物業(yè)管理宣傳材料2(1)

1、物業(yè)管理宣傳手冊一什么是物業(yè)管理？所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動（物業(yè)管理條例第二條）。二業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)？物業(yè)管理條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：1按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行

2、物業(yè)服務(wù)合同；8對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：1遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（物業(yè)管理條例第六條）。三、什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系？擔任業(yè)主委員會委

3、員必須具備哪些條件？業(yè)主委員會是代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益的自治性組織。業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。四業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系如何？業(yè)主委員會是全體業(yè)主維護自身合法權(quán)益的代表，是住宅小區(qū)的主體，它對物業(yè)公司的管理工作具有監(jiān)督作用；物業(yè)管理公司是在物業(yè)管理委員會的監(jiān)督與指導(dǎo)下，利用專業(yè)化的服務(wù)手段為小區(qū)全體業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)。雙方在政治、工作以及人格上是平等關(guān)系。五物

4、業(yè)管理公司有哪些權(quán)利和義務(wù)？1權(quán)利A依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；B依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；C勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；D要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；E聘用專營公司或聘用專人承擔清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)；F從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。2 義務(wù)A全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必須的便民服務(wù)；B接受業(yè)主委員會和居民的監(jiān)督；C重大的管理措施提交業(yè)主委員會審議決

5、定；D接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；E發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。六物業(yè)管理公司所收取的費用都用在哪些方面？1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3、綠化管理費；4、清潔衛(wèi)生費；5、保安費；6、辦公費；7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8、法定稅費。七實行物業(yè)管理，將涉及到哪幾方面的合約或文件？物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1業(yè)主公約業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由業(yè)主委員會負責制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效

6、。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：A業(yè)主大會的召集程序；B對業(yè)主委員會成員的選舉與罷免程序；C業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；D業(yè)主對業(yè)委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；E業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；F業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。2業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會章程是關(guān)于業(yè)主（代表）大會與業(yè)主委員會選舉、產(chǎn)生、活動和行使權(quán)利、義務(wù)，保證業(yè)主權(quán)益的準則。業(yè)主委員會負責制定出業(yè)委會章程，經(jīng)業(yè)主（代表）大會討論通過后執(zhí)行。章程的主要內(nèi)容如下：A業(yè)委會宗旨；B業(yè)委會的組織機構(gòu)；C業(yè)委會成員的選舉方式及任期；D業(yè)委會的主要職責、權(quán)利、義務(wù)、作用；E業(yè)委會與業(yè)主大會的關(guān)系；F業(yè)委會成員懲罰獎勵條款；G業(yè)

7、委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；H業(yè)委會向業(yè)主大會報告制度等。3委托管理合同委托管理合同是建設(shè)單位或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由建設(shè)單位與管理公司簽訂，然后由業(yè)主委員會與管理公司續(xù)簽。建設(shè)單位的最初委托是臨時性的安排，而業(yè)主委員會的委托才是最終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：A委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；B委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；C收費的種類、標準；D委托雙方的權(quán)利和義務(wù)；E委托期限；F解約的條件；G違約責任；H獎懲條款；I管理費收支；J利潤及風險等。八業(yè)主委員會有哪些主要職責？1召開業(yè)

8、主大會，維護業(yè)主的合法權(quán)益；2召集業(yè)主代表審議通過業(yè)主公約；3選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；4依照物業(yè)管理法規(guī)設(shè)立物業(yè)維修基金，負責該基金的籌集、使用和管理；5審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算；6聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；7監(jiān)督公共建筑、公用設(shè)施的合理使用；8接受業(yè)主的監(jiān)督；9接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及當?shù)卣谋O(jiān)督指導(dǎo)；10業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開會議，會議必須有過半數(shù)委員出席方為有效，作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員半數(shù)通過。九業(yè)主委員會應(yīng)該

9、由哪些成員組成？業(yè)主委員會的成員主要有：房屋產(chǎn)權(quán)人 （包括單位產(chǎn)權(quán)人與個人產(chǎn)權(quán)人）、房屋使用人及居民委員會的代表。十業(yè)主委員會應(yīng)如何成立？1小區(qū)入住率達到50%以上，是成立業(yè)主委員會的前提條件；2由小區(qū)全體業(yè)主（包括產(chǎn)權(quán)人和使用人）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；3業(yè)主委員會制定并通過業(yè)主委員會章程；4物業(yè)主委員會持業(yè)主委員會章程及業(yè)委會人員名單，向小區(qū)所在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出登記申請；5區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門受理登記；6小區(qū)業(yè)主委員會正式成立。十一業(yè)主委員會選舉的程序是怎樣的？1由居民委員會與物業(yè)管理公司聯(lián)合成立業(yè)委會籌備小組；2籌備小組制訂選舉方案；3由各產(chǎn)權(quán)人單位推舉產(chǎn)生本單位產(chǎn)權(quán)人代表，由各

10、樓棟居民推舉產(chǎn)生居民產(chǎn)權(quán)人、使用人代表；4由以上代表共同組成業(yè)主委員會候選人，從中選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員；原則上，產(chǎn)權(quán)人單位推舉產(chǎn)生的代表是業(yè)委會當然成員；5由居民產(chǎn)權(quán)人、使用人代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會居民成員；6由居民業(yè)委會成員與產(chǎn)權(quán)人單位業(yè)委會成員共同組成小區(qū)業(yè)主委員會。十二住戶裝修時，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？ 關(guān)于裝修管理的問題，市建委、市國土資源和房屋管理局頒布過多個文件予以規(guī)范，綜合起來，有以下幾個要求：、物業(yè)管理公司有權(quán)對住戶的裝修進行監(jiān)督管理；、住戶裝修時，必須向物業(yè)管理公司申報，經(jīng)批準后方可施工；、住戶裝修時，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動各種管線；、住戶裝修時，必須與物

11、業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容；、為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)管理公司可以向住戶收取裝修押金。裝修完成后，物業(yè)公司應(yīng)及時驗收，沒有問題的，裝修押金應(yīng)及時退還。十三物業(yè)管理費是按年交，還是按月交，物業(yè)管理公司可以一次預(yù)收多年的物業(yè)管理費嗎？ 物業(yè)管理費可按年交，也可按月交。市小區(qū)辦明文規(guī)定：物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。十四買房后長期不居住，是否還要交納物業(yè)管理費？ 產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或建設(shè)方未出售的空置房，均應(yīng)交納物業(yè)管理費。理由如下：物業(yè)管理公司提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房

12、屋及小區(qū)公共設(shè)施的維護、小區(qū)日常管理等，這種公共性服務(wù)不會因為某一個人或幾個人不在此居住，管理成本就會減少。 十五在小區(qū)交了停車費，管理單位應(yīng)負什么責任？ 停車管理單位應(yīng)負的責任是：保障車主有車位；負責疏導(dǎo)小區(qū)交通；物業(yè)的車位使用費只限于該停車場地使用租金，不包含車輛保管費，即雙方只構(gòu)成車位場地租賃關(guān)系，不構(gòu)成車輛保管關(guān)系。車輛應(yīng)由業(yè)主自行妥善保管。十六業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時，有哪些違規(guī)行為，應(yīng)承擔經(jīng)濟責任？業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)管理公司。業(yè)主和使用人如有下列行為之一，造成他人損失的，應(yīng)承擔經(jīng)濟責任： 1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌

13、； 2占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備；3在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；4侵占綠地、毀壞綠地；5亂設(shè)攤點、亂設(shè)集貿(mào)市場；6亂倒垃圾、雜物；7在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；8排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；9法律、法規(guī)禁止的其他行為。十七誰來分擔住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明費用？住宅樓內(nèi)公共區(qū)域的照明一般是指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，該系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法（計價費1996266號）的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分攤。一般慣

14、例是，按單元門進行分攤。物業(yè)管理企業(yè)大多采取分攤原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳納分攤的能源費用。十八物業(yè)公司在向住戶收取水、電、煤氣這些能源費用時，是否可以自行加價？自來水公司、供電局、煤氣公司是上述能源的供應(yīng)者，住戶是消費者。物業(yè)公司只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收能源費。水、電、氣是由政府定價，物業(yè)公司不能隨意加價。十九在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以建設(shè)方與購房人簽訂的

15、購房合同上的銷售面積為準。二十什么是公共維修基金（物業(yè)管理條例中稱為“專項維修資金”？國家對公共維修基金的繳交標準、使用和管理有什么規(guī)定？建設(shè)部1998年頒布的住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金。由此可見，這項基金是指專項用于住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更修、改造的資金。按照關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知（京房地物字1999第1088號）的規(guī)定，各產(chǎn)權(quán)人在購買房屋時，須按購房款2%的比例繳交共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金使用和管理，建設(shè)部1998年頒布的住宅

16、共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號）規(guī)定，維修基金的使用執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定（財政部財基字19987號），專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更修、改造。維修基金應(yīng)當在銀行專戶存儲，?？顚Ｓ谩I(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈其單元時，所繳交的共用

17、部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。二十一哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、任何人不得挪作他用。物業(yè)管理條例對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責任。二十二住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備具體指什么？建設(shè)部1998年頒布的住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法建住房 1998213號第三條規(guī)定：共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)

18、、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等等；共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。二十三物業(yè)管理條例對物業(yè)的使用與維護作了那些規(guī)定？物業(yè)管理條例對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定：一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)

19、管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告之物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告之業(yè)主。四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。二十四物業(yè)服務(wù)費用如何確定？物業(yè)服務(wù)費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。二十五物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域