2 維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的 行駛方向、速度、臨時(shí) 停放位置進(jìn)行管理，保持車(chē)輛 行駛通暢；3看管公 共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門(mén)、窗、消防器材及 小區(qū)的表井蓋、 雨算子、小品、花、草、樹(shù)木、果實(shí) 等；4夜間對(duì) 效勞范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查 和巡邏，巡邏不少于2人，做到有方案、 有記錄；5 有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門(mén)進(jìn)行處理。注：1、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中， 清潔衛(wèi)生費(fèi)0.05元/平方米月，秩序維護(hù)費(fèi)0.10元/平方米月。2、 物業(yè)管理企業(yè)提供以下設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)效勞的，可以收取以下費(fèi)用：1

20、平安防范設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 0.10元/建筑平方米.月。按照?北京市住宅區(qū)及 住宅平安防范設(shè)施建設(shè)和使用管理方法?規(guī)定提供效勞。2 消防設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 0.10元/建筑平方米.月。按照?北京市消防平安責(zé)任 監(jiān) 督管理方法?規(guī)定提供效勞。3、物業(yè)管理企業(yè)可在住宅物業(yè)效勞收費(fèi)政府基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)根底上按效勞內(nèi)容、效勞范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向上浮動(dòng)10%。4、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已含物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)稅及附加效勞內(nèi)容效勞范圍效勞標(biāo)準(zhǔn)綜合管理小區(qū)規(guī)劃紅線范 圍內(nèi)，涉及公共財(cái) 產(chǎn)和公共事物的 管理1負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理效勞工作方案，并組織實(shí)施；2每年 次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行平安普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修方案，組

21、織實(shí)施；3 白天有專職管理 員接待住戶，處理效勞范圍內(nèi)的 公共性事務(wù)，受理住戶 的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；4協(xié)助召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； 5 管理規(guī)章 制度健全，效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管 理檔案資料根本 齊全；6與業(yè)主簽定物業(yè)效勞合同等手續(xù)；公開(kāi)效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；7 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡，持證上崗； 8 每年進(jìn)行次物業(yè)管理效勞滿意率調(diào)查，促進(jìn)管 理效勞 工作的改良和提高，征求意見(jiàn)戶數(shù)不低于總戶數(shù)60%;9建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生， 能隨時(shí)投入運(yùn)行；(10)投保物業(yè)共用

22、部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任 保險(xiǎn)(0.04元/建筑平方米.月)。物業(yè)共用部位、共按?北京市住宅公(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)用設(shè)施設(shè)備日常共維修基金使用和小修，執(zhí)行?房屋及其設(shè)備小修效勞標(biāo)準(zhǔn)?；運(yùn)行維護(hù)管理方法?中附件(2)保證護(hù)欄、 圍墻、樓道燈、 綠化設(shè)施等公共設(shè) 施、:共用部位共用設(shè)備正常使用；設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)(3)確保雨水、 污水管道保持通暢， 定期清淘化糞池、包括的范圍的內(nèi)雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；容為準(zhǔn)；不包括另(4)單元樓外園區(qū)照明能源費(fèi)用(不包括市政道路路行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備燈電費(fèi))。綠化養(yǎng)護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線范 圍內(nèi)的中心綠地 和房前、屋后，

23、道 路兩側(cè)區(qū)間綠地按市園林局規(guī)定的二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。清潔衛(wèi)生小區(qū)規(guī)劃紅線以(1)設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將效勞范圍內(nèi)的垃圾內(nèi)，業(yè)主戶門(mén)以外歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；2每日對(duì)保潔效勞范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行 次清掃，做到效勞范圍內(nèi)根本無(wú)廢棄雜物；3按規(guī)定進(jìn)行消毒、滅鼠等活動(dòng)；4 在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪 進(jìn)行清掃；5 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)迅速組織人員對(duì)物 業(yè) 的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒， 加強(qiáng) 對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。秩序維護(hù)小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門(mén)以外1相對(duì)封閉： 做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守， 危及人身

24、平安處有明顯標(biāo)志和防范措施；2 維護(hù)父通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛的 行駛方向、速度 進(jìn)行管理，保持車(chē)輛行駛通暢；3發(fā)生治安案件、刑事案件、父通事故時(shí)，應(yīng)及時(shí) 報(bào)警，并配合公安部門(mén)進(jìn) 行處理。注：1、物業(yè)管理企業(yè)提供以下設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)效勞，可以收取以下費(fèi)用。1平安防范設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 0.05元/建筑平方米月。按照?北京市住宅區(qū)及 住宅平安防范設(shè)施建設(shè)和使用管理方法?規(guī)定提供效勞。2 消防設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi) 0.10元/建筑平方米.月。按照?北京市消防平安責(zé)任 監(jiān) 督管理方法?規(guī)定提供效勞。2、以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已含物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)稅及附加。單位：元/部、年樓層分類(lèi)電梯類(lèi)型

25、運(yùn)行梯備用梯頂峰梯備注15層及以下的樓房經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)轎廂無(wú)人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速3035937117330以10層為基準(zhǔn)層, 每增減一層，費(fèi)用 增減1%，總增減 不超過(guò)5%交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速292423599708215層及以下的樓房轎廂有人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速59097658513716交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速5798064731346816-25層的樓房經(jīng)政府 主管 部門(mén)批準(zhǔn)轎廂 無(wú)人值守電梯 運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速4041547169564以20層為基準(zhǔn)層, 每增減一層，費(fèi)用 增減1%，總增減 不超過(guò)5%交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速392984605931616-25層的樓房轎廂有人

26、值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速69242759915970交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速6812474871572226層及以上的樓房經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)轎廂無(wú)人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速43767506210309以30層為基準(zhǔn)層, 每增減一層，費(fèi)用 增減1%，總增減 不超過(guò)5%交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)速4264949401006126層及以上的樓房轎廂 有人值守電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)交流調(diào)壓調(diào)速72505792616696交流調(diào)頻調(diào)壓調(diào)71388871416447速注：1電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)已含利潤(rùn)、營(yíng)業(yè)稅和附加以及電梯定期檢驗(yàn)費(fèi)、電梯安裝、改造、重大維修監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)、電梯限速器校驗(yàn)費(fèi)。2電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)分?jǐn)偡椒ò?北京市物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?第十六條執(zhí)行。3電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可以按棟、也可以按物業(yè)管理區(qū)域核算，但實(shí)收總金額與應(yīng)收總金 額 應(yīng)當(dāng)致。電梯效勞標(biāo)準(zhǔn)：1 主梯6： 00 24 : 00不間斷運(yùn)行，0: 00 6: 00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫 或房號(hào)。但凡樓層中設(shè)有電梯門(mén)的，均須開(kāi)啟載客；2凡有咼峰梯的，在咼峰期 6點(diǎn)一8點(diǎn)、17點(diǎn)一19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；3 主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30 分鐘內(nèi)搶修完工， 其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日