房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（四）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（四）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（）元/m2。a、50b、250c、300d、3502、某投資市場的平均收益率為12，銀行貸款利率為5.17，國債收益率為3.5，房地產(chǎn)投資的風險相關(guān)系統(tǒng)數(shù)為0.5那么，當前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。a3.5b5.17c7.75d8.593、某房地產(chǎn)的土地面積為500

2、m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低()元/m2。a、200b、300c、700d、10004、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。a市場需求容量調(diào)查b消費者行為調(diào)查c市場營銷因素調(diào)查d競爭情況調(diào)查5、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。a、0.060b、0.940c、1.060d、1.0646、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（reits）特征的表述中，不正確的是（）。a由專業(yè)投資管理者負責經(jīng)營管理

3、b收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東c分為權(quán)益型和抵押型兩種形式提供d投資流動性好7、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面(如增加廣告預算、加強促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。a從容不迫型b選擇型c兇猛型d隨機型8、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（）等。a規(guī)劃設(shè)計方案b投資估算c資源條件d投資權(quán)益9、房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結(jié)果具有近似性。a.同一估價原則、同一估價時點b.同一估價目的、同一估價方法c.同一估價目的、同一估價時點

4、d.同一估價原則、同一估價目的10、商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。a商用房地產(chǎn)風險更高b商用房地產(chǎn)的收益更高c商用房地產(chǎn)的價值更高d商用房地產(chǎn)的增值潛力更大11、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日起算），計劃工期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，資本化率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。a、3939.61b、4433.88c、4768.50d、5652.0912、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)

5、費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。a單元估算法b單位指標估算法c概算指標法d工程量近似匡算法13、下列費用中，不屬于土地費用的是（）。a土地使用權(quán)出讓金b城市建設(shè)配套費c拆遷安置補償費d基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費14、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（）。a合同協(xié)議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預算書b圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預算書c合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙d圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書15、現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（）分析。a財務(wù)盈利能

6、力b清償能力c資金平衡情況d營運能力16、某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（）。a損益表b資金來源與運用表c資本金現(xiàn)金流量表d全投入現(xiàn)金流量表17、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進程快c競爭充分性d交易復雜性18、城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則（）。（提供）a估價時點為未來，估價對象為未來狀況b估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在c估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況d估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況19、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選

7、取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。則該可比實例在2005年9月末的價格為（）元/m2。a2938b2982c3329d337920、某商場建成3年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。a40b43c47d5021、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場。需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用（）估價。

8、a、比較法b、成本法c、假設(shè)開發(fā)法d、長期趨勢法22、已知年期國債利率為3.31，貸款利率為5.43，投資風險補償為2.23，管理負擔補償為1.32，缺乏流動性補償為1.42，所得稅抵扣的好處為0.5，則報酬率為（）。a.7.78b.8.28c.13.21d.14.2123、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。a第一階段b第二階段c第三階段d第四階段24、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是（）。a.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在b.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料c.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動d.政府關(guān)于

9、房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格25、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為34萬元，其中支付銀行利息15萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是()。a107b147c207d33326、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（）年。a35b45c48d5027、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收

10、入的30來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6。則該家庭的首付款額是（）元。a34000.00b83265.38c87867.78d91022.1228、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。a50b60c80d9029、商業(yè)標準宗地的位置應(yīng)是()a.街角地b.多面臨街地c.一面臨街地d.畸零地30、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。a使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格b使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導價格c使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格d依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值31、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降

11、到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為（）。（提供）a1.33b0.66c0.66d1.5332、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。a容積率b空置率c，利息備付率d成本利潤率33、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5，風險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為（）元/m2。a.3300b.3324c.3335d.357334、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營

12、，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10、期限為10年，投年等額還款的抵押貸款：如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益（不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為（）。a10b11.27c14.18d22.5535、已知年利率為14，則按季度計息時的實際年利率為（）。a12.55b12.68c14.75d15.01二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預期收益原則的評估法有()a.剩余法b.收益還原法c.開發(fā)法d.價值法e.市場法2、路線價估價法四三二一法測中，標準深度1

13、00英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%3、下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務(wù)報表的有()。a資產(chǎn)負債表b投資計劃與資金籌措表c借款還本付息估算表d資金來源與運用表e損益表4、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（）。a.可接受性b.保值增值性c.現(xiàn)實社會需要程度d.未來發(fā)展趨勢e.固定性5、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。a取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金b基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費c公共配套設(shè)施建設(shè)費d勘察設(shè)計和前期工程費e管理費6、對零售商業(yè)物業(yè)進行分類的主要依據(jù)有（）。

14、a建筑規(guī)模b經(jīng)營商品的特點c商業(yè)輻射區(qū)域的范圍d周圍環(huán)境e服務(wù)人口的收入水平7、在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。a承諾費b手續(xù)費c擔保費d利息e稅費8、評估某套住宅價格中，進行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）等。a環(huán)境景觀b離市中心距離c朝向d城市規(guī)劃限制條件e地勢9、提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（）。a導致房地產(chǎn)實際價值下降b導致房地產(chǎn)實際價值上升c加大投資者債務(wù)負擔d抑制房地產(chǎn)市場需求e增加房地產(chǎn)市場需求10、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有（）。a.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出b.重新購建價格是在估價時點的價格c.重新購建價格是

15、客觀的價格d.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格e.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格11、按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是（）。a同質(zhì)偏好市場b分散偏好市場c個別偏好市場d集群偏好市場e彌隙市場12、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。a、可接受性b、保值增值性c、現(xiàn)實社會需要程度d、未來發(fā)展趨勢e、固定性13、房地產(chǎn)的收入分為()a.經(jīng)營收入b.毛收入c.潛在毛收入d.凈收益e.有效毛收入14、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（）。a.對當前的價值進行評估

16、，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點b.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰c.分期實施的房屋拆，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點d.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點e.對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價，應(yīng)以申請復核之日為估價時點15、同一路線價區(qū)段的劃分應(yīng)是()a.地價不等地段b.地價相等地段c.地段相連的路段d.地段不相連接e.性質(zhì)相差大的地段三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）2、評估土地價格時，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價值，但應(yīng)包含其地下部分的價值。（）3

17、、項目財務(wù)評價是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。（）4、如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。（）5、現(xiàn)實中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強制性的，所以城市房地產(chǎn)估價不應(yīng)采用公開市場價值。（）（提供）6、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（）7、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。()8、房地產(chǎn)市場自然周期的第三

18、階段始予供求轉(zhuǎn)折點，此時房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（）9、若建筑物的實際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。（）10、假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)是求土地、在建工程、舊房改造的剩余價值的方法。11、房地產(chǎn)價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（）12、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。13、在房地產(chǎn)損害賠償估價中，一般來說，估價時點為過去，估價對象為歷史狀況下的情形。（）

19、14、開發(fā)商進行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。（）15、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理以運行管理為主，指導物業(yè)管理和設(shè)施管理公司的工作，目標是實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。()四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某家庭購買了一套90m2的商品住宅，售價為4000元/m2該家庭首付了房價總額的30，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4.5和6.8，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收入為多少？假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年

20、初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少？2、判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其()a共代理了多少項目b代理成交額是多少c人員素質(zhì)d代理的成功率有多大2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（四）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、b2、b3、b4、c5、d6、c7、b8、c9、c10、a11、c12、c13、d14、c15、a16、d17、c18、c19、a20、b21、c22、c23、b24、a25、c26、b27、c28、b29、c30、d31、d32、b3

21、3、c34、d35、c二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、ab2、bd3、ade4、acd5、bcd6、abc7、abcd8、abc9、acd10、abcd11、abd12、acd13、ce14、ab15、bc三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、×2、×3、4、5、×6、×7、x8、9、×10、11、12、×13、×14、×15、四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、（1）p1=10萬元p2=25.2-10=-15.2萬元（2）n=15×12=180i1=4.5/12=0

22、.375i2=6.8/12=0.57(0.567，0.5667)a1=p1i1(1+i1)n/(1+i1)n-1=10000×0.375%×(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元a2=p2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1=152000×0.57%×(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1=1352.66元（按照0.57%）=1349.62元（按照0.567%）=1349.31元（按照0.5667%）2、dut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytyc

23、ummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnf

24、btrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20csg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hkqkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrq

25、kusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txyfclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyuez7umank1ndreubeqdgrx0venqgnsyib2ilq3siqrnl4m56t7z8y8da5k0kupn5nzg4jvjdtffhyt82aogqkxo4vblmleiy2p7hthbho07rcfttxodydppdtqso7wxd0j6fkklgm4wodzplhtrr2xgqn13hqy59zu1gegdyqnihntavsieuefqcyfucjwd3vk5i7ykmhundmiz ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrf