招投標(biāo)階段的成本控制

1、. 招投標(biāo)階段的成本控制 4 4.1 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招標(biāo)階段責(zé)任成本控制表：控制 要點(diǎn)控制什么 怎么控制 誰來控制、投1標(biāo)單位的選擇 1.資質(zhì) 2.管理水平 3.技術(shù)力量 4.歷史記錄 5.資金實(shí)力 6.合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材1.料及設(shè)備供貨商名冊及資料 庫。.從公司認(rèn)可名冊中的承建監(jiān)理公司中選擇商、供貨商、 投標(biāo)單位。.主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理. 招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán). 境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備. 招投標(biāo)合同。包裝.銷售部負(fù)責(zé)營銷、 招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作小組審核、考.篩選三家以上投標(biāo)評估、察、單位報(bào)招標(biāo)投標(biāo)評審委員會(huì)

2、 及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會(huì)審 核 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。、招2投標(biāo) 文件書投標(biāo)類合同的招各 內(nèi)容應(yīng)包含： 工期；1.標(biāo)價(jià)2.工程造或取費(fèi) 準(zhǔn)； 質(zhì)量要求；3. 付款方式；4. 5.招標(biāo)范圍； 6.結(jié)算方式； 7.驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)； 8.投標(biāo)注意事項(xiàng)； 廢標(biāo)條件9. 10.接標(biāo)時(shí)間； 11.開標(biāo)時(shí)間； 12.定標(biāo)方法； 投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；13.主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本 工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招、1 投標(biāo)合同；環(huán)境、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、2、 裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招、3 投標(biāo)合同。包裝4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、 招投標(biāo)合同。 招投標(biāo)工作組審核 招投標(biāo)評審委員會(huì)審核； 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；、評3標(biāo)和 定標(biāo) 技術(shù)

3、性評標(biāo)和定標(biāo)1. 2.經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo) 優(yōu)先順序 1、技術(shù)評標(biāo) 2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo) 、合作經(jīng)歷3 、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)1審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的、2 評標(biāo)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包3、 裝費(fèi)評定中標(biāo)綜合審核投標(biāo)單位； 單位招投標(biāo)評審委員會(huì)審核、 評定。 主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 4.2 工程招標(biāo)投標(biāo)對工程成本的影響 精選范本. “高璐潔房地產(chǎn)公司”招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，重審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂， 點(diǎn)在于評標(biāo)。進(jìn)而使工程造價(jià)得到合理的控制具有非推行工程招投標(biāo)制對降低工程造價(jià)， 常重要的影

4、響。這種影響主要體現(xiàn)在： 推行招標(biāo)投標(biāo)制基本上形成了由市場定價(jià)的價(jià)格確定機(jī)制，使工程造價(jià) 4.2.1 趨于合理，有利于節(jié)約投資，提高投資效益推行招標(biāo)投標(biāo)制能夠不斷降低社會(huì)平均勞動(dòng)消耗水平，使工程造價(jià)得到 4.2.2 有效的控制，更為合理推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于供求雙方更好的選擇，使工程造價(jià)更加符合價(jià)值 4.2.3 基礎(chǔ) 推行招標(biāo)投標(biāo)制有利于規(guī)范價(jià)格行為，使公開，公正的原則得以貫徹4.2.4 建設(shè)工程的招標(biāo)方式4.3 建設(shè)工程招標(biāo)按競爭程度分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)：公開招標(biāo)是指招標(biāo)任一招標(biāo)公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織 4.3.1 投標(biāo)。其有點(diǎn)是招標(biāo)人有較大范圍的選擇，可在眾多的投標(biāo)人中選擇報(bào)

5、價(jià)合理， 工期較短，信譽(yù)良好的承包商，有助于打破壟斷，實(shí)現(xiàn)公平競爭。 邀請招標(biāo)是指投標(biāo)人以投標(biāo)邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌慕M 4.3.2 織投標(biāo)。 精選范本. 招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)的方式應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力和資信良好的特點(diǎn)法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請書。邀請招標(biāo)雖能邀請到有經(jīng)驗(yàn)的和資信良好的投標(biāo)者投標(biāo)，保證履行合同，但是限制了競爭范圍，有可能會(huì)失去技術(shù)上和報(bào)價(jià)上的競爭力的投標(biāo)者 總上述，此項(xiàng)目“高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)。 4.4 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招投標(biāo)階段的成本控制要點(diǎn) 4.4.1 招投標(biāo)階段的成本控制流程圖 業(yè)務(wù)流程 成本控制要點(diǎn) 確定招標(biāo)方式和標(biāo)段

6、的劃分招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書的編制與發(fā)布 發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ?發(fā)出資格預(yù)審文件 對潛在投標(biāo)人資格的審查和評定 專業(yè)資格審查 成本控制相關(guān)條款的編 制和標(biāo)底的編制與審查 發(fā)出預(yù)審合格通知書 招標(biāo)文件的編制 招標(biāo)文件的發(fā)售與修改 勘察現(xiàn)場 召開投標(biāo)預(yù)備會(huì)精選范本開標(biāo) 以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件并最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定. 4.4.2 工程招投標(biāo)價(jià)格形成機(jī)制及成本控制 4.4.2.1 相關(guān)背景：物，財(cái)、“高璐潔房地產(chǎn)公司”的工程建設(shè)也是一種經(jīng)營活動(dòng)，投入的是人、產(chǎn)出的產(chǎn)品可以是鐵路、橋梁、公路、民用建筑，或是一個(gè)工業(yè)生產(chǎn)裝置等。工效益問題等用戶問題，程建設(shè)過程不是簡單的投入和產(chǎn)出，它涉及到市場問

7、題，而設(shè)計(jì)和施工是工程建設(shè)等。物資采購和施工三個(gè)方面，工程建設(shè)涉及到設(shè)計(jì)、與其它的商品生產(chǎn)一樣需要分別進(jìn)過程中的兩個(gè)不同的階段和兩個(gè)獨(dú)立的專業(yè)，工程造價(jià)的計(jì)算和控制在工程招投標(biāo)中，行成本控制并獲取一定的利潤。因此， 顯得尤其重要。 工程招投標(biāo)價(jià)格形成機(jī)制4.4.2.3 的一般是指進(jìn)行某項(xiàng)工程所花費(fèi)（指預(yù)期花費(fèi)或?qū)嶋H花費(fèi)）建設(shè)工程造價(jià)，貨幣流通規(guī)律和商品供求規(guī)其運(yùn)動(dòng)是受價(jià)值規(guī)律、全部費(fèi)用，是一種動(dòng)態(tài)投資。律的支配。因此，在招標(biāo)中要運(yùn)用決策理論、會(huì)計(jì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等理論評定策略，比較后采用科學(xué)的計(jì)算方法和切經(jīng)過從行政上、技術(shù)上和商務(wù)上進(jìn)行全面鑒別、 合實(shí)際的計(jì)價(jià)依據(jù)，確定適合的承包商。 精選范本. 通

8、過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位 4.4.2.4 好的監(jiān)理隊(duì)伍不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟(jì)效益 選擇三家控制工程成本的支出。開發(fā)商在確定監(jiān)理單位時(shí)應(yīng)進(jìn)行公開招標(biāo)，關(guān)，以上的監(jiān)理單位進(jìn)行投標(biāo)報(bào)價(jià)，從中選出監(jiān)理費(fèi)用低、技術(shù)力量強(qiáng)、業(yè)績好、信對譽(yù)高的監(jiān)理單位來進(jìn)行監(jiān)理。在辦理工程洽商時(shí)要有監(jiān)理人員簽字才能生效， 洽商內(nèi)容在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理都有發(fā)言權(quán)。 工程師具有對招投標(biāo)過程的知情權(quán)，并有權(quán)對公司的決策進(jìn)行質(zhì)疑。 4.4.2.5 4.4.2.6 “高璐潔房地產(chǎn)公司”項(xiàng)目招標(biāo)過程中的成本控制通過招投材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面， 工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、 進(jìn)度的控制都有至標(biāo)開發(fā)商

9、擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、業(yè)主方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾筆者認(rèn)為，在招標(biāo)過程中成本控制，關(guān)重要的作用。 點(diǎn)： ）招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審1 （查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包， 二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?，F(xiàn)象，這對項(xiàng)目成本控制非常不利。 ）做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析2 （和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測、分析、評價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡 量做到“知己知彼”，以利于日后的造價(jià)控制。 精選范本. ）合理低價(jià)者中

10、標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，（3 以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價(jià)中標(biāo)， 爭。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。 做好合同的簽定工作 價(jià)款的結(jié)算方式、對合同中涉及費(fèi)用的如工期、應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款， 對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不在簽定的過程中，違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，有效避免過多對索賠要有前瞻性、正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得工程擔(dān)保和工程有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的

11、控制效果。到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、 保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招標(biāo)文件中應(yīng)明確的有關(guān)成本控制的條款4.4.3 、業(yè)主提供的材料或設(shè)備計(jì)價(jià)和結(jié)算退款的方法。 1 、價(jià)格的調(diào)整方法及調(diào)整范圍。 2 、投標(biāo)價(jià)格計(jì)算依據(jù)，主要有以下方面：工程計(jì)價(jià)類別執(zhí)行的概預(yù)算定額 3 材料設(shè)備計(jì)價(jià)方法材料、機(jī)械設(shè)備政策性調(diào)整文件等；及費(fèi)用定額執(zhí)行的人工、 及采購、運(yùn)輸、保管的責(zé)任。 、趕工措施費(fèi)如何計(jì)費(fèi)。 4 、承包商原因造成不能按合同工期竣工時(shí)，其損失費(fèi)用的計(jì)算方法或規(guī)定 5 應(yīng)在招標(biāo)文中明確。 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”編制標(biāo)底時(shí)應(yīng)注意的成本控制要點(diǎn)4.4.4 精選范本. 、標(biāo)底作為業(yè)主的期

12、望價(jià)格，應(yīng)力求與市場的實(shí)際變化吻合，要有利于競 1 爭和保證工程質(zhì)量。、標(biāo)底應(yīng)由直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、利潤、稅金等組成，一般應(yīng)控制在批準(zhǔn) 2 )及投資包干的限額內(nèi)。的總概算(或修正概算、標(biāo)底必須適應(yīng)建筑材料采購渠道和市場價(jià)格的變化，考慮材料差價(jià)因素 3 并將差價(jià)列入標(biāo)底。按規(guī)定的工程發(fā)承包模式，、標(biāo)底價(jià)格應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件或合同條件的規(guī)定， 4 確定相應(yīng)的計(jì)價(jià)方式，考慮相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用。、以定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底。定額計(jì)價(jià)法編制標(biāo)底采用的是分部分項(xiàng)工程量 5 的直接費(fèi)單價(jià)稱為工料單價(jià)法，僅僅包括人工、材料、機(jī)械費(fèi)用。直接費(fèi)單價(jià)又 可以分為單位估價(jià)法和實(shí)物量法兩種：單位估價(jià)法。其具體做法是根據(jù)施工圖紙及技術(shù)

13、說明，按照預(yù)算定額規(guī)1） （ 確或單位估價(jià)表)定的分部分項(xiàng)工程子目，逐項(xiàng)計(jì)算出工程量，再套用定額單價(jià)( 定直接費(fèi)。計(jì)劃利潤和稅 然后按規(guī)定的費(fèi)用定額確定其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、 金，還要加上材料調(diào)價(jià)系數(shù)和適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)，匯總后即為標(biāo)底的基礎(chǔ)。對分項(xiàng)工程子目作適當(dāng)?shù)臍w 也可以采用工程概算定額， 單位估價(jià)法實(shí)施中，通常適用于初采用概算定額編制標(biāo)底，并和綜合，使標(biāo)底價(jià)格的計(jì)算有所簡化。也可按施工圖計(jì)算工程步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行招標(biāo)的工程在施工階段招標(biāo)，又可減少工作既可提高計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，量，按概算定額和單價(jià)計(jì)算直接費(fèi)， 量，節(jié)省人力和時(shí)間。 ）實(shí)物量法。用實(shí)物量法編制標(biāo)底，主要先用計(jì)算小

14、的各分項(xiàng)工程的實(shí)2 （ 精選范本. 物工程量，分別套取預(yù)算定額中的人工、材料、機(jī)械消耗指標(biāo)，并按類相加，求然后分別乘以重施工機(jī)械臺(tái)班的總消耗量，出單位工程所需的各種人工、材料、慶的人工、材料，施工機(jī)械臺(tái)班市場單價(jià)，求出人工費(fèi)，材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)，再匯總求和。對于其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金等費(fèi)用 的計(jì)算則根據(jù)當(dāng)時(shí)重慶建筑市場的供求情況給予具體確定。材料 最大的區(qū)別在于兩者在計(jì)算人工費(fèi)、 實(shí)物量編制法與單位估價(jià)法相似， 費(fèi)、施工機(jī)械費(fèi)及匯總?cè)哔M(fèi)用之和時(shí)方法不同： 實(shí)物量法計(jì)算人工、材料、施工機(jī)械使用費(fèi)，是根據(jù)預(yù)算定額中的人工、1) 材料和機(jī)械臺(tái)班單價(jià)相乘匯總得出采用當(dāng)時(shí)機(jī)械

15、臺(tái)班消耗量與重慶人工、材料、 重慶的實(shí)際價(jià)格，能較好地反映實(shí)際價(jià)格水平，工程造價(jià)準(zhǔn)確度較高。實(shí)物量法在計(jì)算其他各項(xiàng)費(fèi)用，如其他直接費(fèi)、現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃 2) 根據(jù)建筑市場的供求情利潤、稅金等時(shí)將間接費(fèi)、計(jì)劃利潤等相對靈活的部分， 況，隨行就市浮動(dòng)確定。 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”評標(biāo)時(shí)應(yīng)注意的成本控制要點(diǎn) 4.4.5 、經(jīng)初審后，以合理低標(biāo)價(jià)作為中標(biāo)的主要條件，中標(biāo)人的投標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合 1 招標(biāo)文件規(guī)定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。、若采用綜合評價(jià)法，最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)2 準(zhǔn)的投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)推薦為中標(biāo)候選人。 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”招投標(biāo)階段成本控制相關(guān)部門的職責(zé)4.5 成控辦 4.5.1 、

16、負(fù)責(zé)監(jiān)督、協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的成本控制管理工作，保證項(xiàng)目招投標(biāo)階1 精選范本. 段的成本控制進(jìn)程的正常運(yùn)作。 2、負(fù)責(zé)收集各部門成本控制信息，反饋給集團(tuán)。 合約組4.5.2 、負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控 1 制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 、組織招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)工作的開展。 2 、對投標(biāo)人專業(yè)資格進(jìn)行審查。 3 、建立工程市場信息庫。收集、調(diào)查、預(yù)測建筑市場相應(yīng)信息，及時(shí)綜合4 上報(bào)供領(lǐng)導(dǎo)決策。、組織合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。負(fù)責(zé)合同的完整、合理性。 5 重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。 6、按公司檔案管理要

17、求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件。 工程部4.5.3 、參與招標(biāo)文件的編制、修訂工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相1 關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 、參與評標(biāo)工作，尤其是技術(shù)標(biāo)部分的評閱。 2 、參與合同的談判、簽訂。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施 3 財(cái)務(wù)組4.5.4 工合同類型。 、協(xié)助招標(biāo)文件的編制、修訂工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制的相 1 關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 2、參與評標(biāo)工作，尤其是經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的評閱。 、參與合同的談判、簽訂。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施3 精選范本. 工合同類型。 4.6 “高璐潔開發(fā)

18、項(xiàng)目”招投標(biāo)階段成本控制主要相關(guān)人員的職責(zé) 合約組4.6.1 4.6.1.1合約組經(jīng)理職責(zé)）、全面負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中（1 涉及成本控制的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 ）、統(tǒng)籌組織招標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)工作的開展。2（ ）、對投標(biāo)人專業(yè)資格進(jìn)行審查。（3）、建立工程市場信息庫。收集、調(diào)查、預(yù)測建筑市場相應(yīng)信息，及4（ 時(shí)綜合上報(bào)供領(lǐng)導(dǎo)決策。）、組織合同的談判、簽訂及爭議糾紛的處理。負(fù)責(zé)合同的完整、合5（ 理性。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工程施工合同類型。 ）、按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件。（6 合約組預(yù)算工程師職責(zé)

19、4.6.1.2 、確定工程造價(jià)，控制建設(shè)成本。1）（ ）、對實(shí)物進(jìn)行計(jì)量，編制和審核標(biāo)底。 （2 及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。、對工程造價(jià)相關(guān)信息及資料搜集、掌握，（ 3） 合約組土建造價(jià)工程師職責(zé) 4.6.1.3 ）、參與工程對外招標(biāo)。 （1 ）2、負(fù)責(zé)標(biāo)底編制和審核。 （ 、參與施工圖交底與會(huì)審。3 （） 精選范本. （4）、參與經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評閱。 、參與合同中土建造價(jià)的審查。（5） 合約組安裝造價(jià)工程師職責(zé) 4.6.1.4 （1）、參與工程對外招標(biāo)。 （2）、負(fù)責(zé)標(biāo)底編制和審核。 、參與施工圖交底與會(huì)審。 （3） ）、參與經(jīng)濟(jì)標(biāo)的評閱。 （ 4 5） 、參與合同中安裝造價(jià)的審查。 （ 工程部經(jīng)理

20、職責(zé) 4.6.2 、參與圖紙會(huì)審。1） （ ）、參與材料設(shè)備的價(jià)格確定。（2 ）、配合招投標(biāo)工作的開展。（3 、配合工程合同的談判工作。（4） 財(cái)務(wù)組經(jīng)理職責(zé) 4.6.3 、協(xié)助招標(biāo)文件的編制、修訂工作。重點(diǎn)是招標(biāo)文件中涉及成本控制1） （ 的相關(guān)條款的編制和標(biāo)底編制，對建設(shè)成本進(jìn)行初步控制。 ）、參與評標(biāo)工作，尤其是經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分的評閱。（2 ）、參與合同的談判、簽訂。重點(diǎn)是確定工程的合同計(jì)價(jià)方式和建設(shè)工（3 程施工合同類型。 對工程合同計(jì)價(jià)方式的選擇建議： 4.7 確定工程合同計(jì)價(jià)方式 精選范本. 固定合同價(jià)4.7.1 固定合同總價(jià)：這類合同價(jià)可以使業(yè)主對工程總開支做到大體心中有 4.6.1.

21、1 數(shù)，在實(shí)施過程中可以更有效地控制資金的使用。但對承包人來說， 要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，合同價(jià)款一般會(huì)高些。合同中確定的各項(xiàng)單價(jià)在工程實(shí)施期間不因價(jià)格變化而固定合同單價(jià)： 4.6.1.2 根據(jù)實(shí)際完成的工程量結(jié)算，)工程結(jié)算時(shí)，調(diào)整，而在每月(或每階段 在工程全部完成時(shí)以竣工圖的工程量最終結(jié)算工程總價(jià)款。 可調(diào)合同價(jià)4.7.2 可調(diào)總價(jià)：合同中確定的工程合同總價(jià)在實(shí)施期間可隨價(jià)格變化而調(diào) 4.6.2.1 以招標(biāo)文件的要求及當(dāng)時(shí)的物價(jià)計(jì)業(yè)主和承包人在商談合同時(shí)，整。如果在執(zhí)行合同期間，由于通貨膨脹引起成本增加達(dá),算出合同總價(jià)可調(diào)合同價(jià)使業(yè)主承擔(dān)了通合同總價(jià)則作相應(yīng)調(diào)整。到某一限度時(shí)， 貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，

22、承包人則承擔(dān)其他風(fēng)險(xiǎn)。在合同中簽合同單價(jià)可調(diào)，一般是在工程投標(biāo)文件中規(guī)定?？烧{(diào)單價(jià)：4.6.2.2 如在工程實(shí)施過程中物價(jià)發(fā)生變化訂的單價(jià)，根據(jù)合同約定的條款，因某些不確定性因素而在有的工程在招標(biāo)或簽約時(shí)，可作調(diào)整。等，再根據(jù)實(shí)際情在工程結(jié)算時(shí)，合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià)， 況和合同約定對合同單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，確定實(shí)際結(jié)算單價(jià)。 成本加酬金確定的合同價(jià)：4.7.3 酬金部分則工程成本部分按現(xiàn)行計(jì)價(jià)依據(jù)計(jì)算，合同中確定的工程合同價(jià)，一般分將兩者相加，確定出合同價(jià)。按工程成本乘以通過競爭確定的費(fèi)率計(jì)算， 為以下幾種形式： 精選范本. 這種合同價(jià)是業(yè)主對承包人支付成本加固定百分比酬金確定的合同價(jià)：

23、 4.6.3.1 施工管理費(fèi)等按實(shí)際其他直接費(fèi)、的人工、材料和施工機(jī)械使用費(fèi)、同時(shí)按照實(shí)際直接成本的固定百分比付給承直接成本全部據(jù)實(shí)補(bǔ)償，這種合同價(jià)使得建筑安裝工程總包人一筆酬金，作為承包人的利潤。不利于鼓勵(lì)承包方造價(jià)及付給承包人的酬金隨工程成本而水漲船高， 降低成本，很少被采用。這種合同價(jià)與上述成本加固定百分 成本加固定金額酬金確定的合同價(jià)：4.6.3.2 其不同之處僅在于業(yè)主付給承包人的酬金是一筆比酬金合同價(jià)相似。 固定金額的酬金。首先要確定一個(gè)目標(biāo)成本，采用這種合同價(jià)， 成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)：4.6.3.3 在此基礎(chǔ)這個(gè)目標(biāo)成本根據(jù)粗略估算的工程量和單價(jià)表編制出來的。也可以可以是百分?jǐn)?shù)

24、的形式，上，根據(jù)目標(biāo)成本來確定酬金的數(shù)額，另外確定一筆然后，是一筆固定酬金。根據(jù)工程實(shí)際成本得出情況。獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，承包人除從業(yè)主獲得實(shí)際成本、當(dāng)實(shí)際成本高于目酬金補(bǔ)償外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金。視實(shí)際此外，承包人僅能從業(yè)主得到成本和酬金的補(bǔ)償。標(biāo)成本時(shí)，成本高出目標(biāo)成本情況，若超過合同價(jià)的限額，還要處以一筆罰金。這種合同價(jià)形式可以促使承包商降低成還可設(shè)工期獎(jiǎng)罰。除此之外，承發(fā)包雙縮短工期，本，而且目標(biāo)成本隨著設(shè)計(jì)的進(jìn)展而加以調(diào)整，）最高限額成本加固定最大4（方都不會(huì)承擔(dān)太大風(fēng)險(xiǎn)，故應(yīng)用較多。報(bào)價(jià)成在這種合同價(jià)中，酬金確定的合同價(jià)：首先要確定限額成本、承包人花費(fèi)的成本

25、當(dāng)實(shí)際成本沒有超過最低成本時(shí)，本和最低成本， 精選范本. 如果并與業(yè)主分享節(jié)約額；費(fèi)用及應(yīng)得酬金等都可得到業(yè)主的支付，承包人只能得到成本和酬實(shí)際工程成本在最低成本和報(bào)價(jià)成本之間，則只能得到如果實(shí)際工程成本在報(bào)價(jià)成本與最高限額成本之間，金。則超過部分業(yè)主不予實(shí)際工程成本超過最高限額成本時(shí)，全部成本。并鼓勵(lì)承包人最大限度這種合同價(jià)形式有利于控制工程造價(jià)，支付。 地降低工程成本。 通過上述的分析，建議如下：4.7.4 4.7.4.1 分包合同采用最高限額成本加固定最大酬金確定的合同價(jià)。當(dāng)實(shí)際成本在這種合同價(jià)中，首先要確定限額成本、報(bào)價(jià)成本和最低成本，沒有超過最低成本時(shí)，承包人花費(fèi)的成本費(fèi)用及應(yīng)得酬金

26、等都可得到業(yè)主的支承包付，并與業(yè)主分享節(jié)約額；如果實(shí)際工程成本在最低成本和報(bào)價(jià)成本之間，則人只能得到成本和酬金。如果實(shí)際工程成本在報(bào)價(jià)成本與最高限額成本之間，則超過部分業(yè)主不予支只能得到全部成本。實(shí)際工程成本超過最高限額成本時(shí)，并鼓勵(lì)承包人最大限度地降低工程成這種合同價(jià)形式有利于控制工程造價(jià)，付。 本。 總包合同采用可調(diào)單價(jià)。 4.7.4.2 合同單價(jià)可調(diào)，一般是在工程投標(biāo)文件中規(guī)定。在合同中簽訂的單價(jià)，根 有的工程如在工程實(shí)施過程中物價(jià)發(fā)生變化等，可作調(diào)整。據(jù)合同約定的條款，在招標(biāo)或簽約時(shí)，因某些不確定性因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單確定實(shí)際在工程結(jié)算時(shí)，價(jià)，再根據(jù)實(shí)際情況和合同約定

27、對合同單價(jià)進(jìn)行調(diào)整， 結(jié)算單價(jià)。 精選范本. 施工階段成本控制5 施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)是隨著國家住房分配就是加強(qiáng)履約行為的管理。加強(qiáng)施工控制，“三雖然與基建項(xiàng)目具有共性，供給體系的改革而產(chǎn)生的。但也會(huì)不可避免地發(fā)生超”現(xiàn)象，但“三超”的超額必須由企業(yè)的贏利來彌補(bǔ)，如果控制失衡，會(huì)使企“高露潔項(xiàng)目”的盈利目的決定了項(xiàng)目投資必須實(shí)現(xiàn)預(yù)期的業(yè)經(jīng)營虧本。因此， 精選范本. 目標(biāo)。該階段成本控制的主要工作為： “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制綜述5.1 開發(fā)商應(yīng)如何做好精裝修產(chǎn)品？在成本和質(zhì)量方面如何控制？是我們高璐 潔房地產(chǎn)公司的重點(diǎn)控制的

28、內(nèi)容。 未來發(fā)展的主流方向 很多房地產(chǎn)專業(yè)人士對此已經(jīng)商品房精裝修將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢，符合主流客戶的審美形成共識(shí)。我們認(rèn)為只要在精裝修方面做到設(shè)計(jì)水平一流，和生活需要，材質(zhì)資源廣泛，施工組織精密，全程監(jiān)控到位，施工質(zhì)量優(yōu)良，客增強(qiáng)市場的競爭力，規(guī)范，戶完全是可以接受的。精裝修有利于促進(jìn)行業(yè)的成熟、“高璐潔房地所以我們商品房尤其是高端住宅產(chǎn)品做精裝修是未來的發(fā)展方向。又使我們在成本的控制在施工方面既做到將精裝修滿足消費(fèi)者的需求，產(chǎn)公司”范圍之內(nèi)。但是，值得我們“高璐潔房地產(chǎn)公司”注意的是，相比國外成熟的工施工單位進(jìn)行國內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展得仍不夠成熟和規(guī)范。業(yè)化生產(chǎn)模式， 大面積的裝修

29、，配套產(chǎn)品必須實(shí)現(xiàn)工業(yè)化生產(chǎn)，否則質(zhì)量很難得到保證。 對開發(fā)商的要求更高 組織施工、選擇建材、如室內(nèi)設(shè)計(jì)、精裝修需要開發(fā)商承擔(dān)更多環(huán)節(jié)的工作，尤其精裝修是對設(shè)計(jì)水這對開發(fā)商提出了更高的要求，全程監(jiān)控、資金支付等。才能使水、設(shè)計(jì)師需要充分考慮人的生活行為、平的巨大挑戰(zhàn)。家居擺放等細(xì)節(jié)，電、暖氣、空調(diào)、廚衛(wèi)等設(shè)施的定位一次達(dá)到要求。開發(fā)商還需要以專業(yè)的眼光開發(fā)成本以還要承擔(dān)資金支付、和技術(shù)手段幫助業(yè)主挑選符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材質(zhì)，精裝修房的優(yōu)勢在現(xiàn)比如從銷售的層面看，及銷售成交效率等方面的更大壓力。做解決了開發(fā)商的資金問題。房階段，而毛坯房在期房階段就可回籠大量資金， 精選范本. 精裝修項(xiàng)目需要組織一個(gè)

30、龐大的機(jī)構(gòu)，因此開發(fā)商必須具備足夠的操作實(shí)力。 控制成本須層層把關(guān)開發(fā)商需要在保證品質(zhì)的前提下控制成一個(gè)項(xiàng)目精裝修的水平確定下來后，關(guān)鍵是要杜絕在選購建本，但絕不能以替代產(chǎn)品和降低施工隊(duì)伍的素質(zhì)為代價(jià)。這是很多精裝修項(xiàng)目在實(shí)際操作中成本雖材和選擇施工隊(duì)伍過程中的腐敗現(xiàn)象， 高但質(zhì)量低下的癥結(jié)所在。 最大限度地減少各個(gè)環(huán)節(jié)中的水開發(fā)商可以通過控制建材選購方面的人為因素，必須得到保從而有效控制這方面的成本。而施工隊(duì)伍的人力成本同樣重要，分，如市場上目前裝修單位的素質(zhì)良莠不齊，證才能使工程的質(zhì)量得到根本的保障。在施工隊(duì)伍素質(zhì)的甄別方面開發(fā)商比個(gè)天不等。90元/一個(gè)清工的報(bào)酬就從20甚至可至少要達(dá)到二

31、級以上標(biāo)準(zhǔn)，體消費(fèi)者具有更多的優(yōu)勢，可以考察其資質(zhì)， 以指定項(xiàng)目經(jīng)理，并且經(jīng)過監(jiān)理公司、總包單位、開發(fā)單位多層把關(guān)。 利潤不能以金錢衡量 盡管精裝修項(xiàng)目比同區(qū)域、同檔次的毛坯房單價(jià)要高出幾百元甚至千元左 精裝修帶來的利潤絕不是開發(fā)但是這一塊產(chǎn)生的利潤對開發(fā)商來說并不大。右，商預(yù)期的主要利潤，相對于開發(fā)商投入的大量人力、物力、財(cái)力和智慧而言，這費(fèi)用一般他自己完成同樣的工作，個(gè)利潤其實(shí)是不成正比的。但對于業(yè)主而言，會(huì)比發(fā)展商花費(fèi)得要大，道理非常簡單發(fā)展商用“批發(fā)”的價(jià)格完成，而業(yè)主自己裝修是用“零售”價(jià)格完成。利潤雖然不大，相反卻承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)?！案哞礉嵎康禺a(chǎn)這也是以往開發(fā)商不愿意做精裝修的主要

32、原因。所以這也是我們 公司”需要注意的問題精裝修所產(chǎn)生的利潤不僅是對價(jià)格本身的提高，更重要的是避免了毛坯房 精選范本. 對社區(qū)居民產(chǎn)生對社區(qū)的二次污染、裝修帶來的工人居住在房子中造成的毀壞、保證了社區(qū)軟性服務(wù)和管不僅提升了產(chǎn)品的整體品質(zhì)，的安全威脅等各種問題，這種收獲既能直接帶來市場收益，而且大大節(jié)省了業(yè)主的時(shí)間和精力，理的水平， 又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金錢所能衡量的范疇。 抓好合同管理，減少工程索賠5.1.1 針對目前工程量清在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主計(jì)算各項(xiàng)變更主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，方造價(jià)管理人員要做到

33、事前把關(guān)，減從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，對總投資的影響，對施工單位及材料供應(yīng)商不履另外，少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控； 行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。 從管理模式上著手 5.1.2 完善追求項(xiàng)目投資的有效控制按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，建立建設(shè)監(jiān)理制，職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。對經(jīng)監(jiān)理方避免投資失控。工程進(jìn)度款的審核，同時(shí)做好月度工程進(jìn)度款審核，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)， 付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。 從技術(shù)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制5.1.3 新辦法新工藝、對主要施工

34、技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上， 廣泛應(yīng)用新材料、 技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。左右。同時(shí)，直接費(fèi)的高低70%必要保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，材料費(fèi)一般占直接工程費(fèi)的 精選范本. 影響到間接費(fèi)的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和縮短工 期的有力保證。 從經(jīng)濟(jì)措施上展開項(xiàng)目投資的有效控制5.1.4 減銷售代理費(fèi)等， 嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、 少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)以達(dá)到降低造價(jià)之目的。等，對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供， 材料供應(yīng)5.1.5 甲供材料須根據(jù)工序及施工進(jìn)度安

35、排進(jìn)料計(jì)劃，盡量降低存儲(chǔ)成本。另外， 加強(qiáng)甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運(yùn)及損耗。 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)5.2 施工階段責(zé)任成本控制： 5.2.1 控制 要點(diǎn)控制什么 怎么控制 誰來控制 精選范本. 設(shè)1.變計(jì)環(huán)更 節(jié) 變更評估1.項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)1.確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。 2.加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。 各部門全面評估變更帶來的各3.種變化，為審批提供參考依據(jù)。 審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變1.更費(fèi)用（含可能引起 的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行2. 修改的工期評估。審算部成本管理員3.負(fù)責(zé)計(jì)算變更后

36、的成本現(xiàn)狀。 2.變更的審核簽認(rèn) 1.根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。 工程部，營銷部，審計(jì)部 設(shè)計(jì)變更通知單。2.發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人 變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、3.工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同 簽字后，才能有效。經(jīng)辦部門 3.變更的審批 主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變1. 更。主管總經(jīng)理 施2.現(xiàn)工簽場1.簽證的必要性 1.現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或 工程部） 2.簽證的時(shí)限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)1. 時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。 精選范本. 證 1.簽證的工程量 1.認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程

37、量應(yīng)全，清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、 并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或 工程部） 發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé) 1.施工洽商通知單 人 2.簽證的審批必須遵循“先洽后干”的原則。2. 主管總經(jīng)理在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程 序報(bào)審，通過后方可正式簽證。對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯1. 資料工程師 3.簽證的反饋總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對控 制工程變更提出改進(jìn)意見。 擴(kuò)初圖會(huì)審1.）施工圖（2圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制1. 會(huì)審 度。）分項(xiàng)、（3審3. 甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人2.各專業(yè)互審互簽制度。 圖分部圖會(huì)審 力爭在開工前把圖紙中的問題3.）各專業(yè)4（ 修改完。會(huì)紙圖技術(shù) 審 1.通過投標(biāo)確定配合費(fèi)

38、。分包方式 1.、總4 甲方代表應(yīng)避免在施工過程中修改分包分包內(nèi)容2.分包2. 精選范本. 配合費(fèi) 3.分包的責(zé)任 界定方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工 程成本。5、材料供應(yīng) 1.選型材料供應(yīng)方2. 式 3.材料計(jì)劃 4.預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)1. 在材料招標(biāo)前確定。 設(shè)計(jì)部先確定材料供應(yīng)方式，通過招2. 標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。 審算部組織 工程部參加 3.限時(shí)編制材料計(jì)劃。 4.材料計(jì)劃簽認(rèn)。 甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出5. 相應(yīng)的時(shí)間。 經(jīng)辦部門6、工程款的支 付 付款進(jìn)度5. 工程進(jìn)度6. 1.按合同約定執(zhí)行付款。 按進(jìn)度付款。2. 3.多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理

39、工1.的形程師審核完成 象部位預(yù)算人員審核工程2. 價(jià)值量 1.付款的審批根據(jù)情況由不同級別人員最終1. 審批。 主管副總或總經(jīng)理 5.2.2 材料設(shè)備采購責(zé)任成本控制表： 控制 要點(diǎn) 控制什么 怎么控制 誰來控制 精選范本. 、材1進(jìn)料計(jì)場 劃訂及投標(biāo)招1.采購 立合同時(shí)間 暫缺 工程部2.生產(chǎn)周期 與工程進(jìn)度相配合 3.運(yùn)輸周期 具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)4.安裝、驗(yàn)收周期 與工程進(jìn)度相配合5.交叉作業(yè)時(shí)間 與工序安排相聯(lián)系、材2料的能性格價(jià) 比 1.市場信息日常搜集市場信息，建立材料 市場信息庫。 審算部技術(shù)參數(shù)2. 材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì) 部確定或封樣。 設(shè)計(jì)部3.招投標(biāo) 必須招投標(biāo)的材

40、料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào) 價(jià)選擇。 審算部3、材料款 支付材料款支付方式1. 2.材料款支付進(jìn)度 保修款3. 預(yù)付款限額控制1.度進(jìn)款驗(yàn)次收后付總額2.首 控制?？偪?.保修一般不合于同低 。價(jià)的5% 4.依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì) 部）、材4驗(yàn)料 收1.數(shù)量驗(yàn)收 1.幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù) 量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收 質(zhì)量驗(yàn)收2.2.外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收3. 工程部 精選范本. 4.投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 物業(yè)公司、材5保料與管 保修 1.材料保管貨的卸同中明確貨物1.在合 和保管的責(zé)任承擔(dān)者 工程部 材料保修2.

41、責(zé)修確保同的方式明2.用合 任和保修期 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本計(jì)劃和控制的原理： 5.3 施工階段的成本計(jì)劃與控制應(yīng)遵循動(dòng)態(tài)控制原理與主動(dòng)控制原理。：指把成本計(jì)劃額作為成本控制的目標(biāo)值，在工程實(shí)施過程中 動(dòng)態(tài)控制5.3.1 通過比較發(fā)現(xiàn)并找出實(shí)際支出與成定期的進(jìn)行成本發(fā)身實(shí)際值與目標(biāo)值的比較，本目標(biāo)之間的偏差，然后分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制。：指將“控制”立足于事先主動(dòng)的分析各種產(chǎn)生偏差的可能，主動(dòng)控制 5.3.2 這個(gè)循環(huán)過程來盡“計(jì)劃動(dòng)態(tài)跟蹤再計(jì)劃”并采取決策措施，通過快速完成 可能的減少，甚至避免實(shí)際值與目標(biāo)值的偏差。 輸出輸入 發(fā)現(xiàn)糾正 措施偏離 調(diào)查預(yù)測 調(diào)究

42、偏離 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”質(zhì)量監(jiān)控要注重細(xì)節(jié)5.4 工程實(shí)施 分析原因 風(fēng)險(xiǎn)分析 精選范本. 精裝修質(zhì)量的保障需要嚴(yán)格的、全面的監(jiān)控。李威介紹說，從設(shè)計(jì)開始，就施工隊(duì)伍和監(jiān)理公要有全程監(jiān)控人員跟蹤。包括對設(shè)計(jì)圖紙每一個(gè)細(xì)節(jié)的把握，開發(fā)商首先要有很強(qiáng)的駐場工程師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、施工時(shí)間的控制等。司的選擇、 責(zé)任心，其次要有程序控制的手段。因?yàn)榇蠖鄶?shù)設(shè)計(jì)師將作品視為藝術(shù)施工質(zhì)量的監(jiān)控尤其要緊緊抓住設(shè)計(jì)師，監(jiān)理單位必須公正，他們最不希望作品的任何細(xì)節(jié)出現(xiàn)敗筆；另外，品甚至生命， 在這個(gè)環(huán)節(jié)上開發(fā)商要舍得聘請費(fèi)用。因?yàn)楝F(xiàn)代家不必過多存在精裝修產(chǎn)品缺乏個(gè)性化的疑慮，對于消費(fèi)者來說，對消費(fèi)而精裝修只要在質(zhì)量上能

43、夠得到保證，居的個(gè)性化可以通過裝飾來體現(xiàn)； 者就物有所值。 控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。 5.4.1 材料費(fèi)在工程中往往占有在工程項(xiàng)目成本控制中材料價(jià)格的控制是主要的，左右。在簽訂合同時(shí)，可，占直接費(fèi)的80%很大的比重，一般占預(yù)算費(fèi)用的70% 以在合同中約定，建設(shè)單位與承包商共同參與鋼材、木材、水泥等主要材料的采購，提高透明度，既在施工階段必須嚴(yán)格按照合也有利于成本的控制。保證了工程質(zhì)量、工程進(jìn)度， 同中的材料用量控制，合理確定材料價(jià)格，從而有效地控制工程成本。建設(shè)單位市場經(jīng)濟(jì)為材料的供應(yīng)提供了多種渠道，而且材料品種價(jià)格繁多，市隨著工程進(jìn)展情況深入現(xiàn)場、預(yù)算人員及現(xiàn)場管理人員應(yīng)密切注意市場

44、行情， 場，掌握第一手的施工情況及材料信息，為竣工決算提供有力的依據(jù)。掌握了解爭取獲得第一手資料，項(xiàng)目工程技術(shù)人員要經(jīng)常深入現(xiàn)場、市場， 精選范本. 施工情況，參與隱蔽工程簽證；發(fā)現(xiàn)原有材料單價(jià)有失實(shí)之處，要及時(shí)校正等； 為以后辦理竣工結(jié)算提供有力的證據(jù)。 加強(qiáng)現(xiàn)場簽證審查 5.4.2 業(yè)主是否蓋章，要審查簽證單上現(xiàn)場代表及監(jiān)理工程師的簽名， 現(xiàn)場簽證時(shí)， 承包商的蓋章是否齊全，日期是否注明，有無涂改等。首先落實(shí)情況，判定是否 增加費(fèi)用，然后再審定增加多少。 為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，要注意以下幾個(gè)方面： 1）工程簽證的及時(shí)性。（ 2）對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。（ 工程索賠控制 5.4.

45、3 而工程量變化等， 由于業(yè)主對項(xiàng)目要求的修改等原因，造成施工進(jìn)度變化、 出現(xiàn)承包商向業(yè)主提出索賠。因此，為控制工程索賠的發(fā)生，應(yīng)做到： 1、認(rèn)真履行合同并確保工程合同得到切實(shí)執(zhí)行； 2、在項(xiàng)目實(shí)施前做好規(guī)劃，盡量減少在施工中的修改； 、加強(qiáng)溝通和協(xié)調(diào)，避免因誤會(huì)等引起索賠糾紛。3 嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)變更 5.4.4 報(bào)建設(shè)計(jì)變更應(yīng)由設(shè)計(jì)單位出具變更圖紙，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，按照規(guī)定，然后應(yīng)首先檢查手續(xù)是否齊備，設(shè)單位批準(zhǔn)后下達(dá)變更令。在審查設(shè)計(jì)變更時(shí)，就判斷該項(xiàng)變更是否引起承包商的經(jīng)濟(jì)損失；如有的變更只是鋼筋型號的改變， 不存在經(jīng)濟(jì)問題；而有的變更是重大變更，則要進(jìn)行詳細(xì)核算。 精選范本. 5.4.

46、5 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)投資控制。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，確保切實(shí)有效的投資控制，必須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。建設(shè)單位必須加強(qiáng)現(xiàn)場管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工方搞好施工組織設(shè)計(jì)，合理安全人、財(cái)、物，加快施工速度，提高工程質(zhì)量。施工中遇到問題應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)方聯(lián)系，選擇既科學(xué)又經(jīng)濟(jì)可行的解決方案，克服盲目指揮造成的浪費(fèi)，充分重視節(jié)約投資的重要性，特別是負(fù)責(zé)項(xiàng)目的工程技術(shù)員應(yīng)與經(jīng)濟(jì)人員相結(jié)合，從工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等，實(shí)行全過程管理，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。 5.5 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制流

47、程圖 5.5.1 工程進(jìn)度款支付流程圖 不合格 工程進(jìn)度款報(bào)表 監(jiān)理審核 工程部預(yù)算員審核 項(xiàng)目經(jīng)理審批 審批結(jié)果 合格 精選范本 財(cái)務(wù)部 審計(jì)部審計(jì)備案. 5.5.2 材料、設(shè)備控制流程圖 財(cái)務(wù)部審核材料、設(shè)備采購 材設(shè)部驗(yàn)收材料、設(shè)備 . 5.5.3 發(fā)票等單據(jù)，并支付價(jià)款工程部制定材料設(shè)備 使用計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)理會(huì)同材設(shè)部審核使用計(jì)劃審工程部在施工中根據(jù)使用計(jì)劃及時(shí)糾偏，并作后評估 簽證單控制 批不同意果結(jié) 同意 不合格 項(xiàng)目部 工程部 預(yù)算人員審核不合格 合格 項(xiàng)目經(jīng)理審批 審批結(jié)果精選范本 合格 項(xiàng)目部備案. 施工階段成本控制總流程圖 5.5.4 總裁辦公室會(huì)議確定投資目標(biāo) 董事會(huì)批準(zhǔn)（重

48、大項(xiàng)目） 同意 財(cái)務(wù)部編制資金使用計(jì)劃 不合格精選范本 財(cái)務(wù)部確定資金使用計(jì)劃 審核施工組織設(shè)計(jì) 工程部審核已完工程量經(jīng)監(jiān)理審核簽字的工程施工圖、施工資料工程部設(shè)計(jì)崗復(fù)核施工圖，業(yè)主代表復(fù)核施工資料 不合格 財(cái)務(wù)部審核已完結(jié)算表 審計(jì)部審核變更文件果批結(jié)審 合格 監(jiān)理簽證變更文件 認(rèn)可索賠文件 已完工程結(jié)算 實(shí)際投資與合同價(jià)比較 工程部審核竣工決算文件 工程部經(jīng)理審批審批結(jié)果圖 . “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制相關(guān)部門職責(zé)5.6 等其它企業(yè)管理信息系統(tǒng)相同，由許多CRMERP、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)也跟功能模塊組成，一般包括進(jìn)度計(jì)劃、資金管理、銷售管理、合同管理等。下面既 是“高露潔”的項(xiàng)

49、目管理模式 銷評風(fēng)計(jì)售險(xiǎn)估劃管報(bào)分進(jìn)理析度告 材料設(shè)備部銷售部 “高璐潔房地產(chǎn)項(xiàng)目管理系統(tǒng)”跟預(yù)算蹤評管價(jià)理 合同管理 資金管理 財(cái)務(wù)部采購管理 預(yù)算部 決策層 工程開發(fā)等部門 “高璐潔開發(fā)項(xiàng)目”施工階段成本控制主要人員職責(zé) 5.7 精選范本. 負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的全程控制（人員、成本等控制）。 副總裁職責(zé)：5.7.1 項(xiàng)目部 5.7.2 ：負(fù)責(zé)項(xiàng)目一切安全經(jīng)營活動(dòng)的組織指揮，是工程質(zhì)量、安全、項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé)1 進(jìn)度、合同履約、成本、文明施工第一責(zé)任人。 1）控制工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。（）監(jiān)督檢查施工、安裝質(zhì)量，組織完成規(guī)定的工程中間驗(yàn)收、專項(xiàng)驗(yàn)（2 收、竣工驗(yàn)收及備案歸檔工作。）

50、制訂工程進(jìn)度計(jì)劃及保證措施，會(huì)同合約部審核施工單位當(dāng)月完（3 成量。 ）負(fù)責(zé)隱蔽工程的檢查驗(yàn)收和經(jīng)濟(jì)技術(shù)簽證。4（）參與圖紙會(huì)審和重大設(shè)計(jì)變更，配合工程技術(shù)重要問題的解決和5（ 協(xié)調(diào)。 ）參與材料設(shè)備的選用工作。（6 ）配合招投標(biāo)及工程合同的談判工作。（7 8）促檢查房屋移交物管公司。（ 、工程技術(shù)主管：主管項(xiàng)目的技術(shù)工作，項(xiàng)目生產(chǎn)、安全及協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理工作。2 ）與設(shè)計(jì)院溝通、協(xié)調(diào)，進(jìn)行樓盤結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外效果等建筑設(shè)計(jì)和把握。（1 ）把握市場要求，確定項(xiàng)目戶型、外觀、室內(nèi)裝修等風(fēng)格、層次的定位。（2 3）配合報(bào)審工作，參與報(bào)審圖紙會(huì)審和重大設(shè)計(jì)變更。（）密切聯(lián)系設(shè)計(jì)院，在確保質(zhì)量安全的前提下，盡

51、可能優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，4（ 達(dá)到節(jié)約成本的目的。 工程部 5.7.3 精選范本. 1、工程師（協(xié)調(diào)） 根據(jù)業(yè)主需要和工程實(shí)際，對工程或某些部分作出變更指示；出來施工中可能出現(xiàn)的技術(shù)問題。 、預(yù)算員2 負(fù)責(zé)工程的預(yù)算、結(jié)算、決算控制。經(jīng)濟(jì)資料的收技術(shù)、負(fù)責(zé)該工程的計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、3、一般技術(shù)人員：技術(shù)內(nèi)業(yè) 及協(xié)助作好項(xiàng)目經(jīng)理和技術(shù)負(fù)責(zé)并控制資料形成過程中的質(zhì)量問題，集與整理， 人安排的其它工作對進(jìn)場材料設(shè)備的品牌、質(zhì)量、數(shù)量等要認(rèn)真審）應(yīng)認(rèn)真記好施工日記,（1 ,并對施工進(jìn)度和完成的工作量等重大事項(xiàng)按日記錄在案。核 2）協(xié)助工程師處理在工程中出現(xiàn)的技術(shù)等問題（ 合約部5.7.4 合約部經(jīng)理 1. ）確定

52、合理工程造價(jià)，控制建設(shè)成本。（1 ）確保工程合同的完整、合理性。（2 3）建立、建全市場信息庫（ 4）收集、調(diào)查、預(yù)測建筑市場相應(yīng)信息，及時(shí)綜合上報(bào)供領(lǐng)導(dǎo)決策。（）負(fù)責(zé)工程合同、招標(biāo)文件的編制、修訂及解釋工作，并組織施工合同的5（ 爭議糾紛的處理。談判、簽訂及 6）管理控制工程項(xiàng)目成本，審核工程造價(jià)及預(yù)算外驗(yàn)方用工簽證資料。（ ）組織召開公司預(yù)算專業(yè)工作會(huì)議，負(fù)責(zé)各級預(yù)算人員的培訓(xùn)工作。（7）按公司檔案管理要求，收集、整理、歸檔合同、招標(biāo)文件、預(yù)（結(jié)）算（8 資料。 精選范本. ）審核在建工程月產(chǎn)值報(bào)表及工程款項(xiàng)。（9 合同預(yù)（結(jié)）算工程師 2. ）確定工程造價(jià)。（1 ）控制建設(shè)成本。（2參與

53、工程造價(jià)的確定和控對工程項(xiàng)目造價(jià)的組成進(jìn)行分析和價(jià)格監(jiān)測，3）（ 制。 ）對實(shí)物進(jìn)行計(jì)量，編制工程標(biāo)底，審核工程預(yù)算和辦理工程結(jié)算。 （4 5）控制工程成本，及時(shí)準(zhǔn)確的完成工程成本的預(yù)測和計(jì)算。（ 6）協(xié)助現(xiàn)場代表審核工程補(bǔ)充項(xiàng)目及現(xiàn)場收方。（ 7）收集、掌握工程造價(jià)相關(guān)信息及資料，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。（ 材設(shè)部5.7.5 材設(shè)主管1.實(shí)現(xiàn)材料嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)材設(shè)部材料管理細(xì)則，嚴(yán)格合理控制材料成本、1）（ 的使用率和利潤最大化。 2）建筑材料行業(yè)信息的收集和儲(chǔ)備。（ 3）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度需求，制訂采購、甲供材料的計(jì)劃。（ ）根據(jù)項(xiàng)目需求，搞好物資的平衡和供應(yīng)。（4 ）監(jiān)督材料的使用，對材料設(shè)備在工程中使用情況進(jìn)行跟蹤管理。（5）全面控制項(xiàng)目材料的質(zhì)量、數(shù)量和費(fèi)用，降低消耗，做好到場材料的符（6 合性檢查。 ）參加加工定貨和設(shè)備定貨價(jià)格的評定及考察。（7 ）負(fù)責(zé)下屬的具