探析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建完善內(nèi)部控制體系

1、探析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建完善內(nèi)部控制體系摘要：近年來，隨著市場經(jīng)濟不斷地深入發(fā)展，構(gòu)建并完 善企業(yè)的內(nèi)部控制體系已經(jīng)成為現(xiàn)階段提高企業(yè)經(jīng)營管理 的效率和效果，促進企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要途徑。為貫徹 落實財政部等五部委聯(lián)合發(fā)布的企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范 及企業(yè)內(nèi)部控制配套指引的要求，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的管 理現(xiàn)狀，對如何構(gòu)建并完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系進行 深入地探究和討論。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系構(gòu)建完善探討構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，是當前企業(yè)增強自身 經(jīng)營管理水平以及提高企業(yè)效益的重要有效途徑。內(nèi)部控制 作為企業(yè)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，它通過和企業(yè)經(jīng)營管理過程 相結(jié)合，對企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營

2、管理活動進行相應地約束和 調(diào)節(jié)，實現(xiàn)對企業(yè)的整體生產(chǎn)經(jīng)營活動實時有效地監(jiān)控與管 理。因此構(gòu)建一套科學、合理的內(nèi)部控制體系對促進企業(yè)的 可持續(xù)發(fā)展起著非常重要的作用。一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要目標（一）戰(zhàn)略目標在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，戰(zhàn)略目標是企業(yè)的最高層次 目標，它同房地產(chǎn)企業(yè)的真正目的相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng) 營管理者就企業(yè)應當怎樣為其利益的相關(guān)者創(chuàng)造經(jīng)濟價值 而作出的選擇。（二）報告目標這類目標主要指在企業(yè)的經(jīng)營管理過程中，要求企業(yè)提 供的外部與內(nèi)部報告都具有真實可靠性。真實、可靠的報告 能夠為企業(yè)經(jīng)營者制定合理的經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展目 標提供完整準確的信息，同時為企業(yè)管理

3、者作出正確的經(jīng)營 決策提供正確的信息數(shù)據(jù)。（三）遵循目標這類目標主要為了房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)以及經(jīng)營管 理過程中符合國家的相關(guān)法律、法規(guī)而設定，遵循目標對企 業(yè)的市場聲譽以及社會聲譽等都會產(chǎn)生深遠的影響。（四）資產(chǎn)及運行安全目標這類目標旨在確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的有效性，包括 企業(yè)的盈利目標、企業(yè)業(yè)績以及企業(yè)資源不受損失等，并確 保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的各種實物資產(chǎn)的完整、安全，同時確保 企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠正常開展，并力保企業(yè)價值的完整 性、真實性。二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的基本原則（一）全面性原則房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系要貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理活 動的全過程，涵蓋包括房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)

4、經(jīng)營的每個環(huán) 節(jié)，財務會計工作的每個崗位以及每項經(jīng)濟業(yè)務，要實現(xiàn)全 過程、全員性控制。（二）重要性原則對事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的重要事項要進行嚴 格地掌握和控制，要狠抓工程招投標環(huán)節(jié)，并將工程質(zhì)量安 全、施工成本以及房屋的銷售作為內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān) 鍵控制點。相比之下，那些較為次要的經(jīng)營管理事項則依據(jù) 企業(yè)的具體能力采取適當控制。（三）相互牽制原則房地產(chǎn)企業(yè)在進行構(gòu)建內(nèi)部控制體系時，應合理分設工 作崗位、組織機構(gòu)，合理規(guī)范職責權(quán)限，并確保不同崗位之 間職責明確、相互監(jiān)督、相互牽制。主要包括財務會計記錄、 授權(quán)批準、審核檢查、不相容職務相分離等內(nèi)容，使不相容 崗位和職務之間能夠相互監(jiān)督、

5、相互制約，形成有效的制衡 機制。（四）有效性原則房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時，需依據(jù)企業(yè)自身的 實際情況以及行業(yè)特點，要有實用性以及針對性，同時要確 保構(gòu)建的內(nèi)部控制體系與企業(yè)自身的規(guī)模以及企業(yè)的管理 水平相符，并滿足提高企業(yè)經(jīng)營效率效果的要求。內(nèi)部控制 是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的重要組成部分，因此需要在企 業(yè)的經(jīng)營管理過程中嚴格執(zhí)行，此外，還應確保內(nèi)部控制體 系隨著企業(yè)內(nèi)部業(yè)務以及外部環(huán)境的不斷變化，而進行相應 地調(diào)整和完善。（五）合法原則房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系時一定要 遵循國家相關(guān)的法律、法規(guī)以及有關(guān)部門的具體操作流程來 進行，嚴禁出現(xiàn)違規(guī)、違法操作的行為，確保企業(yè)各種經(jīng)

6、濟 業(yè)務以及經(jīng)營管理活動正常有序地開展。（六）成本效益原則房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，就要 正確的處理好控制成本與內(nèi)部控制效果之間的相互關(guān)系，盡 可能在降低內(nèi)部控制成本的基礎之上，取得一個相對較好的 內(nèi)部控制效果。三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要措施現(xiàn)階段，我國除了部分上市公司以及國有性質(zhì)的企業(yè)， 大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒有相對統(tǒng)一、系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。 一般情況下，企業(yè)會依據(jù)國家的相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè) 的經(jīng)營規(guī)模以及行業(yè)特點來制定相應的內(nèi)部控制體系。因 此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系應著重從以 下幾個方面進行：（一）做好企業(yè)控制環(huán)境建設一般來講，控制環(huán)境

7、主要分為兩種：內(nèi)部環(huán)境以及外部 環(huán)境。外部環(huán)境主要包含：企業(yè)所處的市場經(jīng)濟環(huán)境、法律 環(huán)境等。在這個環(huán)節(jié)中，外部環(huán)境的建設主要是由政府通過 改革國家體制、完善法律系統(tǒng)以及推動道德教育等措施來實 現(xiàn)的。由此可見，外部環(huán)境已經(jīng)遠遠超出了房地產(chǎn)企業(yè)的控 制范圍，因此外部環(huán)境不應作為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組 成部分。而內(nèi)部環(huán)境主要是指企業(yè)內(nèi)部的組織機構(gòu)以及人力 資源等方面。在這個環(huán)節(jié)中，內(nèi)部環(huán)境的建設應由房地產(chǎn)企 業(yè)通過自身的努力來完成。通過創(chuàng)設合理的組織機構(gòu)以及明 確各部門職責權(quán)限，健全和完善董事會、股東會以及各部門 的經(jīng)營班子，并進一步明確董事會、監(jiān)事會以及股東會的職 責權(quán)限，同時不斷地強化董事會

8、在企業(yè)日常經(jīng)營管理活動的 主導地位，構(gòu)建一個以董事會為主體，監(jiān)事會、股東會等相 互牽制、相互監(jiān)督的內(nèi)部控制機制。（二）健全和完善風險控制機制房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地、開發(fā)建設直至房屋銷售的整個 生產(chǎn)經(jīng)營過程都會受到諸多外界因素的影響和干預。因此這 就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中切實強化風險意識，通過 設立風險預警機制、風險識別體系以及采用風險評估與應對 等手段對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中遇到的經(jīng)營風險以及財務 風險等進行有效地預防和控制。（三）強化企業(yè)的控制活動房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營管理過程中應重點關(guān)注和實施 的主要控制活動包括：財務會計控制、授權(quán)批準控制、不相 容職務分離控制以及實物控制等。例如，在財務

9、會計控制中 要重點關(guān)注會計記錄的真實完整，發(fā)票的真?zhèn)?，建造成本?計量和確認等問題；在授權(quán)批準控制中，要重點關(guān)注重大決 策是否經(jīng)過集體決策審批的程序；在不相容職務分離控制 中，要始終把內(nèi)部牽制作為處理各種關(guān)系的核心；在實物資 產(chǎn)控制中，要處理好實物保管和財產(chǎn)記錄的工作。房地產(chǎn)企 業(yè)應根據(jù)自身設立的內(nèi)部控制目標，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)風險應 對策略，綜合運用各種必要的控制措施，對本企業(yè)各種經(jīng)濟 業(yè)務持續(xù)實施有效控制。（四）建立有效的信息溝通體系房地產(chǎn)行業(yè)是個高風險的行業(yè)，時時刻刻都會受到來自 內(nèi)部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須建 立起及時、有效的信息溝通體系，以確保正常經(jīng)營活動持續(xù) 有效

10、地進行。要注重搜集日常經(jīng)營活動中各種內(nèi)部和外部的 信息，并及時篩選，對于重要的信息必須及時遞交董事會、 監(jiān)事會和股東會，以便董事會、監(jiān)事會和股東會能夠及時有 效地進行決策。（五）強化企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)控要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度有條不紊地實施 執(zhí)行，就一定要做好相應的內(nèi)部監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)應當 依據(jù)自身的規(guī)模以及行業(yè)特點，建立一個與之相適應的內(nèi)部 審計機構(gòu)，并確保內(nèi)部審計機構(gòu)的設置，審計人員的配備和 工作的獨立性。內(nèi)部審計作為內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，有著非 常重要的作用。它能通過檢查和評價內(nèi)部控制的執(zhí)行情況， 及時改進發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，為企業(yè)的經(jīng)營管理者提供完 成企業(yè)經(jīng)營管理目標有用的信息。因此，必須不斷地完善和 健全企業(yè)內(nèi)部的審計監(jiān)督體系。四、結(jié)束語房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風險、高回報的行業(yè)，因此構(gòu) 建一套科學、合理的內(nèi)部控制體系對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效規(guī) 避行業(yè)風險，降低企業(yè)成本，提升可持續(xù)發(fā)