物業(yè)設(shè)施設(shè)備方案

1、 物業(yè)設(shè)施設(shè)備方案 1.物業(yè)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)概況 1.1物業(yè)項(xiàng)目的基本概況 該項(xiàng)目位于天津?yàn)I海新區(qū)大港學(xué)苑路600號(hào)天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院，臨邊天津醫(yī)科大學(xué)臨床學(xué)院，南開(kāi)大學(xué)濱海學(xué)院，地球村等。 1.2項(xiàng)目的工作標(biāo)準(zhǔn) 1.2.1服務(wù)理念 親情服務(wù)人文關(guān)懷依法誠(chéng)信管理，竭誠(chéng)高效服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境，持續(xù)不斷改進(jìn)。 2.物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備管理人員配置 2.1設(shè)施設(shè)備人員配置的目的 定時(shí)檢查、維護(hù)公共設(shè)施的功能，保障設(shè)施的正常使用。 3.設(shè)施設(shè)備人員的崗位職責(zé) 3.1設(shè)施設(shè)備的主要的崗位職責(zé) 每天對(duì)公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次檢查； 每月對(duì)消防栓、設(shè)備房?jī)?nèi)的滅火器、景觀水池、管網(wǎng)、閥門(mén)、水底燈及變壓器進(jìn) 行一次

2、檢查和維護(hù)。對(duì)排水管網(wǎng)、化糞池、污水井、雨水井、隔油井進(jìn)行一次巡查； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)； 檢查共公設(shè)施損壞情況，落實(shí)修理； 3.2設(shè)施設(shè)備技術(shù)人員的崗位職責(zé) 是對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運(yùn)行的總負(fù)責(zé)人。 各專業(yè)技術(shù)主管（工程師或技術(shù)員） 負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成上級(jí)主管部門(mén)布置的工作。 物業(yè)設(shè)備管理人員崗位職責(zé) 3.3設(shè)施設(shè)備維修人員的崗位職責(zé) 1. 服從部門(mén)負(fù)責(zé)人工作安排，遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好服務(wù)意識(shí)。 2. 負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域維修工作，熟悉物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種

3、類、分布，掌握各類線路的分布、走向、位置以及其維修保養(yǎng)的方法。 3. 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)常巡視，發(fā)現(xiàn)公用設(shè)施有損壞、隱患或其他異常情況，應(yīng)及時(shí)給予維修，保證公共配套設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行。 4. 積極為客戶提供多項(xiàng)便民服務(wù)，接到客戶報(bào)修，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，排除故障。確有困難應(yīng)立即與負(fù)責(zé)人聯(lián)系。 5. 發(fā)現(xiàn)重要電氣設(shè)備故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)向部門(mén)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，組織人員搶修，分析事故原因，做好記錄，提出建議。 6. 定期清潔配電房，做到“三凈”（設(shè)備凈、機(jī)房?jī)?、工作?chǎng)地凈），確保設(shè)備正常運(yùn)行。 7. 工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)決貫徹執(zhí)行安全第一的原則。 8. 積極參加崗位培訓(xùn)，

4、刻苦鉆研技術(shù)，不斷提高工作水準(zhǔn)，做好節(jié)能節(jié)材工作。 9. 發(fā)揮工作主動(dòng)性，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 4.設(shè)施設(shè)備人員的工作制度 4.1設(shè)施設(shè)備人員的管理制度 1. 貫徹設(shè)備管理各項(xiàng)規(guī)章制度，制訂設(shè)備維修計(jì)劃和生產(chǎn)設(shè)施之維護(hù)保養(yǎng)管理工作。 2.負(fù)責(zé)建立設(shè)備、模具臺(tái)賬統(tǒng)一編號(hào)，對(duì)日常設(shè)備，模具進(jìn)行維修管理。 3.參加設(shè)備、模具更新、改型工作，需添置設(shè)施、工裝模具，由生產(chǎn)部提出申請(qǐng)，設(shè)備管理員辦理。 4.根據(jù)公司生產(chǎn)實(shí)際情況，編制可行的維修計(jì)劃，交相關(guān)人員對(duì)設(shè)備實(shí)施維修，確保生產(chǎn)能力和產(chǎn)品質(zhì)量要求。 5.參加設(shè)備、模具質(zhì)量事故分析，對(duì)設(shè)備、安全。人身事故堅(jiān)持“三不放過(guò)“。 6.負(fù)責(zé)建立設(shè)備技術(shù)檔案資

5、料室，完善設(shè)備資料（包括圖紙、說(shuō)明書(shū)、合格證）。 7.定期對(duì)操作工進(jìn)行正確使用設(shè)備的宣傳指導(dǎo)和培訓(xùn)。 8.負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備、模具外購(gòu)、外協(xié)加工任務(wù)，貫徹執(zhí)行設(shè)備管理制度有關(guān)之規(guī)定。 9.負(fù)責(zé)生產(chǎn)指導(dǎo)部門(mén)、操作人員對(duì)設(shè)備正確使用、維護(hù)管理，督促操作者遵守有關(guān)生產(chǎn)設(shè)施、工裝模具的使用要求。 10.負(fù)責(zé)制定公司安全、文明生產(chǎn)等各項(xiàng)管理制度并進(jìn)行監(jiān)督檢查。 4.2設(shè)施設(shè)備人員的考勤制度 1.工程現(xiàn)場(chǎng)全體工作人員必須每天準(zhǔn)時(shí)出勤。指紋打卡。工程開(kāi)工后，工作時(shí)間為九小時(shí)。 2.工作人員外出執(zhí)行任務(wù)需要向項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)示，填寫(xiě)外勤任務(wù)單，獲準(zhǔn)后方可外出。 3.項(xiàng)目經(jīng)理外出需向分管副總匯報(bào)。 4.病假需出示病假證明書(shū)。

6、 5.事假要向項(xiàng)目經(jīng)理申請(qǐng)，填寫(xiě)請(qǐng)假條，一天以內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)理批準(zhǔn)，兩天以內(nèi)分管副總批準(zhǔn)，三天以上董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。獲準(zhǔn)假后方可休息。并送行政部備案。 6.因工程進(jìn)度需要加班時(shí)，所有工作人員必須服從。由項(xiàng)目經(jīng)理填寫(xiě)加班申請(qǐng)表。工作人員加班工資另計(jì)，項(xiàng)目經(jīng)理不計(jì)加班工資。工作人員因自身原因不能按時(shí)完成自身工作任務(wù)，需要加班的，不計(jì)加班工資。 7.無(wú)故曠工三次或連續(xù)三天者除名。 4.3設(shè)施設(shè)備人員的請(qǐng)假制度 1.為建立健全公司人事管理制度，進(jìn)一步規(guī)范公司的請(qǐng)假制度，特制定此規(guī)范。 2.本規(guī)范適用于公司所有員工，包括臨時(shí)工、合同制員工以及處于試用期的員工。 3.公司員工請(qǐng)假，需向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)遞交書(shū)面申請(qǐng)，如實(shí)

7、填寫(xiě)請(qǐng)假條，并在總經(jīng)辦備案，否請(qǐng)假不做生效。 4.相關(guān)審批人員必須嚴(yán)格把關(guān)，保證員工請(qǐng)假的真實(shí)性，否則相關(guān)批審人員要承擔(dān)相應(yīng)的后果。 5.員工請(qǐng)假，應(yīng)提前辦理請(qǐng)假手續(xù)，填寫(xiě)請(qǐng)假條，因身體不適等緊急原因臨時(shí)請(qǐng)假，應(yīng)在上班前電話聯(lián)系告知部門(mén)主管。返崗后補(bǔ)辦請(qǐng)假手續(xù)。 6.員工請(qǐng)假半天以內(nèi)經(jīng)部門(mén)主管批準(zhǔn)同意：請(qǐng)假半天以上部門(mén)主管同意后，需要總經(jīng)辦審核并上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。批準(zhǔn)同意后，請(qǐng)假員工持請(qǐng)假條到總經(jīng)辦備案，否則請(qǐng)假不做生效。 7.因?yàn)樘厥馇闆r需請(qǐng)假的，應(yīng)經(jīng)部門(mén)主管批準(zhǔn)和總經(jīng)辦同意，否則做曠工處理。 8.部門(mén)主管請(qǐng)假，須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)，并至總經(jīng)辦備案。 9.員工確因生病不能堅(jiān)持工作，請(qǐng)病假3天以上的，

8、應(yīng)提交醫(yī)院出具的病歷本或病假證明，病假期限屆滿時(shí)，員工應(yīng)返崗。 10.按法定結(jié)婚年齡（女 20周歲，男 22周歲）結(jié)婚的，可享受3天婚假：符合晚婚年齡（女 23周歲，男 25周歲）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。試用期員工不享受婚假。 11.直系親屬喪亡，可以按規(guī)定請(qǐng)喪假3天。 12.按照女職工勞動(dòng)保護(hù)規(guī)定常規(guī)產(chǎn)假為90天，難產(chǎn)增加15天。符合晚婚晚育年齡的女職工可享受180天產(chǎn)假，男職工陪產(chǎn)假期為7天。 13.請(qǐng)病、事假1天扣扣除當(dāng)月滿勤獎(jiǎng)，婚假、喪假3天以內(nèi)全勤獎(jiǎng)?wù)粘Ｓ?jì)發(fā)。 14.未辦理請(qǐng)假手續(xù)或超過(guò)請(qǐng)假期限不到崗的，一律作曠工處理，曠工1天，當(dāng)月滿勤獎(jiǎng)不予計(jì)發(fā)，另扣發(fā)工資50元

9、/天。 5.設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程 5.1水泵系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 運(yùn)行前要熟悉和了解水泵機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和機(jī)械操作規(guī)程及方法的專業(yè)人員操作，其他人員禁止操作水泵設(shè)備。操作人員必須正確地執(zhí)行安全操作規(guī)范 5.1.1手動(dòng)啟動(dòng)前的準(zhǔn)備工作 1. 檢查水源、水位情況，進(jìn)出水閥門(mén)開(kāi)閉狀態(tài)。 2. 檢查水泵控制柜電壓表，信號(hào)燈等儀表指示是否正常。 3. 檢查水泵機(jī)組是否有空氣，有的話應(yīng)予以排除。 4. 檢查水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。 5. 用手盤(pán)轉(zhuǎn)聯(lián)軸器，檢查是否平衡輕便，安全罩是否蓋好。 6. 特別要檢查聯(lián)軸器是否有裂痕，其連接螺絲是否松動(dòng)。 7. 檢查填料是否松

10、緊合適，填料壓蓋不得偏斜。 8. 檢查地腳螺栓是否松動(dòng)。 9. 水泵附近不得放置任何雜物。 10.確定旋轉(zhuǎn)方向是否正確； 5.1.2啟動(dòng)水泵 1、合上水泵控制柜的電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)蓋于“手動(dòng)”位置，啟動(dòng)水泵的啟動(dòng)按鈕。 2、水泵啟動(dòng)時(shí)，注意觀察啟動(dòng)電流，如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)兩次，每次應(yīng)間隔3min，如果三次未啟動(dòng)成功，停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)。 3、如果啟動(dòng)成功，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)5min以上，運(yùn)行參數(shù)及運(yùn)行工況應(yīng)符合以下要求： A）電機(jī)電流不允許超過(guò)銘牌額定電流。 B）電機(jī)電壓波動(dòng)范圍控制在額定電壓的5%，短時(shí)間可在正負(fù)10%范圍內(nèi)運(yùn)行。 C）電機(jī)溫升，不得超過(guò)70，如超過(guò)

11、額定電流應(yīng)關(guān)小泵出水管上閥門(mén)，限制負(fù)荷。 D）泵軸承溫度不得超過(guò) 65。 E）經(jīng)常巡視出水管上壓力變化情況，波動(dòng)幅度應(yīng)保持在規(guī)定范圍內(nèi)，壓力表指示穩(wěn)定。 F）時(shí)刻注意電動(dòng)機(jī)和水泵機(jī)組在運(yùn)行中有無(wú)雜音和振動(dòng)，振動(dòng)值應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，一 般振動(dòng)值應(yīng)符合下表數(shù)值： 電機(jī)額定轉(zhuǎn)數(shù)(轉(zhuǎn)/分) 3000 1500 1000 振動(dòng)值（雙幅度）(mm ) 006 0.1 0 13 5.1.3水泵運(yùn)轉(zhuǎn) 1.確定運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無(wú)異常情況(如異常聲響，異常氣味等)。 2.檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)水泵漏水是否嚴(yán)重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，查找原因，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動(dòng)水泵。若一切正常，按水泵“停止

12、”按鈕，水泵停止。然后將水泵開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。 3.控制柜元件正常，無(wú)過(guò)熱，基本無(wú)聲，電器前后動(dòng)作順序符合要求，指示訊號(hào)指示正確。 4.電機(jī)欠壓、缺相、過(guò)載、短路的保護(hù)裝置應(yīng)能及時(shí)動(dòng)作，確保設(shè)備安全。 5.運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)異響、過(guò)熱、昌煙、漏水或失壓等不正?，F(xiàn)象，應(yīng)立即停機(jī)檢查并處理故障，并可根據(jù)情況啟動(dòng)備用機(jī)組，情況嚴(yán)重時(shí)應(yīng)立即上報(bào)部門(mén)主管。 6.水泵盤(pán)根不應(yīng)發(fā)熱，應(yīng)有微量的水流出，以每分鐘不得超過(guò)1020滴為宜。如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。機(jī)械密封以每分鐘不得超過(guò)12滴為宜。 7.檢查水泵進(jìn)出水管各接頭處有無(wú)泄漏現(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)行修理，重新檢查達(dá)到合格為止。 8

13、.注意水池水位變化，最低水位不低于設(shè)定水位，最高水位不允許溢流，造成浪費(fèi)。如發(fā)現(xiàn)水位器失靈，必須檢修。 9.注意觀察，有下列情況之一者，必須立即停車檢查： 電流表波動(dòng)較大，或電流超過(guò)額定值時(shí)； 水泵有明顯振動(dòng)或異常聲響時(shí)； 10.發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不得交接班。 11、各轉(zhuǎn)動(dòng)部位在運(yùn)轉(zhuǎn)中不許打開(kāi)防護(hù)罩進(jìn)行檢修和清洗。 12、水泵及其它設(shè)備的巡視檢查，每2小時(shí)巡查一次，記錄一次。 5.1.4水泵停止 1.水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”(停止)位置，或按下分閘按鈕，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)；如果需要長(zhǎng)時(shí)間停止運(yùn)轉(zhuǎn)

14、或檢查，應(yīng)拉下電源開(kāi)關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。 2.為防止電機(jī)溫升過(guò)高或水流產(chǎn)生沖擊，停車后不能立即再次啟動(dòng)水泵。一般停5分鐘以后才能再次啟動(dòng)。 3.每半個(gè)月應(yīng)對(duì)備用機(jī)組進(jìn)行手動(dòng)運(yùn)行3分鐘的時(shí)間，以防水泵生銹卡死。 4.平時(shí)應(yīng)將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)打在自動(dòng)狀態(tài)位置；水泵在檢修和維保時(shí)要關(guān)掉電源，并掛上維修警示牌。 5.將停泵時(shí)間記入運(yùn)行記錄。 6.對(duì)水泵各部分進(jìn)行詳細(xì)檢查、保養(yǎng)，使之達(dá)到完好標(biāo)準(zhǔn)，處于備用。 5.1.5注意事項(xiàng) 1.非有關(guān)人員不得隨意進(jìn)入機(jī)房。 2.水泵房水泵工作處于自動(dòng)控制狀態(tài)，值班人員應(yīng)加強(qiáng)巡視，采用看、聽(tīng)、手摸等各種方式嚴(yán)密監(jiān)視水泵及電機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)。 3.觀察各儀表指示讀書(shū)是否正常，

15、特別是水泵壓力表，若發(fā)現(xiàn)壓力異常應(yīng)立即停機(jī)檢查。 4.傾聽(tīng)電機(jī)及水泵的運(yùn)行聲響，若發(fā)現(xiàn)有異常立即停機(jī)。 5.觸摸電機(jī)及水泵外殼，電機(jī)運(yùn)行時(shí)七外表溫度不超過(guò)80°，水泵外殼溫度應(yīng)接近水溫，水泵軸承溫度不應(yīng)超過(guò)75°，否則應(yīng)停機(jī)檢修。 6.檢查蓄水池水位不應(yīng)過(guò)低，機(jī)房?jī)?nèi)所有閥門(mén)均應(yīng)處于開(kāi)啟狀態(tài)，嚴(yán)禁水泵污水空轉(zhuǎn)。 7.不得隨意按動(dòng)變頻泵控制柜內(nèi)變頻器及調(diào)節(jié)器控制面板上的按鍵，以免參數(shù)改變，影響水泵正常工作。 8.發(fā)現(xiàn)自動(dòng)液位控制器失靈，應(yīng)及時(shí)停電檢查。 9.應(yīng)及時(shí)排除控制柜底部布線溝內(nèi)的積水，保持溝內(nèi)干燥。 10. 每周應(yīng)檢查各控制柜內(nèi)接觸器及各控制器件工作是非正常，各儀表及指

16、示燈顯示是否準(zhǔn)確，以及接線端子和內(nèi)電器元件有無(wú)松動(dòng)，導(dǎo)線連接是否牢固。 11. 應(yīng)及時(shí)排除集水坑內(nèi)積水。 12. 消防給水泵每周檢查一次，啟動(dòng)水泵是否運(yùn)轉(zhuǎn)良好，務(wù)必保證水泵能處于隨時(shí)可以啟動(dòng)狀態(tài)。 5.2電梯系統(tǒng)的操作規(guī)程 電梯必須經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)收檢驗(yàn)或定期檢驗(yàn)，經(jīng)檢驗(yàn)合格并對(duì)安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志予以確認(rèn)蓋章，經(jīng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)辦理特種設(shè)備使用登記證后，方可投入正式運(yùn)行。 電梯安全管理人員和操作人員須經(jīng)特種作業(yè)人員和安全生產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)，取得特種作業(yè)人員證書(shū)后方可管理操作電梯。 5.2.1電梯技術(shù)人員在電梯運(yùn)行前 1、在開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂之前，必須注意轎廂是否停在該樓層位置； 2、開(kāi)啟轎廂內(nèi)

17、照明； 3、每天開(kāi)始工作前，必須將電梯上下空載運(yùn)行數(shù)次，無(wú)異?，F(xiàn)象后方可使用； 4、層門(mén)關(guān)閉后，從層門(mén)外不能用手扒開(kāi)；當(dāng)層門(mén)、轎門(mén)未完全關(guān)閉時(shí)電梯不能 正常啟動(dòng)； 5、注意平層精確度應(yīng)無(wú)明顯變化； 6、經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、層門(mén)及乘客可見(jiàn)部分。 5.2.2電梯技術(shù)人員在電梯運(yùn)行時(shí) 1、在工作時(shí)間內(nèi)，不可擅自離崗，如必須離崗時(shí)或電梯停用時(shí)，應(yīng)將轎廂停于 首層位置，關(guān)閉操縱廂內(nèi)鎖匙按鈕，關(guān)閉首層召喚箱按鈕，然后斷開(kāi)電源并將廳門(mén)關(guān)閉鎖好； 2、監(jiān)督控制轎廂的運(yùn)載重量，不得超載使用電梯，乘客電梯不允許作貨梯使用； 3、不允許裝載易燃、易爆的危險(xiǎn)品，如遇特殊情況，需經(jīng)電梯安全管理人員同 意和批準(zhǔn)并采取安全保護(hù)

18、措施后才可裝運(yùn)； 4、嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟的情況下，啟動(dòng)或保持電梯檢修和正常運(yùn)行狀態(tài)，也不允許 用檢修操作來(lái)代替正常電梯運(yùn)行操作； 5、電梯的廳門(mén)、層門(mén)電氣開(kāi)關(guān)等安全裝置不能短接，也不可用其他物件塞住， 使其失效而不能起到應(yīng)有的安全作用； 6、不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟，來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件； 7、在電梯行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿依靠在轎廂門(mén)上； 8、轎廂頂上部，除電梯固有設(shè)備外，不得放置他物； 9、 在行駛中應(yīng)用撳扭開(kāi)關(guān)或手柄開(kāi)關(guān)來(lái)“開(kāi)”或“?！?，不可利用電源開(kāi)關(guān)或限位開(kāi)關(guān)等安全裝置來(lái)“開(kāi)”或“停”電梯，更不可利用物件塞住控制開(kāi)關(guān)來(lái)開(kāi)動(dòng)轎廂上下運(yùn)行； 10、 載荷應(yīng)盡可能穩(wěn)妥地安放在轎廂中間部位，以

19、減輕偏載和避免在運(yùn)行中 傾倒； 11、 不許用急停按鈕作為消除信號(hào)和呼梯信號(hào)； 12、 關(guān)門(mén)啟動(dòng)前禁止乘客在廳、轎門(mén)中間逗留、打鬧，更不準(zhǔn)乘客觸動(dòng)操縱盤(pán)上的開(kāi)關(guān)和按鈕； 13、 下班時(shí)，應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行檢查，將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及檢查情況記錄在運(yùn)行檢查記錄表。 5.2.3電梯發(fā)生故障 當(dāng)電梯發(fā)生下列故障時(shí)，應(yīng)立即按急停按鈕或警鈴按鈕停止使用，并報(bào) 電梯安全管理人員和通知維保人員及時(shí)進(jìn)行修理： 1、層、轎門(mén)關(guān)閉后電梯不能正常起動(dòng)行駛； 2、電梯運(yùn)行速度顯著變化時(shí)； 3、層、轎門(mén)關(guān)閉前后電梯自行起動(dòng)行駛時(shí)； 4、行駛方向與選定方向相反時(shí)； 5、內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈時(shí) (駕駛員應(yīng)立即撳按急停按鈕

20、)； 6、發(fā)覺(jué)有異常噪聲，較大振動(dòng)和沖擊時(shí)； 7、當(dāng)轎廂在額定載重下，有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)； 8、安全鉗或夾繩器誤動(dòng)作時(shí)； 9、接觸到電梯的任何金屬部分有麻電現(xiàn)象時(shí)； 10、 發(fā)覺(jué)電氣部件因過(guò)熱而發(fā)出焦熱的臭味時(shí)。 5.2.4電梯發(fā)生緊急事故時(shí)的操作 1、因電梯安全裝置動(dòng)作或外電停電而中途停機(jī)時(shí)，一方面告訴乘客不要驚慌，嚴(yán)禁撥門(mén)外逃，一方面通過(guò)電梯廂內(nèi)的緊急報(bào)警裝置通知外界前來(lái)救助； 2、電梯突然失控發(fā)生超速運(yùn)行，雖然斷電，還無(wú)法控制時(shí)，可能造成鋼絲繩斷裂而使轎廂墮落，或可能因漏電而造成轎廂自動(dòng)行駛的，操作人員首先應(yīng)按撳急停按鈕，斷開(kāi)電源，就近停層。如電梯繼續(xù)運(yùn)行，則應(yīng)重新接通電源，操作

21、按鈕使電梯逆向運(yùn)行，如果轎廂仍自行行駛無(wú)法控制，應(yīng)再切斷電源，操作人員應(yīng)保持冷靜，等待安全裝置自動(dòng)發(fā)生作用，使轎廂停止，切勿跳出轎廂，同時(shí)告訴隨乘人員將腳跟提起，使全身重量由腳尖支持，并用手扶住轎廂，做好承受因轎廂急?；驔_頂、蹲底而產(chǎn)生沖擊的思想準(zhǔn)備和動(dòng)作準(zhǔn)備(一般采用屈腿、彎腰動(dòng)作)、以防止轎廂沖頂或蹲底而發(fā)生傷亡事故； 3、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，應(yīng)盡快將電梯開(kāi)到安全樓層(一般著火層以下的樓層認(rèn)為比較安全)，將乘客引導(dǎo)到安全的地方，待乘客全部撤出后切斷電源，在有關(guān)部門(mén)前來(lái)?yè)尵惹?，用干粉?211或二氧化碳等滅火機(jī)進(jìn)行補(bǔ)救； 4、井道內(nèi)進(jìn)水時(shí)，一般將電梯開(kāi)至高于進(jìn)水的樓層，將電梯的電源切斷；遇井道底

22、坑積水和底坑內(nèi)電氣設(shè)備被浸在水中，應(yīng)將全部電源切斷后，方可把水排除掉，以防止觸電事故； 5、發(fā)生地震時(shí)應(yīng)立即就近層停止運(yùn)行； 6、電梯出現(xiàn)故障后，乘客應(yīng)利用一切通訊設(shè)施(如110、警鈴按鈕、通訊電話等)通知有關(guān)人員，不得自行脫離轎廂，耐心等待救援； 7、電梯發(fā)生事故，操作人員必須立即停車，搶救受傷人員，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，移動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)須設(shè)好標(biāo)記，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)，聽(tīng)候處理。 5.2.5注意事項(xiàng) 一、 嚴(yán)禁超載運(yùn)行； 二、 切勿攜帶易燃易爆物品乘坐電梯； 三、 兒童乘坐電梯須有成人陪同； 四、 在緊急情況下應(yīng)保持鎮(zhèn)定，按求救警鈴，等候救援； 五、 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，切勿乘坐電梯。 5.3空調(diào)系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意

23、事項(xiàng) 5.3.1設(shè)備安全 1、查看主、副機(jī)的電源是否接通，電壓是否正常（正常值為365415V）。 2、查看冷凍水系統(tǒng)，冷卻水系統(tǒng)水量是否充足，水量不足應(yīng)查明原因。 3 、如屬于正常消耗則補(bǔ)充。 4、如屬滲漏或補(bǔ)水閥門(mén)未打開(kāi)，則將滲透漏處修復(fù)或打開(kāi)補(bǔ)水閥門(mén)。 5、查看管道閥門(mén)、電動(dòng)閥是否處于正常狀態(tài)。 6、查看冷卻塔是否正常。 7、停機(jī)一周以上重新開(kāi)機(jī)啟用，必須先預(yù)熱后再啟動(dòng)。 5.3.2設(shè)備操作 開(kāi)機(jī)操作正常運(yùn)行 1、手動(dòng)開(kāi)機(jī) 2、首先啟動(dòng)冷凍水泵，然后啟動(dòng)冷卻水泵，再啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)機(jī)。 3、水系統(tǒng)啟動(dòng)后，注意觀察電機(jī)組的電流、電壓、水量、水壓是否正常。 4、調(diào)節(jié)分水罐，使供回水平衡。 5、確

24、認(rèn)以上無(wú)異常后，啟動(dòng)主機(jī)，主機(jī)運(yùn)行后，觀察壓差，回油情況，出水溫度及 運(yùn)轉(zhuǎn)聲音。 6、主機(jī)運(yùn)行正常后打開(kāi)風(fēng)機(jī)柜，風(fēng)機(jī)盤(pán)管總開(kāi)關(guān)。 停機(jī)操作 1、正常停機(jī) 2、先停主機(jī)，保留總電源以便使主機(jī)處于預(yù)熱狀態(tài)（但若長(zhǎng)時(shí)間停機(jī)則應(yīng)?？傠娫?開(kāi)關(guān)）。 5.3.3注意事項(xiàng) 1、開(kāi)機(jī)前要各設(shè)備狀態(tài)標(biāo)志是否良好，有良好狀態(tài)標(biāo)志時(shí)方可開(kāi)機(jī)。 2、操作時(shí)要認(rèn)真按時(shí)做好各設(shè)備的運(yùn)行記錄，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)不得離崗。 3、操作時(shí)每?jī)蓚€(gè)小時(shí)要檢查并記錄一次溫度表、壓力表、壓差計(jì)的指標(biāo)是否在正常位置。 5.4消防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 5.4.1消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制柜 消防報(bào)警 a.系統(tǒng)自檢：主菜單下按系統(tǒng)自檢數(shù)字鍵進(jìn)入系統(tǒng)復(fù)位自檢

25、界面，再按界面提示按數(shù)字鍵進(jìn)行系統(tǒng)自檢。 b.報(bào)警顯示：報(bào)警器報(bào)警后，自動(dòng)顯示在控制柜顯示屏上,控制柜按火警按鈕，可查到火警的具體位置。 c.系統(tǒng)復(fù)位：現(xiàn)場(chǎng)報(bào)警器復(fù)位后,主菜單下按數(shù)字鍵7，進(jìn)入系統(tǒng)復(fù)位自檢界面，再按復(fù)位數(shù)字鍵將進(jìn)行系統(tǒng)復(fù)位。 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) a.聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)自動(dòng)啟動(dòng)：主菜單下按自動(dòng)按鈕，進(jìn)入聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)方式設(shè)定界面。按 設(shè)置按鈕設(shè)定聯(lián)動(dòng)設(shè)備自動(dòng)啟動(dòng)。按解除按鈕,聯(lián)動(dòng)設(shè)備手動(dòng)啟動(dòng)。 b.聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)手動(dòng)啟動(dòng)：主菜單下按界面提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入聯(lián)動(dòng)設(shè)備信息顯示及啟動(dòng)界面,再繼續(xù)按提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入強(qiáng)制啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備，選擇相應(yīng)的設(shè)備,強(qiáng)制啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備。 c.聯(lián)動(dòng)設(shè)備停止：主菜單下按界面提示按下相

26、應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入系統(tǒng)自檢和輔助系統(tǒng)界面，再繼續(xù)按截面提示按下相應(yīng)數(shù)字鍵進(jìn)入停止所有聯(lián)動(dòng)執(zhí)行,停止聯(lián)動(dòng)執(zhí)行。 d.聯(lián)動(dòng)手動(dòng)盤(pán)操作:主菜單上按 允許 鍵進(jìn)入手動(dòng)操作鍵設(shè)定界面，輸入密碼，允許手動(dòng)操作。在手動(dòng)盤(pán)上選擇設(shè)備，按“啟動(dòng)”鍵啟動(dòng)鍵啟動(dòng)設(shè)備，按停止鍵停止設(shè)備。 不同品牌、型號(hào)消防聯(lián)動(dòng)控制柜的操作會(huì)有所不同,消防中心負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)設(shè)備特性、使用說(shuō)明書(shū)等組織消防中心值班人員進(jìn)行培訓(xùn),掌握相關(guān)操作程序、要領(lǐng)。 5.4.2消防電話 1、消防聯(lián)動(dòng)柜上的消防電話,可通向各個(gè)樓層、設(shè)備房消防電話插孔,可按各分機(jī)號(hào)碼對(duì)話。 2、在樓層中,將消防電話插入消防電話插孔,可直接與消防控制中心通話。 5.4.3消防廣播

27、1、 進(jìn)行消防廣播疏散時(shí),按消防廣播指示燈相鄰樓層數(shù)碼燈，燈亮； 2、 接通開(kāi)關(guān)； 3、調(diào)節(jié)廣播旋鈕，應(yīng)控制音量清晰、清楚； 4、 向樓層開(kāi)始廣播。發(fā)生火警需進(jìn)行疏散,播放疏散錄音帶進(jìn)行廣播引導(dǎo)疏散。 5.4.4消防泵當(dāng)有“火險(xiǎn)”報(bào)警時(shí) 自動(dòng)啟動(dòng) a.消防泵控制柜處于自動(dòng)位置,聯(lián)動(dòng)設(shè)備設(shè)為自動(dòng)； b.在樓層擊碎消火栓報(bào)警按鈕報(bào)警,聯(lián)動(dòng)控制柜發(fā)出聲響報(bào)警； c.消防泵自動(dòng)啟動(dòng)。 手動(dòng)啟動(dòng) a.消防泵控制柜將選擇自動(dòng)/手動(dòng)開(kāi)關(guān),置于手動(dòng)位置上。 b.按啟動(dòng)鈕手動(dòng)啟動(dòng)消防水泵。 c.聯(lián)動(dòng)手動(dòng)盤(pán)啟動(dòng):消防泵控制柜處于自動(dòng) 位，將手動(dòng)盤(pán)置于允許操作方式，啟動(dòng)設(shè)備。 5.4.5噴淋泵當(dāng)有“火險(xiǎn)”報(bào)警時(shí) 自

28、動(dòng)啟動(dòng) a.噴淋泵控制柜處于自動(dòng)位置,消防中心聯(lián)動(dòng)設(shè)備置于自動(dòng)位； b.噴淋頭爆裂,水流掣動(dòng)作,消防聯(lián)動(dòng)柜發(fā)出聲響報(bào)警； c.噴淋頭自動(dòng)啟動(dòng)。 手動(dòng)啟動(dòng) a.將噴淋泵控制自動(dòng)/手動(dòng)開(kāi)關(guān)置于手動(dòng)位； b.按啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)噴淋泵； c.聯(lián)動(dòng)手動(dòng)盤(pán)啟動(dòng)：噴淋泵控制柜置于自動(dòng) 位，將消防中心手動(dòng)盤(pán)置于允許操作方式，啟動(dòng)設(shè)備。 5.4.6消防栓 室內(nèi)消防栓 a.發(fā)生火災(zāi)后將消火栓箱打開(kāi)，或用硬物擊碎箱門(mén)上的玻璃； b.按緊急報(bào)警按鈕； c.消防栓箱上的紅色指示燈亮，送出火警信號(hào)； d.消防栓可以直接啟動(dòng)消防水泵供水； e.取出掛架上水槍接上水帶接口，并接在消防栓接口上； f.按逆時(shí)針?lè)较蛐D(zhuǎn)消防栓手輪；

29、g.出水滅火。 室外消防火栓 a.用專用消防扳手沿逆時(shí)針?lè)较蛐D(zhuǎn)打開(kāi)出水口悶蓋； b.接上水帶(水槍)或吸水管； c.用專用扳手打開(kāi)閥塞即可供水； d.使用后應(yīng)關(guān)閉閥塞，上好出水口悶蓋。 5.4.7滅火器 1、將滅火器擔(dān)到火場(chǎng)上。 2、拆下鉛封，拔掉保險(xiǎn)銷。 3、在滅火器有效噴射距離內(nèi),將噴嘴(或膠管噴口)對(duì)準(zhǔn)火焰根部。 4、按下壓把后,開(kāi)啟密封，滅火劑噴出。 5、松開(kāi)壓把,間歇噴射機(jī)構(gòu)復(fù)位，噴射停止。 6、噴射時(shí)，應(yīng)迅速左右擺動(dòng)，向前平推掃射,防止回火復(fù)燃。 7、在室外操作時(shí)，應(yīng)選擇在上風(fēng)方向噴射。 5.5安防系統(tǒng)的操作規(guī)程及注意事項(xiàng) 5.5.1開(kāi)機(jī) 電源接通后，首先打開(kāi)顯示器電源開(kāi)關(guān)，再按

30、主機(jī)面板上的電源按鈕，待顯示器上提示輸入用戶名及密碼時(shí)，用鼠標(biāo)點(diǎn)擊確認(rèn)按鈕或敲擊鍵盤(pán)上確認(rèn)鍵，電腦將開(kāi)始運(yùn)行并自動(dòng)打開(kāi)監(jiān)控系件。 5.5.2關(guān)機(jī) 需要關(guān)閉監(jiān)系統(tǒng)時(shí)，用鼠標(biāo)點(diǎn)擊屏幕右下關(guān)閉按鈕，當(dāng)系統(tǒng)提示是否確認(rèn)退出系統(tǒng)音，用鼠標(biāo)點(diǎn)擊確認(rèn)按鈕或敲擊鍵盤(pán)上確認(rèn)鍵，系統(tǒng)將自動(dòng)退出并關(guān)機(jī)。 5.5.3錄像回放 用鼠標(biāo)點(diǎn)擊屏幕下方錄像回放鍵，出現(xiàn)新的界面后，選擇好 日期、通道、時(shí)間后，點(diǎn)屏幕下面重?fù)苕I即可進(jìn)行錄像回放。 5.5.4注意事項(xiàng) 1、為保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，值班人員要定時(shí)檢查系統(tǒng)運(yùn)行情況，檢查方法為查看屏幕顯示時(shí)間是否正確，如發(fā)現(xiàn)時(shí)間不正確時(shí)，切斷主機(jī)電源，1分鐘后重新接通電源，后按開(kāi)機(jī)方法進(jìn)行操

31、作，并報(bào)維護(hù)人員。 2、為防止因雷擊造成設(shè)備損壞，打雷時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉系統(tǒng)，并切造電源。 3、為防止因誤操作造成系統(tǒng)故障，應(yīng)按規(guī)程進(jìn)行操作，不重進(jìn)行強(qiáng)行關(guān)機(jī)。 6.設(shè)備維修與保養(yǎng) 6.1變壓器 一保養(yǎng)周期 1.備用變壓器在投入運(yùn)行前增加保養(yǎng)一次。 2.處于運(yùn)行或備用的變壓器每年例行保養(yǎng)一次。 二.保養(yǎng)步驟 1.先投入備用變壓器，在把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行。 2.用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓器高壓側(cè)高壓環(huán)網(wǎng)柜的接地開(kāi)關(guān)，確定斷開(kāi)位置后，合上高壓環(huán)網(wǎng)柜的負(fù)荷開(kāi)關(guān)，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常，然后鎖住高壓環(huán)網(wǎng)柜。 3.逐級(jí)斷開(kāi)配電柜上的斷路器。 4.斷開(kāi)并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)受電開(kāi)關(guān)柜主斷路器，將轉(zhuǎn)

32、換開(kāi)關(guān)置于停止位置，并在該受電開(kāi)關(guān)柜上懸掛“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)示牌。 5.斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)負(fù)荷開(kāi)關(guān)，確認(rèn)斷開(kāi)位置后，合上接地開(kāi)關(guān)，然后鎖上該高壓環(huán)網(wǎng)柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)示牌。 6.合上備用變壓器低壓側(cè)受電開(kāi)關(guān)柜主斷路器，在逐級(jí)合上配電柜的各回路斷路器。 7.打開(kāi)需要保養(yǎng)的干式變壓器的遮攔，首先用高壓驗(yàn)電器確認(rèn)該臺(tái)變壓器在停電狀態(tài)下，確認(rèn)無(wú)電后在低壓側(cè)母線上掛接底線并將三相斷路，然后檢查變壓器外殼、墊、墊片、母牌各相、接地等螺絲是否松動(dòng)等。瓷套有無(wú)破損以及母線有無(wú)變形現(xiàn)象，有破損的應(yīng)該進(jìn)行更換。 8.重新固定引線端子、銷子、接地螺絲。進(jìn)出母線螺絲如有松動(dòng)的應(yīng)拆下螺絲，

33、用細(xì)平銼輕接觸面，用于感覺(jué)無(wú)任何凹凸不平的感覺(jué)后，用干凈的布條擦去灰塵，抹上凡士林，換上新的彈簧墊圈，固定螺絲。 9.用干凈的布條擦去變壓器周圍以及瓷器上的灰塵，用吸塵器清潔遮攔內(nèi)的灰塵。 斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，用高壓驗(yàn)電器確認(rèn)無(wú)電后用2500兆歐表測(cè)變壓器一次側(cè)。二次側(cè)的線圈相與相、相對(duì)地之間的絕緣地阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300M，二次側(cè)不低于200M。在測(cè)試前應(yīng)接好放電線，測(cè)試完后進(jìn)行放電。 10.檢查變壓器防護(hù)欄內(nèi)有無(wú)遺留工具，然后撤離現(xiàn)場(chǎng)，鎖上遮攔鎖。 11.合上待保養(yǎng)變壓器的高壓負(fù)荷開(kāi)關(guān)，讓變壓器空載運(yùn)行并取下高壓側(cè)警示標(biāo)示牌。 12.合上帶保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)斷路器，并合

34、上各分路開(kāi)關(guān)，觀察變壓器帶負(fù)荷運(yùn)行情況。 13.做好變壓器的保養(yǎng)記錄，試運(yùn)行記錄，保存好變配電倒閘工作票。 三，注意安全事項(xiàng) 1. 嚴(yán)格遵守工作票制度并按照倒閘操作票進(jìn)行操作。 2. 倒閘操作及掛接地線應(yīng)穿絕緣鞋，戴絕緣手套進(jìn)行。 3. 未對(duì)變壓器進(jìn)行驗(yàn)電時(shí)，嚴(yán)禁觸摸。 4. 用兆歐表遙測(cè)電阻必須有兩人進(jìn)行，測(cè)試后要進(jìn)行放電。 5. 送電、停電等操作應(yīng)有專人監(jiān)護(hù)。 6.2開(kāi)關(guān)柜 高壓開(kāi)關(guān)柜在調(diào)試、運(yùn)行過(guò)程中由于各種各樣的原因會(huì)發(fā)生故障，為減少故障頻率應(yīng)進(jìn)行下列項(xiàng)目的檢修: 1. 檢修程序鎖和聯(lián)鎖，動(dòng)作保持靈活可靠，程序正確 2. 按斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、操作機(jī)構(gòu)等電器的規(guī)定進(jìn)行檢修調(diào)試 3. 檢查

35、電器接觸部位，看接觸情況是否良好，檢測(cè)接地回路 4. 有手車的須檢查手車推進(jìn)機(jī)構(gòu)的情況，保證其滿足說(shuō)明書(shū)的有關(guān)要求 5. 檢查二次輔助回路有無(wú)異常，二次輔助回路端子是否松動(dòng)，并進(jìn)行必要的檢修 6. 檢查各部分緊固件，如有松動(dòng)應(yīng)立即緊固 7. 檢查接地回路各部分的情況，如接地觸頭，主接地線及過(guò)門(mén)接地線等，保證其導(dǎo)電的連續(xù)性 8. 對(duì)SF6負(fù)荷開(kāi)關(guān)須檢查氣體壓力指標(biāo)數(shù)據(jù)，視情況及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)氣 9. 清掃各部位的塵土，特別是絕緣材料表面的塵土。 10. 日常運(yùn)行時(shí)留意負(fù)荷較大時(shí)是否有異響，方便停機(jī)時(shí)進(jìn)行加固。 11. 繼電保護(hù)裝置端子的清潔及加固。 6.3給排水設(shè)施設(shè)備 10目的 1本指導(dǎo)書(shū)規(guī)定了給排

36、水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)要求，確保設(shè)備性能良好，保證設(shè)備處于良好運(yùn) 行狀態(tài)。 20 適用范圍 21本指導(dǎo)書(shū)適用于小區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 30職責(zé) 31工程組技工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。 32工程組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及外委維修保養(yǎng)的聯(lián)絡(luò)工作。 33工程部主管工程師對(duì)排水設(shè)備的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo) 40 工作程序 41維修保養(yǎng)工作規(guī)程 411工作流程圖 412工作規(guī)定 4111工程組技工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)，重大的維修報(bào)工程組組長(zhǎng)，由管理處 報(bào)工程部組織對(duì)外發(fā)包維修。 4112主管工程師負(fù)責(zé)按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃組織和指導(dǎo)維修保養(yǎng)工作 4113工程組技工按設(shè)備

37、檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求，在主管工程師的指導(dǎo)下對(duì)給排水設(shè)備（設(shè)施） 進(jìn)行維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)情況記錄于公共設(shè)施（設(shè)備）維修記錄表、設(shè)備保養(yǎng)記錄表上， 零部件更換記錄于設(shè)備臺(tái)賬。 4114凡是夜間發(fā)生的、不影響業(yè)主（住戶）生活、工作的、不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給排水設(shè)備 （設(shè)施）故障，可以由早班工程組技工進(jìn)行維修。 4115管理處工程組組長(zhǎng)進(jìn)行工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 4116需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，按給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程執(zhí)行。 42 給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序 421供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，工程組值班技工應(yīng)馬上啟用備用泵，以保證正常供水，然后報(bào)工程組組 長(zhǎng)、工程部主管工程師組織工程人員及時(shí)維修。

38、422每周試啟動(dòng)一次排污泵，當(dāng)發(fā)現(xiàn)排污泵故障時(shí)，應(yīng)立即檢查故障原因，如果是控制回路出現(xiàn) 故障，檢查排除，如果是水泵故障，更換水泵。 423供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，工程組值班技工應(yīng)立即關(guān)閉總閥，并及時(shí)搶 修；如果是市政水管網(wǎng)出故障，及時(shí)通知自來(lái)水公司搶修。 424由服務(wù)中心及時(shí)通報(bào)受影響業(yè)主（住戶），以便得到理解和支持。 425排水管、雨水管等因堵塞造成下水不暢、浸水等，按室外公共設(shè)施維修規(guī)程執(zhí)行。 43地下水池清洗工作程序 431地下水池應(yīng)定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情況，可增加次數(shù)，時(shí)間安排由管理處視 情況列出計(jì)劃，清洗前一天由服務(wù)中心發(fā)出通知告知業(yè)主（住戶）停水時(shí)間

39、及恢復(fù)供水時(shí)間，以便 用戶做好貯水準(zhǔn)備。 432清洗程序： a）關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水池與泵房之間的閥門(mén)，打開(kāi)放空閥，排空水池中的水； b）讓放空閥處于開(kāi)啟狀態(tài)，用鼓風(fēng)機(jī)對(duì)著水池吹2個(gè)小時(shí)以上，并用燃燒著的蠟燭放入水池底不因 缺氧而熄滅，驗(yàn)證水池內(nèi)的空氣，確保水池內(nèi)空氣新鮮； c）清潔人員用檸檬洗潔精對(duì)池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池頂時(shí)同時(shí)清洗通風(fēng)孔、溢流孔，水 電技工同時(shí)對(duì)水池中的管道，浮球，水位控制器等進(jìn)行檢查維修； d）清洗完畢后排盡水池內(nèi)的污水，然后向水池壁及底部噴灑消毒藥水； e）檢查各種設(shè)施正常后，注水如池，取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測(cè)站化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果由管理處存檔。 44水泵的保養(yǎng)規(guī)程

40、441按設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)。 442泵體的保養(yǎng)： a）檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰，外觀整潔、油漆完好； b）補(bǔ)充潤(rùn)滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)更換； c）檢查盤(pán)根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換填料； d) 聯(lián)軸器的螺絲和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)更換； e) 緊固機(jī)座螺絲并做好防銹處理； f）生活水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，定期應(yīng)拆開(kāi)聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。 443電機(jī)的保養(yǎng)： a）外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好； b）拆開(kāi)電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表遙測(cè)電機(jī)繞組相與相， 相對(duì)地間的絕緣電阻值 應(yīng)不低于0.5兆歐； c) 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固

41、緊密。 444相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的保養(yǎng)： a）各個(gè)閥門(mén)的開(kāi)關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無(wú)滲漏； b）單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水； c）壓力表指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰； d）管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落； e）點(diǎn)動(dòng)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。 445控制柜的保養(yǎng)： a）斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠； b）檢查柜內(nèi)空氣開(kāi)關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺 絲； c）電腦板各信號(hào)接口緊固可靠； d）清潔控制柜內(nèi)外灰塵 e）合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 446保養(yǎng)完畢后啟動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否

42、正常。 447觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異常，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。 45水泵房的主要設(shè)備，由管理處工程組組長(zhǎng)按照設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，聯(lián)系外委維修保養(yǎng)。 50文件和記錄表格 51 給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 5. 2 室外公共設(shè)施維修規(guī)程 53 設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表 54 公共設(shè)施（設(shè)備）維修記錄表 55 設(shè)備保養(yǎng)記錄表 56 設(shè)備臺(tái)帳 6.4供電設(shè)施設(shè)備 6.5電梯 1、 電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表的制定 （1） 每年的12月15日之前，由機(jī)電維修部主管組織電梯管理員一起研究、制 定電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表并上報(bào)物業(yè)經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。 （2） 制定電梯維修保養(yǎng)年度

43、計(jì)劃表的原則是： a、 電梯使用的頻度； b、 電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）； c、 合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。 （3） 電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表應(yīng)包括如下內(nèi)容： a、 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容； b、 備品、備件計(jì)劃； c、 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間； d、 預(yù)計(jì)費(fèi)用。 2、 電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表進(jìn)行。 3、 電梯維修保養(yǎng)安全操作 （1） 維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作： a、 在電梯基站門(mén)口處放置“檢修停用”標(biāo)牌； b、 關(guān)好廳門(mén)，不能關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入 電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道； c、 有人在轎頂上作檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修

44、箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好 廳門(mén)。 （2） 檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng)： a、 給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況進(jìn)必須停閉電梯； b、 人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃 干凈，以防滑倒； c、 人在轎頂上準(zhǔn)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢 握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部 件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開(kāi)電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn) 開(kāi)動(dòng)電梯； d、 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e、 檢修電器部件時(shí)應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全 切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具 和材料

45、，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行； f、 使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手 電筒； g、 嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在 轎廂頂與廳門(mén)上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作； h、 底坑深度超過(guò)1.5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位 上下。進(jìn)入底坑后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急病停開(kāi)關(guān)或限速器張緊裝 置的斷繩開(kāi)關(guān)斷開(kāi)； i、 應(yīng)晝避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴 上安全帽； j、 檢修未完，檢修人員需暫離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到： 關(guān)閉所有廳門(mén)，暫關(guān)不上的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該 廳門(mén)口懸掛“危險(xiǎn)、

46、切勿靠近”警告牌，并派人看守； 切斷電梯總電源開(kāi)關(guān)； 排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。 k、 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后做到： 將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原來(lái)狀態(tài)，檢查工具、材料有無(wú)遺落在設(shè)備上； 清點(diǎn)工具、材料，打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌； 送電試行，觀察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改； 通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。 6.6消防設(shè)施設(shè)備 一、 全公司的煙感器每年由消防中心組織測(cè)檢12次。 二、 自動(dòng)滅火噴淋管道污水，每年由消防中心和管工班組織排放檢查一次。 三、 每季度由消防中心或水泵班防水檢查一次公司內(nèi)的地上消火栓。 四、 消防水泵每半年由消防中心和水泵班手動(dòng)或自動(dòng)啟動(dòng)檢查一次。 五、 氣站的電子鼻的

47、信號(hào)每季度由液化站測(cè)試一次信號(hào)。 六、 公司的消防加壓、送風(fēng)、排煙風(fēng)機(jī)，每月由工程部門(mén)啟動(dòng)運(yùn)行測(cè)試檢查一次。 七、 消防總控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)每年由消防中心和工程部及有關(guān)部門(mén)聯(lián)合啟動(dòng)運(yùn)行檢查一次 八、 公司的各種電氣設(shè)備，每年聯(lián)合進(jìn)行一次檢查。 九、 備用發(fā)電機(jī)，由工程部根據(jù)設(shè)備檢查安排時(shí)間定期啟動(dòng)檢查。 十、 各部位的輕便手提式10升、推車式65100升的泡沫滅火器，每年由消防中心監(jiān)督各部位更換藥劑一次，其他器材損壞的要及時(shí)更換。 十一、 公司建筑物內(nèi)凡存放有物品的地方，有人員活動(dòng)的地方、公共場(chǎng)所、娛樂(lè)場(chǎng)所、樓層間、機(jī)房、電房、氣站、廚房、辦公室等部位視情況配備輕便手提式滅火器材，由管轄部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)

48、保管及外表的清潔衛(wèi)生，擺放消防器材的地方不得堆放雜物，改變消防器材擺放的位置時(shí)，要經(jīng)消防中心同意，有意損壞消防器材要罰款，情節(jié)嚴(yán)重的要追究責(zé)任 7.應(yīng)急預(yù)案處理 7.1電梯系統(tǒng)的應(yīng)急預(yù)案 7.1.1電梯困人的救援程序 為了規(guī)范電梯救援工作程序，確保乘客與電梯的安全，杜絕安全事故的發(fā)生，保證設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行，特制定電梯困人應(yīng)急救援程序： 一、 工程部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)電梯困人后救援工作的組織實(shí)施。 二、持有電梯上崗證的工程人員與電梯維保養(yǎng)單位負(fù)責(zé)電梯困人后的救援工 作。 三、救援程序 1、當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，救援人員通過(guò)電梯對(duì)講或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜不要驚慌，告訴被困人員靜心等

49、待救援，不要將身體伸出轎箱外或敲擊轎門(mén)，同時(shí)立即通知電梯維修保養(yǎng)單位前來(lái)實(shí)施救援。 2、根據(jù)平層標(biāo)志、監(jiān)控畫(huà)面、電腦主機(jī)顯示或使用專用電梯三角鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)來(lái)觀察判斷轎箱所在位置。 3、轎箱停于轎箱地面距樓層地面0.5米以內(nèi)位置的救援： （1）進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉總電源； （2）用電梯三角鑰匙開(kāi)啟廳門(mén)； （3）在轎頂用人力拉開(kāi)箱門(mén)； （4）協(xié)助被關(guān)乘客離開(kāi)轎箱； （5）重新關(guān)好廳門(mén)，由專業(yè)人員檢查正常后方可投入使用。 4、轎箱停于轎箱地面距樓層地面0.5米以外位置的救援： （1）進(jìn)入機(jī)房關(guān)閉總電源； （2）拆除電動(dòng)機(jī)尾罩蓋,安上盤(pán)車轉(zhuǎn)盤(pán)和松閘扳手進(jìn)行向上或向下盤(pán)車救援； （3）救援人員一人握住盤(pán)車轉(zhuǎn)盤(pán)，

50、一人按動(dòng)松閘扳手，輕輕橇開(kāi)制動(dòng)器，利用電梯轎箱自重向正方向移動(dòng)，為了避免轎箱移動(dòng)太快發(fā)生危險(xiǎn)，打開(kāi)抱閘時(shí)以點(diǎn)擊的方式倆人相互配合并觀察平層標(biāo)志，直至最接近廳門(mén)0.5米位置；當(dāng)轎箱地面距樓層地面0.5米以內(nèi)位置時(shí)，其按照第3條方式進(jìn)行救援；遇到被困乘客受傷或者其他復(fù)雜情況時(shí)，立即通知醫(yī)療或事故救助部門(mén)； 困人救援工作完畢后,工程人員應(yīng)及時(shí)將完成情況做好相應(yīng)記錄和做好分析總結(jié)，并配合電梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行檢查和維修 7.1.2電梯困人的救援步驟 一、急情報(bào)告并采取緊急措施。急情發(fā)生后，電梯使用單位的管理人員立即向單位領(lǐng)導(dǎo)、市特檢所報(bào)告；與被困人員保持聯(lián)系，采取相關(guān)措施，給被困人員精神安慰等有力支持。

51、 二、特檢所在接到報(bào)告后立即上報(bào)市局，同時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急救援預(yù)案，各有關(guān)單位人員迅速趕到急情發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)各自職責(zé)展開(kāi)救援工作。 1、特種設(shè)備安全急情應(yīng)急救援指揮組控制局勢(shì)。 2、設(shè)備搶修人員采取措施，將受困人員安全救出。 3、設(shè)備維保搶修人員經(jīng)過(guò)搶修后，檢查電梯技術(shù)性能正常。 4、電梯檢驗(yàn)人員對(duì)電梯進(jìn)行檢驗(yàn)后，判定合格，允許恢復(fù)使用。 5、現(xiàn)場(chǎng)警戒解除，秩序恢復(fù)正常。 7.2水泵系統(tǒng)的應(yīng)急預(yù)案 一、 突然停電 1、 當(dāng)控制柜停電，應(yīng)首先檢查控制柜雙電源柜，判斷停電原因及范圍，如是控制柜雙電源柜內(nèi)或配電室電源跳閘，可試送一次，如不成功，必須查明原因，排除故障后，方可送電。 2、 如是大面積停電或維修

52、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)立即通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并與客服通告情況，由客服通知業(yè)主，并注意水箱水位，必要時(shí)，關(guān)閉進(jìn)水閥門(mén)。 3、 送電后，應(yīng)按規(guī)程啟動(dòng)加壓泵，注意觀察壓力，必要時(shí)，進(jìn)行二次排氣。 二、 突然停水 1、如泵房水箱進(jìn)水停水，應(yīng)立即觀察水箱水位，并與自來(lái)水公司聯(lián)系，確定來(lái)水時(shí)間，如來(lái)水時(shí)間內(nèi)，水箱水不夠，應(yīng)立即通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并向與客服聯(lián)系，告知情況，由客服通知業(yè)主。 2、泵房操作人員在停水期間，如加壓泵沒(méi)停，不許離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，密切觀察水位，嚴(yán)防加壓泵空轉(zhuǎn)燒壞。 三、跑水事件 1、如發(fā)現(xiàn)泵房有大量跑水，應(yīng)立即查明跑水原因、部位，視情況關(guān)閉閥門(mén)，并立即通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 2、開(kāi)啟排污泵，如地庫(kù)進(jìn)水，應(yīng)通知保潔進(jìn)行清

53、掃。 3、跑水處理完畢后，應(yīng)開(kāi)啟關(guān)閉閥門(mén)，以防水箱抽空。 四、 水污染事故 1、發(fā)生水污染事故后，應(yīng)第一時(shí)間停止供水，并通知客服，由客服通知業(yè)主，立即停止使用，并放空管道內(nèi)的水。 2、立即通知相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并向相關(guān)單位通報(bào)情況，由相關(guān)單位對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢查， 并對(duì)水質(zhì)進(jìn)行處理，直至水質(zhì)合格。 送水后，應(yīng)對(duì)管道進(jìn)行徹底清洗，方可通知業(yè)主使用。 如涉及刑事案件，應(yīng)立即通知公安部門(mén)，所有人員應(yīng)主動(dòng)配合。 7.3給排水系統(tǒng)的應(yīng)急預(yù)案 7.3.1供水故障 一、 水泵 1 、發(fā)現(xiàn)或接報(bào)生活水泵有故障時(shí)，值班人員應(yīng)立即停止故障水泵運(yùn)行，開(kāi)啟備用水泵。 2 、水泵的變頻器發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即關(guān)閉變頻器，由專人手動(dòng)操作控

54、制水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制水泵啟停。 3 、及時(shí)報(bào)告主管工程師安排維修。 二、 垂直管網(wǎng) 1 、發(fā)現(xiàn)或接報(bào)垂直管網(wǎng)漏水時(shí)，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉供水于故障區(qū)域的水泵。 2 、排空管網(wǎng)的積水后，更換或修補(bǔ)破損管道。 3 、如一時(shí)無(wú)法修復(fù)，應(yīng)報(bào)告主管工程師。 三、 地下水池出水管 1、 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)地下水池出水管漏水時(shí)，值班人員應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。 2、 即刻通知主管工程師，由其安排維修，并在事后作維修報(bào)告。 四、 地下水池進(jìn)水管 1、 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)地下水池進(jìn)水管漏水時(shí)，值班人員應(yīng)立刻關(guān)閉水池出水閥和水泵。 2、 即刻通知主管工程師，由其安排維修，并在事后作維修報(bào)告。 7.3.2排水系統(tǒng) 一、 污水井 1、 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高時(shí)，值班人員應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水。 2、 污水泵故障則立刻使用備用潛水泵將水抽至室外排污管道。 3、 即刻報(bào)告主管工程師，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報(bào)告。 二、 排污管道 1、 排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。 2 、關(guān)閉破裂管