探析我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及對(duì)策

1、本文山唐長(zhǎng)老225貢獻(xiàn)doc文檔可能在wap端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇txt,或下載源文件到木機(jī)査看。 探析我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及對(duì)策作者：何沖 來(lái)源：網(wǎng)絡(luò) 點(diǎn)擊數(shù)：155發(fā)布日期：08-01-04近年來(lái)，我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)升溫，其市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)也方興未艾。同時(shí)，政府和關(guān)部門(mén)、業(yè) 界和學(xué)界對(duì)于這一產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)也展開(kāi)熱烈討論，但是各界看法并沒(méi)有完全統(tǒng)一，許多問(wèn)題仍 處于多方爭(zhēng)論和探討的階段。因此，筆者將在本文屮就我國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)模式 及 而臨的阻礙和進(jìn)一步發(fā)展等問(wèn)題展開(kāi)思考。一、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式我國(guó)目前大多是根據(jù)旅游房地產(chǎn)的功能將其開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行分類(lèi)，分類(lèi)方法偏重于旅游房 地產(chǎn)中的“房

2、地產(chǎn)”這個(gè)耍索。由于旅游房地產(chǎn)對(duì)旅游資源有極大的依托性，筆者把旅游房 地產(chǎn)按照和旅游資源的關(guān)系進(jìn)行分類(lèi)，更加凸顯出旅游房地產(chǎn)中“旅游”要素的重要。1、 自然資源依托模式自然資源依托模式是指旅游房地產(chǎn)地處旅游資源覆蓋的范圍之內(nèi)或緊鄰 旅游資源的旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。許多景區(qū)不僅是公共資源，還肩負(fù)著發(fā)展的責(zé)任。資源不 開(kāi)發(fā)是浪費(fèi)，過(guò)度開(kāi)發(fā)是破壞。自然資源依托模式在旅游業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段為旅游業(yè)的發(fā)展 提供了基礎(chǔ)，是旅游目的地留住游客的基本條件，是旅游地持續(xù)發(fā)展的根本前提，也是旅 游地延長(zhǎng)游客逗留時(shí)間、提高旅游消費(fèi)層次的條件。但這種模式逐漸顯露出一些弊端，如呆 區(qū)生態(tài)惡性化、景觀凌亂化、開(kāi)發(fā)粗放化等。2

3、、新城舊城模式 新城ih城模式就是利用特 色古鎮(zhèn)為依托，在保護(hù)古城的前提下，建立旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的模式。從我國(guó)公布的101個(gè) 歷史文化名城的現(xiàn)狀可以看出旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)的三種情況：第一種：另外建新城，新舊分 開(kāi)。這種做法以平遙、麗江為例，完整保護(hù)的古城使得平遙、麗江成了吐界遺產(chǎn)。第二種: 片區(qū)保護(hù)，其他已更新了。檸如蘇州、揚(yáng)州。第三種：保護(hù)單 個(gè)文物，城帀全部改觀了。譬 如南昌、南京、沈陽(yáng)、太原等。不論是從以上一些古城的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，還是從對(duì)歷史文化遺產(chǎn) 保護(hù)的原真性、整體性、對(duì)讀性、對(duì)持續(xù)性四性原則來(lái)看旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該采用第一種 方式，即在新城開(kāi)發(fā)旅游房地產(chǎn)保護(hù)1口城的辦法。3、克隆模仿模式克

4、隆模仿模式即將和 本地區(qū)具有強(qiáng)烈文化差異的建筑、景觀等以按比例克隆或模仿的形式再現(xiàn)的模式。主耍有 兩種形式，一種是主題公園，-種是以異域風(fēng)格的城市或建筑為原型的旅游厲地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。主 題公園“迪斯尼世界”掀起了世界范圍內(nèi)主題公園建設(shè)的熱潮，而1 9 8 9年“錦繡屮華” 的開(kāi)幕則為中國(guó)大陸園林的發(fā)展提供了一種新的方向，也為旅游業(yè)的發(fā)展顯示了一種新的手 段。隨后相繼開(kāi)業(yè)的中華民俗文化村、吐界之窗，為華僑城開(kāi)發(fā)旅游異域風(fēng)格的旅游房地產(chǎn) 提升了人氣。4、行業(yè)嫁接模式行業(yè)嫁接模式即以工業(yè)、會(huì)展業(yè)、商業(yè)、娛樂(lè)行業(yè)等行業(yè)作為帶動(dòng)旅游業(yè)的驅(qū)動(dòng)引緊，從 而帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展的一種模式。從廣義的旅游資源觀來(lái)說(shuō)，

5、只要能為旅游業(yè)發(fā)展 所利川的各類(lèi)資源都是旅游資源，這是旅游資源范圍不斷擴(kuò)人的過(guò)程。這種模式中以“賭城拉 斯維加斯模式”、“澳門(mén)模式”、“廣交會(huì)模式”、“博鰲論壇模式”等為代表。旅游與這些行業(yè)的 嫁接有利于提高一個(gè)城市的國(guó)際地位和知名度從而促進(jìn)其國(guó)際旅游市場(chǎng)的拓展，同時(shí)一個(gè) 國(guó)家或地區(qū)旅游業(yè)的繁榮也為其發(fā)展優(yōu)秀行業(yè)提供了良好的經(jīng)濟(jì)條件和服務(wù)保證從當(dāng)前的 形式看，會(huì)展已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)的拳頭產(chǎn)品2 ，是國(guó)際旅游帀場(chǎng)的趨勢(shì)。5、文化主題模 式文化主題模式是指旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要符合或有利于城市整體文化的發(fā)展?！厩暗穆糜畏?地產(chǎn)開(kāi)發(fā)追逐的是“現(xiàn)代化”的時(shí)尚，丟掉的是“個(gè)性化”的木質(zhì)，得到的卻是“雷同化” 的

6、軀殼。文化是人類(lèi)在社會(huì)歷史發(fā)展過(guò)程中所創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富和精神財(cái)富的總和。不同地 域的人在不同的環(huán)境里會(huì)創(chuàng)造不同的文化，這種文化的差異會(huì)體現(xiàn)在生活中的各個(gè)方面，有 形的建筑、街道、生活習(xí)慣等，無(wú)形的語(yǔ)言、意識(shí)、風(fēng)氣等。沒(méi)有特色就沒(méi)有旅游，沒(méi)有差 異就沒(méi)有吸引力，就構(gòu)不成旅游度假的動(dòng)機(jī)。因此在旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，建筑實(shí)體要符合整 體文化的風(fēng)格，并在一定程度上增添城市核心文化的氛圍。二、我國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀與問(wèn)題隨看我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人民?；钏讲粩嘧礁撸青l(xiāng)居民儲(chǔ)舊不斷增多，休閑時(shí) 間日益增加，旅游方式開(kāi)始山觀光轉(zhuǎn)為休閑度假。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展過(guò)程中形成的大 量空置龍產(chǎn)也亟需盤(pán)活，而在一

7、些大型城市住宅消費(fèi)則出現(xiàn)向舒適型轉(zhuǎn)移，異地置業(yè)的趨 勢(shì),旅游地產(chǎn)的發(fā)展正呼應(yīng)著這些需求，為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的深入發(fā)展開(kāi)辟了新的空間。白 1 9 9 9年三亞“博熬國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開(kāi)發(fā)后，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)漸成氣 候。 首先，各種休閑度假住宅、別墅、酒店獲得巨大發(fā)展，異地建設(shè)、異地推廣、異地購(gòu)買(mǎi)的方 式極大地拓展了這類(lèi)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展空間。其次，大規(guī)模、綜合性、多功能的旅游 地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)也不斷涌現(xiàn)，也漸漸成為忖前我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主耍方向。此外，國(guó)內(nèi)忖前涉足 旅游 地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)也顯著增多，其中包括首創(chuàng)、萬(wàn)科集團(tuán)、中旅等一人批大型企業(yè)、房地 產(chǎn)投 資開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)和大型旅游企業(yè)。不過(guò)，盡管發(fā)展勢(shì)

8、頭迅猛，但作為一種新型產(chǎn)業(yè)模式，它的進(jìn)一 步發(fā)展也面臨著諸多問(wèn)題和阻侷：1、相關(guān)法律不夠健全我國(guó)與旅游地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī) 發(fā)展明顯滯后于這一產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的垂大障礙。其屮，尤以產(chǎn)權(quán)、時(shí)權(quán) 酒店開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售問(wèn)題為代表，產(chǎn)權(quán)界定、資產(chǎn)托管、保險(xiǎn)體系、交換系統(tǒng)、銷(xiāo)售系統(tǒng)、金融 服務(wù)等方而的法律問(wèn)題亟待解決。2、消費(fèi)心理形成阻礙長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)人對(duì)消費(fèi)尤其是房 產(chǎn)等大宗消費(fèi)的心態(tài)是“我擁有”而非“我享受”，求實(shí)體而非重服務(wù)。而且，在社會(huì)誠(chéng)信 和保障體系不夠他全的情況卜，消費(fèi)者較難對(duì)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)或服務(wù)網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生信賴(lài)，這種現(xiàn)實(shí)消 費(fèi)心理和消費(fèi)環(huán)境的改善必然耍經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，在現(xiàn)階段也必然會(huì)阻礙產(chǎn)業(yè)的發(fā)

9、展。3、概念界定仍較模糊h前，旅游地產(chǎn)的概念界定還未明 確，而且地域差別明顯。在旅游地產(chǎn)概念界定不淸楚，相關(guān)國(guó)家政策不明朗的情況下，一 些地方政府為了吸引投資往往會(huì)提供各種優(yōu)惠條件，部分開(kāi)發(fā)商就趁機(jī)以低價(jià)“圈地”，借 旅游產(chǎn)業(yè)之名變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以突破“限”字當(dāng)頭的房 地產(chǎn)政令。4、開(kāi)發(fā)質(zhì)量良 莠不齊許多地區(qū)在進(jìn)行旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)，沒(méi)能把握好口然景觀開(kāi)發(fā)、古跡保護(hù)、地區(qū)文化 塑造與現(xiàn)代房地產(chǎn)之間的契合方式和角度，導(dǎo)致劣質(zhì)、低檔旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的盲目投資和重 復(fù)建設(shè)情況不斷出現(xiàn)。5、宏觀調(diào)控和管理不足近年來(lái)旅游地產(chǎn)走勢(shì)迅猛，一旦投資過(guò)熱, 很可能會(huì)產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，產(chǎn)生旅游地產(chǎn)泡沫，同

10、時(shí)，仍然缺乏行業(yè)性組織來(lái) 自覺(jué)調(diào)整和約束產(chǎn)業(yè)木身的發(fā)展。從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)考慮，旅游地產(chǎn)的管理和調(diào)控仍顯不足。四、我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議1、認(rèn)識(shí)旅游地產(chǎn)資源的稀缺性，合理開(kāi)發(fā)從本質(zhì)上來(lái)看，旅游地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程也是 旅游呆區(qū)所在地的十地資源和空間資源支配權(quán) 的分配過(guò)程，與地產(chǎn)資源相同，旅游地產(chǎn)資源 必然具有高稀缺性。因此，旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該吸取城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的粗放性資源組 織的教訓(xùn)，合理規(guī)劃，謹(jǐn)慎開(kāi)發(fā)。2、整合行業(yè)資源，堅(jiān)持本土化開(kāi)發(fā)從全國(guó)范圍上來(lái)看, 不同地區(qū)的景區(qū)旅游資源數(shù)量、質(zhì)量、區(qū)位和町進(jìn)入性各不相同，這決定了旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形 式和規(guī)模的不同。只有結(jié)合景區(qū)各口特點(diǎn)，并針對(duì)景區(qū)客源市場(chǎng)的

11、需求進(jìn)行合理規(guī)劃，才 能在全國(guó)范圍內(nèi)有效整合和開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)資源，形成優(yōu)勢(shì)特色互補(bǔ)，有效有序的開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì), 同吋，也可以開(kāi)展全方位的營(yíng)銷(xiāo)及全行業(yè)的信息管理，從而構(gòu)造一個(gè) 全國(guó)范圍內(nèi)的全新的產(chǎn) 業(yè)運(yùn)行模式。對(duì)于時(shí)權(quán)酒店及相關(guān)的分吋度假產(chǎn)品，則更要注意木土化問(wèn)題，在開(kāi)發(fā)分吋 度假產(chǎn)品屮整合國(guó)內(nèi)資源，使其運(yùn)作和發(fā)展與國(guó)內(nèi)實(shí)際情況相結(jié)合。3、兼顧社會(huì)效益、環(huán) 境效益及經(jīng)濟(jì)效益首先，旅游地產(chǎn)發(fā)展要體現(xiàn)社會(huì)效益，不能對(duì)景區(qū)居民生活、社區(qū)環(huán)境和 原有規(guī)劃造成 不良影響和破壞。其次，rti于景區(qū)原牛態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，因而發(fā)展旅游地 產(chǎn)要先調(diào)整和完善現(xiàn)存的敏感生態(tài)體系，進(jìn)行保護(hù)性、建設(shè)性開(kāi)發(fā)，獲得環(huán)境效益，這是旅 游地產(chǎn)增值和可持續(xù)發(fā)展的保障。再次，也要兼顧地方和發(fā)展商自身利益，即在滿足上述兩 方面要求的前提下，將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。4、給予政策支持、堅(jiān)持宏觀調(diào)控和管理 在適合開(kāi)發(fā)旅游啟地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該給予優(yōu)惠政策，在道路、交通、市 政建設(shè)方而也要做好基木投入。此外，還應(yīng)根據(jù)木地區(qū)的條件確立旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)行政府統(tǒng)籌規(guī)劃和調(diào)控，防止盲h開(kāi)發(fā)。同時(shí)，政府和產(chǎn)業(yè)各方也應(yīng)盡快建立一個(gè)強(qiáng)有力 的行 業(yè)組織，吸收優(yōu)秀企業(yè)和發(fā)展商加入，實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部管理。也可以山政府建立一個(gè)消費(fèi) 者保障體系和行業(yè)信譽(yù)