昆明春季房交會市場調(diào)研報告

1、自：至祥置業(yè)(昆明)有限公司2009-05-042009年昆明春季房交會調(diào)研報告研究中心研究中心真899E-MAIL：szgenesisx163x目 錄引言：一個城市的開盤3第一部分 樓市背景及展會分析5一、回顧08年樓市，展望09年5二、房交會對比分析6三、房交會看點7第二部分 參展項目及效果分析9一、銷售及價格9二、活動一三三、優(yōu)惠措施一五四、成交情況一五第三部分 2009年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域分析17一、春交會參展項目的區(qū)域分布17二、昆明未來區(qū)域供應分析20三、近期房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域分析21第四部分 昆明房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展29引言

2、：一個城市的開盤 研究中心總監(jiān) 李純玉房交會其實就是一座城市的開盤，對于房地產(chǎn)這個行業(yè)的從業(yè)人員來講，應當引起更多的思考。通過本次春交會，我們看到危機，也看到可喜的一面。從服務的角度上看，政府的缺席是最不應該的，主辦方、開發(fā)商和中介代理的意識都需要轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)牽扯的面非常廣，建設、規(guī)劃、土地、科技、水利等國家單位也應當參與進來，房交會需要的是多種聲音。城中村在面臨大刀闊斧地改革中，政府可以通過房交會來傳達自己的聲音，做一次很好的宣傳，本次房交會沒有看到政府的身影，只有兩個項目參與展會，且受到消費者很大的關注。從主辦方來看，組織上應當為參展商以更多的考慮，服務上應當為消費者以更多的考慮，比如宣傳

3、要到位，路線要清晰。市場的不景氣促使房地產(chǎn)相關服務行業(yè)加大內(nèi)部的主動交流，開發(fā)商也意識到這個問題，目前還沒有采取行業(yè)內(nèi)部交流的組織活動。通過房交會應當促進行業(yè)與消費者的互動，達到行業(yè)的自我調(diào)整。從客戶上看，普遍比較關注昆明的項目、品牌開發(fā)商的項目、城中村改造項目，地州、普通開發(fā)商的項目相對冷落。房交會后，昆明將要開盤的項目比較明確的有50個，加上一些不確定的大約有70個項目，這么多的項目可能會因為市場、企業(yè)或項目的原因而延遲開盤。開，供應量相當大，不開，供應會堆積延后，壓力也相應延后，再加上較高的空置率和城中村項目，市場的前景并不樂觀。昆明房地產(chǎn)市場的調(diào)整和陣痛還沒開始。預計昆明樓市將迎來持久

4、戰(zhàn)，在未來的持久戰(zhàn)中，不能只局限于營銷產(chǎn)品，還要營銷企業(yè)，且對不同項目、不同類型的項目、不同階段面市的項目都要區(qū)別對待。持久戰(zhàn)的前提必須在戰(zhàn)略是正確的，其持久主要體現(xiàn)在時間、產(chǎn)品、信譽、品牌、企業(yè)等方面。第一部分 樓市背景及展會分析一、回顧08年樓市，展望09年在經(jīng)歷了2007年高速增長之后，伴隨2007年底至2008年初的世界宏觀經(jīng)濟的整體衰退，2008年中國房地產(chǎn)市場進入了行業(yè)調(diào)整期。從2007年持續(xù)進行的以“打壓投資行為、抑制房價過快上漲”為主要目標的一系列調(diào)控政策直接影響消費者的心理預期，導致2008上半年市場的觀望情緒嚴重，再進入2008年下半年出現(xiàn)房價下調(diào)成交量回升的理性回歸?？梢?/p>

5、說，2008年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了行業(yè)衰退層面下上、下半年的兩種差異較為明顯的市場調(diào)整方向，從抑房價促消費到保增長求平穩(wěn)，以及樓市出現(xiàn)的從量縮價升量縮價跌到量升價跌量升價穩(wěn)的變化態(tài)勢。雖然2008年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)衰退跡象，以及出現(xiàn)的消費者整體性觀望，成交量、房價出現(xiàn)較為滯后的政策、經(jīng)濟性波動，但行業(yè)投資仍然保持了較快的增長，其中昆明2008年房地產(chǎn)投資額較2007年增幅16.8%。2008年下半年，昆明樓市出現(xiàn)了理性回歸跡象，表現(xiàn)在成交量、開盤均價、銷售均價、銷售策略、產(chǎn)品上的理性回歸，但樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟的總體走勢。我們不能否認市場中的觀望氣氛，因為這是兩方面的

6、原因形成的，第一很多自住需求消費者由于購買能力的限制，亦因為消費的理性回歸，對購買能力之上的房價投暫時的棄權票，第二金融危機的期限，對經(jīng)濟的影響程度都是未知，因此投資消費者的信息不足，也進一步抑制了房地產(chǎn)市場的投資需求。2009年，隨著宏觀經(jīng)濟的趨穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)2008年的調(diào)整，市場進入較為理性的發(fā)展階段。昆明房地產(chǎn)市場在房價上仍有進一步的理性回歸，開發(fā)商在產(chǎn)品研發(fā)、銷售方式上將以需求為準則，消費者在產(chǎn)品和區(qū)域選擇上將更加明確。2009年的昆明樓市隨著部分新推項目的調(diào)整性上市，迎來了激動人心的小高潮。昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年1月份的第三周，昆明共成交各類商品房734套，日均

7、成交105套。與1月第二周相比，成交量雖減少百余套，但成交面積卻高出3000多平方米達到6.7萬平方米，成交金額也實現(xiàn)翻番達3.66億元。云南映象花好月圓、銀座SOHO、金江北大街等項目的熱銷，促成了開年昆明樓市成交面積和均價的上揚，新年新氣象為市場帶來的一時之喜也隨即衍生出了昆明樓市小陽春的說法。當日歷翻過冷熱交替的一月，早春二月的多個售樓部現(xiàn)場迎來了與日俱增的訪客量。然而，熱鬧的關注氛圍并未促成樓市銷售的提升。統(tǒng)計顯示，昆明2月份商品房成交量為2401套，在1月份欠佳表現(xiàn)的基礎上繼續(xù)下滑，同比去年2月成交3409套的情況，降幅近30%。成交面積上也比上月減少9000多平方米，實為20.66

8、萬平方米。惟有成交均價逆勢攀升，每平方米售價比上月增加750多元至5044元?？傮w可見，在開春之初，昆明樓市并未出現(xiàn)春暖花開的活躍跡象?？v觀始末，2009年1月和2月，雖然昆明樓市不乏亮點，但部分新盤銷售的上揚姿態(tài)最終沒能拉動整體數(shù)據(jù)的提升，僅只是緩和了冬天的寒意。昆明樓市出現(xiàn)所謂的小陽春一說，是脫離了市場行情，枉把調(diào)整當復蘇的樂觀與武斷。二、房交會對比分析為期5天的2009昆明春季房地產(chǎn)交交易會在昆明國際會展中心落幕。本次房交會的主題“幸福云南，樂居春城”，這次房交會參展樓盤42個，參展開發(fā)商有29家，其中昆明市區(qū)項目37個，地州項目5個。08年春交會參展開發(fā)商有38家，參展樓盤38個，其中

9、昆明29個，地州9個。08年10月秋交會：從樓盤項目參展的數(shù)量上看，共有73個項目報名參加，其中60個昆明市項目，一三個地州項目；昆明市項目，分49個住宅項目、6個商業(yè)項目、5個寫字樓項目；地州項目，分8個住宅項目、4個商業(yè)項目、1個酒店項目。房交會參展開發(fā)商昆明項目地州項目08年春交會3829908年秋交會5660一三09年春交會29375對比可以看出，從三次房交會的參展開發(fā)商、參展的昆明項目及地州上木上看，09年昆明房交會行情大不如去年秋交會，甚至在參展商上不如去年春交會。不管是參展樓盤數(shù)量，還是銷售額，今年都有所下降。雖然部分新盤的銷售呈現(xiàn)上揚姿態(tài)，但最終沒能拉動整體數(shù)據(jù)的提升，充其量只

10、是緩和了冬天的寒意。昆明樓市出現(xiàn)所謂的小陽春一說，是脫離了市場行情，枉把調(diào)整當復蘇的樂觀與武斷。同時也可以看出，每年的房交會對開發(fā)商并沒有促成大量的銷售，大多停留在同行交流及樓盤展示而已。特別是春交會，像“雞肋”，所以參展的樓盤及開發(fā)商下降也就是很正常的事情了。三、房交會看點看點一：大趨勢下的昆明房地產(chǎn)走勢。在經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大影響，房地產(chǎn)未能列為國家十大振興行業(yè)，兩會又對房地產(chǎn)宏觀政策有多調(diào)控的時候。昆明房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟危機影響較小，但消費信心受到影響，當兩會政策對房地產(chǎn)市場做出一些調(diào)控的時候，剛性需求及部分投資激活，昆明出現(xiàn)了一度的“小陽春”。看點二：昆明的供需比例。昆明舊城改造、新

11、城在建，第三區(qū)域開發(fā)對未來昆明房地產(chǎn)市場各類物業(yè)的供應上有較大量的推出，而昆明自身經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人口，城市規(guī)模等目前都達不到這樣量的需求，未來供求關系必然失衡?？袋c三：營銷時代還是產(chǎn)品時代。昆明房地產(chǎn)市場目前所處的究竟是營銷時代還是產(chǎn)品時代？在這樣的市場形式下，究竟是營銷重要還是產(chǎn)品重要？這是本末的問題，應當引起房地產(chǎn)各界人士的深思?？袋c四：昆明的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化對房地產(chǎn)的影響。九五計劃時，昆明產(chǎn)業(yè)以煙草、礦產(chǎn)及第三產(chǎn)業(yè)為主，旅游業(yè)占據(jù)很大的比例。可隨著地州旅游交通的開發(fā)，昆明實際上只起到一個中轉(zhuǎn)的功能。酒店入住率大幅度下降，也可以看出旅游產(chǎn)業(yè)的下滑。而十一五計劃，昆明規(guī)劃為面臨東南

12、亞的一座商業(yè)、電子、貿(mào)易、科技等的城市，那么城市的轉(zhuǎn)型必然帶來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)及人口結(jié)構(gòu)的變化，對房地產(chǎn)業(yè)形成了較大的影響。比如供需上，產(chǎn)品需求上，區(qū)域選擇上等都有較大的變化。第二部分 參展項目及效果分析一、銷售及價格本次展會在售樓盤價格與之前相比都沒有做出調(diào)整，多數(shù)只是采取加大優(yōu)惠及推出特價房源進行了變相降價措施，但這也僅是針對部分較差房源而做出的，以達到吸引消費者、提高樓盤現(xiàn)場人氣。當然，這次房交會上最大的特點就是展示性的樓盤較多，而產(chǎn)品及價格確定了的樓盤較少。一大部分樓盤（20個樓盤）處于形象展示期和未銷階段。開發(fā)商展示樓盤產(chǎn)品價格云南倫華房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司天驕北麓一房、兩房、三房、四房未定

13、昆明星耀體育運動城有限公司新亞洲·體育城兩房、三房、四房未定昆明銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀海·領域、銀海·暢園、大理山水間洋房、別墅、小高層別墅一三000，洋房6000，暢園小高層4800，領域5800云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色交響家園洋房、小高層4300紅河州大地錦德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司石錦莊·異龍灣住宅、商鋪住宅一五00，商鋪4000昆明天城屋業(yè)有限公司鄉(xiāng)鴨湖別墅、洋房、小高層、商業(yè)未定云南世紀天樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司溫泉山谷休閑別墅、洋房（90-400多平米）5000-10000云南南亞風情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南亞風情·第壹城商業(yè)、寫字樓、住

14、宅、公寓等未定昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貴研·自然界洋房、別墅洋房6250云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奧宸·橙郡、奧宸世紀財富中心別墅、商業(yè)、寫字樓，公寓未定昆明遠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司志遠城市綜合體商業(yè)、住宅、寫字樓未定保利云南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保利·寧湖峰境洋房、別墅、小高層、高層小高層2800，別墅6000昆明佳達利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司春城海岸別墅8000云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上東城小高層、高層、商業(yè)住宅7000-10000，商業(yè)未定云南俊發(fā)房地產(chǎn)有限責任公司金色俊園、俊發(fā)中心、香樟俊園、星雅俊園、空間俊園、SOHO俊園、七彩俊園住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓

15、目前金色、星雅和俊發(fā)中心在售，其余處于展示期。昆明盛高置地發(fā)展有限公司盛高大城高層、小高層4500-5800云南寶利達投資有限公司果殼中的宇宙酒店公寓5300云南長基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司世紀中心、昆明玉器城、都市名典 寫字樓、商業(yè)、住宅、公寓未定云南實力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司實力大學城住宅、商業(yè)未定云南益新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金領地·國際商務寫字樓6200云南吉興隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司中央金座商業(yè)、寫字樓、公寓未定百集龍集團西山新城、百集龍國際家居中心住宅、商業(yè)、寫字樓未定云南凱誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新城藝術港別墅、洋房、小高層2700-4000云南筑友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司水岸公館別墅、洋房

16、洋房3999起昆明邦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南城坊商業(yè)、住宅住宅5000左右昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百富琪商業(yè)未定昆明經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)投資有限公司藍苑靜園小高層2800-3200沾益廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九龍御岸洋房、別墅2100-4000大理旅游古鎮(zhèn)開發(fā)有限公司喜洲古鎮(zhèn)-文化旅游商業(yè)街商業(yè)未定大理獨秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大理感通別墅別墅、商業(yè)別墅6000-8000本次上展會的樓盤中，有16個項目價格未定，大量的樓盤只是展示，具體產(chǎn)品也未定。這也給這次展會帶來一個信息，未來供應將會非常大。而寫字樓、商業(yè)未來的供應量也將加大。目前舊改項目展示的有多個，未來舊改的綜合體將是昆明樓市的一個主旋律。當然，

17、呈貢新城周邊區(qū)域未來供應將非常大，這次展會上推出的新城藝術港，就是集洋房、別墅、小高層的中型項目。從上展會的樓盤來看，住宅項目有29個，城市綜合體5個，商業(yè)項目5個，寫字樓3個。這里值得一說的是，寫字樓項目雖然才有3個，但城市中合體大多都配比寫字樓。且與去年的春交會與秋交會比，寫字樓的比例大幅度增加，未來寫字樓市場供應量將還會大幅度增加。從樓盤項目物業(yè)類型上看，涉及獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、退臺洋房、商務公寓、商務會所、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)街鋪、集中商業(yè)、主題商業(yè)、休閑旅游度假小鎮(zhèn)等多種類型；從產(chǎn)品供應尺度上看，不管是90平米以下的小戶型，

18、還是90平米以上的大戶型，均有較大放量；本次房交會普通住宅推出較多，大戶型及別墅類產(chǎn)品比重較往年明顯減少。這次房交會上，低密度物業(yè)展示的不少，其中帶有別墅或別墅項目的項目達11個，占展出項目的10%。當然，這些項目主要位于昆明的市郊（二環(huán)外，大多在三環(huán)外）及地州。這次上展會的樓盤中，只要處于二環(huán)內(nèi)的項目，基本上為綜合體項目，住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓以及酒店等物業(yè)配比 。其中大部分為城中村改造項目，這也可以看出一個現(xiàn)象，未來二環(huán)內(nèi)綜合體供應將大幅度增多，其中商業(yè)、寫字樓供應量與需求量之間，存在一定程度的比例失衡。從價格來看，住宅的單價在2700-一三000元之間。其中郊區(qū)的幾個項目，新城藝術港、

19、藍苑靜園起價在3000元之內(nèi)。這兩個項目位于新城、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)域。而其他公布價格的大多為在售項目，價格與展前價格變化不大，做出的只是優(yōu)惠活動方面。二、活動開發(fā)商項目名稱活動內(nèi)容昆明銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀海領域凡在房交會期間成交的客戶，將有超值大禮饋贈任天堂“Wii”大型家庭電子互動運動對抗賽泊客會花藝家庭DIY，贏取積分、兌換好禮泊客會積分兌換活動，持泊客卡至銀海領域銷售中心，可兌換中石化加油卡、金格中心購物券、百盛購物券酷炫的精品車展專業(yè)裝飾設計師現(xiàn)場為您的愛物做專業(yè)設計，裝修疑問解答精品家具展示，預約領域現(xiàn)房生活美食、燒烤活動銀海暢園巴厘島的印尼RK.Ball.KE藝術團現(xiàn)場表演大理山水間

20、品味白族三道茶享受雙重優(yōu)惠：第一重，購買三組團認購卡，支付定金3萬元，可約定1套房源，憑該卡可購買約定房源，可用定金雙倍沖抵房款（即沖抵6萬元），并可享受認購交易日符合情況的其它優(yōu)惠；第二重，購買三組團認籌卡，支付認籌金5千元，不可約定房源，可用認籌金雙倍沖抵房款（即沖抵1萬元）；并可享受認購交易日符合情況的其它優(yōu)惠其他活動聯(lián)合五星電器、百安居宣傳五一特惠活動云南長基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司都市名典一、紅酒品鑒活動；二，“歡樂舀金幣”活動；三，精致盆栽大放送活動。世紀中心昆明玉器城長基會會員升級，新會員入會即可獲贈紅酒活動。云南泰興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上東城4月24日：花式調(diào)酒表演、雞尾酒品鑒；4月

21、25日：狂歡主題活動、非洲鼓舞表演、花式調(diào)酒表演、雞尾酒品鑒、商品競猜活動；4月26日：圣誕主題活動、圣誕行為藝術表演、外籍演員表演圣誕舞曲、近距離魔術表演、外籍素描（現(xiàn)場贈畫）、雞尾酒品鑒；4月27日：雞尾酒品鑒。品鑒卡發(fā)放，四重優(yōu)惠：第一重，購買房展會特供房源，可享受一次性付款，總房款3%優(yōu)惠，銀行按揭付款，總房款2%優(yōu)惠；第二重，購買房展會特別推薦房源，可享受一次性付款，總房款2%優(yōu)惠，銀行按揭付款，總房款1%優(yōu)惠；購買上述房源外其它房源可享受一次性付款1%優(yōu)惠；購買品鑒卡可參與上東城，上東SOHO紅五月相關優(yōu)惠活動。上東大街昆明貴研房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自然界2009年云南首屆環(huán)保設計大賽

22、服裝設計作品展示云南吉興隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司中央金座現(xiàn)場禮品派送：套裝餐具云南益新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金領地現(xiàn)場禮品派送：便簽昆明星耀體育運動城有限公司新亞洲體育城現(xiàn)場演出：手鼓、舞蹈、小提琴云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司橙郡南加州原味樣板園區(qū)盛情開放?！凹又萆?，橙郡有約”4月25日至4月26日期間，橙郡營銷中心特別推出“加州風情游園活動”，凡是在展位上領取橙郡游園活動抽獎券的客戶，均可到營銷中心參加游園抽獎，有機會獲贈價值千元的精美禮品。世紀半島橄欖谷、蘋果谷最后一批珍藏大宅特惠云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金色交響千萬元大禮回饋：一，房交會期間，參與春城晚報幸福家庭計劃，可享受萬元大禮包；二，凡房交

23、會期間購卡客戶可享受老業(yè)主二次購房優(yōu)惠；三，5月31日前購買可再免約10000元配套費。昆明佳達利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司春城海岸攝影作品展昆明遠建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司志遠城市綜合體與茶葉商家聯(lián)合推廣，現(xiàn)場品鑒保利云南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寧湖峰境保利會入會購房驚喜三重禮：第一重，購房即享最高10000元，中獎率100%；第二重，限量8套特價單位；第三重，上門即送精美禮品。昆明盛高置地發(fā)展有限公司盛高大城與illy咖啡聯(lián)合推廣，提供現(xiàn)場品鑒。房交會期間，每天五套成交的客戶均有機會獲得由盛高置地發(fā)展有限公司提供的卡地亞那精品婚紗攝影套系一套價值￥1680元。云南南亞風情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南亞風情

24、3;第壹城南亞財富會火熱招募云南子元房地產(chǎn)股份有限公司香格里拉縣分公司日月星城日月星城酒店說明會云南實力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司實力大學城活動一：幸運競猜游戲；活動二：招財進寶游戲?；顒尤含F(xiàn)場辦理尊享卡。實力·上筑、實力·郡城保留商鋪促銷云南寶利達投資有限公司果殼中的宇宙政策一：房交會期間購房限時優(yōu)惠2%；政策二：一次性付款優(yōu)惠2%；政策三：房交會現(xiàn)場參與砸金蛋優(yōu)惠幅度1000-3000元不等（僅限于抵扣房款，不兌現(xiàn)金）；政策四：售樓部現(xiàn)場參與幸運特價房抽獎，每天兩套3900元/平米（特價房不再享受其它優(yōu)惠）。沾益廣廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司九龍御岸代理公司組織團購活動這次春

25、交會上所參展樓盤舉行的活動大概有4種，一是吸引人氣的，一是品牌提升的，一是成交優(yōu)惠的，一是積累客戶的。其中一些品牌開發(fā)商也有4種活動都采取的，比如銀海，在積累客戶，促進銷售，品牌提升及人氣提升上都采取了不錯的活動。吸引人氣的活動主要有表演、送禮品及購物袋等，提升品牌的有攝影展、家居展、品茗等活動，積累客戶的主要有買卡贈禮，招募會員等活動，成交優(yōu)惠的主要有房交會期間購房者優(yōu)惠點及優(yōu)惠政策等。三、優(yōu)惠措施多數(shù)樓盤都會借助房交會這個契機推出不同的優(yōu)惠措施，開發(fā)商借助這樣一個集中展示的平臺促成消費者的購買欲望。但從此次春交會現(xiàn)場各樓盤優(yōu)惠促銷的效果來看，促銷隊心意的樓盤還是起到較好的效果。四、成交情況

26、本次房交會，在售樓盤僅占參展樓盤的一半左右，而在房交會區(qū)間，成交情況也一般，其中90%在售樓部成交，10%在現(xiàn)場成交?，F(xiàn)以昆明市中心區(qū)的有較大影響的樓盤為例，分析下房交會成交的情況。參展樓盤成交情況盛高大城78套銀海暢園、銀海領域30套上東城50套星雅俊園31套金色俊園50套這六個樓盤在房交會期間銷售情況比較理想，其中一點重要因素是目前6個樓盤都以準現(xiàn)房銷售，而今年的新盤以準現(xiàn)房銷售的相對較少，而價格經(jīng)過長時間的調(diào)整，目前的價格相對說還是能得到部分客戶的認可。而盛高大城銷售最好，主要是可選房源較為充沛，樓盤封頂斷水，外立面及樣板房都有一定得吸引力。上東城施工速度快，價格相對之前有所調(diào)整，再加上

27、房交會期間的優(yōu)惠活動，故成交情況較好?？“l(fā)的兩個在售項目金色和星雅房交會銷售情況也比較好。隨著得勝家居的入住，金色人氣得到一定得提升，而產(chǎn)品也以準現(xiàn)房銷售，價格也能保持在客戶能接受的范圍。星雅主要表現(xiàn)在客戶的積累上，以前觀望的客戶目前大多選擇出手，而房交會期間購買有禮，也促進了項目的銷售。但是，只得一提的是，并非所有上房交會的樓盤都能有較好的銷售，目前客戶大多以產(chǎn)品為王，性價比好的產(chǎn)品，在房交會宣傳及優(yōu)惠下能促進銷售，而性價比差的樓盤，房交會則只能是宣傳而已，很難達成銷售。第三部分 2009年昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域分析一、春交會參展項目的區(qū)域分布房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟，所以說，房

28、子落地的區(qū)域是決定房子價值的重要因素。就昆明而言，由于長期以來呈現(xiàn)的單中心的發(fā)展模式，造成了一環(huán)位置優(yōu)于二環(huán)，二環(huán)位置優(yōu)于三環(huán)的狀況。圖3-1：2009年昆明春交會參展樓盤分布情況本次昆明秋季房地產(chǎn)交易會參展項目中，昆明地區(qū)樓盤37個，占比為88%，其它地州共5個，占比為12%。下面將首先對地州項目的參展情況進行簡要的探討，隨后在針對昆明地區(qū)各區(qū)域市場進行分析。在各地州參展樓盤的數(shù)量對比上，大理以3個樓盤的數(shù)量雄踞榜首。本次房交會參展項目分布的地州只有大理、紅河和曲靖。地州的參展項目主要是休閑度假及旅游商業(yè)為主，州市旅游業(yè)的發(fā)展和尋找旅游業(yè)發(fā)展的機遇是推動地州項目參與昆明房交會的首要原因。隨著

29、云南旅游大省向旅游強省思維的遞進，隨著旅游產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟快速發(fā)展的實現(xiàn)，各地州以旅游為主要題材的房地產(chǎn)項目悄然興起，成為新一輪房地產(chǎn)投資的興奮點。地州項目憑借著自身得天獨厚的自然資源和人文環(huán)境優(yōu)勢，將會以更為豐富的投資選擇誘惑著與會的投資者。圖3-2：2009年昆明春交會昆明參展樓盤分布情況本次房交會上昆明地區(qū)的參展樓盤項目有兩個重要的趨勢性的變化。第一是主城參展項目區(qū)域的轉(zhuǎn)變，第二是郊縣和周邊項目開發(fā)趨勢的顯現(xiàn)。首先，昆明中心區(qū)二環(huán)內(nèi)項目大增，占昆明項目的三分之一左右，其中大多為舊改項目，以住宅、商業(yè)、寫字樓等物業(yè)為主。隨著昆明城中村改造力度的加大及改造的推進，未來昆明中心區(qū)將是昆明房地產(chǎn)物業(yè)

30、供應的主要區(qū)域。而遠郊樓盤、滇池區(qū)域樓盤及東南板塊樓盤的增多，則可以看出昆明發(fā)展的多點模式顯現(xiàn)。遠郊主要以呈貢為主帶動周邊區(qū)域的開發(fā)，也就是新城開發(fā)帶來的開發(fā)趨勢。而滇池板塊則是區(qū)域開發(fā)的后期，目前滇池板塊可開發(fā)土地日益減少，未來供應將逐漸減少。而東南板塊則可以看出昆明主城區(qū)與新城區(qū)之間的區(qū)域得到開發(fā)的現(xiàn)象。隨著新城建設及舊城改造的實施，中間區(qū)域的第三地帶將得到發(fā)展的機會，而東南板塊這次房交會參展只是開發(fā)趨勢下的冰山一角。板塊名稱內(nèi)部項目板塊名稱內(nèi)部項目板塊名稱內(nèi)部項目中心區(qū)二環(huán)內(nèi)志遠城市綜合體滇池板塊南亞風情·第壹城官南板塊銀海領域上東城奧宸世紀財富中心北市板塊天驕北麓俊發(fā)中心盛高

31、大城昆明玉器城香樟俊園果殼中的宇宙西山板塊西山新城星雅俊園中央金座百集龍國際家居中心空間俊園水岸公館遠郊鄉(xiāng)鴨湖SOHO俊園東南板塊新亞洲·體育城溫泉山谷七彩俊園銀海·暢園保利·寧湖峰境世紀中心奧宸·橙郡春城海岸金領地·國際商務藍苑靜園實力大學城百富琪世博板塊金色俊園新城藝術港教場板塊貴研自然界都市名典東市板塊金色交響家園官南板塊南城坊表3-3：20098年昆明春交會參展樓盤區(qū)域分布表中心區(qū)二環(huán)內(nèi)，本次房交會上參展最多的是俊發(fā)的項目，俊發(fā)本次帶7個項目亮相房交會，09年的中心區(qū)域的供應俊發(fā)將占較大比重。而銀海則是在售的三個項目，奧宸（金宸）本次也

32、推出了世紀半島最后一期和新亞洲體育城的橘郡。長基地產(chǎn)本次也攜3個未售項目參展?？梢钥闯觯S著舊改及新城建設，品牌開發(fā)商的優(yōu)勢越來越明顯，開發(fā)經(jīng)驗，品牌認可，資金積累等都是市場競爭中的重要手段，而品牌開發(fā)商越做越強，中小開發(fā)商逐漸衰退，兼并將是未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。二、昆明未來區(qū)域供應分析從目前來看，昆明城中村改造是供應量最大的區(qū)域，中心區(qū)二環(huán)內(nèi)將涌現(xiàn)大量的城市綜合性物業(yè)，本次房交會這個趨勢已經(jīng)有所顯現(xiàn)，未來供應將更大。而呈貢新城的建設，對呈貢新城周邊土地的開發(fā)，是未來發(fā)展的趨勢之一。本次房交會上，新城藝術港、實力大學城等就是其代表。而位于主城與新城之間的第三區(qū)域，在舊改和新城在建過程中，率

33、先得到了發(fā)展機遇，隨著目前該區(qū)域的一些大型商業(yè)及產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)，未來該區(qū)域供應量會更大。三、近期房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域分析1）城中村改造昆明主城范圍內(nèi)共有336個城中村，其中二環(huán)內(nèi)有66個。2008年昆明分兩批啟動了80個城中村（包括呈貢）改造項目，2009年計劃再實施45個城中村的改造。 官渡區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有城中村103個，占地面積約3萬畝，涉及人口22萬余人。2008年啟動了31個城中村改造項目；西山區(qū)城中村改造范圍共涉及1一五個自然村，總占地面積約40一五7畝，2008年啟動了14個城中村改造項目；五華區(qū)建成區(qū)內(nèi)有城中村51個，總建筑面積621萬平方米。其中：一環(huán)內(nèi)4個，一二環(huán)間12個，二

34、環(huán)外31個。2008年啟動了12個城中村改造項目，2009年將啟動8個城中村改造；盤龍區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)共有67個城中村，占地19一八2.24畝 。2008年啟動了6個城中村改造項目；相對昆明主城區(qū)來講，336個城中村的改造，無疑給昆明房地產(chǎn)開發(fā)商提供了新的發(fā)展空間，改變昆明外延式發(fā)展的格局，改變昆明主城區(qū)的商業(yè)格局，改變昆明一貫的房地產(chǎn)開發(fā)模式。第一批：（1）土堆村，啟動時間08年4月，規(guī)劃用地面積306.45畝，規(guī)劃區(qū)東西長約500米，南北長約570米。常住人口2260人，外來暫住人口一八000人，總?cè)丝?0260人。（9）趙家堆村，（10）棕樹營村，啟動時間08年8月，用地面積35畝，房屋總

35、建筑面積36896，（11）潘家灣小、新村，啟動時間08年8月，用地面積27.52畝，房屋總建筑面積32416，（12）潘家灣大村，啟動時間08年6月，用地面積30畝，房屋總建筑面積16920，納入綜合改造面積約103畝。第二批：（6）紅廟村，（14）西壩新村，（一五）彌勒寺新村，總用地48.67畝（集體37.82、國有6.一三），城中村人口1274人，規(guī)劃區(qū)主要以事業(yè)、辦公、居住用地為主，主要承擔周邊居住區(qū)級公共服務設施的功能。（20）豆腐營，（21）黃瓜營，未啟動項目（2）江家橋、（3）新村、（4）上栗村、（5）下栗村、（7）六合村，總用地75.83畝（集體42.68、國有33.一五），常

36、住人口823人，擬建成西市區(qū)集商務辦公、文化娛樂、酒店、高檔住宅為一體綜合區(qū)。（8）李家堆新村（一三）白馬廟，總用地121.一五畝（集體104.44、國有16.71），城中村人口679人，擬建居住休閑中心區(qū)。（16）劉家營，總用地37.51畝（集體20.89、國有16.62），常住人口323人。（17）嚴家地，總用地1一八.21畝（集體62.39、國有55.72）。（一八）老鴉營，總用地61.25畝（集體52.92、國有8.35）。（19）解家橋 ，總用地72.95畝（集體59.84、國有一三.11）。老鴨營、解家橋片區(qū)擬建成商業(yè)、金融、住宅、物流行業(yè)為一體的商住綜合區(qū)。（22）螺螄灣、（23

37、）盧家營，總用地93.52畝（集體63.35、國有30.17），常住人口549人，擬建居住休閑中心區(qū)。城中村改造涉及區(qū)域、面積大，涉及人口多，336個城中村5年內(nèi)的改造完畢，對昆明房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重要的影響，其中對房地產(chǎn)整體市場的供需關系形成影響，對昆明寫字樓、商業(yè)及酒店發(fā)展形成影響。而這些大規(guī)模的綜合體供應，對昆明城市結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口等都產(chǎn)生重要影響。如果處理不當，對昆明房地產(chǎn)市場將會有形成不利因素。2）新城建設規(guī)劃面積：呈貢縣國土面積：461平方公里；規(guī)劃控制用地：160平方公里；城市建設用地：107平方公里。規(guī)劃人口：昆明呈貢新城人口：預測2020年呈貢新城規(guī)劃人口95萬人

38、。新城用地：地勢總體上為東高西低，呈緩坡狀，東為中低山地，中為臺地丘陵，西為湖積平原。在白龍?zhí)端畮煳鱾?cè)的制高點要能看到滇池。滇池的百年一遇洪水位為一八88.02米，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)最低規(guī)劃標高為一八89米。 遠景目標：按照建設山水園林生態(tài)城市的總體布局，用10年左右的時間，把昆明呈貢新城建設成為環(huán)滇池的東部新城，面向東南亞的物流中心、中國花卉交易中心及研發(fā)中心、現(xiàn)代新昆明重要的行政文教及新興工業(yè)中心，成為城市規(guī)?；竞侠怼⒒A設施和公共設施基本形成，特色經(jīng)濟和特色風貌基本形成，功能健全、環(huán)境良好的現(xiàn)代化新城。分區(qū)規(guī)劃斗南片區(qū)：要建亞洲花都位于新城西北部，規(guī)劃控制用地16.87平方公里，規(guī)劃人口一五萬

39、人。主要依托斗南國際花卉拍賣交易中心，建設以生物技術為先導、圍繞花卉產(chǎn)業(yè)研究、展示、交易及旅游功能，成為景觀優(yōu)美、富有特色的亞洲花都。烏龍片區(qū)：凸顯體育特色位于新城中部，規(guī)劃控制用地一三.74平方公里，規(guī)劃人口10萬人。烏龍片區(qū)是新城以體育休閑為主要功能的片區(qū)，其北部用地沿城市中央綠化帶設置商業(yè)中心和大型公眾活動設施，南部用地以運動、休閑、健身為主題，形成豐富多彩的體育特色區(qū)。大漁片區(qū)：未來“山水田城”位于新城的西南部，面積一三.78平方公里，人口10萬人。大漁片區(qū)以醫(yī)藥產(chǎn)品開發(fā)利用、特色生態(tài)、文化、旅游及高品質(zhì)居住區(qū)為支柱的未來“山水田城”。大沖片區(qū)：鼎力發(fā)展經(jīng)濟位于新城東北，與昆明經(jīng)濟技術

40、開發(fā)區(qū)相臨，規(guī)劃面積一八.45平方公里，人口5萬人。大沖片區(qū)利用靠近物流中心及公路、鐵路，交通方便的優(yōu)勢，以制造業(yè)為主，集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、服務為一體的工業(yè)區(qū)。創(chuàng)造工作崗位，支持新城經(jīng)濟的持續(xù)、健康增長。洛羊片區(qū)：國際物流中心位于呈貢新城的北部，面積一五.7平方公里，規(guī)劃人口5萬人。洛羊片區(qū)將充分依托區(qū)內(nèi)的國家級集裝箱中心站，發(fā)揮中國東盟自由貿(mào)易區(qū)橋頭堡的區(qū)位優(yōu)勢，建設國際化、規(guī)范化、規(guī)?；?、網(wǎng)絡化的國際物流中心，成為昆明現(xiàn)代物流體系的核心。吳家營片區(qū)：新城行政中心位于新城中心，面積一三.87平方公里，人口10萬人。吳家營片區(qū)是呈貢新城的中心片區(qū)，是新城的行政中心、文化交流中心、商務中心。雨花

41、片區(qū)：主打文化教育位于新城東南部，控制范圍43.一五平方公里，人口20萬人。雨花片區(qū)是呈貢新城的文教片區(qū)，引入昆明主城的大學搬遷項目，建成開放性、綜合性、生態(tài)性的大學教育區(qū)，成為集產(chǎn)、學、研一體化的城市文教區(qū)。環(huán)湖濕地片區(qū)：重建生態(tài)系統(tǒng)范圍為黃海高程一八85.5米至55米寬的湖濱大道之間狹長的湖濱區(qū)域達19.86平方公里，總面積為8.1平方公里。環(huán)湖濕地片區(qū)嚴格控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)的開發(fā)項目，以確保達到恢復、重建滇池東岸湖濱濕地生態(tài)系統(tǒng)，提升滇池東岸的生態(tài)景觀質(zhì)量，促進滇池的保護。昆明城市、人口、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)無法支撐新城短期內(nèi)的快速開發(fā)建設。而同時主城區(qū)城中村改造，將在主城二環(huán)以內(nèi)區(qū)域形成大量的土地供應

42、，由于傳統(tǒng)的城市價值認知，對與置業(yè)者和開發(fā)商都行成形成極強的吸引力。新城開發(fā)與舊城改造的同時進行，分散了資金的專注度，將大幅減緩新城開發(fā)的進度。3）第三區(qū)域的發(fā)展位于昆明主城區(qū)與呈貢新城之間的昆洛板塊是昆明目前發(fā)展的第三區(qū)域。昆洛片區(qū)地處昆明主城區(qū)與呈貢新城區(qū)的過渡地帶，通過廣福路連接經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和西山區(qū)，是未來昆明發(fā)展的重心，這一地區(qū)受到眾多住戶與投資者的親睞。昆洛板塊位于昆明市東南方向，是連接昆明與呈貢新城的中間地帶，昆洛板塊由于與昆明市區(qū)距離較遠且交通情況較差，因此在很長一段時間內(nèi)都沒有開發(fā)商進入，隨著昆明老城區(qū)可建設用地的日益減少及政府對呈貢新城開發(fā)力度的加大，越來越多的開發(fā)商開始把

43、目光投向這一片連接昆明老城與新城的熱土。最早進入該板塊的地產(chǎn)開發(fā)商是來自北京的世紀金源集團，該集團在2004年推出了占地3680畝的昆明世紀城項目，吹響了昆洛板塊的房地產(chǎn)開發(fā)號角，其后星耀集團和冠江集團也分別以2200畝的新亞洲體育城和250畝的彼岸進入該板塊，將該板塊的房地產(chǎn)開發(fā)推向了一個新的高峰。而2008年底螺螄灣國際商貿(mào)城的強勢開發(fā)，對該區(qū)域的發(fā)展帶來了非常大的影響。同時周邊住宅、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)貿(mào)易等的開發(fā)，對區(qū)域發(fā)展成熟起到了非常大的推動力。從城市規(guī)劃上看，第三區(qū)域處于過渡帶，將獲發(fā)展先機；這個區(qū)域的產(chǎn)品目前住宅以小高層實用二房三房為主，搭配舒適性洋房別墅；商業(yè)則是以大型專業(yè)市場、商貿(mào)中

44、心搭配社區(qū)配套商業(yè)為主；產(chǎn)業(yè)則以產(chǎn)業(yè)園、信息園、物流園等為主。第三區(qū)域的發(fā)展，是依托于該區(qū)域大盤開發(fā)及產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的，當然，從地理上看，第三區(qū)域位于新城與老城之間，到兩個區(qū)域都較近，在商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及住宅上都有優(yōu)勢，這也是獲得發(fā)展的先機。4）三個區(qū)域同時開發(fā)的“?！迸c“機”威脅：三個區(qū)域同時大規(guī)模開發(fā)造成激烈競爭。城中村改造、呈貢新城建設、第三區(qū)域開發(fā)的同時進行，將推出大量的產(chǎn)品，這對開發(fā)商及開發(fā)的樓盤來說，將面臨著非常激烈的競爭。產(chǎn)品同質(zhì)化，價格戰(zhàn)，供過于求等等的問題都會隨之而來。三個區(qū)域的同時大規(guī)模開發(fā)導致供需比例失衡。昆明目前二手房空置率在大中城市上比較來看，空置率都過高。而三個區(qū)域大規(guī)模的開發(fā)，將推出更多的住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等產(chǎn)品，而昆明城市的需求達不到這樣的量，供大于求的問題將會非常嚴重。城市發(fā)展與地產(chǎn)開發(fā)時間上的錯位。昆明城市發(fā)展相對落后，經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口都無法達到大都市的級別，而地產(chǎn)的開發(fā)速度及規(guī)劃時按照大都市的開發(fā)節(jié)奏來規(guī)劃的。規(guī)劃上城市建設是按照理想狀態(tài)下的招商引資后的結(jié)果，而實際上2008年昆明招商引資并沒有達到預期，兩者之間的錯位將會對地產(chǎn)行業(yè)有非常大的影響。機會：三個區(qū)域的開發(fā)可以相互協(xié)調(diào)。主城區(qū)城中村改造，新城區(qū)城市建設，第三區(qū)域產(chǎn)業(yè)建設，三個區(qū)域的功能、結(jié)構(gòu)、需求可以互相彌補。各個區(qū)域的功能做到有效規(guī)劃，就能避免一定量的同質(zhì)化競爭。城市