甲方及總(分)包尖銳問題處理及工程四大核心問題實例解決向英俊

1、甲方與總（分）包尖銳問題處理及工程四大核心問題實例解決 -暨以大視角全案例解讀工程管理難題【課程背景】9 / 9您是否在工程現(xiàn)場管理中經(jīng)常處理與總、分包尖銳問題困擾得煩不勝煩？一些突發(fā)性事件處理，一著不慎便影響到全局計劃？盡心盡力，仍有一些事情防不勝防？事先制定好的計劃執(zhí)行起來總是滯后而力不從心？2015年4月15日恒大集團突然宣布，其在全國的住宅樓盤將實施“無理由退房”，此新聞一出引起業(yè)界軒然大波，可以說地產(chǎn)界將真正迎來你死我活的生存斗爭。；7月，因房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境變化爆發(fā)成都萬科大面積客戶質(zhì)量投訴。驗收環(huán)節(jié)的不規(guī)范，使得建設(shè)領(lǐng)域相關(guān)部門難以為開發(fā)商提供有效支持。質(zhì)量成為隱藏真實目的，直面多方

2、勢力角逐的主戰(zhàn)場；品質(zhì)至上、微利時代下，開發(fā)商與總包、分包單位的矛盾將會更加突出，如何辦？本課程通過理論引導(dǎo)、實戰(zhàn)經(jīng)驗總結(jié)，結(jié)合工程管理現(xiàn)場出現(xiàn)的各種問題及產(chǎn)生的原因，提出有針對性的解決方案，詳解甲方與總包、分包尖銳矛盾及項目質(zhì)量、進度、成本、安全四大核心問題處理辦法。全程對接講師親自操作的項目案例，實用性地講解不同施工階段、施工部位、關(guān)鍵工序的質(zhì)量控制標準和要點，提供“事前預(yù)防、事中管理、事后檢驗”的技術(shù)管理方法，把復(fù)雜的問題簡單化，重點解決落地問題，以大視角來破除工程現(xiàn)場管理的謎局。并可以結(jié)合項目本身情況建立一套完整、切實可行的個性工程管理方案。【課程收益】1、掌握房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理體系的

3、基本構(gòu)成；2、掌握工程管理進度、質(zhì)量、成本與安全控制精髓；3、掌握不同施工階段質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié)、管控重點及質(zhì)量通病防治；4、提高項目工程管理的效率、風(fēng)險控制能力；5、提升項目經(jīng)理現(xiàn)場管理大局觀，有效應(yīng)對總包、分包單位的日常尖銳問題。6、參考標桿房企工程精細化管理體系標準模板，復(fù)制運用到日常工程管理工作；7、結(jié)合企業(yè)項目自身情況建立一套完整、切實可行的精細化工程管理方案?！酒浔救藢椖抗こ?、設(shè)計、成本管理有獨特理解和研究。創(chuàng)新的將企業(yè)管理之道，領(lǐng)導(dǎo)力、執(zhí)行力、學(xué)習(xí)力融入到專業(yè)授課中，地產(chǎn)界三位一體化講師第一人。授課詼諧幽默，一切以實戰(zhàn)，以落地為標準，幫助企業(yè)全面提升高品質(zhì)項目工程管理能力。【課

4、程對象】 房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)、前期部、開發(fā)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理等。【課程大綱】第一講： 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變 (頭腦風(fēng)暴篇)第二講： 項目工程現(xiàn)場 (初窺門徑篇)第三講： 項目工程準備階段 (登堂入室篇)第四講： 項目工程實施階段 (破釜沉舟篇)第五講： 項目工程交付及后評估階段(大功告成篇)其中：第一講、 房地產(chǎn)公司治理與行業(yè)蛻變思考：白銀時代房地產(chǎn)公司該如何“洗腦？”第一部分：簡析中國房地產(chǎn)形勢1）、 2015年下半年房地產(chǎn)行業(yè)變局2）、市場關(guān)鍵詞-風(fēng)險與機遇并存3）、行業(yè)關(guān)鍵詞大企業(yè)、多元化、聯(lián)合、互聯(lián)網(wǎng)+ 思考：新常態(tài)下房

5、地產(chǎn)市場的變局之道？七嘴八舌：【新視角】互聯(lián)網(wǎng)升級房地產(chǎn)？【多融合】設(shè)計+營銷+工程三觀【拼基礎(chǔ)】房地產(chǎn)工程管理環(huán)境結(jié)論：新常態(tài)下中小房業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵之路：專業(yè)精細+成本精準+創(chuàng)新模式第二部分：專業(yè)融合 執(zhí)道發(fā)展一）、專業(yè)融合- “薪火傳承”的重要性1、管理的前瞻化-標準化戰(zhàn)略和標準化體系A(chǔ)、產(chǎn)品標準化B、管理標準化（流程標準化、合約標準化、操作規(guī)范標準化、工作成果標準化）C、工藝標準化2、項目管理貫穿始終A、項目人員的五大能力：通用管理能力、專業(yè)管理能力、環(huán)境適應(yīng)能力、人際關(guān)系能力、項目管理能力；B、項目管理五大過程組，十大知識領(lǐng)域C、質(zhì)量規(guī)劃與干系人溝通二）、執(zhí)道發(fā)展戰(zhàn)略層面，企業(yè)使命、愿景

6、、目標、戰(zhàn)略地位及商業(yè)盈利模式。策略層面，產(chǎn)品與業(yè)務(wù)選擇、業(yè)務(wù)與職能、管理模式。運營層面，組織結(jié)構(gòu)、設(shè)計研發(fā)、營銷、客服、人力資源、流程控制等。核心思想：做好項目工程管理的三大關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞一、格局關(guān)鍵詞二、視野關(guān)鍵詞三、能力第二講： 項目工程現(xiàn)場 (初窺門徑篇) 1、房地產(chǎn)行業(yè)的7大挑戰(zhàn)與 7大運營管理風(fēng)險案例：模板支架坍塌事故分析2、房地產(chǎn)項目工程管理核心要素關(guān)鍵詞：“四控、三管、一協(xié)調(diào)”第一部分：什么是房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理？1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理普遍面臨的問題1）總包能力差，越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；2）范圍界限不清，如何肢解分包、分包的范圍、 權(quán)責多少才是最合適？3）參

7、建單位能力參差不齊，供應(yīng)商、施工單位的素質(zhì)幾乎決定了工程營造的品質(zhì)；工程管理人員素質(zhì)層次不齊，監(jiān)理形同虛設(shè)，勞務(wù)缺失，如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標準貫徹進工程營造的全程？4）交付標準不清，陷入低價誤區(qū)，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾話題：那些是開發(fā)商管理原因造成的常見問題？5）工程策劃、合約管理形同虛設(shè)。2、 工程管理基本內(nèi)容 ：設(shè)計、質(zhì)量、進度、成本、安全文明、銷售、客戶投訴、合作伙伴、公共資源等3、現(xiàn)場管理定義與本質(zhì)4、開發(fā)商現(xiàn)場管理目標、對象與責任5、現(xiàn)場管理面對困難與挑戰(zhàn)思考：1、如何將優(yōu)秀的質(zhì)量標準貫徹進工程營造的全程？2、如何發(fā)揮施工現(xiàn)場管理人員的作用？3、如何平衡集團檢查與現(xiàn)場督導(dǎo)的

8、關(guān)系？第二部分、甲方外包工程管理現(xiàn)狀分析（總、分包單位問題解決）1、開發(fā)商外包管理的常見問題及其根源1）、合同承包模式管理分析2）、現(xiàn)場管理模式分析2、甲方與工程承包商在項目中管理的差異4、甲方計劃與外包商執(zhí)行的偏差和信息不對等5、關(guān)于工程界面管理的確定6、支付工程款與外包管理執(zhí)行力關(guān)系7、甲方變更、簽證與外包管理關(guān)系處理8、甲方風(fēng)險管理與外包商風(fēng)險承擔的界定執(zhí)行9、監(jiān)理公司的選擇與管理10、監(jiān)控、激勵外包商的原則與方法11、總包商在項目中的責權(quán)利12、總包商在工程前、工程中和交付階段主要工作思考：1、現(xiàn)場總包管理的矛盾點、消極怠工及停工對抗等危機處理辦法2、優(yōu)秀的總包、分包單位選擇，參考標準

9、有那些？話題1：房地產(chǎn)公司為什么不適合總承包？話題2：關(guān)于總承包管理缺失引發(fā)的工程缺陷與糾紛話題3：房地產(chǎn)公司要建立怎樣的項目管理模式話題4：關(guān)于“多項目開發(fā)綜合癥”(1)攘外必先安內(nèi) (2)溝通、配合、協(xié)同探索：開發(fā)商的三種境界和三個層次結(jié)論：1、沒有質(zhì)量的擴大規(guī)模是一條不歸路。 2、選擇優(yōu)秀的合作伙伴是保證質(zhì)量的前提。第四部分、標桿房地產(chǎn)經(jīng)典項目賞析我們要學(xué)習(xí)最優(yōu)秀的地產(chǎn)公司產(chǎn)品序列及優(yōu)秀案例：1、綠城 2、萬科 3、世茂 4、龍湖核心思想：【三借】借勢+借智+借力小結(jié)：沒有完美的個人，只有完美的團隊；小成功靠個人，大成功靠團隊。第三講： 項目工程準備階段 (登堂入室篇)先有正確的人；才有

10、正確的事第一部分、選擇正確的人（對內(nèi)：團隊）A項目“質(zhì)量管理”管什么？B六管一控五環(huán)節(jié)話題1、地產(chǎn)行業(yè)到底需要什么樣的管理人員？話題2：項目團隊穩(wěn)定與協(xié)作的重要性 2、選擇正確的人（對外：合作資源）a房地產(chǎn)內(nèi)部及外部管理：內(nèi)部管理靠流程；外部管理靠合同b如何建立良好的政府關(guān)系？分享：標桿企業(yè)制度、流程參考文件C、合約管理實例分享：1、一些標準化合同范本（總包及分包）分享：優(yōu)秀管理者必備的能力和品質(zhì)第二部分、選擇正確的事什么是正確的事？1、滿足客戶要求 2、符合公司利益 3、具備項目條件小結(jié)：優(yōu)秀質(zhì)量管理核心10大絕招怎么 “決定正確的事” ？請改變你的非理性想法確定正確的事 -謀定而后動-項目

11、策劃書落地：如何制定項目工程管理策劃書？七嘴八舌：1、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師的金牌標準與技能PPT2、優(yōu)秀地產(chǎn)工程師質(zhì)量重點把關(guān)40個部位PPT？分享：1、萬科集團項目經(jīng)理部管理標準與管理制度2、“白銀時代”什么樣的人才是房地產(chǎn)企業(yè)真正需要的呢？ 第四講： 項目工程實施階段 (破釜沉舟篇)第一部分、開工前準備階段管理核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的實施攻略1、項目生產(chǎn)組織的確定 2、項目總控進度計劃的確定 3、項目招投標計劃管理 4、項目成本管理要求5、設(shè)計配合要求的確定 6、監(jiān)理管理要求的確定7、總包管理要求的確定 8、重大施工方案的提出及要求9、變更洽商的管理 10、項目會議制度要求11、工程檔

12、案及文件管理要求 12、項目合同管理要求13、對圖紙預(yù)審與會審 14、制定合理工期15、總平面管理策劃 分享：1、如何編制工程管理策劃書、工程質(zhì)量管理策劃書；2、總包單位管理的“緊箍咒”-施工組織設(shè)計方案審核3、標段劃分與施工交通流線設(shè)計 4、二次優(yōu)化設(shè)計重要性案例分析5、案例：銷售示范區(qū)-總平面布置策劃的前提第二部分、施工過程精細化管控“3步法”關(guān)鍵詞：正確的方法+持續(xù)的執(zhí)行力 第一步：對供方的管理輸出控制1、工程管理進度控制 2、項目進度目標分析 3、項目總體計劃編制一級計劃：公司23年的戰(zhàn)略經(jīng)營計劃二級計劃：項目開發(fā)里程碑節(jié)點計劃三級計劃：各專業(yè)部門項目具體實施作業(yè)計劃討論：1、關(guān)于3級

13、進度計劃的重要性 2、計劃不力的主要原因分析3、計劃編制及執(zhí)行常見問題 案例分享：如何保證工程關(guān)鍵節(jié)點計劃？第三部分、現(xiàn)場過程管理最有效的16大環(huán)節(jié)核心秘籍：1、過程控制-材料設(shè)備選用管理 2、過程控制-材料封存3、過程控制-材料進場驗收 4、過程控制-施工質(zhì)量樣板引路分享： 1、工程樣板先行執(zhí)行效果 2、樣板先行-高品質(zhì)清水樣板間實體展示5、過程控制-工程質(zhì)量巡檢制度分享：現(xiàn)場巡檢之工程現(xiàn)場召開觀摩會 案例：工程巡檢問題記錄分享6、過程控制-要讓問題可視化 7、過程控制-例會制度8、過程控制-成品保護 9、過程控制-工序檢查分享1:各分部工程質(zhì)量過程控制要點；觀感部位質(zhì)量驗收要點分享2：工程

14、施工現(xiàn)場質(zhì)量常見病、多發(fā)病的預(yù)防與管控；10、過程控制-實測實量 11、過程控制-安全管理12、過程控制-文明施工 案例分享：優(yōu)秀項目施工現(xiàn)場安全文明管理13、過程控制-工地開放日 14、過程控制-情景示范區(qū) 工地開放日情景示范區(qū)建設(shè)要點 打造高品質(zhì)情景示范區(qū)五大原則：分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀思想一、如何做好房地產(chǎn)景觀設(shè)計及施工管理.doc？思想二、如何實現(xiàn)項目最大化景觀價值挖掘？閑言碎語：n 學(xué)習(xí)與成長的關(guān)系；會哭的孩子有奶吃？論大鍋飯與平均主義分享：1、專項工程交工驗收標準及細則.doc2、如何做好強弱電、給排水、天然氣、智能化及室外管網(wǎng)的設(shè)計與施工管控？3、 如何保證配電室、

15、消防控制室的安裝及竣工驗收?第五講： 項目工程交付及后評估階段 (大功告成篇)第一：交付前督查督導(dǎo)-“一房三驗”1、 驗收前的準備工作 2、 專項驗收及竣工驗收 3、 公司內(nèi)部驗收(附件)4、 保修合同及保修擔保(附件)5、 物業(yè)接管驗收的準備工作(附件)實例分享： 1、交房時重點注意的30個重要問題 2、業(yè)主收房25個重要關(guān)注點 3、階段性交房前工作梳理 4、竣工交房項目質(zhì)保期整改流程指引 5、萬科、綠城、龍湖，精裝修/毛坯交付標準第二：工程竣工交付后管理1、物業(yè)接管驗收準備會(附件) 2、物業(yè)接管驗收3、保修工作的組織、原則及管理 4、整改及收尾工作5、 項目交付使用后，對于業(yè)主入住后的常

16、見病及解決辦法；第三、客戶入住及客戶服務(wù)管理1、 入住前準備工作(附件) 2、 客戶入住(附件)3 、客戶服務(wù)及投訴處理(附件)4、客戶入住也是一種經(jīng)營活動第四、關(guān)注客戶體驗1、交付階段的快速反應(yīng)直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的最后一道防線思考：如何把控好公共部位面子工程質(zhì)量？資料分享：1、交付流程 2、交付前、中、后的風(fēng)險控制 3、客戶質(zhì)量檔案 實例分享：1）XX項目房屋交付全過程詳解PPT2）XX項目交付工作流程及交房方案第五、項目后評估實施要點Ø 1 、項目整體施工組織管理總結(jié)Ø 2 、技術(shù)管理及進度、質(zhì)量、安全文明施工總結(jié)Ø 3 、合同執(zhí)行情況總結(jié)Ø 4 、成本控制執(zhí)行總結(jié)Ø 5 、物業(yè)移交及客戶保修服務(wù)總結(jié)思考1：如何建立產(chǎn)品缺陷反饋手冊？ 思考2：探討關(guān)于無效成本（手冊）分享1、學(xué)習(xí)做好項目后評估.doc 2、地產(chǎn)委托物業(yè)施工的管理辦法.doc回顧總結(jié)：最后研討及經(jīng)驗交流向英?。禾丶s講師，美國PMI會員、認證PMP；一級建造師、注冊巖土工程師；在國內(nèi)一線房企具有15年的項目管理實踐工作經(jīng)驗，從事項目級和集團級運營、工程等精細化管理工作；先后在南都（萬科）、復(fù)地、綠城等知名房地產(chǎn)公司從事項目級和集團級運營管理工作;現(xiàn)任某建設(shè)管理公司執(zhí)行總經(jīng)理，全面負責項目組合運營管理、工程建設(shè)及標準化建設(shè)。向英俊老師主持及參與