物業(yè)管理日常管理案例三

1、案例三業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦某大廈16條雨水干管垂直貫穿325層主人房陽臺板后，從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。業(yè)主認為管道清淤總是折騰她家，強調管理處應當拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會面。案例分析本案例是一件較為典型的因雨水干管設計不當而引發(fā)的公共部位維修糾紛案例，因對雨水干管的檢修疏通的確給住戶生活帶來諸多不便，因此，在

2、糾紛的處理上，態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就要介紹相關的物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修，是業(yè)主應盡的義務。這種情況的避免，最好是在設計開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設計方案。本案例里的這種情況，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分，物業(yè)管理公司也應拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設計上的不合理。當然，這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用，應征得業(yè)主委員會的同意，或開發(fā)商的支持。解決方法業(yè)主要求同主任會面，主任聞訊立即來到該業(yè)主家。主任招之即

3、來，起碼讓業(yè)主心動，知道物業(yè)管理公司對她想法的重視程度，若擺架子拖上幾天，很可能就會使其更為不滿。主任到后誠懇地聽完業(yè)主的意見，表示完全理解她的想法，并對她以往的配合致以謝意。然后和顏悅色地講明管理處同樣也希望對管道進行一勞永逸的改造，但囿于經濟原因短期難以實施，因為業(yè)主的要求并不為過，但管理處在短時間內也的確難以解決，那么目前的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了。最后詳細交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承諾一定做到既快又凈。精誠所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該業(yè)主轉變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當日下午，清淤工作順利展開。相關法規(guī)制度1國家建設部1989年第5

4、號城市異產毗連房屋管理規(guī)定 （略）2深圳市住宅小區(qū)業(yè)主公約 （節(jié)選）三、業(yè)主的權利、義務8.對本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證(牌)或有關證明后,在合理時間內(上午11:4512:45,下午6:007:30)進入本住宅區(qū)任何樓宇內部及公共部位進行檢查、養(yǎng)護或檢查業(yè)主公約的有關條款是否得到遵守和實施的巡視行為,業(yè)主應提供方便,不得拒絕或阻撓。3國家建設部部1989年7月8日 城市房屋修繕管理規(guī)定 （節(jié)選）第一章 總 則 第一條 為加強城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定

5、適用于城市(指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn))房屋的修繕管理。公有住宅向個人出售后的維修養(yǎng)護管理辦法另行制定。 第三條 本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進行拆改、翻修和維護。本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持有房屋產權證的直管公房管 理單位、自管房單位和私房所有人。第四條 城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企事業(yè)單位，均應遵守本規(guī)定。第三章 房屋修繕責任第九條 依照國家和地方的有關規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應當履行的責任。異產毗連房屋的修繕，其所有人依照城市異產毗連房屋管理規(guī)定承擔責任。第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方

6、依法約定修繕責任。 第十一條 因使用不當或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負責修復或者給予賠償。第十二條 在已經批準的建沒用地范圍內，產權已經轉移給建設單位的危險房屋，其拆除前的修繕由建設單位負責。第十三條 房屋所有人和其他負有房屋修繕責任的人(以下簡稱修繕責任人)，應當定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風、雨、雪等季節(jié)，應當做好預防工作，發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶險修復。在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應當給予配合，不得借故阻礙房屋的修繕。第十四條 對于房屋所有人或者修繕責任人不及時修繕房屋，或者因他人阻礙，有可能導致房屋發(fā)生

7、危險的，當?shù)厝嗣裾康禺a行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。排險解危的費用由當事人承擔。 第九章 法律責任 第三十二條 凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以給予行政處罰： (一)房屋所有人或者修繕責任人不按照國家和地方有關規(guī)定修繕房屋，造成房屋嚴重損壞或者危害他人生命財產的； (二)無故阻礙房屋修繕，造成嚴重后果的；  (三)無證或者越級承擔房屋修繕任務的；  (四)中修以上的房屋修繕工程，不辦理質量監(jiān)督手續(xù)的； (五)房屋修繕工程發(fā)生質量、安全事故的。 具體處罰辦法由省、自治區(qū)、

8、直轄市人民政府房地產行政主管部門制訂，報同級人民政府批準后執(zhí)行。第三十三條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依照中華人民共和國行政訴訟法和行政復議條例的有關規(guī)定，申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強行執(zhí)行。第十章附 則 第三十四條 末設鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部門另行規(guī)定。第三十五條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產行政主管部 門可以依照本規(guī)定制訂實施細則。 第三十六條 本規(guī)定由國務院建設行政主管部門負責解釋。第三十七條 本規(guī)定自1991年8月1日起施行。3小區(qū)業(yè)主公約(二)業(yè)主的義務 4.房屋室內部分以及供電、供水、供氣等分戶表后部分(往用戶方向)和表前至前一個閥門部分用戶負責維修養(yǎng)護。5.凡房屋及附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應及時進行修繕。拒不進行