華夏：房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)動(dòng)態(tài)報(bào)告

1、房地產(chǎn)行業(yè) 維 持減 持分析日期： 2004年11月1日日張 燕chongson84022股價(jià)表現(xiàn) 行業(yè)動(dòng)態(tài)04.10.15國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定04.10.221-9 月國(guó)房景氣指數(shù)為104.83，比8 月份下降0.33 點(diǎn)04.10.28央行調(diào)升基礎(chǔ)利率相關(guān)研究報(bào)告04.05政策調(diào)控下房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下降040621宏觀調(diào)控成效初顯0408房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，加息壓力加大；警惕房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股凈利潤(rùn)0.105元。行業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率為39.51倍。主營(yíng)收入、主營(yíng)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度逐項(xiàng)增大。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從去年同期的22.8%上升到22.89%，凈利

2、潤(rùn)率由6.92%上升到7.45%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)公司的平均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為34.42%房地產(chǎn)公司的兩極分化現(xiàn)象仍舊存在。貸款利率的上調(diào)會(huì)直接增加企業(yè)的資金成本，使得開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)上升。房?jī)r(jià)有可能在短期內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)。對(duì)房地產(chǎn)上市公司收入和利潤(rùn)的影響將從2005年開(kāi)始體現(xiàn)。預(yù)測(cè)04年房地產(chǎn)上市公司的收入增幅為15%左右；凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率18%-20%。05年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的收入增長(zhǎng)率為8-10%的，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率減少到10%。我們已經(jīng)調(diào)低對(duì)該行業(yè)的評(píng)級(jí)至減持。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告 房地產(chǎn)業(yè)三季增長(zhǎng)減緩，加息帶來(lái)壓力前三季業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，增幅小于上半年：房地產(chǎn)上市公司在第三季結(jié)算的樓盤(pán)普遍偏少，前三季房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的

3、收入和利潤(rùn)增幅小于上半年增幅。企業(yè)在第三季結(jié)算的樓盤(pán)普遍偏少是業(yè)績(jī)?cè)龇^小的原因。每股凈利潤(rùn)低于滬深平均水平：前三季，房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股凈利潤(rùn)0.105元，加權(quán)凈資產(chǎn)收益率3.93%。每股凈利潤(rùn)只有滬深平均值的50%。動(dòng)態(tài)市盈率為39.51倍。加息增加行業(yè)不確定性：房地產(chǎn)企業(yè)在加息后面臨銷(xiāo)售速度增長(zhǎng)放緩甚至下降，同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格也可能出現(xiàn)波動(dòng)。這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)率，進(jìn)而影響凈利潤(rùn)。對(duì)房地產(chǎn)上市公司收入和利潤(rùn)的影響將從2005年開(kāi)始體現(xiàn)。04年預(yù)期仍舊良好：我們預(yù)測(cè)04年內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)基本不會(huì)受到加息的影響。全年房地產(chǎn)上市公司的收入增幅很可能在15%左右；而凈利潤(rùn)增

4、長(zhǎng)率為18%-20%的水平。但由于房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降，同時(shí)下半年鋼鐵、水泥等原材料價(jià)格也出現(xiàn)回落使建安成本下降，房地產(chǎn)業(yè)的毛利潤(rùn)率仍可保持在23%左右，不會(huì)出現(xiàn)很大回落。05年行業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩：我們預(yù)期05年房地產(chǎn)行業(yè)總體的銷(xiāo)售增長(zhǎng)會(huì)放慢，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率回落到18%-20%，上市公司的收入增長(zhǎng)率則減少到8-10%的水平。由于資金成本的增加和銷(xiāo)售費(fèi)用的提高，利潤(rùn)率減少到20%，上市公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率減少到10%。行業(yè)評(píng)級(jí)為減持：由于預(yù)期05年房地產(chǎn)上市公司的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)率會(huì)下降，同時(shí)考慮存在再次上調(diào)基礎(chǔ)利率的可能性，我們已經(jīng)調(diào)低對(duì)該行業(yè)的評(píng)級(jí)至減持。前三季業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，增幅小于上半年2004年

5、前三季，房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股凈利潤(rùn)0.105元，加權(quán)凈資產(chǎn)收益率3.93%。經(jīng)中證報(bào)統(tǒng)計(jì)，04年前三季滬深1376家上市公司加權(quán)每股凈利潤(rùn)0.21元,房地產(chǎn)上市公司的每股凈利潤(rùn)只有滬深平均值的50%。以11月1日收盤(pán)股價(jià)除以前三季凈利潤(rùn)的4/3倍計(jì)算的行業(yè)動(dòng)態(tài)市盈率為39.51倍。2004年前三季, 房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的收入和利潤(rùn)同比上半同期增長(zhǎng)均出現(xiàn)增長(zhǎng), 但增幅小于上半年。企業(yè)在第三季結(jié)算的樓盤(pán)普遍偏少是業(yè)績(jī)?cè)龇^小的原因。主營(yíng)收入、主營(yíng)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)幅度依然保持逐項(xiàng)增大的趨勢(shì)，與今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲、企業(yè)利潤(rùn)空間擴(kuò)大相符。1-9月，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2777元/平方米，同

6、比上漲13%。其中，商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為2566元/平方米，同比上漲10.9%。資料來(lái)源：根據(jù)公司財(cái)務(wù)報(bào)告整理收入和利潤(rùn)增幅表 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)凈利潤(rùn)前三季同比增長(zhǎng)率（%）11.93%12.84%20.44%上半年同比增長(zhǎng)率（%）20.21%20.57%26.03%前三季占去年全年比重（%）68.47%68.55%69.20%上半年占去年全年比重（%）46.57%47.18%48.60% 前三季房地產(chǎn)上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和凈利潤(rùn)率比上年同期都略有提高，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率從22.8%上升到22.89%，凈利潤(rùn)率由去年同期的6.92%上升到7.45%，但利潤(rùn)率的提高并不顯著。分子行業(yè)看，

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子行業(yè)的增長(zhǎng)要遠(yuǎn)好于開(kāi)發(fā)區(qū)子行業(yè)。開(kāi)發(fā)區(qū)子行業(yè)的凈利潤(rùn)和主營(yíng)利潤(rùn)為負(fù)增長(zhǎng)，只有主營(yíng)收入略有增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)公司的平均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為34.42%, 收入增長(zhǎng)為14.95%, 低于1-9月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額34.8%的增幅圖：子行業(yè)各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)增長(zhǎng)率比較11.93%2.11%14.95%12.84%-8.69%19.59%20.44%-1.63%34.42%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主營(yíng)收入主營(yíng)利潤(rùn)凈利潤(rùn)虧損家數(shù)基本持平，4成公司利潤(rùn)下降82家公司

8、中，凈利潤(rùn)虧損的有15家，占18.29%，與04中期時(shí)持平；比去年前三季多虧一家。虧損額共3.55億元，減虧300萬(wàn)元。有33家公司的凈利潤(rùn)下降, 凈利潤(rùn)下降公司家數(shù)占總家數(shù)的40%。在整體業(yè)績(jī)向好的情況下，房地產(chǎn)公司的兩極分化現(xiàn)象仍舊存在。加息增加行業(yè)不確定性央行已經(jīng)從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。利率的上調(diào)會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)受到較大的影響。首先，貸款利率的上升會(huì)使資金成本增加。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求量大，在當(dāng)前融資渠

9、道匱乏的情況下，很大一部分資金來(lái)自于銀行貸款。因此貸款利率的上調(diào)會(huì)直接增加企業(yè)的資金成本，使得開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)上升。另一方面，個(gè)人房地產(chǎn)貸款利率的增加，直接加大了貸款購(gòu)房者的支出。因此房貸利率的上調(diào)會(huì)使購(gòu)買(mǎi)行為減少。尤其是在中短期內(nèi)，人們普遍認(rèn)為利率上調(diào)會(huì)使房?jī)r(jià)下降，從而產(chǎn)生持幣待購(gòu)的心理。兩方面因素加起來(lái)，可能導(dǎo)致在短期內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售突然減緩，甚至出現(xiàn)銷(xiāo)售真空期。在這種情況下不排除房地產(chǎn)企業(yè)為了促進(jìn)銷(xiāo)售而降價(jià)促銷(xiāo)的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)在加息后面臨銷(xiāo)售速度增長(zhǎng)放緩甚至下降，同時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格也可能出現(xiàn)波動(dòng)。這將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤(rùn)率，進(jìn)而影響凈利潤(rùn)。這種影響將會(huì)從現(xiàn)在開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。由于04年

10、只剩下2個(gè)月，而大多數(shù)地產(chǎn)公司會(huì)在年底結(jié)算全年的銷(xiāo)售，因此2004年的利潤(rùn)不會(huì)受到很大影響，對(duì)房地產(chǎn)上市公司收入和利潤(rùn)的影響將從2005年開(kāi)始體現(xiàn)。04年預(yù)期依然良好我們預(yù)測(cè)04年內(nèi)房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)基本不會(huì)受到加息的影響。全年房地產(chǎn)上市公司的收入增幅很可能在15%左右；而凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為18%-20%的水平。但由于房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降，同時(shí)下半年鋼鐵、水泥等原材料價(jià)格也出現(xiàn)回落使建安成本下降，房地產(chǎn)業(yè)的毛利潤(rùn)率仍可保持在23%左右，不會(huì)出現(xiàn)很大回落。我們預(yù)期05年房地產(chǎn)行業(yè)總體的銷(xiāo)售增長(zhǎng)會(huì)放慢，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率回落到18%-20%，上市公司的收入增長(zhǎng)率則減少到8-10%的水平。由于資金成本

11、的增加和銷(xiāo)售費(fèi)用的提高，利潤(rùn)率減少到20%，上市公司凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率減少到10%。投資評(píng)價(jià)和建議由于預(yù)期05年房地產(chǎn)上市公司的收入和利潤(rùn)增長(zhǎng)率會(huì)下降，同時(shí)考慮到存在再次上調(diào)基礎(chǔ)利率的可能性，我們已經(jīng)調(diào)低對(duì)該行業(yè)的評(píng)級(jí)至減持。附表附表： 評(píng)級(jí)為中性的房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)股票代碼股票名稱(chēng)03年每股收益(元)04年每股收益預(yù)測(cè)（元）同比增長(zhǎng)評(píng)級(jí)000002萬(wàn) 科 0.3880.34-12.37%中性000024招商局0.6410.6-6.40%中性000402金 融 街0.70.81917.00%中性600383金地集團(tuán)0.61310.7522.33%中性600675中華企業(yè)0.2510.319.52

12、%中性600823世茂股份0.55660.843.73%中性評(píng)級(jí)說(shuō)明以上證指數(shù)或者深證綜指的漲跌幅為基準(zhǔn)。買(mǎi)入：未來(lái)12個(gè)月內(nèi)相對(duì)超出市場(chǎng)表現(xiàn)15以上；增持：未來(lái)12個(gè)月內(nèi)相對(duì)超出市場(chǎng)表現(xiàn)515；中性：未來(lái)12個(gè)月內(nèi)相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)在-55之間；減持：未來(lái)12個(gè)月內(nèi)相對(duì)弱于市場(chǎng)表現(xiàn)515；賣(mài)出：未來(lái)12個(gè)月內(nèi)相對(duì)弱于市場(chǎng)表現(xiàn)15以上。重要聲明 本報(bào)告的信息均來(lái)源于公開(kāi)資料，我公司對(duì)這些信息的準(zhǔn)確性和完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不會(huì)發(fā)生任何變更，我們已力求報(bào)告內(nèi)容的客觀、公正，但文中的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，投資者據(jù)此做出的任何投資決策與本公司和作者無(wú)關(guān)。我公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)

13、持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，也可能為這些公司提供或者爭(zhēng)取提供投資銀行或者財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)。本報(bào)告版權(quán)僅為我公司所有，未經(jīng)書(shū)面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制和發(fā)布。如引用、刊發(fā)，需注明出處為華夏證券研究所，且不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行有悖原意的引用、刪節(jié)和修改。華夏精神 地址北京華夏證券研究所中國(guó) 北京 100010朝內(nèi)大街188號(hào)4樓電話(huà)： （8610）6517-8899傳真： （8610）6518-0322我們的精神 理念 追求珍視客戶(hù)利益 , 珍視公司利益，珍惜個(gè)人榮譽(yù)追求卓越的職業(yè)水準(zhǔn)，追求最佳分析師的境界強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新意識(shí)的培養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)前瞻性的研究與判斷注重研究、溝通、推介能力的全面發(fā)展發(fā)揚(yáng)敬業(yè)精神，發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神上海華夏證券研究所中國(guó) 上海 200025徐家匯路550號(hào)寶鼎大廈1001電話(huà)： （8621）6445-00