以房養(yǎng)老政策的發(fā)展困境及解決對策

1、    “以房養(yǎng)老”政策的發(fā)展困境及解決對策    侯爽靚 陳樹文【摘 要】 為了解決老齡化社會“以房養(yǎng)老”政策的發(fā)展困境，應(yīng)進(jìn)一步加大政府宣傳力度，改變公民傳統(tǒng)觀念;政府實(shí)施激勵(lì)舉措，給予機(jī)構(gòu)政策優(yōu)惠;提高機(jī)構(gòu)風(fēng)控能力，建立保險(xiǎn)保障體系;改進(jìn)單一產(chǎn)品供給，創(chuàng)新多元產(chǎn)品融合。【關(guān)鍵詞】 老齡化社會;以房養(yǎng)老;發(fā)展困境;解決對策一、引言根據(jù)2000年11月底第五次人口普查，中國65歲以上老年人口已達(dá)8811萬人，占總?cè)丝?.96%;60歲以上人口達(dá)1.3億人，占總?cè)丝诘?0.2%，這標(biāo)志著中國進(jìn)入老齡化社會。除此之外，由計(jì)劃生育政策所引發(fā)的獨(dú)生子女問題也逐

2、漸進(jìn)入到人們的視野中，大多數(shù)家庭都是“4+2+1”的結(jié)構(gòu)，這意味著一對夫婦要面臨著贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)實(shí)情況，在經(jīng)濟(jì)和心理方面都對獨(dú)生子女產(chǎn)生了一定的壓力效應(yīng)。二、“以房養(yǎng)老”的概念及相關(guān)理論1、“以房養(yǎng)老”的概念“以房養(yǎng)老”的概念起源于荷蘭，之后在各國的實(shí)踐中逐步完善。廣義的“以房養(yǎng)老”是指利用房屋價(jià)值來達(dá)到養(yǎng)老目的的方式。狹義的“以房養(yǎng)老”即住房反向抵押貸款。1無論是廣義還是狹義上的定義，其本質(zhì)都是利用老年人所擁有的固定資產(chǎn)，通過一定的金融或非金融的轉(zhuǎn)換方式，將房屋的價(jià)值釋放出來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的。2、“以房養(yǎng)老”的相關(guān)理論（1）生命周期消費(fèi)理論。生命周期理論指消費(fèi)者是理性的，會在整個(gè)生命周期內(nèi)合理

3、配置消費(fèi)和儲蓄，以實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置。2 “以房養(yǎng)老”通過金融制度創(chuàng)新，賦予住房一定的流動(dòng)性，將其愛如生命周期理論的統(tǒng)籌范圍，使得住房資產(chǎn)和其他金融資產(chǎn)一樣，都能在人的一生中得到合理的配置，并最終達(dá)到整個(gè)生命周期消費(fèi)效用的最大化。（2）家庭財(cái)富傳遞動(dòng)機(jī)理論。家庭財(cái)務(wù)傳遞動(dòng)機(jī)理論的核心是上一代把財(cái)富傳遞給下一代及因此產(chǎn)生的影響。該理論的主要內(nèi)容是遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)，包括利他動(dòng)機(jī)、利己動(dòng)機(jī)、交換動(dòng)機(jī)。在我國，受傳統(tǒng)文化的影響，年長一代往往會出于利他動(dòng)機(jī)把房產(chǎn)等具有重大價(jià)值的財(cái)產(chǎn)留給后一代，給他們的生活提供一定的保障;也有一些年長一代會出于利己動(dòng)機(jī)，用房產(chǎn)來換取子女的贍養(yǎng)，確保自己的晚年生活得到保障;3相比

4、前兩種遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)，交換動(dòng)機(jī)下的財(cái)富傳遞相對少見，這也為“以房養(yǎng)老”的實(shí)施提供了理論依據(jù)。（3）產(chǎn)權(quán)分割理論。產(chǎn)權(quán)在一定范圍內(nèi)是可以分割的，因?yàn)樗哂卸鄬哟?、多元化的性質(zhì)，并且在一些情境下進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割可以提高整體的效率?；谠摾碚摚耙苑筐B(yǎng)老”從本質(zhì)上就是對住房所有權(quán)進(jìn)行不同類型的分割，以此來換取養(yǎng)老服務(wù)的一種模式，具體可以分割成所有權(quán)、使用權(quán)及抵押權(quán)。老年根據(jù)自己的需求進(jìn)行不同產(chǎn)權(quán)分割類型的選擇，給晚年生活提供一份保障。三、國內(nèi)現(xiàn)有模式研究1、北京住房反向抵押模式早在2014年3月份，北京市豐臺區(qū)右安門街道率先開展了以房養(yǎng)老試點(diǎn)工作，并開展了街道宣講會，邀請了百余名老人參加，幸福人壽保險(xiǎn)公司也推

5、出了幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（a款）這款保險(xiǎn)，它也是國內(nèi)首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”。其采用的是住房反向抵押模式，4指擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房屋且符合一定年齡限制的老人首先將房屋抵押給開辦機(jī)構(gòu)，然后，開辦機(jī)構(gòu)通過房產(chǎn)中介進(jìn)行房屋價(jià)值評估，在扣除一定準(zhǔn)備金的前提下，將剩余價(jià)值分批次返還給抵押房屋產(chǎn)權(quán)的老人，老人可以用這筆資金購買養(yǎng)老產(chǎn)品。其好處是老人可以保留自己的房子，自主性強(qiáng)，易被接受。試點(diǎn)開始實(shí)行時(shí)，的確吸引到一批符合條件的老年人參加，在這一模式下，老年人群體除了每個(gè)月定期領(lǐng)取政府發(fā)放的養(yǎng)老金之外，還可以額外的收到開辦機(jī)構(gòu)的抵押款，而且還可以住在自己的房子內(nèi)，無論對物質(zhì)方面還是精神方面都有很大的

6、好處。但是后期出現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”騙局，許多開辦機(jī)構(gòu)打著“以房養(yǎng)老”的旗號，在拿到房屋所有權(quán)之后不僅沒有按時(shí)發(fā)放抵押款，而且還卷款潛逃，這些案件嚴(yán)重打擊了老年人接受“以房養(yǎng)老”模式的積極性。2、上海售房返租模式上海市公積金管理中心于2007年4月推出了售后返租模式，是全國首個(gè)以政府為開辦機(jī)構(gòu)，不以營利為目的的養(yǎng)老模式。此模式是針對65歲以上擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老人，先將房屋出售給管理中心，管理中心一次性支付所有資金，然后管理中心再以較低的價(jià)格返租給老人，供其居住。這種模式下老年人的自主性比較強(qiáng)，操作方法簡單。但是，上海售房返租模式推廣了三年，最終因效果不佳而在2010年被叫停。通過分析現(xiàn)狀得出政策終止

7、原因，一是現(xiàn)階段，房價(jià)上漲速度較快，房產(chǎn)價(jià)值的精準(zhǔn)評估較為困難，如果房價(jià)上漲，老人則會遭受損失;二是我國老年人受傳統(tǒng)思想影響較重，還是傾向于把房屋作為遺產(chǎn)留給后代。3、南京租售換養(yǎng)模式2005年，南京市一家老年公寓推出了“租售換養(yǎng)”模式。模式規(guī)定有不低于60平方米房產(chǎn)且年齡在65歲以上的老人可以將房屋抵押出去，經(jīng)證明之后可以免費(fèi)入住老年公寓，期間開銷由公寓承擔(dān)，直至老人去世，老人去世之后，公寓擁有房屋的全部產(chǎn)權(quán)。這種模式的好處在于它比較適用于孤殘老人，既可以為他們解決物質(zhì)問題，也可以通過老年公寓匯集有同樣狀況的老人，給他們提供一個(gè)良好的精神環(huán)境。但是，到后期南京市的老年公寓就無法發(fā)展下去了，經(jīng)

8、分析其主要原因是：一是其條件設(shè)定的過高，滿足租售換養(yǎng)模式的老人數(shù)量很少;二是老年人資金使用的靈活度下降，期間費(fèi)用都由公寓承擔(dān)，但自己手中的資金過少。四、我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展問題剖析1、政府角度（1）宣傳力度不足。“以房養(yǎng)老”模式發(fā)源于國外，在引入我國的過程中，大眾對這一新型養(yǎng)老模式認(rèn)識不足，熟悉度較低，接受度也不高。在此現(xiàn)狀下，政府并未對其進(jìn)行大力宣傳，許多試點(diǎn)城市的實(shí)踐已經(jīng)證明了這一事實(shí)。政府對“以房養(yǎng)老”模式的參與僅僅體現(xiàn)在模式的實(shí)施過程中，但一項(xiàng)政策在實(shí)施之前必須要獲得公眾的關(guān)注和熟知，而這一過程往往依靠的就是政府宣傳的力量。由于前期宣傳的不夠，該模式在公眾面前的“曝光率”過低，導(dǎo)致后期

9、政策實(shí)施中參與群體過少，阻礙了模式的發(fā)展。（2）激勵(lì)手段匱乏?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新型養(yǎng)老方式，在結(jié)合我國現(xiàn)狀進(jìn)行引入時(shí)，考慮到其風(fēng)險(xiǎn)性和不可預(yù)估性，無論是公民還是相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都持著一種“觀望”的態(tài)度，而不真正采取行動(dòng)。在這一狀況下，政府沒有提供相應(yīng)的激勵(lì)手段或措施來鼓勵(lì)公民和相關(guān)機(jī)構(gòu)積極參與，導(dǎo)致了前期政策出臺“無人應(yīng)答”狀況的出現(xiàn)，最終使得政策的開展異常艱難。2、機(jī)構(gòu)角度（1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估困難。簡單來說，“以房養(yǎng)老”模式就是老人把固定的房屋的價(jià)值轉(zhuǎn)換成靈活的資金或服務(wù)，在這個(gè)過程中涉及到對房屋價(jià)值的評估以及老年人生命周期長短的預(yù)估，相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在進(jìn)行這兩項(xiàng)評估時(shí)都存在

10、著一定的困難。房屋價(jià)值受到房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)以及利率波動(dòng)的影響，且地區(qū)的不同也會導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值有很大的區(qū)別，因此金融機(jī)構(gòu)對此評估是困難的。除此之外，“租售換養(yǎng)”和“售房返租”兩種模式都是要在老人去世之后對其房屋收回，但是由于現(xiàn)在生活水平的提高，對老年人生命周期的評估也是難以測算的。（2）產(chǎn)品提供單一。在最初引入“以房養(yǎng)老”模式時(shí)，最常推出的就是住房反向抵押貸款，全國大部分的金融機(jī)構(gòu)都在提供單一且相似的產(chǎn)品，完全沒有結(jié)合地方特點(diǎn)和情況，鑒于這種形式的優(yōu)點(diǎn)其缺點(diǎn)，因此不是任何地區(qū)的情況都可以適用這種形式。對于房價(jià)較高且波動(dòng)較大的城市，老年人不愿意放棄對房屋的所有權(quán)，因此他們不會選擇把房屋所有權(quán)抵押出

11、去來換取流動(dòng)資金。3、公民角度傳統(tǒng)觀念阻礙著“以房養(yǎng)老”政策的推行。我們不能忽視我國傳統(tǒng)文化對“以房養(yǎng)老”政策的影響，它通過對老年人心理的間接影響阻礙了政策的實(shí)施，使得“以房養(yǎng)老”政策不被接受。在傳統(tǒng)文化中，老年人普遍信奉“養(yǎng)兒防老”，而房子又是父母和子女之間的紐帶，出于遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)，他們更傾向于把房子作為遺產(chǎn)留給后代，因此，傳統(tǒng)觀念的阻礙也是一個(gè)非常重要的因素。五、我國“以房養(yǎng)老”的解決對策1、加大政府宣傳力度，改變公民傳統(tǒng)觀念“以房養(yǎng)老”政策還處于成長過程中，還不為公民所熟知，因此需要政府出面，加大宣傳力度，發(fā)動(dòng)媒體力量，在社區(qū)內(nèi)開展相關(guān)講座和介紹，要讓公民了解這一政策的本質(zhì)以及相關(guān)知識，積極

12、介紹政策的好處，引導(dǎo)其改變原有觀念，在宣傳中不斷鼓勵(lì)公民積極參與。除此之外，政府也可以多向青年群體宣傳，他們的接受能力相對較強(qiáng)，通過他們間接改變老年群體的想法，這樣不僅起到了宣傳作用，而且還可以提高宣傳效率。2、政府實(shí)施激勵(lì)舉措，給予機(jī)構(gòu)政策優(yōu)惠“以房養(yǎng)老”政策的參與群體有兩部分，一個(gè)是公民，一個(gè)是相關(guān)機(jī)構(gòu)。由于該政策是以房產(chǎn)為中介而進(jìn)行的一系列活動(dòng)，因此雙方都會面對未知的風(fēng)險(xiǎn)，在這種情況下，無人愿意涉足這一領(lǐng)域。因此，政府要實(shí)施激勵(lì)舉措，加大激勵(lì)力度，對于公民的擔(dān)憂，政府可以作為中間擔(dān)保人并加強(qiáng)監(jiān)管，給予他們足夠的安全感;對于相關(guān)機(jī)構(gòu)，政府可以給予一些政策傾斜或優(yōu)惠政策，提供“以房養(yǎng)老”服務(wù)

13、的機(jī)構(gòu)可以減免相關(guān)稅收或免費(fèi)給這些機(jī)構(gòu)進(jìn)行宣傳和嘉獎(jiǎng)，擴(kuò)大其知名度，同樣政府也可以為機(jī)構(gòu)做擔(dān)保，如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，政府可以承擔(dān)一部分損失。3、提高機(jī)構(gòu)風(fēng)控能力，建立保險(xiǎn)保障體系推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的企業(yè)必然會面對各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，部分來自于房地產(chǎn)市場，部分來自于抵押房屋的個(gè)人，如果對風(fēng)險(xiǎn)處理不好，這些機(jī)構(gòu)往往最終會落得一個(gè)“錢房兩空”的下場，所以一定要提高機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力。在這種情況下，可以通過建立多層次的保險(xiǎn)保障制度來解決，金融機(jī)構(gòu)或養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以提前購買不同類別的抵押保險(xiǎn)、長壽保險(xiǎn)等，由保險(xiǎn)公司來分擔(dān)部分風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在面對老人長壽風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，機(jī)構(gòu)可以設(shè)置一個(gè)年齡上限，將長壽風(fēng)險(xiǎn)控制

14、在可控的范圍內(nèi)。在面對房價(jià)或利率浮動(dòng)時(shí)，機(jī)構(gòu)可以事前規(guī)定給付的養(yǎng)老金金額可以在一定范圍內(nèi)進(jìn)行小調(diào)整。總之，就是要用適當(dāng)?shù)姆椒ê痛胧┮?guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)雙方的共贏。4、改進(jìn)單一產(chǎn)品供給，創(chuàng)新多元產(chǎn)品融合近幾年來，隨著試點(diǎn)城市的增多，“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的供給也呈多元化的趨勢。各個(gè)相關(guān)機(jī)構(gòu)都結(jié)合各地區(qū)的特點(diǎn)和情勢推出了不同類型和模式，不再是單一的住房反向抵押貸款模式，但是不能僅僅考慮“以房養(yǎng)老”自身產(chǎn)品的創(chuàng)新，而可以適當(dāng)?shù)呐c其他產(chǎn)品進(jìn)行組合式創(chuàng)新。比如，在“租售換養(yǎng)”模式中，老年人把房屋抵押出去，入住到老年公寓，在這個(gè)過程中，可以讓有住房需求且找房困難的大學(xué)生參與進(jìn)來，讓大學(xué)生每個(gè)月為老年公寓或養(yǎng)老院提供一定時(shí)間的陪護(hù)服務(wù)，而他們則可以免費(fèi)入住閑置公寓，這樣既可以排解了老年人的孤獨(dú)感，也可以解決大學(xué)生就業(yè)的住房難的問題，或者在設(shè)置前提條件的情況下，一些寄宿項(xiàng)目倡導(dǎo)學(xué)生租住老人房屋，實(shí)現(xiàn)利益互補(bǔ)。六、結(jié)語通過對“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢及其發(fā)展困境的分析，可以得到：“以房養(yǎng)老”模式在我國的發(fā)展還很不完善，我們現(xiàn)在所能做的就是在現(xiàn)有模式的基礎(chǔ)上不斷加以改進(jìn)和改造，匯集政府部門、相關(guān)機(jī)構(gòu)以及公民個(gè)人三方力量來推動(dòng)這個(gè)艱難的過程，從而建立一個(gè)符合中國特色社會主義的、惠民利民的“以房養(yǎng)老”保障體制。【參考文獻(xiàn)】1 葉淼，