建設用地使用權的獲取

1、第三章 建設用地使用權的獲取學習的內容與要求學習的內容與要求1.熟悉房地產開發(fā)前期工作階段建熟悉房地產開發(fā)前期工作階段建設用地使用權的獲取方式；設用地使用權的獲取方式；2. 掌握建設用地使用權的出讓、轉掌握建設用地使用權的出讓、轉讓、抵押和行政劃撥的具體內容、讓、抵押和行政劃撥的具體內容、要求及區(qū)別。要求及區(qū)別。學習中需要參考的資料學習中需要參考的資料 中華人民共和國城市房地產管理法中華人民共和國城市房地產管理法 中華人民共和國土地管理法中華人民共和國土地管理法 建筑法建筑法 物業(yè)管理法物業(yè)管理法房地產開發(fā)的主要工作階段房地產開發(fā)的主要工作階段投資項目的選擇可性研究行項目評估和決策獲取土地使用

2、權獲取土地使用權開發(fā)項目立項規(guī)劃設計與方案報批建設工程招標簽署有關合作協(xié)議七通一平等工作基礎工程主體工程安裝與裝修工程室外工程竣工驗收銷售準備廣告推廣現(xiàn)場銷售物業(yè)管理 投資決策投資決策前期工作前期工作工程建設工程建設租售與物業(yè)管理租售與物業(yè)管理土地土地房屋房屋背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度o 行政劃撥行政劃撥o 無償、無限期使用無償、無限期使用o 無流動無流動基本特征：基本特征：123不利于土地的集約利用與合理配置不利于企業(yè)轉換經營機制與公平環(huán)境的建立不利于城市建不利于城市建設與發(fā)展，破設與發(fā)展，破壞城市規(guī)劃實壞城市規(guī)劃實施；不利于經施；不利于經濟體制改革的濟體制改革的順

3、利進行。順利進行。背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度背景：傳統(tǒng)城市土地使用制度弊弊 端端 準備準備：城市土地儲備制度的建立城市土地儲備制度的建立有償：有償：建設用地使用權出讓出讓 建設用地使用權轉讓轉讓 建設用地使用權租賃租賃無償無償： 政府行政劃撥政府行政劃撥統(tǒng)一收購統(tǒng)一收購壟斷供應壟斷供應一、房地產開發(fā)用地的取得方式一、房地產開發(fā)用地的取得方式二、土地使用權出讓二、土地使用權出讓o 定義：定義：國家以土地所有者的身份將土地使用國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為使用者向國家支付土地使用權出

4、讓金的行為土地管理部門土地管理部門（出讓方）土地使用者土地使用者（受讓方）土地使用權土地使用權出讓出讓（一）出讓年限（一）出讓年限出讓方與受讓方的利益分配直直接接影影響響用用 途途出讓的最高年限出讓的最高年限居住用地居住用地70年年教育、科技、文化、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地衛(wèi)生、體育用地50年年商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年綜合或其他用地綜合或其他用地50年年二、土地使用權出讓二、土地使用權出讓高級別墅豪華住宅用地的土地高級別墅豪華住宅用地的土地使用最高出讓年限是（使用最高出讓年限是（ ）年）年。A.40 B.50 C.70A.40 B.50 C.70掛牌掛牌拍賣拍賣

5、招標招標協(xié)議協(xié)議二、土地使用權出讓二、土地使用權出讓（二）出讓方式（二）出讓方式大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投標項目大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投標項目。 招標出讓招標出讓是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定條件的單位或者個是指在規(guī)定的期限內，由符合規(guī)定條件的單位或者個人（受讓方）以書面投標形式，競投某片土地的使用人（受讓方）以書面投標形式，競投某片土地的使用權，土地招標小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取權，土地招標小組（出讓方代表）擇優(yōu)而取。適應于適應于拍賣出讓拍賣出讓是指在指定的時間、地點，利用公開的場合，由土地是指在指定的時間、地點，利用公開的場合，由土地管理部門代表政府就某塊土地的使用權公開叫價出讓，管理部

6、門代表政府就某塊土地的使用權公開叫價出讓，由價高者獲得土地使用權由價高者獲得土地使用權。適應于適應于競爭性強的房地產業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地競爭性強的房地產業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。掛牌掛牌出讓出讓發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用地使用權人的行為。價結果確定國有建設用地使用權人的

7、行為。探索探索完善完善 協(xié)議協(xié)議招標招標拍賣拍賣特點特點雙方協(xié)商一切條件雙方協(xié)商一切條件出讓方擇優(yōu)出讓出讓方擇優(yōu)出讓 出價最高的受讓出價最高的受讓方中標方中標市場市場特征特征較大壟斷性，是一較大壟斷性，是一種不發(fā)達的土地市種不發(fā)達的土地市場場 有條件、有選擇、有條件、有選擇、有控制的競爭市場有控制的競爭市場競爭最激烈的市競爭最激烈的市場場適用適用范圍范圍重要部門、規(guī)模大重要部門、規(guī)模大的工業(yè)項目、事業(yè)的工業(yè)項目、事業(yè)單位以及需要政府單位以及需要政府扶持和優(yōu)惠項目扶持和優(yōu)惠項目區(qū)域面積大、開發(fā)區(qū)域面積大、開發(fā)要求高和將來受城要求高和將來受城市發(fā)展規(guī)劃制約的市發(fā)展規(guī)劃制約的 競爭性強、盈利競爭性強

8、、盈利性大的商業(yè)用地性大的商業(yè)用地方式方式政府與受讓方協(xié)商政府與受讓方協(xié)商 公開和邀請招標公開和邀請招標 公開競價公開競價地價地價最低最低中等中等最高最高（三）出讓方式對比（三）出讓方式對比注：掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點注：掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點（四）出讓土地使用權的設立（四）出讓土地使用權的設立土地使用權出讓合同土地使用權出讓合同：出讓人與受讓人之間就土地出讓人與受讓人之間就土地使用權出讓確定雙方使用權出讓確定雙方權利、義務權利、義務的協(xié)議。的協(xié)議。 內容：內容：土地狀況的描述、出讓金及其支付方式和期限、土地狀況的描述、出讓金及其支付方式和期限、土地使

9、用條件、土地使用條件、定金定金和違約責任。和違約責任。土地使用權登記：土地使用權登記：登記是取得物權性質的土地使用權必登記是取得物權性質的土地使用權必要條件，當事人必須履行登記手續(xù)，才能使使用權得到要條件，當事人必須履行登記手續(xù)，才能使使用權得到國家法律的保護。國家法律的保護。三、土地使用權轉讓三、土地使用權轉讓定義：定義：是指土地使用者將土地使用權再轉移的是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，是土地使用權在不同主體之間的轉移。行為，是土地使用權在不同主體之間的轉移。交換交換贈與贈與出售出售方方 式式三、土地使用權轉讓三、土地使用權轉讓o 土地使用權轉讓的土地使用權轉讓的條件條件:1 1、已

10、經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用、已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。權證書。2 2、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)、按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。模后才允許轉讓。 一是一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%25%以上；以上； 二是二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。建設用地條件，方可轉讓。3 3、必須依照土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件進、必須依照土地使用

11、權出讓合同規(guī)定的期限和條件進行投資、開發(fā)。行投資、開發(fā)。三、土地使用權轉讓三、土地使用權轉讓 （1 1）權利、義務隨之轉移。）權利、義務隨之轉移。 （認地不認人）（認地不認人） （2 2）土地使用權與其地上建筑物、其他附著物）土地使用權與其地上建筑物、其他附著物在轉讓時是不可分離的在轉讓時是不可分離的 （房地一致）（房地一致） （3 3）使用期限：）使用期限： 為土地使用權出讓合同規(guī)定為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。剩余年限。 法律特征法律特征轉讓程序：轉讓程序：申請申請 批準批準 簽約簽約 過戶登記過戶登記n甲

12、購買某開發(fā)商的甲購買某開發(fā)商的土地，雙方簽訂了土地，雙方簽訂了房屋轉讓合同，約房屋轉讓合同，約定半年后交地。甲定半年后交地。甲繳納十萬元定金，繳納十萬元定金，后來房價上漲較快后來房價上漲較快，開發(fā)商又將此地，開發(fā)商又將此地以高價賣給了乙，以高價賣給了乙，辦理過戶手續(xù)辦理過戶手續(xù)。n請問：誰能取得該請問：誰能取得該幅土地的使用權？幅土地的使用權？n有何法律對策？有何法律對策？四、土地使用權出租四、土地使用權出租出租的程序：出租的程序：簽約簽約 出租登記出租登記 土地使用權人以土地使用權作為履行債務的擔保，當土地使用權人不能按期履行債務時，債權人享有從變賣土地使用權的價款中優(yōu)先受償權的債務擔保形式

13、。 土地使用權抵押是五、土地使用權抵押五、土地使用權抵押不轉移財產的占有，不轉移財產的占有，“土地所有權土地所有權” 不能抵押不能抵押土地抵押權關系土地抵押權關系開發(fā)商開發(fā)商（債務人）（債務人）債權債務關系債權債務關系第三人第三人土地土地抵抵押押人人抵抵押押權權人人抵押關系抵押關系仍歸抵押人仍歸抵押人占有占有銀行銀行（債權人）（債權人） （1）土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，起使用范圍內的土地使用權隨之抵押。 （2）土地使用權抵押，抵押人與抵押權人應當簽訂抵押合同，并依照規(guī)定辦理抵押登記。 （3）抵押權人有優(yōu)先受償權抵押財產的權利。 （4）抵押

14、權因債務清償或者其他原因滅失的，應當按照規(guī)定辦理注銷抵押登記。五、土地使用權抵押五、土地使用權抵押法律特征法律特征被抵押的建設用地上新增的建筑物應當怎樣處理？被抵押的建設用地上新增的建筑物應當怎樣處理？六、土地使用權的終止和續(xù)期六、土地使用權的終止和續(xù)期 因以下情況而因以下情況而終止：終止：使用年限屆滿使用年限屆滿不履行出讓合同不履行出讓合同土地滅失土地滅失提前收回提前收回續(xù)期：續(xù)期：最遲于期滿前最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請年向土地管理部門提出申請注銷注銷土地登記注銷公告土地登記注銷公告2009320093號號 六、國有土地使用權劃撥六、國有土地使用權劃撥o 概念概念：是指國家為了支

15、持重點國防、能源、交是指國家為了支持重點國防、能源、交通建設，大力發(fā)展城市基礎設施工程和城市公通建設，大力發(fā)展城市基礎設施工程和城市公益，經縣級以上人民政府依法批準，在土地使益，經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將國有土地使用者繳納補償、安置等費用后，將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。用權無償交付給土地使用者使用的行為。特點：具有無償、無限期的，未經許可不得進行轉讓、租賃、抵押等經營活動。行政劃撥方式適用對象：行政劃撥方式適用對象：o （1）各級財政撥款的黨政軍機關、行政事業(yè)單位的辦公用地o （2）城市基礎設施、公用設施和公益事業(yè)用地；o （3）國家

16、重點建設的能源、交通、國防和農業(yè)水利工程用地；o （4）政府批準的其他用地。 六、國有土地使用權劃撥六、國有土地使用權劃撥主要針對公益事業(yè)，非經營性用地。申請用地 選址定點 核定用地面積 簽訂征地協(xié)議 填寫征地申請書 逐級報批 填發(fā)建設用地批準通知書 檢查驗收 頒發(fā)土地使用證 六、國有土地使用權劃撥六、國有土地使用權劃撥六、國有土地使用權劃撥六、國有土地使用權劃撥劃撥土地使用權可以劃撥土地使用權可以 轉讓、出租、抵押嗎？轉讓、出租、抵押嗎？建設用地使用權獲取方建設用地使用權獲取方式式出讓出讓協(xié)議協(xié)議招標招標拍賣拍賣掛牌交易掛牌交易轉讓轉讓買賣買賣交換交換贈與贈與行政劃撥行政劃撥一級市場一級市場

17、二級市場二級市場總結：總結： 1.分析建設用地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的區(qū)別和聯(lián)系。 2、看漫畫，分析建設用地使用權獲取方式對房價有如何的影響，他的制度背景是什么？課課 后后 作作 業(yè)業(yè)漫畫：天王地價催漲房價漫畫：天王地價催漲房價 超出常理超出常理 就像面粉貴過面包就像面粉貴過面包 城市房屋拆遷城市房屋拆遷(拆遷政策的歷史沿革拆遷政策的歷史沿革) 與我國城市土地與房屋政策的變革相對應，我與我國城市土地與房屋政策的變革相對應，我國的城市房屋拆遷政策大體經歷了三個階段：國的城市房屋拆遷政策大體經歷了三個階段：o 第一階段：第一階段：1990年以前，國家沒有對房屋拆遷出年以前，國家沒有對房屋拆遷

18、出臺相關的法規(guī)及政策。臺相關的法規(guī)及政策。 國務院頒布了國務院頒布了城市私有房屋管理辦法城市私有房屋管理辦法，對于私，對于私有房屋，按當時的物價狀況以房屋的殘值價格進行有房屋，按當時的物價狀況以房屋的殘值價格進行補償。補償。o 第二階段：即第二階段：即1990年至年至2001年年 我國城市化進程明顯加快，出現(xiàn)了大量房屋拆我國城市化進程明顯加快，出現(xiàn)了大量房屋拆遷。遷。1991年國務院頒布了年國務院頒布了城市房屋拆遷管理條城市房屋拆遷管理條例例為適應土地和房地產使用制度的改革，國家為適應土地和房地產使用制度的改革，國家土地局土地局1992年認證了首批土地估價師，開始了城年認證了首批土地估價師，開

19、始了城市土地定級和估價工作，市土地定級和估價工作，1993年年5月建設部、人月建設部、人事部認證公布了首批房地產估價師。事部認證公布了首批房地產估價師。 1999年各地停止了實物福利性分房，實行貨年各地停止了實物福利性分房，實行貨幣工資性住房制度，對此各地為調整住房結構，幣工資性住房制度，對此各地為調整住房結構，改善居住環(huán)境，紛紛實施舊城改造工程，出現(xiàn)了改善居住環(huán)境，紛紛實施舊城改造工程，出現(xiàn)了拆遷高潮。在拆遷補償過程中實行拆遷高潮。在拆遷補償過程中實行“拆一補一拆一補一”。o 第三階段：即第三階段：即2001年至今年至今 2001年年6月，國務院頒布了新的月，國務院頒布了新的城市房屋拆城市房

20、屋拆遷條例遷條例，將，將“貨幣補償貨幣補償”作為主要的補償方式，作為主要的補償方式，貨幣補償的金額貨幣補償的金額“以房地產市場評估價格確定以房地產市場評估價格確定”。 2003年年12月月1日，建設部頒布了日，建設部頒布了城市房屋拆遷城市房屋拆遷估價指導意見估價指導意見，對城市房屋拆遷估價的概念界定，對城市房屋拆遷估價的概念界定為：拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的公開房地為：拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的公開房地產市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因產市場價值，不考慮房屋的租賃、抵押、查封等因素。素。城市房屋拆遷的概念城市房屋拆遷的概念 o 定義：城市房屋拆遷，是指拆遷人根據建設定義：

21、城市房屋拆遷，是指拆遷人根據建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，在取得規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除拆遷許可證的情況下，依法拆除城市規(guī)劃區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）進行補償或安遷房屋的所有人（被拆遷人）進行補償或安置的行為。置的行為。 o 基本規(guī)范：國務院基本規(guī)范：國務院城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例（1991年年3月月22日頒布，日頒布，2001年年6月修月修改，并于改，并于2001年年11月月1日正式實施）日正式實施） 適用適用范圍范圍城市房屋拆遷城市房屋拆遷

22、城市房屋拆遷的種類城市房屋拆遷的種類 o 1市政動遷和社會動遷市政動遷和社會動遷 這是以建設投資不同的資金來源為標準所作的分類。市政這是以建設投資不同的資金來源為標準所作的分類。市政動遷是城市人民政府基于基礎設施建設需要而發(fā)生的房屋拆遷動遷是城市人民政府基于基礎設施建設需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。社會動遷是機關、團體、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設用行為。社會動遷是機關、團體、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設用地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。o 2征地拆遷和非征地拆遷征地拆遷和非征地拆遷 這是以土地權屬的不同為標準所作的分類。征地拆遷是建這是以土地權屬的不同為標準所作的分類。征地拆遷是

23、建設單位在征用集體所有的土地時而發(fā)生的房屋拆遷行為。非征設單位在征用集體所有的土地時而發(fā)生的房屋拆遷行為。非征地拆遷是建設單位在國有土地上發(fā)生的房屋拆遷行為。地拆遷是建設單位在國有土地上發(fā)生的房屋拆遷行為。o 3統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷 這是以拆遷主體的不同為標準所作的分類。統(tǒng)一拆遷由當這是以拆遷主體的不同為標準所作的分類。統(tǒng)一拆遷由當地人民政府組織。自行拆過由建設用地單位統(tǒng)一組織。委托拆地人民政府組織。自行拆過由建設用地單位統(tǒng)一組織。委托拆遷由建設用地單位（拆遷人）委托取得房屋拆遷資格證書的單遷由建設用地單位（拆遷人）委托取得房屋拆遷資格證書的單位（被委托人）

24、進行。位（被委托人）進行。城市房屋拆遷城市房屋拆遷一、房屋拆遷相關主體與房屋拆遷程序一、房屋拆遷相關主體與房屋拆遷程序 （一）相關主體（一）相關主體拆遷管理人拆遷管理人：建設行政主管部門建設行政主管部門拆遷人拆遷人：取得城市房屋拆遷許可證的單位取得城市房屋拆遷許可證的單位被拆遷人被拆遷人：被拆遷房屋的所有人被拆遷房屋的所有人與被拆遷房屋相關的其他主體與被拆遷房屋相關的其他主體：使用權人和抵押權人使用權人和抵押權人拆遷單位拆遷單位：自行拆遷自行拆遷 委托拆遷委托拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷一、房屋拆遷相關主體與房屋拆遷程序一、房屋拆遷相關主體與房屋拆遷程序 （一）房屋拆遷

25、程序（一）房屋拆遷程序 確定拆遷計劃和方案確定拆遷計劃和方案 申領申領房屋拆遷許可證房屋拆遷許可證 拆遷公告拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議簽訂拆遷協(xié)議 實施拆遷實施拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷申請拆遷許可證應提供：申請拆遷許可證應提供：1建設項目批準文件建設項目批準文件2建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證3國有土地使用權批準文件國有土地使用權批準文件4拆遷計劃和拆遷方案拆遷計劃和拆遷方案5拆遷補償安置資金證明拆遷補償安置資金證明縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到申請之日起申請之日起30日內日內審查審查批準批準發(fā)放拆遷發(fā)放拆遷許可證許可證公布公布房屋拆遷公告：拆遷房屋

26、拆遷公告：拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限人、拆遷范圍、拆遷期限拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議拆遷補償安置協(xié)議實施拆遷實施拆遷城市房屋拆遷城市房屋拆遷二、城市房屋拆遷補償與安置二、城市房屋拆遷補償與安置 （一）拆遷補償（一）拆遷補償補償對象補償對象：被拆除房屋及其附屬物的所有權人補償范圍補償范圍：合法建筑(包括附屬物和未過批準期限的臨 時建筑)補償方式補償方式：貨幣補償和房屋產權調換貨幣補償和房屋產權調換補償標準補償標準：遵循等價有償的基本原則，遵循等價有償的基本原則，根據被拆遷房屋根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，

27、以房地產市場評估價格確定格確定 。城市房屋拆遷城市房屋拆遷公民公民法人法人二、城市房屋拆遷補償與安置二、城市房屋拆遷補償與安置 城市房屋拆遷城市房屋拆遷特殊情況的拆遷補償、安置：特殊情況的拆遷補償、安置： 1、拆除公益事業(yè)用房 2、拆除產權不明確房屋 3、拆除設有抵押權的房屋 4、拆除代管城市房屋二、城市房屋拆遷補償與安置二、城市房屋拆遷補償與安置 （二）拆遷安置（二）拆遷安置 安置的對象：被拆房屋的使用權人安置的對象：被拆房屋的使用權人 拆遷安置地點：原地安置和異地安置拆遷安置地點：原地安置和異地安置城市房屋拆遷城市房屋拆遷根據新的根據新的城市房屋拆遷城市房屋拆遷管理條例管理條例，現(xiàn)在拆遷安

28、，現(xiàn)在拆遷安置已不完全是拆遷人的法置已不完全是拆遷人的法定義務了，只有當被拆遷定義務了，只有當被拆遷人選擇產權調換時才可能人選擇產權調換時才可能存在安置問題。存在安置問題。二、城市房屋拆遷補償與安置二、城市房屋拆遷補償與安置 （三）實踐中對補償安置資金的監(jiān)管（三）實踐中對補償安置資金的監(jiān)管o 貨幣補償逐漸成為主導方式貨幣補償逐漸成為主導方式o 對補償貨幣的監(jiān)管對補償貨幣的監(jiān)管城市房屋拆遷城市房屋拆遷房屋拆遷管房屋拆遷管理部門理部門拆遷人拆遷人金融機構金融機構 城市拆遷是當今各級政府非常關注的工作，國家及省雖然對房屋的拆遷補償有明確的要求，但各地執(zhí)行不一，大多以房地產市場價格體現(xiàn)補償，掩蓋了土地

29、使用權價值。各地因城市房屋拆遷而引發(fā)的社會矛盾日益突出，成為當地的“熱點”、“難點”和“焦點”，其核心是對被拆遷人的補償問題。因此科學評估房地產價格，合理確定補償金額，是決定拆遷工作順利實施、維護拆遷當事人合法權益、構建和諧社會的關鍵所在。 三、城市房屋拆遷估價三、城市房屋拆遷估價 城市房屋拆遷城市房屋拆遷o 城市房屋拆遷估價：城市房屋拆遷估價：是指為確定被拆遷房屋是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格途、建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行的評估。進行的評估。 注意：注意：拆遷估價的價值標準是被

30、拆遷房屋的拆遷估價的價值標準是被拆遷房屋的房房地產市場價格地產市場價格，不包括不包括搬遷補助費、臨時安搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。飾的補償金額。 三、城市房屋拆遷估價三、城市房屋拆遷估價 城市房屋拆遷城市房屋拆遷o 拆遷估價機構的選擇：拆遷估價機構的選擇：o 拆遷估價實務：拆遷估價實務：（1）拆遷估價基本事項：估價目的、估價時點、估價方法、實地勘測、技術協(xié)調、計價貨幣和精度（2）被拆遷房屋面積和性質如何認定：三、城市房屋拆遷估價三、城市房屋

31、拆遷估價 城市房屋拆遷城市房屋拆遷o 拆遷估價結果公示和異議處理拆遷估價結果公示和異議處理（1）拆遷估價初步結果公示和估價報告送達（2）拆遷估價報告疑問處理（3）拆遷估價結果異議處理（4）復核估價和另行估價o 拆遷估價糾紛調處拆遷估價糾紛調處（1）復核估價、（2）另行委托估價機構評估、（3）估價專家委員會鑒定四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 資料建設部2002年18月份受理來信共4820件次，其中，涉及拆遷問題的占28%。上訪1730批次，其中反映拆遷問題的占70%；在集體上訪的123批次中，拆遷問題占83.7%。投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識薄、形象工程多上面。另據建設部統(tǒng)計，2002

32、年17月份，全國因房屋拆除引發(fā)三級以上事故共5起，造成26人死亡，16人受傷。 城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 拆遷所引發(fā)的矛盾變化：拆遷所引發(fā)的矛盾變化：拆遷戶家庭成員內部分配矛盾拆遷戶家庭成員內部分配矛盾拆遷戶和開發(fā)商、拆遷戶和開發(fā)商、拆遷戶和地方政府的矛盾拆遷戶和地方政府的矛盾城市房屋拆遷城市房屋拆遷（內部矛盾）（內部矛盾）（外部矛盾）（外部矛盾）o 房屋拆遷糾紛的類型：房屋拆遷糾紛的類型：o 房屋拆遷糾紛的處理方式：房屋拆遷糾紛的處理方式： 1、達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛、達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛 （1）行政裁決）行政裁決 （2）依法起訴（行政訴

33、訟）依法起訴（行政訴訟） （3）強制拆遷）強制拆遷 2、拆遷補償安置協(xié)議訂立后的糾紛、拆遷補償安置協(xié)議訂立后的糾紛 （1）申請仲裁：雙方自愿原則）申請仲裁：雙方自愿原則 （2）依法訴訟（民事訴訟）依法訴訟（民事訴訟）四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例第第1616條規(guī)定：條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人房屋承租人拆遷補償安置協(xié)議的，經當拆遷補償安置協(xié)議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁裁決應當自收到申請之日起決應當自

34、收到申請之日起3030日內作出。日內作出。 當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起之日起3 3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間拆遷的執(zhí)行。拆遷的執(zhí)行?！背鞘蟹课莶疬w城市房屋拆遷四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例第第1515條規(guī)定：條規(guī)定：“拆遷補償安置協(xié)議拆遷補償安置協(xié)議，被拆遷人或者，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆

35、遷房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院以依法申請人民法院。” 城市房屋拆遷城市房屋拆遷拆遷人與被拆遷人與被拆遷人或房拆遷人或房屋承租人就屋承租人就補償、安置補償、安置等問題等問題協(xié)商協(xié)商雙方協(xié)商不成雙方協(xié)商不成拆遷人向拆遷主管部門申請拆遷人向拆遷主管部門申請行政裁決行政裁決拆遷主管部門拆遷主管部門裁決被拆遷人限期搬遷裁決被拆遷人限期搬遷被拆遷人采取激被拆遷人采取激烈行動拒絕搬遷烈行動拒絕搬遷由房屋拆遷管理部門依法由房屋拆遷管

36、理部門依法申請法院強制拆遷申請法院強制拆遷法院裁定支持法院裁定支持房屋拆遷主管部門的房屋拆遷主管部門的行政裁決，行政裁決，責令被拆遷人自動搬遷責令被拆遷人自動搬遷 拆遷人與被拆遷人再次協(xié)拆遷人與被拆遷人再次協(xié)商，達成協(xié)議后拆除房屋商，達成協(xié)議后拆除房屋申請人申請：申請人申請：應提供以下文件：應提供以下文件：1建設項目批準文件建設項目批準文件2建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證3國有土地使用權批準文件國有土地使用權批準文件4拆遷計劃和拆遷方案拆遷計劃和拆遷方案5拆遷補償安置資金證明拆遷補償安置資金證明縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到縣以上人民政府房屋拆遷主管部門收到申請之日起申請之日起30日

37、內日內審查審查批準批準發(fā)放拆遷發(fā)放拆遷許可證許可證公布公布房屋拆遷公告：拆遷房屋拆遷公告：拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限人、拆遷范圍、拆遷期限四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 19961996年年7 7月月2424日，最高人民法院頒發(fā)實施日，最高人民法院頒發(fā)實施的的關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復問題的批復 法復（法復（19961996）1212號號 的態(tài)度發(fā)的態(tài)度發(fā)生了轉變：對拆遷裁決不服提起訴訟的，作生了轉變：對拆遷裁決不服提起訴訟的，作為行政案件受理；對未經行政機關裁決的安為行政案件受理；對未經行政機關裁決的安置補償爭議提起訴訟的，作為民事案件受

38、理。置補償爭議提起訴訟的，作為民事案件受理。 城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、拆遷糾紛救濟四、拆遷糾紛救濟 2005年年8月月11日起施行的最高人民法院日起施行的最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復問題的批復法釋（法釋（2005）9號號的態(tài)度的態(tài)度則發(fā)生了逆轉：達不成拆遷補償安置協(xié)議，則發(fā)生了逆轉：達不成拆遷補償安置協(xié)議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以按照人民法院不予受理，并告知當事

39、人可以按照城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例第十六條的規(guī)定第十六條的規(guī)定向有關部門申請裁決。向有關部門申請裁決。城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、有關拆遷補償安置的兩個問題四、有關拆遷補償安置的兩個問題 （一）關于拆遷補償標準問題（一）關于拆遷補償標準問題重置價格重置價格/重置價格結合成新重置價格結合成新市場評估價格市場評估價格城市房屋拆遷城市房屋拆遷四、有關拆遷補償安置的兩個問題四、有關拆遷補償安置的兩個問題 （二）對公共利益與強制拆遷關系認識的轉變（二）對公共利益與強制拆遷關系認識的轉變o 強制拆遷應否以公共利益為前提強制拆遷應否以公共利益為前提o 如何界定公共利益如何界定公共利益o 通過

40、程序規(guī)則防止通過程序規(guī)則防止“公共利益公共利益”被濫用被濫用城市房屋拆遷城市房屋拆遷五、有關拆遷補償安置的兩個問題五、有關拆遷補償安置的兩個問題 （二）對公共利益與強制拆遷關系認識的轉變（二）對公共利益與強制拆遷關系認識的轉變o 強制拆遷應否以公共利益為前提強制拆遷應否以公共利益為前提o 如何界定公共利益如何界定公共利益o 通過程序規(guī)則防止通過程序規(guī)則防止“公共利益公共利益”被濫用被濫用 依法拆遷，有情操作依法拆遷，有情操作城市房屋拆遷城市房屋拆遷現(xiàn)狀強制拆遷基本叫停現(xiàn)狀強制拆遷基本叫停 2003 2003年年9 9月月1919日，國務院辦公廳下發(fā)日，國務院辦公廳下發(fā)關于認真做關于認真做好城鎮(zhèn)

41、房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知 隨后，中央又派出隨后，中央又派出4 4路人馬，分赴山東、上海、南路人馬，分赴山東、上海、南京、杭州等地，突擊調查拆遷問題，為中央最高京、杭州等地，突擊調查拆遷問題，為中央最高決策層制定消除動遷糾紛隱患的方案提供參考。決策層制定消除動遷糾紛隱患的方案提供參考。 到到0303年底，全國已有近年底，全國已有近2020個省市修改了有關拆遷個省市修改了有關拆遷的法規(guī)，明確規(guī)定的法規(guī)，明確規(guī)定“補償金不落實不得拆遷補償金不落實不得拆遷”、“拆遷中不得動拆遷中不得動粗粗”等，開始把利益的天平等，開始把利益的天平傾向弱勢的一端。傾向弱

42、勢的一端。 城市房屋拆遷城市房屋拆遷現(xiàn)狀強制拆遷基本叫停現(xiàn)狀強制拆遷基本叫停 1212月月3 3日，建設部發(fā)布日，建設部發(fā)布城市房屋拆遷估價指導城市房屋拆遷估價指導意見意見（0404年年1 1月月1 1日起施行），要求規(guī)范城市日起施行），要求規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權房屋拆遷估價行為，維護拆遷當事人的合法權益。益。 1212月月3030日，建設部發(fā)布日，建設部發(fā)布城市房屋拆遷行政裁城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程決工作規(guī)程（20042004年年3 3月月1 1日起施行）第日起施行）第1818條條規(guī)定：規(guī)定：“房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，

43、應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行內容，進行聽證聽證。”城市房屋拆遷城市房屋拆遷現(xiàn)狀強制拆遷基本叫?，F(xiàn)狀強制拆遷基本叫停 2004 2004年年6 6月月6 6日，國務院辦公廳下日，國務院辦公廳下發(fā)發(fā)關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理通知拆遷管理通知。城市房屋拆遷城市房屋拆遷 就在物權法通過后幾天, 2007年3 月中下旬發(fā)生了重慶“最牛釘子戶”事件。19

44、83 1983 年年, ,楊武與吳蘋從父母那里繼承位于九龍坡區(qū)楊家坪鶴興楊武與吳蘋從父母那里繼承位于九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路的祖業(yè)。路的祖業(yè)。1993 1993 年年, ,楊武夫婦原地翻蓋新房楊武夫婦原地翻蓋新房, ,建起磚混結構的建起磚混結構的二層小樓。二層小樓。1993 1993 年年, ,重慶南隆房地產開發(fā)有限公司與政府簽訂重慶南隆房地產開發(fā)有限公司與政府簽訂協(xié)議協(xié)議, ,拿下該片區(qū)的舊城改造項目拿下該片區(qū)的舊城改造項目, ,但一直沒有啟動拆遷工作但一直沒有啟動拆遷工作, ,一拖一拖11 11年。年。2004 2004 年年, ,重慶南隆與重慶智潤置業(yè)有限公司簽署聯(lián)建協(xié)議重慶南隆與重慶智潤置

45、業(yè)有限公司簽署聯(lián)建協(xié)議, ,后后來來, ,重慶正升置業(yè)有限公司加入重慶正升置業(yè)有限公司加入, ,成為該項目法人，正升成為該項目法人，正升- -百老百老匯廣場項目拆遷工作正式啟動。匯廣場項目拆遷工作正式啟動。20042004年年8 8月月3131日日, ,重慶市九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)項目改造重慶市九龍坡區(qū)楊家坪鶴興路片區(qū)項目改造貼出動遷公告。按照該片區(qū)其他拆遷戶投票選出的金地評估貼出動遷公告。按照該片區(qū)其他拆遷戶投票選出的金地評估公司在公司在20042004年作出的評估，營業(yè)用房一樓價值為年作出的評估，營業(yè)用房一樓價值為1884118841元元/ /平平方米，二樓方米，二樓37853785元元

46、/ /平方米，吳蘋平方米，吳蘋219219平方米房子評估總價為平方米房子評估總價為247247萬元萬元。 之后之后, ,該片區(qū)其他該片區(qū)其他280280戶陸續(xù)搬遷戶陸續(xù)搬遷, ,只剩下楊武、吳只剩下楊武、吳蘋蘋 一家。一家。20052005年上半年年上半年，開發(fā)商再次提出貨幣安置方式，將，開發(fā)商再次提出貨幣安置方式，將補償的數額增至補償的數額增至350350萬元萬元。吳蘋仍然沒有同意。吳蘋仍然沒有同意。20052005年，年，開發(fā)商向九龍坡區(qū)房管局申請行政裁決，開發(fā)商向九龍坡區(qū)房管局申請行政裁決，20052005年年9 9月月1212日日九龍坡九龍坡區(qū)房管局中止行政裁決，要求雙方進一步協(xié)商解決

47、。區(qū)房管局中止行政裁決，要求雙方進一步協(xié)商解決。20062006年年9 9月月1414日第一次協(xié)商：日第一次協(xié)商：吳蘋提出，要吳蘋提出，要“原位置、原樓層、原朝向、原位置、原樓層、原朝向、原面積原面積”還房，同時要求拆遷人另付自還房，同時要求拆遷人另付自19931993年年3 3月以來的經濟損失賠償月以來的經濟損失賠償500500余萬余萬元。因無法滿足該要求，雙方首次接觸不歡而散。元。因無法滿足該要求，雙方首次接觸不歡而散。 20062006年年9 9月月1818日第二次協(xié)商：日第二次協(xié)商：吳蘋提出吳蘋提出追加補償追加補償屋內被盜物品價值屋內被盜物品價值1212萬元萬元等八項要求，并盡早提供相

48、同面積過渡門面等。等八項要求，并盡早提供相同面積過渡門面等。由于對安置補償和賠償問題不能達成一致，在雙方多次協(xié)商無果的情況下由于對安置補償和賠償問題不能達成一致，在雙方多次協(xié)商無果的情況下，九龍坡區(qū)房管局決定召開聽證會恢復行政裁決程序。，九龍坡區(qū)房管局決定召開聽證會恢復行政裁決程序。20072007年年1 1月月11 11日日, ,九龍坡區(qū)房管局下發(fā)行政裁決書，要求楊武九龍坡區(qū)房管局下發(fā)行政裁決書，要求楊武1515日內自行搬日內自行搬遷。遷。20072007年年2 2月月9 9日第三次協(xié)商：日第三次協(xié)商：此輪協(xié)商中開發(fā)商提供了拆遷紅線內同樣大小此輪協(xié)商中開發(fā)商提供了拆遷紅線內同樣大小的臨街門面

49、與二層，同時針對吳蘋在三次協(xié)商中提出的要求，提供的臨街門面與二層，同時針對吳蘋在三次協(xié)商中提出的要求，提供7272萬元萬元的賠償；而吳蘋需要支付的，是新房與舊房之間不到的賠償；而吳蘋需要支付的，是新房與舊房之間不到7070萬元的差價。萬元的差價。20072007年年2 2月月1 1日，日，九龍坡區(qū)房管局向九龍坡區(qū)法院申請先予九龍坡區(qū)房管局向九龍坡區(qū)法院申請先予執(zhí)行被拆遷人房屋。執(zhí)行被拆遷人房屋。20072007年年3 3月月1919日日, , 九龍坡區(qū)法院裁定準予先予執(zhí)行九龍坡區(qū)法院裁定準予先予執(zhí)行, ,責令被責令被拆遷人在本月拆遷人在本月2222日前拆除該房屋。日前拆除該房屋。2007200

50、7年年3 3月月2121日下午日下午, ,楊武爬進自家房屋楊武爬進自家房屋, ,抵制法院的裁定。抵制法院的裁定。20072007年年3 3月月2626日日, ,九龍坡區(qū)法院執(zhí)行局向楊武發(fā)出執(zhí)行通知九龍坡區(qū)法院執(zhí)行局向楊武發(fā)出執(zhí)行通知, ,責令他在責令他在 3 3月月2929日前日前履行法院判決。由于楊武在履行法院判決。由于楊武在 3 3月月2929日日前依舊沒有履行判決前依舊沒有履行判決, ,九龍坡區(qū)法院在九龍坡區(qū)法院在 3 3月月3030日下午日下午發(fā)布公發(fā)布公告告, ,再次責令楊武在再次責令楊武在4 4月月1010日前日前自動搬遷。自動搬遷。4 4月月2 2日日, ,吳蘋夫婦與開發(fā)商達成一

51、致吳蘋夫婦與開發(fā)商達成一致, ,楊武走出他堅守了楊武走出他堅守了11 11 天的房屋。當晚天的房屋。當晚, ,其房屋被拆除。其房屋被拆除。在此期間，開發(fā)商每天損失在此期間，開發(fā)商每天損失6 6萬元萬元，項目法人、重慶正升置，項目法人、重慶正升置業(yè)公司的常務副總廖建明簽署協(xié)議后心理只感到平靜。業(yè)公司的常務副總廖建明簽署協(xié)議后心理只感到平靜。房地產開發(fā)的正升房地產開發(fā)的正升- -百老匯廣場項目是經百老匯廣場項目是經商盈利行為，與國家商盈利行為，與國家利益、公共利益沾不利益、公共利益沾不上邊吧？上邊吧？ 1、拆遷人對被拆遷人的補償標準是如何確定的？、拆遷人對被拆遷人的補償標準是如何確定的？2、拆遷人

52、提供了哪些補償安置方式供被拆遷人選擇？、拆遷人提供了哪些補償安置方式供被拆遷人選擇？ 3、拆遷雙方關于補償安置的分歧是什么？、拆遷雙方關于補償安置的分歧是什么？4、為什么拆遷雙方在這么長的時間里都沒有達成協(xié)議？、為什么拆遷雙方在這么長的時間里都沒有達成協(xié)議？5、為什么房管局介入鶴興路拆遷糾紛？、為什么房管局介入鶴興路拆遷糾紛？ 6、房管局是否可以申請司法強拆？、房管局是否可以申請司法強拆？ 危舊房改造，難道說不是公共利益？盡管危舊房改造，難道說不是公共利益？盡管吳蘋的房子所在地按照規(guī)劃將蓋起一棟商吳蘋的房子所在地按照規(guī)劃將蓋起一棟商住樓，但是整個項目占地面積為住樓，但是整個項目占地面積為235

53、0023500余余平方米，其中環(huán)道、大件路、輕軌、公交平方米，其中環(huán)道、大件路、輕軌、公交換乘中心等市政項目建設，就使用土地近換乘中心等市政項目建設，就使用土地近1 1萬平方米，涉及拆遷成本共達萬平方米，涉及拆遷成本共達1 1億元左右。億元左右。這些本應由政府承擔的拆遷成本均已由開這些本應由政府承擔的拆遷成本均已由開發(fā)商承擔，怎么能說沒有公共利益在里頭發(fā)商承擔，怎么能說沒有公共利益在里頭呢？呢？1、鶴興路片區(qū)的拆遷是不是合法？、鶴興路片區(qū)的拆遷是不是合法？2、拆遷許可證是否過期？、拆遷許可證是否過期？ 城市房屋拆遷管理條例城市房屋拆遷管理條例第一條規(guī)定拆遷的目的：第一條規(guī)定拆遷的目的：“為了加

54、強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行。的合法權益，保障建設項目順利進行。”沒有區(qū)分城市建設項目中的沒有區(qū)分城市建設項目中的公益性拆遷公益性拆遷與與商業(yè)性拆遷商業(yè)性拆遷。n 行政程序正當性有三項最低要求：程序中立行政程序正當性有三項最低要求：程序中立性、程序參與性和程序公開性，并可具體導出性、程序參與性和程序公開性，并可具體導出避免偏私、行政參與、行政公開三項基本內容。避免偏私、行政參與、行政公開三項基本內容。 n 政府在限制公民私有財產權利進行房屋拆遷政府在限制公民私有財產權利進行房屋拆遷的過程中，要履行信息公開與告

55、知義務，通過的過程中，要履行信息公開與告知義務，通過多種途徑廣泛征求利益相關人的意見，保障行多種途徑廣泛征求利益相關人的意見，保障行政相對人的知情權、參與權、監(jiān)督權、表達權。政相對人的知情權、參與權、監(jiān)督權、表達權。深圳蔡屋圍釘子戶得到超過千萬補償同意拆遷深圳蔡屋圍釘子戶得到超過千萬補償同意拆遷 20062006年年1010月起開始正式拆遷。一年過月起開始正式拆遷。一年過去，去，98%98%的業(yè)主與拆遷人達成了拆遷的業(yè)主與拆遷人達成了拆遷補償安置協(xié)議，只剩補償安置協(xié)議，只剩6 6戶不肯搬遷。戶不肯搬遷。按照當時的裁決書計算，蔡家按照當時的裁決書計算，蔡家“孤樓孤樓”整幢房屋的補償價格大約為整幢

56、房屋的補償價格大約為574574萬元。萬元。而按照蔡家本人當時提出的而按照蔡家本人當時提出的1200012000元元/ /平方米的價格補償，房屋價格大約為平方米的價格補償，房屋價格大約為934934萬元。但隨著夫婦兩人與拆遷人萬元。但隨著夫婦兩人與拆遷人的談判與對峙，深圳房價開始飆升。的談判與對峙，深圳房價開始飆升。夫婦兩人提出的賠償價格一度上漲至夫婦兩人提出的賠償價格一度上漲至14001400萬左右。萬左右。20072007年年9 9月月2121日在羅湖日在羅湖區(qū)法院調解后，蔡家與開發(fā)商簽訂協(xié)區(qū)法院調解后，蔡家與開發(fā)商簽訂協(xié)議，得到超過千萬補償。議，得到超過千萬補償。 憲法憲法第十三條第十三

57、條 公民的合法的私有財產不受侵犯。公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。權和繼承權。 物權法物權法第四條第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。犯。 法法憲憲行行政政法法 政府對公民私有財產的限制應基于正當理由政府對公民私有財產的限制應基于正當理由、遵循正當程序、實行公平補償。、遵循正當程序、實行公平補償。閑置土地o 閑置土地范圍：閑置土地范圍： 1、未按建設用地批準書和土地使用權出讓合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土

58、地的。 2、核準使用的土地，自土地使用權出讓合同生效或建設用地批準書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設的。 3、已動工開發(fā)，但開發(fā)建設面積不足應開發(fā)建設面積1/3，或投資額不足總投資額25%且未經批準終止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的；o 處置方式：處置方式：計征土地閑置費、限期開發(fā)、協(xié)議收購或托管、強制無償收回 1999 1999年年7 7月月1212日，日，A A房地產開發(fā)有限公司與房地產開發(fā)有限公司與B B國土資源局簽訂國土資源局簽訂一份房地產開發(fā)協(xié)議書，約定一份房地產開發(fā)協(xié)議書，約定A A公司開發(fā)月湖花園小區(qū)，公司開發(fā)月湖花園小區(qū)，A A公司公司向向B B局提供回遷安置房。合同簽訂后，實際拆遷安置工

59、作則由局提供回遷安置房。合同簽訂后，實際拆遷安置工作則由C C拆遷辦負責實施。后拆遷辦負責實施。后C C拆遷辦與拆遷辦與A A公司口頭協(xié)商增加部分面積。公司口頭協(xié)商增加部分面積。因因C C拆遷辦尚有部分購房款未給付拆遷辦尚有部分購房款未給付A A公司，公司，A A公司分別于公司分別于20012001年年1010月月2929日、日、3030日向日向C C拆遷辦催要未果，拆遷辦催要未果，A A公司遂將原約定中的一公司遂將原約定中的一間營業(yè)用房及其上的四間房屋占有自用未交付間營業(yè)用房及其上的四間房屋占有自用未交付C C拆遷辦，其余拆拆遷辦，其余拆遷安置房均已交付并由遷安置房均已交付并由C C拆遷辦安

60、置完畢。拆遷辦安置完畢。20042004年年7 7月月1414日，日，A A公司公司D D簽訂商品房買賣合同一份，將位于月湖花園面東簽訂商品房買賣合同一份，將位于月湖花園面東5 5號營業(yè)號營業(yè)用房及用房及6 6、7 7、8 8號號2 2樓房屋出賣給樓房屋出賣給D D，D D在合同簽訂之日即支付在合同簽訂之日即支付房屋價款房屋價款52.952.9萬元。萬元。D D將該房反租給將該房反租給A A公司，仍作售樓處辦公用公司，仍作售樓處辦公用房。房。A A售樓結束后，售樓結束后，D D即搬進自用至今。即搬進自用至今。D D于于20072007年年5 5月繳房屋月繳房屋買賣契稅，房管部門受理買賣契稅，房