廣東省電影學校商業(yè)計劃書 (1)

1、廣東省電影學校項目商業(yè)計劃書第 第 18 頁 共 18 頁 廣東省電影學校項目商業(yè)計劃書編制單位：廣東加禾工程有限公司廣州市世為進出口貿易有限公司：編制日期：二零壹壹年九日廣東省電影學校項目商業(yè)計劃書第一篇 概 況一、項目概況1、地理位置廣東省電影學校地處廣州市東北部，國家5A白云山風景區(qū)之內，北接秀麗的白云山，東鄰麓湖公園，坐南向北，背靠麓湖高爾夫球場，綠化樹木茂盛，空氣清新怡人，乃廣州市中心城區(qū)，旺中聽靜。2、項目位置 廣東省電影學校位于廣州市廣園中路328號，東西分別與廣東省公路交通樞紐中心及廣東省監(jiān)獄管理局相鄰。3、土地用途A地塊區(qū)域面積：平方米，為C2學校用地；B地塊區(qū)域面積：平方米

2、，為W1倉儲用地。擬建集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食于一體高新科技園。土地出讓使用年限：20年。4、項目投資規(guī)模：約60,000,000.00元人民幣。5、項目開發(fā)周期：2年（2012年2014年）。二、背景資料1、廣東省電影學校建于1980年代中后期，隸屬于廣東省電影公司。2004年，公司實現(xiàn)了從事業(yè)單位向企業(yè)轉制的改革。2008年公司與珠江電影制片公司共同組建珠江電影集團。2、廣東省電影學校經歷了計劃經濟年代、改革開放年代，正在市場經濟的新歷史階段中重新鍛造自己。廣東省電影公司為此專門成立電影學校運營部，負責管理電影學校場地開發(fā)與利用。    

3、60;第二篇 項目定位一、市場需求分析當前，無論是國際環(huán)境與國內形勢，無論是廣州市本身的城市化進程與開發(fā)、開放戰(zhàn)略的實施，還是人們日益增長的物質、精神需求都將給市場帶來巨大的商機。其理由為：1、廣東省政府加快文化大省建設，促進廣東經濟社會全面協(xié)調發(fā)展為影視傳媒文化產業(yè)發(fā)展提供了強有力大的引擎和巨大和商機。一些影視傳媒、動漫專業(yè)性公司破土而出，以期繁榮文化藝術，不斷滿足人民的精神文化需求。2、大力發(fā)展民營影視產業(yè)符合黨的十六大關于“完善文化產業(yè)政策、支持文化產業(yè)發(fā)展，增強我國文化產業(yè)整體實力和競爭力”的總體要求，符合國家廣電總局“逐步加大廣播影視市場開放力度的思路。與此同時，廣東省委，省政府作出

4、深化文化體制改革，建設文化大省的戰(zhàn)略決策，而廣東民營影視傳媒產業(yè)發(fā)展是深化文化體制改革的重要一環(huán)。3、隨著改革開放的各個領域，影視傳媒進入了高速發(fā)展時期。以國際化大都市香港的影視傳媒業(yè)發(fā)展為最早；臺灣影視傳媒雖然起步較晚，但因其商業(yè)性質發(fā)展卻很快；特別是隨著經濟發(fā)展和對外開放不斷擴大，影視傳媒發(fā)展不僅進入“快車道”，而且后來居上；澳門影視傳媒由于地域所限，則更注重與內地的合作。因此影視傳媒業(yè)粵港澳臺合作前景廣闊，商業(yè)機遇可佳。4、廣州人文資源豐富，嶺南文化底蘊渾厚，更有廣東省電影公司的支持，鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園之影視傳媒文化產業(yè)將潛力無限。因此，對廣東省電影學校進行開發(fā)是十分看好的商業(yè)機

5、會。二、產品競爭分析1、在本案周邊已有家園賓館、利云賓館、好運賓館、卡麗酒店、富華酒店、天達酒店、燦業(yè)大酒店、奉年大酒店、建興酒店等賓館酒店，已有中央商務酒店、御龍國際商務、遼寧大酒店、金龍盤寫字樓、國貿商務大廈等寫字樓。上述正在運營的賓館、酒店、寫字樓雖然對本案有一定沖擊，但均是功能單一的賓館或寫字樓，沒有以影視傳媒為主題的文化產業(yè)元素，別是本案經過本計劃書的改造并特色裝飾是本案的優(yōu)勢。2、本案位于國家5A白云山風景區(qū)之內，北接秀麗的白云山，東鄰麓湖公園，坐南向北，背靠麓湖高爾夫球場，綠化樹木茂盛，空氣清新怡人，旺中聽靜。得天獨厚的地理位置是其他賓館、酒店、寫字樓所無法比肩。3、與廣東省電影

6、公司合作，打造鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園，發(fā)展影視傳媒創(chuàng)意產業(yè)是創(chuàng)意產業(yè)園所無可企及。三、項目定位立足廣州，輻射粵港澳臺。建設成具有嶺南文化特色的兩岸四地合作平臺-鴻基影視文化創(chuàng)意產業(yè)園。影視產業(yè)、文化產業(yè)的內涵就是創(chuàng)意產業(yè)。創(chuàng)意（Creative）的概念源自澳大利亞1994年公布的第一份文化政策報告，它提出了以創(chuàng)意國家（Creative Nation）為目標。創(chuàng)意產業(yè)（Creative Industries）作為一個專有名詞正式出現(xiàn)在文獻中則可追溯到英國文化體育部1998年11月發(fā)布的“創(chuàng)意產業(yè)圖錄報告”。“創(chuàng)意產業(yè)是一種發(fā)展模式的創(chuàng)新，是對傳統(tǒng)的產業(yè)發(fā)展邏輯的顛覆（見下表）?！?傳統(tǒng)產業(yè)發(fā)

7、展邏輯與創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展邏輯比較傳統(tǒng)產業(yè)創(chuàng)意產業(yè)產業(yè)驅動硬資本（土地、金融資本等軟資本（知識、文化、人力資本等產業(yè)資源一次使用反復使用產業(yè)鏈單向生產鏈環(huán)狀價值鏈產業(yè)組織垂直化扁平化產業(yè)導向產品價值顧客價值產業(yè)效益邊際成本遞增，邊際效益遞減邊際成本遞減，邊際效益遞增產業(yè)目標經濟經濟、社會和人英國將創(chuàng)意產業(yè)細化為13個行業(yè)：即廣告、建筑、藝術和文物交易、工藝品、設計、時裝、電影、互動休閑軟件、音樂、表演藝術、出版、軟件、電視廣播等。影視傳媒產業(yè)具有價值鏈長，對相關產業(yè)拉動力強等優(yōu)勢，完全應該成為整個創(chuàng)意產業(yè)集群中的核心產業(yè)。改革開放前沿的廣東一直是極富創(chuàng)意的地方，廣東的制片改革和流行歌曲是全國最早的。

8、因此，鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園，致力于發(fā)展廣東的創(chuàng)意產業(yè)，投資于影視傳媒創(chuàng)意產業(yè)是鴻基公司謀求新發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。四、分析要點：1、優(yōu)勢點：1）本案處于國家5A白云山風景區(qū)之內的重要地塊，北接秀麗的白云山，東鄰麓湖公園，坐南向北，背靠麓湖高爾夫球場，綠化樹木茂盛，空氣清新，屬廣州市中心城區(qū)，旺中聽靜，人流密度大；2）本地塊就位于廣園中路中南側328號，東西分別與廣東省公路交通樞紐中心及廣東省監(jiān)獄管理局、廣州城市學院、白云區(qū)政府相鄰。更有廣州新體育館、白云國際會議中心、廣州火車東站、廣園客運站等大型公共設施配套，又有廣源快干線、白云大道路相通，交通便捷，地理位置優(yōu)越，地段優(yōu)勢明顯；3）規(guī)模適度，

9、占地面積109360平方米，建筑面積約7318.28平方米；4）與廣東省電影公司合作，打造鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園，發(fā)展影視傳媒創(chuàng)意產業(yè)是創(chuàng)意產業(yè)園條件得天獨厚。5）發(fā)展民營影視傳媒產業(yè)，關鍵是影視創(chuàng)作在題材方面的取舍。在題材方面至少可以打三張牌：廣東牌、現(xiàn)實牌和海外牌。第一是廣東牌。如廣東潤視影視公司把粵派名著三家巷改編成電視劇風雨西關，深受廣東觀眾喜愛。第二是現(xiàn)實牌。廣東影視創(chuàng)作的傳統(tǒng)和優(yōu)勢不在于歷史題材和古裝劇，而在于現(xiàn)實題材。在改革開放前沿的廣東是培育電視文藝百花的一片沃土。先后產生了一些創(chuàng)意新穎、反響強烈的電視連續(xù)??；公關小姐、情滿珠江、外來妹、英雄無悔和和平年代等，這些作品善于捕

10、捉改革開放中出現(xiàn)的新事物、新觀念，同時帶有強烈的時代氣息和濃郁的南國風情，形成了有特色有影響的嶺南電視文化。第三是海外牌。廣東是著名僑鄉(xiāng)，華人華僑題材也應該是廣東影視創(chuàng)作涉足的重要領域。作為對外開放窗口的廣東，應該是薈萃東西方文明，實現(xiàn)影視文化國際化全球化首選之地。2、問題點1）地理位置雖然優(yōu)越，但目前本案土地使用功能為C2學校用地；及W1倉儲用地。欲進行整體開發(fā)須改變土地使用功能。由廣東省電影學校將及廣東省電影公司將其土地使用功能進行轉換。2）本案原建筑起于1980年代中后期，所有建筑物年限長，部分建筑尚需維護；現(xiàn)有建筑與擬開發(fā)之功能不適用，基礎設施配套滯后；因此須進行全面升級改造。如電力供

11、應嚴重不足（100KVA），尚需增容等。3）本案擬開發(fā)建成鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園，服務配套設施、住宅、寫字樓、賓館、特色酒樓等將通過建設項目環(huán)境影響綜合評估、工程建設項目施工、建設項目消防等單項行政許可或非行政許可專業(yè)性審批等前置程序。4）整個項目周期長，投資規(guī)模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源；3、機會點1）廣東省政府加快文化大省建設，促進廣東經濟社會全面協(xié)調發(fā)展為影視傳媒文化產業(yè)發(fā)展提供了強有力大的引擎和巨大和商機。一些影視傳媒、動漫專業(yè)性公司破土而出，以期繁榮文化藝術，不斷滿足人民的精神文化需求。2）大力發(fā)展民營影視產業(yè)符合黨的十六大關于“完善文化產業(yè)政策、支持文化產業(yè)發(fā)展，增強

12、我國文化產業(yè)整體實力和競爭力”的總體要求，符合國家廣電總局“逐步加大廣播影視市場開放力度的思路。與此同時，廣東省委，省政府作出深化文化體制改革，建設文化大省的戰(zhàn)略決策，而廣東民營影視傳媒產業(yè)發(fā)展是深化文化體制改革的重要一環(huán)。3）隨著改革開放的各個領域，影視傳媒進入了高速發(fā)展時期。以國際化大都市香港的影視傳媒業(yè)發(fā)展為最早；臺灣影視傳媒雖然起步較晚，但因其商業(yè)性質發(fā)展卻很快；特別是隨著經濟發(fā)展和對外開放不斷擴大，影視傳媒發(fā)展不僅進入“快車道”，而且后來居上；澳門影視傳媒由于地域所限，則更注重與內地的合作。因此影視傳媒業(yè)粵港澳臺合作前景廣闊，商業(yè)機遇可觀。4）廣州人文資源豐富，嶺南文化底蘊渾厚，更有

13、廣東省電影公司的支持鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園之影視傳媒文化產業(yè)將潛力無限。5）國內宏觀經濟形勢向好，特別是廣州經濟發(fā)達，社會富足。在物質生活達到一定程度時，豐富精神生活的訴求就順應而生。6）食在廣州，天下皆知。 4、威脅點1）如果項目的開發(fā)周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風險；2）正在運營的賓館、酒店、寫字樓會積極應對商業(yè)市場，后期會對本項目的經營帶來競爭壓力；3）整個文化產業(yè)北移，目前我國民營影視產業(yè)格局是以北京為中心，內地民營影視公司和制作基地大部分都設在京城，廣東的民營影視公司大部分在北京設分支機構，因此廣東影視產業(yè)難以做大做強；4）廣東民營影視業(yè)雖然發(fā)展較快，但總體上

14、來看產業(yè)化程度不高，競爭力不強，產業(yè)化進程中還存在著各種障礙，主要可分為外部環(huán)境與自身問題兩個方面：制約廣東民營影視發(fā)展的外部因素包括強有力的政策引導與扶持、市場體系尚不完善、知識產權保護不夠。第三篇 總體規(guī)劃一、規(guī)劃思路本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現(xiàn)代的建筑風格與俄式建筑元素揉合在一起，以強化該區(qū)域的傳統(tǒng)文化氣氛和辦公功能。力求在辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食、文化等方面與商業(yè)地產達到完美結合?，F(xiàn)有1號、2號、12號樓，將開發(fā)成銀夢谷、彩幻島高級寫字樓，擬作影視傳媒公司創(chuàng)作辦公之所。寫字樓將突出視覺效果，力求突出在本案中區(qū)域的中心功能和建筑層次。東西兩廣場以美化、綠化和亮化為目標建成現(xiàn)

15、代科技與原樸相結合的特色廣場。3號、4號樓將開發(fā)成會影視傳媒前期創(chuàng)作中心。5號樓，利用現(xiàn)有的外觀建筑模式，將開發(fā)成俄式白樺林酒廊。6號樓，仍為住宅。10、號、11號、13號樓，將利用現(xiàn)有的環(huán)境，結合廣東省電影公司及嶺南的文化內涵，改造成修竹掩映的電影體驗館。通過開發(fā)改造，將本項目打造成為廣州市獨一無二的集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食、文化于一體的鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園。二、總體規(guī)劃本項目的規(guī)劃，根據現(xiàn)有狀態(tài)，擬將整體規(guī)劃為“一、二、三”。即“一個商務中心區(qū)（1號、2號樓、12號樓+東北、西北廣場+3號樓、4號樓）、二條綠軸、三個功能片區(qū)”，其中圍繞兩條綠化道路主軸交叉處的東北、西北形成新區(qū)

16、，為公共活動與休閑空間；兩條縱向綠軸將地塊自然分割為三個片區(qū)，一個中心及三個功能片區(qū)則以一種由外漸次過渡為內向的商業(yè)寫字樓與居住功能（因有電影學校老職工仍居住在職工宿舍樓內）、美食與電影娛樂、賓館功能，使整個區(qū)域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人景合一、人景文渾然一體的生態(tài)環(huán)境。1、中心區(qū)：以現(xiàn)有的東側藍球場及西側的乒乓球、羽毛球場及綠化景觀為背景規(guī)劃成現(xiàn)代科技與原樸相結合主題廣場，廣場北分別為銀夢谷（由1、12號樓改造而成）、彩幻島（由2號樓改造而成）高層高檔影視傳媒創(chuàng)意寫字樓，提升品質，聚集人氣，使本案整個地塊升值。規(guī)劃擬在將4號樓加建一層，使之與相鄰的3號樓均為二層，且輔以通道，將 3

17、樓、4號樓連為一體。這樣3、4號在外形上相互呼應，構成姐妹樓態(tài)勢，建成影視傳媒后期制作中心。利用3號樓前現(xiàn)有的觀水池，以及周邊的綠化再配以燈飾，一個現(xiàn)代氣息的主題廣場呈現(xiàn)在您的面前。2、兩條軸向綠化帶：以區(qū)域內現(xiàn)有的Y型道路道為依托形成兩條縱向綠軸，其分別向東南、西北地塊及建筑徑連；利用建筑物出入小道伸展打造成綠化網絡。通過軸線與道路的引導作用，使地塊內部的土地增值?？蓞⒁娍傮w規(guī)劃圖。3、三個功能區(qū)片：A區(qū)（5號樓）為美食功能區(qū)。利用5號樓利用現(xiàn)有的外觀建筑模式，將開發(fā)成俄式白樺林酒廊。在5號樓正前方約20米處建設一觀景臺，并配以俄羅斯風格雕塑，雕塑左右配飾俄羅斯特色景物。5號樓后方利用現(xiàn)在場

18、地，建設俄羅斯式酒廊平臺并配以燈飾。通過合理布局，加上燈光效應，讓人尤入俄羅斯之幻境。（可配5號樓效果圖）B區(qū)（6號樓）為住宅功能區(qū)。此區(qū)尚有電影學校員工居住，6號樓將不列為開發(fā)計劃。但我方負責對其外部進行升級改造及裝飾，以便與整個園區(qū)現(xiàn)代創(chuàng)意主義相融。（可配6號樓效果圖）C區(qū)（10號11號13號樓）為影視傳媒文化休閑娛樂功能區(qū)。本區(qū)以自得其樂為、自成一體之規(guī)劃構想。將改造成電影體驗館。10號樓擬將建成以影視傳媒為題材設置自娛項目，如一家老幼或三五知己知演一場生活短片或情景片。讓你與影視零距離接觸，親身體驗拍電影、演電視劇之樂趣。11號樓。將改造成電影展覽廳。主題以嶺南電影發(fā)展史、珠江電影集團

19、發(fā)展史。與您一起重走嶺南及珠江電影發(fā)展道路。展覽廳將設置圖片展覽與影片展覽。您可選擇您所喜歡的電影，邊嘆茶邊睇電影，怡然自得。11號樓前擁綠植遍地，后有修竹掩映；左與區(qū)內主干道相通，右與得本區(qū)院墻相望。三面空間開闊，因此將在其右前方建設成農家主題廣場。廣場東、北修建葡萄架，種植葡萄樹，由此與11號左右兩側的龍眼樹、芒果樹等果樹溢出一片農莊氣息。當您觀賞電影展覽廳或親身體驗拍電影、演電視劇之樂趣后，您可進入農家主題廣場農家主題廣場小憩；兼而得之的還有體驗農家勞作之余的休養(yǎng)生息之生活。電影賓館，將是本功能區(qū)重點打造的特色項目。擬將13號樓以中外電影影片的主題分類建設成各有千秋的主題賓館。1-5層分

20、別建成以歷史片區(qū)（如開天辟地、開國大典三國演義等）、戰(zhàn)爭片區(qū)（沖出亞馬遜、平原游擊隊、大決戰(zhàn)等）、喜劇片區(qū)（二子開店、家有喜事、少林足球等）、科幻片區(qū)（哈里波特、蜘蛛俠、星球大戰(zhàn)等）、愛情片區(qū)（泰坦尼克號、亂世佳人、看得見風景的房子等），各區(qū)的每一客房選該區(qū)主題電影的代表作之場景、圖片進行裝飾。當你進入電影賓館時，各取所好并各取所得。（可配10、11、13號樓效果圖）通過以上規(guī)劃，廣東省電影學校將實現(xiàn)完美轉身，成為集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、美食、文化于一體的創(chuàng)意產業(yè)園，更是將廣東省電影公司對廣東省電影學校場地開發(fā)利用之目標演繹為現(xiàn)實。第四篇 運作計劃一、經營理念本案博采新都市主義之特長，根據廣

21、州當地的實際情況，挖掘當地深厚的歷史文化內涵，進行創(chuàng)新。立足廣州，輻射粵港澳臺。將本案建設成具有嶺南文化特色的兩岸四地合作平臺-鴻基影視文化創(chuàng)意產業(yè)園。廣州市獨一無二的集辦公、環(huán)境、休閑、娛樂、飲食、文化于一體的鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園。以誠信為本，把本案做成旺租、旺場、旺銷，達到與經營者、投資者（業(yè)主）、合作伙伴共贏。二、運營模式為實施開發(fā)本案，將由廣東加禾工程有限公司（注冊資金1000萬元人民幣）及廣州市世為進出口貿易有限公司（注冊資金2000萬元人民幣）組建鴻基投資公司負責改造及運營。考慮到本項目規(guī)模較大，開發(fā)經營及招商專業(yè)性較強，同時為便于與國內外影視傳媒領域的著名企業(yè)強強聯(lián)手，特為

22、寫字樓、酒店、商業(yè)物業(yè)等在公司設立專業(yè)的招商小組及物業(yè)管理公司。 根據各類物業(yè)的特點和市場情況，確立各項目公司的經營原則：1、住宅區(qū)根據電影學校的需求，滿足其老員工居住暫不開發(fā)利用，但總體租金將應減去相應部分。所居住之員工及家屬須納入園區(qū)統(tǒng)一管理（包括出入）。2、影視傳媒創(chuàng)意寫字樓租賃；3、酒店委托管理或整體招商引入；4、電影體驗館自己經營；5、其他商業(yè)物業(yè)及輔房以出租為主，總體要求有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實現(xiàn)滾動式開發(fā)，達到利潤最大化。鴻基影視傳媒文化產業(yè)創(chuàng)意園將以定單式為主針對消費者、經營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規(guī)劃及量身定制。三、實施計劃1、招商與營銷（詳見第六篇）2、

23、加強市場管理市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理，我們將從完善管理制度，加強監(jiān)督機制和強化服務意識、提升服務水平入手，切實加強市場管理，確保市場規(guī)范、有序和健康地發(fā)展。1）健全管理組織與規(guī)章制度。我們將在建立物業(yè)管理公司的基礎上，建立市場管理小組，配備得力干部承擔市場管理職能。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業(yè)人員的職業(yè)道德規(guī)范，明碼標價、商品質量、售后服務和消防安全等方面作出明確規(guī)定。2）建立行業(yè)自律組織，實施園區(qū)內部監(jiān)督。建立行業(yè)自律組織，是培養(yǎng)從業(yè)人員自我管理的一條有益經驗。市場管理人員將主動參與行業(yè)組織活動，積極引導從業(yè)人員合法經商、誠信經商，主動疏導矛盾，提高從業(yè)人員素質

24、。3）統(tǒng)一招商、統(tǒng)一宣傳，嚴格分區(qū)功能。4）強化員工服務意識。我們將加強對管理人員的培訓入手，強化員工的服務意識，提升政策水平與服務水平，主動地為進駐市場的業(yè)主、商戶排除后顧之憂。3、規(guī)范物業(yè)管理。將建立或委托物業(yè)管理公司實施日常物業(yè)管理，包括物業(yè)維修、綠化、保安和園區(qū)活動安排等。四、開發(fā)計劃本案將分為三期，分期依序開發(fā)。（請見項目開發(fā)計劃表）第五篇 經濟效益評價一、項目投資概算表二、項目收入分析表三、投資回報分析：第六篇 營銷計劃一、營銷策略本項目將由新組建的公司擔任本項目的全程營銷策劃。通過大量的市場調查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區(qū)域及周邊區(qū)域同類物業(yè)的狀況，根據影視傳媒創(chuàng)意

25、產業(yè)園的物業(yè)特性，制定適銷的營銷方式。我們與*等建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，充分利用他們的社會資源和開發(fā)經驗進行運作。二、招商計劃項目招商是本項目開發(fā)過程的重要環(huán)節(jié)。招商的切入時機、招商的前期調研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一?，F(xiàn)將初步打算概述如下：1、市場調研。為招商服務的市場調研，其任務主要是廣州市市場情況，如相關市場分布規(guī)模、租金價位、消費者的需求等。在此基礎上對調研資料綜合分析，從而找準項目的市場定位，特別是要確定本項目的賣點。2、組織招商班子。招商的具體實施需要一班人馬。招商工作可以委托富有招商運作經驗且熟悉該地區(qū)市場的商務顧問承擔，也可以招聘有招商實踐經驗的人員具體實施。3、培訓

26、招商人員。對招商人員進行集中培訓，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。4、廣告宣傳。在確定項目賣點的基礎上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣傳計劃。在基建動工的同時，培訓與廣告工作可穿插進行。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實力與信用、項目的實施規(guī)模與配套條件為主。中期宣傳市場營銷方式、價位、定金式租金、付款方式、優(yōu)惠措施等，后期則重點宣傳招商實現(xiàn)率、裝修標準、市場管理辦法、試營業(yè)與開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。5、招商側重點：A、對重點對象主動

27、出擊招商； B、引進知名公司進駐，以點帶面； C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協(xié)議； 目前我們已提前實施，要約重點商務伙伴。6、制作一份招商手冊或招商說明書（邀請函）。內容有：平面圖、效果圖、開發(fā)商背景、開發(fā)理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。7、市場內部分區(qū)平面圖（產權圖與經營圖）。8、制訂切實可行且有較高收益率的營銷價格。市場的營銷或租賃價格需要參考當地和周邊城市的市場價位，營銷方式既要有明確的標準，又要有相對的靈活性，價格在周邊市場中具有競爭力。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。第七篇 競爭優(yōu)勢縱觀本案有如下優(yōu)勢：1、得天獨厚的地理位置；2、便捷的交通條件；3、規(guī)模適度、配套齊、

28、有主題、起點高，不可復制；4、新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺；5、文化與創(chuàng)新是本案的核心競爭力；6、本項目有一流的管理團隊。第八篇 管理團隊本公司決策和管理層文化素質較高，經營理念超前，具有豐富的市場運作經驗，并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強能力的專業(yè)人才班子。豐富的社會資源和成功經驗為本項目的順利實施提供了可靠的保證。團隊主要成員介紹如下：梁家和：有從事建筑設計和房地產開發(fā)二十余年的經驗，現(xiàn)任本公司董事長。陳嘉輝： 唐國忠： 魯少斌：本案由新組建的公司擔任全程營銷策劃。延聘由著名設計專家尹東明先生為本項目總體規(guī)

29、劃及單體設計。尹東明先生為廣州涵潤風景園林工程設計有限公司首席設計師。涵潤智業(yè)作為集溫泉度假村（酒店）、旅游景點、主題公園（水上樂園）、水療（SPA）會所策劃、規(guī)劃設計、設備供應安裝、園林景觀施工及經營管理咨詢的領航“一站式”專業(yè)機構，擁有三十多位經驗豐富的投資顧問、方案策劃、規(guī)劃設計、工程施工等方面強大而頂級的人才，他們的專業(yè)涉及旅游項目的調查策劃、規(guī)劃設計、建筑設計、游樂設計與施工、景觀設計與施工等領域，由國內著名溫泉設計專家尹東明先生擔任董事長兼設計總監(jiān)。公司曾參于多個溫泉度假村（酒店）、旅游景點、主題公園（水上樂園）、水療（SPA）會所提供投資分析、整體策劃、方案及工程設計、工程施工、開業(yè)部署、員工培訓、運營管理及市場推介等全程工作。該公司策劃專案人員積累了豐富的經驗，針對投資需要、項目性質、人文地理、生活習慣及市場動態(tài)，制作出一套專業(yè)可行的投資分析報告，保證投資商獲得最佳回報作出明確的思路。同時該公司專業(yè)設計師擁有非常專業(yè)和先進的設計理念，熟悉國內外溫泉建筑風格和發(fā)展的方向，將國際溫泉精粹與中華文化互相包容，視投資預算及面積等不同需求作出定位，得出最優(yōu)化的設計方案，深受廣大客戶的信賴。此外本公司還在當地公開招聘有識志士加盟，努力打造