XX建材城項目商業(yè)計劃書

1、湖北昊天投資有限公司 昊天大市場可行性分析報告 XX大市場三期可行性分析報告湖北昊天投資有限公司 2011-1-6第一章項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的概述4一、咸寧宏觀經(jīng)濟41、咸寧概況42、咸寧經(jīng)濟概況53、咸寧商業(yè)概況84、咸寧人口概況95、咸寧交通概況10二、城市規(guī)劃11第二章咸寧房地產(chǎn)市場12一、咸寧房地產(chǎn)市分析121、土地供應123、市場價格134、市場產(chǎn)品145、客戶構成146、商業(yè)項目調研147、市場調研總結：16二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征17三、咸寧市消費市場的特征17第三章 區(qū)域市場中昊天大市場18（一）項目概況18（二）開發(fā)商簡介19（三）周邊配套19（四）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況

2、20第四章 昊天大市場項目價值分析21一、昊天大市場目標定位:21二、招商定位:22三、影響項目價值實現(xiàn)的要素：22四、昊天大市場定位及特色23五、項目的優(yōu)勢及機遇24六、本項目的潛值26第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃27第六章昊天大市場的銷售預測評價28一、營銷策略研究28（1）商品市場目標定位28（2）招商策略28二、優(yōu)勢分析29第七章 環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能291、環(huán)境保護執(zhí)行標準292、污染物與污染源303、環(huán)境保護措施304、安全衛(wèi)生305、防雷接地306、消防317、衛(wèi)生和治安管理318、節(jié)能31第八章昊天大市場的財務評價32一、昊天大市場項目銷售及成本評價32一、銷售收入

3、：32二、昊天大市場經(jīng)濟分析指標33昊天大市場經(jīng)濟分析表33昊天大市場三期經(jīng)濟分析表342、資金籌措36第九章 項目風險分析36一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風險36二、經(jīng)濟發(fā)展方面的不確定性和風險36三、市場方面的不確定性和風險37四、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素37五、用決策樹計算項目綜合風險值38第十章 可行性研究成果39 前 言昊天大市場項目是湖北昊天投資有限公司在咸寧市咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心地帶投資的一個精品項目。其定位和開發(fā)既是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)乃至咸寧市產(chǎn)業(yè)導向發(fā)展的需要，也是構筑房地產(chǎn)精品戰(zhàn)略為特色的現(xiàn)代化大城市的一個重要組成部分。其開發(fā)意義就在于它既能為完善咸寧市的投資環(huán)境服

4、務，又能提升項目整體價值和發(fā)展?jié)摿?，同時又能為其注入嶄新的經(jīng)營，創(chuàng)造市場需求，從而嬴得消費者的認同和接受。因此，對昊天大市場項目的定位和開發(fā)將為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)聚集人氣，完善及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場，加快城市建設步伐將起到舉足輕重的作用。對昊天大市場項目進行可行性研究，其出發(fā)點和歸宿都依托市場的現(xiàn)實狀況與發(fā)展?jié)摿?，前者是針對現(xiàn)行咸寧市經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)和人民的消費水平、心態(tài)以及現(xiàn)有消費市場狀況作一客觀而深入的調研，從而對項目發(fā)展前景有一個準確明晰的判斷；而后者則是在前者的基礎上就挖掘、培育和營造項目特有的市場領域，制定戰(zhàn)略戰(zhàn)術，以求該項目嬴得廣闊的市場。昊天大市場項目的可行性研究是從以下四個方面入手的：首先，

5、調查了咸寧市房地產(chǎn)及消費市場的發(fā)展歷程，切實探討政府相關的產(chǎn)業(yè)政策和投資導向，從而把握發(fā)展本項目的新機遇；其次，調查分析咸寧市特別是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)及消費市場的現(xiàn)狀與特征，剖析市場跌宕起伏的關鍵因素，以便對項目的定位有一個明確的指引；其三，對咸寧市房地產(chǎn)及消費市場開發(fā)項目的調查，對照其開發(fā)經(jīng)驗和教訓分析昊天大市場周邊環(huán)境，尋求規(guī)避風險的有效途徑，此外對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新的發(fā)展形勢進行探索。咸寧市素有“湖北南大門”之稱，歷為南下北上的主要通道，昊天大市場地處咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)107國道，為咸寧市與武漢市之間的必經(jīng)要道,周邊多家大型建材機電企業(yè)與之相鄰,并有大量新進駐企業(yè)廠房在建，潛在客戶眾多、地理位置優(yōu)越是

6、昊天大市場項目銷售的最大的一個亮點，周邊環(huán)境舒適，生活設施齊全，結構合理，配套設施完善，交通便利，目前咸寧市因經(jīng)濟政策的優(yōu)越及投資環(huán)境良好，城市生活水平上升，大量新興企業(yè)及房地產(chǎn)項目涌入咸寧，城市建材、裝飾材料、家具等市場需求巨大，咸寧現(xiàn)也擁有各類專業(yè)市場多個，但這些市場規(guī)模小、布局分散、設施簡陋、交通不便、貨品單一，缺乏整體的輻射力和強大的核心競爭力，就急待進一步的整合和提升,為本項目的商業(yè)部分的銷售提供了強有力的保障和機會。現(xiàn)狀的摸底和探討，有助于昊天大市場的全面啟動起到客觀上的指導作用。第一章項目開發(fā)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的概述一、咸寧宏觀經(jīng)濟1、咸寧概況咸寧，位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂

7、贛三省交界處，俗稱“鄂南”。 有“湖北南大門”之稱。它東鄰黃石、鄂州，西與荊州市的洪湖市隔江相望，南接瀟湘岳陽，北靠九省通衢武漢。距北京、上海、廣東、成都空中距離在1000公里左右。咸寧成為武漢城市經(jīng)濟圈核心城市。良好區(qū)位交通條件，讓咸寧成為武漢城市經(jīng)濟圈與長株潭城市經(jīng)濟的“兩型社會”結合部，成為湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。2、咸寧經(jīng)濟概況近年來在武漢“8+1”城市圈發(fā)展計下，咸寧發(fā)展進入快車道，初步測算，2007年，全市生產(chǎn)總值達到280億元，年均增長12.1%，人均生產(chǎn)總值達到10672元。全社會固定資產(chǎn)投資達到135億元，年均增長21.1%，社會消費

8、品零售總額達到105億元。財政全口徑總收入達到38.42億元，年均增長18.2%。近幾年全市建成或基本建成重點項目1724個，湖北咸寧大畈核電和咸寧牌洲灣油氣資源勘探項目取得重大進展，咸安區(qū)進入全省縣域經(jīng)濟20強。 2007年，全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值79.5億元，年均增長30%；其中高新技術產(chǎn)業(yè)增加值達到9.07億元，年均增長16%。四年新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)235家，創(chuàng)建省級名牌產(chǎn)品25個。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)由2003的115提高到185，上升70個百分點，創(chuàng)歷史新高。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，增加值達到99億元，年均增長13.7%；其中旅游經(jīng)濟總收入達到15.05億元，比2003年增長39%。

9、民營經(jīng)濟成份進一步擴大，二、三產(chǎn)業(yè)民營經(jīng)濟增加值達到175億元，占GDP比重達到63%，比2003年提高6.4個百分點。全市198戶國有工業(yè)企業(yè)完成新一輪改革改制。財政、投融資、教育、住房、等一些重點領域和關鍵環(huán)節(jié)的改革取得突破。信用環(huán)境建設取得明顯成效，咸寧市連續(xù)四年被評為“A級信用市”。累計完成招商引資項目2007個，引進資金169.2億元，其中億元以上項目85個；新增外資企業(yè)65家，四年累計直接利用外資1.96億美元，年均增長12%；紅牛飲料、今麥郎飲品、華新水泥、王老吉飲料、三江航天等一大批國內外知名品牌和企業(yè)落戶咸寧。對外貿易進一步擴大，累計完成出口總額2.28億美元，年均增長13.

10、3%。積極開展了區(qū)域交流與合作，融入武漢城市圈工作取得明顯成效。昊天大市場項目位于咸寧咸安區(qū)咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的重要中心地帶。咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是2007年11月在原咸寧泉湖高新技術產(chǎn)業(yè)園鳳凰工業(yè)區(qū)的基礎上組建的以現(xiàn)代加工業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品研究為主體的綜合性產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 根據(jù)湖北省統(tǒng)計部門資料，咸寧2009年GDP達到415億元，比上年增長15%。比全省增加速度快2%。但仍然處湖北省第10位，仍然處中下游位置。 根據(jù)對咸寧04年-09年人均GDP持續(xù)統(tǒng)計分析，咸寧人均GDP值連續(xù)多年高增長，去年人均GDP達到16161元。合約2500美元。根據(jù)國際慣例，咸寧正處住房需求、房價調整最快高速增長期。

11、居民可支配收入提高，使得咸寧房地產(chǎn)市場能夠保證在末來一時間保持快速健康發(fā)展。備注：經(jīng)濟增長迅速，人民可支配收入快速增加，但城市整體經(jīng)濟基礎薄弱，居民消費能力有限，與沿海城市相比有較大差距。3、咸寧商業(yè)概況 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額165.88萬元，完成“十一五”計劃的120.2%，比上年增長21.3%，增幅比全省高2.3個百分點。其中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額139.1萬元，增長19.6%；餐飲業(yè)和住宿業(yè)零售額20.93億元，增長36.4%；其他行業(yè)零售額5.91億元，增長21.3%。全年城市市場社會消費品零售總額111.88億元，增長23.7%；農(nóng)村市場社會消費品零售總額54億元，增長16.4

12、%。4、咸寧人口概況人口繼續(xù)保持低增長。年末全市戶籍總人口為290.63萬人，比上年末增加2.42萬人。常住人口251.63萬人。其中城區(qū)約58萬（主要指咸安與溫泉城區(qū)），湖北咸寧是外出打工人口較多的地區(qū)，外出打工人口約43萬人。5、咸寧交通概況咸寧市地處華中腹地，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106、107國道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內公路、鐵路、水運三種運輸方式并存，以公路運輸為主。 正在興建咸寧長江大橋、赤壁長江大橋，武漢新港咸寧港區(qū)，中國咸寧核電專用碼頭，武咸城際鐵路等重大交通工程。這一系列的國家級交通工程將把咸寧市打造

13、成中國中部地區(qū)的又一個交通樞紐城市！公路基本形成了以京珠高速公路為龍頭，以國省二級公路為主干，以縣鄉(xiāng)公路為分支的四通八達的區(qū)域公路網(wǎng)絡體系。 水路運輸主要依托境內長江干流、長江支流及內河、水庫湖泊，全市現(xiàn)有通航里程564.4公里，其中長江干流航道長118公里。除長江黃金水道外，全市擁有港口12個，其中長江港口6個（赤壁、陸溪口、石磯頭、魚岳、潘家灣、牌洲）。交通線路四通八達，為咸寧與大城市間物質運輸及人才交流提供便利交通條件。二、城市規(guī)劃城市規(guī)劃定位：武漢城市后花園Ø 距離武漢80公里路程，30分鐘車程，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯；Ø 區(qū)域湖泊眾多，環(huán)境優(yōu)美，森林覆蓋率高，物產(chǎn)豐富，

14、有作為后花園資源優(yōu)勢；Ø 溫泉是國土資源部命名“中國溫泉之都”，是武漢市民休閑、養(yǎng)生好去處；Ø 武漢城區(qū)急劇擴張，人口劇增，新1+8城市經(jīng)濟圈形成，為后花園經(jīng)濟提供新機遇；城市發(fā)展目標全國生態(tài)人居名城，武漢城市圈重要生態(tài)城市，生態(tài)精品示范城市，長江中游城市生態(tài)示范區(qū)，武漢大花園和生態(tài)旅游休閑地?？傮w戰(zhàn)略：實行“生態(tài)農(nóng)業(yè)穩(wěn)市，生態(tài)工業(yè)強市，生態(tài)旅游活市，生態(tài)家園富民”的生態(tài)市戰(zhàn)略。第二章咸寧房地產(chǎn)市場一、咸寧房地產(chǎn)市分析1、土地供應政府控制不嚴，實際土地供應量遠超過計劃供應量。根據(jù)咸寧住房規(guī)劃（2008-2012），2009年，各類商品住房計劃建設5250套，建筑面積52萬平

15、方米，規(guī)劃供應土地600畝。但實際上，2009年，全年共供應土地約1000畝。2、銷售情況 咸寧市最近三年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，但成交量基本維持在90萬左右平方米。今年前十個月共銷售約81萬平方米。市區(qū)共銷售76.6萬平方米?？備N售6748套商品房。今年共銷售商業(yè)面積約8萬平方米，其中城區(qū)銷售7.1萬平方米，總銷售1220套商業(yè)用房。3、市場價格 咸寧房地產(chǎn)市場發(fā)展較為迅速。成交量有較大增長幅度，但增長速度較慢，基本維持在均價2300-2500價格區(qū)間。價格年增長速度約10%。今年至9月成交均價約為2790元/?，F(xiàn)在咸寧市碧桂園、福星城、中央城三足鼎立，碧桂園銷售近三年，價格上漲幅度不大。4、市

16、場產(chǎn)品產(chǎn)品慢慢由多層向高層過渡，現(xiàn)在溫泉城區(qū)在售項目主要為高層項目。市場需求面積戶型100-140，別墅，小面積公寓、超過140大戶型市場接受度低；5、客戶構成主要是外地打工，包括城區(qū)居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務員、城市企事業(yè)單位職工、個體戶等高中收入者。私營老板、私企中高層、政府公務員成為購房主力軍。購買動機分為三類：自住、自住兼顧投資、純情投資。咸寧市場仍然處自住占多數(shù)市場，自住兼顧投資是多次置業(yè)者，在提高居住條件前，兼顧投資需求。純投資者比例極少，約占5%份額。6、商業(yè)項目調研今年前十個月咸寧商業(yè)項目共79896。其中億豐農(nóng)商貿批發(fā)大市場異軍突起，短短半年時間，銷售24085，約占30%市場份額，創(chuàng)造

17、咸寧市商業(yè)地產(chǎn)銷售紀錄。億豐農(nóng)商貿批發(fā)大市場熱銷，證明地段并非決定項目價值唯一因素，也說明咸安新城商業(yè)前景得到投資者認可。充分證明只有通過專業(yè)團隊包裝、運營，才能取得良好市場份額。 今年前十月共1356套商業(yè)，其中咸寧金泉大街項目、億豐農(nóng)商貿批發(fā)大市場、本案取得銷售套數(shù)前三強。咸安城區(qū)項目銷售套數(shù)約超過6成，說明投資者認可區(qū)域投資價值。現(xiàn)咸寧城區(qū)唯一在售商業(yè)中心瑞融國際廣場，今年市場表現(xiàn)平淡。咸寧商業(yè)市場呈現(xiàn)購物中心、商業(yè)步行街、特色街區(qū)商業(yè)（如福星城、潔麗雅鳳凰城街區(qū)商業(yè)）、小區(qū)門面房、專業(yè)市場多種商業(yè)行態(tài)。從目前市場情況來分析，溫泉城區(qū)商業(yè)價值得到投資者認可；商業(yè)步行街這種商業(yè)物業(yè)，是目前

18、市場最為成熟最成功商業(yè)行態(tài)，受投資者歡迎；咸安城區(qū)商業(yè)今年得到投資者認可，可能跟億豐農(nóng)商貿批發(fā)大市場最近火爆銷售有關；7、市場調研總結：咸寧地處湘鄂贛三省交界處，是武漢1+8城市經(jīng)濟圈重要城市，也是武漢城市經(jīng)濟圈與長株潭城市經(jīng)濟的“兩型社會”結合部，是湖北承接沿海產(chǎn)業(yè)轉移的橋頭堡，成為湖北在中部率先崛起的重要增長極。大咸寧，大發(fā)展，必將為本案帶來新發(fā)展機遇；咸寧近年發(fā)展迅速，但其整體經(jīng)濟發(fā)展仍然在湖北重點城市處中下游?，F(xiàn)在發(fā)展旅游等低碳經(jīng)濟，建設生態(tài)綠色示范城市，火熱的旅游市場并不能掩蓋當?shù)鼐用裣M能力不足問題；咸寧房地產(chǎn)因城市經(jīng)濟與供需關系原因，市場量價呈爆發(fā)性增長可能性較小；咸寧房地產(chǎn)典型

19、“內循環(huán)”市場。購房客戶主要是本地客群消化。外地客戶投資置業(yè)較少。本地客戶主要周邊縣市公務員、私營企業(yè)中高層、做生意老板等，近年外出打工者成為購房主體，購房目的自住為主，純投資客戶極少；咸寧房地產(chǎn)市場仍然處發(fā)展中階段，地段仍然是決定項目價值核心因素；二、咸寧市地產(chǎn)市場及市場特征咸寧市地產(chǎn)市場經(jīng)歷近年來快速的發(fā)展，開發(fā)能力和水平有了一定程度的提高，但從整體上，仍滿足不了城市發(fā)展的客觀需要。地產(chǎn)市場發(fā)展尚處在摸索階段市內涉及地產(chǎn)開發(fā)的大部分企業(yè)經(jīng)營規(guī)模甚小，圈一小塊地與地方合作開發(fā)者甚多，持續(xù)而有規(guī)模的開發(fā)企業(yè)屈指可數(shù)。開發(fā)理念滯后從調查的情況來看，無論是住宅還是商鋪的開發(fā)喪失需求對象不乏其中。住

20、宅產(chǎn)品形式單一，難以滿足消費群的個性要求和不同層位的需要。咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)市場的特征咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是咸寧近年大力發(fā)展的重點工業(yè)區(qū)域，隨著多家工業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟及區(qū)域人口、購買力逐步上升，這將也是本項目強大的客戶來源。 三、咸寧市消費市場的特征咸寧市消費市場總體上看發(fā)展不平衡，特別是大型商業(yè)投資剛剛起步，除咸寧昊天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外，其他開發(fā)商大部分在商業(yè)開發(fā)投入上都比較薄弱，所以商業(yè)地產(chǎn)市場潛力很大。（1）咸寧市房地產(chǎn)市場的潛力發(fā)展房地產(chǎn)市場符合咸寧市政府的政策導向；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有良好的產(chǎn)業(yè)依托，有良好的區(qū)域優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)是與時俱進的潮頭企業(yè)。（2）咸寧市消費市場的潛力經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)

21、業(yè)發(fā)展相對其他城區(qū)較快，大型工業(yè)云集，周邊有很多市場很多知名品牌駐足咸寧，這些企業(yè)和經(jīng)營戶是駐咸寧的重要消費群之一。且區(qū)內有相當數(shù)量的外地商家，全國各地的知名企業(yè)到咸寧聯(lián)系工作的管理、技術、營銷人員絡繹不絕。以住為主，商為輔必將贏得眾多消費者的認同。第三章 區(qū)域市場中昊天大市場（一）項目概況 湖北昊天投資有限公司于2008年1月23日取得位于向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村的（2007）014號地塊，總占地面積250畝，預計總投資10億元開發(fā)昊天大市場項目，共分三期建設。昊天大市場項目是一個大型現(xiàn)代化商業(yè)項目，項目地處咸寧市咸安區(qū)向陽湖鎮(zhèn)，南臨107國道，離京珠高速公司開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相

22、隔30公里，有著得天獨厚的區(qū)位與優(yōu)勢，交通便利，是連通武漢、咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道。 昊天大市場項目一期占地面積150畝，總投資2.24億元人民幣，目前已建設完工商鋪28棟（二層三層為主），擁有鋪面1123間，鋪位面積達6.8萬平方米，并于2010年3月28日正式開業(yè)；現(xiàn)正施工的二期工程，建筑面積約11.7萬平方米，容積率為1.09。預計2011年5月投入使用。（二）開發(fā)商簡介公司注冊資金6000萬元，現(xiàn)有管理人員58人，其中技術人員32人，擁有高級職稱2人，中級職稱22人，初級職稱8人。法定代表人葉燦方先生,現(xiàn)年45歲,MBA碩士學位在讀,92年開始經(jīng)商,2007年發(fā)起創(chuàng)辦本公司

23、。（三）周邊配套1、學校：橋頭幼兒圓、環(huán)城小學、南門小學、北門小學、鳳凰山中學、鳳凰山職業(yè)高中、咸寧高中等。2、醫(yī)院：人民醫(yī)院、中醫(yī)院。 3、商業(yè)和服務設施：新華書店、福寧商業(yè)步行街、騰飛家居城、銀行、郵局、小型超市。4、交通：6路公交線、1路公交線。（四）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基本情況開發(fā)區(qū)位處咸安城區(qū)西北部向陽湖鎮(zhèn)和永安辦事處境內，距咸寧中心城區(qū)約十公里，離京珠高速公路開口約5公里，與潘家灣深水碼頭相隔30公里，107國道、京廣鐵路、咸潘公路和武廣高速鐵路貫穿其中，有著得天獨厚的區(qū)位和交通優(yōu)勢。咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，近期計劃開發(fā)面積為5平方公里。按照建設新型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的設計要求，

24、開發(fā)區(qū)以高起點、高標準和大項目為開發(fā)取向，力求將開發(fā)區(qū)建成全區(qū)乃至全市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)和城市發(fā)展新興區(qū)。開發(fā)區(qū)基礎設施建設于2004年初正式啟動，四年來，已累計投入開發(fā)資金1.3億元，開發(fā)土地2平方公里。園區(qū)主干道“二橫四縱”、附屬設施“三網(wǎng)二管”已基本完成，一座35KV變電站正在建設之中，華中電網(wǎng)和長江引水主管網(wǎng)貫穿園區(qū)，開發(fā)區(qū)基本實現(xiàn)了 “五通一平”，最大程度滿足了企業(yè)入園投資需求。(五)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、布局及近期目標以科學發(fā)展觀為指導，以建立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為契機，以項目開發(fā)為先導，以建設咸安工業(yè)新城為目標，完善一期，建設二期，開發(fā)三期，提高招商質量，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提升

25、服務水平，加強自身建設，完善管理機制，力爭將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設成為全區(qū)新型工業(yè)化示范區(qū)、新農(nóng)村建設樣板區(qū)和體制機制創(chuàng)新先行區(qū)。在進行土地綜合開發(fā)的同時，咸安區(qū)委、區(qū)政府還以優(yōu)惠的政策、優(yōu)良的環(huán)境和優(yōu)質的服務吸引外來項目落戶開發(fā)區(qū)。截止現(xiàn)在，開發(fā)區(qū)內已投資建設的項目有金湛電子、奕東電子、天源紡織、三六電機、三晶生物、北辰塑料、澳森木業(yè)、豐源電力、華恩電動車和匯美達工貿等14個，引進項目總投資11億元，已完成投資5億元，2007年，開發(fā)區(qū)內投產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值5億元，出口創(chuàng)匯1500萬美元，實現(xiàn)稅收1500萬元。2008年開發(fā)區(qū)工作目標：開發(fā)區(qū)基礎設施等開發(fā)性投入1億元，開發(fā)區(qū)項目建設固定資產(chǎn)投資5億

26、元，開發(fā)區(qū)新增面積1平方公里，總體開發(fā)面積達到3平方公里，開發(fā)區(qū)新增投產(chǎn)企業(yè)（項目）8家，開發(fā)區(qū)新引進投資額在3000萬元以上的項目5-8個（億元以上項目1至2個），開發(fā)區(qū)全年工業(yè)總產(chǎn)值達到10億元，開發(fā)區(qū)全年稅收收入達到2000萬元，開發(fā)區(qū)全年出口創(chuàng)匯達到1500萬美元。第四章 昊天大市場項目價值分析一、昊天大市場目標定位:昊天大市場項目構筑一個以七大類商品展示交易為主線，集商住、展覽、商務洽談、倉儲配送、電子商務、信息服務為一體的多功能的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。 （1）整頓規(guī)范關閉零散市場，建立現(xiàn)代規(guī)范專業(yè)大市場 （2）承擔周邊直至鄂東南消費市場；（3）承擔輻射周邊縣市區(qū)的新型現(xiàn)代商貿流

27、通基地。二、招商定位:（1）咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的大量職工（2）老城區(qū)不規(guī)范的各類小型市場搬遷，是基礎商戶的來源；（3）活躍于鄂東南流通業(yè)的大客戶，是招商的重點；（4）使本市場成為大型商品生產(chǎn)廠家開發(fā)以咸寧為中心的東南部市場的必爭之地和品牌集中地；（5）連鎖經(jīng)營戶；（6）引入全國品牌批發(fā)商和建材生產(chǎn)企業(yè)代理商入駐三、影響項目價值實現(xiàn)的要素：1、商業(yè)鋪面：要實現(xiàn)物業(yè)價值主要依賴綜合各方面的因素來達成的。如本項目所處的地理位置是否與城市發(fā)展方向一致，所處地段的商業(yè)成熟度、商鋪的布局、設計是否合理，面積大小、層次、規(guī)模等，都影響項目價值的實現(xiàn)。2、管理：開發(fā)企業(yè)內部運行管理機制，企業(yè)自我發(fā)展，自我

28、完善的能力，也是項目實現(xiàn)價值的重要因素。3、政府的決策、優(yōu)惠政策能否配套落實，能否起到筑巢引鳳的效果，能否完成征地，重新編修，對周邊是否有吸引力，對項目價值實現(xiàn)也至關重要。四、昊天大市場定位及特色（一）、昊天大市場由于其所處的獨特地理位置，形成了其他物業(yè)開發(fā)所沒有的特點；1、符合本市今后城市建設及第三產(chǎn)業(yè)主導政策方向；2、咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)進入，收入水平提高，構筑了昊天鳳凰客戶群的主體資源；3、來自各地的經(jīng)銷商是構筑昊天大市場的重要資源。簡言之，本項目占盡天時、地利、人和，充分利用這些優(yōu)勢條件開發(fā)區(qū)別與其他項目的精品項目，從而在激烈的市場競爭中求得生存、發(fā)展。（二）昊天大市場定位特色目

29、標客戶群的重要組成部分是個體私業(yè)主，商業(yè)潛質在于：一是個體私業(yè)主的逐步增長，他們需要獨立的住所和良好的經(jīng)營場所；二是咸寧發(fā)展加快，城市規(guī)模擴大，生活水平提高，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，建材消費需求也將日益增長，但咸寧自身卻沒有成規(guī)模成效應的專業(yè)建材市場，以馬路店鋪為主，產(chǎn)品良莠不齊，難以應對消費者日益增長和提高的消費需求，一般消費者在建材消費都選擇跑幾十公里去武漢購買建材產(chǎn)品，客觀上已形成有市場無項目的局面。根據(jù)上述論述的消費群體的特征得出市場建設要點是：首先建材市場業(yè)態(tài)經(jīng)營的基本特征是整個市場是由經(jīng)營燈具、櫥具、衛(wèi)浴、家具、地板、瓷磚、涂料、五金等各類獨立的店構成，是店、市的集合；商品結構以中檔為

30、主、低檔為輔、兼有高檔。這種模式優(yōu)勢比較明顯，如價格靈活、便于消費者討價還價；零售為主、兼營批發(fā)、靈活的促銷方式和商品大類齊全吸引消費者，基本能滿足顧客充分挑選并一次購齊的要求，是老百姓的好去處。二是全面提升商戶的經(jīng)營品位，培育經(jīng)營特色，利用良性的市場氛圍，將其改造成專業(yè)化、復合型業(yè)態(tài)，建成集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)。三是通過為商戶提供信息、結算、儲存、配送、運輸?shù)确?，對場內?jīng)營與管理進行整體策劃，在服務過程中引導商戶按照市場規(guī)則有序開展經(jīng)營活動，提高市場經(jīng)營管理水平。 然后在鞏固已有的競爭優(yōu)勢基礎上快速提高市場占有率，并且逐步向周邊市場進攻；

31、建材市場競爭激烈，優(yōu)勝劣汰兩級分化日益明顯，市場呈現(xiàn)新的競爭格局；多業(yè)態(tài)互動與互補共融發(fā)展；在做大基礎上做強，在規(guī)?；A上做規(guī)范，向著有序健康的方向發(fā)展。昊天大市場采用委托物業(yè)的經(jīng)營模式出奇制勝。即將產(chǎn)權以時間為單位分割成若干份出售的新型營銷方式，這樣既打破了不動產(chǎn)價格昂貴的局限，又保留了不動產(chǎn)有效增值的經(jīng)營權屬，同時又是長期穩(wěn)定稅源的保證，這種模式十分適合高收入人們的要求。因此集專業(yè)化、復合型業(yè)態(tài)，、集精品店、專營店、批發(fā)店、專賣店、名牌廠家經(jīng)銷店等特色店于一體的混合型業(yè)態(tài)市場將填補和豐富全市的地產(chǎn)市場經(jīng)營模式，這一新興業(yè)態(tài)將更易被接受。五、項目的優(yōu)勢及機遇昊天大市場周邊環(huán)境特點可以看出：1

32、、優(yōu)勢：（1）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心，交通便利，為聚人氣，增添居住及商業(yè)氛圍創(chuàng)造了極好的條件。交通便利，是連通武漢、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、咸寧城區(qū)的交通要道，周邊十余家工業(yè)企業(yè)與之相臨，潛在客戶眾多，地理位置優(yōu)越，為本項目提供了厚實的產(chǎn)業(yè)依托。（2）規(guī)劃潛力優(yōu)勢：咸寧的快速發(fā)展宏觀上為本項目提供了發(fā)展的空間。為本項目聚集人氣創(chuàng)造了條件。（3）規(guī)模優(yōu)勢：占地250畝，規(guī)劃發(fā)展綜合性商業(yè)，建材家居批發(fā)城。（4）協(xié)調優(yōu)勢：咸寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項目是政府的重點工程，得到了政府的大力支持，為項目發(fā)展奠定了軟性投資環(huán)境的基礎。2、機遇（1）政府對大中型企業(yè)積極扶持引進政策。2008年政府主要工作重點放在加大工業(yè)發(fā)展

33、力度，推進新型工業(yè)化上。按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化”的思路，大力發(fā)展園區(qū)經(jīng)濟。重點抓咸寧經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設，強化園區(qū)招商引資，支持縣（市、區(qū)）開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)加快建設。集中力量抓好一批重大項目建設。繼續(xù)抓好“中小企業(yè)成長工程”。著力推進“四個一批”企業(yè)的培育，力爭新增規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100家以上，新增12家企業(yè)進入全省“三個三工程”。力爭新增12個中國名牌產(chǎn)品。促進了為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重要支柱產(chǎn)業(yè)-房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,也為工業(yè)園內的房地產(chǎn)業(yè)提供了大量優(yōu)良客戶。（2）2003年11月8日武漢宣布：攜九城之力，齊建一個以武漢為中心，100公里為半徑的城市群落包含武漢及湖北省內的咸寧、黃石、鄂州、孝感、黃岡

34、、仙桃、潛江、天門等8個周邊城市的城市圈，是武漢及湖北省內的人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)，也是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。武漢城市圈近期目標是，2020年建設成為我國內陸地區(qū)重要的經(jīng)濟增長極之一?！?+1”城市大融合推動經(jīng)濟一體化的同時，已經(jīng)拉動了武漢與周邊八市房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)對接，一個涵蓋9個城市的樓市大藍圖將逐步建立，其中作為武漢“后花園”的咸寧，形式更是得天獨厚，發(fā)展進入快車道。（3）咸安經(jīng)濟開發(fā)計劃，推動了相關產(chǎn)業(yè)的啟動和復蘇，為昊天鳳凰的建設提供了展示的舞臺。（5）地方政府的重視，咸寧市“把住宅建設與城鎮(zhèn)形象工程有機結合起來，建立規(guī)模適度、管理有序、服務配套的居住小區(qū)?！薄皫映?/p>

35、鎮(zhèn)建設管理水平提高，塑造現(xiàn)代文明城鎮(zhèn)形象”的決策為昊天鳳凰提供了無限商機。六、本項目的潛力值本項目最大的優(yōu)勢在于地處咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心地段，所處的地理位置、功能作用具有得天獨厚的優(yōu)勢，這是本項目及相關產(chǎn)業(yè)最大的潛在價值，也是項目能取得更大利潤的關鍵所在。1、隨著咸安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)模擴大，工業(yè)企業(yè)引進規(guī)模逐漸擴大，現(xiàn)有的范圍已限制了其發(fā)展，擴張在所難免。2、本項目毗鄰咸安區(qū)，咸安區(qū)是咸寧老城區(qū)所在，近年隨著政府對城區(qū)改造，基礎設施改造大規(guī)模投入，規(guī)模不斷擴大，功能逐漸完善，這里將成為黃金地段，升值潛力在望。3、隨著人流的增加，將為本項目帶來巨大的價值提升。4、咸寧因為歷史原因，并沒有大型的專業(yè)市場

36、，都是由馬路市場和分散商戶經(jīng)營為主，這種經(jīng)營模式競爭力低，影響城市整體規(guī)劃布局和市容市貌，與城市發(fā)展形象不符，整治改造勢在必行，本項目定位大型專業(yè)市場，前景良好。5、湖北昊天投資有限公司良好的企業(yè)形象、管理機制和運營模式是本項目成功的無形資產(chǎn)。 第五章 昊天大市場工程與銷售招商計劃項目二三期建設安排:2010年9月，完成施工圖紙設計，及地基處理。2010年10月，進行勘探，清理現(xiàn)場，負責場地“三通一平”工作。2010年10月22日，二期工程施工。2010年12月，二期商鋪銷售正式啟動210年12月8日 三期工程場地開始平整2011年3月，二期招商工作正式啟動。2011年5月1日，二期商鋪正式營

37、業(yè)。2011年10月，三期完工投入使用。第六章昊天大市場的銷售預測評價一、營銷策略研究 （1）商品市場目標定位昊天大市場構筑一個以建材產(chǎn)品展示交易為主線，集居住、展覽、商務洽談、倉儲配送、電子商務、信息服務、餐飲、娛樂為一體的多功能批發(fā)零售的綜合型現(xiàn)代化市場交易中心。 （2）招商策略在市場建成之前，計劃加大宣傳力度，通過手冊宣傳及電視臺、電臺、報紙等新聞媒體，招商員與商業(yè)經(jīng)營戶的面對面交流溝通等方式，讓建材商品品類的生產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)銷商和經(jīng)營戶預知市場建設信息和招商信息。重點宣傳政府及有關部門對入市客商的各項優(yōu)惠政策。宣傳昊天大市場的經(jīng)營理念和發(fā)展目標，樹立昊天大市場將成為鄂東南特大型商貿流通批發(fā)

38、基地的形象。在市場建設中，組織招商組到各地物色客商，并出臺各種讓利、優(yōu)惠和代辦房產(chǎn)證、代為組織室內裝飾等全過程服務措施，吸引外地品牌廠商、直銷商、總經(jīng)銷商、代理商和大批發(fā)客商入駐市場，以構建完善而成熟的營銷網(wǎng)絡，為市場開業(yè)后迅速帶動市場的興旺，形成市場集聚力和超強的輻射力打下良好的基礎。在市場建成后，充分發(fā)揮市場信息處理和電子商務功能，為客戶及時提供商品交易的供需量、價格及各地市場交易和發(fā)展趨勢等信息。加強國內各種綜合市場間信息交流和商貿協(xié)調，實現(xiàn)網(wǎng)上采購、展示商品、運輸配送和網(wǎng)上支付等。在交易、結算、交割等各項服務中體現(xiàn)“公平、公開、公正”的原則，為入市廠商提供良好的交易環(huán)境。同時，建立完善

39、的物業(yè)管理和市場經(jīng)營管理部門，為入市廠商創(chuàng)造安定、祥和、舒適、方便的工作和生活空間。此外，還將經(jīng)常組織經(jīng)銷商參觀考察外地市場，溝通下游各級批發(fā)和零售市場，召開各種形式的商貿洽談會。二、優(yōu)勢分析1、坐落經(jīng)濟開區(qū)中心地帶，最好位置及最大開發(fā)空間的土地。2、巨大的市場需求空間為小區(qū)的建成提供了市場可能。3、開發(fā)商良好的信譽為前期銷售提供了保證。4、一期招商銷售較為成功，為二三期銷售招商奠定基礎。第七章 環(huán)境保護、安全衛(wèi)生和節(jié)能1、環(huán)境保護執(zhí)行標準中華人民共和國環(huán)境保護法；建設項目環(huán)境保護管理辦法（86）國環(huán)字第003號；建設項目環(huán)境保護管理辦法細則湖北省計委、經(jīng)委、環(huán)委（86）07號污水綜合排放的標

40、準DB34/066-962、污染物與污染源本市場運營中主要污染物與污染源為運輸破損物品、運輸或儲藏過程中損壞的商品、包裝廢棄物、生活垃圾和生活污水等污染物。3、環(huán)境保護措施（1）根據(jù)市場各功能區(qū)域所產(chǎn)生的“廢源”分析，合理安排布置廢物箱，收集廢棄物，按時運往垃圾站，同時安排保潔人員對市場地面道路進行定時清掃；商鋪門前由客商負責清掃，并實行垃圾袋裝以保持整個市場的整潔，制造良好的交易環(huán)境。（2）對整個市場排污管網(wǎng)進行合理規(guī)劃設計，生活污水須經(jīng)化糞池沉淀后方可排入污水管網(wǎng)，排污管網(wǎng)實行雨污分流制，全部雨水、污水分別排入城市排污管網(wǎng)。（3）在市場物業(yè)管理過程中，建立和完善環(huán)境保護具體措施安排專職人員

41、組織實施。4、安全衛(wèi)生5、防雷接地為了防止雷電高電的侵入，在變壓器進線處裝設閥型避雷器一組，變壓器中性點采用直接接地系統(tǒng)，變配電房設接地網(wǎng)，其接地裝置的接地電阻任何季節(jié)要求不大于4歐姆。在建筑物進線處設計重復接地裝置，其接地電阻要求不大于4歐姆。6、消防本項目消防給水詳見工程技術方案章節(jié)。項目單位指派管理部專職人員負責檢查督促市場的消防安全，并配合客商按規(guī)定作好有關消防器材的配置工作。7、衛(wèi)生和治安管理市場管理委員會將會同衛(wèi)生防疫部門，加強對市場內飲食攤點衛(wèi)生情況的管理，保證市場內交易人群的身體健康。市場物業(yè)管理公司將負責定期進行市場清潔衛(wèi)生檢查，督促交易客商注意衛(wèi)生保潔工作。以保證市場有一個

42、良好的衛(wèi)生環(huán)境。管理公司成立保安隊，計劃配備20人，同時與公安局、派出所聯(lián)合成立聯(lián)合治安辦公室，保證市場經(jīng)營秩序，人身安全和財產(chǎn)、商品的安全。8、節(jié)能本項目主要能耗為：水、電。項目采取的節(jié)能措施有：（1）為提高電網(wǎng)的功率因素，應在低壓電容器柜進行無功補償，使用權功率因數(shù)提高，而達到提高用電率。（2）電力變壓器選擇電力變壓器運行中的空載和短路損耗，提高電力變壓器的運行效益。（3）市場道路照明將采用高效節(jié)能的高壓鈉燈。項目用電、用水設施均配置計量儀表，以便節(jié)能、管理和考核。第八章昊天大市場的財務評價前期土地購置費用為人民幣3094萬元。在財務評價中將其視為啟動250畝土地開發(fā)之地價成本，并界定該地

43、價在整個項目開發(fā)建設過程中不計利息，是最終的地價成本。一、昊天大市場項目銷售及成本評價一、銷售收入：昊天大市場項目分三期開發(fā)，總開發(fā)面積22萬平方米，一期限商業(yè)鋪面6.8萬平方米，共有商鋪1070間。二三期今年10年完工投入使用。現(xiàn)在估計三期商鋪銷售收入：三期商鋪總面積為：二期商鋪總面積 50000 ，銷售單價為3500元/，假定三期銷售率達到95%，三期銷售收入為：16525萬。二、昊天大市場經(jīng)濟分析指標昊天大市場經(jīng)濟分析表昊天大市場經(jīng)濟分析表序號項目內容單 價面 積總 價（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價254.572200005601 土地購置費154.572200003401 土地

44、平整費10022000022000 2前期工程費157.71220000347 市政配套費652200001430 用地規(guī)劃咨詢費0.522000011 工程規(guī)劃咨詢費1.222000026 設計費(含園林)25220000550 地質勘查費3000/棟5015 人防異地建設費20220000440 消防配套費40220000880 招標報建費222000044 檔案綜合服務費15000/棟50225 3基礎設施費1802200003960 小區(qū)道路10022000022000 水電報裝室外排水排污建筑照明802200001760 4建安工程11002200002420 樁基工程114.292

45、200002514 5開發(fā)成本1707.4322000037563 6廣告費36220000792 廣告策劃發(fā)布費30220000660 其他6220000132 7管理費43220000946 8銷售收入350022000073190 9經(jīng)營稅金及附加5464 營業(yè)稅及附加4025.45土地增值稅1493.210利潤總額28429 11所得稅7107 12純利潤21322 建設開發(fā)成本：39301萬元,利潤總額為：28429萬元，所得稅為7107萬元，純利潤為21322萬元。昊天大市場三期經(jīng)濟分析表昊天大市場三期經(jīng)濟分析表序號項目內容單 價面 積總 價（元/M2）（M2）（萬元）1綜合地價2

46、54.57500001272 土地購置費154.5750000773土地平整費1005000050002前期工程費157.7150000789 市政配套費6550000325用地規(guī)劃咨詢費0.5500003工程規(guī)劃咨詢費1.2500006設計費(含園林)2550000125地質勘查費3000/棟123.6人防異地建設費205000010消防配套費405000020招標報建費25000010檔案綜合服務費15000/棟12183基礎設施費1805000090 小區(qū)道路100500005000水電報裝室外排水排污建筑照明80500004004建安工程1100500005500 樁基工程114.29

47、500005715開發(fā)成本1707.43500008537 6廣告費3650000180 廣告策劃發(fā)布費3050000150其他650000307管理費43500001272 8銷售收入35005000016525 9經(jīng)營稅金及附加1259 營業(yè)稅及附加908.875土地增值稅35010利潤總額5277 11所得稅1319 12純利潤3958 項目三期建設開發(fā)成本：利潤總額為：5277萬元，所得稅為1319萬元，純利潤為3958萬元。項目三期開發(fā)銷售收入16525萬元，可上繳稅金1319萬元，企業(yè)實現(xiàn)凈利潤3958萬元，解決一部分當?shù)厝司蜆I(yè)問題，搞活咸寧在建材市場，是一項有利于國家、有利于人民

48、、有利于企業(yè)的精品項目。2、資金籌措項目一期資本金及自籌資金：10000萬元（含土地購置費1860萬元）其中：資本金1000萬，股東追加投資4000萬元，項目建設期銷售再投入5000萬元。第九章 項目風險分析運用科學的定性和定量分析方法，具體方法運用決策樹對本項目各種風險和不確定因素假定為一定的比值，再進行分析計算出本項目的成功系數(shù)值。下面從政治、經(jīng)濟、市場、開發(fā)過程等方面分析本項目的風險（注：風險系數(shù)：0為最大風險，即成功機會為0；1為最小風險，即成功機會為100%）。一、社會、政治、文化等方面的不確定性和風險當前國內及咸寧市的社會、政治、文化背景，可簡單地概括為：政局穩(wěn)定、政策優(yōu)惠且具有持續(xù)性，政府服務意識在逐步增強，投資的政治環(huán)境優(yōu)秀，該方面的風險系數(shù)可假定為0.95