鄭州百貨業(yè)態(tài)專題報(bào)告(47頁(yè)

1、鄭州同致行顧問(wèn)部鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整及發(fā)展趨勢(shì)贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送 目錄1. 鄭州百貨發(fā)展歷程2.鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整3.國(guó)內(nèi)知名百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析4. 鄭州百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)鄭州百貨發(fā)展歷程發(fā)展時(shí)期鄭州百貨自1955年鄭百大樓開(kāi)業(yè)以來(lái)，經(jīng)歷了萌芽、緩慢、爆發(fā)、高峰、調(diào)整五個(gè)發(fā)展時(shí)期，各個(gè)發(fā)展時(shí)期特點(diǎn)不同，目前百貨處于調(diào)整期19551980199520002010萌芽期緩慢期爆發(fā)期高峰期調(diào)整期發(fā)展時(shí)期時(shí)間典型百貨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展特點(diǎn)萌芽期1955-19

2、79鄭州百貨大樓（1955）鄭州百貨大樓唯一壟斷式經(jīng)營(yíng)緩慢增長(zhǎng)緩慢期1980-1994紫荊山百貨（1983）“群龍戲二七”加速增長(zhǎng)爆發(fā)期1995-1999丹尼斯百貨（1997）丹尼斯和金博大雙雄并立急速增長(zhǎng)，增速最快高峰期2000-2009北京華聯(lián)（2002）多家百貨商場(chǎng)各領(lǐng)風(fēng)騷，老百貨煥發(fā)青春維持較高速度增長(zhǎng)調(diào)整期2010-？萬(wàn)達(dá)百貨（2012）百貨商場(chǎng)利潤(rùn)增速驟降，百貨尋求調(diào)整與改變達(dá)到一定高度，增長(zhǎng)速度緩慢，甚至下滑鄭州百貨商場(chǎng)利潤(rùn)額趨勢(shì)線鄭州百貨發(fā)展歷程競(jìng)爭(zhēng)階段鄭州百貨經(jīng)歷三個(gè)競(jìng)爭(zhēng)階段即三次商戰(zhàn)，第三次商戰(zhàn)將決定鄭州未來(lái)百貨的發(fā)展趨勢(shì)，形成新的百貨乃至商業(yè)格局競(jìng)爭(zhēng)階段時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)方

3、式競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果“群龍戲二七”1990-1997亞細(xì)亞、紫百、鄭百、商城、商業(yè)大廈、華聯(lián)價(jià)格戰(zhàn)、服務(wù)戰(zhàn)慘烈：亞細(xì)亞倒閉、紫百背債3億、其他4家靠租賃度日“雙子耀商城”1998-2002丹尼斯、金博大、正道花園、紫百、鄭百等利用超市重燃市場(chǎng)新生：丹尼斯、金博大殺入了全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)“眾商尋新機(jī)”2003-？丹尼斯、金博大、正道花園、北京華聯(lián)、百盛百貨、中環(huán)百貨、紫百、鄭百、大上海、國(guó)貿(mào)360、萬(wàn)達(dá)、西元、錦藝城、萬(wàn)象城等各盡所能、不斷升級(jí)改造未知1.從第一次商戰(zhàn)開(kāi)始，鄭州的商業(yè)才能稱之為商業(yè)，服務(wù)才能稱之為服務(wù)2.第二次商戰(zhàn)，丹尼斯、金博大成功帶領(lǐng)百貨走出第一次商戰(zhàn)留下的陰影3.第三次商戰(zhàn)，鹿死誰(shuí)手尚未

4、可知，但可以肯定的是以顧客為導(dǎo)向的競(jìng)爭(zhēng)將極大地促進(jìn)鄭州百貨乃至整個(gè)商業(yè)的發(fā)展鄭州百貨發(fā)展歷程競(jìng)爭(zhēng)階段第一次商戰(zhàn)群龍戲二七：亞細(xì)亞、紫百、鄭百、商城、商業(yè)大廈、華聯(lián)爭(zhēng)雄敗在了惡性價(jià)格戰(zhàn)，卻給百貨帶來(lái)了豐富業(yè)態(tài)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)亞細(xì)亞出招1.業(yè)態(tài)：增加?jì)D女兒童主題，專設(shè)化妝品部、女裝部、童裝部2.形象：全國(guó)商場(chǎng)中第一個(gè)設(shè)立迎賓小姐、電梯小姐，第一個(gè)設(shè)立琴臺(tái)，第一個(gè)創(chuàng)立自己的儀仗隊(duì)，第一個(gè)在中央電視臺(tái)做廣告價(jià)格戰(zhàn)1.其他五家百貨孤立亞細(xì)亞2.亞細(xì)亞商品降價(jià)3.六家百貨惡性降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致利潤(rùn)率由30%降為5%服務(wù)戰(zhàn)1.撤銷三尺柜臺(tái)2.服務(wù)員微笑表3.不滿意就退貨4.免費(fèi)購(gòu)物班車鄭州百貨發(fā)展歷程競(jìng)爭(zhēng)階段第二次商戰(zhàn)

5、雙子耀商城：丹尼斯和金博大自1997年開(kāi)業(yè)以來(lái)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，建立超市，喚醒百貨市場(chǎng)，2001年，丹尼斯、金博大殺入了全國(guó)零售業(yè)百?gòu)?qiáng)經(jīng)營(yíng)模式兩家百貨由原有的自營(yíng)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槁?lián)營(yíng)模式，規(guī)避了巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也為兩家百貨后來(lái)殺入全國(guó)零售百?gòu)?qiáng)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)超市開(kāi)業(yè)兩大超市一同掀起了新一輪的消費(fèi)高潮，引導(dǎo)消費(fèi)者改變對(duì)商場(chǎng)“貨貴”的偏見(jiàn)，改變他們到批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣帶動(dòng)作用兩家百貨在當(dāng)年真正實(shí)現(xiàn)了引導(dǎo)消費(fèi)者的回歸，并且?guī)?dòng)了整個(gè)零售市場(chǎng)鄭州百貨發(fā)展歷程競(jìng)爭(zhēng)階段第三次商戰(zhàn)眾商尋新機(jī)：目前百貨市場(chǎng)處于第三次商戰(zhàn)，危機(jī)四伏，會(huì)給鄭州百貨帶來(lái)什么尚未可知，需要不斷作出自我調(diào)整以找到發(fā)展方向電商消費(fèi)者百貨發(fā)展方

6、向購(gòu)物中心客戶百貨電商成為大趨勢(shì)同行競(jìng)爭(zhēng)來(lái)勢(shì)洶洶需求改變鄭州百貨發(fā)展歷程區(qū)域分布百貨商場(chǎng)集中分布在市商業(yè)核心二七、紫荊山和花園路商圈，購(gòu)物中心則出現(xiàn)在鄭州各商業(yè)黃金位置新興商圈序號(hào)名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間百貨商場(chǎng)1百貨大樓19552紫荊山百貨19833鄭州華聯(lián)19904正道花園19955丹尼斯人民路店19976金博大19977裕達(dá)福福19998北京華聯(lián)20029正道中環(huán)200410百盛200511大商新瑪特國(guó)貿(mào)店200812丹尼斯花園路店200813新世界百貨2012購(gòu)物中心（以百貨為主力店）1富田太陽(yáng)城購(gòu)物廣場(chǎng)20102寶龍城市廣場(chǎng)20103中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20114二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20125錦藝城購(gòu)物中心20

7、086萬(wàn)象城201412356478910111351234123612二七商圈紫荊山商圈花園路商圈碧沙崗商圈鄭東新區(qū)商圈秦嶺路商圈桐柏路商圈大學(xué)路商圈鄭州百貨發(fā)展歷程百貨數(shù)量各時(shí)期百貨商場(chǎng)數(shù)量一直在增加，目前鄭州知名百貨數(shù)量已達(dá)到19家；2010年前百貨集中于老牌商圈，2010年之后80%選址于新興商圈，可見(jiàn)百貨正在進(jìn)行大范圍擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期時(shí)間二七商圈紫荊山商圈花園路商圈碧沙崗商圈其他商圈合計(jì)萌芽期1955-1979100001緩慢期1980-1994210003爆發(fā)期1995-1999321107高峰期2000-20095241012調(diào)整期2010-？6341519鄭州1955-2014年百

8、貨商場(chǎng)數(shù)量1.老牌商圈中二七商圈占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一直是鄭州商業(yè)核心，擁有百貨商場(chǎng)也最多；花園路商圈發(fā)展較晚，卻后來(lái)居上，超越紫荊山商圈；碧沙崗商圈周邊新興商圈較多，影響其發(fā)展2.2010年之后，以百貨為主力店的購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展，80%選址于鄭州其他黃金位置，這也促進(jìn)了新型商圈的形成，比如鄭東新區(qū)商圈、大學(xué)路商圈等，這與政府的區(qū)域規(guī)劃、公交交通的發(fā)展有著密不可分的關(guān)系鄭州百貨發(fā)展歷程新增百貨鄭州百貨商場(chǎng)2010年之前變化較少，2010年之后隨著消費(fèi)者需求的改變，新增百貨商場(chǎng)更多以購(gòu)物中心主力店的方式出現(xiàn)鄭州1980-2014年新增百貨數(shù)量及在集中商業(yè)中占比2010年之后，消費(fèi)者的需求不僅停留在購(gòu)物

9、，也開(kāi)始出現(xiàn)其他需求，因此新增商業(yè)以內(nèi)設(shè)百貨商場(chǎng)的購(gòu)物中心為主，單純的百貨商場(chǎng)僅占11%2010年之前鄭州只有大上海一家購(gòu)物中心，其余都是百貨商場(chǎng)；2010年-2014年五年間，購(gòu)物中心增加了8家，其中有6家擁有百貨主力店，單純的百貨商場(chǎng)僅有1家，僅占新增集中商業(yè)的11%鄭州百貨發(fā)展歷程新增百貨鄭州百貨商場(chǎng)不同時(shí)期新增速度不斷變化，2010-2014年調(diào)整期百貨增速達(dá)到了歷史新高，可見(jiàn)百貨正在高速擴(kuò)張鄭州1980-2014年新增百貨數(shù)量及增速單位：家鄭州百貨1995年之前增長(zhǎng)十分緩慢，僅相當(dāng)于5年才新開(kāi)一家；爆發(fā)期0.8家/年，增長(zhǎng)速度達(dá)到頂峰；高峰期0.5家/年，維持著較高增長(zhǎng)；調(diào)整期1.2

10、家/年，是由于以百貨為主力店的購(gòu)物中心爆發(fā)，純百貨商場(chǎng)增速僅0.2家/年發(fā)展時(shí)期時(shí)間增速萌芽期1955-19790.04緩慢期1980-19940.2爆發(fā)期1995-19990.8高峰期2000-20090.5調(diào)整期2010-？1.2純百貨增速鄭州百貨發(fā)展歷程經(jīng)營(yíng)狀況鄭州百貨業(yè)在全國(guó)的大環(huán)境下收入和利潤(rùn)增速大幅下滑，明顯進(jìn)入調(diào)整期，可見(jiàn)目前鄭州百貨競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)趨于平緩，甚至有下降趨勢(shì)a股33家百貨企業(yè)單季度收入情況（億元）a股33家百貨單季度凈利潤(rùn)情況（億元）由于消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣改變、電子商務(wù)渠道擠壓及自身成本壓力等原因，2011年第三季度之前，a股33家百貨企業(yè)的收入和利潤(rùn)增

11、速還保持在較高的水平30%以上；2011年第四季度開(kāi)始，在通脹的前提下，消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境不佳，a股33家百貨企業(yè)的收入和利潤(rùn)增速放緩至10%左右，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（同比）（同比）鄭州百貨發(fā)展歷程小結(jié)發(fā)展時(shí)期：鄭州百貨經(jīng)歷了萌芽、緩慢、爆發(fā)、高峰、調(diào)整五個(gè)發(fā)展時(shí)期，目前處于調(diào)整期競(jìng)爭(zhēng)階段：鄭州百貨第一次商戰(zhàn)帶來(lái)了業(yè)態(tài)種類的豐富和服務(wù)質(zhì)量的提升，第二次商戰(zhàn)喚醒了百貨市場(chǎng)，第三次商戰(zhàn)將決定鄭州未來(lái)百貨的發(fā)展趨勢(shì)，形成新的百貨乃至商業(yè)格局區(qū)域分布：老百貨商場(chǎng)集中分布于老商圈，2010年后新增百貨散落分布在鄭州各個(gè)新興商圈百貨數(shù)量：鄭州百貨2010年后開(kāi)始大范圍擴(kuò)張，目前數(shù)量已達(dá)到19家新增百貨：2010年之

12、后新增百貨更多以購(gòu)物中心主力店方式高速擴(kuò)張，增速歷史最高經(jīng)營(yíng)狀況：目前鄭州百貨競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，收入和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)趨于平緩，甚至有下降趨勢(shì)進(jìn)入調(diào)整期后鄭州百貨開(kāi)始以購(gòu)物中心主力店的身份大范圍高速擴(kuò)張，但是整個(gè)百貨市場(chǎng)利潤(rùn)走低，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同時(shí)受到購(gòu)物中心與電商的擠壓這種市場(chǎng)環(huán)境下百貨應(yīng)怎樣做出改變，求得生存與發(fā)展？目錄2.鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整3.國(guó)內(nèi)知名百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析4. 鄭州百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)1.鄭州百貨發(fā)展歷程影響百貨發(fā)展因素百貨在不同發(fā)展時(shí)期展現(xiàn)了高低不同的競(jìng)爭(zhēng)力，科學(xué)分析其發(fā)展的影響因素可有效為后期商業(yè)項(xiàng)目提供借鑒和參考價(jià)值百貨區(qū)位區(qū)域需求決定百貨的生命力商場(chǎng)硬件商場(chǎng)硬件決定客戶購(gòu)物舒

13、適度區(qū)域經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定供給商品的豐富程度消費(fèi)能力購(gòu)買力決定百貨商品需求量和需求類型電子商務(wù)電子商務(wù)的發(fā)展擠壓大量百貨市場(chǎng)份額業(yè)態(tài)規(guī)劃種類、品牌、分布、配比等均可對(duì)百貨產(chǎn)生影響營(yíng)業(yè)面積大規(guī)模可有效控制成本，更具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)可促進(jìn)發(fā)展的可持續(xù)性業(yè)態(tài)規(guī)劃是影響百貨發(fā)展的主要因素百貨無(wú)法控制外部因素，應(yīng)著力于自身因素的打造，而業(yè)態(tài)規(guī)劃是其中的主要因素，也是我們將要研究的對(duì)象外部因素自身因素鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整百貨業(yè)態(tài)發(fā)展變化鄭州百貨業(yè)態(tài)隨著時(shí)期更迭，種類和比例在不斷地調(diào)整變化，調(diào)整期百貨商場(chǎng)中新興業(yè)態(tài)出現(xiàn)次數(shù)增加發(fā)展時(shí)期時(shí)間主要業(yè)態(tài)萌芽期1955-1979計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，日常需要

14、的所有物品如服裝、生活用品、家居用品、交通工具等緩慢期1980-1994隨著改革開(kāi)放，開(kāi)始出現(xiàn)更多的業(yè)態(tài)，百貨之間的競(jìng)爭(zhēng)促使業(yè)態(tài)細(xì)分化，如專門的化妝品部、女裝部和童裝部爆發(fā)期1995-1999禮品百貨、名表化妝、黃金珠寶、工藝飾品、少淑服飾、貴婦女裝、紳士男裝、精品箱包皮具、運(yùn)動(dòng)休閑、照相器材、精品靴鞋、家居童品等高峰期2000-2009與爆發(fā)期基本相同，會(huì)出現(xiàn)少量餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)調(diào)整期2010-？業(yè)態(tài)種類和比例不斷調(diào)整，餐飲和娛樂(lè)等新興業(yè)態(tài)出現(xiàn)次數(shù)增加鄭州百貨不同時(shí)期主要業(yè)態(tài)鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整業(yè)態(tài)種類鄭州百貨業(yè)態(tài)種類已趨于穩(wěn)定，餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)性配套業(yè)態(tài)成為百貨升級(jí)的焦點(diǎn)化妝品名表珠寶鞋帽皮具

15、男女裝運(yùn)動(dòng)休閑家居家紡兒童用品大型配套紫荊山百貨金博大店華聯(lián)商廈百貨大樓化妝品名表珠寶鞋帽皮具男女裝運(yùn)動(dòng)休閑家居家紡兒童用品大型配套二七萬(wàn)達(dá)百貨新世界百貨王府井百貨中環(huán)百貨通過(guò)2000年前后開(kāi)業(yè)百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)種類對(duì)比：面對(duì)購(gòu)物中心和電子商務(wù)的強(qiáng)勢(shì)崛起，百貨除了堅(jiān)持品類豐富的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)外，積極打造餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，迎合消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物之外的多元化需求備注：大型配套：包含休閑餐飲、娛樂(lè)、體育設(shè)施、文化、影院、超市等2000年之后2000年之前鄭州各百貨仍以傳統(tǒng)的服裝零售作為絕對(duì)主力業(yè)態(tài)，皮具類業(yè)態(tài)占比上升明顯鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整業(yè)態(tài)配比紫荊山百貨2.4%15.7%11.4%45.5%2.4%5.6%

16、17.0%金博大店4.1%14.4%8.3%50.6%10.2%3.2%3.0%華聯(lián)商廈6.7%7.0%9.4%50.6%20.0%3.6%2.7%百貨大樓8.5%15.7%3.2%53.3%8.5%7.3%3.6%平均5.4%13.2%8.1%50.0%10.3%4.9%6.6%化妝品名表珠寶鞋帽皮具男女裝運(yùn)動(dòng)休閑家居家紡兒童用品二七萬(wàn)達(dá)百貨5.2%7.3%14.7%55.3%8.1%5.5%3.9%新世界百貨4.8%7.6%14.6%54.5%8.6%4.8%4.7%王府井百貨5.0%6.8%10.0%58.0%9.2%5.0%5.2%中環(huán)百貨4.7%7.7%15.3%53.4%8.9%4

17、.7%5.3%平均4.9%7.4%13.6%55.3%8.7%5.0%4.8%通過(guò)業(yè)態(tài)配比平均水平對(duì)比：皮具類業(yè)態(tài)升幅較大，源于百貨對(duì)男士客戶的進(jìn)一步重視珠寶類的大幅減少，更多的是百貨規(guī)模擴(kuò)張的結(jié)果，由于客群相對(duì)固定，營(yíng)業(yè)面積較難隨著百貨規(guī)模增大而增大，最終的結(jié)果則是占比的降低2000年之后2000年之前原主力品牌現(xiàn)主力品牌檔次調(diào)整人民路丹尼斯lives馬克華菲、耐克迪斯尼、only、菲姿gucci、salvatore ferragamo、bally、canali、lv新瑪特金博大店百麗、羅西尼、達(dá)芙妮、圣三利、馬仙奴、歌德克依、弗朗特dior、clinique、stellaluna、what

18、for、mcs、lacoste、camelactive、ckjeans紫荊山百貨梅花、周生生、杰克瓊斯、鱷魚恤、鄂爾多斯、迪賽勞力士、浪琴、only、江南布衣、卡丹路、皮爾卡丹、路易詩(shī)蘭、jeep鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整品牌檔次鄭州百貨商場(chǎng)為提升自身商業(yè)形象，紛紛引進(jìn)一線品牌；品牌的爭(zhēng)搶代表著鄭州百貨高形象化和差異化的發(fā)展趨勢(shì)高檔奢華中高檔高檔中高檔高檔鄭州百貨品牌檔次變化：i.品牌：各大百貨逐步加大一線品牌的引進(jìn)力度，既能改善自身形象又可拉升百貨整體利潤(rùn)率ii.檔次：檔次的提升象征著形象的改善和對(duì)目前鄭州客戶向品牌化需求轉(zhuǎn)變潮流的順應(yīng)各大百貨對(duì)品牌、檔次的調(diào)整，根本目的是加強(qiáng)客戶對(duì)自身的認(rèn)同感；

19、但品牌的引進(jìn)更多是為自身經(jīng)營(yíng)差異化打造服務(wù)，例如紫荊山禮品百貨定位、丹尼斯奢華百貨定位等鄭州百貨業(yè)態(tài)布局調(diào)整表現(xiàn)為差異化，每家百貨不盡相同，分為垂直空間和水平空間的變化鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整業(yè)態(tài)布局將主力品牌調(diào)整至頂部樓層，增強(qiáng)主力品牌對(duì)其他業(yè)態(tài)的人流帶動(dòng)作用調(diào)整主力品牌位置業(yè)態(tài)布局調(diào)整類型珠寶等形象業(yè)態(tài)占比加大，提升商場(chǎng)形象形象業(yè)態(tài)進(jìn)駐一層增加品牌產(chǎn)品種類，滿足多種消費(fèi)需求，同時(shí)提升商場(chǎng)形象和租金水平引進(jìn)品牌旗艦店百盛嘗試對(duì)服裝以風(fēng)格分區(qū)代替以年齡分區(qū) 改變平層功能分區(qū)鄭州百貨業(yè)態(tài)布局變化：i.垂直空間：品牌位置調(diào)整、形象業(yè)態(tài)進(jìn)駐一層，對(duì)百貨人流、租金、利潤(rùn)和形象均有不同程度的提升ii.水平空

20、間：功能分區(qū)方式的改變和品牌旗艦店的引進(jìn)，針對(duì)了多樣化和更細(xì)化的客戶需求，同時(shí)可增強(qiáng)對(duì)中間店鋪 的人流帶動(dòng)，對(duì)租金、利潤(rùn)也有積極影響鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整小結(jié)業(yè)態(tài)種類業(yè)態(tài)配比鄭州市場(chǎng)客戶消費(fèi)質(zhì)量的提高、百貨自身形象的改善和差異化經(jīng)營(yíng)的品牌戰(zhàn)略需求，均促進(jìn)著鄭州百貨品牌檔次的升級(jí)潮流品牌檔次在各家百貨嘗試業(yè)態(tài)布局調(diào)整，通過(guò)改變功能分區(qū)、調(diào)整優(yōu)秀品牌位置、引進(jìn)品牌旗艦店等方式，提升百貨人流量、租金和利潤(rùn)業(yè)態(tài)布局鄭州百貨在保證以服裝零售為絕對(duì)主力業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，男士用品和戶外運(yùn)動(dòng)品有增加趨勢(shì)鄭州百貨業(yè)態(tài)種類已趨于穩(wěn)定，餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)性配套業(yè)態(tài)將成為百貨升級(jí)的焦點(diǎn)由于鄭州屬于二線城市，其百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整

21、在國(guó)內(nèi)處于相對(duì)落后的地位，我們可以從國(guó)內(nèi)知名百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整中，獲取相應(yīng)借鑒目錄2.鄭州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整3.國(guó)內(nèi)知名百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析4. 鄭州百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)1.鄭州百貨發(fā)展歷程北京新光天地概況新光天地2007年開(kāi)業(yè)，作為中國(guó)單體面積最大的百貨公司，以其獨(dú)特的”高感度國(guó)際百貨”經(jīng)營(yíng)理念，2011起連續(xù)三年位居百貨商場(chǎng)全國(guó)第一開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年項(xiàng)目規(guī)模建筑面積18萬(wàn)平，營(yíng)業(yè)面積12萬(wàn)平項(xiàng)目定位時(shí)尚引領(lǐng)者主營(yíng)品牌fred、mikimoto、prada、gucci等主營(yíng)業(yè)態(tài)珠寶、化妝品、男女服飾、鞋帽、運(yùn)動(dòng)休閑等外部交通地下負(fù)一層連通地鐵1號(hào)線a出口延長(zhǎng)線停車位地下兩層2700個(gè)新光天地每層均設(shè)

22、有餐飲和服務(wù)業(yè)態(tài)，在以零售為主要業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上完成了良好的體驗(yàn)配套和服務(wù)配套設(shè)施的打造北京新光天地業(yè)態(tài)規(guī)劃b1 連通地鐵一號(hào)線a出口延長(zhǎng)線，b1層具有良好的商業(yè)價(jià)值，設(shè)置了大量休閑餐飲業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)選擇時(shí)主要以小吃、快餐、咖啡等符合地鐵乘客群的年輕化餐飲形式北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布1f 作為百貨最具商業(yè)價(jià)值的樓層，業(yè)態(tài)選擇以國(guó)際名品為主，對(duì)商業(yè)形象和租金的提升有著積極的影響；商場(chǎng)按照品牌檔次進(jìn)行功能分區(qū)，國(guó)際名品對(duì)其他位置的人流帶動(dòng)并不明顯北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布2f 以年輕女裝為主，集聚國(guó)際一線、二線品牌，主打年輕時(shí)尚路線，a、b區(qū)和c、d區(qū)均設(shè)有咖啡臺(tái)，有效提升了客戶的消費(fèi)體驗(yàn)感北京新光

23、天地各樓層業(yè)態(tài)分布3f 3f分布有大量時(shí)尚名品，主題以少女系列為主，a、b區(qū)和c、d區(qū)均設(shè)有咖啡臺(tái)，有效提升了客戶的消費(fèi)體驗(yàn)感北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布4f 以男裝、運(yùn)動(dòng)休閑為主，與其業(yè)態(tài)的租金承受能力有較大關(guān)系，a、b區(qū)和c、d區(qū)的功能分區(qū)尤其清晰，便于對(duì)人流的控制北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布5f 以廚房用品、兒童孕婦用品、浴室用品為主，更多因?yàn)榭蛻糍?gòu)物定向性更強(qiáng)；新光文苑定期舉辦文化藝術(shù)、時(shí)尚、民俗等大型藝術(shù)展覽，增強(qiáng)整個(gè)商場(chǎng)的藝術(shù)氣息北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布6f 特色餐廳北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布大面積集中餐飲設(shè)施為消費(fèi)者購(gòu)物提供了附加性的休息、就餐等一站式購(gòu)物體驗(yàn)，同時(shí)利于消費(fèi)者的和附

24、加消費(fèi)的引導(dǎo)u 業(yè)態(tài)主要以服裝零售為主，所占比例達(dá)到60%，是項(xiàng)目的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)u 餐飲占有25%比例，遠(yuǎn)高于同類百貨商場(chǎng)，消費(fèi)者充分享受到“一站式購(gòu)物體驗(yàn)”u 作為聚集客戶的超市業(yè)態(tài)為13%，并未占到較大比例，更多的是商場(chǎng)名品百貨的定位表現(xiàn)u 休閑娛樂(lè)占比較小，與項(xiàng)目定位息息相關(guān)，項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃更傾向于高端品牌服裝零售和餐飲北京新光天地業(yè)態(tài)配比服裝零售為新光天地的絕對(duì)主力業(yè)態(tài)，主打的餐飲特色能夠?yàn)橄M(fèi)者提供充足的消費(fèi)體驗(yàn)新光天地以“零時(shí)差”時(shí)尚潮流的品牌特色，吸引潮流和品牌愛(ài)好者；各種北京首店、概念店的開(kāi)設(shè)，鮮明醒目“時(shí)尚百貨第一店”的形象感北京新光天地品牌u 新光天地吸引了來(lái)自全球的938個(gè)品牌

25、進(jìn)駐其中： 香奈爾、古姿、普拉達(dá)等十大國(guó)際頂級(jí)品牌旗艦店光彩奪目； 登喜路、安娜蘇等42家國(guó)際名品新概念店落戶其中； fred、fauchon、jimmyspa等首次在中國(guó)開(kāi)設(shè)的24個(gè)品牌專柜先聲奪人； mikimoto、marcjacobs、franckmuller等53家北京品牌專賣店首次亮相 在來(lái)自全世界938個(gè)品牌當(dāng)中，進(jìn)口物品占61%，其中78家世界頂級(jí)品牌將首次在中國(guó)市場(chǎng)保持與世界同步上市，使北京乃至全中國(guó)與巴黎、紐約保持國(guó)際時(shí)尚“零時(shí)差”，全面滿足、吸引潮流和品牌愛(ài)好客戶北京新光天地項(xiàng)目亮點(diǎn)總結(jié)時(shí)尚、體驗(yàn)雙層經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料每日

26、更新中！資料下載地址：http:/ 添加q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送 北京新光天地項(xiàng)目分析新光天地為什么會(huì)成功?國(guó)內(nèi)百貨存在問(wèn)題新光天地應(yīng)對(duì)方法詳細(xì)描述客流量難以提升地鐵交通地下負(fù)一層連通地鐵1號(hào)線a出口延長(zhǎng)線，擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍，極大地提升人流量客戶逗留時(shí)間短餐飲業(yè)態(tài)每層均有咖啡臺(tái)，負(fù)一層休閑餐飲，六層特色餐廳,通過(guò)餐飲業(yè)態(tài)增加客戶逗留時(shí)間缺乏重復(fù)性消費(fèi)品牌潮流78家世界頂級(jí)品牌將首次在中國(guó)市場(chǎng)保持與世界同步上市，“零時(shí)差” 極大增加客戶重復(fù)性消費(fèi)同質(zhì)化嚴(yán)重品牌差異全球938個(gè)品牌、十大國(guó)際頂級(jí)品牌旗艦店、幾十家品牌國(guó)內(nèi)首次開(kāi)設(shè)專柜，利用品牌打造差異化服務(wù)無(wú)

27、亮點(diǎn)細(xì)節(jié)服務(wù)追求極致細(xì)節(jié)服務(wù)：任何角落一塵不染，設(shè)立私密護(hù)膚室、優(yōu)雅試衣間、嬰兒室、親子衛(wèi)生間缺乏文化元素文化展示商業(yè)與文化結(jié)合，1200平新光文苑藝術(shù)氣息濃郁，文化展覽提升商場(chǎng)檔次與品位北京新光天地項(xiàng)目分析總結(jié)新光天地為什么會(huì)成功?其他百貨應(yīng)該怎么辦？根據(jù)自身情況、所處環(huán)境，運(yùn)用一切符合時(shí)代發(fā)展、客戶需求的方式方法，從各個(gè)角度吸引顧客留住顧客滿足顧客1.吸引顧客：通過(guò)各種宣傳、地鐵便利、文藝展覽等手段2.留住顧客：通過(guò)休憩座椅、體驗(yàn)式商業(yè)等手段3.滿足顧客：通過(guò)出售商品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、餐飲業(yè)態(tài)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等手段3.重復(fù)性消費(fèi)：通過(guò)滿足顧客達(dá)到進(jìn)一步吸引顧客的目的，形成重復(fù)性消費(fèi)重復(fù)性消費(fèi)目錄2.鄭

28、州百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整3.國(guó)內(nèi)知名百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃案例分析4. 鄭州百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)1.鄭州百貨發(fā)展歷程鄭州百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)鄭州百貨現(xiàn)狀與顧客需求的矛盾鄭州在國(guó)內(nèi)屬于二線城市，百貨發(fā)展落后于一線城市，百貨業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整趨勢(shì)預(yù)測(cè)一方面要參照一線城市百貨業(yè)態(tài)，另一方面要考慮鄭州實(shí)際 消費(fèi)水平提高，對(duì)品牌要求提高 不滿足于單純的購(gòu)物，對(duì)餐飲娛樂(lè)等新興業(yè)態(tài)有需求 對(duì)百貨商場(chǎng)環(huán)境、檔次要求提高 零售業(yè)態(tài)成熟，娛樂(lè)、餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)較少 國(guó)際一線品牌較少，品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重 服務(wù)較粗糙，細(xì)節(jié)不到位 鄭州百貨現(xiàn)狀顧客消費(fèi)需求改變目前鄭州百貨現(xiàn)狀無(wú)法滿足顧客需求的改變，出現(xiàn)天平失衡的情況，需要百貨做出改變重新使之平衡鄭州百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)增加餐飲業(yè)態(tài)鄭州百貨增加餐飲業(yè)態(tài)的情況會(huì)普遍化，一層會(huì)增加西式正餐、西式快餐、休閑餐飲、外賣等；二層和負(fù)一層會(huì)增加中/西式簡(jiǎn)餐，休閑餐飲；頂層主要是中/西式正餐；另外每層會(huì)出現(xiàn)休閑飲品等類別作用正餐目的性強(qiáng)，吸引區(qū)域內(nèi)、甚至區(qū)域外餐飲消費(fèi)人群簡(jiǎn)餐延長(zhǎng)逗留時(shí)間和帶動(dòng)人流快餐聚集、帶動(dòng)人流，業(yè)態(tài)互動(dòng)休閑飲品增加戶外商業(yè)氣氛，延長(zhǎng)逗留時(shí)間，目的性約會(huì)場(chǎng)所外賣活躍人流、提升租金收益細(xì)分餐飲在商業(yè)中的作用類別樓層中式正餐西式正餐中式簡(jiǎn)餐西式簡(jiǎn)餐中式快餐西式快餐休閑外賣a類首層或等同于首層b類