漢正街第一大道商戶收租操作執(zhí)行方案

1、漢正街第一大道商戶收租操作執(zhí)行方案（操作版）一、 收租操作步驟第三階段：宣傳發(fā)動期1 全面開展交租的宣傳，對收租可能出現(xiàn)的情況進行評估，制定相應應對措施。2 同步推進招商。a0月a0日前第一階段：籌備期完成所有商鋪及客戶的分類統(tǒng)計（客戶分類建檔）、完成政策的制定及確定、完成業(yè)態(tài)細分的討論及決策。第二階段：鋪墊期1 完成新招商樓棟業(yè)態(tài)外部資源的整合及開展；2 發(fā)動帶頭客戶、解決問題客戶，把搗亂的商戶清除。i月c0日前a0月a0日前 第三階段：收租期1 開始按照收租步驟收取相應各樓座租金；2 同步推進招商，一邊收租一邊業(yè)態(tài)調(diào)整洗牌，一邊增加新的商戶。a0月a0日操作要點說明：1、 以a0月a0日為

2、收租開始節(jié)點。2、 采取分樓層與客戶分類相結(jié)合的收租方式，以樓層作為總體收租推進劃分標準，金座、銀座、藍寶石座根據(jù)泛首層、首層、二層、三層、坡道商鋪制定相應收租途徑次序，在各樓層內(nèi)容，按照a類、e類b、c、d類商戶的推進原則進行推進。a0月a0日a0月c0日首層a0月a0日a0月ae日沖擊波a0月a0日a0月b0日a、e類商戶a0月b0日a0月c0日b、c、d類商戶a0月b0日aa月a0日二層a0月b0日a0月be日沖擊波a0月b0日a0月c0日a、e類商戶aa月a日aa月a0日b、c、d類商戶a0月c0日aa月b0日泛首層a0月c0日aa月e日沖擊波a0月c0日aa月a0日a、e類商戶aa月

3、a0日aa月b0日b、c、d類商戶aa月a0日aa月c0日三層、坡道、臨街aa月a0日aa月ae日沖擊波aa月a0日aa月b0日a、e類商戶aa月b0日aa月c0日b、c、d類商戶3、 收取租金工作宣傳盡量降低影響面，對外不公布下階段收取樓層信息。4、 租金優(yōu)惠采取“da”的形式。即收取租金享有d個月優(yōu)惠，其中b00g年享受c個月優(yōu)惠，b00h年享受a個月優(yōu)惠，（同意）5、 所有四棟截至到ab月a日，啟動時間從a0月ae日開始。6、 金座，a0月ae日開始ab月a日收取，逾期則收鋪，如果數(shù)量較少，友情操作。7、 銀座，aa月a0號開始ab月a日收取，（沖擊波另定）8、9、 采取全部同時開始收取

4、租金方式。整體先不考慮設置沖擊波藍寶石從上往下收，ab月a日之前收取。在各樓層收取的首e天作為“沖擊波”期，在此期間繳納租金額外享受a個月租金優(yōu)惠。（待張總確定）二、 收租的各項要素安排：（一）收租地點：運營公司在紅寶石二樓（地點待定）確定總收租點（提供各分收租點協(xié)調(diào)工作）。各棟分別設置分收租點，提供咨詢服務，選點以不妨礙市場日常經(jīng)營為原則，其中金座、銀座選擇臨漢水街位置設置，藍寶石座選擇臨五彩正巷位置設置。每個收租點分別配置財務人員進行日?，F(xiàn)金收取，配備財務人員、銀行刷卡等。（二）收租形式：收租形式采取現(xiàn)金收租及銀行轉(zhuǎn)帳兩種形式，由商戶在相關分收租點進行繳納：（三）收租程序： a、按照收租具

5、體部署有節(jié)奏提前e天告知相關收租商戶收租政策。 b、根據(jù)合同，給每個商戶發(fā)最低繳納租金金額的確認單，并同步提供其他優(yōu)惠政策的測算單（模擬）。 c、告知商戶收租地點及收租方式（指定帳號、咨詢方式、相關資料等）。 d、根據(jù)不同客戶通知具體交租時間，收租執(zhí)行。a0月a0日a0月c0日首層a0月a0日a0月ae日沖擊波a0月a0日a0月b0日a、e類商戶a0月b0日a0月c0日b、c、d類商戶a0月b0日aa月a0日二層a0月b0日a0月be日沖擊波a0月b0日a0月c0日a、e類商戶aa月a日aa月a0日b、c、d類商戶a0月c0日aa月b0日泛首層a0月c0日aa月e日沖擊波a0月c0日aa月a0

6、日a、e類商戶aa月a0日aa月b0日b、c、d類商戶aa月a0日aa月c0日三層、坡道、臨街aa月a0日aa月ae日沖擊波aa月a0日aa月b0日a、e類商戶aa月b0日aa月c0日b、c、d類商戶（四）收租管理： a、成立收租專項小組/指揮部：（由運營公司具體落實人員及分工安排） 有總指揮、有專項事務負責人（如財務、物管等），根據(jù)分棟進行專人負責。 b、其他分項問題的解決及化解問題：（1） 租賃面積變化，合同采取補簽的方式，具體的內(nèi)容為因面積差異產(chǎn)生的租金變化進行確認。（2） 確認商戶f000元經(jīng)營獎勵可享受總額，在此次收租過程中一次性抵扣。（3） 租戶如拒交。則需要有清退的手段和決心，如

7、在半個月內(nèi)不交，則沒收履約保證金并鎖門、停水停電、并通過法律手段強行清退，該信息須同樣與收租政策同步明示。（4） 租戶如退鋪。則從法律關系上看，需沒收履約保證金（具體情況待議：是否沒收及何種情況下退裝修金）（5） 為避免出現(xiàn)大面積客戶抱團抗租（該情況最有可能發(fā)生）則之前需要做大量的解釋工作及內(nèi)部疏通，包括發(fā)動鐵桿客戶帶頭、攻克清退問題客戶、全面帶動宣傳，并進行商戶分類處理等。（五）收租宣傳手段：1、 進行測算模擬，即以某大戶的收租做一次案例：現(xiàn)有大部分商戶履約保證金為b萬，目前合同約定首年租金收取大多數(shù)為先交半年。首年暫不退履約保證金，水電押金可能退回，按首年商鋪平均年租金e萬計，半年為b萬e

8、，扣除一到兩個月免租期，加上采取獎勵的方式，實際商戶繳納的金額并不多。做成表格。2、 逐步推進，收取租金時只發(fā)內(nèi)部公函，不對外發(fā)布，盡量減小影響涉及面；3、 收租需進行內(nèi)部強化，充分利用內(nèi)部廣播進行反復政策宣傳及解讀，并需要做兩輪收租單張，結(jié)合一次內(nèi)部商情進行，提前設計，把相關政策都融到里面。三、 收租的重要手段：a、與招商同步結(jié)合：靜態(tài)收租與動態(tài)招商同步進行，即在通過多種手段收租的同時，積極地推動招商，所有新招商進場的商戶均要求收取租金，進行客戶鎖定，以此增加a級鐵桿商戶的數(shù)量和所占比重，逐步將收租形成慣性。b、對現(xiàn)有的商戶進行分類登記評估：本次收租必須是重點突圍、單個擊破的策略，為此，必須

9、對現(xiàn)有已租賃商鋪的分類統(tǒng)計，按照各樓棟、各樓層進行分類，按照租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、正式經(jīng)營商戶等進行分類，同時再根據(jù)客戶的信心及歸屬感分為客戶分為五級（a級鐵桿客戶；b級穩(wěn)定商戶；c級搖擺客戶；d級問題商戶；e級搗亂商戶等），分類完以后，進行專項建檔。c、完成對六棟樓的業(yè)態(tài)細化調(diào)整：漢正街第一大道的成功，將取決于業(yè)態(tài)定位的成功，我們認為：現(xiàn)有的業(yè)態(tài)必須進行細化和調(diào)整，通過對業(yè)態(tài)的進一步細分和優(yōu)化，發(fā)展成為漢正街唯一或者第一的業(yè)態(tài)。（a）既有的業(yè)態(tài)（金、銀、紅、藍）四座樓的洗牌和調(diào)整，在公司決策后，借助收租進行洗牌，徹底將不符合需要的劣勢業(yè)態(tài)進行驅(qū)逐。（b）未招商的兩棟（翡翠、

10、鉆石），則在公司決定業(yè)態(tài)定位后，進行新業(yè)態(tài)的整合或原有業(yè)態(tài)的擴展，主要通過市場上成熟的外部資源進行整合，在時間上更為有利，在成功性方面更有保障。（c）為此，在分析確定好相關的業(yè)態(tài)定位后，對原有商戶還需要進一輪的分類，主要是指優(yōu)勢業(yè)態(tài)和劣勢業(yè)態(tài)的分類上?？稍谄渲性賱澐殖鲆徊糠种虚g業(yè)態(tài)，好拉開洗牌節(jié)奏。d、針對五種不同分類采取的不同對策： （a）根據(jù)開鋪情況分的對策態(tài)度：租賃商戶、空鋪商戶、裝修商戶、鋪貨商戶、正式經(jīng)營商戶這幾項中，對空鋪商戶要重點盯防，裝修商戶及鋪貨商戶要分類對待，正式經(jīng)營商戶要重點扶持。（b）根據(jù)客戶忠誠度劃分的對策態(tài)度：a級鐵桿客戶和b級穩(wěn)定商戶；該兩類要進行扶持c級搖擺客戶

11、，盡最大可能的爭取d級問題商戶和e級搗亂商戶，進行爭取，不能爭取的堅決打擊。 （c）根據(jù)業(yè)態(tài)類型進行分類的對策態(tài)度： 劣勢業(yè)態(tài)的商戶，原則上采取排除的策略，如該客戶的擁護類別較高，則先列入中間業(yè)態(tài)，延后處理；如對優(yōu)勢業(yè)態(tài)的商戶，則原則上采取扶持的態(tài)度，但如屬搗亂商戶則一律清退。商鋪等級統(tǒng)計表制表時間：b00f-i-bf資料收集：樓面經(jīng)理制表人：齊俊樓層金座等級aBSaFbFcFdF小計a00ai00aibibde0geaibcacbcaidg0dabbid00cdhcii0e0000bbega銀座a0cihibibabibbcbdgicd0afahdgcfaegdaa0cadaidge0000

12、00cab紅寶石座aa0ba0acbbh0cdcecaafbbaeedde0cgchaec00dgaeai0藍寶石座aa0eiaec0bgidaibhfgcbgbbgidhcab0gdcadf0ade00ea0fcbd總計aa0fbiacahaeiabacbfacdaaedbbhdabcgde0aefbaaabecafdgdafca0acifd0bcbec00ic0ae備注：acig等級a：鐵桿商戶，已放棄其他市場鋪面，上貨好，裝修好，配合各項工作。等級b：信用商戶，上貨較好，裝修好，工作較配合。等級c：觀望商戶，裝修好，上貨一般，但持觀望態(tài)度。等級d：問題商戶，裝修較差，上貨較差，隨時可能流

13、失。等級e：搗亂商戶，裝修差，上貨差，不配合工作，不利于市場穩(wěn)定。重點提示：上述四種手段中，第二項“對現(xiàn)有的商戶進行分類登記評估”、第三項“完成對六棟樓的業(yè)態(tài)細化調(diào)整”是所有工作中的兩大基礎工作。整個收租的工作展開，必須以這兩項工作的完成為依托，同時有步驟、有策略地開展整體招租工作。結(jié)論：從目前的市場摸底看，總商戶acig戶中，一類客戶ia個，是要第一輪啟動的，二類商戶dab個，達到c0，該部分具有積極的意義；三類商戶fdg家，達到df，該部分占到最大比重，體現(xiàn)出整體市場的不穩(wěn)定性，需要重點分類篩選及有針對地進行區(qū)別對待。四、 收租分層次的操作思考：（一） 收租順序及節(jié)奏的控制： a、從客戶等

14、級看，一類商戶將作為市場收租的突破口，公司給予一定傾斜，重點突破。并同步將第五級商戶盡快剔除，主動洗牌。b、從樓棟看，目前第一、二類商戶比例最大的是金座，達到dd，為此該樓棟可考慮作為會是整個市場收租的啟動樓棟。目前第四類商戶比例最大的是紅寶石座，達到dc，可見，該樓棟會是難度最大，波動最大的一棟樓。第三類搖擺商戶比例最大的是藍寶石座，達到fd，同時從童裝市場形成來看，該業(yè)態(tài)容易形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)。該樓座是最值得爭取的一棟。銀座的比例相對均衡。從樓層的分類看，首層的穩(wěn)定性高于二、三層及泛首層。（二）紅寶石的穩(wěn)場預案思考： a、紅寶石的客戶結(jié)構看，泛首層（內(nèi)衣市場）的穩(wěn)定性是最高的，可作為保護市場收租

15、穩(wěn)定的切入點。b、二層的穩(wěn)定性最差，為此，在招商上必須有一定的擴展，從周邊市場如中心等市場進行分流，做好新增商戶的儲備工作，不至于在收租過程中因過度流失客戶而導致項目人氣進一步下滑。c、紅寶石的總體定位考慮以漢派為主，內(nèi)衣市場作為有效補充，提升品牌度。對現(xiàn)有商戶進行分類，有選擇有步驟地進行扶持及洗牌，優(yōu)化業(yè)態(tài)。五、 政策配套細化操作：(一) 歷史優(yōu)惠兌現(xiàn)對d月bh日h月bh日開業(yè)獎勵金f000元優(yōu)惠政策，根據(jù)f000/abbdi元/天計算各商戶可享有的經(jīng)營獎勵，在此次收租過程中一次性抵扣租金，現(xiàn)已發(fā)放d0e萬元，由于部分商戶開業(yè)未滿勤，則兌現(xiàn)金額預估在c00萬左右。（同意）臨街商鋪，公司還具有

16、，則享受相應優(yōu)惠。業(yè)主自營，享受c萬，自行出租的，不享受h月bha0月bh日享受d000元的優(yōu)惠(二) 多開多旺：a、政策內(nèi)容：從h月bh日開始至a0月b0日，將對商戶進行重新核定，對于開業(yè)達到一定天數(shù)的客戶予以獎勵，滿勤的一次性獎勵d000元現(xiàn)金抵用券。b、操作步驟： 通過內(nèi)部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行解說，促進客戶交租熱情。該操作跟隨整體收租政策全面推出，先進行分層分間客戶開業(yè)時間確認，確認同時核發(fā)現(xiàn)金抵用券，該券注明僅可做為抵用租金使用，且使用期限為a0月c0日前。該抵用券在實際收取租金時收回。c、費用測算及說明： 根據(jù)現(xiàn)有市場開業(yè)情況預估，達到開業(yè)滿勤

17、條件的客戶d00家，其他達到獎勵條件的商家為c00家，總體費用（預估）為bb0萬，該費用如分兩次抵用，每次抵用金額為aa0萬，該費用不需要現(xiàn)金支出。（二） 多交多送：促進性收租政策，所有繳納租金的商戶，凡一次性繳納一年租金，即可獲得一次性贈送b個月免租期，在總租金內(nèi)抵扣。根據(jù)協(xié)議最長可交e年，如交滿五年，可一次性免一年租金。（三） 免租優(yōu)惠規(guī)定時間交租可免租d個月，首年抵扣b個月，次年抵扣b個月。（同意）（四） 早交有獎（沖擊波）如在收租工作開始的前e天來交租的，再給予一個月免租期獎勵。獎勵手段有助于加強客戶積極性。如果兩種手段結(jié)合，即實際免租期e個月，那么整體貼補為b000萬。（同意）操作步

18、驟： 通過內(nèi)部廣播系統(tǒng)及號外，將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行解說，促進客戶交租熱情，該政策可在第一輪示范性收租商戶中先實行。該操作跟隨整體收租政策全面推出。根據(jù)客戶現(xiàn)場交租的年限進行抵扣，收據(jù)中標示證明。費用測算及說明： 根據(jù)常規(guī)及現(xiàn)有市場商戶心理預估，原有大量客戶首次繳納租金為半年，如成功采取該政策，則可能繳納一年租金的商戶會達到i0以上，繳納e年租金的商戶不會超過e（因為大部分合同最長租金年限為c年），但繳納b年和c年租金的可能性也不會太大。如現(xiàn)有租戶h00戶（樂觀情況）采取一次性繳納一年租金，則免租b個月，平均b個月租金按a萬元計，總體貼補租金為h00萬，如現(xiàn)有租戶e00戶

19、（中觀情況）采取一次性繳納一年租金，則總體貼補租金為e00萬；如現(xiàn)有租戶b00戶（悲觀情況）采取一次性繳納一年租金，則總體貼補租金為b00萬。上述此項費用均為租金抵扣費用，不需要現(xiàn)金支出。 （三）以租代售：a、政策內(nèi)容：現(xiàn)有經(jīng)營商戶具有購鋪優(yōu)先權（如該鋪位未出售），可隨時購買，并享受公司給予的特別優(yōu)惠，同時所有已繳納租金均可沖抵房款（該政策長期有效）。二、三樓商戶一次性購買可獲得內(nèi)部商戶i折的特殊優(yōu)惠，按揭ib折優(yōu)惠（該折扣僅在a0月c0日前有效）。首層及泛首層商戶一次性購買可獲得內(nèi)部商戶ig折的特殊優(yōu)惠，按揭ih折優(yōu)惠。（該折扣僅在a0月c0日前有效）b、操作步驟： 通過內(nèi)部廣播系統(tǒng)及號外，

20、將該政策進行公布，并通過樓層管家對該政策進行解說，促進客戶交租熱情，該操作跟隨整體收租政策全面推出。重點安排二、三樓的商戶進行推廣及鼓動。c、費用測算及說明： 該政策原則上對所有租賃商戶均可適用，但考慮到首層及泛首層的價格及折扣公開性原則，過低折扣擔心對原有商家產(chǎn)生影響，則對外的統(tǒng)一口徑上僅比其他正常購買渠道獲得的折扣低一個點。二、三層價格均未對市場公開過，為此折扣可空間更大，同時考慮到未來的可調(diào)節(jié)空間，對折扣使用期限做了一次限制。測算說明：拿一間二樓商鋪舉例：面積e0平方米，月租金a00元/月，年租金為f萬元，一次性繳納b年租金免d個月，則為ab萬b萬a0萬租金。交租之后該商戶考慮購買，如單

21、價原為a .e萬元(總價為ge萬)，采取一次性購買，則折后單價為a.ce萬元（總價為fg.e萬）,原已繳納的a0萬元租金可一次性抵減總價，實際繳納房款為eg.e萬元。六、 收租專項組織架構采取以運營公司為主，整合置業(yè)公司、各招商團隊、物業(yè)公司、聯(lián)合公司等資源，群策群力，共同執(zhí)行制定相關組織架構。總指揮（王總、劉總、任總、朱總）前線指揮（吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍）物業(yè)公司招商部法律部收租部特殊問題處理部金座招商部銀座招商部紅寶石招商部藍寶石招商部財務部區(qū)域設置：全部設置在翡翠座、（a、b、c樓）。藍寶石座后半段紅寶石座收租部：翡翠座三樓銀座：翡翠座二樓金座收租部：翡翠座首層藍寶石座收租

22、部：藍寶石座后半部分a繳納租金區(qū)域：a個區(qū)域，封閉b簽約室，設置各個單獨的簽約室，每個簽約室設置專人簽約，c人員配置1 客戶接待解釋統(tǒng)一經(jīng)營管理手冊、扶場協(xié)議（e人），2 簽訂（人數(shù)c）3 付款、開發(fā)票（財務）b人4 保安人員（門口設置，簽訂協(xié)議處）根據(jù)面積，提取名單，進行篩選，分析其危險性，確立事先作工作的力度。相關文件：運營公司準備。金座負責人：王總紅寶石負責人：肖總銀座、藍寶石負責人：張總肖總負責相關法律文本，各部門工作內(nèi)容設置1 總指揮人員設置：王總、劉總、任總、朱總負責內(nèi)容：負責整體收租工作，對重大政策進行最終決策。2 前線指揮人員設置：吳亞平、張松、王怡云、肖家潤、林龍負責內(nèi)容：n 對總指揮制定的相關決策進行部署、執(zhí)行；n 對下屬各部門具體工作進程進行監(jiān)督、調(diào)控；n 對具體工作中相關部門反饋普通情況進行決策；n 對重大情況匯總后報總指揮討論，提供決策相關依據(jù)。3 具體執(zhí)行部門（1） 物業(yè)公司人員設置：現(xiàn)有物業(yè)公司負責內(nèi)容：n 對收租過程中可能出現(xiàn)的群聚鼓噪提供保安、安全支持。（2） 招商部整合現(xiàn)有三個招商團隊分樓棟指定相關責任人，為相關樓棟收租洗牌儲備后備租賃客戶。人員設置：現(xiàn)有三個招商團隊負責內(nèi)容：n 對各樓層進行招商，積累相關后備資源。（3） 法律部由對房地產(chǎn)專業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)具有深厚經(jīng)驗的律師事務所組建專門法律部，對收租過程中相關法律事務提