物業(yè)管理經費與財務管理

1、8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理實務物業(yè)管理實務 第八章 物業(yè)管理經費與財務管理8物業(yè)管理經費與財務管理本章要點 物業(yè)管理資金的籌措 物業(yè)管理資金的使用 物業(yè)管理服務費的測算 物業(yè)管理企業(yè)財務預算 物業(yè)管理企業(yè)財務會計報告8物業(yè)管理經費與財務管理學習目的與要求1了解 物業(yè)管理資金的來源 物業(yè)管理服務費測算的意義 物業(yè)管理服務收費的構成 財務預算概述財務會計報表的編制要求2掌握 物業(yè)管理資金的主要用途 物業(yè)管理企業(yè)財務預算控制的內容和程序 資產負債表、利潤表和利潤分配表、現金流量表的概念、作用和結構物業(yè)管理費使用情況公示3 3重點掌握物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理服務費測算的主要定額物業(yè)管理處的

2、財務預算物業(yè)管理企業(yè)的財務預算8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理資金的籌措物業(yè)管理資金物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措物業(yè)管理經費的籌措8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理資金的含義 是指物業(yè)管理企業(yè)所擁有的各種財產物資的貨幣表現，包括貨幣本身8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理資金分類 資本金資本金: :物業(yè)管理企業(yè)設立所需資金物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)立所必需的資金，稱為資本金（即注冊資金）物業(yè)管理經費物業(yè)管理經費: :是提供物業(yè)管理服務所需資金補償物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務活動過程中活勞動和物化勞動的消耗，稱為物業(yè)管理經費8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措資本金和法定資本金8物業(yè)管理經費與財務管理資

3、本金和法定資本金 資本金：資本金：是指企業(yè)在登記注冊時填報的投資者投入企業(yè)的資金總額，即企業(yè)的實收資本（股份制企業(yè)稱股本） 法定資本金或法定最低資本金法定資本金或法定最低資本金: :是指國家規(guī)定的開辦企業(yè)必須具備的最低限額資本金 8物業(yè)管理經費與財務管理注冊資本金的規(guī)定 根據建設部1999年11月4日公布的物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法規(guī)定： 物業(yè)管理企業(yè)注冊資本一級資質：500萬元人民幣以上二級資質：300萬元人民幣以上三級資質：50萬元人民幣以上 可見，要創(chuàng)立一個持續(xù)正常營業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，必須籌集50萬元以上人民幣的資本金8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理企業(yè)資本金的籌措不同組織形式的物業(yè)管

4、理企業(yè)，其資本金的籌措方式和渠道不同現有物業(yè)管理企業(yè)基本上為有限責任公司，可由國家單一投資設立，也可以由250個股東共同出資設立，股東可以是國家、法人、自然人、外商國內現存物業(yè)管理有限公司大多數是以開發(fā)商為主的法人資金和自然人（內部職工）或外商共同出資組建8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理經費按其來源可分為四種：物業(yè)維修基金物業(yè)管理服務費物業(yè)經營收入國家財政補貼物業(yè)管理經費的籌措8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)維修基金 物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或物業(yè)產權人、使用人委托代管的專項用于房屋共用部分，共用設備和公用設施維修、更新的專項基金共用設施設備維修基金共用設施設備維

5、修基金包括包括房屋共用部分維修基金房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金也稱房屋本體維修基金8物業(yè)管理經費與財務管理不同物業(yè)種類維修基金的籌措商品住宅維修基金的籌措：商品住宅維修基金的籌措：購房者應當按購房款2%3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入8物業(yè)管理經費與財務管理不同物業(yè)種類維修基金的籌措公有住房售后的維修基金籌措：公有住房售后的維修基金籌措： 售房單位按一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，該部分基金屬售房單位所有購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金,售房單位

6、代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共司所有，不計入住宅銷售收入8物業(yè)管理經費與財務管理不同物業(yè)種類維修基金的籌措專項維修資金：購房者按住宅建筑面積40元/M2（非住宅建筑面積50元/M2 ）的標準交納首期專項維修資金。不足購房款2%的部分，由購房者按業(yè)主大會決定的方案交納新規(guī)定：新規(guī)定： （200320031111）8物業(yè)管理經費與財務管理不同物業(yè)種類維修基金的籌措物業(yè)管理用房、經營用房的維修基金籌措：物業(yè)管理用房、經營用房的維修基金籌措： 住宅小區(qū)的管理用房、經營用房，以及共用設施設備，均屬于住宅小區(qū)的全體業(yè)主共有 由業(yè)主提供給物業(yè)管理企業(yè)使用或委托物業(yè)管理企業(yè)經營,并支付使用費,經業(yè)主委員會確認

7、之后轉為該類房屋的維修基金物業(yè)管理企業(yè)負有維護和管理責任，但因其不是物業(yè)管理企業(yè)固定資產，物業(yè)管理企業(yè)不能對其計提折舊8物業(yè)管理經費與財務管理不同物業(yè)種類維修基金的籌措公共配套設施大修理資金來源：公共配套設施大修理資金來源：物業(yè)管理企業(yè)使用業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人提供的管理用房、經營用房和共用設施設備，應按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同，協(xié)議支付有關費用（如租賃費、承包費）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房、經營用房、共用設施設備有償使用費，經業(yè)主委員會或物業(yè)產權人、使用人認可后轉作管理用房、經營用房的房屋共用部分維修基金和共用設施設備維修基金8物業(yè)管理經費與財務管理物物業(yè)業(yè)管管理理服

8、服務務費費 是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費用 物業(yè)管理服務費是保證日常物業(yè)管理工作正常運轉的主要資金來源8物業(yè)管理經費與財務管理物物業(yè)業(yè)管管理理服服務務費費常規(guī)性的公共服務費用針對性的專項服務費用委托性的特約服務費用物業(yè)管理服務費分類物業(yè)管理服務費分類8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理經費的籌措經營性收入經營性收入國家財政補貼收入國家財政補貼收入8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金的使用原則物業(yè)管理資金的主要用途物業(yè)管理服務收費的構成及測算8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理資金的使用原則 物業(yè)管理費

9、是業(yè)主預付給物業(yè)管理企業(yè)用于委托物業(yè)管理服務的費用，資金所有權屬于業(yè)主使用時遵循原則使用時遵循原則“必要合理必要合理”“服務第一服務第一”“計劃使用計劃使用”“合理收益合理收益”“民主管理民主管理”8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理資金的主要用途保證房屋及附屬設備的完好及正常使用，以及進行共用部位，共用設施和設備大修和更新時的耗費支出物業(yè)管理企業(yè)各類人員的工資和福利支出物業(yè)管理企業(yè)原材料消耗、設備折舊及辦公費支出機電、消防設備的委托維護費和年檢費物業(yè)管理企業(yè)的利潤和國家稅收8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務費的測算 測算的意義 測算的主要定額8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務費測算的意義 為

10、物價部門核定收費標準提供依據 為物業(yè)管理的招標、投標決策提供依據 可作為與業(yè)主委員會協(xié)商確定物業(yè)管理服務收費標準的依據 物業(yè)管理企業(yè)編制財務預算的依據8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務費測算的主要定額物業(yè)管理服務定額物業(yè)管理服務定額: : 是指大多數物業(yè)管理企業(yè)在正常條件下，提供一定量的物業(yè)管理服務（單項服務或綜合服務），所必需的人力、物力和財力消耗的標準數據8物業(yè)管理經費與財務管理物中業(yè)主管要理定服額務確費定測原算則先進性原則先進性原則分類對待原則分類對待原則適時調整原則適時調整原則8物業(yè)管理經費與財務管理 物業(yè)管理服務費按不同的小區(qū)（大廈）逐個核定 定額的參考指標，僅以小區(qū)（大廈）管理處

11、為單位物中業(yè)主管要理定服額務確費定測原算則8物業(yè)管理經費與財務管理物測業(yè)算管的理主服要務定費額物測物測業(yè)算業(yè)算管的管的理主理主服要服要務定務定費額費額保安費保安費綠化養(yǎng)護費綠化養(yǎng)護費清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費設備運行維護費設備運行維護費人員定編人員定編8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務收費構成物業(yè)管理區(qū)域內管理、服務人員工資和按規(guī)定提取的福利費（E1 ），元/月公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費（E2 ），元/月園林綠化日常維護費（E3 ），元/月衛(wèi)生保潔及蟲害消殺費（E4 ），元/月8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務收費構成 保安費（E5 ），元/月 物業(yè)管理企業(yè)辦公費（E6 ），元/月 用

12、于物業(yè)管理的固定資產折舊費（E7 ），元/月 法規(guī)法律及合同規(guī)定的其他費用（E8 ），元/月 法定稅費（E9 ），元/月 物業(yè)管理企業(yè)酬金（E10 ），元/月8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務收費測算物業(yè)管理服務費用的測算可用如下簡單公式來表示：費用總額（E） E =Ei式中：E 表示小區(qū)物業(yè)管理服務費用支出總額，元/月，Ei為第I項的費用額，元/月，=1 、2、n8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務收費測算物業(yè)管理服務收費標準（P） P=式中：P物業(yè)管理服務收費標準，元/月/米2 S總建筑面積，米2E ES8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理企業(yè)財務預算 財務預算概念及作用 物業(yè)管理處的財務預

13、算 物業(yè)管理企業(yè)的財務預算 物業(yè)管理企業(yè)財務預算的控制8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算的概念財務預算財務預算是根據物業(yè)管理企業(yè)的經營目標和經營方針，以財務預測提供的信息和財務決策確立的方案為基礎，運用科學的技術手段和數量方法，對企業(yè)未來一定期間內資金運動的過程和結果（包括資金籌集、資金運用和資金結構等）進行事先安排的一種財務管理活動8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算的作用 財務預算是財務預測和財務決策的具體化，是財務控制和財務分析的依據 物業(yè)管理企業(yè)的財務預算確立了物業(yè)管理企業(yè)未來一定期間內理財的方向和策略 指明了物業(yè)管理企業(yè)理財的具體目標 是對物業(yè)管理企業(yè)日常資金運動進行控制的依據及經營業(yè)績考

14、評的標準8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算編制的方法固定預算與彈性預算增量預算與零基預算定期預算與滾動預算8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理企業(yè)財務預算的特點 物業(yè)管理企業(yè)的財務預算分為企業(yè)所屬各物業(yè)管理處各自獨立編制的財務預算和企業(yè)的財務預算8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理處的財務預算物業(yè)管理處的財務預算的原則物業(yè)管理服務收入預算物業(yè)管理處物業(yè)管理費支出預算8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理處財務預算編制原則物業(yè)管理處財務預算的編制應遵循量入為物業(yè)管理處財務預算的編制應遵循量入為出的出的“零預算原則零預算原則” 物業(yè)管理服務費收入=物業(yè)管理服務成本+法定稅金+管理人酬金 量入為出的“零預算原則”，

15、考慮一定的不可預見費用后，管理服務費收支相抵，不留盈余物業(yè)管理企業(yè)的利潤以經理人酬金的形式從物業(yè)管理服務費中提取8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理服務收入預算物業(yè)大修物業(yè)大修理收入預算理收入預算物業(yè)經營物業(yè)經營收入預算收入預算 物業(yè)管理物業(yè)管理收入預算收入預算 根據業(yè)主委員會審定的大修理根據業(yè)主委員會審定的大修理工程計劃的工程預算成本確定工程計劃的工程預算成本確定如房屋出租收入經營停車場、游如房屋出租收入經營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入泳池、各類球場等共用設施收入公共性服務費收入公共性服務費收入公眾代辦性服務收入公眾代辦性服務收入特約服務收入特約服務收入8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理

16、費支出預算人員工資及福利費支出預算人員工資及福利費支出預算各項服務支出預算各項服務支出預算物業(yè)經營支出預算物業(yè)經營支出預算物業(yè)大修理支出預算物業(yè)大修理支出預算辦公及其他支出預算辦公及其他支出預算稅利預算及不可預見費用支出稅利預算及不可預見費用支出六項六項支出支出預算預算8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理企業(yè)的財務預算物業(yè)管理企業(yè)財務預算的編制方式和程序8物業(yè)管理經費與財務管理物算業(yè)編管制理的企方業(yè)式財和務程預序 即企業(yè)管理層首先把財務規(guī)劃的預計利潤表分部門或按管理處下達，作為各部門或各管理處編制預算的控制目標（一下）各部門或各管理處根據企業(yè)控制目標的要求，結合自身實際編制出本部門或本管理處預算草

17、案，上報企業(yè)財務部門（一上）物業(yè)管理企業(yè)常用的財務預算編制物業(yè)管理企業(yè)常用的財務預算編制方式為方式為“二下一上式二下一上式”：8物業(yè)管理經費與財務管理物算業(yè)編管制理的企方業(yè)式財和務程預序財務部門對各部門或據各管理處的預算草案進行匯總平衡，編制出正式的財務預算，報企業(yè)管理層，管理層把這一財務預算交業(yè)主管理委員會討論批準后，正式下達各執(zhí)行部門或管理處執(zhí)行（二下）8物業(yè)管理經費與財務管理物算業(yè)編管制理的企方業(yè)式財和務程預序根據相關法規(guī)和管理服務合同的要求或根據各部門和各管理處的財務預算編制資本預算和年度收入預算；以收入預算及各管理處財務預算為基礎編制營業(yè)成本預算(即直接人工費和直接材料費)；物業(yè)管理

18、企業(yè)財務預算編制的物業(yè)管理企業(yè)財務預算編制的程序分為以下五個步驟：程序分為以下五個步驟：8物業(yè)管理經費與財務管理物算業(yè)編管制理的企方業(yè)式財和務程預序依據收入預算,編制企業(yè)管理費用預根據收入預算、營業(yè)成本預算和管理費用預算等，結合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預算，編制現金預算；綜合所有各項預算，編制利潤預算（預計利潤表和預計資產負債表）8物業(yè)管理經費與財務管理 物業(yè)管理企業(yè)財務預算的控制財務預算控制的概念和目的財務預算控制的主要內容財務預算控制應做好的幾項工作8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算控制（財務預算控制（簡稱財務控制）是指物業(yè)管理企業(yè)在財務管理的過程中，利用有關信息和特定手段，對企業(yè)的財

19、務活動加以影響或調節(jié)，以便實現財務預算所規(guī)定的目標財務預算控制的概念8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算控制的目的 保證財務預算的落實 掌握財務預算實施過程中反饋的各種信息，及時提供決策部門作為決策依據 及時糾正和調整財務預算實施過程中出現的偏差，保證財務預算的實現8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算控制的主要內容 現金控制 應收款項控制 存貨控制 對外投資控制 負債控制 利潤及其分配控制8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算控制應做好的幾項工作 把各項預算指標分配落實到企業(yè)各部門 通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關指標的實際完成情況 定期（按年或月）把實際完成情況同財務預算指標進行對比分析，找出存在的偏

20、差，并分析產生偏差的原因，提出降低成本費用的途徑，制定糾偏的有效措施8物業(yè)管理經費與財務管理 對責任部門和責任人進行評價和考核 根據考核結果和獎懲辦法進行獎勵和處罰 調整預算財務預算控制應做好的幾項工作8物業(yè)管理經費與財務管理財務預算控制的程序建立財務預算控制系統(tǒng)建立財務預算控制系統(tǒng)檢查監(jiān)督檢查監(jiān)督分析原因分析原因糾正偏差糾正偏差獎懲兌現獎懲兌現8物業(yè)管理經費與財務管理物業(yè)管理企業(yè)財務會計報告 財務會計報告的概念 財務會計報告的編制要求 資產負債表 利潤表和利潤分配表 現金流量表 物業(yè)管理費使用情況的公示8物業(yè)管理經費與財務管理財務會計報告的概念主要是指財務會計信息的揭主要是指財務會計信息的揭

21、示或表述，它是綜合反映企示或表述，它是綜合反映企業(yè)一定時點財務狀況，一定業(yè)一定時點財務狀況，一定時期經營成果及財務狀況變時期經營成果及財務狀況變動情況的書面文件。動情況的書面文件。概念概念會計報表（含主表和附表）會計報表（含主表和附表）報表附注報表附注財務情況說明書財務情況說明書構成構成8物業(yè)管理經費與財務管理財務會計報告的編制要求可靠性可靠性相關性相關性可比性可比性完整性完整性及時性及時性8物業(yè)管理經費與財務管理資產負債表資產負債表資產負債表: : 是反映企業(yè)某一特定日期（月末、季末、半年末、年末）財務狀況的會計報表資產負債表屬于靜態(tài)會計報表，它表明企業(yè)的某一特定日期所擁有或控制的經濟資源、

22、所承擔的現有義務和所有者對凈資產的要求權8物業(yè)管理經費與財務管理資產負債表結構表首表首附注附注資料資料采用賬戶式結構，根據采用賬戶式結構，根據“資產資產= =負債負債+ +所有者權益所有者權益”這一平衡原理，把資這一平衡原理，把資產、負債和所有者權益各項目分別列產、負債和所有者權益各項目分別列示在表的左、右兩方示在表的左、右兩方正表正表填列有關項目的備查記錄或明細數填列有關項目的備查記錄或明細數據，必要時可用文字加以說明和解釋據，必要時可用文字加以說明和解釋填列報表名稱、編制單位、編報日填列報表名稱、編制單位、編報日期和計量單位期和計量單位結構8物業(yè)管理經費與財務管理利潤表利潤表利潤表 又稱損

23、益表或收益表，是反映物業(yè)管理企業(yè)一定期間內（月份、季度、半年、年度）生產經營成果的會計報表 利潤表根據權責發(fā)生制和配比原則，把一定期間的收入與同一期間相關的費用配比，以計算出企業(yè)一定期間的凈利潤利潤表是一個動態(tài)報表，它反映企業(yè)一定期間的經營成果8物業(yè)管理經費與財務管理利潤表結構我國企業(yè)會計制度采用多步式結構的利潤表多步式利潤表：是在將利潤表的內容作多項分類的基礎上，根據“收入費用=利潤”這一會計平衡式對其進行排列，從主營業(yè)務收入開始到凈利潤結束，要作多步的計算，同時可以得到幾種利潤信息，故稱為多步式利潤表多步式結構的利潤表，可以反映關于利潤及其構成項目的形成情況，提供更多的信息8物業(yè)管理經費與

24、財務管理多步式利潤表的內容一是主營營業(yè)務利潤，主要指企業(yè)經營主要營業(yè)活動所獲得的收入減去成本及相關稅費的差額二是營業(yè)利潤，是主營業(yè)務利潤加上其他業(yè)務利潤，然后再扣減相關費用后的余額三是利潤總額，是營業(yè)利潤、投資收益、營業(yè)外收支凈額之和四是凈利潤，為利潤總額扣除所得稅后的數額，即稅后利潤8物業(yè)管理經費與財務管理利潤分配表利潤利潤分配分配表表作用作用通過利潤分配表，可以了解企業(yè)利通過利潤分配表，可以了解企業(yè)利潤分配的去向，利潤分配的比例結構潤分配的去向，利潤分配的比例結構及年末末分配利潤的結存情況及年末末分配利潤的結存情況是反映企業(yè)在一定會計期間所實現是反映企業(yè)在一定會計期間所實現凈利潤的分配情況

25、或彌補虧損情況，凈利潤的分配情況或彌補虧損情況，以及期末分配利潤結余情況的動態(tài)會以及期末分配利潤結余情況的動態(tài)會計報表，是利潤表的附表之一計報表，是利潤表的附表之一8物業(yè)管理經費與財務管理利潤分配表格式：格式： 利潤分配表是從利潤表的最后一個項目“凈利潤”開始，至年末“未分配利潤”終止 而該“未分配利潤”項目數額應該與資產負債表所有者權益項目中的“未分配利潤”數額相一致利潤分配表把資產負債表和利潤表聯系起來8物業(yè)管理經費與財務管理現金流量表庫存現金庫存現金銀行存款銀行存款其他貨幣資金其他貨幣資金現金等價物現金等價物現金現金8物業(yè)管理經費與財務管理現金流量表現金流量：現金流量：是指在企業(yè)經營、投資和籌資活動過程中產生的，除現金及現金等價物之間的流動外的，現金及現金等價物的流入（資金流入企業(yè)）和流出（資金流出企業(yè)）的數量8物業(yè)管理經費與財務管理現金流量表現金流量表：現金流量表： 是反映企業(yè)一定會計期間內現金及現金等價物流入和流出信息的會計報表，屬于動態(tài)報表現金流量表是基于“現金收付制”原則編制的，它彌補了會計核算以“權責