商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編

1、商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編提要：其實培育期給影院低 租是非常愿意的，有人流和更多滯留，提租金基數(shù)是因為占 用面積大，影響未來財務(wù)目標(biāo)；人流說到底也是提租金，平 效說到底還是提租金自商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編Q ：影院對于城市、區(qū)域選址評估的方法，主要考量指 標(biāo)有哪些？A ：考量指標(biāo)：區(qū)域周邊三公里范圍內(nèi)家庭戶數(shù)，即人口總量；城市歷史票房、觀影人次及前三年和本年度票房及觀影人次增長率；交通可達性；工程本身定位規(guī)劃及體量、 商業(yè)業(yè)態(tài)組成、招商運營能力、開發(fā)商經(jīng)營實力。Q ：影院對于商業(yè)體的要求？A ：商業(yè)體在 6 萬方以上，城市人口 100 萬以上；社區(qū) 性的區(qū)域首選。主要看城

2、市消費指數(shù)，觀影頻率這些商業(yè)數(shù) 據(jù)，并要求影廳規(guī)劃數(shù)量有足夠的市場競爭力。Q ：影院關(guān)于物業(yè)條件？A ：面積 3000 6000 平方米不含夾層 ，可供建設(shè) 6 個廳以上；商場 3-5 層,最高不超過 6層；承重要求： 450 公 斤/ 平方米。層高: 影廳入口大堂需有挑高大廳，設(shè)售賣、售票等設(shè) 施，一般高度不低于 6 米，電影院放映廳裝修后的凈高在米 或以上，即梁下凈高約米高。放映廳數(shù)量： 5-12 個影廳一般為 1-2 個大廳， 4 5 個中型廳， 1-2 個小廳。正常 7-10 廳， 1000-2000 座。柱間距： 9 米以上；放映廳尺寸 :大 廳 : 寬 度 20-25 米 , 長

3、度 24-32 米 , 座 位 數(shù) 約 為:350-500 人，高度梁下 15 米。中 廳 : 寬 度 12-14 米 , 長 度 15-22 米 , 座 位 數(shù) 約 為 :230-300 人。VIP 廳: 寬度 8-12 米, 長度 15-20 米, 座位數(shù)約為 :25-60 人。交通要求要與商場主通道相連，門面要求 12-20 米，附 近要有相對獨立的垂直電梯，每個疏散門寬度大于米。衛(wèi)生間 : 影院范圍內(nèi)要有不小于 40 平方米的影院專用洗 手間。供電 : 強電容量 500-650kw ；消防系統(tǒng) : 完成一次消防； 中央空調(diào) : 已配備冷凍水到位；排水 / 排污 : 預(yù)留到位。Q ：影院

4、哪些是硬性的，必須滿足的？A ：層高、柱距、電量、荷載、投影面積至少 2500 以上。Q ：影院一般最好在工程的什么階段即進入商務(wù)洽談？A ：拿地后做規(guī)劃階段介入布局規(guī)劃、影廳設(shè)計。更希 望報規(guī)階段一起探討Q ：影院理想情況下的商務(wù)談判周期多久？A ：這個要看甲方設(shè)計報規(guī)、定位進度而定，最好在報 規(guī)前影廳布局完成后，開始走意向書簽署流程。洽談半年左 右確立商務(wù)及意向，裝修期 4-6 個月Q ：影院租金的承受標(biāo)準及租金收取方式對應(yīng)不同級 別及檔次？A ：租金的根本預(yù)測依據(jù)為公司影城投資回收測算表， 經(jīng)過對當(dāng)?shù)厝丝凇⒂^影指數(shù)、影城票房、商業(yè)體未來經(jīng)營的 測評后，計算得出票房預(yù)估和可承受租金范圍比例

5、。收取方 式分為按凈票房和保底租金取其高。其它可談的商務(wù)條件及方式：免租期、租期、租金遞增幅度。裝修免租期 6 個月，試營業(yè)免租期 6 個月。租期一般 為 15-20 年，租金根本為每三年遞增 5%。Q ：不同影院的投資多少？A ：針對城市類別和商業(yè)體級別，投資范圍為萬- 萬 / 座。在每個城市沃美都要做五星級影院配置，標(biāo)準配置為巨幕 廳、VIP廳、彩虹廳、杜比全景聲、3D廳，個別工程會設(shè)置4D 廳、 4k 放映機。主要的投入構(gòu)成包括裝修 45%、設(shè)備設(shè)施 55%左右。Q ：電影的分成模式？A ：凈票房收入 =票房總收入 - 國家電影專項基金 - 營業(yè)稅 及附加國家電影專項基金 =票房總收入

6、X5%營業(yè)稅及附加 =票房總收入 %。 目前國產(chǎn)片票房分賬的比例為，片方和發(fā)行方43%：院線方 57%。影院收入主要是票房分成、小吃飲料、其它收入，大致 的比例：票房根本為一半，賣品占比15%左右，廣告衍生品等5-10%左右。沃美在挖掘賣品潛力，采用口感好，多種豐富的食品滿 足影迷需求商業(yè)地產(chǎn)與電商職業(yè)經(jīng)理群對話沃美院線 。Q ：影院運營階段主要的費用構(gòu)成及結(jié)構(gòu)？A ：租金、物業(yè)費、水電空調(diào)費、人工、維護維修費、 管理費。Q ：對應(yīng)不同的投入的影院，票房收入至少到達多少算 是比擬 ok 的？A ：籠統(tǒng)的講 1000 座的影城，年票房至少在 1500 萬， 單日單座 40 元以上能滿足根本營收平

7、衡，計提折舊。其中， 經(jīng)驗數(shù)值至少 7 個廳最合理。Q ：對不同級別影院的租售比、坪效的大致范圍？ A ：影院按照單座產(chǎn)出作為依據(jù)，單日單座產(chǎn)出至少應(yīng) 在 40 元以上，租金比例總平均為票房的 12%。Q ：關(guān)于影院的其它指標(biāo)？A ：南寧工程 1777 座，旺季或者節(jié)日影城最高 9000 人 次/ 日。沃美最好的影院年人次是 100 萬。投資回收期 5-7 年，影院之所以做多座位數(shù)，就是大片上映時能滿足影迷需 求。Q ：沃美已有參與院線發(fā)行和制作，有聯(lián)合發(fā)型呢，還 是獨立發(fā)型，合作方式有哪些，又有哪些投資方式，主要投 資電影的哪些環(huán)節(jié)？A ： 13 年沃美參投了幾部電視劇，云影、阿里巴巴合投

8、了一部電影，明年一月上映。今年在獨立制作一部懷舊片， 在和導(dǎo)演、編劇溝通。Q ：影院目前的競爭及各院線的市場占比？A ：在擴張的有國內(nèi)一些院線，各自的經(jīng)營目標(biāo)目的不 一樣，有的是盡快花了風(fēng)投的錢，有的是跑馬圈地，有的是 為了上市套現(xiàn)。有的是一步步的認真經(jīng)營每一家店，目的不 一樣，競爭方法也不一樣。院線票房數(shù)據(jù)排名沒有可參考性，影院多布點多必然票 房多一些。金逸排第六，利潤 4000 多萬，上影排第二，利 潤 1 億多，萬達第一利潤 6 億多因為租金不算 ，沒有可 參考性，要看運營效率和店均收入。Q ：之前有看到報道說影院競爭劇烈，特別是三四線城 市，導(dǎo)致很多虧本。想問問是不是如此？A ：是這樣

9、的，不僅僅是競爭劇烈，包括盲目進入消費 能力差或者無觀影習(xí)慣的城市、或者商業(yè)體運營差，吸引不了人流等等，都造成投資回收慢。目前國內(nèi)影院根本是維持2、 8 比例，全國 20%的影城賺錢， 80%的在維持經(jīng)營或者虧 錢。Q ：影院和劇場是否可以合二為一？ 商業(yè)地產(chǎn)影院招商知識匯編提要：其實培育期給影 院低租是非常愿意的，有人流和更多滯留，提租金基數(shù)是因 為占用面積大， 影響未來財務(wù)目標(biāo)； 人流說到底也是提租金， 平效說到底還是提租金自> A:不能，一個是壟音一個散音。Q ：購物中心引入影院的初衷是什么？A : 1. 群眾娛樂消費代表，便于整體娛樂體驗主題的打 造 2. 聚集人氣， 3. 業(yè)態(tài)

10、帶動能力強能形成生態(tài)圈， 大規(guī)模拉 動目標(biāo)消費群，與其他業(yè)態(tài)互動兼容，產(chǎn)生最大效益！ 4. 延 長消費停留時間創(chuàng)造間接消費Q :選擇哪家影院的緯度有哪些？決策者是如何判斷的。 愿意招入哪些院線？是院線票房排名靠前的，還是營運水平 高、經(jīng)濟評效好的，或者裝修硬件投入比擬高的。A :主力店的作用，開業(yè)前無外乎帶動其他品牌入駐， 促進招商，所以主力店的氣質(zhì)決定了整個工程的氣質(zhì)；開業(yè) 后，主力店運營能力，與工程配合是關(guān)鍵。品牌還要與工程 定位契合，影院其實也有奢侈品型，藝術(shù)性，群眾消費型等等，目的客群都不一樣。Q ：從人流、直接租金、間接坪效上更看重哪些？A ：影院的奉獻一直有，前期帶人氣，拉升其他部

11、位租 金，促進招商，后期穩(wěn)定經(jīng)營，綜合來看前面作用更大A ：其實培育期給影院低租是非常愿意的，有人流和更 多滯留， 提租金基數(shù)是因為占用面積大， 影響未來財務(wù)目標(biāo)； 人流說到底也是提租金，平效說到底還是提租金，租金說到 底就是收益；人流，平效都是調(diào)整固定租金和扣點租金的本 源商業(yè)地產(chǎn)與電商職業(yè)經(jīng)理群對話沃美院線A: 個人排序吧，前幾年看人流，其次觀察間接坪效。在 一個購物中心的培育期內(nèi)，三年到五年左右看重的是人流。 中后期主要看租金，然后繼續(xù)觀察間接坪效 , 對于重視場子 管理的老板，肯定會主動找主力店商談如何促進營業(yè)，提升 營業(yè)額。Q ：租金分配上是如何計算出來的，是否按照根本投資 租金計算

12、方法得出？是否對影城品牌方因競爭入駐相互抬 價而樂見其成。A ：王總算法和業(yè)主不同，他們是運營算法，業(yè)主是投 資算法，損益表，現(xiàn)金流外加各種子物業(yè)測算。但是給王總 定租就很粗，不是比擬法就是預(yù)估營業(yè)額乘比例。比擬法就 是缺點在于高估自己的場子，打分高，租金自然高點A ：一般主力店租金，多數(shù)業(yè)主是參考同類工程; 一個城 市不同工程，甚至不同時期，票房收入差異太多，開發(fā)商永 遠覺得自己工程最好，總是和最高的去比擬、但是倒推出來 的租金，品牌肯定無法接受A ：其實是多找?guī)准矣霸赫劊賲⒖枷嗨乒こ滔嗨埔?guī)模 的影院，最好同一城市A ：關(guān)于租金，我們會與影院方先溝通預(yù)計票房，看在 此點上分歧是否大。票房參

13、照有影協(xié)的報告和業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)可供 參考。如果預(yù)期票房差異不大，下邊的租金可參考同城工程 及收益預(yù)期來進行供給的結(jié)局了。A: 現(xiàn)在的主流做法更多的是找像尼爾森， urbis 這些公 司在開業(yè)前對工程進行測算預(yù)估，然后自己的資產(chǎn)管理公司 進行評估修改，然后再根據(jù)周邊工程，以及經(jīng)驗。一遍遍的 修改,pk，來定大框，然后，談！Q ：如何看待做商養(yǎng)商，如影城，應(yīng)該在前1、2年甚至3 年有培養(yǎng)期，在此期間，應(yīng)在租金物業(yè)等方面給與影城一 定的優(yōu)惠政策和幫助，是否同意，如何做?的 ?A: 放低租金和物業(yè)費，營運企劃，加大相關(guān)的宣傳營運 活動，還有免租期。院線要點補充：1 、明星是什么？就影院來講，明星不僅僅是開業(yè)

14、時和 首映式的一天效果 , 影院要通過明星來傳達給消費者，我這 個影院是什么氣質(zhì)的，我會如何和大家一起消費文化，如何 到達影迷的心理訴求，如沃美請韓國明星，而不請大陸的一 日游明星，沃美就要告訴影迷，我是韓國明星喜歡的影城， 代表最時尚最潮流的文化傳達。2 、至于以營運數(shù)據(jù)作為租金依據(jù)比擬科學(xué)，是因為票 房高，租金提成必然高， 我們南寧的場子， 第一年就做到 5000 萬，直接就秒殺了保底租金。不會讓開發(fā)商虧了。3 、關(guān)于和開發(fā)商的關(guān)系，沃美一直是認為夫妻的關(guān)系， 嫁到你家，一起維護蒸蒸日上的開展關(guān)系，合作期是 15 年， 唇齒相依。4 、首年保底租金計算方法：票房預(yù)估的 12%，這是可承 受

15、范圍，后續(xù)年度最高接受程度是 15%。5 、關(guān)于票房預(yù)估，因為國內(nèi)市場處于成長期，年度票 房增長率為 25%左右，但從 13 年起，影院大力擴張后，全國 總票房增長了，但單個影城票房增長率下降了，說明分羹的 人多了，觀影人次增長率小于影廳增長率。所以，影院在經(jīng) 營 5-7 年后，票房會下降，但租金同比還是遞增的，這個比 較難受。商業(yè)地產(chǎn)與電商職業(yè)經(jīng)理群對話沃美院線6 、觀影指數(shù)：城市觀影人次 / 城市常駐人口，中國整體 觀影指數(shù)，韓國是 3，中國確實有提高的空間，但是因為影 城隨著商業(yè)體的劇增，一二線個別城市已經(jīng)造成競爭事態(tài)， 會有洗牌階段。7 、會員體系，大數(shù)據(jù)應(yīng)用，沃美也在逐步實施中，這 是這個行業(yè)的突破口，也就是如何運營：如為什么要帶孩子 看那個電影，沃美會讓你來后，引導(dǎo)你看這個片子后，傳達 給孩子什么？為什么帶父母來看， 應(yīng)該如何看， 在哪個廳看， 傳達什么樣的文化理念。最重要的氣質(zhì)是電影是文化消費， 如何養(yǎng)成文化消費的習(xí)慣，就如同為什么不熟的人或者熟的 人都去下午茶的地方如星巴克談