第五章房地產(chǎn)開發(fā)

1、第五章第五章 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā) 一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則和主要任務(wù)一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則和主要任務(wù) （一）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則 房地產(chǎn)綜合開發(fā)必須遵循以下幾項原則： 第一，與政府產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)性。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項基本的物質(zhì)生產(chǎn)活動，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的部門和支柱產(chǎn)業(yè)特征，其發(fā)展速度、發(fā)展規(guī)模和結(jié)構(gòu)必須與國家或地區(qū)的國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃相適應(yīng)，否則會給社會、經(jīng)濟發(fā)展帶來不良影響。反過來看，政府的產(chǎn)業(yè)政策確定了鼓勵的產(chǎn)業(yè)、放任的產(chǎn)業(yè)、限制的產(chǎn)業(yè)以及禁止的產(chǎn)業(yè)的類別，當企業(yè)進入政府鼓勵的產(chǎn)業(yè)時，可以獲得相當?shù)膬?yōu)惠政

2、策支持，例如貸款、征地等，當企業(yè)進入限制的產(chǎn)業(yè)時，會受到相當嚴格的審查，同時也沒有什么優(yōu)惠政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)偏離了國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策，這些政策會對房地產(chǎn)開發(fā)造成重大的限制，而房地產(chǎn)開發(fā)投資一旦開始很難在短期內(nèi)調(diào)整，因此，政策限制會影響房地產(chǎn)企業(yè)獲得的收益水平，或者提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的相關(guān)成本，減少房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。 第二，與城市規(guī)劃的統(tǒng)一性。城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)有著重要的約束作用，是政府重要的宏觀調(diào)控手段。但是，在市場經(jīng)濟條件下，城市規(guī)劃也不斷地受到市場主體局部利益的沖擊。在房地產(chǎn)綜合開發(fā)中要強調(diào)城市規(guī)劃的權(quán)威性，堅持和強化“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，促進經(jīng)濟效益、社

3、會效益和環(huán)境效益的協(xié)調(diào)發(fā)展。 第三，房地產(chǎn)綜合開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的合理性。合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)是取得良好效益的前提。住宅業(yè)已經(jīng)成為當前國民經(jīng)濟新的增長點，政府采取了一系列措施來鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行住房開發(fā)和建設(shè)。住宅在今后的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中仍將占主導(dǎo)地位。房地產(chǎn)綜合開發(fā)要及時把握開發(fā)重點。 第四，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的科學(xué)發(fā)展機制。房地產(chǎn)綜合開發(fā)中確立可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)發(fā)展機制有著重大意義，主要體現(xiàn)在開發(fā)用地和規(guī)劃設(shè)計上。房地產(chǎn)開發(fā)投資在今后仍將保持一定的規(guī)模和增長速度，對于土地仍將有很大的需求，因此在開發(fā)中必須做到項目與用地相結(jié)合，加強土地供給的規(guī)劃與管理，堅持節(jié)約用地、合理用地，才可以為房地

4、產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展提供有利的資源條件。開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計也要體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的思想，尤其是住宅的規(guī)劃設(shè)計，要貫徹“以人為本”的設(shè)計思想，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，發(fā)展生態(tài)建筑，達到居住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的目標。 （二）房地產(chǎn)綜合開發(fā)的主要任務(wù) 根據(jù)1989年建設(shè)部在關(guān)于加強城市綜合開發(fā)工作的若干意見中的規(guī)定：綜合開發(fā)的任務(wù)是合理確定綜合開發(fā)規(guī)模、開發(fā)區(qū)的數(shù)量和布局，統(tǒng)籌安排開發(fā)區(qū)的市政、公用設(shè)施和各類房屋的建設(shè)，處理好新區(qū)開發(fā)和舊城改造的關(guān)系。同時，要有計劃地提高城市建設(shè)中綜合開發(fā)的比例，新區(qū)建設(shè)和舊城改造均應(yīng)以綜合開發(fā)方式為主，實行統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，做到工業(yè)建筑與民用建筑，房屋與市政公

5、用及電力、通訊、文教、衛(wèi)生、服務(wù)等設(shè)施配套建設(shè)，開發(fā)一片、建成一片、收益一片。具體來看，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的主要任務(wù)包括三個方面： 1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)要為城市建設(shè)服務(wù)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)通過確定合理的開發(fā)規(guī)模和布局，并統(tǒng)籌安排開發(fā)區(qū)域內(nèi)的市政、公用設(shè)施和各類房屋的建設(shè)來參與和推動城市建設(shè)，尤其是在城市的新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造方面，通過綜合開發(fā)，建成一片，收益一片，構(gòu)成城市有機整體的一部分。 2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)要為城市居民提供良好的生產(chǎn)、工作和生活條件。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，其根本任務(wù)是為城市的經(jīng)濟社會發(fā)展提供物質(zhì)基礎(chǔ)?，F(xiàn)代城市的房地產(chǎn)綜合開發(fā)從一個更新的視角來看待城市環(huán)境的塑造，要通過先進的建造技

6、術(shù)和科學(xué)的設(shè)計思路，為人們創(chuàng)造便利、舒適的工作條件及優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。 3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)要依據(jù)市場原則從事開發(fā)經(jīng)營活動。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是企業(yè)根據(jù)市場環(huán)境變化，向市場提供適應(yīng)消費者需求的產(chǎn)品和服務(wù)的行為，因而必須根據(jù)市場條件進行相關(guān)開發(fā)投資決策。同時，在房地產(chǎn)綜合開發(fā)中，企業(yè)的市場行為要納入到“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的框架中去，符合政府的相關(guān)要求。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)項目 一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序一、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 房地產(chǎn)開發(fā)是一項內(nèi)容眾多、頭緒紛繁的工作，但是這項工作程序性較強，房地產(chǎn)開發(fā)商從醞釀投資意向開始到項目建設(shè)竣工出售或出租并實施全壽命周

7、期的物業(yè)管理，其間均須遵循、符合一定開發(fā)規(guī)律的基本運作程序?？偟膩砜?，通常要經(jīng)歷下列八個步驟：投資意向醞釀及機會尋找、投資機會的不斷篩選、項目可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。也可以整合為五個大的階段，即投資決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)階段、房屋租售經(jīng)營和物業(yè)管理階段，每一個階段的工作都有不同的內(nèi)容。 （一）投資決策分析 投資決策分析是整個開發(fā)過程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項工作，其目的就是通過一系列的調(diào)查研究和分析，為開發(fā)企業(yè)選擇一個最佳的、可行的項目開發(fā)方案或為舍棄項目提供依據(jù)。這一階段主要的工作內(nèi)容是項目選擇和項目

8、可行性研究。 項目選擇是指開發(fā)商根據(jù)各個渠道獲得的多種信息，形成一個開發(fā)項目的初步設(shè)想，包括項目的選址、籌資、配套建設(shè)，然后根據(jù)這一設(shè)想，進一步進行市場綜合分析，并通過與城市規(guī)劃部門、土地管理部門及其他的建筑商、投資商進行接觸，使項目設(shè)想具體化。 項目的可行性研究即在項目選擇之后，對該項目做更進一步的分析，主要包括市場分析、項目的財務(wù)評價及經(jīng)濟社會評價等。這里的市場分析是指一系列與項目類型有關(guān)的專項調(diào)查研究，這也是影響到項目成敗的關(guān)鍵之處。通過項目的可行性研究，開發(fā)商能夠?qū)椖康念A(yù)期收益狀況進行估算，也可以初步掌握開發(fā)中的關(guān)鍵因素，從而作出開發(fā)或不開發(fā)的決定，或是在若干個開發(fā)方案中選擇最合適的

9、方案。因此，可行性研究是開發(fā)商進行投資決策的重要依據(jù)。 （二）前期工作 前期工作階段是指在投資決策后到正式施工之前的一段時間，這一時間內(nèi)要完成的主要工作是獲取土地使用權(quán)、落實資金及完成項目的規(guī)劃設(shè)計。 獲取土地使用權(quán)有多種途徑，如出讓、轉(zhuǎn)讓等，獲得土地使用權(quán)的方式也有協(xié)議、投標、拍賣、掛牌等幾種，開發(fā)商應(yīng)從項目的需要和自身的條件出發(fā)，決定獲取土地使用權(quán)的方式，并在獲得土地使用權(quán)后盡快完成土地開發(fā)工作，為下一步的正式施工做好準備。 資金融通是保證開發(fā)活動順利進行的重要條件，當作出進行項目開發(fā)的決策以后，開發(fā)商應(yīng)盡快實施籌資計劃，通過一些合理有效的籌資方式落實資金，為下一步的各環(huán)節(jié)提供“血液”。

10、規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)建設(shè)所遵守的依據(jù)和準則，一個開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當做到既能合理安排用地，又能滿足功能需要；既要保證一定的經(jīng)濟、社會及生態(tài)效益，又要符合規(guī)劃要求，尤其是一些特殊性的規(guī)劃指標，如容積率、建筑密度、人口密度等。規(guī)劃設(shè)計這項工作若做得好，往往能使項目在市場上占優(yōu)勢，獲得較高的效益，并進一步帶動下一輪的開發(fā)。 具體地說，前期工作主要包括： （1）獲得土地使用權(quán)； （2）實施籌資計劃； （3）規(guī)劃方案的擴初設(shè)計； （4）獲得規(guī)劃及配套部門的許可； （5）征地、拆遷、安置、補償； （6）施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”； （7）估算工程量和開發(fā)成本； （8）與建筑商初步洽談承發(fā)包事宜。 （

11、三）項目建設(shè) 項目的建設(shè)階段是將開發(fā)過程中涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時點上，將項目建設(shè)計劃付諸于正式實施的活動。這一階段的工作內(nèi)容包括落實承發(fā)包、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套、竣工驗收。 由于一個開發(fā)項目往往涉及到多個工程，包括主體建筑、配套工程、基礎(chǔ)設(shè)施等，只有確保各個工程互相協(xié)調(diào)建設(shè)，才能使工程按計劃、保質(zhì)保量地完成。因此，開發(fā)商應(yīng)通過招標的辦法擇優(yōu)選取若干個不同性質(zhì)的承包商，以簽訂正式承包合同形式來確保工程施工計劃的順利實施。 項目的監(jiān)理是這一階段關(guān)鍵工作內(nèi)容之一，因為在施工過程中，進度的快慢、質(zhì)量的穩(wěn)定性、投資成本的增減等仍然存在著較大的可變性

12、或不確定性，開發(fā)商需要聘用專業(yè)的監(jiān)理人員，對施工過程中的進度、質(zhì)量、成本進行嚴格的控制，并隨時了解工程進展情況，及時解決出現(xiàn)的一些問題。 竣工驗收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)，是由開發(fā)商組織設(shè)計部門、建設(shè)單位、使用者、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)的管理部門，按照被批準的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容和國家規(guī)定的驗收標準來進行綜合檢查。經(jīng)驗收合格的工程即可辦理交付使用手續(xù)，進入使用管理。 （四）房屋租售 開發(fā)一個項目的最終目的是通過房屋租售使房屋的使用價值和價值得到實現(xiàn)。盡管開發(fā)商在前期工作階段和項目建設(shè)階段可以預(yù)售一部分，但大多數(shù)房屋是在竣工后進入市場的。因此，當項目竣工驗收后，開發(fā)商的主要工作就是采取有

13、效的銷售經(jīng)營手段，促進房屋的租售，以盡快回收資金，獲取利潤。建成房屋是租是售，一般根據(jù)開發(fā)商的經(jīng)營目標、自身的實力、市場情況以及未來的變化綜合考慮。 （五）物業(yè)管理 物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者或使用者方便、安全地使用物業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施，能為其提供一系列生活、生產(chǎn)服務(wù)，并通過維護、保養(yǎng)、修繕等工作來保證物業(yè)的使用壽命及價值。物業(yè)管理與入住者或使用者關(guān)系密切，因而對開發(fā)商的市場信譽有很大影響，往往是影響房地產(chǎn)開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的重要影響因素。 二、開發(fā)項目的可行性研究二、開發(fā)項目的可行性研究 （一）可行性研究的涵義 開發(fā)項目的可行性研究是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的依據(jù)和首要環(huán)節(jié)，它是指在開發(fā)投資之前

14、對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，對擬建項目進行論證，以最終確定項目是否可行的一種綜合研究方法。 一般來說，可行性研究是以市場供求關(guān)系為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價指標為結(jié)果的科學(xué)論證活動。通過可行性研究主要處理兩方面的問題，一是技術(shù)的可行性；二是經(jīng)濟的合理性。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，重點考慮是否可以獲得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧到社會效益和環(huán)境效益。 目前指導(dǎo)我國進行可行性研究的主要文獻有聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織（簡稱0NIDO）在1978、1980年分別編寫的工業(yè)可行性研究手冊和工業(yè)項目評價手冊。1983年國家計委頒發(fā)了關(guān)于頒發(fā)建設(shè)項目進

15、行可行性研究的試行管理辦法的通知，對我國進行可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等作了詳細規(guī)定。1993年4月國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定和建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)。要求各個投資主體、各種投資來源、各樣籌資方式興辦的大中型和限額以上的建設(shè)項目，原則上應(yīng)按建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和相應(yīng)的參數(shù)進行財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。 （二）可行性研究的作用 可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 一是項目投資決策的依據(jù)。以前我國在搞項目建設(shè)時忽視可行性研究，許多項目草率上馬，結(jié)果造成經(jīng)濟效益低下，資源浪費嚴重。我國于1981年明確規(guī)定把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個

16、重要的階段納入基本建設(shè)程序。在房地產(chǎn)投資開發(fā)領(lǐng)域采用這一工作方法較晚一些。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一項投資額大、建設(shè)周期長、風(fēng)險高的活動，項目的開發(fā)建設(shè)不能只憑經(jīng)驗或感覺，必須要有可行性研究，揭示項目的預(yù)期收益、可能遇到的風(fēng)險以及應(yīng)當采取的對策等，為開發(fā)商決策提供參考依據(jù)。 二是申請建設(shè)貸款的依據(jù)。銀行等金融機構(gòu)為了避免貸款風(fēng)險，在決定是否給某個項目貸款時，都要對項目的可行性研究報告進行全面、細致的分析和評估。只有銀行認為項目有較好的投資收益、有還款保證時才會同意貸款。 三是作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。在可行性研究報告中對項目的規(guī)模、地址、建筑規(guī)劃方案、市政規(guī)劃方案、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、

17、配套設(shè)施和公用輔助設(shè)施的種類、建設(shè)速度等都進行了分析、證論，確定了原則，推薦了開發(fā)方案。一旦可行性報告被批準，即可作為規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。 四是作為開發(fā)商與有關(guān)部門鑒定協(xié)議或合同的依據(jù)。項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需要根據(jù)可行性研究報告進行協(xié)商。有關(guān)技術(shù)引進和建筑設(shè)備進口必須在可行性研究報告審查批準后，才能據(jù)以同國外廠商正式簽約。 （三）可行性研究的依據(jù) 可行性研究的依據(jù)主要有： 1、國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和規(guī)劃； 2、批準的項目建議書和同等效力的文件； 3、國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政

18、基礎(chǔ)設(shè)施； 4、自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等資料； 5、有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； 6、國家規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標； 7、開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。 （四）可行性研究的內(nèi)容 每一個項目都有自己的特點，由于性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究包括以下主要內(nèi)容： 1項目的背景與概況 （l）項目名稱、建設(shè)單位。 （2）項目的地理位置。包括項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要的建筑物等。 （3）項目所在地周圍的環(huán)境狀況。主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、潛力，項目

19、建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性。 （4）項目的性質(zhì)及主要特點。 （5）項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義。 （6）可行性研究工作的依據(jù)和范圍。 2開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 （l）土地調(diào)查。包括開發(fā)區(qū)各類土地面積及使用單位等。 （2）人口調(diào)查。包括開發(fā)區(qū)總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)，需動遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。 （3）調(diào)查開發(fā)區(qū)內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。 （4）調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年營業(yè)額、年利潤額等。 （5）各種管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、電力、電訊管

20、線的現(xiàn)狀及規(guī)劃方面和規(guī)劃可能實現(xiàn)的時間。 （6）其他地上、地下物現(xiàn)狀。開發(fā)區(qū)內(nèi)地上物包括各種樹木、植物等。地下物調(diào)查了解的內(nèi)容包括水并、人防工程、各種管線工程等。開發(fā)區(qū)原狀一般要附開發(fā)對象原狀平面示意圖。 （7）制定動遷計劃。 （8）確定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各類房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動力人數(shù)等 （9）動遷、安置、賠償?shù)荣M用佑算。 3市場分析和建設(shè)規(guī)模 （l）市場供給現(xiàn)狀分析與預(yù)測。 （2）市場需求現(xiàn)狀分析與預(yù)測。 （3）銷售價格分析。分析價格現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。 （4）服務(wù)對象分析，制定銷售計劃。 （5）擬建項目建設(shè)規(guī)模的確定。 4規(guī)劃設(shè)計方案選擇 （l）市政

21、規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，公建項目重點要規(guī)劃安排好交通的組織。 （2）項目構(gòu)成及平面布置。 （3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積，等等。附開發(fā)規(guī)劃詳圖。 5資源供給 （l）建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃。 （2）施工力量的組織計劃。 （3）項目施工期間的動力、水等供應(yīng)。 （4）項目建成投人生產(chǎn)或使用后，水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。 6環(huán)境影響和環(huán)境保護 （l）建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。 （2）主要污染源和污染物。 （3）開發(fā)可能引起的生態(tài)

22、變化。 （4）設(shè)計采用的環(huán)境保護標準。 （5）控制污染與生態(tài)變化的初步方案。 （6）環(huán)境保護投資估算。 （7）環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析。 （8）存在問題及建議。 7項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究 （l）開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置。 （2）管理人員的配備方案。 （3）擬定人員培訓(xùn)規(guī)劃，估算年管理費用支出情況。 8開發(fā)建設(shè)計劃 （l）前期開發(fā)計劃。包括項目立項、可行性研究、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。 （2）工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開、竣工時間，進容安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。 （3）建設(shè)場地布置。 （4）施工隊伍

23、選擇。 9項目經(jīng)濟及社會效益分析 （l）項目總投資估算。包括固定資產(chǎn)投資和流動資金量部分。 （2）項目投資來源、籌措方式的確定。 （3）開發(fā)成本的估算。 （4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。 （5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。 （6）財務(wù)經(jīng)濟分析。運用靜態(tài)和動態(tài)分析方法計算項目投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資利潤率、借款償還期等經(jīng)濟指標，對項目進行財務(wù)經(jīng)濟分析。 （7）國民經(jīng)濟評價。運用國民經(jīng)濟分析方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標，對項目進行國民經(jīng)濟評價。 （8）風(fēng)險分析。一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法進行風(fēng)險分析；另一方面從政治、國家

24、方針政策、經(jīng)濟發(fā)展周期、市場、自然等方面進行定性風(fēng)險分析。 （9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。 10結(jié)論和建議 （l）運用各項數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等諸方面論述開發(fā)項目的可行性，并推薦最佳方案。 （2）存在的問題及相應(yīng)的建議。 （五）開發(fā)項目的市場分析 市場分析是在掌握一定的市場調(diào)查資料后，對特定的開發(fā)類型、特定的開發(fā)地點進行市場需求關(guān)系的分析與預(yù)測。由于房地產(chǎn)投資開發(fā)具有與其他生產(chǎn)項目不同的特點，市場分析具有非常重要的意義。市場分析可以為投資決策提供基本的依據(jù)，尤其是當開發(fā)商對擬開發(fā)項目缺少相關(guān)經(jīng)驗，或市場不確定因素較多時，更應(yīng)組織專業(yè)人員進行充分的市場研究。市場分析與研究的真實性

25、、準確性對投資決策有很大影響，必須要掌握市場分析的一般內(nèi)容和主要方法。 項目的市場分析一般從三方面入手。首先是宏觀因素的分析，主要考慮國家的總體經(jīng)濟發(fā)展狀況和經(jīng)濟發(fā)展政策。其次是區(qū)域性因素分析，主要對項目所在地區(qū)或城市的經(jīng)濟、社會特性作分析。區(qū)域經(jīng)濟是擬開發(fā)項目的直接經(jīng)濟環(huán)境，因此要切實把握好項目所在地區(qū)或城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢。要對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、人口規(guī)模及家庭結(jié)構(gòu)等等對地區(qū)性房地產(chǎn)市場影響密切的因素加以研究。再次是對與特定的項目類型和開發(fā)地點相關(guān)的微觀因素的分析。不同的項目類型有不同的特性，住宅、辦公樓、商業(yè)中心或廠房等所要求的環(huán)境條件都不同，因此要針對不同的

26、開發(fā)類型重點研究有關(guān)交通、環(huán)境、人口規(guī)模、人口流動性、集聚效應(yīng)，以及其他基礎(chǔ)設(shè)施方面的條件，同時要充分考慮同一投資區(qū)域內(nèi)相同類型開發(fā)項目的供求情況和競爭情況。 高水準的市場分析結(jié)果建立在高質(zhì)量的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，應(yīng)充分搜尋市場信息資料。以前，開發(fā)商不重視項目的市場分析，近幾年，隨著盲目開發(fā)后果的顯現(xiàn)，開發(fā)商已越來越重視市場研究對項目成功的關(guān)鍵作用，成為可行性研究中的一個重要內(nèi)容。 （六）財務(wù)評價的主要方法 財務(wù)評價是開發(fā)項目可行性研究的又一個重要內(nèi)容，建設(shè)項目的財務(wù)效益評估目前已發(fā)展成較為成熟的方法，重點是對項目的財務(wù)效益進行分析，同時也對項目的國民經(jīng)濟效益和社會效益進行評價。根據(jù)是否考慮時間價

27、值因素，財務(wù)評價一般可以分為靜態(tài)和動態(tài)兩類分析方法。 1、靜態(tài)分析方法 （1）投資回報率或投資收益率。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收益主要體現(xiàn)在租售所得的凈利潤，所以投資回報率（投資收益率）是凈利潤總額與投資總額的比率，這個比率越大越好。 （2）投資回收期。是指以項目的凈收益抵償項目全部投資所需要的時間。對開發(fā)企業(yè)來說，這個回收期越短越好。 2、動態(tài)分析方法 （1）凈現(xiàn)值法。所謂凈現(xiàn)值是把項目壽命期內(nèi)不同時點所發(fā)生的資金流入量和流出量的差額即凈資金流量按設(shè)定的折現(xiàn)率貼現(xiàn)到項目起始時點上的價值。凈現(xiàn)值是項目在經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年凈收益現(xiàn)值的總和，能反映項目獲利能力的大小。因此，在進行多個投資項目的比較時

28、，當投資額相等時，應(yīng)選取凈現(xiàn)值最大的項目；當投資額不等時，應(yīng)選取凈現(xiàn)值率（凈現(xiàn)值投資現(xiàn)值）最大的項目。 （2）內(nèi)部收益率法。所謂內(nèi)部收益率是指項目的凈現(xiàn)值等于零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率法就是用內(nèi)部收益率來評價開發(fā)項目經(jīng)濟效益的一種方法。利用內(nèi)部收益率來評價、篩選投資項目時，必須以一個確定的部門、行業(yè)的基準投資收益率作為判斷標準，當內(nèi)部收益率大于或等于基準收益率時，項目可以接受；反之，當內(nèi)部收益率小于基準收益率時，項目是不可行的。 （七）可行性研究的步驟 1、接受委托 在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托專業(yè)的咨詢評估公司對擬開發(fā)項目進行可行性研究。雙方簽訂合同，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標

29、意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容；研究單位接受委托后，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，按照委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、基本參數(shù)、指標、規(guī)范、標準等基本數(shù)據(jù)。 2、調(diào)查研究 主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。要采取合理有效的方式或方法進行市場調(diào)查，查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點調(diào)查，開發(fā)項目用地現(xiàn)狀、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準確的資料。 3、方案選擇和優(yōu)化 根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場

30、和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，形成若干個可供選擇的開發(fā)方案，并對這些方案進行反復(fù)的論證和比較，會同委托單位明確方案選擇的重大原則和優(yōu)選標準，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步明確項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。 4、財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價 對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細的財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。 5、編制可行性研究報告 經(jīng)過上述分析和評價，即可編制詳細的可行性研究報告，推薦一個以上的可行性方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議

31、，供決策者作為決策依據(jù)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)監(jiān)理三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)監(jiān)理 （一）建設(shè)監(jiān)理的涵義 所謂建設(shè)監(jiān)理，就是監(jiān)理的執(zhí)行者，依據(jù)建設(shè)行政法規(guī)和技術(shù)標準，綜合運用法律、經(jīng)濟、行政和技術(shù)手段，對工程建設(shè)參與者的行為及其責(zé)、權(quán)、利，進行必要的協(xié)調(diào)和約束，保障工程建設(shè)有序進行，達到工程建設(shè)的好、快、省和取得最大投資效益的目的。 建設(shè)監(jiān)理是建設(shè)工程項目管理的簡稱，在國外稱為工程咨詢，是建設(shè)工程項目實施過程中的一種科學(xué)的管理方法。建設(shè)監(jiān)理將建設(shè)過程項目的管理納入社會化、法制化的軌道，做到高效、嚴格、科學(xué)、經(jīng)濟，目前已形成國際慣例。 20世紀80年代以來，隨著改革開放的發(fā)展，“三資”工程項目逐

32、漸增多。國外先進的工程項目管理方法對我國傳統(tǒng)的工程建設(shè)管理體制形成了很大的沖擊。參照國際慣例，1988年建設(shè)部開始把建立專業(yè)化社會化的社會建設(shè)監(jiān)理和以“規(guī)劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、服務(wù)”為內(nèi)容的政府監(jiān)督管理的建設(shè)監(jiān)理，作為一項重要工作組織實施。建設(shè)監(jiān)理制在我國建設(shè)領(lǐng)域逐步發(fā)展起來。 （二）建設(shè)監(jiān)理的兩個層次 建設(shè)監(jiān)理包含政府建設(shè)監(jiān)理和社會建設(shè)監(jiān)理兩個層次。 政府建設(shè)監(jiān)理，是指政府建設(shè)行政管理部門設(shè)置的專門建設(shè)監(jiān)理管理機構(gòu)或指定的相應(yīng)機構(gòu)，對本地區(qū)、本部門的建設(shè)活動實施統(tǒng)一的監(jiān)督管理，并對社會監(jiān)理行為實行監(jiān)督管理。 社會建設(shè)監(jiān)理，是指符合規(guī)定條件而經(jīng)批準成立、取得資格證書和營業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依

33、照國家法律、法規(guī)、規(guī)范、批準的設(shè)計文件和合同條款，對工程項目建設(shè)活動所實施的監(jiān)理。 政府監(jiān)理是強制性的，是宏觀的，縱向?qū)嵤┑?；社會監(jiān)理是委托性的，是微觀的，橫向?qū)嵤┑?。我國建設(shè)監(jiān)理制度的框架就是通過宏觀和微觀縱橫交叉的雙控模式共同完成對建設(shè)項目的監(jiān)督管理和組織協(xié)調(diào)。業(yè)主、承包商和監(jiān)理單位三方是以經(jīng)濟為紐帶、合同為根據(jù)進行制約的。 （三）實行建設(shè)監(jiān)理的必要性 1、實行建設(shè)監(jiān)理制是提高我國建設(shè)管理水平的需要 過去每個建設(shè)工程項目都要臨時組建調(diào)集一批人員，他們多數(shù)缺乏工程管理經(jīng)驗，也難以密切配合，使得管理效率低下，而項目建成后又解散原班人馬，造成一部分人熟悉了項目管理業(yè)務(wù)卻不能鞏固，另一部分人又要重

34、新學(xué)起的弊端，嚴重影響建設(shè)項目管理水平的提高，這就必須要建立專業(yè)化社會化的隊伍來代替原先的小生產(chǎn)管理方式。 2、實行建設(shè)理制是落實投資建設(shè)和投產(chǎn)經(jīng)營責(zé)任的需要 以前建設(shè)項目的領(lǐng)導(dǎo)成員多是政府官員，不承擔工程項目建設(shè)的經(jīng)濟責(zé)任，但卻代替了業(yè)主的投資建設(shè)管理權(quán)，使業(yè)主既不承擔工程項目投資建設(shè)的責(zé)任，也不承擔投產(chǎn)后經(jīng)營效益的責(zé)任。這種體制給國家造成了巨大的損失。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計，在“七五”期間建成的大中型建設(shè)項目中，不少不能形成固定資產(chǎn)；已形成固定資產(chǎn)的，有30%形不成生產(chǎn)能力；形成生產(chǎn)能力的還有相當一部分達不到設(shè)計水平。因此，必須實施業(yè)主負責(zé)制，而業(yè)主負責(zé)制必須由建設(shè)監(jiān)理制來保障。因為只有專業(yè)化的建

35、設(shè)監(jiān)理才能減少業(yè)主投資的盲目性，優(yōu)化設(shè)計方案和施工單位；才能加強建設(shè)的組織協(xié)調(diào)，強化合同的管理監(jiān)督；才能控制工程質(zhì)量、工期和造價，提高投資建設(shè)效益。 3、實行建設(shè)監(jiān)理制是加強對工程合同監(jiān)督的需要 項目施工的招投標是建筑市場管理體制改革的重要內(nèi)容之一。實行工程建設(shè)施工招標發(fā)包制以后，原先的工程項目由所屬部門、地區(qū)隸屬的設(shè)計施工單位進行設(shè)計與施工的格局被打破，非隸屬的設(shè)計施工單位也可以通過競爭的方式進入項目建設(shè)，由平等的經(jīng)濟合同關(guān)系普遍代替了行政隸屬關(guān)系。加強合同管理和合同制約已成為市場經(jīng)濟條件下組織管理工程建設(shè)的基本手段，這就需要一個公正獨立的第三方即社會監(jiān)理單位來管理工程合同。 4、實現(xiàn)建設(shè)監(jiān)

36、理制是充分發(fā)揮法律、經(jīng)濟、行政和技術(shù)手段對工程建設(shè)進行協(xié)調(diào)約束的需要 隨著投資包干制、工程建設(shè)招投標承發(fā)包制和施工企業(yè)經(jīng)營責(zé)任制等改革措施實行，各個經(jīng)濟單位都有了很高的積極性。但為了自身的利益，也出現(xiàn)了不顧國家利益和他人利益的傾向。如盲目上工程項目，擴大建設(shè)規(guī)模和提高建設(shè)標準，不合理地壓低發(fā)包價格，偷工減料，以次充好，不顧施工質(zhì)量等等。業(yè)主與總包單位之間，總包與分包單位之間，為了自身利益，相互扯皮的事情也增多了。這些問題的出現(xiàn)，均與在注入激勵機制的同時，缺乏建立相應(yīng)的協(xié)調(diào)約束機制有關(guān)。因此，必須實行建設(shè)監(jiān)理制，充分發(fā)揮其運用法律、經(jīng)濟、行政和技術(shù)的手段在工程建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)約束作用。 5、實行

37、建設(shè)監(jiān)理制是改革開放，開拓國際市場的需要 無論是外商在我國投資的工程項目還是我國向國際金融機構(gòu)貸款的工程項目，都把實施建設(shè)監(jiān)理制作為條件之一，原因是實施建設(shè)監(jiān)理可以使這些工程項目能按預(yù)定的投資和工期高質(zhì)量地建成，能如期地收回投資或貸款本息。為了多吸引外資，我國必須要參照國際慣例建立建設(shè)監(jiān)理制。同時為了進入國際工程承包市場，必須要熟悉建設(shè)監(jiān)理制度，提高競爭力，為此也必須要實行建設(shè)監(jiān)理制。 總之，只有建立了嚴格的建設(shè)監(jiān)理制，才能形成主體健全、公平競爭的建設(shè)市場，才能形成新的工程項目建設(shè)管理體制，才能迅速地與國際接軌。改革和發(fā)展我國建設(shè)市場的運行機制，是建立和完善社會主義市場體制的重要環(huán)節(jié)。 四）開

38、發(fā)項目建設(shè)監(jiān)理的內(nèi)容 所謂開發(fā)項目的建設(shè)監(jiān)理，從其外延來說，就是指整體開發(fā)項目的建設(shè)管理，以及對設(shè)計管理和施工管理的控制與協(xié)調(diào)。從其內(nèi)涵來說，開發(fā)項目建設(shè)監(jiān)理的目標是控制投資、工期和質(zhì)量，合同管理、信息管理和全面的組織協(xié)調(diào)，是實現(xiàn)投資、工期和質(zhì)量目標所必需運用的控制手段和措施。 1、進度控制 進度控制是指在項目實施階段（包括設(shè)計、招標、施工、竣工驗收），以項目進度為目標，通過規(guī)劃、監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等，對項目的全過程實施進度控制，以保證項目在預(yù)定的期限內(nèi)建成交付使用。 一般來說，在建設(shè)前期階段是研究規(guī)劃出一個合理的、可實現(xiàn)的較短的建設(shè)工期。在設(shè)計階段，除了要對施工的順序、進度等作出具體安排外，還要控制設(shè)計工作本身的進度。在施工階段，由于各種因素的影響，如技術(shù)原因、組織協(xié)調(diào)原因、氣候原因、資金原因、工地條件等，往往會干擾進度目標的實現(xiàn)，因