寬窄巷子開業(yè)調(diào)查報告8頁

1、寬窄巷子開業(yè)調(diào)查報告作者：梁國武    來源：梁國武     發(fā)布日期：2008-6-27 開  街 -觀寬窄巷子雨中開街有感 錦官仲夏震漸盡， 寬窄巷子迎雨開。 悠悠庭院釀古韻， 熙熙游客享開懷！一、項目概況1、項目規(guī)模（1）核心保護(hù)區(qū)占地面積108畝，建筑面積44000（地上35000、地下停車場11000）;（2）整個寬窄巷子由45個清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積1731100不等，主要

2、集中在400800。2、運(yùn)作模式   租賃為主，出售少量資產(chǎn)3、運(yùn)作單位   成都文旅少城建設(shè)管理有限責(zé)任公司4、總體定位   寬窄巷子項目總體定位：   最具典范性成都?xì)v史文化商業(yè)步行街區(qū)   中國首個院落式情景消費(fèi)體驗區(qū)   成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心5、商業(yè)定位   寬窄巷子商業(yè)定位：時尚生活街區(qū)6、文化定位二、項目分析1、總體布局寬窄巷子項目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實現(xiàn)了人氣、商氣的互動，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分

3、別設(shè)置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。步行街長約400米，寬巷子寬度以67米居多，窄巷子寬度多為4米，街巷距離適宜集聚人氣。2、商業(yè)規(guī)劃整體上來看，為突出項目“時尚生活街區(qū)”和“體驗街區(qū)”的定位，項目商業(yè)規(guī)劃考慮得較為充分，將寬巷子定位為“閑生活”，窄巷子定位為“慢生活”，井巷子定位為“新生活”，既便于吸引各種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，又使得整個項目層次分明;既保留了老成都的文化內(nèi)涵，又融入了西方文化，在實現(xiàn)中西合壁的同時給老巷子賦予了新內(nèi)涵。從建筑產(chǎn)品來看，整個項目顯得空間層次舒適而人性化，建筑高度、街巷寬度、庭院寬度的尺度顯得和諧，由街到巷到門廳、院落的空間層次也非常清晰。整個街區(qū)以

4、巷子為中心，以院落為單位，局部2層，宅院式酒店以2層為主，局部3層。這都體現(xiàn)了項目空間的層次性。在業(yè)態(tài)、業(yè)種搭配設(shè)置上，也顯得較為科學(xué)，符合人們逛街、購物消費(fèi)的心理習(xí)慣，例如寬窄巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡等為主，井巷子則以酒吧、夜店為主。此種業(yè)態(tài)分布還體現(xiàn)了時間序列的層次性，即人們上午可以在寬巷子體驗原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后時光，華燈初上后可到井巷子體驗成都的闌珊夜色。3、業(yè)態(tài)分布（1）三條巷子業(yè)態(tài)分布為體現(xiàn)項目“時尚生活街區(qū)”的商業(yè)定位，項目業(yè)態(tài)分布主要圍繞“體驗”、“時尚”、“文化”等進(jìn)行，具體分布如下表：本人認(rèn)為，該項目業(yè)態(tài)定位主要考慮了以下因素： 項目總體定

5、位和商業(yè)定位 項目建筑產(chǎn)品特點; 借鑒了云南麗江、上海新天地項目的業(yè)態(tài)分布; 突出項目文化內(nèi)涵 居民消費(fèi)習(xí)慣及層次性 部分避免了文殊坊開業(yè)初期聚客、留客能力不足的現(xiàn)象 （2）業(yè)態(tài)統(tǒng)計分析4、商家分布5、文化內(nèi)涵（1）兩種結(jié)合：老成都原真生活文化內(nèi)涵與西方文化相結(jié)合。在保留老成都建筑、設(shè)置老成都生活方式體驗館、規(guī)劃引進(jìn)體現(xiàn)老成都文化內(nèi)涵的商家等的基礎(chǔ)上，引進(jìn)法國餐飲、法國著名巧克力、星巴客咖啡等，實現(xiàn)中西合璧。（2）三類生活：閑生活、慢生活、新生活寬窄巷子憑借其獨(dú)特的寬窄文化成為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，在項目打造過程中，其文化內(nèi)涵主要通過寬巷子的閑生活、窄巷子的慢生活、井巷子的新生

6、活來體現(xiàn)。（3）四個見證：老門頭、拴馬石、留聲機(jī)、蓋碗茶。（4）五種文化     歷史文化、民俗文化、印巴文化、餐飲文化、西方文化（5）六段文字 十里珠簾都卷上，少城風(fēng)物似揚(yáng)州 曉看紅濕處，花重錦官城 喧然名都會，吹蕭間笙簧 東望少城花滿煙，百花高樓更可憐 宇宙之絕觀，優(yōu)游之天府 盛世寬窄巷，名都少城史。古韻依舊在，悠悠庭院情。6、店招、導(dǎo)識、景觀      三、調(diào)研結(jié)論1、寬窄巷子作為成都三大歷史文化保護(hù)區(qū)之一，是成都最有特色的“院落式情景消費(fèi)街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗街區(qū)”。2、寬窄巷子采取“修舊如舊”的開發(fā)原則，在建筑上保留了寬窄巷子傳統(tǒng)四川民居融合外來文化影響形成的民居結(jié)構(gòu)形態(tài)和特點，在功能上則恢復(fù)了少城作為成都城市文化商業(yè)母體的原始功能。3、寬窄巷子進(jìn)駐商家大都具有鮮明的文化特色，做到了商業(yè)性與文化特色的有機(jī)結(jié)合。4、寬窄巷子此次6月14日雨中開業(yè)，稍顯倉促，但仍然吸引了5萬游客，部分商家還未開業(yè)，影響了項目的整體性，而且如今窄巷子和井巷子商家又在大肆裝修，影響了體驗效果，