淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目的成本控制

1、    淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目的成本控制    郭春麗1前言成本管理(控制)是項(xiàng)目管理(控制)的重要組成部分，它不單純是財(cái)務(wù)部門的事務(wù)，涉及項(xiàng)目實(shí)施全過程和企業(yè)各部門，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，從來沒有獨(dú)立的成本控制，成本控制是建立在質(zhì)量控制和進(jìn)度控制基礎(chǔ)上的，成本(造價(jià))管理和合同管理共同為項(xiàng)目管理的目標(biāo)服務(wù)。通常說，誰掌握好設(shè)計(jì)，誰就獲得成本控制的主動權(quán)，的確如此，一個(gè)項(xiàng)目80%的造價(jià)在方案設(shè)計(jì)階段就已確定，后續(xù)控制只能影響到其余的20%的投資。項(xiàng)目總造價(jià)中能受現(xiàn)場直接控制的只有6%20%，而且現(xiàn)場直接勞動生產(chǎn)率每提高10%，僅影響到合同總價(jià)的1%。因

2、此，要想獲得較好的成本控制主動權(quán)就必須及早考慮施工過程的需要。考慮設(shè)計(jì)的可施工性，目的是在施工過程中獲得施工技能的最佳組合，協(xié)調(diào)各種項(xiàng)目的及環(huán)境的制約因素，以使項(xiàng)目目標(biāo)和建筑功能達(dá)到最優(yōu)化，當(dāng)然還要考慮項(xiàng)目在壽命周期終了時(shí)的處置形式，將其對資源的要求減少到最小，尤其是售樓處的建設(shè)，要盡可能利用會所來實(shí)現(xiàn)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的主要手段還是推行限額設(shè)計(jì)即按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，將上階段設(shè)計(jì)審定的造價(jià)限額和工程量分解到各專業(yè)、各單位工程和分部工程，各專業(yè)在保證使用功能的前提下，按分配的造價(jià)限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)的不合理變更，保證造價(jià)限額不被突破。此外在設(shè)

3、計(jì)合同中制定合理的獎(jiǎng)罰措施，使設(shè)計(jì)單位融入到成本控制中來，共同為項(xiàng)目做好設(shè)計(jì)階段的成本控制工作。2房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中存在問題的原因目前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過程中還存在許多問題，主要原因如下：2.1企業(yè)監(jiān)控力不夠企業(yè)管理層次比較多，特別是集團(tuán)性的企業(yè)，整個(gè)業(yè)務(wù)鏈的環(huán)節(jié)較長，導(dǎo)致了監(jiān)控的難度非常大，常常造成監(jiān)控力不足的現(xiàn)象2.2涉及到的專業(yè)部門多，資源難以共享企業(yè)內(nèi)部不同部門之間，資源難以共享，信息孤立，數(shù)據(jù)分散，不能集中，不能共享2.3無法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目最新動態(tài)成本要等到項(xiàng)目完成后才能核算實(shí)際成本，無法在過程中隨時(shí)了解最新動態(tài)成本，難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本問題并及時(shí)解決2.4難以實(shí)時(shí)了解工程合同執(zhí)

4、行進(jìn)度傳統(tǒng)的工程管理無法實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的管理，合同執(zhí)行中信息掌握不充分或不能共享產(chǎn)生大量重復(fù)工作甚至不必要的錯(cuò)誤2.5設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證難以有效控制難以及時(shí)掌握最新的變更情況，缺乏有效措施避免各類不必要變更的發(fā)生，屢屢發(fā)生“倒簽”的情況2.6難以制定精確的資金計(jì)劃房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)十分重視資金流管理，但大量不同類型的合同在不同階段過程中，短時(shí)間內(nèi)難以精確制定季或月資金使用計(jì)劃2.7缺乏規(guī)范的成本管理制度和體系包括各種規(guī)章制度、崗位職責(zé)、控制流程等，甚至有些公司沒有專門的部門負(fù)責(zé)成本管理2.8成本管理人員素質(zhì)不高成本管理人員中具有理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及成本管理經(jīng)驗(yàn)的復(fù)合型人才不多，不能適應(yīng)成本控制發(fā)展需

5、要3.做好成本控制應(yīng)掌握的原則那么，為了做好成本控制工作，我們該如何做呢，首先要了解成本控制的原則，主要包括：3.1全過程管理成本管理在項(xiàng)目前期立項(xiàng)階段即應(yīng)介入。項(xiàng)目建設(shè)的全過程在不同程度地影響著項(xiàng)目的投入，成本管理應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)過程，特別是設(shè)計(jì)階段3.2綜合管理成本管理不是孤立的，與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、項(xiàng)目范圍、合同等密切相關(guān)，因此成本管理追求的是它們之間的平衡點(diǎn)3.3目標(biāo)管理開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)以市場為導(dǎo)向，確定目標(biāo)成本和目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)，而不是一味地追求低成本高利潤3.4責(zé)任管理明確各部門的成本控制責(zé)任，責(zé)任管理要求全員參與，確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，及提升公司的運(yùn)營能力在明確了成本控制的原則后，

6、接下來在實(shí)施過程中，就要形成兩個(gè)中心-成本中心和責(zé)任中心；成本中心要做到事前控制，將成本管理積極的、主動的貫穿于每一開發(fā)階段，凡事事先控制為主，事中事后控制為輔，在設(shè)計(jì)、施工前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本；責(zé)任中心要做到動態(tài)管理，將項(xiàng)目的動態(tài)成本要及時(shí)與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保項(xiàng)目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)，此外對成本項(xiàng)目細(xì)化，按照產(chǎn)品成本的構(gòu)成，將房屋開發(fā)費(fèi)可細(xì)化為基礎(chǔ)、主體、水暖、強(qiáng)弱電、單元門、窗、屋面、外墻磚(漆)、粗裝修等，然后根據(jù)建筑檔次定位確定每一細(xì)項(xiàng)成本。工程量按圖紙計(jì)算，價(jià)格應(yīng)多家詢價(jià)并進(jìn)行比較，擇優(yōu)購買，細(xì)化分解成本項(xiàng)必須符合預(yù)算控制標(biāo)準(zhǔn)的要求。4. 在房地產(chǎn)開發(fā)過程的不同階

7、段做好不同的成本控制對于成本控制的對象要細(xì)分、明確，在房地產(chǎn)開發(fā)過程的不同階段做好不同的成本控制。具體細(xì)分如下：4.1可研成本：對項(xiàng)目完成構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)可行性研究時(shí)得出的全部開發(fā)成本4.2目標(biāo)成本：可研成本確定后，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃確定合理的利潤空間，批準(zhǔn)立項(xiàng)之后得出的全部開發(fā)成本4.3責(zé)任成本：是將目標(biāo)成本分配到各個(gè)部門、每個(gè)部門擁有的成本指標(biāo)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對其考核4.4動態(tài)成本：在項(xiàng)目施工過程中，截止每月底（或其它時(shí)間節(jié)點(diǎn)）預(yù)計(jì)項(xiàng)目完工結(jié)算需要投入的全部開發(fā)成本（包括已發(fā)生的和尚未發(fā)生、按剩余工程量估算的開發(fā)成本，不包括期間費(fèi)用）4.5結(jié)算成本：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收交付用戶使用時(shí)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的所

8、有成本5.實(shí)施目標(biāo)成本管理的條件5.1完善目標(biāo)成本管理的內(nèi)容確立目標(biāo)成本管理的組織機(jī)構(gòu)；建立健全合同制；完善開發(fā)項(xiàng)目審計(jì)制度；限制現(xiàn)場簽證及變更；建立成本資料數(shù)據(jù)庫5.2提高企業(yè)全員經(jīng)營管理素質(zhì)改變企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的經(jīng)營理念；目標(biāo)成本管理人員應(yīng)熟悉開發(fā)過程并對其他各類人員要進(jìn)行經(jīng)常性的全員培訓(xùn)，每個(gè)部門每個(gè)員工都有目標(biāo)成本管理的意識5.3建立健全激勵(lì)制度項(xiàng)目考核時(shí)，應(yīng)以確定的目標(biāo)成本作為依據(jù)，將員工的工資、獎(jiǎng)金等物質(zhì)激勵(lì)手段與目標(biāo)成本的考核相掛鉤，獎(jiǎng)懲分明，引導(dǎo)全體員工樹立牢固、強(qiáng)烈的責(zé)任感和成本意識5.4加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部審計(jì)是財(cái)務(wù)審計(jì)與管理審計(jì)的融合，應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制、效益的審查和評價(jià)貫穿于建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)，并與項(xiàng)目法人制、招標(biāo)投標(biāo)制、合同制、監(jiān)理制執(zhí)行情況的檢查相結(jié)合。其內(nèi)容包括對建設(shè)項(xiàng)目投資立項(xiàng)、設(shè)計(jì)（勘察）管理、招投標(biāo)、合同管理、設(shè)備和材料采購、工程管理、工程造價(jià)、竣工驗(yàn)收、財(cái)務(wù)管理、后評價(jià)等過程的審查和評價(jià)。6.總結(jié)：通過以上分析，其實(shí)成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵在于掌握投資控制的三大目標(biāo)：6.1使投資獲得最大的價(jià)值，通過投資決策（價(jià)值分析）與設(shè)計(jì)，自行完成項(xiàng)目選擇,融資工作，實(shí)現(xiàn)大盤操作，分期滾動式開發(fā)。6.