房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制探究

1、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制探究摘要：房地產(chǎn)金業(yè)在我國發(fā)展時間不長，而r管理水平也不高，始終面臨諸多問題，具體表現(xiàn)在融資渠道單 一、投資決策不合理等方面，一定程度上增加了財務(wù)風(fēng)險。與此同時，在緊縮性貨幣政策出臺并落實以來，國內(nèi) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度下降，房價也出現(xiàn)了下跌的趨勢。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商庫存壓力不斷增加，自身盈 利能力也隨z降低，流動性風(fēng)險增加月銷竹前景呈現(xiàn)出明顯的不確定性。在貨幣從緊政策的影響下，制約了融資 渠道的拓展，使得融資風(fēng)險系數(shù)提高，由此可見，財務(wù)風(fēng)險隱患已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)風(fēng)險；控制；研究眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的投資、回報與風(fēng)險都很高

2、。而現(xiàn)階段，隨著國際市場的持續(xù)走低，我國宏觀調(diào)控加 緊，而房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢也十分不穩(wěn)定。特別是在緊縮政策之下，我國房地產(chǎn)的銷售量與價格都隨之下降, 而開發(fā)商所面對的問題就是庫存的增加以及流動性收緊。在這種情況下，開發(fā)商壓力增加，使流動性風(fēng)險不斷加 大，而房地產(chǎn)銷售前呆也更加不穩(wěn)定。為此，文章以房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，闡述了與財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的問題，提 出了具有可行性的控制策略，希望為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展提供寶貴總見。一、形成房地產(chǎn)金業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要因素解構(gòu)（一）內(nèi)部因素1、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況。資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動表以及利潤表是反映企業(yè)真實財務(wù)狀況的主要方 式，同樣也是對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行合

3、理預(yù)測的重要參考依據(jù)。在此過程中，流動資金與存貨的狀況對國內(nèi)房地產(chǎn) 企業(yè)的生存與發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響。其中，由于房地產(chǎn)企業(yè)投入資金雖比較大，一p企業(yè)的流動資金不充足, 很容易出現(xiàn)資金短缺的問題。對于國內(nèi)人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其流動資金是先天不足，超過八成比重的流動資 金都需要從外部籌集，而銀行貸款的方式最常見。受流動資金不足的影響，企業(yè)的支付能力也十分薄弱，自身債 務(wù)隨之増加，使得資金短缺的成本提高，形成極大的財務(wù)風(fēng)險。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在不合理 之處，產(chǎn)品的銷量不理想，導(dǎo)致存貨積壓的問題比較嚴(yán)重，對企業(yè)營運(yùn)資金流動帶來了負(fù)面的影響，制約了企業(yè) 資金的周轉(zhuǎn)速度，最終只會增加企業(yè)

4、資木成木，極大地提高了財務(wù)風(fēng)險。2、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。企業(yè)實際經(jīng)營的狀況和財務(wù)風(fēng)險之間存在緊密的聯(lián)系。而經(jīng)營狀況理想的企業(yè)， 自身的財務(wù)風(fēng)險不高，相反，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險會很高。通常情況下，衡量企業(yè)經(jīng)營的狀況可以從多個方面分析，具 體表現(xiàn)在經(jīng)營的規(guī)模與盈利水平，同時還包括了企業(yè)注冊資本變化悄況和意外損失等等。站在房地產(chǎn)企業(yè)角度分 析，其自身經(jīng)營規(guī)模會直接影響企業(yè)面臨銷售市場與政策變動的承受能力。如果房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模更大，那么自 身的承受能力也會隨z提高，在這種情況下，自身的財務(wù)風(fēng)險也會更小。另外，房地產(chǎn)企業(yè)盈利水平與收入分配 政策對于流動資金籌資的方式和比例也同樣存在緊密的聯(lián)系。如果企業(yè)的盈利提

5、高，且收入分配政策科學(xué)合理, 則能夠?qū)Ω軛U效應(yīng)進(jìn)行充分的利用，選擇最理想的籌資方案。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)合并與分立，亦或是注冊資本 的變化等，在上述經(jīng)營策略發(fā)牛變動的情況下，也同樣會使企業(yè)自身的財務(wù)風(fēng)險發(fā)牛改變。3、房地產(chǎn)企業(yè)人員配置和管理狀況。在房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的過稈中，人員配置和管理狀況發(fā)揮著關(guān)鍵 性的作用。其中，如果管理工作人員的決策效率不高，或者是下屬工作人員執(zhí)行力度不夠，都會對企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的速 度產(chǎn)生影響。與此同時，管理工作人員決策也同樣對企業(yè)發(fā)展方向形成了一定程度的影響，同樣會根據(jù)管理工作 人員的風(fēng)險偏好發(fā)生改變。如果對投入與回報較高的投資項目過分追求，那么企業(yè)所面臨的風(fēng)險也會不斷増

6、加。 如果投資策略相對保守，那么企業(yè)所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也不高，但是也很容易錯失投資的機(jī)會。（-）外部因素1、政策環(huán)境。國內(nèi)所出臺的相關(guān)政策，包括土地供給、稅收與房價以及地價等都會對房地產(chǎn)企業(yè)的投資與 收益帶來直接彫響，最終增加所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險。因為房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期相對較長，但是，變現(xiàn)能力薄弱， 為此，在實際經(jīng)營的過程中，必須要對我國各項法規(guī)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動給予實時關(guān)注，以免在宏觀經(jīng)濟(jì)政策 調(diào)控過程中被淘汰。另外，對于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理力度不斷增強(qiáng)的情況下，大部分厲地產(chǎn)企業(yè)都很難達(dá)到預(yù)期 收益冃標(biāo)。而在銀行政策和利率調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)價格也受到了嚴(yán)重沖擊，使其資金鏈壓力隨z增加。2、經(jīng)濟(jì)

7、環(huán)境。外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于企業(yè)的生存與發(fā)展具冇直接的影響。從整體角度分析，這種影響所呈 現(xiàn)的是正向變動。如果啟地產(chǎn)金業(yè)處于理想的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中，實際發(fā)展速度會隨z提升，進(jìn)而降低自身財務(wù) 風(fēng)險。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)所處社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不理想，其發(fā)展也同樣會受到嚴(yán)重的制約，增加自身財務(wù)風(fēng)險。 以次貸危機(jī)為例，我國房地產(chǎn)市場也備受影響，具體體現(xiàn)在房價的下跌，而口成交量也不髙。在這種悄況下，房 地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了冰凍期，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收能力薄弱，存在極大的財務(wù)風(fēng)險。3、市場環(huán)境。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著支柱性作用，同吋在“保增長”與“擴(kuò)內(nèi)需”方面也十分 關(guān)鍵。近年來，在房地產(chǎn)市場規(guī)模擴(kuò)大

8、的基礎(chǔ)上，市場的成熟度也隨之提高，為此，房地產(chǎn)的需求更加旺盛，但 是供需才盾也更加激烈，出現(xiàn)了諸多的投機(jī)炒房問題，最終使得房價在短期內(nèi)提高。二、控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的有效途徑<-）融資風(fēng)險方面的控制途徑1、拓展融資渠道國家統(tǒng)計局對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源進(jìn)行了調(diào)杳與統(tǒng)計，而外部融資與內(nèi)部融資是主要的資金來源。 在外部融資渠道方面，主要的內(nèi)容就是銀行貸款與外資的引進(jìn)。而對于內(nèi)部融資渠道來講，主要內(nèi)容包括了自籌 資金與其他資金。其中，其他資金有定金與預(yù)售款，同時還有個人按揭貸款。銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)項目開 發(fā)資金最常見的融資方式。當(dāng)前，項目開發(fā)資金中也包含了外資，但是，外部融資渠道

9、仍然單一。房地產(chǎn)企業(yè)需 要正視多元化融資的重耍作用，積極拓展個人思路，實現(xiàn)全面創(chuàng)新與突破，以保證房地產(chǎn)企業(yè)融資方向從傳統(tǒng)單 一狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣瘧?zhàn)略合作的狀態(tài)，進(jìn)而有效地規(guī)避融資的風(fēng)險。2、確保負(fù)債融資的適度性現(xiàn)階段，國際資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)水平在50%,但是，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率要高于國際標(biāo)準(zhǔn)值，而 且負(fù)債融資的比例相對較高。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率小，那么企業(yè)所具備的長期償債能力就會隨之提高，但是 在不舉債與少舉債方面會影響金業(yè)財務(wù)杠桿的利益。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較大，那么就可以說明企業(yè)自 身的舉債多，而實際承擔(dān)償債的風(fēng)險也更大，若償債能力難以提高，就會增加其融資的難度。為此，房地產(chǎn)

10、企業(yè) 需要處丁負(fù)債適度的狀態(tài)，其中，企業(yè)能夠充分利用有限的資金投入，進(jìn)而獲取生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，進(jìn)一步拓展企 業(yè)自身的牛產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。另外，企業(yè)能夠?qū)ω攧?wù)杠桿效應(yīng)予以合理的利用，獲収-定的息稅前利潤。基于此，房 地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要對金業(yè)實際經(jīng)背規(guī)模、狀況以及資本結(jié)構(gòu)等多種因素進(jìn)行全面衡量，最終確保企業(yè)負(fù)債融 資比例的分配和調(diào)整更加合理，有效地規(guī)避企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，實現(xiàn)自身負(fù)債融資效益的提升。3、增強(qiáng)債務(wù)期限的合理性債務(wù)期限的合理化具體指的就是企業(yè)在舉債融資的過程中，需耍有機(jī)融合長期與短期負(fù)債。其中，長期負(fù)債 就是債務(wù)的償還時間超過一年，而短期負(fù)債就是債務(wù)的償還時間不超過一年。從長期負(fù)債角度分析，企業(yè)需

11、要綜 合考量盈利能力和資本結(jié)構(gòu)。第一，企業(yè)長期負(fù)債需要應(yīng)丿ij在長期資產(chǎn)投資方面，使企業(yè)固定主產(chǎn)能力得以形成。 而在生產(chǎn)經(jīng)營條件之下，企業(yè)則要依靠生產(chǎn)經(jīng)營所得對長期負(fù)債進(jìn)行償還。所以，企業(yè)需耍充分考慮自身盈利能 力，進(jìn)而正確地評估長期償債的能力，最終選杼合理的長期負(fù)債融資方案。第二，啟地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)。 其中，長期負(fù)債和權(quán)益資金之間的比例關(guān)系對于企業(yè)權(quán)益資本累積的速度具冇直接的影響。一旦企業(yè)在股利紅利 分配方面投入大部分利潤，那么必然會制約權(quán)益資金積累的速度，最終嚴(yán)重影響長期償債能力的提升。從短期負(fù) 債角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)流動性和經(jīng)營收益水平。第一，企業(yè)資產(chǎn)流動性能夠

12、對其資產(chǎn)轉(zhuǎn)化 成現(xiàn)金的能力予以頁實的反映。通常，如果企業(yè)資產(chǎn)流動性較強(qiáng)，那么其短期償債的能力也會隨之增強(qiáng)，最終實 現(xiàn)大數(shù)額短期負(fù)債融資。第二，企業(yè)經(jīng)營收益對于現(xiàn)金資產(chǎn)數(shù)額具有決定性作用。而企業(yè)經(jīng)營利潤是現(xiàn)金主要的 來源，所以，如果企業(yè)經(jīng)背收益的水平較高，h現(xiàn)金資產(chǎn)越多，其自身的短期償債能力也會隨z提升，對企業(yè)短 期負(fù)債融資提供大力支持。4、實現(xiàn)融資成木的最小化啟地產(chǎn)企業(yè)對于外部融資的需求量極大，所以，融資方案的合理規(guī)劃，融資成本的減少是規(guī)避融資風(fēng)險的重 要途徑。而融資成本的降低，也就是需要對市場利率走勢進(jìn)行準(zhǔn)確的估計,最終選擇對自身發(fā)展具有積極作用的 利率。英中，在企業(yè)預(yù)估市場利率會上升的吋候

13、，則需要選擇固定利率融資，也可以在二級市場交易的作用下, 有效地將浮動利率債務(wù)轉(zhuǎn)變成固定利率債務(wù)，確保融資成本的穩(wěn)定性，降低利率上升對企業(yè)融資成本產(chǎn)生的不利 影響。另外，在企業(yè)預(yù)估市場利率下降的時候，應(yīng)當(dāng)選擇浮動利率融資，也可以在二級市場交易的作用卞，將固 定利率融資轉(zhuǎn)變成浮動利率債務(wù)，并減少未來融資成本，實現(xiàn)融資風(fēng)險降低的目的。與此同時，為了規(guī)避企業(yè)錯 誤估計所帶來的嚴(yán)重?fù)p失，企業(yè)需耍釆取保守方式，通過固泄利率的形式籌集部分融資資金，而通過浮動利率的 形式籌集剩余融資資金，進(jìn)而降低融資成木的波動幅度，減少受利率變動所造成的經(jīng)濟(jì)損失，實現(xiàn)對融資風(fēng)險的 有效控制。（二）投資風(fēng)險方面的控制途徑1、建立健全投資決策體系為了全而提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策效率，必須要建立并健全投資決策體系，有效地規(guī)避投資風(fēng)險。第一， 對項目投資流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，充分利用科學(xué)合理的定量分析方法，構(gòu)建項目投資決策的模型。在此模型的引導(dǎo) 與幫助下，對企業(yè)未來投資收益的狀況進(jìn)行正確的預(yù)測，確保投資決策的科學(xué)性。第二，充分利用相關(guān)理論及分 析方法，深入研究投資項目可行性，進(jìn)而縮小投資項目實際收益和與其收益z間的差異。但是，企業(yè)需要剔除風(fēng) 險