房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)-土地增值稅

1、1土土 地地 增增 值值 稅稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2土地增值稅土地增值稅第一部分：基本政策第二部分：稅收征管第三部分：清算管理3第一部分：基本政策第一部分：基本政策4基本法規(guī)： 法律依據(jù)1993年12月13日中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例1995年1月27日中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 5基本政策基本政策納稅人 轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。 6基本政策基本政策-征稅范圍 凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為，都是土地增值稅的征稅范圍。7基本政策基本政策-征稅范圍 國(guó)有土地，是指按國(guó)家法

2、律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地。 地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。 附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。 個(gè)人，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。8基本政策基本政策-課稅對(duì)象 土地增值稅的課稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。 9基本政策基本政策-計(jì)稅依據(jù)增值額=收入扣除項(xiàng)目金額10基本政策基本政策-收入 貨幣收入 實(shí)物收入 其他收入 視同銷售房地產(chǎn)收入-用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)

3、、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為11基本政策基本政策-收入 對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照市場(chǎng)價(jià)格核定。12基本政策基本政策-扣除項(xiàng)目金額 取得土地使用權(quán)所支付的金額 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 加計(jì)扣除 舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格13基本政策基本政策-扣除項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目一、新建商品房1、取得土地使用權(quán)所支付的金額 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本 3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5、加計(jì)扣除 二、轉(zhuǎn)讓存量房1、取得土地使用權(quán)所支付的金額2、舊房和建筑物的評(píng)估價(jià)格3、與

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 4、支付的評(píng)估費(fèi)用 14基本政策基本政策-稅率 增值率 =增值額扣除項(xiàng)目金額 超率累進(jìn) 應(yīng)納稅額 =增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*扣除率增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分稅率為30%扣除率0增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分稅率為40%扣除率5%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100% 未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為50%扣除率15%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分稅率為60%扣除率35%15基本政策基本政策-稅款計(jì)算 應(yīng)納稅款 =增值額稅率扣除項(xiàng)目金額扣除率16基本政策基本政策-減免稅 暫行條例規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅： 納稅

5、人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的； 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。17基本政策基本政策-減免稅 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除金額20%的； 北京市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；2.單套建筑面積在140（含）平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。18基本政策基本政策-減免稅 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán) 因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民

6、生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況； 因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 19基本政策基本政策-減免稅 定期免稅定期免稅 1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在2000年底首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 20基本政策基本政策-減免稅 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的征免稅 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)

7、營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的,均不適用 上述政策。21基本政策基本政策-減免稅 合作建房的征免稅合作建房的征免稅 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。22基本政策基本政策-減免稅 關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。 23第二部分：稅收征管第二部

8、分：稅收征管24稅收征管納稅地點(diǎn) 企業(yè)核算地或行政事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體稅務(wù)注冊(cè)登記地。25稅收征管流程項(xiàng)目納稅登記申報(bào)納稅預(yù)繳稅款清 算 稅 款26稅收征管項(xiàng)目納稅登記 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的單位應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或取得立項(xiàng)批復(fù)后30日內(nèi)辦理項(xiàng)目納稅登記。27稅收征管申報(bào)納稅 納稅人應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。28預(yù)繳稅款土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表類別類別時(shí)間時(shí)間 房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型預(yù)征比例預(yù)征比例清算規(guī)定清算規(guī)定法規(guī)依據(jù)法規(guī)依據(jù)1994所有征稅對(duì)象各省自定各省自定實(shí)施細(xì)

9、則第十六條1996.06.05-1996.09.24賓館、飯店、辦公、寫字樓3年度結(jié)利后一個(gè)月內(nèi)和項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年京地稅二1996240號(hào)公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5其他11996.10.10-1999.06.11賓館、飯店、辦公、寫字樓3同上京地稅二1996431號(hào)公寓、別墅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫緩預(yù)征其他11999.06.11-2002.12.31同上同上取消年終結(jié)利后匯算清繳，調(diào)整為項(xiàng)目竣工清算后2個(gè)月內(nèi)，清算期限3年京地稅二1999308號(hào)2003.01.01-2003.12.31同上,包括檢查發(fā)現(xiàn)的以前年度稅款1同上京地稅地200239

10、8號(hào)292004.01.01-2005.12.31賓館、飯店、辦公、寫字樓1項(xiàng)目銷售率達(dá)到可銷售總面積的85%，即可申請(qǐng)清算京地稅地2003653號(hào)公寓、別墅0.5普通標(biāo)準(zhǔn)住宅暫緩預(yù)征其他12006.01.01-2006.12.31賓館、飯店、辦公、寫字樓1項(xiàng)目在辦理全部竣工決算手續(xù)后，凡銷售面積達(dá)到可銷售總建筑面積的85%（含）以上，均需在辦理全部竣工手續(xù)后2個(gè)月內(nèi)清算京地稅地2005557號(hào)單棟號(hào)內(nèi)戶均建筑面積超過(guò)140平方米的商品住房0.5單棟號(hào)內(nèi)戶均建筑面積小于等于140平方米不預(yù)征其他12007.01.01-現(xiàn)行除政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外1京地稅地2007134號(hào)京地稅地200

11、6509號(hào)土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表土地增值稅預(yù)征情況變動(dòng)表 續(xù)續(xù)30稅收征管預(yù)繳稅款 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。31稅收征管清算稅款納稅人應(yīng)申請(qǐng)清稅稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行要求進(jìn)行清稅的清稅的提出清稅申請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理審核清稅完成32 轉(zhuǎn)讓新建商品房收入轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額=（清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清稅總面積）*本季銷售面積申報(bào)按季度申報(bào)稅收征管清算稅款清算后再轉(zhuǎn)讓33稅收征管清算稅款清算后再轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓使用一年以上的商品房收入轉(zhuǎn)讓收入扣除項(xiàng)目金額=取得土地使用權(quán)金額+建筑物評(píng)估價(jià)格+評(píng)估費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地

12、產(chǎn)有關(guān)的稅金申報(bào)按次申報(bào)34第三部分：清算管理第三部分：清算管理35清算管理文件依據(jù) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知-國(guó)稅發(fā)2006187號(hào) 北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法-京地稅地200892號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知-國(guó)稅發(fā)200991號(hào)36基本內(nèi)容基本內(nèi)容37一、土地增值稅清算的范圍一、土地增值稅清算的范圍 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房項(xiàng)目，在滿足規(guī)定的土地增值稅清算條件時(shí)，均應(yīng)辦理土地增值稅的清算手續(xù)。38二、土地增值稅清算的條件二、土地增值稅清算的條件 （一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值

13、稅清算的條件件 （二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件行土地增值稅清算的條件 39（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件的條件 1、全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。 4、納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。40（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件人進(jìn)行土地增值稅清算的條件 1、 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過(guò)竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的

14、比例85（含）以上的?？射N售總建筑面積范圍中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面積。 2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 3、經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 41三、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限三、納稅人申請(qǐng)清算時(shí)限 （一）納稅人應(yīng)申請(qǐng)清算的 90日內(nèi) （二）（二）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算的 30日內(nèi) (特殊情況可延長(zhǎng)至90日)達(dá)到清算條件達(dá)到清算條件申請(qǐng)清算申請(qǐng)清算稅務(wù)機(jī)關(guān)通知稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申請(qǐng)清算申請(qǐng)清算42清算的申請(qǐng)清算的申請(qǐng) 43一、納稅人應(yīng)提供的清算資料一、納稅人應(yīng)提供的清算資料 共11類資料。44二、申請(qǐng)時(shí)注意要點(diǎn)

15、二、申請(qǐng)時(shí)注意要點(diǎn)（一）清算項(xiàng)目資料是否齊全 對(duì)納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。 (二) 清算項(xiàng)目是否與初始登記表 中項(xiàng)目一致 45（三）各項(xiàng)申報(bào)表格的填寫是否符合要求 各類表格應(yīng)按明細(xì)類別歸類匯總后填寫。 例如：“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表”，應(yīng)按土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)、安置動(dòng)遷用房支出、拆遷補(bǔ)償款的支出分類填寫。 46（四）鑒證報(bào)告內(nèi)容是否規(guī)范1、整體項(xiàng)目用途與面積分布情況的全面介紹*普通住宅情況說(shuō)明 2、全部收入項(xiàng)目的組成情況介紹 3、扣除項(xiàng)目金額的情況介紹*四項(xiàng)成本情況說(shuō)明4、稅款詳細(xì)計(jì)算過(guò)程 5、需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)介紹與清算項(xiàng)目相關(guān)的其他鑒證情況的說(shuō)明 47清算的審核清

16、算的審核 48一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入情況的審核（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的范圍 貨幣收入 實(shí)物收入 其他收入 視同銷售房地產(chǎn)收入-用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為 49（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定 貨幣收入-商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表及相關(guān)合同所記載的金額 實(shí)物收入-財(cái)產(chǎn)評(píng)估 其他收入-專門評(píng)估 視同銷售房地產(chǎn)收入-按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 50（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確

17、定（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 51二、扣除項(xiàng)目金額情況的審核二、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 （1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。（3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。52二、扣除項(xiàng)目金額情況的審核二、扣除項(xiàng)目金額情況的審核 （4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)

18、當(dāng)分?jǐn)偟?。?）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。（6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。53（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 1、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成、取得土地使用權(quán)所支付金額的構(gòu)成 地價(jià)款+國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用 地價(jià)款=土地出讓金或?qū)嶋H支付的地價(jià)款 有關(guān)費(fèi)用：包括取得土地的契稅和印花稅54（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額2、取得土地使用權(quán)所支付金額

19、的確認(rèn)、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 必須提供已支付的地價(jià)款憑證，不能提供的，不允許扣除 憑證：國(guó)有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、地稅局開具的契稅完稅證等55（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額2、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn)、取得土地使用權(quán)所支付金額的確認(rèn) 同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。 是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。 56（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 -土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、

20、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 57（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 納稅人是在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)，則這部分支出已體現(xiàn)在納稅人取得土地使用權(quán)所支付的金額中，不允許再扣除。 是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。 拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。58（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （2）前期工程費(fèi)）前期工程費(fèi) 如果納稅人取得的是已經(jīng)進(jìn)

21、行了土地開發(fā)的“熟地” 這部分前期工程費(fèi)在納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)成本中就不允許再扣除。 59（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （3）建筑安裝工程費(fèi)）建筑安裝工程費(fèi) 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào)告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。 建筑安裝發(fā)票是否在項(xiàng)目

22、所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。60（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 61（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （5）公共配套設(shè)施費(fèi)）公共配套設(shè)施費(fèi) 公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。 是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。 多個(gè)（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?2（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成 （6）開發(fā)間接費(fèi)用）開發(fā)間接費(fèi)用 是否存在

23、將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。 開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。 63（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)：、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)： 根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項(xiàng)的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別： 經(jīng)營(yíng)性企業(yè)-稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票 行政機(jī)關(guān)或政府行政管理機(jī)構(gòu)-行政事業(yè)性收據(jù) 征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用-書面憑證（合同協(xié)議、收據(jù)） 其他的白條和收據(jù)-不能作為支出憑證64（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)：、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)：核定四項(xiàng)

24、成本的條件：（1）無(wú)法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；（2）提供的開發(fā)成本資料不實(shí)的；（3）發(fā)現(xiàn)鑒證報(bào)告內(nèi)容有問(wèn)題的；（4）虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本的；（5）清算項(xiàng)目中的四項(xiàng)成本每平方米建安成本扣除額，明顯高于分類房產(chǎn)單位面積建安造價(jià)表中公布的每平方米工程造價(jià)金額，又無(wú)正當(dāng)理由無(wú)法舉證的。65（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)：、房地產(chǎn)開發(fā)成本審核的重點(diǎn)： 開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用可以核定扣除。66（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 扣除方法： 利息+5%； 10%67

25、（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。 分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。68（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 印花稅-在管理費(fèi)用中扣除 69（五）加計(jì)扣除（五）加計(jì)扣除 代收費(fèi)用金額不包括在加計(jì)20%的扣除基數(shù)數(shù)額內(nèi) 。70三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題（一）取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接（一）取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 不能加計(jì)20%扣除。 71三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題（二）僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣（二）僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除項(xiàng)目除項(xiàng)目 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和允許加計(jì)20的扣除。 72三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題三、在清算審核時(shí)應(yīng)注意的其他問(wèn)題（三）成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除（三）成片