某商業(yè)裙樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總案

1、萬(wàn)盛廣進(jìn)名都商業(yè)裙樓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃總案目 錄第一部分：萬(wàn)盛區(qū)概況- 4 頁(yè)第二部分：區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)研- 9 頁(yè)第三部分：項(xiàng)目概況及SWOT分析- 17頁(yè)第四部分：項(xiàng)目定位- 22頁(yè)第五部分：項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議- 39頁(yè)第六部分： 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略- 42頁(yè)第七部分：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)建議- 50頁(yè)第八部分：項(xiàng)目招商策略- 58頁(yè)第九部分：項(xiàng)目操作思路及手法- 62頁(yè)第十部分：項(xiàng)目包裝及推廣執(zhí)行- 64頁(yè)第一部分 萬(wàn)盛區(qū)概況一、萬(wàn)盛區(qū)基本情況1、地理位置：萬(wàn)盛區(qū)位于北緯28。4629。06，東經(jīng)106。45107。03,南北最長(zhǎng)40.5公里、東西最寬23公里幅員面積565.76平方公里,位于重慶市東南部

2、，是重慶市重要的能源基地和重慶市新興旅游區(qū),人口27萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口約10萬(wàn)人。區(qū)人民政府駐萬(wàn)盛，距重慶市中心區(qū)80公里。區(qū)境東和北與南川市接壤、西與綦江縣交界、南與貴州省桐梓縣相鄰,地處渝黔、渝湘要沖，是渝南、黔北地區(qū)重要的物資集散地。2、交通條件：萬(wàn)盛交通運(yùn)輸十分便捷，已經(jīng)進(jìn)入一小時(shí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，有渝黔鐵路三（江）萬(wàn)（盛）支線、萬(wàn)（盛）南（川）鐵路，個(gè)火車站，個(gè)二級(jí)編輯站，開(kāi)通了重慶至萬(wàn)盛旅游專列；渝湘公路上連重慶、下接涪陵、黔江和貴州黔北地區(qū)。渝黔高速公路已建成通車，綦萬(wàn)高速公路全長(zhǎng)公里，路基寬米，雙向四車道，擁有大小橋梁座，互通式立交處。該公路是重慶連接南川市、涪陵區(qū)、黔江區(qū)以及毗鄰的湖南、湖

3、北、貴州等省的重要通道。出境公路還有渝湘公路橫貫全境，將國(guó)道319線與國(guó)道210線連為一體。向南有萬(wàn)（盛）桐（梓）高等級(jí)公路連接黔北地區(qū)，使萬(wàn)盛這個(gè)渝南、黔北地區(qū)傳統(tǒng)的邊貿(mào)重鎮(zhèn)，具備了更為優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件。萬(wàn)盛區(qū)西有三萬(wàn)鐵路連接鐵路干線渝黔線；東有萬(wàn)南鐵路連接南川市，具備與渝懷鐵路相連的基礎(chǔ)條件。3、基礎(chǔ)設(shè)施：經(jīng)過(guò)幾年的建設(shè),萬(wàn)盛區(qū)內(nèi)已形成了較為完善的供水、供電、天然氣、通訊、郵政、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)以及閉路電視系統(tǒng)。.供電：全區(qū)有2.4萬(wàn)千瓦、5.5千瓦火電廠各一座,另有一座2×30萬(wàn)千瓦的火電廠正在建設(shè)當(dāng)中；有220kv變電站1座、110kv變電站2座、35kv變電站9座，10kv和6

4、kv配電線路25條。.供水：區(qū)內(nèi)有大小河流67條，地下水有7770萬(wàn)立方米，區(qū)自來(lái)水廠供水能力20000立方米（每日），中二級(jí)水庫(kù)湯家溝水庫(kù)蓄水量1133萬(wàn)立方米，銀碗槽水庫(kù)、毛里水庫(kù)和興建中的張三塘水庫(kù)等水利設(shè)施及輸水渠道四通八達(dá)的。.天然氣：管道天然氣工程已于2003年建成通氣，每日最大供氣能力26萬(wàn)立方米，可向萬(wàn)盛城區(qū)、萬(wàn)盛資源型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)及萬(wàn)盛北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)供氣。.通訊：區(qū)內(nèi)已經(jīng)開(kāi)通了4萬(wàn)門(mén)程控電話和60路遠(yuǎn)程數(shù)字微波站，實(shí)現(xiàn)了國(guó)際、國(guó)內(nèi)直撥。移動(dòng)電話與全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，無(wú)論是在熱鬧的城市，還是在偏僻的鄉(xiāng)村都可以順利的接通，在境內(nèi)基本上都沒(méi)有盲區(qū)，形成了現(xiàn)代化的通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)?；ヂ?lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)廣泛開(kāi)展，遍

5、及每一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且光纖寬帶互聯(lián)網(wǎng)也已在城區(qū)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)通。4、旅游資源：萬(wàn)盛區(qū)處于四川盆地向云貴高原過(guò)渡地帶，典型的喀斯特地貌、“十里不同天”的高山垂直氣候條件，孕育了豐富的旅游資源，其品種齊全，在重慶市獨(dú)樹(shù)一幟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全區(qū)有山地景觀、峽谷景觀、石林景觀、溶洞景觀、森林景觀、氣象景觀及生態(tài)農(nóng)業(yè)景觀等大型景區(qū)100余處，各小景點(diǎn)數(shù)不勝數(shù)，具有“山峻、峽險(xiǎn)、石奇、水秀、林幽、洞深”等顯著特色。萬(wàn)盛區(qū)以其秀美的山水風(fēng)光，被譽(yù)為長(zhǎng)江三峽外環(huán)旅游線上一顆“綠色明珠”。擁有重慶市最大的自然生態(tài)旅游區(qū)黑山谷、“重慶十佳景區(qū)”萬(wàn)盛石林、“渝黔第一漂”銅鼓灘漂流、“天然氧吧”九鍋箐森林公園、“休閑圣地”櫻花溫

6、泉等五大景區(qū)，此外，尚有別具特色的奧陶紀(jì)地質(zhì)公園（原重慶滸石林）正在建設(shè)當(dāng)中。其中，萬(wàn)盛石林和黑山谷雙雙被評(píng)為中國(guó)旅游景區(qū)最高等級(jí)“國(guó)家AAAA級(jí)景區(qū)”。5、城市功能：城市環(huán)境優(yōu)美，教育、文化、體育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施齊全，自成體系。區(qū)內(nèi)有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行三家金融機(jī)構(gòu)，并設(shè)立了外匯業(yè)務(wù)；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)險(xiǎn)種齊全。近年來(lái)，隨著區(qū)內(nèi)有線電視工程、管道天然氣工程、文化大樓、體育館、旅游賓館等設(shè)施的相繼建成，城市綜合服務(wù)功能顯著增強(qiáng)。二、萬(wàn)盛區(qū)未來(lái)規(guī)劃萬(wàn)盛區(qū)正在沿萬(wàn)盛大道開(kāi)發(fā)新城區(qū)，新城區(qū)集住宅、行政、金融、商業(yè)、休閑為一體，以解決萬(wàn)盛老城區(qū)人口過(guò)于集中、片區(qū)規(guī)模小等問(wèn)題，3.4萬(wàn)平方米的萬(wàn)盛廣場(chǎng)

7、已經(jīng)破土動(dòng)工，將成為市民休閑的好去處,萬(wàn)盛區(qū)規(guī)劃建設(shè)19條城市道路，包括臨江路、濱江路在內(nèi)的交通主干道和次干道，規(guī)劃建設(shè)的東環(huán)路與延長(zhǎng)的迎賓大道相交后和萬(wàn)東南路連接，規(guī)劃建設(shè)火車北站和汽車客運(yùn)中心，將市區(qū)范圍擴(kuò)大一倍，待建的桂花公園，正在建設(shè)的萬(wàn)盛廣場(chǎng)將大大改善城市形象，此外，萬(wàn)盛區(qū)加緊創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市工作，改善并優(yōu)化鵬生農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、紅楓綜合市場(chǎng)等市場(chǎng)的銷售產(chǎn)品品種、物價(jià)、食品衛(wèi)生和環(huán)境衛(wèi)生，濱江路、紅楓小區(qū)、東林火車站廣場(chǎng)、萬(wàn)盛大道、三元橋、高速公路路口、觀景灣等公路環(huán)線的交通秩序和衛(wèi)生狀況。從規(guī)劃入手，打造綠色、衛(wèi)生、旅游城市,提高城市水平。從規(guī)范化管理入手，加大創(chuàng)建力度。規(guī)范攤點(diǎn)的布局和衛(wèi)

8、生管理，并把整潔、衛(wèi)生、美觀、禮貌等作為規(guī)范的重點(diǎn)。從社會(huì)參與入手，在政府投入路燈、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，通過(guò)集資、招商等方式，多渠道集合社會(huì)資金共同參與城市建設(shè)?！笆晃濉逼陂g，堅(jiān)持以大開(kāi)發(fā)促大開(kāi)放，以大開(kāi)放促大發(fā)展，全力打造“誠(chéng)信萬(wàn)盛”、“商機(jī)萬(wàn)盛”、“人文萬(wàn)盛”、“法制萬(wàn)盛”、“魅力萬(wàn)盛”，全面實(shí)施以“旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢(shì)工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、城市建設(shè)為依托、科技創(chuàng)新為動(dòng)力”的旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略，全面建設(shè)“小而精、小而美、小而富、小而強(qiáng)”的新萬(wàn)盛。三、萬(wàn)盛未來(lái)商業(yè)中心的形成萬(wàn)盛區(qū)目前的城市金融、商業(yè)、行政中心是以龍鳳碑為圓心，向四周輻射，主要集中在萬(wàn)盛大道、勤儉路、萬(wàn)新路、濱江路之間

9、的區(qū)域，該片區(qū)存在人口密度較大，居住環(huán)境較差、商業(yè)格局凌亂、城市形象落后、片區(qū)規(guī)劃單一等劣勢(shì)。萬(wàn)盛區(qū)政府從市民實(shí)際需要、提高市民生活質(zhì)量、提升城市形象等方面出發(fā)，對(duì)萬(wàn)盛區(qū)做了富有前瞻性、科學(xué)性、可行性、創(chuàng)新性的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，在萬(wàn)東北路與松林路交匯處興建3.5萬(wàn)平方米的市民廣場(chǎng)及上萬(wàn)平方米的商業(yè)步行街，廣場(chǎng)旁興建政府大樓，把萬(wàn)盛主城區(qū)的東部及東南部規(guī)劃為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，作為將來(lái)的居住、金融、行政、商貿(mào)、休閑、娛樂(lè)中心，從整個(gè)城市范圍來(lái)看，將來(lái)的城市中心是以市民廣場(chǎng)為中心向四周輻射。四、萬(wàn)盛未來(lái)商業(yè)中心的打造萬(wàn)盛老城區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要為中小型的百貨零售及專業(yè)店，商品質(zhì)量處于中低檔，不能滿足市民日益增長(zhǎng)的

10、購(gòu)物需求，再加上老城區(qū)的建筑陳舊，缺乏現(xiàn)在都市感和時(shí)尚感。隨著城市規(guī)劃的執(zhí)行及相關(guān)優(yōu)惠政策的出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)嗅覺(jué)靈敏的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資商紛紛看好該片區(qū)，沿萬(wàn)東北路及萬(wàn)盛大道兩邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，萬(wàn)盛大道旁的巨鼎、名店城、紅楓綜合市場(chǎng)、康隆盛大都會(huì)等等樓盤(pán)相繼面市，總建筑面積20多萬(wàn)平方米，商業(yè)面積5萬(wàn)多平方米，沿萬(wàn)盛大道的商業(yè)門(mén)面紛紛開(kāi)業(yè)，該片區(qū)的美好商業(yè)前景不可估量。五、廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)特殊地理位置介紹廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)位于萬(wàn)盛大道與松林路交匯處，臨萬(wàn)盛市民廣和萬(wàn)盛大道，萬(wàn)盛大道目前為該地區(qū)的主干道，隨著片區(qū)開(kāi)發(fā)的逐步進(jìn)行，該道路人流量及車流量較大，廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)離商業(yè)步行街約100米，與步行街僅一路之

11、隔，以市民廣場(chǎng)和商業(yè)步行街為推動(dòng)力，可以輻射新城區(qū)及老城區(qū)。第二部分 區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)研一、社區(qū)消費(fèi)中心商業(yè)研究商業(yè)用房供需分析隨著萬(wàn)盛區(qū)政府打造片區(qū)經(jīng)濟(jì)的力度加強(qiáng)及片區(qū)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，萬(wàn)盛區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，商業(yè)用房的供給需求量逐步上升，老城區(qū)的商業(yè)格局已經(jīng)不能適應(yīng)城市發(fā)展需求，隨著政府的新城區(qū)規(guī)劃，城市中心的逐步轉(zhuǎn)移，因此老城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有上升空間，而新社區(qū)消費(fèi)中心物業(yè)，由于受城市發(fā)展速度的影響，市民開(kāi)始接受，其價(jià)值已經(jīng)被初步認(rèn)識(shí)，所以新城區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)用房呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。商業(yè)業(yè)態(tài)分析從萬(wàn)盛區(qū)的零售業(yè)分布來(lái)看，主要商場(chǎng)分布在老社區(qū)中心的萬(wàn)東北路及萬(wàn)新路，

12、而且經(jīng)營(yíng)面積從幾百到幾千不等，正在經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)中，商業(yè)形態(tài)以百貨及生活用品為主。1、百貨商場(chǎng)：名稱經(jīng)營(yíng)面積立泰百貨4000平方米萬(wàn)盛百貨4000平方米勞動(dòng)商場(chǎng)1000平方米新東風(fēng)購(gòu)物中心3000平方米仟贊商場(chǎng)2000平方米野太陽(yáng)商場(chǎng)1500平方米昌宏商都2000平方米人民商場(chǎng)2000平方米2、中小型生活超市：名稱經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積萬(wàn)德超市4000平方米盛亨超市600平方米朝暉超市1000平方米森森超市300平方米新華超市1000平方米3、電器專業(yè)店：名稱經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地面積萬(wàn)達(dá)電器1000平方米三元電器1000平方米萬(wàn)匯電器500平方米商社電器600平方米經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要為：家用電器、床上用品、服裝、鞋帽、皮具

13、、日用化妝品、鐘表、通訊產(chǎn)品、家具等。產(chǎn)品檔次：以中低檔為主，高檔產(chǎn)品為輔。商業(yè)片區(qū)分布從目前萬(wàn)盛區(qū)的商業(yè)分布來(lái)看，還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，門(mén)面及商場(chǎng)主要集中在交通生活要道萬(wàn)東北路及萬(wàn)新路旁，萬(wàn)東北路是萬(wàn)盛目前車流量、人流量最大的道路，因?yàn)槠瑓^(qū)目前沒(méi)有商業(yè)街及步行街，臨街門(mén)面及商場(chǎng)依托于道路較大的人流量，萬(wàn)東北路主要以大中型商場(chǎng)、服裝專賣店、通訊產(chǎn)品專賣店、餐飲、鞋帽專賣、超市、休閑娛樂(lè)、建材、裝飾材料、布藝為主，萬(wàn)新路主要以臨街門(mén)面為主， 經(jīng)營(yíng)以服裝、餐飲、休閑娛樂(lè)、勞保用品、網(wǎng)吧等。萬(wàn)東路與濱江路之間為萬(wàn)盛餐飲休閑娛樂(lè)業(yè)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，火鍋店、美容美發(fā)、休閑娛樂(lè)、茶道、酒吧等，區(qū)域依存該片區(qū)人口

14、最集中的優(yōu)勢(shì)和臨江優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，經(jīng)營(yíng)的如火如荼。勤儉路主要以事業(yè)單位、休閑娛樂(lè)、服裝專賣、售樓中心為主，道路人流量及車流量與萬(wàn)東北路相比，具有較大差距；部分處于施工階段的萬(wàn)盛大道，道路兩邊主要為萬(wàn)盛近兩年來(lái)新修的商品房，為了滿足片區(qū)開(kāi)發(fā)的需要，片區(qū)集中了大量的建材、裝飾材料、燈具、布藝商家。萬(wàn)盛的商業(yè)從分布來(lái)看，可以認(rèn)為是以濱江路、勤儉路、萬(wàn)新路圍成的商業(yè)片區(qū)。商業(yè)氛圍處于萬(wàn)東北路的幾個(gè)大中型商場(chǎng)依靠道路的人流量，但是由于人流總量有限，經(jīng)營(yíng)狀況一般，同時(shí)光顧的人數(shù)不足50人。超市受地理位置的限制，同時(shí)光顧的人數(shù)不足10人。服裝、鞋帽專賣店同時(shí)光顧的人數(shù)不足5人。由于萬(wàn)盛目前大興土木，陸續(xù)

15、開(kāi)發(fā)推出的樓盤(pán)較多，裝修房子的戶主對(duì)建材、裝飾材料需求較大，該行業(yè)目前呈現(xiàn)良好勢(shì)頭。商業(yè)用房?jī)r(jià)格分析萬(wàn)盛區(qū)的商業(yè)從最近幾年開(kāi)始逐步繁榮，商業(yè)用房的銷售價(jià)格逐漸上升，租金價(jià)格也在逐步攀高。在三年以前，萬(wàn)盛區(qū)商業(yè)用房的月租金價(jià)格平均在10-30元/平方米，截止到2004年11月，調(diào)查顯示，現(xiàn)在租金價(jià)格上漲到30-80/平方米。商業(yè)用房的銷售價(jià)格從三年前2000-6000元/平方米，上漲到如今的4000-13000元/平方米，根據(jù)目前萬(wàn)盛的經(jīng)濟(jì)情況、人口數(shù)量、新開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價(jià)格來(lái)判斷，在未來(lái)3年內(nèi)，萬(wàn)盛商業(yè)物業(yè)的銷售價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，不會(huì)有較大幅度的上漲。二、社區(qū)消費(fèi)中心

16、發(fā)展趨勢(shì)分析與預(yù)測(cè)行政區(qū)域的改變對(duì)社區(qū)形成的影響隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)進(jìn)行，城市擴(kuò)張的速度日益加快，城市人口的不斷增加，讓城市行政管轄區(qū)域不斷的在發(fā)生變化，原有的老的社區(qū)不斷擴(kuò)大與膨脹，功能日益復(fù)雜，新的社區(qū)不斷增加，這將極大的改變整個(gè)城市的板塊劃分，而板塊劃分帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，又受政府宏觀政策的引導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)政策的傾斜，所以都市行政區(qū)劃的改變將對(duì)社區(qū)的形成和發(fā)展。城市增容對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的影響萬(wàn)盛經(jīng)濟(jì)飛躍前的社區(qū)消費(fèi)中心，由于其功能主要是服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)的居民，從社區(qū)構(gòu)成理論看，其產(chǎn)生基礎(chǔ)也是以廠礦企業(yè)為基礎(chǔ)的，所以其規(guī)模一般皆不是很大。近幾年的社區(qū)消費(fèi)中心，由于不僅要服務(wù)于本區(qū)居民，同時(shí)也要服務(wù)

17、于外來(lái)的居民，而從社區(qū)產(chǎn)生與構(gòu)成的角度來(lái)看，他改變了第一代社區(qū)消費(fèi)中心以廠礦為產(chǎn)生源的形成基礎(chǔ)，形成了以功能劃分為形成基礎(chǔ)的社區(qū)，所以其規(guī)模有日益擴(kuò)大的趨勢(shì)。隨著城市化進(jìn)程的日益前進(jìn)，城市人口必將越來(lái)越密集，因此社區(qū)人口也有呈現(xiàn)出日益增多的這樣一種趨勢(shì)，所以社區(qū)商業(yè)也就有日益繁榮的趨勢(shì)，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向中心商業(yè)靠攏的這樣一種趨勢(shì)。新商圈的發(fā)展對(duì)社區(qū)消費(fèi)中心的影響隨著萬(wàn)盛政府部門(mén)的整體規(guī)劃及新片區(qū)的開(kāi)發(fā)，商業(yè)中心正在向新修的市民廣場(chǎng)靠近，社區(qū)消費(fèi)中心也有日益向區(qū)域中心商業(yè)靠攏的局面。近年來(lái)，區(qū)域在發(fā)展自身競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，不斷引進(jìn)大型商場(chǎng)或者百貨業(yè)，而由于受就近消費(fèi)的影響，商業(yè)中心的零售百貨商

18、場(chǎng)的生意也較樂(lè)觀。這種在打破老城區(qū)才能有中型購(gòu)物中心與百貨商場(chǎng)的觀念的同時(shí)，也給社區(qū)消費(fèi)中心指明了一條商業(yè)發(fā)展前進(jìn)的方向，即社區(qū)消費(fèi)中心只要有足夠的人流與足夠的消費(fèi)能力做支撐，社區(qū)消費(fèi)中心也可以發(fā)展大型零售百貨或者其他的一些都市時(shí)尚的消費(fèi)形態(tài)與商業(yè)形態(tài)。三、社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表說(shuō)明：社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡，沒(méi)有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特征。說(shuō)明：在現(xiàn)在社區(qū)消費(fèi)中心里，商業(yè)鋪面面積在2160平方米是主力需求面積，其整個(gè)比例占了總共鋪面比例的70%左右，同時(shí)在超過(guò)120平方米以上的鋪面出現(xiàn)空缺，

19、也與整個(gè)社區(qū)現(xiàn)在的商家有著非常直接的聯(lián)系，現(xiàn)在尚沒(méi)有一家品牌商家進(jìn)駐，所以在商鋪面積上幾乎沒(méi)有出現(xiàn)大的鋪面。說(shuō)明：整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營(yíng)檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，在本區(qū)域的租金主要集中在1630元/平方米這個(gè)區(qū)間內(nèi)，他們一共占了整個(gè)商業(yè)鋪面的70%以上。第三部分 項(xiàng)目概況及SWOT分析一、基本情況本項(xiàng)目處于萬(wàn)盛大道與萬(wàn)東北路交匯處，項(xiàng)目緊靠萬(wàn)盛市民廣場(chǎng)是萬(wàn)盛區(qū)以后的中心區(qū)域，離老城區(qū)步行約10分鐘時(shí)間，區(qū)位條件十分優(yōu)越。1、項(xiàng)目總用地面積4700平方米；占地面積：2117.13平方米；2、總建筑面積：21426.04平方米，其中住宅建筑面積132

20、02.88平方米，商業(yè)建筑面積6223.68平方米（負(fù)一層：1999.48平方米，層高4.7米；第一層：2200平方米，層高4.8米；第二層：1934.49平方米，層高4.8米；第三層：1934.49平方米，層高5.4米；第四層：1000平方米，層高4.5米）。3、建筑密度：45.05；4、建筑容積率：4.58；5、綠地率：25.24；6、停車位：地下21個(gè)，地上12個(gè)。7、施工進(jìn)度：目前已經(jīng)施工至4層，計(jì)劃2005年竣工；8、建筑形態(tài)：共17層，塔樓住宅4-13層，裙樓商業(yè)1-3層，-1層超市與停車位，第4樓部分為露臺(tái)（約1000平方米）；9、項(xiàng)目臨商業(yè)步行街、萬(wàn)盛廣場(chǎng)、萬(wàn)盛大道、政府三個(gè)中

21、心、政府大樓；10、項(xiàng)目已于2004年9月開(kāi)盤(pán)。(以上數(shù)據(jù)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商所提供，以最后施工方案為準(zhǔn))二、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）：1、地處城市核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。2、靠萬(wàn)盛市民廣場(chǎng)，人流量較大，項(xiàng)目的增值空間充裕；3、臨萬(wàn)盛大道和紅楓路，距汽車客運(yùn)站較近，交通和物流都非常便捷；4、臨商業(yè)步行街，商業(yè)前景可觀；5、項(xiàng)目體量較大、容易形成大市場(chǎng)；6、項(xiàng)目臨街門(mén)面相對(duì)獨(dú)立且方正，業(yè)態(tài)選擇面大；7、獨(dú)立觀光電梯緩解三、四樓人流引入困難的壓力；8、層高5.5米，對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)選擇面限制較小；9、外立面設(shè)計(jì)美觀，有效提升了物業(yè)檔次。（二）劣勢(shì)（W）1、片區(qū)為新開(kāi)發(fā)社區(qū)，配套不完善；2、萬(wàn)盛大道的

22、萬(wàn)盛廣場(chǎng)段，正在施工，短時(shí)間交通不通暢；3、萬(wàn)盛廣場(chǎng)還未竣工，現(xiàn)場(chǎng)比較凌亂；4、片區(qū)商業(yè)氛圍需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)培育；5、期房項(xiàng)目，品質(zhì)能否最終落實(shí)成為影響購(gòu)買(mǎi)的阻力；6、售樓部選址較偏，到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的距離較遠(yuǎn)。7、開(kāi)發(fā)商在重慶市區(qū)的知名度不高，招商缺乏品牌支撐。（三）機(jī)會(huì)（O）1、萬(wàn)盛廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)工，對(duì)于未來(lái)片區(qū)商業(yè)狀況會(huì)有極大改善，并且會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)新的契機(jī)；2、萬(wàn)盛廣場(chǎng)周邊同樣擁有大面積商業(yè)的項(xiàng)目少，近一兩年之內(nèi)沒(méi)有同類項(xiàng)目推出；3、該片區(qū)屬于新開(kāi)發(fā)片區(qū)，周邊相似項(xiàng)目較多，容易形成大片區(qū)商業(yè)氛圍；（四）危脅（T）1、周邊新建樓盤(pán)較多，對(duì)項(xiàng)目的招商、銷售有一定的壓力。2、老商業(yè)區(qū)有部分商業(yè)物業(yè)將

23、翻新面市；3、目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較不可觀，容易影響客戶投資信心。二、SWOT矩陣策略配對(duì)SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)1）發(fā)揮地段的優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目升值空間充裕；2）發(fā)揮行政中心、商業(yè)中心、金融中心轉(zhuǎn)移到該片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，突出大環(huán)境的利好和置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小的優(yōu)勢(shì)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售；3）發(fā)揮交通優(yōu)勢(shì)，突出便捷交通給人流、物流運(yùn)輸帶來(lái)的可靠性；4）利用萬(wàn)盛廣場(chǎng)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少的機(jī)會(huì)，突出本項(xiàng)目在該片區(qū)的稀缺性；WT策略：弱化劣勢(shì)，規(guī)避威脅1）轉(zhuǎn)移銷售中心到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，利用萬(wàn)盛廣場(chǎng)竣工后人流大的優(yōu)勢(shì)，宣傳項(xiàng)目；2）通過(guò)與專業(yè)代理公司和相關(guān)專業(yè)協(xié)作單位合作，以此彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足和提高開(kāi)發(fā)商的知名度；3）

24、通過(guò)對(duì)項(xiàng)目擁有眾多品牌商品的宣傳吸引可能流失的客戶群。第四部分 項(xiàng)目定位一、市場(chǎng)定位考慮到本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置、周邊自然環(huán)境、片區(qū)商業(yè)環(huán)境以及其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)等等各個(gè)方面的因素，我們建議將本案定位為：“萬(wàn)盛首家多功能立體式商業(yè)城”將本項(xiàng)目定位為萬(wàn)盛首家多功能立體式商業(yè)城，主要是考慮到目前萬(wàn)盛區(qū)沒(méi)有一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的大型綜合型商業(yè)設(shè)施，超市、商場(chǎng)、酒樓等分散經(jīng)營(yíng)，距離較遠(yuǎn)，缺乏一個(gè)將幾種業(yè)態(tài)集合起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目，讓消費(fèi)者在一撞樓內(nèi)就可以滿足購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)的多種消費(fèi)和享受。而本項(xiàng)目的規(guī)劃格局和建筑形態(tài)就恰好可以滿足以上幾種業(yè)態(tài)的大致要求，因此，我們經(jīng)過(guò)充分調(diào)查和論證，決定把項(xiàng)目

25、-1層規(guī)劃為超市和停車場(chǎng)，12樓規(guī)劃為品牌百貨商場(chǎng)，3樓規(guī)劃為品牌餐飲、咖啡廳、健身房等業(yè)態(tài)，4樓露臺(tái)規(guī)劃為酒吧、露天茶樓等業(yè)態(tài)。本項(xiàng)目多功能、立體式的市場(chǎng)定位，不僅可以彌補(bǔ)目前萬(wàn)盛商業(yè)缺乏中高檔次商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空缺，還可以提升項(xiàng)目本身的檔次和品質(zhì)，提升開(kāi)發(fā)商的企業(yè)知名度。本項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將在萬(wàn)盛市場(chǎng)上形成強(qiáng)大的凝聚力，成為萬(wàn)盛區(qū)的標(biāo)志性建筑，將許多零散分布在臨街門(mén)面的品牌商家吸引到本項(xiàng)目中來(lái)，真正實(shí)現(xiàn)“一體化商業(yè)”的規(guī)模效應(yīng)。二、項(xiàng)目的功能定位 結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際狀況，我們將本項(xiàng)目在購(gòu)物方面的功能定位為萬(wàn)盛“品牌和時(shí)尚的孵化器”，該功能應(yīng)該在滿足購(gòu)物的基本功能的前提下，進(jìn)一步擴(kuò)展其在滿足消費(fèi)者

26、在休閑、娛樂(lè)等方面的需求，具體包括：1、休閑、娛樂(lè)示范功能休閑娛樂(lè)示范和引領(lǐng)潮流，是廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)的首要功能。（1）、廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)將導(dǎo)入“多功能立體式商業(yè)城”的模式及經(jīng)營(yíng)理念，是各種商業(yè)形態(tài)提檔進(jìn)級(jí)的新興模式，也是目前市民在購(gòu)物消費(fèi)中的一種潮流和趨勢(shì)，其本身就具有時(shí)尚性，且定位的本身，又包含著商品的時(shí)尚、消費(fèi)的時(shí)尚、生活的時(shí)尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時(shí)尚消費(fèi)空間，所營(yíng)造的是一個(gè)舒適、輕松、愉快的購(gòu)物環(huán)境。（2）、作為“時(shí)尚孵化器”，廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)要“孵化”一種新的生活方式。深刻體現(xiàn)廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)先進(jìn)理念的“時(shí)尚孵化器”，應(yīng)該使本項(xiàng)目成為目前萬(wàn)盛區(qū)甚至周邊地區(qū)最高端的時(shí)尚消費(fèi)資源，不論

27、是在萬(wàn)盛本地，還是整個(gè)周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)成為引領(lǐng)時(shí)尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購(gòu)物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購(gòu)物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場(chǎng)所，將使得廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)本身就是一個(gè)品牌和形象的大展臺(tái)，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的全國(guó)各地，面貌全新的休閑娛樂(lè)購(gòu)物的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。2、經(jīng)營(yíng)資源整合功能傾心演繹全新的購(gòu)物模式，與眾

28、不同的市場(chǎng)新形象，引領(lǐng)購(gòu)物潮流，展示“休閑化、娛樂(lè)化”，培育好這個(gè)品牌，就是獲得了最好的經(jīng)營(yíng)資源。同時(shí)，使得通過(guò)這個(gè)孵化器整合的經(jīng)營(yíng)資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)及廣進(jìn)企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素質(zhì)基礎(chǔ)，并最終聚集為本項(xiàng)目的整體品牌影響力。3、商業(yè)流通的擴(kuò)張功能廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)所搭建的這個(gè)巨大的商業(yè)平臺(tái)，可以為開(kāi)發(fā)商建立一個(gè)涵蓋整個(gè)萬(wàn)盛地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為廣進(jìn)企業(yè)通過(guò)品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的品牌擴(kuò)張，為超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑廣進(jìn)企業(yè)新的開(kāi)發(fā)思路。4、地產(chǎn)升值功能廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有

29、了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場(chǎng)都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。因此，它所到之處，必將大大帶動(dòng)相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果廣進(jìn)公司在廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使廣進(jìn)公司建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型復(fù)合型經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)在商業(yè)流通業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的有機(jī)結(jié)合，并通過(guò)由開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大的利潤(rùn)，加速實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。5小結(jié)結(jié)合前述功能定位的目標(biāo)，我們認(rèn)為“多功能立體式商業(yè)城”的市場(chǎng)定位，不僅能與其他項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)割，還能夠達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠上述功能定位方案將使項(xiàng)目

30、的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢(shì)非常明顯，同時(shí)定位又不脫離于市場(chǎng)實(shí)際，能夠得到各個(gè)層面客戶的廣泛認(rèn)同，為實(shí)現(xiàn)快速的資金回籠打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)由于功能定位的復(fù)合性，使項(xiàng)目整體運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大大降低，服務(wù)的品質(zhì)將樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品定位與形象，在推廣中也有更大的調(diào)整及控制空間，從而在購(gòu)物娛樂(lè)功能層面有效的規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)，形成相對(duì)的優(yōu)勢(shì)。盡可能挖掘項(xiàng)目的利潤(rùn)空間本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為中小投資者，這些客戶都比較看重物業(yè)的檔次和形象，單價(jià)不是其考慮的重點(diǎn)，而總價(jià)成為購(gòu)置考慮的絕對(duì)要素。因此在價(jià)格抗性方面的承受能力較強(qiáng)，為項(xiàng)目的價(jià)格操作營(yíng)造出了較大的潛在上升空間。三、 項(xiàng)目形象定位：本項(xiàng)目形象和檔次定位為：時(shí)尚的內(nèi)外裝飾 +

31、 中高檔次的商品和品牌 + 寬松舒適的購(gòu)物環(huán)境具體的說(shuō)，項(xiàng)目在視覺(jué)形象上要充分體現(xiàn)出較純粹的購(gòu)物、娛樂(lè)的形象，以及簡(jiǎn)潔明快的時(shí)代氣息，包括項(xiàng)目的立面設(shè)計(jì)、賣場(chǎng)包裝、銷售物料制作等。在另一方面，項(xiàng)目的配套也要在注重休閑、娛樂(lè)和購(gòu)物的同時(shí)有較高的形象標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改傳統(tǒng)商業(yè)吵雜、凌亂的購(gòu)物環(huán)境，塑造出本項(xiàng)目與眾不同的休閑娛樂(lè)購(gòu)物新形象，傾心演繹一種全新的購(gòu)物模式。四、目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位為分為兩大類：一類是目標(biāo)消費(fèi)客戶群體，一類是目標(biāo)投資客戶群體。目標(biāo)消費(fèi)客戶群體是：萬(wàn)盛區(qū)中高收入階層、時(shí)尚青年人的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)中心本項(xiàng)目由于自身的諸多獨(dú)特性，使其面對(duì)的投資客戶群

32、體比較廣，但投資動(dòng)機(jī)卻比較單純。他們是一群有比較好的職業(yè)，有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入，有時(shí)間來(lái)消費(fèi)和享受生活的人。從職業(yè)上分，主要包括機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、醫(yī)生、教師、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶從年齡上看，主要集中在青年和中年人，年齡以2550歲為主。從地域上看，除項(xiàng)目本身的住戶外，主要還有周邊包括萬(wàn)東鎮(zhèn)等片區(qū)的消費(fèi)者、投資者。五、 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位12層的百貨商場(chǎng)的商品囊括了日常消費(fèi)品和高檔消費(fèi)品，持久消費(fèi)品和快速消費(fèi)品等，對(duì)于廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目，我們不能將其打造成大型的綜合的shopping mall市場(chǎng)，因?yàn)槿f(wàn)盛的人口數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)檔次、消費(fèi)頻率等都不及大城市，不能把居民所需要的

33、各種商品都搬到商場(chǎng)來(lái)，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益還是品牌效應(yīng)產(chǎn)生巨大壓力，而應(yīng)該按照萬(wàn)盛的“適應(yīng)市場(chǎng)、適度超前、引領(lǐng)時(shí)尚”的原則進(jìn)行，即上文所述的功能及“升級(jí)版”定位模式。 經(jīng)營(yíng)模式定位：“時(shí)尚孵化器”“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大型百貨商場(chǎng)依托某個(gè)商品大類的大集合市場(chǎng)，而是具有經(jīng)營(yíng)品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用主力店的凝聚力介入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以引領(lǐng)萬(wàn)盛市場(chǎng)。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營(yíng)中心”，其目的是為了推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷和推廣。 體現(xiàn)出“多品牌聚集、主力店經(jīng)營(yíng)的孵化基地和時(shí)尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為萬(wàn)盛商業(yè)旗艦。Ø商業(yè)孵化基地品牌孵化器、財(cái)富孵

34、化器。Ø品牌推廣中心引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)時(shí)尚。 按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，領(lǐng)先萬(wàn)盛，幅射四周”的原則，聚集多個(gè)經(jīng)營(yíng)品牌、集合主力店，引領(lǐng)和引導(dǎo)市場(chǎng)，使本項(xiàng)目成為品牌聚集和推廣中心。 項(xiàng)目功能分區(qū)：以大帶小、優(yōu)勢(shì)整合對(duì)于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情況，我們認(rèn)為“廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“購(gòu)物廣場(chǎng)”和“休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)”二大部分進(jìn)行劃分，負(fù)一層至二層為購(gòu)物區(qū)，第三、四層為休閑娛樂(lè)區(qū)。購(gòu)物區(qū)：負(fù)一樓超市：日用消費(fèi)品、餐具、快速食品、調(diào)料、配料、干貨、副食、煙酒茶、飲料、營(yíng)養(yǎng)品、保健品、中低檔美容化妝品、低檔鞋帽、低檔服裝等。一樓商場(chǎng)：中高檔護(hù)膚護(hù)發(fā)品、化妝品、時(shí)尚飾品、皮具、男女中高檔服裝、

35、男女鞋類、童裝、金銀首飾、內(nèi)衣、床上用品、布藝等。二樓商場(chǎng)：家用電器產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鐘表、音像、IT產(chǎn)品、文具、嬰兒用品等。現(xiàn)根據(jù)我公司對(duì)萬(wàn)盛綜合百貨及零售行業(yè)多個(gè)商家及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為購(gòu)物中心在本區(qū)域形成強(qiáng)勢(shì)形象，對(duì)老商圈里較小規(guī)模的商家形成強(qiáng)大的擠壓和吸引，形成歸市的趨勢(shì)。休閑娛樂(lè)區(qū)：三樓：品牌中餐、咖啡廳、茶樓、健身房四樓：休閑酒吧、露天茶樓具有休閑娛樂(lè)特色的配套行業(yè)（餐飲、茶吧、酒吧、水吧等），配有背景音樂(lè)，給前來(lái)休閑娛樂(lè)的客戶創(chuàng)造輕松、輕盈的環(huán)境；據(jù)對(duì)萬(wàn)盛相關(guān)市場(chǎng)的深入調(diào)研及專家分析，目前萬(wàn)盛相關(guān)場(chǎng)所要么環(huán)境吵雜，要么是傳統(tǒng)的迪吧，

36、大廳式消費(fèi)，無(wú)法給客戶提供高享受的專業(yè)場(chǎng)所，無(wú)法與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，所以，本項(xiàng)目休閑娛樂(lè)設(shè)施的引入，填補(bǔ)了萬(wàn)盛區(qū)的市場(chǎng)空白，也有力的支撐了項(xiàng)目的“多功能立體式”的特色定位。通過(guò)策略組合的強(qiáng)勢(shì)實(shí)施，本項(xiàng)目可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)策略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在萬(wàn)盛市場(chǎng)上及社會(huì)公眾心目中引起強(qiáng)大的震撼力和轟動(dòng)效應(yīng)，市場(chǎng)前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。但是，商業(yè)專家指出：該區(qū)域總的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不可超出3000建筑平方米（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢(shì)和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性化”和“人情味”的輕松

37、、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場(chǎng)所，形成符合國(guó)際商業(yè)發(fā)展潮流的、以“休閑娛樂(lè)”為特色的、具有本土特色的魅力。六、價(jià)格定位（一）、價(jià)格制定原則1、價(jià)格的差異性原則該原則指物業(yè)價(jià)格因?yàn)槲恢谩⒋笮?、朝向、樓層與功能劃分的不同，應(yīng)存在一定的差異性。2、價(jià)格的階段性原則按照不同的銷售階段制定不同的價(jià)格，是銷售能否取得成功的一大重要因素。開(kāi)盤(pán)期給予一定的讓利，促進(jìn)商業(yè)氛圍的快速形成，項(xiàng)目商業(yè)氛圍提升后，適當(dāng)?shù)膶?duì)商業(yè)價(jià)格提升，能夠保證后期商業(yè)的成功銷售，同時(shí)能夠直觀的提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，對(duì)于維護(hù)開(kāi)發(fā)商的形象有一定的幫助。本項(xiàng)目根據(jù)以上提到的幾個(gè)因素，在保證項(xiàng)目的總利潤(rùn)的前提下，指定了如下定價(jià)原則：項(xiàng)目單位定價(jià)原則為

38、：一樓價(jià)格相對(duì)最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。臨路單位面積單價(jià)售價(jià)高，背路單位面積售價(jià)低；臨廣場(chǎng)單位面積售價(jià)高，背廣場(chǎng)單位面積售價(jià)低。（二）、定價(jià)依據(jù)本案所銷售物業(yè)，由于自身的獨(dú)特性，所以有別與其他同類商業(yè)物業(yè)。這一差異特征將在本項(xiàng)目的價(jià)格定位與價(jià)目表中體現(xiàn)出來(lái)。由于萬(wàn)盛區(qū)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目較多，而且有的區(qū)位、環(huán)境較本項(xiàng)目要好。故合理的價(jià)格定位不僅能夠加速資金的回收，同時(shí)也能有效降低開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料，我們做出以下分析：類似商業(yè)名稱經(jīng)營(yíng)面積（平方米）租金（元/建筑平方米/月）負(fù)一層一層二層三層四層百貨商場(chǎng)立泰百貨400035584025萬(wàn)盛百貨40005635勞動(dòng)商場(chǎng)10

39、004820新東風(fēng)購(gòu)物中心300032584018野太陽(yáng)商場(chǎng)15004828昌宏商都200058人民商場(chǎng)200048中小型生活超市萬(wàn)德超市400030584025盛亨超市60058朝暉超市100053森森超市30053新華超市100053電器專業(yè)店萬(wàn)達(dá)電器100058三元電器100055萬(wàn)匯電器50050商社電器60042金世紀(jì)電器100055其他康隆盛大都會(huì)80004025市場(chǎng)平均價(jià)格22.3352.7232.5722.67以上項(xiàng)目商業(yè)氛圍基礎(chǔ)較好，大部分處于老城區(qū)，商業(yè)條件較成熟，對(duì)本案來(lái)講，具有參考價(jià)值。（三）、價(jià)格初步定價(jià)由于目前項(xiàng)目周邊的商業(yè)物業(yè)工程進(jìn)度比本項(xiàng)目快，而且正是強(qiáng)勢(shì)銷售期

40、，大多數(shù)項(xiàng)目都采取“邊租邊售”的手法。從市場(chǎng)角度而言，由于銷售期的不同、銷售模式的不同，本項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)采取市場(chǎng)比較的方法，再結(jié)合自身情況，制定本項(xiàng)目的價(jià)格。根據(jù)本公司對(duì)萬(wàn)盛商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、價(jià)格及品牌的深入調(diào)查研究和咨詢有關(guān)專家人士后總結(jié)，本公司建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格采取從租金到售價(jià)的定價(jià)方法，及先確定項(xiàng)目租金價(jià)格，再根據(jù)一定的投資回報(bào)期，確定項(xiàng)目的售價(jià)。1、出租均價(jià)由于項(xiàng)目是屬于整層招商、項(xiàng)目的前景很大程度上依賴主力店的進(jìn)入，本著從開(kāi)發(fā)商及投資者的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，確定租金低于市場(chǎng)平均價(jià)格。因此我們建議項(xiàng)目每平方米（建筑面積）平均租金為：負(fù)一樓：12元/ m2/月 一 樓：49 元/ m2/月二

41、 樓：19 元/ m2/月 三 樓：15 元/ m2/月四 樓：15元/ m2/月項(xiàng)目月租金收入為：樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/建筑平方米）總收益（萬(wàn)元）負(fù)一層100012 1.2 一層220049 10.74 二層1934.4919 3.68 三層1934.4915 2.88 四層675.415 1.01 合計(jì)7744.3819.51年租金收入為19.51×12234.12萬(wàn)元，租金可按每年5的漲幅上漲。2、根據(jù)我們對(duì)萬(wàn)盛市場(chǎng)的調(diào)查及咨詢相關(guān)專業(yè)人士，總結(jié)認(rèn)為項(xiàng)目的投資回報(bào)期確定在14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷售均價(jià)為：負(fù)一樓：2000元/m2一 樓：8

42、200元/m2二 樓：3200元/m2三 樓：2500元/m2四 樓：2500元/m2根據(jù)以上價(jià)格可得出項(xiàng)目總收益為：樓層建筑面積（平方米）單價(jià)（元/建筑平方米）總收益（萬(wàn)元）負(fù)一層10002000200.00 一層220082001804.00 二層1934.493200619.04 三層1934.492500483.62 四層674.52500168.63 合計(jì)7743.483275.28 3、定價(jià)說(shuō)明：從項(xiàng)目周邊及萬(wàn)盛老城區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格情況可以看到，最具時(shí)效性的參考項(xiàng)目為立泰百貨及康隆盛大都會(huì)的中天裝飾城商場(chǎng)，康隆盛平街層的出租均價(jià)為55元/建筑平方米/月左右，考慮到本項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)比康

43、隆盛大都會(huì)稍微欠缺，同時(shí)結(jié)合主力商家對(duì)價(jià)格的敏感度，故我們認(rèn)為本項(xiàng)目的平街層49元/建筑平方米/月。2F為商場(chǎng)，受樓層抗性及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)影響，租金定為19元/建筑平方米/月較合適。由于-1F可經(jīng)營(yíng)面積較小，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比較單一，故在價(jià)格制定上，-1F的價(jià)格為2F的60%左右，即12元/建筑平方米/月。3F受到樓層抗性較大，留駐人流的時(shí)間不長(zhǎng)，故3F的出租價(jià)格定為15元/建筑平方米/月。4F為露天平臺(tái)，視野開(kāi)闊，環(huán)境優(yōu)美，適合做休閑場(chǎng)所，故定為15元/建筑平方米/月。4、價(jià)格浮動(dòng)由于本項(xiàng)目商業(yè)的特殊性，考慮到后期的銷售，在進(jìn)入強(qiáng)銷期后，根據(jù)實(shí)際銷售情況，有針對(duì)性的對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，以促進(jìn)項(xiàng)目商

44、業(yè)的全面銷售。（四）、經(jīng)濟(jì)核算1、總銷售收入（-1F4F）：3275.28萬(wàn)元2、總銷售面積（-1F4F）：7743.48建筑平方米3、建面均價(jià)：4230元/建筑平方米4、年租金收入：19.50萬(wàn)元5、按照可售面積分?jǐn)傋饨馂椋?95000/7743.48=25元/建筑平方米/月，即每月返還的租金最低可達(dá)到25元/建筑平方米/月。投資回報(bào)率=每平方米月租金×租用面積×12/（銷售單價(jià)×銷售面積）投資回收期=銷售單價(jià)/（每平米月租金×12）6、測(cè)算方案：設(shè)定客戶投資回報(bào)率為8.5%，投資回收期為10年，則客戶每平米租金收入為：（8.5%×4230元

45、/平米）/12個(gè)月=30元/平方米/月根據(jù)上述數(shù)據(jù)，測(cè)算出投資者和發(fā)展商雙方的收益如下： 客戶收益：以客戶購(gòu)買(mǎi)一個(gè)50平方米的鋪位為例，以5成10年按揭方式付款，開(kāi)發(fā)商承諾返還租金5年，年投資回報(bào)率8.5，租金每年返一次：總價(jià)首付月供（等額）一次性返租金實(shí)際首付月租金收入月收益21.15萬(wàn)10.58萬(wàn)1181元1.8萬(wàn)8.78萬(wàn)1500319發(fā)展商收益：根據(jù)可售樓層總建面為7743.48平米，由此可計(jì)算出發(fā)展商的收入為：收：可實(shí)現(xiàn)銷售收入為：3275.28萬(wàn)元第一年租金收入：234.12萬(wàn)元（年上漲5）第二年租金收入：245.83萬(wàn)元第三年租金收入：258.12萬(wàn)元第四年租金收入：271.03

46、萬(wàn)元第五年租金收入：284.58萬(wàn)元支：按30元/平米/月的租金返還給客戶，則年支付租金為：30×12個(gè)月×7743.48=278.77萬(wàn)元。預(yù)計(jì)5年內(nèi)共支付租金差額100.17萬(wàn)。注明：由于這部分貼補(bǔ)租金是在5年內(nèi)分為5次付出的，每年付一次。意味著100萬(wàn)的支出是經(jīng)過(guò)5年的復(fù)利運(yùn)作后才達(dá)到的，而折算到當(dāng)前，其實(shí)際的金額約在90左右。第五部分 項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議一、項(xiàng)目規(guī)劃布局建議1、打造便捷的購(gòu)物通道、方便的休閑娛樂(lè)交通體系，創(chuàng)建舒適宜人的消費(fèi)環(huán)境。規(guī)劃布局考慮人性的需求，打造購(gòu)物、休閑娛樂(lè)購(gòu)物通道，科學(xué)營(yíng)造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足購(gòu)物及休閑娛樂(lè)各項(xiàng)需求的交

47、通體系，由于項(xiàng)目面對(duì)萬(wàn)盛廣場(chǎng)的1-3層幾乎被今后的廣場(chǎng)北樓所遮擋，影響了項(xiàng)目對(duì)廣場(chǎng)人群信息的傳達(dá)，因此，我們建議保持項(xiàng)目超市的原先入口位置不變，原先商場(chǎng)主入口從面對(duì)廣場(chǎng)處移到面對(duì)萬(wàn)盛大道處，其他入口位置不變，有效減小了廣場(chǎng)北樓對(duì)廣場(chǎng)人群進(jìn)入本項(xiàng)目的影響，在項(xiàng)目第一層交通死角處設(shè)置進(jìn)入負(fù)一層超市和商場(chǎng)二層的扶梯，取消現(xiàn)在的商場(chǎng)主入口門(mén)外的綠化帶，方便人流出入，商場(chǎng)主入口旁臨萬(wàn)盛廣場(chǎng)處設(shè)置為商場(chǎng)做促銷、宣傳活動(dòng)的場(chǎng)所，創(chuàng)建“人氣”、“商氣”互補(bǔ)互動(dòng)的人性化生活空間。2、堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的開(kāi)敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，創(chuàng)造性地營(yíng)造富有青春活力

48、的城市新空間格局。二、經(jīng)營(yíng)布局建議“購(gòu)物商場(chǎng)”與“餐飲、休閑娛樂(lè)中心”從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營(yíng)上又各有特色，因此，在樓層和布局上雖然將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“綠色通道”所帶來(lái)的便利性。三、項(xiàng)目包裝建議1、加快工程進(jìn)度，盡快樹(shù)立樓盤(pán)整體形象由于本項(xiàng)目目前施工進(jìn)度達(dá)到第四層，底層商業(yè)已經(jīng)完工，外圍為施工防護(hù)網(wǎng)，項(xiàng)目給市民的印象感覺(jué)較一般，隨著建設(shè)施工進(jìn)度的日益加快，在市民心中的印象正得到日益改善，我們建議應(yīng)該加快工程進(jìn)度，早日樹(shù)立樓盤(pán)良好形象。2、建議施工場(chǎng)地進(jìn)行美化處

49、理項(xiàng)目施工場(chǎng)地條件較差，缺乏熱火朝天的施工氛圍，給市民的期待性不強(qiáng)，我們建議給施工場(chǎng)地進(jìn)行初步包裝美化，在施工階段也能給市民留下很好的印象。3、設(shè)立導(dǎo)示牌，對(duì)外來(lái)消費(fèi)者進(jìn)行引導(dǎo)由于本項(xiàng)目商業(yè)面向新老社區(qū)，而消費(fèi)者對(duì)本案不太熟悉，影響人流的正常進(jìn)入，所以建議設(shè)立導(dǎo)示排（主要為主干道、步行街至項(xiàng)目處）4、設(shè)立臨街入口，規(guī)避廣場(chǎng)北樓影響項(xiàng)目原先主入口處于面對(duì)廣場(chǎng)位置，為了吸引廣場(chǎng)上巨大的人氣，廣場(chǎng)北樓的建設(shè)，阻斷了廣場(chǎng)人流量進(jìn)入本項(xiàng)目，肯定會(huì)給本項(xiàng)目造成非常重要的影響，我們建議，在項(xiàng)目臨萬(wàn)盛大道及松林路的十字路口處設(shè)立重要入口，可以適當(dāng)規(guī)避廣場(chǎng)北樓給項(xiàng)目造成的負(fù)面影響。5、項(xiàng)目外立面安裝霓虹燈由于本

50、項(xiàng)目建筑商業(yè)部分已經(jīng)基本完成，但商業(yè)和休閑氛圍尚未形成，建議先在臨萬(wàn)盛大道段安裝霓虹彩燈以突顯本項(xiàng)目商業(yè)特色，營(yíng)造商業(yè)氛圍。6、樓書(shū)及招商手冊(cè)建議將本項(xiàng)目的樓書(shū)制作成長(zhǎng)為30厘米、寬為14厘米的小冊(cè)子，兩面都為封面，閱讀可以分別從宣傳冊(cè)兩面閱讀，兩部分內(nèi)容分別為：（1）、廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)部分資料以及“大型百貨購(gòu)物中心”的具體數(shù)據(jù)，規(guī)劃分布、投資前景、回報(bào)率等相關(guān)數(shù)據(jù)內(nèi)容。（2）對(duì)“多功能立體式”商場(chǎng)進(jìn)行闡述與包裝，以一種指導(dǎo)手冊(cè)的形式，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者進(jìn)行有目的性的引導(dǎo)。第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略一、項(xiàng)目命名 本項(xiàng)目住宅部分在推出時(shí)用“廣進(jìn)名都”案名，給人以溫馨祥和的感覺(jué)，符合住宅產(chǎn)品特點(diǎn)，但是作

51、為商業(yè)部分的案名，有不妥之處，因?yàn)轫?xiàng)目命名的原則主要應(yīng)該體現(xiàn)商業(yè)部分的商業(yè)功能、娛樂(lè)休閑功能、購(gòu)物功能、時(shí)尚化概念和風(fēng)格，建議仔細(xì)斟酌，可以從以下方向去考慮：1、以入住大商家名稱作為項(xiàng)目名稱重百購(gòu)物廣場(chǎng)新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)×××購(gòu)物廣場(chǎng)2、以發(fā)展商的名稱作為項(xiàng)目命名前綴廣進(jìn)購(gòu)物中心廣進(jìn)購(gòu)物廣場(chǎng)采用發(fā)展商名稱作為項(xiàng)目名稱的前綴，能夠在推廣物業(yè)的同時(shí)樹(shù)立發(fā)展商的品牌形象，整合資源優(yōu)勢(shì)。二、營(yíng)銷推廣主題 “多功能立體式商業(yè)城”“多功能”：意味著項(xiàng)目可以滿足消費(fèi)者多種方面的需求，客戶可以親身體驗(yàn)?！傲Ⅲw式”：直觀的體現(xiàn)出項(xiàng)目的功能和屬性，便于客戶對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)功能進(jìn)行認(rèn)知。 “商

52、業(yè)城”：顯示出項(xiàng)目在實(shí)力、規(guī)模、特色上都與其他商場(chǎng)不同，更勝一籌。三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣原則性要點(diǎn)1概述：以萬(wàn)盛房?jī)r(jià)水平約束下的成本條件，很難在產(chǎn)品規(guī)劃和包裝推廣中將某種概念真正詮釋到位，因此鋪天蓋地的概念往往是一句空洞的宣傳口號(hào)，隨著買(mǎi)方市場(chǎng)的不斷成熟，概念營(yíng)銷逐漸陷入一種聲勢(shì)虛高的尷尬局面。因此在本項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣中，要注重避免營(yíng)銷走虛，在營(yíng)銷操作中應(yīng)以良好的形象展示作基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行適度的包裝渲染，用軟硬結(jié)合的推廣手法，有節(jié)奏的進(jìn)行營(yíng)銷深入；一方面可以降低營(yíng)銷成本的投入，另一方面也可以規(guī)避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。2營(yíng)銷推廣原則性要點(diǎn)用主力店展示品質(zhì)最好的營(yíng)銷說(shuō)詞是主力店展示。尤其是本項(xiàng)目定位于休閑娛樂(lè)

53、購(gòu)物廣場(chǎng)，其推廣效果很大程度上依賴于客戶在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)感受，具體的說(shuō)，就是客戶是否認(rèn)為項(xiàng)目地段條件，軟硬件配置，形象檔次能否真正滿足商務(wù)需要，有較好的使用性能和租賃前景。因此建議項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)前招進(jìn)一家百貨商場(chǎng)。用直觀的現(xiàn)場(chǎng)感受沖擊客戶的心理防線，使整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣事半功倍。在營(yíng)銷中注重銷售控制項(xiàng)目共8000多平方米，朝向不同，樓層各異，各單位有一定的優(yōu)、劣勢(shì)差別，如果沒(méi)有合理的銷售控制，難以保證良好的開(kāi)盤(pán)效果或穩(wěn)定的業(yè)績(jī)持續(xù)，另一方面也可能導(dǎo)致潛在利潤(rùn)的無(wú)謂流失。所以在項(xiàng)目的推廣中，結(jié)合對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的評(píng)估，應(yīng)根據(jù)不同階段的市場(chǎng)狀況及客戶反饋謹(jǐn)慎選擇各階段銷售單位。應(yīng)有統(tǒng)一的營(yíng)銷形象項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、平面廣告宣傳、軟性炒作、現(xiàn)場(chǎng)包裝都應(yīng)該有統(tǒng)一的營(yíng)銷形象，這將使宣傳效應(yīng)實(shí)現(xiàn)累加。本項(xiàng)目定位為休閑娛樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)，在營(yíng)銷中形象應(yīng)該輕松、活潑、具有時(shí)代感，營(yíng)銷形象要貫穿于VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、新聞炒作等各個(gè)操作細(xì)節(jié)。具體的包裝內(nèi)容和設(shè)計(jì)要求將在營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告中闡述。應(yīng)注重營(yíng)