(案例)中信汕頭濱海新城項目

1、附件案例中信集團汕頭濱海新城項目中信集團近期在城市建設領域屢有建樹，汕頭濱海新城項目不是其探索ppp模式的孤案。寧波大榭島、成都郫縣新城、海南博鰲一級開發(fā)等項目，已為中信集團與地方政府合作模式帶來良好的口碑。隨著政府性債務融資規(guī)范化管理，未來城市建設發(fā)展必須要探索新的建設模式，政府鼓勵采用ppp的模式引入社會資本合作開發(fā)。此類模式，可以在新城建設中運用，同樣可在園區(qū)整體開發(fā)建設中使用。對綜合性金融集團而言，在整體規(guī)劃的階段便提前介入，站在更高的角度提供綜合性的支持，成為未來綜合性服務的新領域和方向。一、項目背景內海灣將廣東省汕頭市“分割”成南北兩岸，目前連接汕頭市南北兩岸的交通通道，只有199

2、5年通車汕頭海灣大橋和1999年通車的礐石大橋。雖然兩座大橋的修建，改變了汕頭市南北兩岸此前依靠渡輪通車的局面，但汕頭海灣大橋位于東邊，礐石大橋位于西邊，汕頭市南北兩岸依然溝通不暢。再加之汕頭市多年實施的是由西向東的發(fā)展戰(zhàn)略，過去幾十年，汕頭北岸發(fā)展迅速，而南岸發(fā)展極為緩慢，北岸人多地少和南岸地廣人稀的現(xiàn)狀形成鮮明對比。改變這種局面的首要關鍵是解決交通問題。連接汕頭市南北兩岸的汕頭海灣隧道是重點項目，投資總額是60億元 。但單純依靠政府財力很難在短期之內建成，2013年汕頭市公共財政預算收入首次突破百億元大關，也只有112.04億元。因此，汕頭市政府引入中信集團合作開發(fā)，不僅僅是投資海灣隧道，

3、還將打造一個總規(guī)劃面積是168平方公里的濱海新城。中信集團負責具體開發(fā)內容包括土地一級開發(fā)整理以及海灣隧道、市政道路等基礎設施的建設，并提供學校、醫(yī)院、公園、博物館、展覽館等城市公共服務設施，同時還將協(xié)助當?shù)卣猩桃Y。項目預計投資總額是500億元，預計開發(fā)周期為25年，采用分片區(qū)滾動開發(fā)的模式。二、首開區(qū)域和主體設置項目首開區(qū)域12.4平方公里，開發(fā)建設內容包括五個方面，首先是基礎設施建設，包括投資達60億元的過海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包括博物館、學校、醫(yī)院、城市公園、影劇院等；第四是產業(yè)配套，包括城市商業(yè)、旅游酒店、體育健康、文化創(chuàng)意園等；第五是舊村改造。汕頭市政府授

4、權委托濠江區(qū)政府設立隧道項目公司（國有企業(yè)），并賦予該企業(yè)負責統(tǒng)征地一級開發(fā)和建設隧道工程的權力。然后，由中信濱海新城項目公司控股隧道公司與濠江區(qū)政府進行合作。資料顯示，中信濱海新城項目公司注冊資金5億元，其中中信地產占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。三、運作模式圖四、各自承擔的風險與責任（含資源配置）地方政府主要是提供兩個資源，一個是土地資源，第二個是政策資源；中信集團主要負責整個項目的策劃規(guī)劃、資本運作、融資、產業(yè)運作、包括整個項目的運營管理還有品牌輸出，資源整合等等。通過項目的整體運營，地方政府獲得了城市環(huán)境的改善，產業(yè)的轉型升級，得到了長期的稅源和新增的就業(yè)崗位，另外還得到了土

5、地增值的收益。作為中信來講，通過跟政府的交易結構的設定也獲得了合理的投資回報。企業(yè)要成為市場的主體很難，因為所有的公共資源都是由政府配置的，政府決定了在哪建醫(yī)院，建學校，修路，開發(fā)商只能跟著走。本次在濱海新城項目的實踐中，中信集團拿到了整個項目的規(guī)劃主導權，100多平方公里的規(guī)劃是中信做的，首開區(qū)10多平方公里的規(guī)劃也是中信做的，包括概念規(guī)劃、城市設計和控規(guī)。在不違反社會公共利益的情況下，政府會給予審批。企業(yè)也能參與到整個城市資源的配置和整合當中，并且提供運營管理服務。項目有完善的風險共擔機制。一是雙方約定協(xié)議必須要通過市、區(qū)兩級人大立法通過，這在全國來講都是首創(chuàng)。城市運營項目是投資大，周期長

6、，風險比較大的項目，主要的風險就是兩個風險，一個是政策風險，一個是政府風險，政策風險就是國家政策變動的風險，政府風險是指地方政府換屆或者領導人變更帶來的政府違約的風險，所以把這個協(xié)議通過市區(qū)兩級的人大立法通過，對增加違約成本有重要的意義。協(xié)議中明確政企雙方利益分享的路徑，但是還沒有形成機制。二是通過建設運營與土地開發(fā)特許授權，在隧道項目公司實現(xiàn)土地未來預期收益與特定基礎設施建設運營的捆綁。三是濠江區(qū)作為廣東省行政綜合體制改革試點，享有準地級市的行政管理權限。四是在整個協(xié)議架構當中設置合理、平等、完善的權利義務機制和風險機制。五、回報方式在隧道項目公司層面，實現(xiàn)未來土地收益，與基礎設施運營捆綁，

7、一系列龐大的交易架構，目的就是為了把特許經營權、土地開發(fā)結合在一起，解決投資來源問題。具體的設計是，隧道項目公司對4580畝統(tǒng)征地一級開發(fā)完之后，扣除開發(fā)成本，收入有部分專項用于隧道建設資金，余額作為隧道項目公司收益。如果建設資金還不夠，則通過向外地車輛收費、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。項目土地出讓收益扣除項目成本、政府提留的基金稅費后的溢價部分由政府和中信集團按照股權比例分成。政府除了獲得土地溢價收益還獲得了整個城市形象的改善，產業(yè)的導入，新增的就業(yè)崗位和長期的稅源。中信集團通過這個過程獲得土地開發(fā)收益的分成，實現(xiàn)投資回報。六、總投資安排海濱新城項目總投資預計為500億元，首開區(qū)

8、域12.4平方公里包括海灣隧道、捆綁土地開發(fā)投入、公園等需要約120億元的資金投入，開發(fā)周期約7年。項目開發(fā)建設不是通過政府融資平臺來籌措資金，而是中信通過金融手段來籌措資金。且資金不都是通過中信金融系統(tǒng)來的，中信金融出資只占很小一部分。除去中信銀行、中信信托等出口進行資金操作外，更多是面向整個社會，跟其他銀行、信托公司，險資、基金公司進行合作，而且絕大部分資金都來自于普通銀行和信托平臺。其中，資本金來源在隧道建設方面，公司正在與廣東省政府的政策性基金展開合作，通過股權合作，最后撬動銀行貸款，已有中國銀行等金融機構支持。在運營方面，中信已與濠江區(qū)政府達成共識，建立運營基金。通過向外地車輛收費、

9、年票、收取隧道運營配套費及政府財政補貼。在資金到位后，中信集團負責項目的開發(fā)建設，包括做公共配套、基礎設施等，最后實現(xiàn)土地的上市流轉。土地的上市仍然由地方政府遵照現(xiàn)行國家招拍掛制度和手續(xù)，正常進行。七、協(xié)議概況據悉，早在2010年12月，中信集團就與汕頭市政府簽署了濱海新城項目的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，這四年時間里，中信方面與汕頭市濠江區(qū)政府簽訂了11個大的合同，還包括若干附加協(xié)議，是非常龐大的體系，光是合同體系的構建就花了一兩年時間。合同體系共分為四個級別。第一個層級的文件，是中信集團和汕頭市政府框架合作協(xié)議，以及中信地產公司和濠江區(qū)政府關于項目的合作框架協(xié)議。第二個層級的具體操作，是基礎性的文件，中信濱海新城項目城市運營協(xié)議書，以及投資成本及成本回報的協(xié)議性附件。第三個層級的協(xié)議，專門講海底通道和統(tǒng)征地建設的投資協(xié)議書，以及非統(tǒng)征地的土地一級開發(fā)協(xié)議書。第四個層級的協(xié)議，是關于隧道如何建設，隧道公司如何組