匯景新城中心營(yíng)銷推廣實(shí)操方案PPT課件

1、五、五、鋪位特點(diǎn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及租售政策鋪位特點(diǎn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及租售政策六、節(jié)點(diǎn)規(guī)劃及銷售、招商組織六、節(jié)點(diǎn)規(guī)劃及銷售、招商組織七、推貨節(jié)奏及回款計(jì)劃七、推貨節(jié)奏及回款計(jì)劃八、開(kāi)盤前整合推廣細(xì)案及整體營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算八、開(kāi)盤前整合推廣細(xì)案及整體營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算九、客戶資源及行銷組織九、客戶資源及行銷組織一、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、目標(biāo)客戶群體分析二、目標(biāo)客戶群體分析三、項(xiàng)目核心定位三、項(xiàng)目核心定位四、價(jià)格定位四、價(jià)格定位第1頁(yè)/共92頁(yè)一、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 通過(guò) “927”緊縮房貸對(duì)市場(chǎng)的影響和廈門市場(chǎng)的反映分析，為項(xiàng)目推貨的可操性找到了依據(jù)，同時(shí)為

2、商鋪找到了客戶群，為住宅找到了類比對(duì)象。供操盤參考。第2頁(yè)/共92頁(yè)u市場(chǎng)因素：新政出臺(tái)，緊縮貸款，加大客戶資金壓力市場(chǎng)因素：新政出臺(tái)，緊縮貸款，加大客戶資金壓力“927”緊縮房貸，增強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期 9月月27日日,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知理的通知，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，旨在遏制投機(jī)炒作，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，旨在遏制投機(jī)炒作，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。險(xiǎn)。 政策核心內(nèi)容： “對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套對(duì)已利

3、用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含含)以上住房的，貸款首付款比例以上住房的，貸款首付款比例不得低于不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍倍” 。 政策主要目的：一方面，向市場(chǎng)傳遞一方面，向市場(chǎng)傳遞中央遏制投機(jī)炒作、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控的信號(hào)，為黃金周的信號(hào)，為黃金周樓市降溫。另一方面，旨在樓市降溫。另一方面，旨在控制銀行房貸金融風(fēng)險(xiǎn)，防范于未然。 首付首付增加增加 月供月供減少減少 利息利息增加增加購(gòu)房門檻提高購(gòu)房門檻提高調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)調(diào)控預(yù)期增強(qiáng)整體需求被擠壓整體需求被擠壓購(gòu)房欲望受抑制購(gòu)房欲望受抑

4、制第3頁(yè)/共92頁(yè)u后續(xù)新政、加息隱患，客戶觀望氣氛濃郁后續(xù)新政、加息隱患，客戶觀望氣氛濃郁加息預(yù)期仍然濃重， 自自3月以來(lái)央行已加息五次，預(yù)期未來(lái)加月以來(lái)央行已加息五次，預(yù)期未來(lái)加息壓力仍然比較大，同時(shí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱息壓力仍然比較大，同時(shí)，在宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況下，央行將有可能在年內(nèi)調(diào)整的情況下，央行將有可能在年內(nèi)調(diào)整“小步小步快跑快跑”的策略，通過(guò)提升加息的幅度，增強(qiáng)的策略，通過(guò)提升加息的幅度，增強(qiáng)調(diào)控效果；調(diào)控效果；3 3月月1818日日5 5月月1919日日7 7月月2121日日8 8月月2222日日9 9月月1515日日0.27%6.39%0.18%6.57%0.27%6.84%0.

5、18%7.02%0.27%7.29%加息日期加息日期加息幅度加息幅度調(diào)整后一年調(diào)整后一年期貸款利率期貸款利率第4頁(yè)/共92頁(yè)受9.27房貸新政影響，10月份廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)提前“入冬”，商品住宅成交量明顯減少。11月成交量略有回升。廈門市11月份商品住宅成交量為30.80萬(wàn)平方米，2205套。在商品居住用房戶型面積方面，以成交套數(shù)來(lái)分析，80-90平方米戶型成交最多，共596套，占成交面積總數(shù)的16.57%；以成交面積來(lái)分析，比例最高的是144-188平方米戶型，成交534套，占成交面積總數(shù)的27.09%。大于180平方米的有139套。120-144平方米的有455套，這三者加起來(lái)占總銷售面積的

6、57.25%。相比10月，大戶型的商品居住用房比例下降13.75%，但仍是目前樓市銷售的主力軍。第5頁(yè)/共92頁(yè)從廈門市2007年1至11月商品居住用房分戶型銷售情況看，120至144平方米和144至180平方米戶型所占比例最大，分別占總量的23.99%、22.881%，180平方米以上的戶型占總銷售量的15.94%，100至120平方米戶型占總量的比例為11.25%，其余各戶型所占比例均小于10%。從購(gòu)房人群分布來(lái)看，今年前11個(gè)月，廈門本地人購(gòu)房面積占購(gòu)房總量的47.10%，外地人占總量的52.09%，外地購(gòu)房人群中，福建省內(nèi)占大多數(shù)，占總量的38.10%。從購(gòu)房均價(jià)上看，境外人士購(gòu)房?jī)r(jià)最

7、高，每平方米均價(jià)11007元，外省市人群購(gòu)房均價(jià)最低，均價(jià)每平方米8522元。第6頁(yè)/共92頁(yè)廈門房?jī)r(jià)影響n12月，廈門住宅總成交1716套，住宅簽約面積200787.19平方米，總成交金額22.7億元。住宅均價(jià)11307.49元/平方米，比上月上漲11.69。其中，島內(nèi)住宅均價(jià)16372.05元，上漲15.59，島外住宅均價(jià)6670.64元，下跌9.90。n12月住宅成交量創(chuàng)下了今年下半年廈門住宅市場(chǎng)成交新低，1716套，在全年各月份中排名倒數(shù)第三，僅比2月和4月略高。n本月的住宅成交與上月各區(qū)均有領(lǐng)頭樓盤成交過(guò)百、多點(diǎn)開(kāi)花的情形形成鮮明對(duì)比，島內(nèi)外六區(qū)中，僅思明和集美兩區(qū)成交量上升，其余四

8、區(qū)紛紛下跌。n本月僅有3個(gè)樓盤成交過(guò)百套，分別來(lái)自集美區(qū)的夏商大學(xué)康城二期、樂(lè)活小鎮(zhèn)和思明區(qū)的海峽國(guó)際社區(qū)，是本月住宅市場(chǎng)的主角。n交易量全年第三低，房?jī)r(jià)卻是全年第三高。12月全市住宅均價(jià)再度上揚(yáng)，11307.49元/平米，比上月上漲11.69，僅比今年6月和10月低。島內(nèi)價(jià)格上漲是主要原因，特別是思明區(qū)，漲幅將近30，創(chuàng)下該區(qū)全年新高。同時(shí)，島內(nèi)住宅均價(jià)也創(chuàng)下今年最高記錄。第7頁(yè)/共92頁(yè)說(shuō)明:1、從單價(jià)和套數(shù)分析，低價(jià)位、小戶型、自住型客戶為主2、從總金額分析，市場(chǎng)仍有相當(dāng)?shù)馁?gòu)物能力和欲望。從對(duì)海峽國(guó)際社區(qū)、陽(yáng)光世紀(jì)廣場(chǎng)、魯能領(lǐng)秀城、藍(lán)灣國(guó)際、萬(wàn)科金域等的單價(jià)、金額和套數(shù)分析，仍有相當(dāng)?shù)膶?shí)

9、力客戶；此部分人群的投資特點(diǎn)與我項(xiàng)目商業(yè)投資客實(shí)力接近。從片區(qū)位置和單價(jià)分析，可將大唐世家列為住宅競(jìng)爭(zhēng)研究對(duì)象。資源客戶資源客戶第8頁(yè)/共92頁(yè)從廈門市商品住宅銷售數(shù)據(jù)分析，得出：1、年底小戶型、自住型客戶增多，對(duì)我項(xiàng)目是利好消息；2、9.27房貸新政對(duì)廈門房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)有一定的影響，但從12月份價(jià)格看，量低價(jià)升，對(duì)投資客有相當(dāng)影響；3、福建省內(nèi)市場(chǎng)和臺(tái)灣客戶是營(yíng)銷重點(diǎn)；4、以海峽國(guó)際社區(qū)的客戶為商業(yè)模擬客群，挖掘客戶特點(diǎn)和營(yíng)銷措施；說(shuō)明我司制定的銷售目標(biāo)計(jì)劃相對(duì)客觀和可實(shí)現(xiàn)性。5、以大唐世家的客戶為住宅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，研究營(yíng)銷賣點(diǎn)，迎合客戶購(gòu)買心理，抓住年底時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取開(kāi)門紅；第9頁(yè)/共92頁(yè)如何打

10、破如何打破“瓶頸瓶頸”， 使項(xiàng)目做到開(kāi)門紅使項(xiàng)目做到開(kāi)門紅第10頁(yè)/共92頁(yè) 在這樣的市場(chǎng)背景以及項(xiàng)目背景之下，我們應(yīng)該選擇一條在這樣的市場(chǎng)背景以及項(xiàng)目背景之下，我們應(yīng)該選擇一條“快速去貨、盡快回籠資金，以解決項(xiàng)目積壓的資金快速去貨、盡快回籠資金，以解決項(xiàng)目積壓的資金壓力及規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)壓力及規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”的的第11頁(yè)/共92頁(yè)二、目標(biāo)客戶群體分析二、目標(biāo)客戶群體分析 我們的客戶是由投資客戶和自營(yíng)客戶我們的客戶是由投資客戶和自營(yíng)客戶兩部分群體構(gòu)成，均為有投資眼光和經(jīng)濟(jì)兩部分群體構(gòu)成，均為有投資眼光和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端群體?？沙浞滞诰騾R景的資源實(shí)力的高端群體?？沙浞滞诰騾R景的資源優(yōu)勢(shì)和利用閩南富裕之地

11、的地緣優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)和利用閩南富裕之地的地緣優(yōu)勢(shì)。第12頁(yè)/共92頁(yè)核心客戶是閩南地區(qū)的老板階層核心客戶是閩南地區(qū)的老板階層年齡：年齡：30305050歲歲特征：特征：高消費(fèi)、高地位、高事業(yè)、有眼光、有實(shí)力高消費(fèi)、高地位、高事業(yè)、有眼光、有實(shí)力描述：描述：他們多企業(yè)公司的老板、高層管理人員、專業(yè)人士、有灰色收入的政府官員；他們多企業(yè)公司的老板、高層管理人員、專業(yè)人士、有灰色收入的政府官員；他們想投資，追求財(cái)富最大化、財(cái)富可持續(xù)增長(zhǎng)；他們想投資，追求財(cái)富最大化、財(cái)富可持續(xù)增長(zhǎng)；他們想變現(xiàn)，將股市收益變成穩(wěn)定的資產(chǎn)，將灰色收入漂白。他們想變現(xiàn)，將股市收益變成穩(wěn)定的資產(chǎn)，將灰色收入漂白。第13頁(yè)/共92

12、頁(yè)自營(yíng)客戶是有競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)或處于壟斷地位的老板階層自營(yíng)客戶是有競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)或處于壟斷地位的老板階層特征：特征：大型餐飲、休閑大型餐飲、休閑SPASPA、茶藝館等行業(yè)，化妝品、服裝、鞋帽等品牌領(lǐng)導(dǎo)者、茶藝館等行業(yè)，化妝品、服裝、鞋帽等品牌領(lǐng)導(dǎo)者 連鎖企業(yè)或店面，經(jīng)營(yíng)面積較大連鎖企業(yè)或店面，經(jīng)營(yíng)面積較大第14頁(yè)/共92頁(yè)資源客戶資源客戶行業(yè)協(xié)會(huì)區(qū)域商會(huì)政府機(jī)關(guān)臺(tái)商協(xié)會(huì)溫州商會(huì)泉州商會(huì)漳州商會(huì)市區(qū)政協(xié)工商稅務(wù)銀行總商會(huì)餐飲協(xié)會(huì)服裝協(xié)會(huì)茶葉協(xié)會(huì)第15頁(yè)/共92頁(yè)地緣客戶地緣客戶第16頁(yè)/共92頁(yè)三、項(xiàng)目核心定位三、項(xiàng)目核心定位 對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了歸納提煉，在對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行了歸納提煉，在“全生全生活、中心

13、城活、中心城”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步地提出幸福地產(chǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步地提出幸福地產(chǎn)的新概念，提升匯景企業(yè)品牌，提升項(xiàng)目的品的新概念，提升匯景企業(yè)品牌，提升項(xiàng)目的品牌形象。牌形象。第17頁(yè)/共92頁(yè)配套中心配套中心商業(yè)中心商業(yè)中心地理、交通中心地理、交通中心便捷價(jià)值便捷價(jià)值投資價(jià)值投資價(jià)值地段價(jià)值地段價(jià)值第18頁(yè)/共92頁(yè)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目配套和品質(zhì)價(jià)值強(qiáng)調(diào)區(qū)域價(jià)值及投資價(jià)值幸福地產(chǎn)幸福地產(chǎn)第19頁(yè)/共92頁(yè)當(dāng)幸福走進(jìn)時(shí)代，你幸福嗎？u幸福走進(jìn)政治“幸福政治”全球升溫,歐洲的“幸福星球指數(shù)”、世界幸福數(shù)據(jù)庫(kù)u幸福走進(jìn)社會(huì)幸福指數(shù)，和諧社會(huì)的綜合考量u幸福走進(jìn)生活東南亞海嘯引發(fā)全世界幸福大研討u幸福走進(jìn)城市廈門位

14、列中國(guó)十大幸福城市之首u(yù)幸福走進(jìn)片區(qū)翔安人“幸福指數(shù)”大幅攀升u幸福走進(jìn)地產(chǎn)匯景集團(tuán)引領(lǐng)中國(guó)地產(chǎn)新時(shí)代第20頁(yè)/共92頁(yè)全生活，就是幸福生活！幸福地產(chǎn)理論教育主張、健康主張社交主張休閑主張幸福主張自我實(shí)現(xiàn)尊重需求社交需求安全需求生理需求購(gòu)物主張、美食主張、娛樂(lè)主張全生活定義在有限的時(shí)間 里，可以享受多樣的服務(wù)， 滿足各種需求，從而增強(qiáng)幸 福感。根據(jù)馬斯洛層次需求理論，人類由較低層次到較高層次，有生理、安全、社交、尊重和自我實(shí)現(xiàn)五類需求， 第21頁(yè)/共92頁(yè)幸福地產(chǎn)模式 住宅社區(qū)區(qū) 域 型 購(gòu)物中心城 市 級(jí) 齊全配套滿足需求全生活幸福幸福地產(chǎn)模式=區(qū)域型購(gòu)物中心+住宅社區(qū)+城市級(jí)齊全配套 第2

15、2頁(yè)/共92頁(yè)匯景新城中心，全生活、中心城打造中國(guó)首席幸福地產(chǎn)樣板社區(qū)幸福地產(chǎn)整體形象定位 第23頁(yè)/共92頁(yè)匯景集團(tuán)，首創(chuàng)中國(guó)幸福地產(chǎn)新模式企業(yè)形象戰(zhàn)略定位 第24頁(yè)/共92頁(yè)四、價(jià)四、價(jià) 格格 定定 位位 在對(duì)市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目建筑特點(diǎn)的分析基礎(chǔ)在對(duì)市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目建筑特點(diǎn)的分析基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目各樓層的銷售均價(jià)。上，提出項(xiàng)目各樓層的銷售均價(jià)。第25頁(yè)/共92頁(yè)物業(yè)名稱樓層售價(jià)元/m2租金元/m2/月銷售政策瑞景國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)負(fù)一層220001508%年回報(bào)率,4年付一層增值到3萬(wàn)元/ m2二層18000120老虎城街鋪一層150000一次性整場(chǎng)扣點(diǎn)26%+管理費(fèi)1%+推廣費(fèi)1%翔安商業(yè)廣場(chǎng)（馬巷）

16、一層街鋪38800一次性0公攤一層內(nèi)鋪22000120銷售完畢銷售完畢二層15000新華都超市銷售較少三層10000第26頁(yè)/共92頁(yè)銷售價(jià)格和定價(jià)說(shuō)明1、鑒于廈門目前島內(nèi)島外差別大，考慮項(xiàng)目特點(diǎn)，暫定以翔安商業(yè)市場(chǎng)為參考對(duì)象。2、考慮到后期經(jīng)營(yíng)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，A1區(qū)和A2首層直接銷售不保租，A2除首層外的其他樓層實(shí)行保租式銷售。3、考慮A1、A2首層實(shí)用率差別較大及翔安商業(yè)廣場(chǎng)的定價(jià)和租約現(xiàn)狀，暫定A1首層均價(jià)3.7萬(wàn)元，A2首層均價(jià)2.4萬(wàn)元。4、價(jià)格走勢(shì)： A1：南高中低，北稍高 A2：近縱三路側(cè)高，馬新路側(cè)低，南高中低北稍高5、鋪位定價(jià)參考因素： 人流、通道、主出入口、門面寬、門面深、主

17、力店、面積大小結(jié)合；第27頁(yè)/共92頁(yè)廈門匯景新城銷售貨源統(tǒng)計(jì)表區(qū)域樓層建筑面積樓層均價(jià)樓層總價(jià)實(shí)用率A1首層3432.023.7000 12698.47 94-98%二層4883.07 1.8000 8789.53 65%三層2880.72 1.5000 4321.08 65%A2首層8361.382.4000 20067.31 54.30%二層6870.671.6000 10993.07 54.30%三層7378.171.4000 10329.44 54.30%四層5756.691.6000 9210.70 54.30%負(fù)一層17392.772.1560 37498.81 合計(jì)56955.

18、49 2.0000 113908.42 第28頁(yè)/共92頁(yè)五、鋪位特點(diǎn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及租售政策五、鋪位特點(diǎn)、業(yè)態(tài)規(guī)劃及租售政策 通過(guò)對(duì)商鋪特點(diǎn)的總結(jié)，包裝了四大置業(yè)通過(guò)對(duì)商鋪特點(diǎn)的總結(jié)，包裝了四大置業(yè)計(jì)劃，并提出了解決租售矛盾的客觀方法，進(jìn)計(jì)劃，并提出了解決租售矛盾的客觀方法，進(jìn)而提出整套的銷售政策和招商政策。而提出整套的銷售政策和招商政策。第29頁(yè)/共92頁(yè)6鋪商商鋪54鋪商4.503.733.029.4013.70井10井9井8井7井6井5井4井3井2LS7LS6LS5LS4LS3LS2LS122.869.2018.2013.7013.7013.7022.703.20電表5.00天井3.30天

19、井天井天井天井天井天井ML16.859.208.804.504.504.504.504.504.504.504.704.304.5013.004.509.208.809.204.504.704.0027.404.008.408.084.902.102.355.203.807.308.603.803.803.803.803.803.574.0035.804.0013.7017.803.725.403.804.807.203.803.8011.008.603.803.724.883.803.803.803.803.803.807.603.803.804.504.504.504.507.205.25

20、3.807.203.703.903.803.803.802.103.809.204.504.504.504.504.504.508.809.204.0036.364.005.10騎樓5物業(yè)用房18.803.805.005.128.8012.888.809.204.504.504.504.0058.704.004.504.504.501.605.0018.404.0020.176.584.504.504.504.508.809.204.508.804.509.204.504.504.504.509.204.50梯走廊1走廊2走廊38.601A011A021A031A041A051A061A071

21、A081A091A101A111A121A131A141A151A165.10電1電2T1T28.809.204.0034.254.302.301A171A181A191A201A211A221A231A241A251A261A271A281A291A301A311A321A331A341A351A361B011B021B031B041B051B061B071B081B091B101B111B121B131B141B151B161B171B181B191B201B211B221B231B241B251B261B271B281B291B301B311B321B331B341B351B361B37

22、1B381B391B401B411B421B431B441B451B461B471C011C021C031C041C061C071C081C091C101C111C121C131C141C151C161C171C181C191C201C211C221C231C241C251C261C271C281C291C301C311C321C331C341C351C361C371C381C391C401C411C42電3電4T34.50T4騎樓3騎樓44.504.50T5T6T7T8T9T10T11T12T13T14T15T17T18T19T20井1電5消控中心水騎樓1騎樓2騎樓64.504.504.50

23、4.504.504.50(40.660)(27.360)(27.360)(27.3600)(40.660)(40.660)(19.380)(10.219)(19.950)(27.360)(19.380)(19.380)(33.540)(32.680)(32.680)(31.820)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(40.457)(39.600)(39.600)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600

24、)(41.000)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(16.340)(41.400)(41.360)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(41.400)(39.600)(39.600)(40.167)(39.600)(39.600)(40.457)(39.600)(41

25、.400)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(41.400)(39.600)(41.400)(39.600)(20.250)(21.150)(19.350)(20.250)(39.600)(41.400)(39.600)(39.600)(39.600)(39.600)(41.400)(41.400)(41.400)(43.240)(21.150)(20.210)(17.160

26、)(18.240)(32.680)(32.680)(32.680)(32.680)(28.878)(20.278)(20.520)(40.260)(41.800)(27.360)(26.978)(27.359(22.807)50.5450.5475.1175.1175.1150.5450.5436.8518.8835.8035.8035.8060.3767.9658.7860.3776.4873.1576.4873.1576.4873.1573.1573.1574.7476.4873.1573.1576.4873.1576.4873.1573.1576.4873.1576.4876.4873.

27、1576.4873.1576.4873.1573.1530.1976.4876.4176.4873.1576.4873.1576.4873.1573.1573.1573.1573.1576.4876.4876.4873.1576.4873.1573.1573.1573.1573.1573.1573.1573.1573.1573.1573.1573.1576.4876.4876.4874.2074.7476.4876.4876.4876.4872.8976.4873.1576.4873.1573.1573.1573.1573.1574.7476.4876.4837.4139.0735.7537.

28、4173.1576.4873.1576.4873.1576.4873.1573.1576.4839.0737.3379.8831.7033.7060.3760.3760.3760.3753.3437.4637.9174.3750.5474.3749.8450.5442.13伸縮縫=0.101F011F021F031F041F051F061F071F081F091F101F111F121F131F141F151F161F171F181F191F201F211F221F231F241F251F261F271F281F291F30騎樓4騎樓5井6井7DT1TfTg14.707.404.504.505

29、.408.904.504.505.5014.505.404.504.508.904.508.904.504.504.504.504.504.504.505.014.504.504.504.504.504.504.504.504.504.504.504.504.504.504.501.802.50ML5井82.402.004.705.00Te(單列)LS(65.250)(78.300)(40.050)(48.950)68.4168.4182.0941.9941.9951.3241.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.994

30、1.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9941.9950.74(65.250)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(40.050)(48.400)1D151D141D131D121D111E101D091D081

31、D071D061D051D041D031D021D01TbTaT2T14.5014.504.204.204.504.503.303.806.009.105.001.5013.002.652.751.352.806.607.900.955.301.057.905.002.703.653.874.401.201.601.404.103.703.903.303.303.903.905.001.5013.003.703.871.825.172.801.201.701.404.002.652.751.359.1010.407.505.007.906.601.050.957.904.302.703.653

32、.8062.003.80ML2ML1電表2電表1井3井2井1騎樓2騎樓1(46.510)(64.912)(16.217)(65.343)(50.700)(42.900)(65.342)(16.358)(64.912)(46.510)(63.090)(65.250)(60.900)48.6167.1619.3666.1353.8045.3544.9852.7867.8019.5265.7049.6565.3468.3064.06(42.900)(50.700)62.101.201.403.871.301.057.907.900.956.603.652.705.006.009.105.001.50

33、13.002.652.751.352.804.103.703.903.303.303.904.001.704.401.353.7013.001.505.003.652.406.607.907.901.053.872.807.509.105.004.302.701E121E111E101E091E081E071E061E051E041E03騎樓3井5電表4電表3井4ML4ML3TdT4T3Tc1E021E01(46.510)(16.217)(65.343)(50.700)(42.900)(42.900) (50.700)(65.342)(16.358) (64.912)(46.510)49.46

34、67.1619.3666.1353.8645.3544.9852.7867.8019.5265.7049.65(64.912)ML6ML7開(kāi)閉所T5T6廁電表5變電所物業(yè)用房1物業(yè)用房2物業(yè)用房31G011G021G031G041G051G061G07 1G081G091G101G111G121G131G141G151G16門廳消控中心DT2ThTiDT3井9井10井116.653.103.503.604.754.754.203.003.004.206.654.704.8013.803.553.550.238.913.986.5010.308.302.216.093.98電表6（單列）（單列）

35、電信機(jī)房電視機(jī)房4.007.10FT（單列）（單列）（單列）井12（單列）（單列）（單列）（單列）（單列）（單列）（單列）(20.615)(23.275)(23.940)(31.588)(27.930)(19.950)(27.930)(66.240)(64.955)(49.090)(48.990)(28.167)(44.674)(47.109)21.6124.4025.1033.1233.1229.2820.92 20.9229.2869.4568.1051.4751.3642.9368.0971.80(31.588)(19.950)1C053.5714.503.303.30A區(qū)-商鋪4B區(qū)-

36、商鋪5C區(qū)-商鋪6D區(qū)-2#底E區(qū)-1#底F區(qū)A1東G區(qū)-5#底第30頁(yè)/共92頁(yè)樓層分區(qū)分類一層二層三層四層合計(jì)A2A區(qū)商鋪3618181890鋪位18181854面積(m2)2323.332041.822041.021636.498042.66B區(qū)商鋪47212121110鋪位8181844面積(m2)3460.672549.332975.222205.7611190.98C區(qū)商鋪42182020100鋪位20181856面積(m2)2577.382279.522361.931914.449133.27合計(jì)商鋪125575959300鋪位465454154面積(m2)8361.386870

37、.677378.175756.6928366.91層高4.5557實(shí)用率54.2%54.2%54.2%54.2%A1D區(qū)商鋪151530面積(m2)798.61400.62199.2E區(qū)商鋪121224面積(m2)601.751108.781710.53F區(qū)商鋪30824+2486面積(m2)1370.72386.831646.16+ 1234.564638.27G區(qū)商鋪163349面積(m2)660.951674.42335.35合計(jì)商鋪736824+24189面積(m2)3432.024570.611646.16+ 1234.5610883.35層高4.53.83.8實(shí)用率94-98%65

38、%65%傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃第31頁(yè)/共92頁(yè)四大置四大置業(yè)計(jì)劃業(yè)計(jì)劃傳承家業(yè)計(jì)劃保值基業(yè)計(jì)劃空間興業(yè)計(jì)劃MINI創(chuàng)業(yè)計(jì)劃范圍：A1、A2首層；特點(diǎn)：首層旺鋪，人流量大，增值潛力大，投資觀念易認(rèn)同；銷售模式：直接銷售范圍：A2二、三層（次主力店部分）及A1二層南北單層鋪；特點(diǎn)：主力店經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定回報(bào)，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低；銷售模式：返租銷售；范圍：A2四層和A1東的二三聯(lián)體鋪特點(diǎn)：復(fù)式商鋪，主力店經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定回報(bào)，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低；銷售模式：A2四層返租銷售；A1二層直接銷售或帶租約發(fā)售或返租銷售范圍：A2負(fù)一層特點(diǎn)：鋪位較小，品牌競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)靈活，便于出租，風(fēng)險(xiǎn)低；銷售模式：返租銷售；

39、 第32頁(yè)/共92頁(yè)究竟返多少?怎么返呢?第33頁(yè)/共92頁(yè)租售矛盾解決之道租售矛盾解決之道統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)商家業(yè)主管理公司第34頁(yè)/共92頁(yè)二層租金收入測(cè)算二層租金收入測(cè)算方案月租金實(shí)際收入返租要求年租金實(shí)際支撐售價(jià)實(shí)際回報(bào)率租金總額售價(jià)8%年回報(bào)目標(biāo)租金總年返租額樓層年補(bǔ)貼第4-6年樓層年補(bǔ)00%￥3,297,696160001280106.7 ￥8,793,856￥5,496,160￥6,375,545.6024554067503.38%￥3,709,908160001280106.7 ￥8,793,856￥5,083,948￥5,963,333.60350

40、60075003.75%￥4,122,120160001280106.7 ￥8,793,856￥4,671,736￥5,551,121.6045566082504.13%￥4,534,332160001280106.7 ￥8,793,856￥4,259,524￥5,138,909.6056072090004.50%￥4,946,544160001280106.7 ￥8,793,856￥3,847,312￥4,726,697.6066578097504.88%￥5,358,756160001280106.7 ￥8,793,856￥3,435,100￥4,314,485.6077084010500

41、5.25%￥5,770,968160001280106.7 ￥8,793,856￥3,022,888￥3,902,273.60875900112505.63%￥6,183,180160001280106.7 ￥8,793,856￥2,610,676￥3,490,061.60980960120006.00%￥6,595,392160001280106.7 ￥8,793,856￥2,198,464￥3,077,849.6010851020127506.38%￥7,007,604160001280106.7 ￥8,793,856￥1,786,252￥2,665,637.601190108013500

42、6.75%￥7,419,816160001280106.7 ￥8,793,856￥1,374,040￥2,253,425.6012951140142507.13%￥7,832,028160001280106.7 ￥8,793,856￥961,828￥1,841,213.60131001200150007.50%￥8,244,240160001280106.7 ￥8,793,856￥549,616￥1,429,001.60141051260157507.88%￥8,656,452160001280106.7 ￥8,793,856￥137,404￥1,016,789.601511013201650

43、08.25%￥9,068,664160001280106.7 ￥8,793,856￥274,808￥604,577.60161151380172508.63%￥9,480,876160001280106.7 ￥8,793,856￥687,020￥192,365.60171201440180009.00%￥9,893,088160001280106.7 ￥8,793,856￥1,099,232￥219,846.40181251500187509.38%￥10,305,300160001280106.7 ￥8,793,856￥1,511,444￥632,058.40第35頁(yè)/共92頁(yè)方案月租金收入

44、返租補(bǔ)貼金額收益評(píng)估面積售價(jià)總金額租金收益第4年第5年第6年六年后收益平方米元/m2萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元1406870.21600010992.32824.424￥637.6￥637.6￥637.6￥9,904.08不可行2456870.21600010992.32927.477￥596.3￥596.3￥596.3￥10,130.80不可行3506870.21600010992.321030.53￥555.1￥555.1￥555.1￥10,357.51不可行4556870.21600010992.321133.583￥513.9￥513.9￥513.9￥10,584.23不可行560687

45、0.21600010992.321236.636￥472.7￥472.7￥472.7￥10,810.95不可行6656870.21600010992.321339.689￥431.4￥431.4￥431.4￥11,037.66可行7706870.21600010992.321442.742￥390.2￥390.2￥390.2￥11,264.38可行8756870.21600010992.321545.795￥349.0￥349.0￥349.0￥11,491.10可行9806870.21600010992.321648.848￥307.8￥307.8￥307.8￥11,717.81可行10856

46、870.21600010992.321751.901￥266.6￥266.6￥266.6￥11,944.53可行11906870.21600010992.321854.954￥225.3￥225.3￥225.3￥12,171.25可行12956870.21600010992.321958.007￥184.1￥184.1￥184.1￥12,397.96可行131006870.21600010992.322061.06￥142.9￥142.9￥142.9￥12,624.68可行141056870.21600010992.322164.113￥101.7￥101.7￥101.7￥12,851.40可

47、行151106870.21600010992.322267.166￥60.5￥60.5￥60.5￥13,078.11可行161156870.21600010992.322370.219￥19.2￥19.2￥19.2￥13,304.83可行171206870.21600010992.322473.272￥22.0￥22.0￥22.0￥13,531.55可行181256870.21600010992.322576.325￥63.2￥63.2￥63.2￥13,758.26可行二層返租回報(bào)測(cè)算二層返租回報(bào)測(cè)算第36頁(yè)/共92頁(yè)三層租金收入測(cè)算三層租金收入測(cè)算方案月租金實(shí)際收入返租要求年租金實(shí)際支撐售價(jià)

48、實(shí)際回報(bào)率租金總額售價(jià)8%年回報(bào) 目標(biāo)租金 總年返租額樓層年補(bǔ)貼第4-6年樓層年補(bǔ)43%￥3,297,69614000112093.3 ￥7,694,624￥4,396,928￥5,166,390.4024554067503.86%￥3,709,90814000112093.3 ￥7,694,624￥3,984,716￥4,754,178.4035060075004.29%￥4,122,12014000112093.3 ￥7,694,624￥3,572,504￥4,341,966.4045566082504.71%￥4,534,33214000112093.3 ￥7,

49、694,624￥3,160,292￥3,929,754.4056072090005.14%￥4,946,54414000112093.3 ￥7,694,624￥2,748,080￥3,517,542.4066578097505.57%￥5,358,75614000112093.3 ￥7,694,624￥2,335,868￥3,105,330.40770840105006.00%￥5,770,96814000112093.3 ￥7,694,624￥1,923,656￥2,693,118.40875900112506.43%￥6,183,18014000112093.3 ￥7,694,624￥1,

50、511,444￥2,280,906.40980960120006.86%￥6,595,39214000112093.3 ￥7,694,624￥1,099,232￥1,868,694.4010851020127507.29%￥7,007,60414000112093.3 ￥7,694,624￥687,020￥1,456,482.4011901080135007.71%￥7,419,81614000112093.3 ￥7,694,624￥274,808￥1,044,270.4012951140142508.14%￥7,832,02814000112093.3 ￥7,694,624￥137,404￥

51、632,058.40131001200150008.57%￥8,244,24014000112093.3 ￥7,694,624￥549,616￥219,846.40141051260157509.00%￥8,656,45214000112093.3 ￥7,694,624￥961,828￥192,365.60151101320165009.43%￥9,068,66414000112093.3 ￥7,694,624￥1,374,040￥604,577.60161151380172509.86%￥9,480,87614000112093.3 ￥7,694,624￥1,786,252￥1,016,78

52、9.601712014401800010.29%￥9,893,08814000112093.3 ￥7,694,624￥2,198,464￥1,429,001.601812515001875010.71%￥10,305,30014000112093.3 ￥7,694,624￥2,610,676￥1,841,213.60第37頁(yè)/共92頁(yè)三層返租回報(bào)測(cè)算三層返租回報(bào)測(cè)算方案月租金收入返租補(bǔ)貼金額收益評(píng)估面積售價(jià)總金額租金收益第4年第5年第6年六年后收益平方米元/m2萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元1407378.171400010329.438885.3804￥516.6￥516.6￥516.6￥9,66

53、4.90不可行2457378.171400010329.438996.05295￥475.4￥475.4￥475.4￥9,899.24不可行3507378.171400010329.4381106.7255￥434.2￥434.2￥434.2￥10,133.57不可行4557378.171400010329.4381217.39805￥393.0￥393.0￥393.0￥10,367.91可行5607378.171400010329.4381328.0706￥351.8￥351.8￥351.8￥10,602.25可行6657378.171400010329.4381438.74315￥310.

54、5￥310.5￥310.5￥10,836.58可行7707378.171400010329.4381549.4157￥269.3￥269.3￥269.3￥11,070.92可行8757378.171400010329.4381660.08825￥228.1￥228.1￥228.1￥11,305.25可行9807378.171400010329.4381770.7608￥186.9￥186.9￥186.9￥11,539.59可行10857378.171400010329.4381881.43335￥145.6￥145.6￥145.6￥11,773.93可行11907378/p>

55、9.4381992.1059￥104.4￥104.4￥104.4￥12,008.26可行12957378.171400010329.4382102.77845￥63.2￥63.2￥63.2￥12,242.60可行131007378.171400010329.4382213.451￥22.0￥22.0￥22.0￥12,476.94可行141057378.171400010329.4382324.12355￥19.2￥19.2￥19.2￥12,711.27可行151107378.171400010329.4382434.7961￥60.5￥60.5￥60.5￥12,945.61可行16115737

56、8.171400010329.4382545.46865￥101.7￥101.7￥101.7￥13,179.94可行171207378.171400010329.4382656.1412￥142.9￥142.9￥142.9￥13,414.28可行181257378.171400010329.4382766.81375￥184.1￥184.1￥184.1￥13,648.62可行第38頁(yè)/共92頁(yè)四層租金收入測(cè)算四層租金收入測(cè)算實(shí)際收入返租要求方案月租金年租金實(shí)際支撐售價(jià)實(shí)際回報(bào)率租金總額售價(jià)8%年回報(bào) 目標(biāo)租金總年返租額樓層年補(bǔ)貼第4-6年樓層年補(bǔ)00%￥3,297,6

57、96160001280106.7 ￥8,793,856￥5,496,160￥6,375,545.6024554067503.38%￥3,709,908160001280106.7 ￥8,793,856￥5,083,948￥5,963,333.6035060075003.75%￥4,122,120160001280106.7 ￥8,793,856￥4,671,736￥5,551,121.6045566082504.13%￥4,534,332160001280106.7 ￥8,793,856￥4,259,524￥5,138,909.6056072090004.50%￥4,946,544160001

58、280106.7 ￥8,793,856￥3,847,312￥4,726,697.6066578097504.88%￥5,358,756160001280106.7 ￥8,793,856￥3,435,100￥4,314,485.60770840105005.25%￥5,770,968160001280106.7 ￥8,793,856￥3,022,888￥3,902,273.60875900112505.63%￥6,183,180160001280106.7 ￥8,793,856￥2,610,676￥3,490,061.60980960120006.00%￥6,595,39216000128010

59、6.7 ￥8,793,856￥2,198,464￥3,077,849.6010851020127506.38%￥7,007,604160001280106.7 ￥8,793,856￥1,786,252￥2,665,637.6011901080135006.75%￥7,419,816160001280106.7 ￥8,793,856￥1,374,040￥2,253,425.6012951140142507.13%￥7,832,028160001280106.7 ￥8,793,856￥961,828￥1,841,213.60131001200150007.50%￥8,244,24016000128

60、0106.7 ￥8,793,856￥549,616￥1,429,001.60141051260157507.88%￥8,656,452160001280106.7 ￥8,793,856￥137,404￥1,016,789.60151101320165008.25%￥9,068,664160001280106.7 ￥8,793,856￥274,808￥604,577.60161151380172508.63%￥9,480,876160001280106.7 ￥8,793,856￥687,020￥192,365.60171201440180009.00%￥9,893,088160001280106