金谷盛世康城項目商業(yè)計劃書

1、金谷·盛世康城項目商業(yè)計劃書前言前期我公司對宿遷市房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標(biāo)區(qū)域市場進行了微觀的細致研究，基于對市場有了正確的評估和判斷后，我方對項目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，有意同投資方共同參與項目的繼續(xù)運行。通過我方近一時期的工作，我公司企劃部門為發(fā)展提供以下整合思路及運作方案。目 錄第一部分：發(fā)展戰(zhàn)略篇第二部分：市場分析篇第三部分：營銷定位篇第四部分：營銷實戰(zhàn)篇第五部分：合作運作篇產(chǎn) 品 檔 案地理位置：宿遷市宿城區(qū)環(huán)城北路和黃河北路交接處開 發(fā) 商：宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司施工單位：宿豫縣第二建筑工程公司監(jiān)理單位：常州東方建設(shè)監(jiān)理有限公司設(shè)計單位：浙江省城建設(shè)計研

2、究院 徐州市城鄉(xiāng)建筑設(shè)計研究院園林景觀：NE0C0N（澳大利亞）景觀設(shè)計占地面積：3.88公頃，建筑面積：72000平方米容 積 率：1.58綠 化 率：38%第 一 部 分發(fā) 展 戰(zhàn) 略 篇公司簡介及發(fā)展歷程江蘇省宿遷市金谷房地產(chǎn)有限公司，成立于一九九七年十月，注冊資本壹仟壹佰萬元。公司地址：江蘇省宿遷市黃河北路29號股東白偉三900萬元，住所：宿遷市幸福南路35號，身份證號：32081730201001；股東黃佑軍200萬元，住所：宿遷市幸福南路86號，身份證號：320824630510003；股東高德龍100萬元，住所：宿遷市財神廟東街86-5號，身份證號：32082464102001。

3、主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)叁級資質(zhì)。近年來，金谷房產(chǎn)在宿遷市委、市政府和有關(guān)部門的大力支持下，全體員工團結(jié)一心，艱苦奮斗、開拓進取，扎實工作，取得了較大的成績，實現(xiàn)了穩(wěn)步、健康發(fā)展。公司自成立以來，始終堅持國家建設(shè)部倡導(dǎo)的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的方針，致力于開發(fā)建設(shè)設(shè)施完善、管理規(guī)范、品質(zhì)高尚、適度超前的住宅小區(qū)。公司目前已建和在建的項目主要有：“金谷花園”與“金谷·盛世康城”及“云峰·帝景”住宅小區(qū)。2000年金谷房產(chǎn)成功開發(fā)了公司的“處女作”“金谷花園”。“金谷花園”地處宿遷市八一路與黃河路的交匯處，視野開闊、交通便利，十一幢樓宇建筑面積共6.5萬多平方米，全

4、部被評為優(yōu)良工程。以全新思維設(shè)計的優(yōu)雅的歐陸風(fēng)格的整體樓盤，高低錯落有致，東西南北相呼相應(yīng)，達到了實用與美學(xué)的高度結(jié)合，已成為宿遷房產(chǎn)的一個景點?！敖鸸然▓@”于2003年8月竣工，竣工前貳佰多套住宅房就銷售一空，創(chuàng)造了宿遷市福利分房結(jié)束后樓市銷售的奇跡。其優(yōu)秀開發(fā)理念和良好的物業(yè)服務(wù)為開發(fā)商贏得了一批忠實的追隨者。該項目設(shè)計的前瞻性和多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣，開發(fā)的分期性決定了產(chǎn)品的可塑性強，精確的項目定位決定了產(chǎn)品的價值最大化。物超所值的房價、優(yōu)良的品質(zhì)、典雅大方的造型、齊全的配套以及規(guī)范化并日臻完善的物業(yè)管理服務(wù)為金谷房產(chǎn)贏得了信譽，也為宿遷的城市建設(shè)錦上添花。公司成立旨在躋身宿遷市場經(jīng)濟

5、之歷史潮流，公司的未來發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務(wù)為主。開展全方位優(yōu)質(zhì)、高效、高信譽的房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括展覽展示、項目策劃、銷售代理、物業(yè)管理、裝飾設(shè)計、經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)等。宿遷市金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理，優(yōu)秀獨特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運營現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主導(dǎo)的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前進，力爭在3至5年內(nèi)建設(shè)成為宿遷最大的現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)集團。第 二 部 分市 場 分 析 篇一、宿遷市宏觀經(jīng)濟分析江蘇省宿遷市是1996年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立

6、的地級市，是西楚霸王項羽的故鄉(xiāng)，地處江蘇省北部，全市總面積8555平方公里，人口526萬。宿遷位于新興的淮海經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，東臨中國八大港口之一連云港，西接全國交通樞紐徐州市，是歷史悠久但又年輕的新興中心城市。宿遷是中國知名經(jīng)濟大省中最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，也是江蘇省近幾年發(fā)展最快的地區(qū)之一。宿遷是歐亞大陸東橋頭堡城市群中新興的中心城市，在處隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)。境內(nèi)有京滬高速公路、寧宿徐高速公路、徐宿淮鹽高速路、宿新一級公路、新長鐵路以及京杭大運河，交通十分便捷，全方位架起了宿遷向海內(nèi)的橋梁。宿遷是投資的樂土和創(chuàng)業(yè)的樂園，一流的基礎(chǔ)設(shè)施，宜人的生態(tài)環(huán)境，靈活的政策洼地

7、、高效的服務(wù)平臺，讓宿遷充滿了蓬勃的朝氣和旺盛的活力。開放的宿遷，歷史悠久，具有深厚的人文資源；基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，具有發(fā)達的交通區(qū)位優(yōu)勢；自然資源豐富，具有巨大的開發(fā)潛力優(yōu)勢各項政策是靈活優(yōu)惠，具有靈活的發(fā)展環(huán)境優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，具有低成本的產(chǎn)業(yè)擴張優(yōu)勢。近年來，宿遷經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，改革開放進程明顯加快，中心城市建設(shè)日新月異，基礎(chǔ)設(shè)施條件大大改善。今天的宿遷大地是一片投資的熱土，創(chuàng)業(yè)的樂園，蘊藏著無限的商機和無窮的發(fā)展?jié)摿?。近年來，江蘇省委、省政府一直將宿遷作為特殊區(qū)域給予重點扶持，是江蘇省唯一的“經(jīng)濟社會發(fā)展綜合改革試點城市”。2005年，江蘇省委、省政府明確提出，“在不違背國家政策法規(guī)

8、的前提下，允許和鼓勵宿遷市采取更加靈活的政策措施，更加靈活的管理制度、更加靈活的改革舉措加快發(fā)展”，并在江蘇省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要中指出，“繼續(xù)加大對蘇北的扶持力度，重點加大對宿遷的扶持，下更大力氣幫助宿遷實現(xiàn)突破?！笔∥⑹≌o予宿遷特殊的大力度的政策支持，有力在促進了宿遷的改革開放和全面發(fā)展。有省里的堅實扶持和支持，宿遷市不僅在所得稅方面給予客商最大的優(yōu)惠，而且在增值稅方面也實行了特殊的政策，凡外商投資宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)生產(chǎn)性企業(yè)，增值稅地方留成部分前2年由開發(fā)區(qū)財政全額獎勵，后3年獎勵其留成部分的50%。同時，企業(yè)在用地、用水、用電等方面享受全省最優(yōu)政策，形成了加快

9、各類生產(chǎn)要素向宿遷富集的“洼地”效應(yīng)。 建市以來，全市攻堅克難，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，截止06年7月份累計完成固定資產(chǎn)投資1043.8億元，城市環(huán)境、交通條件得到明顯改善。2005年，全市基礎(chǔ)設(shè)施投入15.4億元，公路總里程達6192公里。公用通信網(wǎng)絡(luò)迅速擴展，一個覆蓋全市、服務(wù)全面的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)初步建成，經(jīng)濟發(fā)展“瓶頸”逐步消除。城市化進程快速推進，城市規(guī)模迅速擴張，中心城市規(guī)劃區(qū)面積擴大到2108平方公里，建成區(qū)面積達220平方公里，城市的各項功能日趨完善，經(jīng)濟發(fā)展的輻射力和影響力進一步提升，特別是近幾年大力整治經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，為加快經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的氛圍。去年宿遷市榮獲“2005浙商(省外

10、)最佳投資城市”獎，今年又獲得浙商投資“最具人氣獎”，使宿遷市的知名度、美譽度顯著提高。外地客商紛紛來宿遷市投資興業(yè)，為宿迂市加恢哎袋增強了后勁。 宿遷市建市以后即頒布了宿遷市鼓勵外商投資辦法，最近又出臺了宿遷市關(guān)于鼓勵外商投資的若干政策規(guī)定，該規(guī)定從“土地使用”、“涉外稅費”、“水電、金融、保險”、“勞動用工”、“獎勵”等多方面規(guī)定外商投資的各項優(yōu)惠政策。市委市政府還要求公安、司法、金融等部門采取各種措施，為外商投資提供治安、法律、資金等全方位的優(yōu)惠環(huán)境。 迅速發(fā)展的宿遷市已成為國內(nèi)外商家的投資樂園。舉例近期宿遷市房產(chǎn)一些重點投資項目： 03/05 上海億兆投資集團，投資5億干駱馬湖現(xiàn)代生態(tài)

11、農(nóng)業(yè)示范區(qū)風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)定名為“夏陽.銀湖花園”項目05年8月開工，09年竣工 03/06 “中國世界村”，比利時客商投資，落戶于宿遷湖濱新城，項目總額1億歐元 04/06 上海漢飛（宿遷）生物醫(yī)藥化工有限公司正式落戶，項目總投資5000萬元，投產(chǎn)達效后，年可實現(xiàn)銷售額2.4億元，利稅4500萬元。 04/06 昆山東方云頂廣場有限公司投資5.8億元的休閑旅游度假項目落戶宿遷市 11/06 中國·駱馬湖高爾夫產(chǎn)業(yè)園已簽署進園項目12項，包括高爾夫球場練習(xí)場、世界高爾夫度假村等，建設(shè)于江蘇宿遷湖濱新城開發(fā)區(qū)嶂山公園以東，面積8.7平方公里，定位成中國最大創(chuàng)新型純生態(tài)高爾夫產(chǎn)業(yè)基地，吸引投

12、資金額達18億元而宿遷市的多種投資的項目的啟動也充分表明宿遷市作為江蘇省新興的發(fā)展?jié)摿Τ鞘械木薮蟮奈?。二、宿遷市地產(chǎn)市場現(xiàn)狀總論 目前房地產(chǎn)業(yè)已成為我市重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對我市社會經(jīng)濟發(fā)展做出了積極貢獻。 宿遷市繼續(xù)加大中心城市建設(shè)及老城區(qū)改造力度，城市化進程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)得到前所未有的發(fā)展壯大。投資環(huán)境相對寬松，項目建設(shè)突飛猛進。房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，居民居住條件明顯改善?！笆濉币詠恚捱w市房地產(chǎn)業(yè)得到了突飛猛進的發(fā)展，為裝點和美化城市、改善城鄉(xiāng)居民的居住條件、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資85.85億元，比“九五”時期增長了11.6倍，年遞增68.8%。其

13、中住宅投資60.16億元，商業(yè)營業(yè)用房投資19.67億.市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資48.69億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的56.7%，年遞增57.1%。市區(qū)相繼建成或基本建成了 “府苑小區(qū)”、“項王小區(qū)”、“馬陵小區(qū)”、“恒佳花園”、“幸福家園”、“新園小區(qū)”、“金谷花園”、“豪域花園”等生活小區(qū)。 自2003年實施“55210”工程以來，市區(qū)先后建成了萬源批發(fā)商城、西楚商城、仿古一一條街等商業(yè)區(qū)，帶動了市區(qū)人氣的提升和商氣的集聚。當(dāng)前，一批更大的商貿(mào)流通設(shè)施正如火如荼地建設(shè)，如宿遷義烏國際商貿(mào)城、沭陽國際汽摩配綜合商城等，投資規(guī)模都在億元以上。隨著房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，宿遷市居民居住條件與居住環(huán)

14、境得到明顯改善。2004年末，市區(qū)居民人均住房面積達24.19平方米，比2000年末增加11.81平方米，增95.4%。 2001年至2004年，僅市本級房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金就達18.97億元，有力地支持了中心城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（2001年以求，全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)的地方稅收年均遞增195.1%，其中2004年實現(xiàn)1.26億元，占地稅收入的20.4%。今年1-9月份，全市房地產(chǎn)業(yè)入庫營業(yè)稅2.1629億元，占全部營業(yè)稅的73%，同比增長41.7%；入庫企業(yè)所得稅5351萬元，占全部企業(yè)所得稅的45%，同比增長283.4%。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動，全市契稅和土地增值稅收入分別完成年度預(yù)算的114.3

15、%和119.6%，均提前三個月完成了年度收人計劃，局地產(chǎn)業(yè)已成為全市重要的財稅來源之一。(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 房地產(chǎn)投資可以說是一個城市發(fā)展投資的風(fēng)向標(biāo)，代表著城市發(fā)展的能動性和巨大潛力，更有效的反映了城市整體規(guī)劃的發(fā)展。一直以來，宿遷市的房地產(chǎn)的投資在固定資產(chǎn)的投資居高不下，成為城市整體基礎(chǔ)設(shè)施建沒的重要一環(huán)?！耙蛔鞘芯拖褚粋€大住宅。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其機體的每一部分都是相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)一致?！?近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)

16、逐漸成為我國國民經(jīng)濟架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量?！?005年中國納稅500強企業(yè)排行榜”近日揭曉，有三家地產(chǎn)企業(yè)上榜，從行業(yè)的角度來講房地產(chǎn)的迅速發(fā)展已經(jīng)成為了社會稅收的重要行業(yè)。到2005年6月底，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為浙江地稅第一在稅源，2005年上半年浙江地稅收入396.43億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收比重上升到了21.9%，達86.82億元。從這一層面來講，江蘇省的地產(chǎn)投資發(fā)展是江蘇發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，反映出江蘇省迅速發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)內(nèi)最為重要的行業(yè)，投資前景和潛力可見一斑。而作為05“浙商最佳投資城市”和06“中國城市管理進步獎”的宿遷市必定的成為江蘇乃至全國房產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。

17、下表體現(xiàn)了宿遷的房地產(chǎn)投資的發(fā)展情況：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）40.0038億元35.0032.23億元30.0023.31億元25.0020.0015.0011.84億元10.005.000.001-7月1-11月 2003年 2004年 2005年 2006年由圖表可見03年1-11月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成11.84億元，04年全年共完成23.31億元，05年全年共完成38億元，較04年同期增長了63.02%，而06年的1-7月份完成的32.23億元就已經(jīng)完成05年全年的84.81%。另外，2005年數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全市房地開發(fā)投資共完成33.85億元，較去年同期增加了66.0

18、2%。其中市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17.50億元，同比增長68.2%。相比1-6月份時全市房地產(chǎn)開發(fā)投資37.9%的同比增幅，近兩個月市區(qū)投資增速不斷加快，增幅迅速提高；投資住宅建設(shè)的資金為20.87億元，較去年同期增加了130.20%，投資商業(yè)營業(yè)用房的資金較去年同期增加了55.23%，而投資辦公樓的資金較去年同期有所回落。這表明宿遷市目前地產(chǎn)市場的情況，投資資金流向看，住宅市場為投資的為投資的主流。2006年以來，雖然國家針對固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)增長過快，價格偏高等出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，但對我市近期房地產(chǎn)市場還未造成明顯的影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長。200

19、6年1月-7月房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中的比重，房地產(chǎn)增速及總量比重（見下表）1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月固定資產(chǎn)投資增速%37.066.857.250.847.944.6房地產(chǎn)開發(fā)投資增速%43.198.666.673.572.151.4房地產(chǎn)占投資總量的比重%25.423.221.322.023.423.41-7月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資32.23億元,同比增長51.4%，比全市固定資產(chǎn)投資（50萬元以上項目單位投資）增速快了6.8個百點，房地產(chǎn)開發(fā)正逐步成為拉動宿遷市投資快速增長的熱點。（二）政策優(yōu)惠，政府推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 為加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，廣泛吸引建設(shè)資金，富集生產(chǎn)

20、要素，增強中心城市的帶動輻射功能。2004年，中共宿遷市委、市政府相繼出臺了關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見（宿發(fā)200412號）和關(guān)于加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實拖意見（宿發(fā)200414號）等一系列優(yōu)惠政策，明確了獎勵辦法，必將進一步促進該市房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。1、住宅開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)項目，各商業(yè)銀行積極為其提供貸款；對有還款保障和良好信用記錄的購房戶提供住宅按揭貸款比例不低于70%，商業(yè)用房按揭貸款比例不低于50%。 （2）、鼓勵開發(fā)高層住宅、大規(guī)模住宅小區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施。在規(guī)費方面給予優(yōu)惠，8-11層市權(quán)范圍規(guī)費減半征收，12層以上市僅范圍規(guī)費全免。凡是一次

21、開工建筑面積在5萬平方米以上的房地產(chǎn)開發(fā)項目（一年內(nèi)完成工程任務(wù)），減免15%市權(quán)范圈的規(guī)費，一次開工10萬平方米以上的（一年內(nèi)完成工程任務(wù)），減免20%市權(quán)范圍的規(guī)費。2、商業(yè)開發(fā)優(yōu)惠政策 （1）、對物流中心、市場建設(shè)等商業(yè)開發(fā)的土地，可以根據(jù)需要采取招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓等方式供地。在土地出讓金和稅收上實行先交后獎的優(yōu)惠政策。其中項目建筑面積在10萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的40%，獎勵給投資者，地方建設(shè)規(guī)費減免40%，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵40%；項目建筑面積在20萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的60%獎勵給投資者，地方建設(shè)規(guī)費減免60%，建筑營

22、業(yè)稅地方留成部分獎勵60%；項目建筑面積在40萬平方米以上的，成交土地出讓金凈收益地方留成部分的80%獎勵給投資者，地方建設(shè)規(guī)費減免80，建筑營業(yè)稅地方留成部分獎勵80%。 （2）、對投資市場建設(shè)的企業(yè)，前五年獎勵投資企業(yè)營業(yè)稅、所得稅地方留成部分的50%，用于市場再建設(shè)。對進入物流中心和市場的經(jīng)營者，前兩年免收工商管理費，后三年減半收取取工商管理費；稅收實行先交后獎?wù)?，由同級財政按年度結(jié)算，前兩年稅收地方留成部分實行全額獎勵，后三年獎勵稅收地方留成部分的50。三、宿遷市住宅市場特點（一）中心城區(qū)投資規(guī)模不斷膨脹 投資規(guī)模擴大，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額增長較快2004年以來，為進一步加快城市化步

23、伐，增強中心城市功能，宿遷市發(fā)動全社會建設(shè)中心城市，積極推進“北擴西進，南拓東延”工程，中心城市的框架進一步擴大，吸引了更多的房地產(chǎn)企業(yè)看好宿遷的發(fā)展。宿遷市大力推進“55210，工程，努力形成五大物流中心、五條特色商業(yè)街、兩大商業(yè)購物中心和十大龍頭市場，在市區(qū)推出100多宗待開發(fā)地塊，有效激發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資熱情。04年1-5月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)51家，同比增加12家，投資總規(guī)規(guī)模達41.42億元，同比增長79.4%，完成投資額7.47億元，同比增長69.2%，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高37.6個百分點。（二）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)趨于良好商業(yè)營業(yè)用房投資高速增長。隨著老城改造工作量的減少和城市功

24、能型建設(shè)的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點也隨之轉(zhuǎn)移，商業(yè)營業(yè)用房投資增長迅速。自2001年來，宿遷市政府取消經(jīng)濟適用房建設(shè)，積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設(shè)的健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標(biāo)，同時引導(dǎo)投資于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在整個房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中保持合理的比例，全市開發(fā)資金的投資方向和投資結(jié)構(gòu)日趨合理。2004數(shù)據(jù)顯示，1-5月，在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額中，用于商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資2.59億元，同比增長155.1，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的3

25、4.7，比上年同期提高11.7個百分點；用于住宅方面建設(shè)投資完成4.18億元，同比增長45.5，占房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的56.0，比上年同期下降9個百分點。商品房施工面積增加，住宅面積占有較大比重。全市商品房施工面積155.83萬平方米，同比增長77.1%。其中住宅施工面積125.03萬平方米，同叱增長77.1%，占商品房施工面積的80.2%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積28.55萬平萬米，同比增長53.5%，占商品房施工面積的18.3%。（三）供銷兩旺，平衡發(fā)展當(dāng)前，宿遷市房地產(chǎn)業(yè)正處于快速增長期，房地產(chǎn)市場供銷兩旺。20012005年，全市商品房預(yù)(銷)售面積約600萬平方米，己銷售542萬平方米，

26、銷售率90.3%，其中市區(qū)商品房預(yù)(銷)售面積329萬平方米，已銷售280萬平方米，銷售率85.1%，呈現(xiàn)出供銷兩旺的較好勢頭。2005年末，市區(qū)住宅平均價格1940元/平方米。全市住宅均價2005年達到1450元/m2，其中市區(qū)住宅均價為1786元m2，漲幅達15%。同期，城市居民收入也相應(yīng)增長較快。（四）資金到位情況良好，自籌資金成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要支撐力量到04年5月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計到位資金10.62億元，同比增長58.3%。從資金來源上看，自等資金5.73億元，增長87.3%，占到位資金的54.0%，居各種資金來源的首位；其次是其他資金3.06億元，增長89.8%，占到位資金

27、的28.8%；再次是國內(nèi)貸款7950萬元，下降37.6%，占到位資金的7.5%。(五)土地前期投入增加，地產(chǎn)開發(fā)前景看好據(jù)04年數(shù)據(jù)顯示，15月，宿遷市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積52.86萬平方米，同比增加8.8萬平方米。土地前期投入增加，說明房地產(chǎn)開發(fā)商對我市房地產(chǎn)業(yè)的前景報有信心，這也是以后宿遷市房地產(chǎn)業(yè)得以持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展的基礎(chǔ)。(六)全市住房存在問題1、面對中低端的商品房匱乏。中低端住房是面向中低收入家庭的普通住宅，全市目前的房價居高不下，相對于大量的拆遷居民和較低的拆遷補償，呈現(xiàn)“虛高”狀況，使得被拆遷居民不得不望樓興嘆。倘若這部分人的居住問題不能得到解決，將成為社會不穩(wěn)定因素之一。

28、2、商品房二級市場不很活躍，流通不暢。人們在不同時期、不同生活水平上有不同的需求，原來沒有房子的希望住房不論大小、房型好壞，原來有小套型的希望換大套型的，原來房型不太好的希望換房型更好一些的。特別是一些家庭通過住房制度改革購得的公有住房目前尚不能上市流通，既限制了現(xiàn)有住房的消費者對高檔次商品房的追求，又使經(jīng)濟能力較弱的居民難以購得價格低廉的二手房。3、商品房的銷售環(huán)節(jié)存在一些不規(guī)范的問題。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是“缺斤少兩”。由于消費者在購房前無法精確計算所購房屋的建筑面積，個別經(jīng)銷商就在房屋銷售過程中采用較卑劣手段，以個充大，暗中占取消費者的利益：二是“失信”。房地產(chǎn)開發(fā)商因種種原因不能按時

29、交房，或已交付使用的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題而與購房者之間出現(xiàn)糾紛，都使房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽降低了。四、宿遷市住宅市場供應(yīng)特點(一)規(guī)模住宅社區(qū)不斷涌現(xiàn)宿遷市的城市建設(shè)發(fā)展也到了提升整個城市發(fā)展的規(guī)劃中來，至今宿遷已經(jīng)出現(xiàn)多個有代表性的規(guī)模樓盤，例如：國泰廣場，也是宿遷首個大型的綜合性廣場，建筑面積到達16萬平米，是聚合了酒店、辦公，商業(yè)街、商場，住宅為一體的大型休閑娛樂，購物，辦公宴賓，消費住宅的大型樓盤；住宅和圍合式商鋪組合而成的達到14萬建筑平米的香港城；達到11.3萬平米的商業(yè)住宅并重的江山城市廣場等等。宿遷市的住宅樓盤以由中小規(guī)模的公房轉(zhuǎn)為不斷需求的商品房，適當(dāng)規(guī)模、功能齊全、居住環(huán)境優(yōu)越、

30、物業(yè)水平有很大改善的規(guī)模樓盤，這也是宿遷城市迅速發(fā)展，人口不斷增加，消費能力持續(xù)攀升等因素所需。也全面提升了宿遷城市的整體的基礎(chǔ)設(shè)施的水準(zhǔn)。(二)規(guī)劃設(shè)計水平明顯提高，樓盤品質(zhì)不斷上升現(xiàn)階段上市的大型項目中，不少項日均吸收了上海、北京、深圳、甚至引入香港、法國、澳大利亞、加拿大、美國等海外的設(shè)計規(guī)劃理念，整體環(huán)境有極大的改善，也給宿遷歐陸成風(fēng)的樓市帶來一陣新風(fēng)。如仿古園林的楓情水岸的設(shè)計就是出于上海設(shè)計者，江山城市廣場的規(guī)劃設(shè)計就是由法國何裴德設(shè)計的。提高樓盤自身品質(zhì)，已是眾多發(fā)發(fā)展商開始面對挑剔的個人市場認(rèn)識到的獲勝關(guān)鍵。五、宿遷市區(qū)住宅市場需求特點（一）商品房需求量大幅度上升宿遷自96年經(jīng)

31、國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級市時，宿遷市區(qū)人口僅為14萬，而到目前為止宿遷市區(qū)人口大約為35萬，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達到50萬人以上。人口的增長代表城市發(fā)展的多項指標(biāo)，隨著宿遷城市化進程的不斷加快，政府加大政策靈活變動性，招商引資，產(chǎn)業(yè)鏈的激增，外來勞動力和人才不斷涌入，城市規(guī)模進一步擴張，城市人口將迅速增加，商品房需求量將呈逐年上升趨勢。目前，具有戰(zhàn)略眼光的投資者們已把目光轉(zhuǎn)移列宿遷地區(qū)。 隨著房地產(chǎn)市場逐漸成熟，居民用于住房投資的資金增多，購買新居、用舊房“養(yǎng)新房”、股息、紅利、出租房屋等財產(chǎn)性收入成為居民收入新的增長點。這同樣也體現(xiàn)了商品房的投資潛力。（二）居民住房潛在購買力較大隨著

32、人均經(jīng)濟收入的不斷增長，需求旺盛，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期，居民的潛在購買力很大，同時，根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，居民在住房領(lǐng)域的消費已從改善自身居住條件，轉(zhuǎn)向理性投資房地產(chǎn)業(yè)的方向發(fā)展。具居民收入調(diào)查顯示2000-2005年人均可支配收入年遞增9.3%至05年為7200元，1、就業(yè)渠道不斷拓寬，就業(yè)格局發(fā)生變化，2、就業(yè)者的工薪收入快速增長，是居民家庭收入的主要支撐3、個體私營經(jīng)濟發(fā)展加快，經(jīng)營者收入增勢迅猛4、離退休者收入穩(wěn)步增加，離退休人員生活得到保證5、并且財產(chǎn)性收入增長迅猛，成為居民家庭新的收入增長點。隨著上述幾點因素，市民的消費水平有了很大的提高，宿遷市民的恩格爾系數(shù)逐年下降，居民的居住條

33、件是反映人民生活質(zhì)量最重要的一個方面。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展，宿遷市城市居民居住條件有了顯著改善。具2005年11月抽樣調(diào)查顯示，宿遷市城市居民家庭人均住房使用面積為27.34平方米，比“九五”末增加8.39平方米；有97%的城市居民家庭擁有住房產(chǎn)權(quán)；住房配套率達到42.5%，比2000年增加21.5個百分點，其中三居室及以上家庭占37.5六、宿遷市住宅發(fā)展流行趨勢1、主流需求對于價格特點而言，宿遷市整體住房的需求還是集中于15萬-45萬的左右的住宅。由于城市化進程的推進和城市人口的絕對增長，帶來大量的“成長型”客戶。他們客觀上需要大量的住房：經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使得他們的收入逐漸增加，對未來的預(yù)期顯得

34、比較樂觀，敢于用明天的錢圓今天的夢。這批“成長型”客戶的承受能力大多在20萬至50萬。2、優(yōu)質(zhì)高檔樓盤不斷涌現(xiàn)宿遷市的飛速發(fā)展，使城市建設(shè)，市民生活進入了一個全新的時代，城市功能的全面升級和城市形象的時代定義將發(fā)生巨大的變化，新一輪的城市擴張勢在必行。傳統(tǒng)的居住格局和形式已經(jīng)無法滿足發(fā)展的步伐，更高品質(zhì)、品位的宿遷市民的生活欲望對住宅、環(huán)境及配套等諸多方面提出幾近苛刻而適情合情的需求。3、商品房不斷涌現(xiàn)隨著宿遷城市整體建設(shè)發(fā)展水平的不斷提高，自2001年來，政府加大力度積極推進住房商品化、貨幣化改革，建立多層次住宅保障體系，合理開發(fā)高檔、中檔、普通住宅，以滿足不同層次的住宅需求，促進住宅建設(shè)的

35、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)市場價格保持總體穩(wěn)定上升的同時，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的重點目標(biāo)，商品房的不斷涌現(xiàn)和需求加快了地產(chǎn)市場的商品化流通。4、中低端小戶型依然緊俏上面住宅市場的特點中也提到，面對中低端的普通收入的家庭而言，一個環(huán)境幽雅，社區(qū)設(shè)施全面的小戶型也成為了這些消費群體的首選，全市目前的房價居高不下，相對于大量的拆遷居民和較低的機拆遷補償，呈現(xiàn)“虛高”狀況，使得被拆遷居民不得不不望樓興嘆。小戶型的選折也說明了宿遷市整體結(jié)構(gòu)趨于良好，帶動城市建設(shè)面貌的改良。七、區(qū)域市場調(diào)研分析（一）市場調(diào)研目的本次市場調(diào)研的目的是針對項目的綜合定位，而側(cè)重于識別相關(guān)樓盤的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，對本案

36、的產(chǎn)品進行策略性分析。1，通過代表性樓盤了解宿遷市場的總體特征。2，通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產(chǎn)品特性、區(qū)域價格、區(qū)域客戶群體和相關(guān)戶型面積配比指標(biāo)的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數(shù)據(jù)分析依據(jù)，以此界定不同市場層次的特征，從而為“金谷 盛世康城項目”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準(zhǔn)。3，通過相關(guān)樓盤反映出該區(qū)位客戶群的需求特征。4，通過調(diào)研，對比自身項目與其它項目競爭的優(yōu)劣勢，借鑒可取之處、提高自身產(chǎn)品品質(zhì)。（二）市場調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研在參考了康城周邊項目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場定位，有針對性地選取了下列有代表性的項目：項目名稱位 置規(guī)格(平方米)概況及特色

37、價格(元/平方米)戶型(平方米)興鴻名城市府路與黃河交匯3.3萬建筑錯落有致，景觀配套2200左右95-152國泰廣場市中心霸王舉鼎廣場西北面酒店辦公3.4萬，商場3.6萬，商業(yè)街4.9萬，住宅4.1萬，共計16萬交通便利，綜合性樓盤，設(shè)施齊全，市場定位為商圈單身公寓均價2450高層均價268088-149江山城市廣場馬陵路市府東路之間靠近京杭運河11.3萬商業(yè)綜合性，法國何裴德設(shè)計，交通便利2400左右97-157東城水岸市府東路黃運路之間，靠近京杭運河10萬三面環(huán)繞公園，緊鄰市府東路商業(yè)圈，交通便利，香港BBH策劃推廣2230起(多層)83-139香港城幸福路和市府路交匯商業(yè)4萬，住宅10

38、萬，共計14萬CBD核心區(qū)，新老城區(qū)交匯，住宅和圍合式商鋪組成，項目周遍設(shè)施齊全2600左右96-137競爭對手分析 與名都·水景相比優(yōu)勢 劣勢 1、品牌 1、區(qū)位差 2、物業(yè)管理 2、資金實力弱 3、社區(qū)成熟度 3、入市早、被人研究 4、環(huán)境綠化 4、開發(fā)量大WS 5、生活品質(zhì) 5、配套設(shè)施TO 1、引湖、引出進城 1、堅持走低價策略 2、價格下降的空間較大 2、上市量大 3、對生活品質(zhì)需求提高 3、隨時間轉(zhuǎn)移，社區(qū)4、城市人口倍增計劃 將日漸規(guī)模，日漸成熟 與聚福園相比優(yōu)勢 劣勢1、品牌 1、價格高2、物業(yè)管理 2、資金實力弱3、社區(qū)成熟度4、環(huán)境綠化5、生活品質(zhì)WS6、規(guī)劃設(shè)計

39、OT1、引湖、引出進城 1、堅持低價策略2、價格下降的空間較大 2、隨時間推移，社3、對生活品質(zhì)需求提高 區(qū)將日漸規(guī)模，日漸成熟 機會 威脅宿遷市全市整體樓盤分析宿遷市區(qū)由京杭大運河和古黃河兩條自然分割成城東、城中、城西三個區(qū)域，運河以東為城東片：即宿豫區(qū)，兩河之間為宿遷老城城中片，古黃河以西為城西片，即新區(qū)。城東片由于區(qū)位上在宿豫，市區(qū)居民對其認(rèn)同感較低，房屋售價在三個片區(qū)中最低。但隨著運河“五橋”的相繼建成通車，宿豫區(qū)進市區(qū)的途徑將更加便利。同時宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)量迅速攀升。代表性樓盤為江山國際花園與中通名仕嘉園。江山國際花園概況：16萬平方米，建筑以多層為主，

40、配以底層商業(yè)，與一部分別墅，其中住宅占13.5萬平方，酒店與約2萬平方。價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：宿豫新區(qū)開發(fā)商：宿遷新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)設(shè)計：浙江工業(yè)大學(xué)建設(shè)設(shè)計研究院 江蘇都市建設(shè)設(shè)計有限公司宣傳重點：高檔生活開盤時間：2005年8月錦華名園概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；容積率：1.28樓間距：1：1.4綠化率：43.16%價格：1600-1800元/平方米，躍層1200-1300元/平方米（面積200多平方米）地理位置：位于宿遷城東。京杭大運河以東珠江路和長江路之

41、間。開發(fā)商：錦華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（浙江杭州灣投資集團公司子公司）建筑設(shè)計：上海同濟大學(xué)規(guī)劃建設(shè)設(shè)計研究院宣傳重點：景觀配套銷售情況：僅剩躍層，其余銷售結(jié)束。開盤時間：2004年初城中片：即老城區(qū)，宿遷本地人對該片區(qū)認(rèn)同感最高，由于周邊商業(yè)、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、服務(wù)等設(shè)施配套齊全，成為購房的首先區(qū)域，首價在三個片區(qū)中最高，目前總上市樓盤中商業(yè)項目占很大比重，城中片區(qū)代表性樓盤為時代廣場與金港國際廣場。時代廣場概況：總建面積35000平方米，建筑以商業(yè)為主，配以住宅及辦公。價格：商業(yè)：一層16000-26000元/平方米，二層8000-10000元/平方米，三層3600-4600元/平方米；住宅1

42、800-2000元/平方米地理位置：幸福中路開發(fā)商：宿遷萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計：江蘇建設(shè)科學(xué)研究院宣傳重點：宿遷黃金地段開盤時間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯落有致；價格：2500元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點：景觀配套開盤時間：2005年5月浩源國際購物中心概況：總建面積5萬多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯落有致；主力套型：20-70平方可售套數(shù)：1000戶價格：8500元/平方米，5000元/平方米，3000

43、元/平方米，地理位置：幸福中路257號開發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宣傳重點：黃金地理位置銷售情況：3月份達到55%開盤時間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價格：2200元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界開發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界宣傳重點：位置，高檔開盤日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展的重點，市民對新城區(qū)基本認(rèn)同，以住宅項目為主，市場價格較低。代

44、表性樓盤為富麗萊嘉苑與天星花園。客戶對周邊沿線產(chǎn)品的認(rèn)知度排列：1、地理位置2、戶型面積3、價格4、戶型的居住使用功能5、社區(qū)規(guī)模和園藝6、區(qū)內(nèi)軟硬件配套設(shè)施7、物業(yè)管理8、區(qū)外大環(huán)境9、證照是否齊全九、項目機會點分析1、地段優(yōu)勢歡迎獨具慧眼的您2、大環(huán)境成熟城區(qū)住宅流向聚集區(qū)3、綠樹掩映國土廣場毗鄰，享受森林浴，自在觀大千4、建筑風(fēng)格后現(xiàn)代主張，品味藝術(shù)與生活5、戶型設(shè)計創(chuàng)新時尚，實用，曼妙精致兼容6、裝修菜單式宿遷首個，戶戶樣板，完美生活體現(xiàn)7、園林設(shè)計健康安全、生態(tài)環(huán)保8、物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)團隊，提升生活服務(wù)十、項目風(fēng)險分析1、與同質(zhì)產(chǎn)品的競爭本案的產(chǎn)品是一種創(chuàng)新，但能否經(jīng)得起市場的嚴(yán)峻考

45、驗，能否被消費所認(rèn)可，仍是我們所顧慮和擔(dān)心的。市場千變?nèi)f化，但有現(xiàn)律可尋，只有我們在不斷地摸清市場的脈搏，及時調(diào)整銷售策略，相信會出現(xiàn)銷售的奇跡。2、工程進度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)帲瑴蟮墓て趯媾R滯后的產(chǎn)品滯銷，給銷售帶來了極大的負面影響。如果工程跟的上，嚴(yán)格按照建設(shè)計劃進行，讓消費者看到項目的成長過程，會極大增強消費者的信心保障，這一點也是當(dāng)前的重工之重。從理性的角度出發(fā)，在看到宿遷房地產(chǎn)市場總休大發(fā)展的前景之下，這個市場同時也存在著諸多的矛盾，宿遷老城區(qū)、新區(qū)、宿豫新區(qū)三大板塊的市場飽和度日益趨近，商品房空置率不斷增大，宿遷本地房地產(chǎn)的發(fā)展增速明顯高于GOP及居民收入的增速，這就

46、隱含了經(jīng)濟泡沫于其中，加上國家關(guān)于房貸按揭利率的上調(diào)，對房產(chǎn)投資的適度政策加壓等市場政策影響，實際上對開發(fā)商來講都是一種考驗。所以，把握機遇，認(rèn)清形勢，才可以在大環(huán)境中立足。第三部分營 銷 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念公司始終堅持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把“創(chuàng)金谷信譽，樹金谷品牌！盡心竭力為業(yè)主提供放心房、稱心房！”作為金谷公司不變的宗旨和不懈的追求。如今，宿遷市金谷房地產(chǎn)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部管理，優(yōu)秀獨特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+企業(yè)管理現(xiàn)代化+資本運營現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅

47、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前近。地產(chǎn)項目制勝的關(guān)鍵是品質(zhì)和創(chuàng)新，在市場同質(zhì)化的今天，品質(zhì)不是制勝關(guān)鍵，創(chuàng)新也不僅是產(chǎn)品的創(chuàng)新，而是升化為一種觀念的創(chuàng)新。我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。我們贖賣的是思想和文化，是對生活的理解和感悟，是對生活的熱愛和對生活的憧憬。我們要創(chuàng)造需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；未來的市場推廣，是用觀念和賣點與消費者溝通?；诒卷椖?，我們要體現(xiàn)產(chǎn)品自身的品質(zhì)、檔次、品味，需要更豐富的內(nèi)容支撐。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。二、品牌意識的導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個性。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。每一個

48、品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群。人居理念的本質(zhì)就在于人與自然，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，按現(xiàn)時一般性的說法，就是以人為本的人本精神。而高尚人居領(lǐng)地已成為我們談?wù)摰挠篮阒黝}因而，塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，創(chuàng)立21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地，是金谷房地產(chǎn)苦心經(jīng)營的崇高目標(biāo)。盛世康城站在2010年高尚人居理念的高度上，成為了后現(xiàn)代“新城市”經(jīng)典之作。 品質(zhì)城市通過建筑詮釋對社會的理解，建筑應(yīng)該代表身份，建筑應(yīng)該聚分群體。宿遷地產(chǎn)領(lǐng)跑者金谷地產(chǎn)聯(lián)袂中外地產(chǎn)名門，以氣度非凡的人文思想，傾力打造權(quán)利、禮儀、教養(yǎng)、純粹、現(xiàn)代、自然的高尚的生活。項目多以價廉物美

49、為自身主要優(yōu)勢來搶奪市場份額，而開發(fā)商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求。所以，我們應(yīng)不同于時下的一般項目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對居住的挑剔。 格調(diào)格調(diào)型的結(jié)構(gòu)空間，跨越藝術(shù)創(chuàng)作的生活領(lǐng)域，成功演繹了從生活在別處到生活是別處的人居理念。我們所闡述的“格調(diào)”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項目中應(yīng)顯得充滿個性、現(xiàn)代和時尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，是在詮釋獨特的舒適住宅風(fēng)格。 人性塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和

50、諧完美，健全的社區(qū)設(shè)施，人居理念的人性設(shè)計即體現(xiàn)了康城居民以“居住”的切身體驗，社區(qū)的多種現(xiàn)代設(shè)施：安保系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三重信息管理系統(tǒng)、消防監(jiān)控報警系統(tǒng)、自動滅燈系統(tǒng)都體現(xiàn)了現(xiàn)代的人居為本的住宅理念。 專業(yè)由于地產(chǎn)是一塊眾人皆知的肥肉，眾多開發(fā)商的跑馬圈地，低價入市，直接導(dǎo)致了其市場中大批非專業(yè)操作項目的誕生：手續(xù)不全、粗制濫造的怪胎比比皆是。所以，我們應(yīng)對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個開發(fā)的細微末節(jié)。并且，康城提出了宿遷首個精裝可選family，可選式菜單式裝修，個性選擇，聘請著名室內(nèi)設(shè)計師主持裝修設(shè)計，并直接參與到前期戶型設(shè)

51、計中，從室內(nèi)設(shè)計的角度把握戶型的合理性。同時針對不同戶型設(shè)計出不同風(fēng)格的房子，典雅浪漫、高貴卓然、淡雅溫馨 充分張揚家的個性。三、品牌形象的塑造1、賦予項目清新獨特易記的名字及區(qū)別商品識別的標(biāo)志，設(shè)計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關(guān)（或推廣）活動，迅速在市場建立認(rèn)識度。2、在消費者立場盾，力求產(chǎn)品設(shè)計精細，平面布局合理，配套方便實惠，充他體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。3、保證施工質(zhì)量和進度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。4、提高銷售質(zhì)量，做為一具提供人性化設(shè)計的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。5、加強售后服務(wù)，通過提供完善的售后服務(wù)將樓盤的品牌效應(yīng)延續(xù)。例如通過發(fā)展商與業(yè)主

52、的聯(lián)誼活動，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好和入住氛圍。形成良好聲譽，從而獲得經(jīng)濟效益和社會效益雙豐收。最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識不但包括項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應(yīng)給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎(chǔ)上，再進一步擴大市場占有率。四、產(chǎn)品定位對于地產(chǎn)項目而言，最容易打動消費者的首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢是買家永遠不會拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買家想要什么，他自然會關(guān)注什么；再次是價格，物美價廉不只適用于普通日常生活用品，對于不動

53、產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住已經(jīng)不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買家評價項目好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一。對于本案“盛世康城”來講，周邊的項目樓盤不多，市場的競爭也是宿遷整體市場的考驗，可謂此一時，彼一時，要想在眾多個案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。周邊大環(huán)境已趨于成熟，已得到了人多消費者的認(rèn)可，所以不能將它作為強勢賣點來宣傳，所以，針對本案而言，從前期整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃等一系列工作都應(yīng)提前步入實效，做到對產(chǎn)品細致、嚴(yán)謹(jǐn)、一絲不茍的剖析論斷，做到對市場、對有效需求消費群體有的放矢，而不至于盲目制造產(chǎn)品，盲目推向市場，而最終以失敗告之。終上，產(chǎn)品綜

54、合力，將是宣傳的強勢所在，優(yōu)越的性能價格比將是獲勝的法寶。（一）、設(shè)計思想本項目總體定位是把握宿遷城市整體風(fēng)格，將新城現(xiàn)代風(fēng)貌和古典文明融入到方案中去。做成休閑型園林式高檔住宅小區(qū)，將物質(zhì)繁華和精神文明有機結(jié)合。1、本規(guī)劃設(shè)計為宿遷首座高檔園林住宅小區(qū)，它摒棄了一般小區(qū)在物業(yè)功能設(shè)置上景觀建設(shè)不足的缺陷，它是宿遷城區(qū)的詩意園林，是精神與物質(zhì)的雙豐之地！它不僅僅讓你享受現(xiàn)代文明的舒適，更尋求與居住者心靈深處的精神合。2、規(guī)劃中重點突出和市政府城市整體規(guī)范的協(xié)調(diào)一致，同時兼顧開發(fā)效益和社會效益，力求締造一個宿城北區(qū)具有代表性的高品質(zhì)精品住宅樓盤。3、環(huán)境營造中，小區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架

55、串聯(lián)各中心綠地，盡可能實現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。小區(qū)內(nèi)設(shè)有健身廣場，網(wǎng)球場，漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，可謂無一處不用心，無一處不怡情。不但提升了小區(qū)自身品位，同時也為小區(qū)與國土廣場提供了一個景觀過渡空間，讓水景及綠化網(wǎng)絡(luò)最有效的，最大限度的實現(xiàn)視覺美景和感官舒暢！4、現(xiàn)代的建筑群落，剛勁有力的錯落在天際線，金谷·盛世康城必將以一流的戶型設(shè)計、一流的社區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施，為宿遷引入全新居家理念，讓您盡情演繹高品質(zhì)生活。（二）、產(chǎn)品設(shè)計“金谷·盛世康城”規(guī)范本著“以人為本、回歸自然”的基本設(shè)計思想，并結(jié)合其自身在宿遷城市中所處的位置而作，統(tǒng)一中不乏個性。具有“庭院式”的特點。 平面設(shè)計采用“區(qū)內(nèi)組團”設(shè)計，圍合出多塊小塊的公共綠地（花園），為鄰里間的